舊城改造項目可持續性方案評價研究摘要本文在介紹了舊城改造的現象和存在的問題后，根據案例背景對各個維度因素的權重進行了分類，選擇了相應的改造模式，然后提出了獲得舊城改造的建議。可持續的綜合效益。主要研究內容如下。(1)隨著城市的發展，舊城改造成為城市化進程中必不可少的一部分，但舊城改造不能盲目草率，提出合適的運營方式和變更方案。舊城改造的目標要與城市的可持續發展目標高度契合。（2）構建舊城改造可持續性評價體系，結合案例背景，采用分析層流程計算各指標權重。結果表明，該模型應進行修復和重建，并進行社會加權。水平最高，其次是環境，經濟水平最低，影響最大的因素是住房和環境、城市風貌的繼承和變化、居民的富裕生活、就業狀況和對社會的影響。(3)根據已建立的舊城區改造可持續發展評價體系，提出了獲得可持續發展綜合效益的五種方法和建議。整體利益平衡，采用“政府總體規劃、市場主導、社區參與”更新舊住宅區、資金平衡方法、環境保護等。關鍵詞：舊城改造；可持續性評價體系；因子分析法；層次分析法目錄TOC\o"1-3"\h\z\u23520第一章緒論 緒論1.1選題背景及意義城市發展和更新可以分為兩種方式。一是新城區的開發，二是舊城改造。在這兩種不同的形態下，新地球的發展范圍是有限的，而舊地球的變化卻是無限的。今天的新市鎮，未來將成為舊市鎮，面臨著改造和更新。城市是活體，要不斷調整結構和質量，與時俱進，與時俱進，不斷學習，保持活力，這就是所謂的城市發展。它是一個不斷自我更新和不斷提高整體質量和標準的過程。建國初期，市民對于社會主義新型城市的深刻內涵認識單一，簡單的認為將城市變為生產型城市，城市就可以得到發展，即“先生產后生活”，因此隨著近三十年來的改革開放，我國經濟建設在發展迅速的同時，產生了諸多問題，比如城市用地范圍擴張、人口劇增、市場供應不均衡等。許多城市無法適應現代化的發展步伐，逐步歸入了“舊城”的行列。同時，建設用地日益緊張，已成為城市發展所面臨的一個重大瓶頸。在此背景下，對無法滿足人們生活需求的舊城進行改造勢在必行。因此，從某種意義上說，舊城改造是城市發展道路中不可或缺的部分，也是一個不可避免的問題。舊城改造對于推動城市現代化進程，滿足城市發展需要，提高居民生活質量，促進社會經濟發展都有著重要的意義。然而在舊城改造過程中，經常出現不顧歷史文脈，不顧地方特色的“非有機更新”和缺乏全面考慮與認識的做法。改造本身不僅僅涉及到城市的物質環境，而且還涉及到社會、文化、經濟、生態環境等諸多方面，并且在政策把握、技術處理、資金投入等方面上也應該合理對待。因此，整個社會應該提高對如何科學地實施舊城改造計劃、為我們的城市注入新生等這些問題的關注度，進而由規劃者和建設者制定合理的規劃和政策，保證舊城改造項目的順利實施。老城區在新時期的轉型已經不僅僅是局部調整這么簡單了，而是需要從城市功能布局、產業結構調整等方面來綜合考慮，完善舊城機制，使城市可持續性發展。綜上所述，舊城改造項目是為了產業結構的升級調整，用地布局的優化以及土地利用率的提高，改善環境，保護文物，更好地創造一個理想的城市，那么建立一套與之有關的評價體系，使得開發商和政府有據可依是十分必要的。1.2國內外研究現狀1.2.1國外研究現狀1970年代后期至今，西部大部分城市經過幾年的發展，進入了去工業化進程，即服務業的生產和就業超過了旅游、農業等行業。土地和極端社會分工，減緩城市化步伐。西方學者正在積極研究解決方案。1999年，娜奧米卡蒙（NaomiCarmon）將舊城改造分為三代，每一代都有自己的社會、經濟和政治特征的政策要素，伴隨著不同的參與者、實施方式和收益。NaomiCarmon分析了以色列社區的三個例子，從每一代人中得出一些典型的結論和經驗，可以作為未來項目的參考。2000年，大衛亞當斯分析了舊城改造過程中存在的問題，提出了公私合作的性質、戰略規劃和執行之間有效聯系的重要性，以及一些不規范政策蔓延到其他地區的有害影響。他說，舊城改造提高了土地價值，改善了環境質量，加強了社交網絡，加快城市發展的有效途徑。