2007年上半年工作總結報告報告人：XXX部門、職務：XXXXXXXXXXX入公司時間：XXXX年X月X日12007年上半年主要工作回憶XXXX物業管理中心目前共有員工XX人。管理XX百貨大樓、XX商業街、地下停車場、內外環廣場等約X萬平方米面積，其中包括高壓配電房X間〔總負荷XXXKW〕、空調系統X套、電動扶梯XX臺、垂直電梯X臺、消防控制系統X套、監控系統X套、播音系統X套等全套物業設備。擔負著整個XXXX的裝修管理、設備改造及運行管理、治安管理、消防管理、車場管理、清潔衛生、綠化維護、商戶效勞等商業物業管理工作。2007年上半年重大設備事故、重大治安事故、重大消防事故及重大效勞質量投訴均為X宗，所有投入使用的設備運行正常，清潔、綠化等環境指標比照均高于XX市同類商業物業。為XX百貨大樓XX余家商戶、XX精品超市及XX商業街內的XX運動城、必勝客、德克士等XX余家商戶提供了平安有序的經營環境，為廣闊的消費者營造了良好舒適的購物休閑空間。2一、內部管理工作。1、補充各崗位員工。〔1〕根據業務開展需要，在人力資源部的配合下招聘了安管員、工程技工、物業管理員等急需崗位的員工補充到各部門，使管理中心員工從年初的XX余名開展到在的130名，根本滿足了各部門的工作需要。〔2〕進行領班崗位競聘，通過筆試、面試及綜合評議，挑選了X名平安管理部領班及X名工程部領班，既使表現優秀的員工補充到管理崗位，又調動了員工工作主動性，取得了較好的效果。32、各部門按照專業分組管理。通過1-3月的運行，使各崗位員工根本熟悉了工作要點，為更好地進行管理，在3月份安排工程部設備運行局部分為強電組、弱電組、空調組和維修組進行運作，在4月份安排平安管理局部為百貨組、二環組、外圍組及消防監控組進行運作。運行3個多月以來，除工程部空調組和弱電組因人員缺乏未能全面開展工作，其余各組運作正常，根本到達了分組管理的目的。3、進行員工業務技能培訓。根據物業管理中心員工較多，管理事項較雜，涉及專業面較廣的特點，有針對性地組織員工進行了工程設備根底知識、裝修管理流程、效勞意識和禮儀、物業管理根底知識、綜合管理費的構成和收取、平安管理流程、消防技能等多項培訓，使員工能結合實際工作學習理論知識，提高了員工的專業素質和效勞意識。4二、設備運行管理。1、各設備系統運行情況。目前，廣場內供電、空調、電梯、給排水、弱電等各系統設備已根本投入運行，工程部依靠自身的力量完成了設備的操作。1-6月份共平安供電XX余萬度、平安供冷XX余天，其余各系統運行正常，保證了各區域的營業需要。2、各系統保養狀況。1-6月份聯系原設備供貨廠家對：X個配電房的X臺變壓器及控制柜進行了檢查保養；兩套空調系統〔包括主機和末端設備〕進行開機前檢修保養；X臺扶梯、X臺垂直電梯進行運行前及運行中的例行保養。組織工程及物業管理部員工對地下室的集水井進行清掏和設備保養。設備完好率到達100%，無失保現象。5三、工程改造及日常維修工作。1、設備改造工程。〔1〕在人員缺乏的情況下，工程部自行采購材料，加班完成了XX百貨及XXA區員工休息室6臺飲水機安裝，既解決了一線員工的飲水問題，又為公司節省了費用。〔2〕對XX百貨X#配電室X#變壓器供電負荷進行重新分配，利用原購置的低壓柜分擔3#變壓器負荷至X#X#變壓器，平衡各臺變壓器上的供電負荷，既保障夏季用電頂峰運行正常，又減低了變壓器損耗。〔3〕利用原撤除的應急燈進行改裝，對XX運動城應急照明進行整改，到達消防驗收標準。〔4〕組織各部門人員對XX百貨負一層貨區照明、各樓層衛生間門把手、消防門拉手等進行整改或增加，滿足營業需要。〔5〕制定XX百貨大樓X-X層新風系統改造方案，并催促施工單位完成，改善了大樓的空氣質量。2、商戶二次裝修整改工程。在2-3月份的1個多月時間內，工程部安排員工集中在晚間對XX百貨大樓內XX余家商戶在二次裝修時遺留的用電、消防等涉及平安的工程進行整改，既保證了商場的整體平安，又為商戶節約了費用。3、日常維修工作。對廣場各公共區域及商戶貨區在營業過程中的正常設施損壞及故障進行及時維修。1-6月份共收到各部門維修單XX項，完成XX項，維修及時率達XX%，根本滿足廣場營運需要。6四、商戶二次裝修管理。1、完成了商業街A、B、C三區X㎡的商鋪貨區尺寸圖紙制作，為招商創造條件。2、上半年共對XX百貨大樓商戶調整進行了X余家商戶、XX商業街新進場50余家商戶進行了裝修方案審核及監管，為商戶提供了詳盡的圖紙審核意見及辦理進場手續、現場監管、驗收整改等全程效勞，保證了進場商戶如期完工并開門營業。五、外判效勞公司管理。1、保潔效勞公司。〔1〕通過比照及招標等方式，確定XXXX保潔承接XX百貨及二環A、C區的日常保潔工作。〔2〕通過調整清潔工崗位、合理運用清潔設備、承包局部衛生間用品等方式，在原報價的根底上合理降低了X萬/年的保潔效勞費用。〔3〕制定了詳細的檢查工程和完成標準，由物業管理員分片檢查，保證保潔質量。〔4〕在去年XX百貨大樓開業清潔開荒的根底上，物業管理部在2-3月份組織保潔公司對地面的石材及地磚、墻面石材等進行了二次清潔開荒和保養，既到達營業要求又延長了材料使用壽命。72、綠化公司。聯同客戶效勞部重新挑選了綠化公司，根據商場內的環境及具體點位，挑選了常綠、陰生植物擺放，并為各辦公區域配置了適宜的植物，到達美化環境和改善空氣質量的目的。并與綠化公司制定了維護方案，每周X次由物業管理員配合綠化公司對擺放植物進行養護和檢查。3、員工餐廳。參與了員工餐廳的裝修、承包商挑選及日常管理過程，并在X月份開始接替行政部對員工餐廳進行全面管理。