2021年回憶暨2021年展望主要內(nèi)容后市展望三級(jí)市場(chǎng)總結(jié)二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)1二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)二級(jí)市場(chǎng)同比減少13%推盤(pán)量同比增加59%成交量同比上漲16.5%成交價(jià)2二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)推盤(pán)量3歷年一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售量08年新開(kāi)工樓盤(pán)少，09年批準(zhǔn)預(yù)售面積減少32%4歷年一手住宅推盤(pán)量自2005年以來(lái)每年深圳住宅實(shí)際推盤(pán)量不斷減少預(yù)售量減少以及開(kāi)發(fā)商分批少量開(kāi)盤(pán)，09年推盤(pán)量減少13%509年各月一手住宅推盤(pán)量每月推盤(pán)量多在50萬(wàn)㎡以下，最少13萬(wàn)㎡，最多55萬(wàn)㎡609年各區(qū)一手住宅推盤(pán)量區(qū)域推盤(pán)量（萬(wàn)㎡）同比增減（%）羅湖3027福田11-58南山11444鹽田17-11寶安140-38龍崗168-709年市場(chǎng)熱點(diǎn)依然是在南山、寶安和龍崗區(qū)09年福田推盤(pán)量最少，僅4個(gè)樓盤(pán)推出住宅11萬(wàn)㎡09年龍崗?fù)票P(pán)最多，共168萬(wàn)㎡，其中龍崗中心城供給近80萬(wàn)㎡09年推盤(pán)量減少幅度最大的是福田區(qū)，近60%09年推盤(pán)量減少最多的是寶安區(qū)，近85萬(wàn)㎡7二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)成交量8歷年一手住宅成交量09年全市一手住宅成交約646萬(wàn)㎡，同比增加59%05-08年成交量逐年減少，低迷的08年僅成交407萬(wàn)㎡05-08年供求比逐年增加，07、08年供過(guò)于求09年供求比只有0.74：1.0，創(chuàng)歷年新低909年各月一手住宅成交量1009年各區(qū)一手住宅成交量區(qū)域成交量（萬(wàn)㎡）同比增減（%）羅湖34106福田3146南山136140鹽田1945寶安20241龍崗2246809年主要成交量仍是來(lái)自南山、寶安和龍崗09年龍崗取代寶安，成為成交量最大的區(qū)域09年依然是鹽田成交最少，該區(qū)近幾年新增供給很少09年福田供求比0.35：1，供給遠(yuǎn)低于需求，其它區(qū)也是供不應(yīng)求09年成交量增加幅度最大的是南山，寶安幅度最小，主要是受供給的影響，寶安供求比低于南山11二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)成交價(jià)格12歷年一手住宅成交價(jià)格09年全市均價(jià)同比上漲16.5%深圳新房?jī)r(jià)格從05年開(kāi)始快速上漲，到07年，3年時(shí)間整體均價(jià)上漲124%13各月一手住宅價(jià)格走勢(shì)深圳房?jī)r(jià)3月份開(kāi)始上漲，8月份開(kāi)始隨著豪宅增多，價(jià)格大幅拉升，每月均價(jià)在20000元/平方米上下9月份均價(jià)最高，2月份均價(jià)最低，上漲90.6%一季度均價(jià)11056元/平方米，四季度均價(jià)19800元/平方米，上漲79.1%20941109881409年各區(qū)一手住宅價(jià)格區(qū)域09年均價(jià)（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價(jià)格對(duì)比漲跌（%）羅湖2255622138福田233652543南山194921388鹽田25749271寶安139542183龍崗959865009年鹽田均價(jià)最高，市場(chǎng)容量小，豪宅影響大09年龍崗均價(jià)最低，區(qū)位條件影響房?jī)r(jià)09年福田價(jià)格漲幅最大，該區(qū)新盤(pán)價(jià)格根本都在20000元/平方米以上09年鹽田價(jià)格漲幅最小，價(jià)格普漲但別墅成交減少年末與年初價(jià)格比，羅湖因幸福里的帶動(dòng)，漲幅高達(dá)138%，受成交結(jié)構(gòu)影響小的南山、寶安和龍崗三區(qū)價(jià)格漲幅同樣驚人15三級(jí)市場(chǎng)總結(jié)三級(jí)市場(chǎng)同比增加209%成交量同比上漲27%成交價(jià)16三級(jí)市場(chǎng)總結(jié)成交量17三級(jí)市場(chǎng)歷年成交量18三級(jí)市場(chǎng)各月成交量每月成交量根本都在90萬(wàn)㎡以上3月份成交量第一次創(chuàng)歷史新高，達(dá)157萬(wàn)㎡4-9月份成交較為平穩(wěn)，其中3季度與二級(jí)市場(chǎng)一樣，成交逐步回落國(guó)慶后成交開(kāi)始放量，11月份再創(chuàng)歷史新高，近180