GraceKLLee發現2007年舊城中心改造過程中難以平衡各利益相關方的利益，建議采用層次分析法對舊城改造進行評價，解決社會、政府等方面的問題。2008年，GraceK.L.李建議，在香港等高密度城區改造老城區將是改善公共生活質量和建筑環境質量的關鍵發展戰略。他通過調查和隨后的數據分析，發現影響香港經濟、環境和社會可持續發展的因素，重建舊城區的目標不是損害現代或時代的環境和社會。實現以子孫后代需求為基礎的經濟發展。1.2.2國內研究現狀舊城再生的理論研究在我國，學術界一直強調保護舊城歷史的必要性。歷史文化遺產、人文、民俗、自然環境等具有傳統和地方特色的建筑雖然得到保護，但現實中，在改造外毀舊建筑時，仍有許多單一的、不尋常的開發商。甚至各種仿古建筑或“現代”建筑因缺乏文化元素而建設不良的開發項目也取得了顯著的經濟效益。因此，我國的許多學者正在通過更深入、全面的理論探索存在的問題。2008年，趙春榮分析了老城改造過程中出現的利潤分配沖突的根源，并提出了一些解決沖突的相關建議，如建立健全的利潤保護制度，采取適當的措施。2012年，孫立如針對鄭州市城市再開發現狀，對目前國內再開發項目普遍存在的開發單一、開發強度高、項目開發不均衡的問題進行了分析和分類，并提出以下建議。制定合理的相關政策標準，為未來舊城改造項目提供更好、更清晰的規劃思路。2013年，魏征總結了近年來關于舊城改造的所有研究，評論了當前研究的不足，并提出了未來的研究方向。舊城改造方案研究在舊城改造過程中，地方政府、三人在空間資源封存和社會再分配問題上有不同看法。2010年，吳尊對這三方進行了博弈分析，展示了社會空間重構帶來的三大變化，并提出了社會空間重構的方法和效果模型。終于想出了一個更加和諧的城市發展規劃。MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc[點擊輸入一級標題××××標題2]MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc[點擊輸入正文××××宋體小四號]我國舊城改造現狀及問題分析MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc[正文××××宋體小四號]2.1舊城改造可持續性概述2.1.1舊城區新舊是相對的，過去的新是現在的舊，現在的新是未來的舊。早期，每個城市的老城區都是城市的心臟，但隨著城市的發展，核心區的住宅建筑和公共設施已不能滿足人們不斷變化的生活需求。一是由于建筑本身設計不合理，土地結構和產業機構布置不合適，功能和設施不足，二是設計上沒有問題，但隨著時代的變化，變質了樓房倒塌等現象出現。由于這些變化都不能滿足城市現代化的社會、經濟和環境發展，因此需要在城市發展總體規劃的基礎上，科學改善舊城中心的建筑和公共設施，重建舊城中心。2.1.2改造從概念上講，轉型意味著改變、替換和煥然一新。改造是為了滿足居民的生活需要和城市發展的要求，進而適當調整或改變老城區的環境結構、建筑功能和內部結構。一方面改善了城市環境質量，另一方面保護了歷史遺跡。一般來說，翻新包括：維修、翻新、改造、翻新、改造和插入的內容。例如，在原有建筑周圍增加新的公共設施，對老舊的歷史建筑進行部分改造和修復，統一城市風貌，同時保護歷史建筑和文物，改善交通條件，拆除拆除違章建筑，提供基礎設施改善和綠化標準。從某種意義上說，舊城改造也是城市快速發展帶來的問題。換句話說，新區的發展和交通方式的變化都是逐步取消的原因。城市發展是個問題是一個不斷更新的過程，但是老城區的衰落不容忽視有。2.1.3可持續性發展顧名思義，可持續性是可以維持較長時間的狀態或處理。可持續發展理論的形成經歷了一個漫長的歷史時期了。此外，雖然這個復雜的概念可以追溯到20世紀70年代，它是不是在城市發展政策使用到1990年。1972年，人類環境會議在斯德哥爾摩舉行，以及聯合國提出可持續發展的概念首次。