新建不動產、在建工程進項稅額抵扣政策解析財稅[2016]36號文附件2及國家稅務總局2016年第15號公告規定：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。

這里的不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物；構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

總局的這兩個文件明確了兩個事項：

一、需要分2年抵扣的不動產范圍

1、增值稅一般納稅人在試點實施后取得的不動產。

這里的取得，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產并在會計制度上按固定資產核算的不動產。

2、增值稅一般納稅人在試點實施后發生的不動產在建工程這里的發生，包括新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產。

二、不需進行分2年抵扣的不動產（可一次性全額抵扣）

1、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目工廠購買的廠房和房地產開發公司開發的樓盤，雖然同屬于不動產，但在進項稅的抵扣上應區別對待。前者屬于可以為企業長期創造價值、長期保持原有形態的實物資產；而后者在實質上則屬于企業生產出來用于銷售的產品，屬性不同，對其施行分年抵扣顯然不合適，應當一次性抵扣。

2、融資租入的不動產其購置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對每期取得的租金進項分兩年抵扣，核算會非常復雜，因此可一次性全額抵扣。

3、施工現場修建的臨時建筑物、構筑物。

為了保證施工正常進行，建筑企業大多需要在施工現場建設一些臨時性的簡易設施，比如工棚、物料庫、現場辦公房等。臨時設施雖然也屬于不動產的范疇，但存續時間短，施工結束后即要拆除清理，其性質與生產過程中的中間投入物更為接近。

因此，現行政策對于施工現場的臨時設施，允許一次性抵扣進項稅。

另外國家稅務總局關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第15號）規定：”納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。”依據上述規定，可以看出對分2年抵扣的不動產在建工程項目范圍，主要限定在了構成不動產實體的貨物、以及與不動產聯系直接的設計服務、建筑服務。

1、構成不動產實體的購進貨物。

除建筑裝飾材料，還包括給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

2、設計服務和建筑服務這兩類服務都可視為與不動產項目直接相關的服務。

例如：某納稅人為增值稅一般納稅人，其購進材料直接耗用于不動產在建工程項目，按照如下情況分別處理：

1、該不動產在建工程項目屬于新建不動產根據2016年第15號公告的相關規定，該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余40%于取得扣稅憑證的當月起第13個月抵扣。

2、該不動產在建工程項目屬于改建、擴建、修繕、裝飾不動產，按照如下情況分別處理：

（1）如果購進的該部分材料成本未計入不動產原值（不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價），則該項購進材料進項稅額可于當期全部抵扣。

（2）如果購進的該部分材料成本計入不動產原值，那么仍應區分兩種情況

①購進該部分材料成本未達到不動產原值50%，則該項購進材料的進項稅額可于當期全部抵扣。

②購進該部分材料成本達到或超過不動產原值50%，根據的相關規定，該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13個月抵扣。

同樣，納稅人購進其他服務，如設計服務、建筑服務等，直接耗用于自建不動產的，應按照上述購進材料直接用于自建不動產的情況，分別處理。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