物業管理企業無形資產概述一、無形資產的概念及特征

無形資產是指企業為生產商品或者提供勞務、出租給他人或管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。無形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。可辨認無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權等；不可辨認無形資產是指商譽。企業自創的商譽，以及未滿足無形資產確認條件的其他項目，不能作為無形資產。

無形資產一般具有如下特征：

1．沒有實物形態。無形資產所體現的是一種權力或獲得超額利潤的能力，它沒有實物形態，但卻具有價值，或者能使企業獲得高于同行業一般水平的盈利能力。

2．能在較長時期內使企業獲得經濟效益。無形資產能在多個生產經營期內使用，使企業長期受益，因而，屬于一項長期資產，企業為取得無形資產所發生的支出，屬于資本性支出。

3．持有的目的是使用而不是為了出售。企業持有無形資產的目的是用于生產商品或提供勞務、出租給他人，或為了管理目的，而不是為了對外銷售。脫離了生產經營活動，無形資產就失去其經濟價值。

4．能夠給企業提供未來經濟效益的大小具有較大的不確定性。無形資產的經濟價值在很大程度上受企業外部因素的影響，其預期的獲利能力不能準確地加以確定。無形資產的取得成本不能代表其經濟價值，一項取得成本較高的無形資產可能為企業帶來較少的經濟效益，而取得成本較低的無形資產也可能給企業帶來較大的利益。

5．企業有償取得。只有花費了支出的無形資產，才能作為無形資產入賬。否則，不能作為無形資產入賬。

無形資產只有在滿足以下條件時，企業才能加以確認：一是該資產為企業獲得的經濟利益很可能流入企業；二是該資產的成本能夠可靠地計量。

在判斷無形資產產生的經濟利益是否很可能流入企業時，企業管理部門應對無形資產在預計使用年限內存在的各種因素作出穩健的估計。

二、無形資產的核算內容

物業管理企業的無形資產一般包括專利權、商標權、土地使用權、特許權、非專利技術和商譽等。

(一)專利權

專利權是指權利人在法定期限內對某一發明創造所擁有的獨占權和專有權。并不是所有的專利權都能給持有者帶來經濟利益，有的專利可能沒有經濟價值或具有很小的經濟價值；有的專利會被另外更有經濟價值的專利所淘汰等。因此，企業毋需將其所擁有的一切專利權都予以資本化，作為無形資產核算。只有那些能夠給企業帶來較大經濟價值，并且企業為此花費了支出的專利，才能作為無形資產核算。

(二)商標權

商標權是指企業專門在某種指定的商品上使用特定的名稱、圖案、標記的權利。商標權的價值在于它能使享有人獲得較高的盈利能力。

企業自創商標并將其注冊登記，所花費用一般不大，是否將其資本化并不重要。按照商標法的規定，商標可以轉讓，如果企業購買他人的商標，一次性支出費用較大的，可以將其資本化，作為無形資產管理。這時，應根據購入商標的買價、支付的手續費及有關費用記賬。投資者投入的商標權應按評估確認的價值入賬。

(三)土地使用權

土地使用權是指國家準許某一企業在一定期間對國有土地享有開發、利用、經營的權利。取得土地使用權有時可能不花費任何代價，如企業所擁有的未入賬的土地使用權，這時，就不能將其作為無形資產核算。取得土地使用權時花費了支出，則應將其資本化，作為無形資產核算。這里涉及兩種情況，一是企業根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，向政府土地管理部門申請土地使用權，企業要支付一筆出讓金，在這種情況下，企業應予以資本化，作為無形資產核算；二是企業原先通過行政劃撥獲得土地使用權，沒有入賬核算，在將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定將補交的土地出讓價款予以資本化，作為無形資產入賬核算。

(四)特許權

特許權也稱為專營權，指在某一地區經營或銷售某種特定商品的權利或是一家企業接受另一家企業使用其商標、商號、技術秘密等的權利。前者是由政府機構授權，準許企業使用或在一定地區享有經營某種業務的特權，如水、電、郵電通訊等專營權、煙草專賣權，等等；后者是指企業間依照簽訂的合同，有限期或無限期使用另一家企業的某些權利，如連鎖店的分店等。會計上的特許權主要是指后一種情況。只有支付了費用取得的特許權才能作為無形資產入賬。

(五)非專利技術

非專利技術也稱專有技術，是指不為外界所知、在生產經營活動中已采用了的、不享有法律保護的各種技術和經驗。非專利技術具有經濟性、機密性和動態性等特點。

非專利技術有些是企業自己開發研究的，有些是根據合同規定從外部購入的。如果是自己開發研究，可能成功也可能失敗，研究過程中發生的相關費用，會計核算上一般將其全部列作當期費用處理，不作為無形資產核算。從外部購入的，應按實際發生的一切支出，予以資本化，作為無形資產入賬核算。非專利技術可以作為資產對外投資，也可以轉讓。

(六)商譽

商譽是指企業獲得超額收益的能力。通常是指企業由于歷史悠久、所處的地理位置優越，或由于信譽好而獲得了客戶的信任，或由于組織得當、生產經營效益高，或由于技術先進、掌握了生產的訣竅等原因而形成的無形價值。這種無形價值具體表現在該企業的獲利能力超過了一般企業的獲利水平。

商譽與作為整體的企業有關，因而它不能單獨存在，也不能與企業可辨認的各種資產分開出售。商譽可以是自創的，也可以是外購的，但只有外購的才能作為無形資產入賬，即只有企業在購買另外一個企業時，才能將商譽作為無形資產進行核算。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以