廣東7城披露171億首批土地收克而瑞觀點文/房玲、洪宇桁近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個城市披露了2025年的首批專項債閑置土地收儲清單。這是在2024年11月自然資源部明確了地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地的細則之后，首次有地方政府大規模披露收儲土地情況。那么這些被收儲的土地整體都有什么特點？未來各地的閑置土地收儲又會如何發展呢？土地面積約224.6萬平米，總收購價格171.03億元。其中珠海一城就收儲了14幅地塊，共66.52億元，是收儲金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。表：2025年廣東省7城首批專項債收儲土地概況84333單塊土地方面，收購價格最高的是惠州的惠城區馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價格為13.29億元，但同時也是折價力度最高的地塊之一，相對于拿地價格的折扣達到了74.1%。從收購折扣來看，在排除掉協議土地以及已進行部分開發的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個項目出現了溢價收購的情況，茂名和云浮的6個項目屬于是原價收購。24塊折價收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%。值得注意的是，從被收購地塊的項目公司性質來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當地國企所有，其中珠海收購的14幅地塊中本地的華發集團就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當地的民營企業，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當地國企所有。整體來看，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業、商辦的占比基本相當。表：2025年廣東省7城首批專項債收儲土地明細（單位：億元）潮州河源惠州茂名////////中山潤、仁國企）///珠海/////////除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發布以來，還有河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個地區陸續發布公告，公開征集社會閑置土地進行收儲，反應相當積極。但是整體來看，閑置土地的收儲仍然面臨著以下3個難題：1.土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發貸，即便沒有動工的項目也會將土地抵押給金融機構獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調配資金來解押土地，從而實現土地變現的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。2.收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格作為收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經進行的融資，企業普遍難以接受。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。同時由于部分地區的地方政府已經有了較大的債務壓力，專項債的發行也可能遇到一定的困難，進而減緩土地收儲進程。3.根據《通知》的要求，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設。也就是說，專項債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎設施或公共設施建設，要么用于保障房（包括人才公寓）建設。由于部分房地產市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性。整體看來，當前閑置土地收儲已成為各地化解樓市庫存、穩定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可