鄭州鄭州市劉莊E-04-01地塊項目概念方金2022.01E-04-01基地

規(guī)劃研判

分析地塊CHAPTER

01壹概況：基地研判BASE

JUDGEMENT14基地研判BASE

JUDGEMENT[]區(qū)位特征[鄭州客運北站]SITE0.7公里四環(huán)稀缺之地[]老城核心區(qū)龍湖CBD西翼城市發(fā)展中心之軸[鄭州北站][鄭州[紫荊山商

]][][二七商圈][鄭州北站]14基地研判BASE

JUDGEMENT區(qū)位交通劉莊地鐵站SITE交通便利柳林地鐵站周邊交通道路完善接駁快速路與連霍高速緊鄰地鐵2號線地鐵2號線1基地研判BASE

JUDGEMENT往來市區(qū)核心樞紐周邊交通通達性高柳莊立交橋劉莊站鄭州客運北站SITE中州大道基地通達性良好毗鄰多條主干道西靠鄭州客運北站及地鐵至龍湖濕地方向至鄭州市區(qū)[資源分析]賈魯河15分鐘生活圈內配套完善SITE大河村遺址館魏河鄭州七中鄭州市金水區(qū)藝術小學金水區(qū)總醫(yī)院鄭州康寧醫(yī)院丹尼斯商業(yè)綜合大廈鄭州海洋館左岸商業(yè)街北晨商業(yè)步行街河南省煤炭總醫(yī)院鄭州市第七十六中學金水區(qū)文化路一小鄭州市動物園河南農(nóng)業(yè)大學鄭州大學（北校區(qū)）人民廣場鄭州市第七中學1基地研判BASE

JUDGEMENT[基地現(xiàn)狀分析]東側家具城東北側柳林立交橋213基地周邊暫未形成良好居住氛圍，未來可期西側客運站4北側城市綠地南側住宅區(qū)236415SITE

E-04-016

西側安置住用地5基地特征規(guī)劃交通TRAFFIC景觀LANDSCAPE配套URBANPLANNING城市核心板塊規(guī)劃重點打造毗鄰城市快速路和軌道樞紐，交通便捷靠近龍湖公園，地理條件得天獨厚龍湖金融中心，景觀資源豐富，四環(huán)內稀缺土地資源！CHAPTER

02貳布局：規(guī)劃分析PLANNING

ANALYSIS土木鋪淘寶店：https://520/規(guī)劃基本條件1.用地性質：二類居住用地2.用地面積：79273㎡3.建筑密度：＜25%4.綠化率：＞30%5.建筑容積率：＜3.2街坊路（寬10米）核心限制條件

建筑高度：＜56/59M（航空限高）

住宅兼容商業(yè)，兼容商業(yè)建筑比例不大于地上總建筑面積的20%且不低于12%（約30441㎡）限高56m限高59m

日照：需滿足大寒日2小時日照要求，其中小于10%的戶數(shù)可滿足1-2小時日照

裝配式：現(xiàn)階段方案按3%獎勵面積考慮（約為7610㎡）禁止機動車開口區(qū)域總計約為3.31的容積率（總量261284）周邊日照限制避免影響西側地塊日照，基地西側建筑排布受限基地西側區(qū)域高度受限

