金堂·水城商會大廈招商運營策略建議第一局部工程背景及定位宏觀分析微觀區域分析第二局部工程業態規劃業態規劃原那么業態規劃規劃后車流動線規劃后人流動線第三局部招商方案招商策略租金策略招商方案媒體配合第四局部問題交流目錄工程背景及定位宏觀分析成都在全國經濟開展中的地位一、成都簡介成都市，簡稱“蓉〞，別稱“錦官〞，自古被譽為“天府之國〞，位于四川省中部，是中西部地區重要的中心城市。成都市還是西南地區科技中心、商貿中心、金融中心和交通通信樞紐，全國率先建立社會主義市場經濟體制試點城市、金融對外開放城市、行政副省級城市。2003年?中國城市開展報告?成都綜合實力位列第九位。先后榮獲“國家園林城市〞“中國最正確旅游城市〞稱號；并被?財富?中文版評為“中國最正確商務城市〞成都在全國經濟開展中的地位成都未來建設目標世界現代田園城市城鄉統籌改革實驗區成都在全國經濟開展中的地位成都市居民消費狀況分析成都市居民消費狀況分析1、消費性指出是成都市居民日常生活指出的最主要局部，到達人均12850元，到達人均支出額的47%2、食品支出和生活消費支出分別排在消費支出的二三位，占人均總支出額的19%和17%〔以上數據來源于成都市2021年統計年鑒〕成都市居民消費狀況分析總結成都市居民消費能力較強，且日常生活的主要支出是用于消費，此結論即符合統計數據，同時符合成都市居民的根本生活習慣和消費習慣宏觀分析總結微觀分析一、郫縣城市定位及遠景規劃二、郫縣商業地產現狀分析三、郫縣餐飲業態現狀四、工程所處區域的環境概述五、工程競品分析六、工程根本情況分析郫縣城市定位及遠景規劃產業結構調〔以效勞業為主體〕打造創意設計業休閑業成都創意休閑副中心郫縣城市定位及遠景規劃郫縣經濟指標全縣幅員面積：437.5平方公里總人口：50萬人全年地區生產總值：188.74億元〔2021年〕人均年可支配收入：16955元郫縣城市定位及遠景規劃1、老成灌路路程：13.6km車程：約30分鐘2、成灌快鐵路程：15km車程：15分鐘3、繞城高速路程:15km車程：20分鐘4、IT大道路程：20km路程：25分鐘成都-郫縣郫縣-都江堰1、老成灌路路程：28km車程：40分鐘2、成灌快鐵路程：28km車程：15分鐘郫縣-溫江郫溫路路程：13km車程：25分鐘郫縣郫縣城市定位及遠景規劃交通——城市成長的血脈1、根據政府規劃，2021～2021年，郫縣將新建道路81公里，改擴建公路111.6公里，完善交通配套設施，形成“一軌一快二高四干八網化〞的現代化路網新格局。2、成灌快鐵與5月12日正式投入運營，郫縣正式納入成都15分鐘生活圈3、本工程正臨南北大道、緊接地鐵2號線郫縣西站、近鄰成灌快鐵，位于〞15分鐘城市經濟圈“核心區域郫縣城市定位及遠景規劃城市化推進——提升區域價值的源動力根據城市空間規劃，成都市政府將郫縣分為“一心〔郫縣組團城市分中心〕、三片〔郫筒紅光、高新西區〕、多區〔各組團的功能片區〕〞，其中主要以犀浦鎮、郫筒鎮、紅光鎮三大主力市場板塊為開展方向。工程所處區域位于郫縣城市空間規劃中的城市開展片區，未來的長期持續開展，將使區域價值不斷提升；郫縣商業地產現狀分析一、規劃商業體量根據郫縣商業網點規劃〔2007-2021〕數據說明郫縣現有商業營業面積約為39萬余方，人均僅0.7㎡，在人均占有量上較為滯后。郫縣商業地產現狀分析郫縣商業地產現狀分析三、主要街區餐飲休閑業態租金

