Part.A市場背景Part.B工程概況Part.C工程定位與開發(fā)建議Part.D經(jīng)濟(jì)測算A市場背景3金石明珠開發(fā)區(qū)9工程乾豪紅星工程金廣東海岸帝泊灣星海灣諸工程小平島億達(dá)圣北藍(lán)灣浪琴灣/

頤海聽鷗中庚香海小鎮(zhèn)/

麓山蘭灣大連海岸線價(jià)值——沿海開發(fā)模式梳理99年啟動(dòng)06年啟動(dòng)06年啟動(dòng)06年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)05年啟動(dòng)07年啟動(dòng)大連濱海物業(yè)市場分析——4根據(jù)城市價(jià)值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價(jià)格梯度板塊形成傳統(tǒng)城市板塊:星海灣/東南沿海產(chǎn)品形式：高層價(jià)格平臺：14000—16000元新興城市板塊:小平島/開發(fā)區(qū)產(chǎn)品形式:復(fù)合產(chǎn)品〔低密度與高層〕價(jià)格平臺：7000—9000元大連低密度產(chǎn)品缺乏，市場需求旺盛億達(dá)藍(lán)灣獨(dú)棟：178套價(jià)格：23000元面積：180-270平米

萬科溪之谷聯(lián)排：220平米價(jià)格：15000—18000元洋房：130—160平米價(jià)格：8000元市場瓶頸效應(yīng)顯著，總價(jià)超過200萬銷售速度明顯下降總價(jià)超過200萬的產(chǎn)品市場銷化速度較慢，年消化量在3-4萬平米。產(chǎn)品形式以低密度或超大戶型高層產(chǎn)品。總價(jià)在100~180萬區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品，銷售狀況穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)8-10萬平米/年的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主。總價(jià)低于80萬的產(chǎn)品市場消化速度可以到達(dá)12-18萬平米/年。產(chǎn)品形式主要是高層、小高層產(chǎn)品。大連市場為典型外向型市場，外地客戶占比高B工程概況9主城區(qū)新城區(qū)周邊擁有強(qiáng)勢的自然資源和豐富的旅游度假設(shè)施億年礁石金石國際會(huì)議中心老大連民俗館武魂采摘揮桿黃金海岸線馳騁發(fā)現(xiàn)王國東北最大的主題樂園從工程所處開展平臺看，區(qū)域開展前景廣闊城市宏觀平臺區(qū)域環(huán)境平臺產(chǎn)業(yè)新城平臺開發(fā)區(qū)——國際氣氛快速增長的產(chǎn)業(yè)新城城市環(huán)境好，現(xiàn)代開放的濱海城市知名度逐漸提升，承辦達(dá)沃斯等重要國際會(huì)議以軟件業(yè)為代表的高新產(chǎn)業(yè)開展快速2006年GDP600億，占大連20%2021年INtel工程開工，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值200億INtel帶來4000人以上產(chǎn)業(yè)人口本工程已售物業(yè)客戶本地外地相當(dāng)，客戶層次較高銷售狀況2007年9月8日開盤；花園洋房均價(jià)6750元/平米；342套，銷售近70%；客戶構(gòu)成大連購房者占總比例的45%，與外地客戶持平；客戶以私營企業(yè)主、公務(wù)員和企業(yè)中高層為主C工程定位與開發(fā)建議14東北亞頂級濱海度假生活區(qū)SeasideandSpringResortAbeautifulandhealthenvironment,awonderfulholidaylife…15政府規(guī)劃指標(biāo)——工程總占地285萬平米總建面：196萬平米整體容積率約為0.7A區(qū)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：190萬平米總建面：101萬平米綜合容積率：0.54住宅建面：65萬平米公建建面：36萬平米〔包括5萬發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地〕沿海100米公建沿海限高四層B區(qū)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：95萬平米容積率：1.0住宅建面：91萬平米公建建面：4萬平米根據(jù)政府指標(biāo)條件對A、B地塊進(jìn)行定位大型濱海花園社區(qū)低密度親海度假社區(qū)B區(qū)客戶定位：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口與度假、養(yǎng)老客戶A區(qū)分區(qū)價(jià)值評價(jià)與分析發(fā)現(xiàn)王國山體公園溫泉城■地塊資源四級區(qū)■地塊資源二級區(qū)南坡觀海，資源價(jià)值較高；距離公眾活動(dòng)聚集地有一定距離，私密性較好；■地塊資源二級區(qū)■地塊資源三級區(qū)臨近社區(qū)主干道交通便利但受干擾較大；地勢較低海景差■地塊價(jià)值一級區(qū)最強(qiáng)勢海景資源，私密性較好；■地塊資源三級區(qū)■地塊資源一級區(qū)最強(qiáng)勢海景資源，毗鄰發(fā)現(xiàn)王國，社區(qū)人氣最高值；山體公園北坡，無海景，緊鄰交通干道受擾大核心地帶，平安感和私密性良好；南坡，觀海觀海；臨近海濱和公共設(shè)施區(qū)，便利而又不受干擾；■地塊資源四級區(qū)主干道環(huán)繞、受擾大，但昭示性顯著；視線受溫泉城酒店影響觀海價(jià)值較差；緊鄰公共設(shè)施，便利；發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地已建洋房18對標(biāo)政府指標(biāo)要求與地塊資源評價(jià)安排產(chǎn)品排列發(fā)現(xiàn)王國山體公園溫泉城■洋房■院墅建面：21萬平戶型區(qū)間：200-270平米■雙拼■聯(lián)排別墅建面：3.8萬平米戶型區(qū)間：160-180平米■產(chǎn)權(quán)式獨(dú)棟別墅■聯(lián)排別墅■酒店式公寓建面：6萬戶型區(qū)間山體公園建面：18萬平戶型區(qū)間：130-160平米建面：6.6萬平米戶型區(qū)間：250-320平米■公建建面：6萬平米戶型區(qū)間：180-220平米■雙拼建面：5萬平戶型區(qū)間：220-350平米建面：5.2萬平戶型區(qū)間：400-500平米建面：2.9萬平米發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地已建洋房5萬平米19浪漫、閑適、風(fēng)情——低密度親海度假社區(qū)風(fēng)格：建議A地塊各種物業(yè)以北歐風(fēng)格為基調(diào)A區(qū)定位規(guī)劃：建議A地塊采用團(tuán)狀布局的規(guī)劃手法20洋房產(chǎn)品地塊A-5容積率1建面18萬平米層數(shù)4.5、5戶型區(qū)間130~160平米21洋房產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點(diǎn)——有效控制面積實(shí)現(xiàn)熱銷——提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇——層層有賣點(diǎn)：1F雙向花園、2F獨(dú)立樓梯、頂層閣樓或露臺贈(zèng)送——突出組團(tuán)親切尺度和與社區(qū)景觀融合情景房私家園林12米一層：149.14㎡2F獨(dú)立樓梯露臺入戶二層：140.48㎡三層：128.92㎡露臺贈(zèng)送7.35米大開間躍層：186.99㎡露臺贈(zèng)送露臺贈(zèng)送露臺贈(zèng)送豪華主人套間參考戶型22聯(lián)排產(chǎn)品地塊A-1、A-4容積率0.6建面9.8萬層數(shù)3F戶型區(qū)間160~180平米23聯(lián)排產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點(diǎn)——有效控制面積與總價(jià)，銜接洋房與院墅，完善面積區(qū)間和總價(jià)價(jià)值鏈——利用錯(cuò)層、夾層，玄關(guān)、挑空、陽光天井等空間處理方法實(shí)現(xiàn)小面積帶來大空間居住感受參考戶型天津萬科東麗湖180平米經(jīng)濟(jì)聯(lián)排陽光天井錯(cuò)層豐富空間造型私家花園表達(dá)領(lǐng)屬感后花園餐廚互動(dòng)主臥區(qū)的設(shè)置別墅居住感受提升大面積露臺贈(zèng)送預(yù)留太陽能灶細(xì)節(jié)表達(dá)品質(zhì)24院墅產(chǎn)品地塊A-5A-6容積率0.5建面21萬平米層數(shù)2~3戶型區(qū)間220~270平米上海華僑城新浦江城通過產(chǎn)品單體的L或S型設(shè)計(jì)并利用單體間的錯(cuò)落與圍合，優(yōu)化低密度社區(qū)的外部與內(nèi)部空間，形成具有交往性的鄰里組團(tuán)和空間25院墅產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點(diǎn)——聯(lián)排產(chǎn)品的創(chuàng)新類型，較好的解決建筑密度過高及緊湊空間實(shí)現(xiàn)別墅居住感受問題；——建筑單體L型布局，并根據(jù)地形排布實(shí)現(xiàn)土地集約利用——提高面寬進(jìn)深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒適度26雙拼/獨(dú)棟產(chǎn)品地塊A-4A-6容積率0.4建面11.6萬平米層數(shù)2戶型區(qū)間250~320平米雙拼產(chǎn)品地塊A-4A-3容積率0.4建面5.2萬平米層數(shù)2戶型區(qū)間400~500平米獨(dú)棟產(chǎn)品27雙拼/獨(dú)棟產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點(diǎn)——高價(jià)值物業(yè)應(yīng)表達(dá)對資源的強(qiáng)勢占有：表現(xiàn)在景觀占有度和私家庭院面積等方面——臨近海岸的獨(dú)棟產(chǎn)品和雙拼產(chǎn)品應(yīng)通過景觀、設(shè)施的打造，表達(dá)出對海的親近——局部產(chǎn)品可通過私家泳池、溫泉入戶等手段充分彰顯高端物業(yè)的價(jià)值感28活力與質(zhì)感兼具的新德式風(fēng)范——規(guī)劃：建議B區(qū)構(gòu)建“活力中軸〞的規(guī)劃，形成帶狀資源。大型濱海花園社區(qū)風(fēng)格：建議B區(qū)采用簡約而又質(zhì)感的新德式風(fēng)格，社區(qū)營造花園小鎮(zhèn)風(fēng)情。