本次會議的重點是，環境保護和經濟發展應在城市發展的過程中首先考慮。會議和國際環境事件的影響是給人們環境保護和經濟發展之間的關系有更深的理解。后來，聯合國和各行各業的人都生活在廣泛討論可持續發展的含義，定義越來越清晰。2.1.4可持續性發展與舊城改造的聯系這種方法對于社會發展尤其是舊城改造尤為重要，因為可持續發展涉及社會、經濟和環境三個方面。由于土地供應有限，高密度城市發展形式在中國變得尤為普遍。近十年來，許多城市在沒有精心規劃的情況下快速發展，浪費了稀缺的土地資源。為解決交通擁堵、便利設施不足、城市環境惡化、居民健康惡化等諸多城市問題，不少城市正在推進老齡化城市改造。然而，居民、學者和一些參與者抱怨說，許多項目只關注經濟發展，低估了它們對環境質量和社會需求的影響。這是因為，在變革的過程中，經濟效益比社會和環境效益更能驅動開發商。因此，在舊城中心改造過程中，需要運用可持續發展的理念，綜合考慮經濟、環境和社會目標。一是提高土地價值、環境質量，修復城市衰落，實現各項社會經濟目標；二是增加社會網絡，提高城市資源利用率。如果舊城的變化能夠帶來可持續發展，那么城市發展也將變得更加可持續。2.1.5舊城改造可持續性評價方法從上面的分析我們可以看出，可持續性包括三個維度。一是生態平衡（生態系統的穩定性、自然環境的變化、資源的利用等）。二是經濟穩定。第三，社會的有機可持續發展意味著現代人的活動不會威脅到下一代。由于各個項目的波動性，舊城改造項目難以評估。可持續性評估是響應計劃和戰略的系統性循環評估方法。通過綜合評估重建項目在社會、環境和經濟方面實現的可持續發展程度，促進城市規劃和政策的可持續發展。目前有四種常見的可持續性評估方法。一是多維指標法，涵蓋經濟、環境、社會三個方面。其次，它是一種分離經濟-環境和經濟-社會關系的多維指標方法。三是在單項指標的立體可持續性上。第四，多指標測量。由于舊城中心改造環境復雜，社會經濟問題的不確定性較大，最好采用指標體系作為評價的先驗方法。在具體的九步轉型實施過程中，不少學者采用問卷調查和專家建議的方式建立評價指標并確定權重。2.2舊城改造參與主體舊城中心改造過程中的利益相關者一般由政府、開發商、移民三方共同決定改造項目，由第三方進行質量監督和效果評估。在項目初期，政府需要對改造項目進行組織規劃，在改造實施階段積極引導和監督，調動當地居民的改造積極性，增加公眾參與度。金融條件，既要創新項目有利于城市長遠發展，又要謀求多元化，造福多方，最終實現共贏。2.2.1政府主導政府在舊城改造過程中承擔著管理、監督、規劃和調解等多項職責。因此，一些復雜的土地產權、拆遷補償等問題需要政府指導和規劃。政府在舊城改造中也發揮了重要作用。政府通過舊城改造政策的制定和實施，徹底提升了城市的美感，最大限度地利用土地，使城市空間布局更加合理，加快了城市經濟的快速發展，豐富了生活。在作為更愉悅、更便捷的居住者的同時，政府利用商業的力量和市場化的運作方式來實現舊城改造的目標。在重建過程中，政府采取了中間立場，比如降低開發商的成本，保證對居民的合理補償。既然改造工程順利有序順利完成，政府必須處理好這個微妙的位置，注意行動的規模，避免缺席和越位的情況，為開發商提供公平公正的兩方式交易平臺。2.2.2公眾參與老城區的居民希望隨著城市的發展，生活質量得到提高。此外，老城改造的初衷是使改造后的社區功能適應人們的需求，改造過程中的各種行為都與居民的日常生活息息相關，如拆遷補償等。然而，我國的大部分重建項目都沒有很好地落實公眾參與政策，例如在拆遷階段，被拆毀的家具總是處于劣勢，因此舊城重建的時機和結果幾乎不得而知。另外，由于沒有良好的地價獲取渠道，信息量少，具體的安置補償類型在安置補償過程中往往是被動的。因此，市民應該參與到舊城中心的變遷中，了解他們的想法，并在變遷過程中理性反思，以增加居民的滿意度。最后，通過公民參與順利推進再開發項目將提高居民的生活質量，促進城市化。2.2.3資金籌措資金籌措的方式主要有地方政府撥款、土地有償拍賣、開發商出資及其他方式。