東大街：20－85元/㎡?月西大街：18－60元/㎡?月南大街：16－78元/㎡?月北大街：30－70元/㎡?月

郫縣商業地產現狀分析郫縣現有餐飲工程租賃狀況1、租金價格較低，一環內租金價格一層約70元/㎡左右，但價格差異較大，最低一層租金價格為20元/㎡。2、由于設計理念落后，大多數為住宅底商或廣場周圍商業體量都較小，代表樓盤為金色港灣和鵑城帝景，普遍涉及二層的商業在交通組織和人流動線上都存在問題以致二層租賃狀況較差。3、1000㎡以上餐飲，多采取一二層整合租賃的方式，租金價格較低，18元/㎡-30元/㎡不等。郫縣餐飲業態現狀郫縣餐飲業態現狀五、居民餐飲娛樂消費需求現有居民對餐飲需求主要以人均消費50-100元為主。而目前郫縣的餐飲配套的人均消費主要還是在人均50元以下的消費水平，無法滿足消費者需求。郫縣餐飲業態現狀六、郫縣目前餐飲休閑業空白點在針對郫縣消費者的抽樣調查中，普遍認為郫縣目前的餐飲休閑業存在的主要空白點為：中高檔餐飲和KTV一類娛樂配套。另外普遍反映郫縣目前的餐飲娛樂配套擋次太低。工程區域環境概述區域樓盤分布工程競品分析工程名稱：四季豪庭占地面積：64畝總建面：20.8萬方商業面積：1.65萬方商業形態：三層住宅底商圍合內街業態規劃：百貨為主，少量餐飲娛樂配套商業呈現時間：3年左右住宅入住時間：2021年1月〔1308戶〕工程競品分析工程名稱：恒創蜀都廣場占地面積：75000㎡建筑面積：150000㎡商業面積：61615㎡商業形態：四層獨立商業體+三層底商業態規劃：商場百貨、電影院商業呈現時間：10年底-11年初住宅入住時間：2021年12月工程競品分析工程名稱：中鐵瑞景茗城占地面積：30015㎡建筑面積：150000㎡商業形態：住宅底商，歐亞風情街業態規劃：百貨，風情街商業呈現時間：2021年底住宅入住時間：1期2021年4月：1200戶2期2021年底：1200戶工程競品分析工程名稱：中信蜀都總占地面積：7343畝目前在建工程：中信未來城在建工程占地面積：75929㎡在建工程建筑面積：385297.96㎡在建工程住宅總戶數：3002套商業形態：以打造一座城的高度和視野，商業局部將會是多元化、規模化的。目前具體規劃和業態未知。住宅入住時間：2021年底工程競品分析工程名稱：置信郫縣逸都花園占地面積：183998㎡建筑面積：約100萬㎡商業面積：約8萬㎡商業形態：三大主題商業街區業態規劃：大型超市、星級影院、百貨餐飲娛樂于一體的綜合體。商業呈現時間：目前推出時間未定1期住宅入住時間：2021年下半年〔約1200多戶〕工程競品分析工程名稱：舜苑·一里陽光占地面積：136667.35㎡建筑面積：500000㎡商業體量：約10000方商業形態：社區商業配套業態規劃:以生活配套為主，餐飲娛樂業態體量規模有限商業呈現時間：2021年住宅入住時間：1期2021年4月2期2021年底總戶數：截止目前約2400戶工程競品分析工程區域人口導入成長性分析項目及周邊競聘樓盤人口成長導入情況項目名稱總戶數交房時間入住戶數（根據成都房管局最新調查，三環外入住率不足80%，介于項目的地理位置、及區位環境，預計初期入住率為60%）入住人數（以成都市平均家庭規模每戶3.08人計）新天地杰郡450預計2011年底270832四季豪庭13082012年1月7852418中鐵瑞景茗城1期12232010年底7342261

2期12002012年底7202218中信未來城30022012年底18015547置信逸都花園12002012年底11043400舜苑一里陽光1期7762008年4676722期3242009年底1956013期3062012年初184567恒創蜀都廣場