對西側住宅建筑本不滿足日照要求，現(xiàn)日照不惡化

對西側住宅建筑本滿足日照要求，現(xiàn)仍使其滿足最低標準（大寒日2小時日照）1：西側住宅不惡化住宅1根據(jù)現(xiàn)有日照計算，基地西側住宅3西戶1-5層均不滿足日照要求，現(xiàn)日照不能使其惡化。30m40m50m30m40m50m59m住宅259m56m2：西側住宅需滿足最低日照標準住宅330m可建高度40m可建高度50m可建高度59m可建高度根據(jù)現(xiàn)有日照計算，基地西側住宅1和住宅2日照要求，現(xiàn)日照需使其滿足最低標準。56m可建高度住宅、商業(yè)土地價值研判[土地價值—住宅][土地價值—商業(yè)]SITESITE住宅價值梯度商業(yè)價值梯度1、東沿快速路，有噪音影響，價值一般2、北側有高容積率商務用地，價值一般1、東南角鄰小塊商業(yè)用地，商業(yè)價值一般低高低高2、基地北側有高容積率商務用地，商業(yè)氛圍好，價值最大3、基地庭院內部價值較大公建用地價值研判落位一落位二商務用地商務用地商務用地商務用地商業(yè)商業(yè)?

北側高容積率商務用地，公建互動形成組團南側商業(yè)用地×?體量小，無法形成商辦氛圍?

對場地內住宅日照遮擋?

東側不可設機動車出入口?

沿路商業(yè)界面最大化合理不合理?

西側可設機動車出入口公建沿北側商務用地集中設置，易于形成整體商務氛圍！核心訴求整體原則：盡量控制商業(yè)體量，以住宅最大化設計為基礎戶型面積戶型套占比ABDE95115/120140165-180合計35%30%25%10%100%三房三房四房四房產(chǎn)品類型面積40占比70%30%70%30%loft553040公寓平層公寓整體以95-120快銷產(chǎn)品保證現(xiàn)金流；公寓產(chǎn)品以lof

t產(chǎn)品最大化為原則采用標準化產(chǎn)品排布除175面積段外均采用集團標準化戶型最大化利用70米面寬限制僅17%標準化率82%標準化率外圍一圈更換非標產(chǎn)品標化樓棟住宅量缺4.45w方（含3%裝配式獎勵）配套缺0.77w方住宅量缺2.52w方（含3%裝配式獎勵）配套缺0.77w方總計缺5.22w方總計缺3.29w方住宅僅17%標準化產(chǎn)品，仍缺3如何破題？用足面寬70米限制

保證產(chǎn)品舒適性布局研究：邊套2面寬，中間套3面?

175為4面寬產(chǎn)品?

住宅間距大?

商業(yè)價值較弱?

無loft產(chǎn)品面積戶數(shù)520837243216面積面積比戶數(shù)比95.0049400.0022.29%

28.63%120.00140.00175.00100449.00

45.31%

46.09%34020.0037800.0015.35%

13.38%17.05%

11.89%95戶型/3面寬140戶型/2面寬175戶型/4面寬商業(yè)及配套公寓幼兒園120戶型/2-3面寬極限場地內如何最大化LOF

T產(chǎn)品，最優(yōu)化商業(yè)價值宏

安

路SOHO漢王路LOFT商業(yè)及配套公建一層平面圖公建沿街效果方案1

[

極致景觀

產(chǎn)品均好

]規(guī)劃亮點：?

超大組團景觀7F?

175面積段為4面寬產(chǎn)品?

公寓為loft+soho產(chǎn)品?

商業(yè)進深合理，去化快15F4F7F地上計容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212747.18㎡3%裝配式獎勵面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7516㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)456858318144面積面積比20.08%47.52%20.64%11.77%戶數(shù)比25.68%48.31%17.91%8.11%44232.00104685.0045474.0025920.00120.00140.00175.00總體經(jīng)濟技術指標鄭州市E-04-01地塊經(jīng)濟技術指標表項目用地面積數(shù)值備注建筑限高59m/56m79,273.00㎡334,107.46㎡261,283.81㎡253,673.60㎡212,747.18㎡2,970.00㎡總建筑面積地上總建筑面積地上計容總建筑面積居住建筑面積幼兒園含7653.41㎡的裝配式獎勵9班幼兒園；用地面積4860㎡7,516㎡配套用房710.40㎡按照建筑面積

