實嘉·原創生活

7、8月份營銷方案[水墨蘭庭工程商業局部營銷方案]2025/3/191現狀1展望2定位3執行4目錄2025/3/192引子——商業地產開發流程——我們的課題——水墨蘭庭的商業商業地產盈利模式——2025/3/193商業地產開發的關鍵：

是在前期的市場調研和工程定位上。

沒有準確的市場調研分析，不可能有正確的結果，就不可能對工程進行科學的定位和規劃，更不可能會有工程操作的成功！市場調研工程定位商業規劃工程招商建筑設計工程建設工程銷售開業運營商業地產開發流程2025/3/194我們的課題——“水墨蘭庭〞的商業水墨蘭庭——帶動新城版塊的龍頭，當涂新城的核心區域2006年—2021年，經過近3年的開發，區域住宅已初具規模，商業剛剛啟動因交通和商業配套的問題，入住率還不高，未形成生活氣氛商業，是已經擺在開發商面前必須解決的課題——規劃中有近3萬平米的商業產品，此問題遲早都要解決假設生活配套不便利，會影響后期住宅的開發銷售時代超市20年租賃，商業價值未能完全表達水墨蘭庭和當涂新城，都需要一個真正的商業中心！2025/3/195開發商的利潤點來源招商銷售經營管理支撐點產品市場經營者消費者后期經營與管理2025/3/196現狀12025/3/197工程情況工程區域——當涂縣新城區工程占地——105畝(70000平方米),緊鄰政府新辦公區及大型市政公園;總建面積——96957平方米公交系統——目前有0路、202路公交路線將方案開通。周邊配套——2個市政公園、1個幼兒園、1所小學、1個醫院、1個五星級酒店、2個大型購物中心。2025/3/198工程區位——新城區本案2025/3/199工程情況——商業規劃指標關鍵詞——2.56萬平商業總建筑面積2.56萬平米，位于當涂新城的商業中心。關鍵詞——1.6萬平

根據地塊規劃指標，規劃將有近1.6萬平米的集中商業。關鍵詞——200米

商業街自西向東總長達200多米，可精確至212米。關鍵詞——3條

根據商業規劃，將有一條沿路商業街，一條內街,一條沿公園特色商業街。2025/3/1910時代超市臨街商鋪商業步行街臨街商鋪2025/3/1911時代超市臨街商鋪商業步行街蘇果超市政府辦公區規劃市政公園農工商超市臨街商鋪星級酒店2025/3/1912給我們的啟示區域開展潛力……商業集中地……根底設施完善……人口聚集地……這些原因都成就了水墨蘭庭的商業升值前景；同時存在區域內的商業競爭。2025/3/1913展望22025/3/1914當涂向北——2025/3/1915北部新城區——北部新區含有：一個政務中心二個市政公園多個居住區連接老城區干道系統二個大型購物中心工程位置——連接點核心2025/3/1916根據市政規劃，本工程所在位置與北部新城的關系是“核心〞的關系；政府的規劃定位決定了工程的輻射范圍；根據政府的規劃，北部新城是政府近期開展的重點，而本工程所在的中心正是現階段的重點；本區域商業將會成為新城真正的商業中心。水墨蘭庭商業的價值——規劃定位2025/3/1917定位32025/3/1918優勢〔S〕1、工程處于新城核心商圈，附近大商業密集，蘇果、規劃中大型商業等知名商場環繞；2、新區政府行政中心，行政辦公與商務消費3、工程是一個綜合性的商業規劃，兼容了步行街、沿街店、大型超市的商業格局；4、中國品牌零售商時代超市強勢進駐；5、位于當涂新城開展的中心區，商業潛力巨大；劣勢〔W〕1、區域為開發初期，城市配套缺少；2、整個工程臨主干道展示面不充分，弱化了街鋪價值點；3、新的市政公園在規劃中，尚未全面實施，人氣缺乏；4、地塊尚屬前期開發階段，市場陌生；5、本縣整體經濟不高，消費能力受限；6、本區域商業以超市為主，其他商業業態均不成熟[工程SWOT分析]2025/3/1919[初步定位]工程是目前當涂最大的商業工程，如何包裝這個商業街，采用新概念、新思維給予消費者新的形象，在眾多在建和即將建設的類似工程中脫穎而出將成為整個營銷的關鍵。因此，我們提出新城MALL這一商業形態打造當涂第一流的商業街這條街應當是：以大型購物主力店、大型賣場為核心的購物、、休閑、娛樂為一體的主題式商業街2025/3/1920[工程商圈定位]特別說明——商圈的屬性商業中心定位——以休閑化為主的商業中心〔休閑、娛樂、餐飲為主體〕；以購物為主的商業中心以社區配套為主的商業中心以特殊功能、主題性、特色化為主的商業中心以專業市場為主的商業中心輻射區域定位——社區型區域型廣域形2025/3/1921[工程商圈定位]工程所在商圈定位——定性輻射區域商業定位功能性商業區域型以購物及休閑化為主的商業中心2025/3/1922集中式商業群：大型購物中心特色化商業街：大中型獨立商鋪+臨街小型商業[工程商業定位]商業局部商業定位——其商業是相互帶動相互促進的；通過定位與商業類別不同形成差異化。2025/3/1923[工程功能定位]本工程商業面積為2.5萬余平方米，其功能規劃的主要目的：一是增加工程價值；二是商業局部可以成為工程內小環境的配套局部；三是集聚人氣。根據我司招商實力及多年商業操作經驗，我司建議本工程商業局部按照以下兩種模式運作。模式面積主力店模式16000平方米步行商業街9600平方米2025/3/1924[工程市場定位]本工程市場定位理解為當涂未來中心、是整合品牌商業資源的，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的，超級復合式商業步行街,擁有當涂最成規模的商業街。當涂一站式購物中心