我國目前主要的資金來源為開發商投資，而開發商也越來越熱衷于舊城改造項目，其原因是舊城改造可以提高房地產市場供應，有助于提高其在市場的占有率，最大程度的提高地價和房價，獲取較高的開發利潤。有了充足的資金作為后盾，舊城改造項目可以順利的實施，而開發商就為此提供了驅動力。在舊城改造過程中很多費用需要開發商支付，例如拆遷、補償以及安置費用、搬遷資產評估費用、土地使用出讓金、投資建設住宅、商品房以及寫字樓等建筑費用和管理維護費用等。2.2.4第三方監督舊城改造過程中的第三方通常是指規劃師、建筑師和相關專家。在項目實施過程中，他們依靠自己的專業知識或相關技術技能來監督項目實施過程，評估轉型的收益，并適應最終結果。第三方的介入有效協調了各方利益，化解了項目實施中的各種矛盾，促進了創新項目的順利推進，實現了綜合效益。2.3我國舊城改造的三種模式在城市發展的過程中，每個區域都有不同的特點，有的城區有古老的歷史遺跡和傳統的建筑風格，有的城區周邊有現代風格，屬于商業中心，在改造過程中，需要考慮不同層次的改造方式，以合理利用土地資源，擴大建設空間。舊城中心改造的目的不是為了讓城市表面光彩奪目，而是為了讓所有居民的生活更美好。改造成敗的關鍵不在于改造的規模，而在于盡可能平均分配社會資源，減少分化，保持城市的歷史文脈，最終實現社會和城市所能達到的目標。共同可持續發展的目標。2.3.1拆除重建模式拆除、重建和重建模式是對重建區域內的所有建筑物進行拆除和重新規劃、設計和建造。這種模式是一種完全過時的城市改造方式，適用于老房人口相對密集、土地功能配置明顯不合理、公共服務設施不發達的地區。從經濟角度來看，拆遷重建模式的經濟效益是顯而易見的。該模型變形周期短，操作方便，出結果快。它可以在短時間內解決許多城市問題，提高人們的生活質量。并且由于速度優勢，每平方米的建設成本相對較低。從建設的角度來看，舊城改造的拆遷方式在規劃、設計、施工等方面都比其他方式更為便捷，可以在短時間內使整個改造區的建筑風格統一。建筑師和規劃師可以在開闊的大空間中工作，在城市的土地上自由玩耍，讓城市的形象和品位在短時間內得到極大的提升。但是，俗話說不能急于求成，這種發展模式沒有正確詮釋城市和諧發展的理念，也沒有使城市實現可持續發展。一些拆除和重建模組摧毀了許多歷史文物。這種模式具有很強的利益，因為它主要為大型商業房地產開發項目提供資金，并且不可避免地會損害文化財產。因此，對于有歷史文物的區域，不建議使用這種重建模式。結果，空間模式變得單調。2.3.2保留模式在歷史的沉淀之后，一些老城區還保留著許多名貴珍貴的歷史建筑，已不再被人們使用。它們表演歷史事件，具有特定的紀念意義，代表一個時代的文化。許多這些歷史建筑被指定為重要文化財產，因為它們有助于我們了解城市和國家的發展歷史，例如宮殿、宗教建筑和名人住宅。對具有歷史建筑的舊城進行改造時，必須采用歷史文化保護法，又稱舊城保護法。要更加謹慎地保護和改造遺留下來的珍貴歷史文物，制定嚴格的審批程序和保障措施，盡可能保留歷史建筑的原始形態，使其永世傳承。歷史的真面目有助于我們了解我們國家深厚的歷史和文化。目前，國內外對歷史文物的保護，一般采取建設博物館等方式，盡可能保護歷史建筑的原始形態，防止因決策者的追求而對歷史建筑和文化財產造成破壞。2.3.1修護改建模式恢復重建模式也稱為小增量重建模式或分布式重建模式。主要針對分散在部分分行的老房或結構較好但周邊建設環境較差、公共設施相對較差的老房。可根據當地經濟情況進行住宅改造、道路交通改造、公共服務設施改造、城市景觀改造或局部改造、外墻裝修或加建、原有建筑擴建等。如果老城區人口稠密，社會經濟網絡復雜，那么如此豐富的社會結構可以為各階層居民提供相稱的就業機會，同時提供豐富的客源。因此，具有這種居住氛圍和居住環境的社區，必須保持其多樣化的特點，不能拆遷或重建。這種拆遷模式靈活機動，在詳細分析老城區狀況后，按照統一、有機、多元的原則解決城市問題。這種方法可以最大限度地保護歷史文物和城市風貌等。