967

2012年底

580

1787工程區域人口導入成長性分析工程區域人口導入成長性分析人口導入成長分析總結：1、目前區域內固定居住人口量較小2、區域內居住人口隨周邊各樓盤交房進度逐步增加3、到2021年底區域內入住人口量會出現躍升，到達較大值。4、本工程餐飲城的成長期為2021年-2021年，2021年區域商業氣氛形成后，進入成熟期。工程根本情況分析工程名稱：蜀都新天地占地面積：26666㎡建筑面積：80000㎡商業形態：四層獨立商業體業態規劃：餐飲娛樂配套基地商業呈現時間：2021年10月住宅入住時間：2021年底總戶數：450戶工程根本情況分析總結：1、地理位置：工程位于郫縣政府著力打造的東南新城的中心地帶，完善的配套便利的交通使該區域勢必成為綜合性的宜居社區。2、區域規劃：工程是區域內唯一規劃為獨立的餐飲綜合體。3、現狀比較：工程是目前郫縣體量最大，檔次最高的餐飲娛樂配套基地。4、自然環境：工程毗鄰沱江河，獨享得天獨厚的自然資源，并將斥資2000萬對河岸進行美化。5、競爭環境：工程是目前區域內最早呈現的商業綜合體。工程定位〔SWOT分析〕優勢劣勢機會威脅SWOT片區規劃得利政府重點打造中信蜀都新城帶來的區域形象改觀地鐵、快鐵通車帶來區域價值迅速升值郫縣現有餐飲娛樂配套檔次較低郫縣目前發展處于起步階段，商家持觀望態度郫縣目前商業租金水平偏低新城區需要較長的成長期郫縣居民消費習慣局限于老城區，形成商業氛圍尚待時日業態規劃僅限于餐飲娛樂開發商在郫縣當地還未建立品牌效應住宅體量較小，人流支撐較弱最完善、檔次最高餐飲娛樂配套區域內最早呈現商業毗鄰沱江河交通配套齊備SWOT分析：工程定位〔消費客群定位〕主力客群根底客群次要客群郫縣、現代工業港客群紅光、犀浦、高新西區客群成都西北門及旅游需求客群工程定位〔消費客群定位〕1、區域內餐飲消費客群主要立足于郫縣2、優質的業態規劃組合，形成集群化的餐飲娛樂消費綜合體，吸引紅光、犀浦、高新西區二圈層客戶3、特色化的餐飲娛樂消費，吸引局部成都西北門客群消費4、快鐵開通后拉動旅游業開展，帶來局部旅游消費客群工程定位〔商家定位〕工程整體定位西部新城餐飲娛樂中心領跑者工程業態規劃工程業態規劃一、業態規劃原那么二、業態規劃三、規劃后車流動線四、規劃后人流動線業態規劃的原那么1、符合工程郫縣餐飲娛樂配套引領者的整體定位2、保證在重要商業節點對主力商家的引入，以提升工程整體品質3、符合居民消費習慣及需求，并搶占市場空白點4、符合工程人流車流動線，保證后期成功運營5、為物業增值創造有利條件6、為后期呈現的夜總會及星級酒店價值提升打好根底業態規劃示意蜀都新天地業態規劃圖業態規劃說明業態規劃的核心思想：1、整合業態，整合業態間的促進作用。2、分區域布排3、保障主力店面積4、盡量保證招商單位組合的靈活性。

5、為保障價值最大化，一樓局部廚房劃分為營業面積業態規劃說明招商方案招商方案一、招商策略二、租金策略三、招商方案四、媒體配合招商策略總體策略：定向招商經過多年的商業地產實踐，我們認為“定向招商〞是最現實可行的商業招商策略。所謂“定向招商〞即在確定目標商家后，采取一對一的效勞策略，同目標商家決策層進行全方位的有效溝通，從而提高達成合作共識的效率。這也是改“坐銷〞為“行銷〞的營銷方式，減少不必要的廣告投入，實現真正的高效運作。招商方式1、品牌帶動效應通過對主力商家的重點突破，帶動其它商家的入駐2、集群影響效應通過開展產品品鑒會等形式，組織成批量商家聚集，通過商家與商家之間的交流及影響促進招商節奏在面上鋪開到達突破。〔利用公司聯商會優勢〕3、坐銷引進通過前期主力商家的引入及批量商家的進入配合媒體推廣抓住主動到訪客戶進行招商的收尾工作。4、政府聯動利用政府資源爭取稅收等優惠擴大工程影響力主要要點租金策略為了盡快讓商家進駐工程、提升工程的人氣，我們建議品牌商家租金價格宜以較低價的方式進入，然后再慢慢的拉高；并為商家設置一定的免租期，最終目的是實現商業價值的最大化。遞增標準建議：1、第1-2年這是的工程營業初期，是經營起動階段，不管品牌商家還是輔助商家，必然都有一定的經營難度，需要共同進行市場培育，工程才能逐步做旺，建議第1—2年的商鋪租金不作遞增。2、2021年開始經過2年的市場培育，隨著經營逐漸走向正軌，工程品牌確實立，區域人口的增長，工程進入成熟期。建議商鋪租金從第3年開始遞增，在年租金標準上建議每年遞增5%，第5年開始根據商業市場的開展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。租金策略租金策略租金策略工程目前租金=本錢套內租金*70%+市場套內租金30%工程14年平均租金=71.5*70%+50*30%=65.5元/㎡·月租金策略由于工程處于起步階段租金，為吸引商家入駐，可大幅低于14年平均租金水平進行招租。主要依據為目前的市場價格。一樓平均租金：65元/月二樓平均租金：45元/月三四樓及廚房平均租金：30元/月招商方案6月1日—7月完成招商根底性工作、工程