2025/3/1925[工程定位依據]商業定位原那么：根據工程自身特點，發揮工程優勢、躲避工程劣勢，由市場導向而填補商圈市場空白點，引導市場而激發潛在需求，改變商業格局。經過前期競爭分析，我們得出本案各方面競爭主導性策略，并進而總結出本案的商業定位。競爭策略：以商業空間的多元化與組合性區隔于其它物業，樹立唯一性；以符合商業開展趨勢區隔小型經營業態的直接比照與競爭，樹立前瞻的權威性；以一站式購物休閑步行街的營造樹立排他性。商業成立根底：以地段為開展趨勢基點，充分整合周邊資源及發揮一些不可能轉移的優勢資源〔如商業地段優勢、新城規劃優勢〕，并盡可能銜接與替代臨近街區及工程。2025/3/1926[業態選擇]本案的商業選擇在根本確定的定位情況下，可利用公開對外發出招商通告，通過對應征的意向商家的梳理，進一步驗證本案定位的可行性，為后續的調整提供市場依據，同時積累意向商家，做到工作、方案、執行、管控等環節心里有數。項目市場依據可行性%休閑娛樂城當涂很少有什么休閑消費場所，但在選擇娛樂項目方面，應注意當涂的整體消費能力，并且不能引進與本案定位偏離的娛樂項目，建議引進如量販式ＫＴＶ５０品牌鞋的專賣店當涂很少有各種品牌鞋的專賣店，但是對于當涂來講，有一定的消費能力７０美食廣場、餐飲以當涂人的消費行為來看，當涂人對吃比較看重，如本案能引入中大型餐飲，將能進一步提升本案的商業氛圍，并可加以中低檔次各地風味美食集合吸引購物人氣８０大型超市雖然本案周邊以已有一家大型的購物超市，但集中度越高生意會更為走旺，對其他超市形成競爭壓力。90時尚專賣取廣義時尚，做噱頭與表現可以90富人沙龍當涂很小，有錢人互相都認識，從發展角度說是需要一個綜合性的高尚私人俱樂部，可以考慮引入商業街用作噱頭可以健身當涂目前沒有上檔次的健身館，作為未來發展需要有可行性，但還是比較適合引入商業街３０我們用以下表格來篩選進入商業街的商業可行性。2025/3/1927[業態分布規劃]工程整體業態分布規劃圖：

C：家居、家飾、社區配套AAD：時尚專賣E時代超市AA以A為代表的四個點進行先期招商，從而為后期的銷售與招商提供有利的保障。業態以具有典型代表的休閑、餐飲為主B在A區塊順利招商之后及時跟進，業態以特色餐飲、快餐、西餐為主C效勞于周邊的社區，提供便利效勞為主：如便利店、藥店、美容美發等D時尚動感為主題，結合E區塊購物所吸引的人氣，為年輕一族提供效勞，充分表達動感活力、娛樂的主題，如：影院、KTV、電玩吧等B：特色休閑、餐飲、文娛街2025/3/1928[銷售方式選擇]1、主力店〔時代超市〕模式銷售方式：整體出租，產權式銷售整體出租即一次性租出所有商業。然后進行產權式商鋪銷售將商業的價值全部表達。此模式為甲方建議2025/3/19291、主力店〔時代超市〕模式[銷售方式選擇]此模式銷售風險與回避

2025/3/19301、主力店〔時代超市〕模式[銷售方式選擇]〔2〕返租期滿后產權分散帶來的風險在返租期滿后，分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營將必然成為矛盾。開展商在承租期滿后，從工程本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但與時代超市的租約并未完成，為了更好地實現商業的銷售價值，開展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。此模式銷售風險與回避