萬(wàn)平方米1909年各區(qū)二手住宅成交量區(qū)域成交量（萬(wàn)㎡）同比增減（%）羅湖237142福田360300南山296267鹽田22127寶安249197龍崗20315309年各區(qū)二手房成交量增加幅度都在1倍以上福田二手房成交最活潑，到達(dá)360萬(wàn)㎡，是新房成交量的11.6倍鹽田三級(jí)市場(chǎng)最不活潑，僅成交22萬(wàn)㎡關(guān)外兩區(qū)二手房成交量不小，但與新房成交量相當(dāng)09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是鹽田20三級(jí)市場(chǎng)總結(jié)三級(jí)市場(chǎng)成交量成交價(jià)21三級(jí)市場(chǎng)總結(jié)成交價(jià)格22歷年二手住宅成交價(jià)格09年全市二手房成交均價(jià)15633元/㎡，同比上漲27.4%與新房?jī)r(jià)格走勢(shì)一致，05-07年二手房?jī)r(jià)格快速上漲，08年回落后09年大幅反彈并創(chuàng)新高23二手住宅各月價(jià)格走勢(shì)同新房?jī)r(jià)格走勢(shì)一致，二手房?jī)r(jià)在2月到達(dá)低點(diǎn)后3月份開(kāi)始上升，3-7月份漲幅大，8月份后價(jià)格較平穩(wěn)12月份均價(jià)最高，2月份均價(jià)最低，上漲52.4%，大大低于新房?jī)r(jià)格漲幅一季度均價(jià)12669元/平方米，四季度均價(jià)17720元/平方米，上漲40%，遠(yuǎn)低于新房漲幅11810180002409年各區(qū)二手住宅價(jià)格區(qū)域09年均價(jià)（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價(jià)格對(duì)比漲跌（%）羅湖136041832福田208342636南山206652144鹽田145494125寶安107692131龍崗86672034福田、南山09年成交均價(jià)都在2萬(wàn)元/㎡以上，遠(yuǎn)高于其它區(qū)，房?jī)r(jià)最低的仍是龍崗09年各區(qū)二手房?jī)r(jià)格同比漲幅根本都在2成以上，除成交量小的鹽田外，成交量最大的福田價(jià)格漲幅最大，成熟區(qū)羅湖漲幅最小1、4季度價(jià)格相比，初鹽田外，各區(qū)均有3成以上漲幅，其中南山在一手豪宅的刺激下，漲幅高達(dá)44%25后市展望后市展望政策展望供應(yīng)量展望成交展望26政策展望后市展望272829后市展望供應(yīng)展望30供給展望區(qū)域推盤(pán)個(gè)數(shù)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）同比增減（%）羅湖64550福田1555400南山3214023鹽田1940135寶安3616014龍崗3920019合計(jì)14764033根據(jù)中原的監(jiān)控，2021年深圳市推出的樓盤(pán)可能到達(dá)147個(gè)，供給面積640萬(wàn)平方米，同比增加33%主要供給來(lái)自南山、寶安和龍崗，其它區(qū)也有大幅的增加按目前各工程的進(jìn)度，上下半年的供給量相差不大31后市展望成交展望32成交展望二套房貸政策出臺(tái)房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)刺激政策房?jī)r(jià)持續(xù)上漲成交量萎縮成交火爆各類行政、稅收政策出臺(tái)、加息、調(diào)整準(zhǔn)備金率未對(duì)成交及價(jià)格有實(shí)質(zhì)性影響33成交展望從近年全市可售住宅量的變化圖可以看到1、06-07年上半年可售量低時(shí)，成交活潑，價(jià)格上漲2、07-08年可售量大時(shí)，成交低迷，價(jià)格下跌3、09年可售量大幅下滑時(shí)，成交活潑，價(jià)格上漲8140517034成交展望09年深圳房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，不少區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。雖然高房?jī)r(jià)對(duì)成交的影響還不甚明顯，只有少量樓盤(pán)因價(jià)格高而成交緩慢，但是9-11月全市租金收益率僅2.61%，率高于1年期的存款利率，租售比1:385，也大大高于高于國(guó)際公認(rèn)的1：200的警戒線租供比0.55，顯示市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生一些泡沫從成交量大的南山、寶安、龍崗來(lái)看，租金回報(bào)率都低于1年期存款利率，租供比也處低值，其中寶安租供比接近0.3的危險(xiǎn)值區(qū)域9-11月新房均價(jià)（元/㎡）9-11月二手房平均租金（元/平·月）年化租金收益率（%）租供比羅湖3178345.41.71%0.36福田2658750.72.29%0.49南山2602753.42.46%0.52鹽田2912728.81.19%0.25寶安20033291.74%0.37龍崗1182