B區(qū)定位29B區(qū)產(chǎn)品布局示意■活力中軸■商業(yè)區(qū)■花園洋房建面91萬平米戶型區(qū)間80-160平米建面4.1萬平米包括：風(fēng)情商業(yè)展示區(qū)0.6萬平米社區(qū)商業(yè)3.5萬平米30B區(qū)洋房產(chǎn)品地塊B容積率1.0建面91萬平米層數(shù)4.5、5、6戶型區(qū)間80-130平米55%130-160平米45%31主要增值策略及產(chǎn)品亮點(diǎn)——在控制總價(jià)、與A區(qū)差異化前提下，提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇——均質(zhì)化洋房社區(qū)，組團(tuán)分布；——資源價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值的對位關(guān)系；——B區(qū)大面積區(qū)間〔130平米-160平米〕洋房產(chǎn)品可參照A區(qū)洋房產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)；——B區(qū)小面積區(qū)間〔80平米-130平米〕洋房產(chǎn)品可分為三個(gè)主要類別：電梯洋房、情景洋房、寬景洋房；B區(qū)洋房產(chǎn)品32B區(qū)洋房產(chǎn)品——電梯洋房北京金地格林小鎮(zhèn)6產(chǎn)品形式：金地格林6與萬科標(biāo)準(zhǔn)的退臺洋房不同，但又區(qū)別于普通多層；不規(guī)那么出現(xiàn)的陽臺、露臺等空間使立面效果豐富，加上不同顏色和材料的搭配，整個(gè)社區(qū)洋房意向濃厚。戶型設(shè)計(jì)：在戶型中大量使用了庭院、一步陽臺、陽臺、露臺等空間，并通過面積大小和南北向搭配使室內(nèi)的主要功能空間均與室外有充分交流。33B區(qū)洋房產(chǎn)品——情景洋房七大價(jià)值點(diǎn)：獨(dú)特的露臺空間多景式陽光房豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院大面積贈(zèng)送，提升性價(jià)比全明戶型面積可控且區(qū)間豐富一層：128平米二層：111平米三層：98平米四層：88平米五層：80平米六層：72平米abcdef34B區(qū)洋房產(chǎn)品——寬景洋房天津萬科水晶城寬景洋房一般為6層平層設(shè)計(jì)，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主；寬景洋房最大的特點(diǎn)是大面寬、超短進(jìn)深、全明設(shè)計(jì)，居住舒適臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，南北通透，舒適性強(qiáng)35I期商業(yè)I期工程分期示意第一期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-4、B-1開發(fā)量：57萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房第二期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-5、A-6〔局部〕、B-2開發(fā)量：53萬平米住宅物業(yè)：院墅、雙拼、洋房一期二期三期時(shí)間2021202120212021II期II期III期III期II期III期第三期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-1、A-3、A-4、B-3A-5開發(fā)量：81萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房I期公園預(yù)留地III期I期57萬53萬81萬總開發(fā)量191萬平米〔不包括發(fā)現(xiàn)王國5萬預(yù)留用地〕III期36第一期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計(jì)物業(yè)類型雙拼聯(lián)排洋房溫泉苑小計(jì)洋房商業(yè)小計(jì)占地面積207.658.548.535.80.636.485建筑面積6.63.855.120.535.80.636.457戶型區(qū)間220-400160-180160——80—130130—160————容積率0.40.51.01.01.0建面占比12%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計(jì)物業(yè)類型院墅溫泉公寓小計(jì)洋房商業(yè)小計(jì)占地面積40105023.13.526.677建筑面積2162723.13.526.653戶型區(qū)間200—27080-130130-160——容積率0.50.61.01.0建面占比40%11%51%43%6%49%100%第三期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計(jì)物業(yè)類型雙拼聯(lián)排洋房溫泉酒店獨(dú)棟公建小計(jì)洋房小計(jì)占地面積12101817.311.7633232123建筑面積4.861810.385.549323281戶型區(qū)間220-400180-220120-16080-130130-160容積率0.40.51.01.0建面占比6%7%22%13%7%60%40%40%100%F經(jīng)濟(jì)測算40按目前可比價(jià)格估算

總投入113.8億，總銷售額142.3億，銷售利潤率20%項(xiàng)目成本價(jià)格總建面總成本總銷售額社區(qū)配套700013.7296040洋房50006800109.00545000741200聯(lián)排7000100008.805720088000院墅70001100021.00147000231000雙拼7500