㎡

百戶的標準規(guī)劃建設社區(qū)綜合服務用房，且最小建筑面積不小于200㎡。40

/社區(qū)綜合服務用房社區(qū)衛(wèi)生服務站規(guī)定達到3千人獨立地段的社區(qū)應設衛(wèi)生服務站，最小建筑面積不得小于150㎡，宜與其他非獨立占地的公配設施組合設置150.00㎡681.98㎡532.80㎡人均用地面積應不低于0.1㎡/人，人均建筑面積應不低于0.12㎡/人文化活動中心居家養(yǎng)老服務設施建筑面積

㎡

百戶總建筑面積超過2萬㎡至20萬㎡部分，按照4‰的比例配置；超過20萬㎡至30萬㎡部分，按照3‰的比例配置且≥80㎡30

/1,205.00㎡物業(yè)管理用房710.40㎡200.00㎡250.00㎡390.00㎡120.00㎡60.00㎡90.00㎡2,000.00㎡20.00㎡140.00㎡160.00㎡95.00㎡26,440.83㎡4,000.00㎡7610.21m272,824㎡72,824㎡20,903㎡51,921㎡3.20～0.1

0.3萬人的居住街坊應按建筑面積不少于

㎡

百戶設置便民店40

/社區(qū)便民店熱交換站規(guī)劃規(guī)定：其中

其中200-300㎡50-350㎡二次供水加壓泵站變電室㎡

服務半徑40-130

/250m通訊綜合接入機房公廁60-200㎡每處建筑面積

㎡60樓宇黨組織工作用房街道辦事處治安聯(lián)防站開閉所社區(qū)居委會生活垃圾收集站公寓商業(yè)裝配式獎勵面積（不計容）地下總建筑面積（不計容）地下車庫面積地上計容總建筑面積的3%按單車

㎡35地上總建筑面積的8%人防車庫面積普通車庫面積容積率其中詳規(guī)：3.2以內19,021㎡3,522㎡1,188㎡14,311㎡23.99%建筑占地面積商業(yè)占地幼兒園占地住宅占地面積建筑密度詳規(guī)：＜25%詳規(guī)：＞30%30.00%綠地率總戶數(shù)總人口1,776戶5,683人2,312輛231輛2,081輛597輛每戶3.2人機動車停車位地上停車位地下停車位規(guī)定不能超過10%，暫考慮臨時停車位小區(qū)內部人車完全分流其中人防區(qū)停車位普通區(qū)停車位非機動車停車位停車為35㎡/輛其中1,483輛4,119輛總體鳥瞰圖景觀升級社區(qū)中央大尺度公COMMUNITYCENTRAL

PARK景觀分析?

超大景觀尺度?

景觀視野開闊?

中心花園產(chǎn)品分布住宅配比：95房型：25.68%120房型：48.31%140房型：17.91%175房型：8.11%圖例：95面積段/3面寬120面積段/2-3面寬140面積段/2面寬175面積段/4面寬商業(yè)及配套公寓（LOFT+SOHO）幼兒園交通分析圖例：車行路線人行路線地下車庫出入口小區(qū)出入口街坊路流線街坊路出入口消防分析圖例：消防登高場地消防出入口消防流線項目分期一期建設打造中心景觀，提升產(chǎn)品溢價，資金快速回籠二期建設完善配套，進一步提升小區(qū)品質二期一期地下車庫平面圖地下一層建筑面積：57808㎡地下二層建筑面積：15016㎡車位數(shù)：430個車位數(shù)：1651個地下總建筑面積：72824㎡（其中人防面積：20903㎡）地下總車位數(shù)：2081個車位地庫出入口人防區(qū)住宅地下室日照分析?圖中所示數(shù)字為該點累計日照小時數(shù)?日照選用標準：住宅日照標準：大寒日8:00—16:00采樣間隔：1分鐘采樣間距：1.0米計算高度：住宅取首層窗臺高0.9米滿足90%戶住宅大寒日可以獲得2小時日照要求；10%戶住宅大寒日可以獲得1小時日照要求。幼兒園滿足冬至日3小時日照要求共169戶日照滿足一小時不足兩小時日照，占總戶數(shù)9.5%街坊路看似是限制條件，如何將不利

