房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算流程【導(dǎo)讀】本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程，希望對(duì)會(huì)計(jì)人員的日常工作有所幫助。

一、會(huì)計(jì)制度的適用

我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的：

1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

2.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

3.新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。

4.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

二、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：

1.開發(fā)成本科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：(1)開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用;(2)開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用;(4)分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用;(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

購入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計(jì)入無形資產(chǎn)土地使用權(quán)科目，待開發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒ǎ謹(jǐn)偟介_發(fā)成本的明細(xì)科目。

2.開發(fā)間接費(fèi)用科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的制造費(fèi)用，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

3.開發(fā)產(chǎn)品科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

4.出租開發(fā)產(chǎn)品科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

5.周轉(zhuǎn)房科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的存貨項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌⒔ㄖY(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀尽＞唧w做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：

首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開發(fā)成本等。小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是