2.4我國舊城改造存在的問題2.4.1開發模式單一化，對城市歷史文脈破壞嚴重由于缺乏保護，當前社會普遍認為，老城區環境惡劣、房屋簡陋，嚴重影響了城市形象，是過去留下的“錯誤”。同時，大多數城市為了追求經濟效益，降低改造難度，采取了平整土地、拆遷舊城的轉型模式。采用這種方式雖然可以縮短改造周期，取得更快的經濟效益，但代價是破壞了城市的歷史建筑，破壞了城市的自然人文景觀，失去了城市特色，破壞了城市。拆遷重建也需要所有居民的重新安置，破壞了社區原有的人文結構和社會網絡，最終破壞了城市的歷史文脈。武漢市民永遠也不會忘記那一夜之間變為瓦礫的老武漢展館（原中蘇友好宮），如圖2-5所示.圖2-5老武漢展覽館此外，這種改造模式簡化了土地利用分類，導致土地和房地產價格因改造而上漲，使得大部分原居民無法返回改造后的社區，它將變得高度同質化和貴族化。然而，中小店在失去經濟利益的驅動力后逐漸退出。它們已被大型商業場所所取代。具有相當城市風格的傳統建筑也被簡化為新城區，規劃整齊的住宅單元和大型綜合商業建筑，難以滿足多樣化的社會和文化需求。此外，隨著私家車的增多，這些變化不僅造成城市交通擁堵，也讓復雜多樣的城市空間中的生活變得單調，導致城市環境枯燥乏味。2.4.2改造強度普遍偏高，帶來了區域環境品質下降舊城改造拆遷成本高，運營周期長，很多開發商在確定的改造模式和土地平衡規劃模式下盲目追求經濟效益，一般都追求高容積率和建筑密度，以求達到高利潤。在我國鄭州等許多一線城市，無論是城中村改造還是舊城區改造項目，大部分改造建筑的用地比例都超過了《規范》規定的3.5。這些行為導致轉型社區人口增加，居民生活環境擁擠，降低了現有基礎設施和交通能力，難以滿足他們的需求。同時，不會與高強度發展相吻合，這將提高城市供電、供熱、供氣、污水、廢氣等基礎設施的承受壓力。雖然由于建筑容積率高，城市的居住空間和形象有所改善，但改造后的社區居民的生活質量并沒有因為交通擁堵和不便而得到明顯改善。慢慢真正提高你的城市質量。2.4.3開發項目局限于黃金地段中國一二線城市舊城區改造項目大多被開發商追捧，各城市中心區地處富人區，商業服務相對發達，生活質量高于郊區和郊區。發展前景誘人，所以一些開發商受經濟利益驅動，受拆遷難度限制，通常會選擇。在市中心開發和改造舊城項目，獲得更多收益。然而，市中心的后巷、老宅區、開發收益不大的地塊，都是被忽視的角落，最終難以改造。通過舊城區的改變，改變居民生活環境最迫切的區域是城市。最終，政府只好通過增加地塊比例來改善角落地塊的發展，阻礙了城市的和諧發展。2.4.4舊城改造的資金困境問題舊城改造項目涉及面眾多，比如拆遷、改造、建設等，因此資金回收期較長，需要很多錢。政府作為城市發展的規劃者，旨在通過制定舊城改造計劃，改善當地人居環境，發展當地經濟，促進社會和諧。在轉型過程中，政府可以提供稅收、政策和規劃優先權，但如果沒有強大的資金來源和專業的開發團隊，政府通常可以建設一些公共項目來增加城市基礎設施。其次，房地產開發商有足夠的資金背景和專業的開發機構，為改造項目提供施工、營銷策劃等服務，使改造項目順利完成。同時，開發商以盈利為導向，期望通過舊城改造項目獲得一定的開發利潤，增加市場份額，擴大市場影響力。不少改造項目收益差異導致開發商不積極接受舊城改造項目。第三，老城居民希望通過老城改造改善當地社區環境、治安和交通條件，同時被拆遷戶希望得到適當的拆遷補償和安置費用。補償成本是重建項目中最大的問題，占總投資的很大比例。2.4.5居住搬遷不當帶來原有社區的解體因為老城的資源是長期保存下來的，往往正是這種漫長的歷史沉淀，才能形成良好的社區鄰里關系。因此，這種氛圍對大多數人來說是非常有吸引力的，尤其是因為老年人，很多居民還是想住在老城區，而且隨著第三產業的快速發展，住在老城區的人口也在增加。然而，對發展第三產業的重視導致開發商忽視了負責改善城市環境和重建舊城區的原住民。過去長期的、大規模的拆遷重建模式，以及原住民搬遷不充分，破壞了傳統的居住文化。