房地產建安進項問題解答房地產建安進項問題解答

1、采取買房送家電的銷售方式，房地產企業可否抵扣購買家電的進項稅額？

答：作為抵扣的進項稅額只要是符合企業經營需要并能取得合規票據就可以作為進項抵扣，買房送家電的情況在房地產企業普遍存在，作為企業經營銷售模式，是和企業經營業務相關的，所以，購買家電只要能取得合規增值稅專用發票就可以做進項抵扣。

2、以不動產作價出資是否可以抵扣進項稅額？

答：2016年5月1日后取得按固定資產核算的不動產，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，并且確定取得不動產方式包括接受投資入股的形式，所以，根據規定，以不動產作價出資的情況，被投資方可以抵扣進項稅額。

3、房地產企業成片取得土地，分期開發，進項稅額如何抵扣？

答：將房地產企業支付的土地價款作為房地產銷售額的扣減部分，土地價款可以直接抵扣銷售額，則分期開發項目，土地成本按如下要求抵減各期銷售額：

根據《國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）x支付的土地價款

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

4、房地產企業支付的土地出讓金、政府性規費是否可以抵扣？

答：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。土地價款中是否包含其他政府性規費，如大市政配套費等，看國土部門相關規定。

5、土地出讓金返還是否應做進項稅額轉出？

答：土地出讓金返還直接沖減原繳納的土地出讓金。

如企業購買土地，支付出讓金12000萬元，根據政府相關規定一次性返還土地出讓金2000萬，此時，土地出讓金返還直接沖減原繳納的土地出讓金，即土地出讓金=12000-2000=10000（萬元）。

6、房地產企業繳納土地出讓金的滯納金是否可以抵扣？

答：繳納的土地出讓金的滯納金，屬于處罰性質的行政收費，無法取得增值稅專用發票，因此不可抵扣。

7、境外設計費、策劃費的進項稅額如何抵扣？

答：《實施辦法》第二十五條規定，從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額可以作為進項稅額抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。符合要求的境外設計費、策劃費可憑完稅憑證抵扣進項稅額。

8、零星工程的進項稅額如何抵扣？

答：一般采購零星工程，從小規模納稅人處采購，可到稅務機關代開發票。憑代開發票認證后進行進項抵扣。

9、房地產企業支付的拆遷補償費如何抵扣？

答：《有關事項的規定》明確，將房地產企業支付的土地價款作為房地產銷售額的扣減部分，房地產開發企業發生的拆遷補償費若支付給政府，屬于土地價款一部分，則可直接抵減收入。若直接支付給被拆遷人個人，則不可抵減收入，也不能抵扣進項稅。

10、房地產企業施工臨時用水、用電如何抵扣？

答：施工企業臨時用水用電，一般在工程結算時作為施工方成本一部分，一般不能取得電力、水利部門增值稅專用發票，因此不能扣除。

11、房地產開發企業甲供材如何抵扣進項稅額？

答：房地產開發企業若自己采購材料，且取得了增值稅專用發票，則可抵扣。

12、混合銷售業務營改增后如何開具發票和抵扣進項稅額？

答：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。按照上述規定分別取得銷售貨物或服務的增值稅專用發票進行抵扣。

13、融資成本可否抵扣進項稅額？

答：《實施辦法》第二十七條第（六）項規定，購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務進項稅額不得抵扣。同時《有關事項的規定》明確，納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。所以，融資成本不能抵扣進項稅額。

14、房地產企業不能抵扣進項稅額的事項有哪些？

答：《有關事項的規定》明確：

（1）購進服務、無形資產、不動產用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。

（2）非正常損失的購進貨物、相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（7）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

15、建筑與房地產企業營改增后如何發票風險管控？

答：由于發票的獲得、開具、傳遞、作廢、管理及真偽鑒別都區別于普通發票，因此對于增值稅發票的使用和管理，不僅需要財務部門給予重視，在開具和傳遞等各個環節的參與者都要高度重視。各企業結合自身的實際，制訂適合自身的《增值稅發票管理規定》，嚴格按照規定進行業務處理。嚴格按照營改增政策規定，對一般納稅人、小規模納稅人的發票管理，制訂發票開立、領用、使用和核銷的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范發票管理涉稅風險。

16、建筑與房地產企業支付的勞務派遣費能否抵扣進項稅額？

答：現代服務業中商務輔助服務包括人力資源服務，是指提供公共就業、勞務派遣、人才委托招聘、勞動力外包等服務的業務活動目前為增值稅納稅范圍。

支付勞務派遣費，若能取得增值稅專用發票，則可以抵扣進項稅。

17、砂石水泥采購如何抵扣進項稅額？

答：一般納稅人銷售自產的沙土石料，可選擇按簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅。從適用一般計稅方法的一般納稅人處采購，能夠取得增值稅專用發票，則可抵扣進項稅額。若從適用簡易計稅方法的一般納稅人處采購，能夠取得增值稅專用發票，則可抵扣進項稅額。若從小規模納稅人處采購，能夠取得稅務機關代開的增值稅專用發票，也可抵扣進項稅額。