房地產企業開發成本中土地增值稅與所得稅的差異根據國家稅務總局印發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定，開發產品計稅成本支出的內容主要包括六大項：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費。而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，在計算土地增值稅扣除項目中的開發成本中也有基本相同的六大項內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。雖然企業所得稅中的六大內容與土地增值稅中的六大內容表述相同，但其中還是存在較大差異。

（一）土地征用費及拆遷補償費差異。企業所得稅中的該項費用是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。而土地增值稅中的此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。其主要差異是后者中不包含取得土地使用權所支付的金額。因為在土地增值稅法中，將納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用單獨作為一個項目予以扣除。因此，除土地增值稅中明確的費用外，所得稅法中該項費用中其他列明的費用，在土地增值稅中應作為取得土地使用權支付價款處理。

（二）前期工程費差異。企業所得稅法中的前期工程費是指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。土地增值稅中的前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。企業所得稅法強調的是項目開發前發生的相關費用，雖然土地增值稅中沒有明確項目開發前或開發后費用，但由于土地增值稅的清算時點是在項目開發完成且大部分開發成品已經銷售后進行的，因此，實際兩者的規定范圍和內容基本是一致的。

（三）建筑安裝工程費差異。企業所得稅法中該項費用是指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。土地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規定了建筑費用和安裝費用，后者特別規定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內容完全相同。

（四）基礎設施建設費差異。企業所得稅中是指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。土地增值稅中的基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。兩者包含的具體費用內容相同，但前者是指開發項目內發生的費用，后者是指開發小區內的費用。按照現行稅法規定，無論是項目內還是小區內的基礎設施費，都是允許按受益對象合理分攤的，所得稅和土地增值稅都是允許扣除的。

（五）公共配套設施費差異。企業所得稅法中是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。土地增值稅中的公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。企業所得稅法對公共配套設施是有限制條件的，即“獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與”的，而對于“營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。”土地增值稅中對此也作了補充規定，《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

對于公共配套設施中的“郵電通訊、學校、醫療設施”，企業所得稅法有其特殊規定。國稅發[2009]31號第十八條規定，企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。土地增值稅中對此的處理是，“建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”

（六）開發間接費差異。企業所得稅法中是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。土地增值稅中的開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。前者內容范圍比后者多列了“工程管理費”和“營銷設施建造費”。根據稅法規定分析，對于工程管理費，也是符合土地增值稅間接費用范圍的；而對于營銷設施建造費能否作為扣除項目，需要稅務機關進一步明確。未明確之前，按照企業所得稅法規定處理也是可以的。

（七）預提費用和利息費用的差異。在上述六大項目中，企業所得稅法規定，可以將一些預提費用和利息費用計入開發成本中。國稅發[2009]31號第三十二條規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％；公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用；應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。第二十一條規定，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，稅法規定預提費用不得扣除，利息費用要單獨計算扣除，不重復計入開發成本中扣除。國稅發〔2006〕187號規定，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）第二十七條規定要求，在審核利息支出時應當重點關注：是否將利息支出從房地產開發成本