綜上所述，對于復雜的舊城改造項目，迫切需要一個有價值的可持續性評估系統。為他們提供定性和定量分析，平衡相關利益，使決策者做出準確合理的決策，解決上述問題，提高土地價值和利用率，改善居住條件，提高居民生活質量改善和促進就業，形成現代服務中心，最終使城市健康發展，社會、環境、經濟三方面協調發展，逐步完成城市現代化建設。第三章案例分析--以武漢同豐社區舊城改造為例由于舊城改造是一項復雜而綜合的工程，每個項目都會根據所在城市、地區和街道的不同而具有不同的特點。但是，由于指標的重要性也隨著項目的變化而變化，因此不可能找到一個通用的權重體系來評價每個項目，必須根據每個項目的不同特點來確定每個指標的權重。然后選擇另一種變換模式。3.1案例背景武漢同豐社區位于漢口原租界區，擁有眾多具有歷史文化價值和武漢特色的弄堂建筑。由于同豐社區位于老城區的商業中心，商業設施較為發達，交通網絡發達，且社區原位于英租界與華人區的交界處，因此無論地理位置如何位置、空間布局或建筑風格，都很特別，同時兼具中外特色。此外，同豐社區還有很多老城區的共同特點。一是家庭收入低，據調查，該地區家庭的平均月收入普遍偏低。主要集中在300-800、800-1500三個層次，800-1500層次人口集中度最高，說明該地區居民以低收入和中產為主，如圖3-1所示。圖3-1同豐社區居民月收入狀況二是人口老齡化嚴重。隨著城市的發展壯大，大部分年輕人不斷涌入功能結構較強的新區，而在具有歷史價值的街區的情況下，由于年齡和功能單一，人口老齡化現象更為普遍。從表3-1可以看出，56歲以上的老年人和35歲以上的青年人占社區人口的大多數，而35-55歲的中青年人較好。高收入，不愿留在社區，大多數人由于該地區的就業機會有限而離開了該地區。老年人由于經濟能力低、老年人多等原因仍居住在該地區，而年輕人由于處于職業生涯的早期階段，經濟資源有限，無法離開該地區。圖3-2同豐社區人口年齡段分布三是居住環境差，生活質量低，解放前，奉公社區是為富人提供居住功能的高檔社區，每棟樓供一兩戶使用。然而，由于解放后我國人口迅速增加，居民自建私人建筑以滿足日常生活需求的現象十分普遍。即使達到7-8戶，衛生條件差，居民生活質量相對較低。四、區位重要東峰社區地理位置特殊，歷史發展脈絡清晰，不少建筑具有較高的歷史價值。此外，同豐社區地處商業中心，商業活動頻繁，附近商鋪林立。3.2目可持續建設評價模型構建本章邀請高校和企業的15位專家根據業務背景對舊城改造的可持續性評價指標進行分級，最終確定各個判斷矩陣。以評價A對B層判斷為例，見表4-6。表3-1舊城改造可持續性評價A對B層判斷矩陣表A-BA-B社會效益B1經濟效益B2環境效益B3Wi社會效益B15530.6267經濟效益B21/511/40.0936環境效益B31/3410.2797計算各元素權重并進行一致性檢驗。以第一指標層B層各元素權重的計算為例。(1)由（i=1,2,3）得出M1=15，M2=1/20，M3=4/3根據得出，=2.466,=0.368,=1.101求權重向量同理W2=0.0936，W3=0.2797則，也就是一級評價指標各相應權重。計算矩陣B最大特征值依此方法，計算B層與C層各元素的權重以及C層與P層各元素的權重并進行一致性檢驗。計算過程見表3-2至3-4表3-2社會效益B1對C層的判斷矩陣表B1-CB1-CC19C34C21C5C14C13Wi歷史重點文物古跡的保護C1911/221/71/31/50.0534公共參與度2131/51/21/30.0887文化娛樂設施改造適宜度C141/21/311/81/51/60.0345住房與環境C57581430.4491就業狀況C213251/411/20.1446居民生活豐富程度C