轉化為項目的亮點高強度地塊中產(chǎn)品力是否到達極限產(chǎn)品能否再次創(chuàng)新，提升溢價街坊路基本定義控規(guī)及規(guī)劃定義要求：1、《鄭州市金水區(qū)劉莊村、杓袁村城中村改造（二期）控制性詳細規(guī)劃》街坊道路只確定道路寬度，街坊路線形在后期修規(guī)中予以落實。2、《鄭州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2019修訂版）》【街坊路】作為城市支路的補充，計入路網(wǎng)密度統(tǒng)計，是利用項目內部土地街坊路（規(guī)劃）設置的以服務功能為主的道路。街坊路應提供外部公共通行條件，應控？制出入口位置及寬度，道路線型可結合項目方案進行調整，街坊路可參與用地指標平衡，必要時為市政管網(wǎng)提供敷設條件。街坊路（已建）優(yōu)化街坊路，提升社區(qū)活力！策略一上海翰創(chuàng)規(guī)劃建筑設計有限公司未來社區(qū)發(fā)展的趨勢浙江省關于“未來社區(qū)”理念的啟發(fā)國家政策鼎力推行的先行示范地緣

動因TheRegional

Motivation全國第一批特色小鎮(zhèn)數(shù)量西藏云南重慶海南廣西河南江西上海黑龍江吉林遼寧內蒙古山西河北天津廣東未來社區(qū)首在浙江推行???東南沿海經(jīng)濟發(fā)展猛民營市場經(jīng)濟活力高國家政策反應響應快浙貴州湖南湖北安徽四川山東江蘇浙江北京0510的6+1社區(qū)場景未來社區(qū)Future

Community生態(tài)

場景生態(tài)綠軸商業(yè)

場景集中商業(yè)鄰里商業(yè)配套功能融合的“網(wǎng)紅建筑”城市中央公園沿江綠化建筑

場景健康

場景城市醫(yī)院健康生活運動場地體育運動場地售樓處商業(yè)洋房、高層保利智慧社區(qū)鄰里

場景教育

場景高端幼兒園優(yōu)質小學城市中學溫馨歸家路線老人主題公園親子互動樂園鄰里溫馨花園職業(yè)學校等場地串聯(lián)六大社區(qū)場景生態(tài)場景商業(yè)場景社區(qū)組團鄰里場景教育場景95作為主力戶型之一，能否創(chuàng)新設計是否可是否可是否是否策略二規(guī)范解讀1、十二層及十二層以上的住宅每個住宅單元只設一部電梯時，在電梯維修期間會給居民帶來極大不便，只能通過聯(lián)系廊或屋頂連廊的但是從其他單元電梯通行。2、對于一棟十八層的住宅，聯(lián)系廊的設置可有方案：在十四層設置第一個聯(lián)系廊，各單元的聯(lián)通屋面即可以視為第二個聯(lián)系廊。——《住宅設計規(guī)范（GB50096-2011）》95類洋房產(chǎn)品效果示意圖私密入戶，三房兩衛(wèi)18層類洋房產(chǎn)品只需在14層設置一個聯(lián)系廊即可方案2.1

[

儀式感規(guī)劃空間

產(chǎn)品創(chuàng)規(guī)劃亮點：?

儀式感的規(guī)劃空間?

街坊路注入社區(qū)活力?

95產(chǎn)品洋房化,品質提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

公寓為SOHO+LOFT產(chǎn)品?