根據員工增加情況，采取了增加餐位及合理錯開員工就餐時間的方式，根本滿足現階段員工就餐需要。在對承包商的管理中，每餐就餐時間安排物業管理員到場巡查，嚴格檢查食品衛生和飯菜質量，及時處理問題，得到了多數員工的肯定。8六、平安管理工作。1、治安管理工作。嚴格落實崗位責任制，嚴格執行清場程序、員工進場程序、物品放行程序等平安管理程序，并處理了多起顧客失竊事件，為顧客挽回經濟損失；在XXA區施工過程中抓獲了多個偷竊施工材料人員，保證施工順利進行。X-X月份無發生重大治安事故，保障了公司及商戶、顧客的財產平安。2、消防管理工作。貫徹“以防為主、防消結合〞的管理方針，通過建立完善的消防巡查制度；保證消控室X小時值守，發現報警及時檢查和處理；保證每班次對廣場內各區域巡查X次以上；配備足夠的滅火器材和定期進行檢查保養；組織多場員工消防培訓，加強消防意識，使X-X月份無發生火警、火災事故。3、其它管理工作。根據現場情況配備外圍崗位及制定巡查路線，進行外圍保衛和指引車輛、顧客進出，保證了廣場各進出口的客流、車流順暢及停車場的秩序。9七、按照公司的整體部署完成的重大工作。1、二環商業街主力店的裝修配合工作。XX商業街XX運動城、必勝客、德克士等主力商戶都存在裝修程度復雜、設備改造工程眾多、工期較短等不利因素，物業管理中心調動一切力量，從消防驗收、現場監管、設備改造等方面進行全程密切配合，保證了XX運動城在X月X日、德克士在X月X日、必勝客在X月X日如期開業，為XX商業街的招商和開業提供了有利的條件。2、XX商業街A區開門迎客準備工作。根據公司對商業街A區的整體開門迎客方案，物業管理中心各部門在X月底已按各自工作范圍提前落實設備運行、清潔衛生、綠化布置、物料購置等各項任務。在X月X日前按方案完成各項準備工作，并在X月X日按時開門迎客。3、廣場活動的現場配合工作。X-X月份共配合完成了X場“XX星天地〞及多場汽車展、特賣會等活動，根本上到達了供電、清潔及現場平安管理協調進行的狀態，使各項活動得以完滿完成。10八、與XX物業公司的協調工作。1、在去年與XX物業公司簽訂合作協議的根底上，確定了物業管理費的計費面積為：XX百貨X平方米、商業街X平方米、合計X平方米。通過協商大幅降低了管理費收費標準，為公司長遠地節約了費用。2、合理地劃分了各自的管理區域，保證平安管理、清潔衛生、建筑垃圾清運、公共設備運行等各項工作協調運作。3、通過安裝預付費電表、建立抄表制度等措施，理順了雙方關于寫字樓電費、景觀照明電費、商業街C區電費、大樓垂直電梯電費等交叉費用的結算流程。4、聯同XX物業公司與其它商戶、寫字樓用戶召開了數次協調會議，確定了車輛及人員的進出路線、大樓垂直電梯的開關時間及停靠樓層等問題，在保證不影響我方使用的前提下，盡最大限度地滿足其它各方的需要。111、設備完好率：指標完成值X%，實際完成值X%系統名稱設備名稱設備臺數保養周期設備現狀備注強電1250KW變壓器月完好電業局巡檢工程部強電組保養1000KW變壓器月完好800KW變壓器月完好配電控制柜月完好樓層控制室周完好工程部強電組保養空調大樓空調主機運行前維保完好廠家質保期二環空調主機運行前維保完好廠家質保期末端設備運行前維保、清洗完好榮源空調公司保養給排水集水井及強排設備季度完好工程部檢查、保養電梯扶梯運行前維保完好廠家質保期內維保直梯運行前維保完好廠家質保期內維保弱電消控系統改造后調試完好安裝公司質保期維保監控系統新裝調試完好安裝公司質保期維保廣播系統新裝調試完好安裝公司質保期維保2、設備、設施維修及時率：指標完成值X%，實際完成值X%報修單數完成單數實際完成值備注X次X次X%因材料及商家確認等原因，延至X月份完成3、清潔衛生達標率：指標達標值X%，實際達標值X%應檢查項目不合格項目達標率備注X項/次X項/次X%保潔公司專業技術缺乏4、重大設備事故宗數：指標完成值0宗，實際完成值0宗5、重大治安事故宗數：指標完成值0宗，實際完成值0宗6、消防事故宗數：指標完成值0宗，實際完成值0宗管理指標完成情況詳細說明12費用指標完成情況詳細說明序號指標項目預算數實際發生數差異數差異比差異分析降低費用措施1電費XXXX%(1)原預算供電時間為13小時/天，采取分片負責盡量縮短開關時間。實際運行不到13小時/天，該部分節約占差異數的10%(2)通過協商，電價從與XX物業結算的X元/度轉為與電業局直接結算的X元/度，該部分節約占差異數的X%(3)大部分商戶未達到提供的照明負荷，及開業率未到100%。貨區照明部分節約占差異數的X%(4)因氣溫及設備原因，空調負荷實際值只達到60%-70%，此部分節余占差異數的X%(5)通過對夜間照明改造，空調運行中設備開關時間的調控，降低能耗部分占差異數的X%1.建議對商場電梯加裝變頻控制2.對A區的公共照明線路進行改造，到達區域控制。3.進一步優化空調運行方案2水費XXXX%因客流量未達到預算數值，相應用水減少加強用水設備保養，杜絕跑冒滴漏現象3設備維保XXXX%部分商戶、自營品牌裝修整改及日常維修按營運部要求計入無償維修，造成與預算差異1.加強設備維護保養2.加強材料管理4工程改造費XXXX%因在預算外增加了XX城供電線路改造及應急燈安裝、節日彩燈安裝、大樓X個廣告燈箱材料、舞臺供電、X＃配電室變壓器負荷分配及增加排風機、員工休息室安裝飲水機、地下室安裝用水點等項目，造成與預算差異加強工程改造的審核制度，包括可行性審核，價格審核5工具申購費XXXX%因人員未齊，個人工具未配置，大型班組工具如小型電焊機、套絲機、切割機等小型設備未購置建全工具管理制度，尤其是公共工具的管理。6外判公司服務費清潔公司XXXX%控制在預算以內