135361/3210.2296λmax=6.1405CI=0.0281CR=0.0223<0.10表3-3經濟效益B2對C層的判斷矩陣表B2-CB2-CC16C22C18C31C33Wi旅游收益C1611/41/71/61/50.0387工程建設費用C22411/31/220.1577功能區分合理性C18731340.4500各指標間平衡狀態C31621/3130.2448文物建設保護費C3351/21/41/310.1088λmax=5.2216CI=0.0554CR=0.0495<0.10表3-4環境效益B3對C層的判斷矩陣表B3-CB3-CC26C25C30C24Wi各部門各行業的協調程度C2611/31/61/70.0565居民之間相互關系的改善度C251/311/31/50.1210對城市景觀的影響C306311/20.2993對城市風格的繼承與改造C2475210.5232λmax=4.0684CI=0.0228CR=0.0256<0.103.3層次總排序與一致性檢驗（1）層次總排序。首先計算C層各元素對目標層A層的總權重，以歷史重點文物古跡的保護C19對總目標的權重計算為例:W=C19*b1=0.6267*0.0534=0.0335即C19對總目標的權重為0.0335。依此方法計算，從而得到C層各元素對總目標的權重。同理根據表3-1求出方案層各元素相對于總目標的權重。其權重依次為P1=0.1893，P2=0.2272，P3=0.5835。即修護改建模式的權重最大，拆除重建模式的權重最小，即說明該項目應該采用修護改建模式。總排序一致性檢驗。所以，通過一致性檢驗。表3-5舊城改造可持續性評價指標權重排序一級評價指標單權重二級評價指標單權重二級評價指標排序社會效益0.6267歷史重點文物古跡的保護0.05340.03359公共參與度0.08870.05566文化娛樂設施改造適宜度0.03450.021611住房與環境0.44910.28151就業狀況0.14460.09064居民生活豐富程度0.22960.14393旅游收益0.03870.003615工程建設費用0.15770.014813經濟效益0.0936功能分區合理性0.45000.04217各指標間平衡狀態0.24480.022910文物建筑保護費0.10880.010214各部門各行業的協調程度0.05650.015812居民之間相互關系的改善度0.12100.03388環境效益0.2797對城市景觀的影響0.29930.08375對城市風格的繼承與改造0.52320.14632上述分析表明，社會效益維度的權重最高，環境效益維度的權重次之，經濟效益維度的權重最低。單純從經濟效益維度衡量，應更注重可持續發展，更注重社會和環境效益。此外，上述分析得到的二級評價指標相對于總體目標的重要性排序為住房與環境、城市類型繼承與轉型、居民生活財富、和就業狀況。3.4結果分析(1)住房與環境覆蓋老城區，如同豐社區，社區房屋受到一定程度的破壞。但由于社區整體相對成熟，市政府應引導開發商明確改造范圍，確定一些需要改造的項目，避免因大規模拆遷造成社區垮塌、資源浪費等問題。舊城改造建設將有效地為居民服務，提高社區生活質量和人居環境。此外，在改造過程中，要合理控制住戶數量，提高生活質量，同時提高同豐社區資產管理水平和強度。(2)城市風貌的繼承與改造無論是重建還是局部修復，改造后的區域仍然是城市整體的一部分，改造后的舊區風貌必須取精，去除。它是垃圾，無法與城市分開。由于同豐社區位于英租界與擴建后的中國領土的交界處，這些建筑具有很高的歷史價值，代表了該地區獨特的城市風格，如果忽視和重建，將導致同豐。具有武漢歷史特色的社區原有建筑瞬間消失，“千城”城市空間出現，城市單調無生氣。因此，在改造過程中，應保留舊城原有的一些社會環境結構，不進行大規模的拆遷改造。（3）居民生活豐富政府需要改善公共設施和道路交通條件，緩解擁堵，方便居民出行。此外，同豐社區人口老齡化嚴重，需要更多地增加社區活動中心和戶外活動中心的公共設施，為老人和兒童提供必要的場所，讓居民的生活更加豐富多彩。(4)就業狀況東峰洞居民收入普遍偏低，物質生活條件跟不上時代要求，大部分人生活困難，這也是舊社會普遍存在的社會經濟現象。