2025/3/19312、步行街模式[銷售方式選擇]2025/3/1932執行42025/3/1933一、招商實施方案2025/3/193435符合業態規劃的經營商戶當涂區域知名品牌商戶全國連鎖品牌直營店、加盟店全國連鎖餐飲、休閑、家居家飾餐飲、休閑、家居家飾、工藝品、電子產品精品百貨、社區綜合服務配套招商范圍2025/3/1936第三步驟流動商戶招商第二步驟根底商戶招商根底商戶影響力和號召力不及主力商戶，但其面積需求相對較大，在物業整體之業態組合中必不可少；根底商戶租金往往是主力商戶的3~6倍，其租金總和是工程的主要利潤來源。

核心主力店先行，輔助店隨后的原那么餐飲、休閑、零售工程優先，輔助工程配套的原那么第一步驟主力商戶招商招商步驟2025/3/1937招商排期：根據實際情況，本工程商業物業招商主要目的是為工程提升知名度并保證商業物業的順利銷售。品牌培育啟動市場完成主力店的意向簽訂，為項目商業物業增加推廣賣點商戶開業及持續銷售期主力商戶意向簽訂D區節點商戶意向簽訂及籌備主力店進駐B、C區招商全面開售主力商戶裝修期及開售強銷期招商及籌備期持續銷售及招商品牌培育啟動市場完成D區節點商戶意向簽訂，開始D部分銷售籌備工作品牌塑造強勢入市住宅交付前1-3個月內，簽訂主力店進駐合同品牌維護持續銷售各項賣點展示，持續銷售、招商品牌提升促進銷售主力店及基礎商戶的進駐提升項目商業價值，各類推廣活動的開展，廣告的發布，全面展開銷售攻勢2025/3/1938二、宣傳造勢2025/3/1939[推廣名建議]命名原那么：區域輻射優勢——建議工程案名突出本工程區域輻射性，強調本工程中心區地位優勢。工程商業格局優勢——強調集合購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、住宅及辦公等城市經濟資源運營一體化的全新商業概念。2025/3/1940時代·中央廣場時代:時代超市，工程品牌主力店;中央:“商圈核心〞形象[推廣名建議]廣場:是“城市名片〞、是“工程標志〞，是“消遣之始〞。2025/3/1941[工程推廣語]新中心·首席一站式購物公園2025/3/1942一、準備期：市場形象導入、“顛覆傳統商業〞系列時代超市簽約儀式當涂城市及商業開展方向頂峰研討會連續12天顛覆系列新聞報導[階段性營銷活動]2025/3/1943二、1期認籌：市場形象深入、“英雄所見略同〞系列成立當涂首個六星級商業效勞會其他主力店簽約儀式千萬富翁XXX與你相約“時代中央廣場〞[階段性營銷活動]2025/3/1944三、1期銷售：市場形象強化、“平安持續的升值驅動力〞系列其他主力店簽約儀式工程現場推薦會時代超市購物會員卡派送商場終身VIP卡限量派送[階段性營銷活動]2025/3/1945造勢切入點：新中心、最好的購物公園最好的購物公園——大規模商業集中地主力店及次主力店業態規劃及運營管理新中心——政府規劃人口、住宅速增[宣傳造勢]2025/3/1946三、營銷策略2025/3/1947[營銷推廣思路]本案面臨的問題：工程在集中投放期市場投放量較大，預期價格將高于區域其他在售商業工程；雖位處核心商圈，周邊商業卻剛剛啟動欠缺商業氣氛，商家經營培育需一定周期；雖有品牌商家明確了進駐意向，但同區域整體商業除超市外的其他業態商業氣氛差，存在一定的負面影響；區域內將同期推出大型商業，其體量對本案有一定程度影響，并且分流本工程目標客戶。2025/3/1948[營銷策略]2025/3/1949策略１、招商先行策略招商先行，帶動銷售。整體招商先行，發動次主力店戰略，在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動熱點。第一次簽約主要迎合招商，啟動市場；第二次簽約引發銷售認籌；第三次簽約與開盤一起整體將帶動銷售、推進招商。[工程推售策略]2025/3/1950策略２、分期銷售策略作為區域市場標桿性商業、本工程進入市場需要形成搶購氣氛，有利于后期難點鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。本工程商業體量較大、考慮到市場消化能力，原那么上建議分兩期推出，假設二期認籌不理想那么將二期分批開盤，有利于消化難點鋪位。[工程推售策略]2025/3/1951[工程推售策略]2025/3/1952策略４、集中銷售策略認籌積累一定數量誠意客戶、通過解籌集中銷售；解籌當天按抽簽順序決定選鋪優先順序；為了促進早期就形成購卡狂潮，在認籌期不同時間段采取不同優惠力度。一期開盤前誠意客戶積累800批以上。認籌誠意金5000元/張、認籌期間按時間分段優惠：2021年X月X日--2021年X月X日誠意認購客戶可享受3％額外優惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日誠意認購客戶可享受2％額外優惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日誠意認購客戶可享受1％額外優惠折扣。2021年X月X日一期開盤[工程推售策略]20