綠化公司XXXX%經調換公司及調整品種，降低了費用

13序號指標項目預算數實際發生數差異數差異比差異分析降低費用措施7商場物料及易耗品XXXX%(1)商場客流量未達到預計數值；(2)部分區域未開放

8生活垃圾消納費用XXXX%未開始向環衛站繳納

9不可遇見費用零星物料采購XXXX%在預算外增加了營運辦公室窗簾及零星搬運等費用

額外勞務費

外墻清洗費

10對講機購置與維護XXXX%崗位增加愛護設備，延長使用壽命11制式棉大衣XXXX%天氣轉暖，沒有購買

12棉大衣清洗費XXXX%減少清洗次數

13消防設施設備維護XXXX%未達到更換期限

14消防控制室機器維護XXXX%未完全調試完畢

15消防培訓費XXXX%培訓名額減少

16監控設備維修與更換XXXX%質保期內

17用于車場及門崗的安全警戒設施XXXX%增加過境車道及廣場各出入口設施

18警用器材XXXX%正常營業后無需添置

合計XXXX%

14目前工作的瓶頸和急需改進的方面1、各部門協調工作能力欠缺〔1〕問題現狀：各部門員工對本部門及本崗位工作根本了解，但碰到需各部門協調完成或催促完成的工作往往不懂如何處理，以致影響工作效率和效果。〔2〕問題原因：未完成各部門操作程序手冊，特別是涉及多部門交叉工作局部；員工責任心不強；部門間相互催促機制未健全。〔3〕解決對策：根據實際情況編制完善的操作程序，并對員工進行培訓講解，分步執行，在工作中不斷補充、完善各種操作程序，形成良好的工作改善循環；操作程序應包括完整的檢查、記錄、反響、改善流程，做到各項工作、各崗位責任到崗；加強各部門當班負責人的協調能力，發現問題現場協調處理。2、如何更好地為商戶、顧客、內部部門提供效勞。