生活水平低下，面積大，部分居民生活態度相對消極，導致社區缺乏活力。因此，需要為居民創造就業渠道，開辟可持續發展道路。（5）對城市景觀的影響由于當地社區具有一定的歷史時期，無論是道路交通還是周邊綠化功能都不能滿足城市現代化建設的建議，綠化、道路擴建等，力求符合城市的管理理念。第四章獲取舊城改造可持續性綜合效益的措施建議4.1“循序漸進”式開發舊城改造的目的是為了充分利用城市的土地資源，提高居民的生活水平，實現更高的綜合收入、投資回報等，在可持續發展政策的引領下，舊城改造必須綜合考慮各種因素，尋找并采用最適合發展的項目。“進步”的原則，以獲得更好的回報。所謂“分期”原則，是指對舊城區改造項目進行分類和優先排序。可以優先考慮工作量低、重建內容少、工期短的項目或滿足先決條件。優先發展對城市交通影響小的項目優先發展顯著改善居民生活的項目，總之，在舊城中心改造過程中，要保持靈活性，及時解決問題。它在你的控制范圍內。這是一種可持續發展的方式，不僅可以提高市民的滿意度，還可以為工作量大、工期長的項目提供經驗和教訓。因此，“循序漸進”的發展原則更適合現代城市發展。不僅會實現預期的收入目標，還會獲得寶貴的經驗和教訓。同時，可以增加輿論的滿意度。4.2采取多種改造手段實現多元利益的整體平衡以武漢市舊城改造發展為例，武漢市政府、各地方、區政府及相關行政管理部門圍繞舊城改造的短期目標和城市長遠發展——長期宏觀計劃。采取發展、政府機構和不同利益集團之間的互動協調合理的關系調動不同利益集團的積極性。綜合運用多種改造方式，實現利益集團的共贏：（1）利用土地規劃、設計、管理等多種手段，整合舊城改造的國土資源；2）道路交通和城市建設改善舊城更新利用環境質量（3）按照現代管理理念規劃、預測和評價舊城更新項目，啟動項目開發運營。（4）結合城市建設。激發文化和居民的積極性，為老城區居民開展精神文化建設活動。這樣，所有利益集團都能達到預期的收益。例如，綜合運用可以將舊城改造為較小的建設規模，幫助政府規劃和發展，同時控制風險和潛在問題。改造過程中受損嚴重的市政府將結合城市基礎設施建設、土地運營、拆遷、綜合整治，在加強社區管理的同時，改善道路狀況、改善環境、優化城市設施。保地拆新舊老城綜合開發。4.3采取“政府統籌，市場主導，社區參與”的方式對舊居住區進行更新在舊城改造過程中，如果長期居住在改造區的居民能積極參與到舊城改造工程中來，事半功倍。因為他們在那里住的時間長，熟悉周圍的環境，深知迫切的需要，但由于大部分項目決策者早就沒有考慮到這些居民的意見，所以也一直在發生爭執。雙方之間以及改造工程的進展一直不佳。改革開放給國家和人民帶來了巨大的變化，特別是當人們的觀念因國家經濟的變化和個人生活觀念和價值觀的變化而提高時，當舊社區發生轉變時，他們認為人們推動“公眾參與”轉變，不僅有利于舊城改造項目，也有利于促進社會發展與和諧。除了公眾參與的需要外，“全政府規劃”和“市場領導”也更為重要。政府需要協調和資助需要變革的地區，他們也需要建設計劃，市場需要為需要變革的地區選擇合適的開發商和運營商。4.4資金平衡思路舊城區改造項目的一個重要組成部分是籌資項目，要想使改造項目順利進行，就必須通過一定的手段和方法實現資金的自力更生。一是可以通過不同的住房改造模式獲得更多的資金來源，如農村合作社改造、政府、企業和個人多邊合作改造、企業自身改造等。也可以從一些資金池中提取部分資金作為項目改造的啟動資金，或者使用銀行的低息貸款來保證項目的順利進行。然后，可以制定一些政策來降低裝修成本，例如設置購房貸款以吸引更多居民購買房屋。也可以將容易獲得高產的區域與不易獲得或難以獲得低產的區域通過包裝結合起來，通過盈虧互補的方式來保證項目的順利進行。最后，可以采取措施確保營運資金，例如出租，出售舊房等，以獲得一些營運資金參與項目開發。4.5環境保護措施(1)合理規劃和安排公共重建，要考慮環境保護，走生態發展道路。舊城改造應以城市總體規劃為基礎，綜合考慮城市環境、人口、自然、規