商業(yè)1+2層15F7F4F7F地上計容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212685.82㎡3%裝配式獎勵面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7589㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)560804316144面積面積比24.65%43.78%20.07%11.50%戶數(shù)比30.70%44.08%17.32%7.89%54320.0096480.0044240.0025344.00120.00140.00175.00總體經(jīng)濟技術指標鄭州市E-04-01地塊經(jīng)濟技術指標表項目用地面積數(shù)值備注建筑限高59m/56m79,273.00㎡335,638.09㎡261,283.81㎡253,673.60㎡212,673.95㎡2,970.00㎡總建筑面積地上總建筑面積地上計容總建筑面積居住建筑面積幼兒園含7653.41㎡的裝配式獎勵9班幼兒園；用地面積4860㎡7,589㎡配套用房729.60㎡按照建筑面積

㎡

百戶的標準規(guī)劃建設社區(qū)綜合服務用房，且最小建筑面積不小于200㎡。40

/社區(qū)綜合服務用房社區(qū)衛(wèi)生服務站規(guī)定達到3千人獨立地段的社區(qū)應設衛(wèi)生服務站，最小建筑面積不得小于150㎡，宜與其他非獨立占地的公配設施組合設置150.00㎡700.42㎡547.20㎡人均用地面積應不低于0.1㎡/人，人均建筑面積應不低于0.12㎡/人文化活動中心居家養(yǎng)老服務設施建筑面積

㎡

百戶總建筑面積超過2萬㎡至20萬㎡部分，按照4‰的比例配置；超過20萬㎡至30萬㎡部分，按照3‰的比例配置且≥80㎡30

/1,207.00㎡物業(yè)管理用房729.60㎡200.00㎡250.00㎡390.00㎡120.00㎡60.00㎡90.00㎡2,000.00㎡20.00㎡140.00㎡160.00㎡95.00㎡26,440.83㎡4,000.00㎡7610.21㎡74,354㎡74,354㎡20,903㎡53,451㎡3.20～0.1

0.3萬人的居住街坊應按建筑面積不少于

㎡

百戶設置便民店40

/社區(qū)便民店熱交換站規(guī)劃規(guī)定：其中

其中200-300㎡50-350㎡二次供水加壓泵站變電室40-130㎡/服務半徑250m通訊綜合接入機房公廁60-200㎡每處建筑面積

㎡60樓宇黨組織工作用房街道辦事處治安聯(lián)防站開閉所社區(qū)居委會生活垃圾收集站公寓商業(yè)裝配式獎勵面積（不計容）地下總建筑面積（不計容）地下車庫面積地上計容總建筑面積的3%按單車

㎡35地上總建筑面積的8%人防車庫面積普通車庫面積容積率其中詳規(guī)：3.2以內19,191㎡3,522㎡1,188㎡14,481㎡24.21%建筑占地面積商業(yè)占地幼兒園占地住宅占地面積建筑密度詳規(guī)：＜25%詳規(guī)：＞30%30.00%綠地率總戶數(shù)總人口1,824戶5,837人2,360輛236輛2,124輛597輛每戶3.2人機動車停車位地上停車位地下停車位規(guī)定不能超過10%，暫考慮臨時停車位小區(qū)內部人車完全分流其中人防區(qū)停車位普通區(qū)停車位非機動車停車位停車為35㎡/輛其中1,527輛4,194輛總體鳥瞰圖公園型共享社區(qū)SOAKING

THECommunityIN

THE

PARKGDEE

WNEERGL

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G

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OCE共享街坊路，打造多功能未來社“共享街坊路”公園綠地商務用地商務用地Park通過植入多種不同的生活方式，打造未來社區(qū)體驗。街坊路串聯(lián)互通，鏈接各社區(qū)組團。社區(qū)組團社區(qū)組團社區(qū)組團Community幼兒園社區(qū)組團中學社區(qū)組團社區(qū)組團空間表現(xiàn)多元共生

營造場景化的街坊空間表現(xiàn)多元共生

打造家庭駐足生活化的街坊空間表現(xiàn)多元共生

營造公園化的街坊街坊路小區(qū)大堂效果產(chǎn)品分布住宅配比：95房型：30.71%120房型：44.08%140房型：17.32%175房型：7.89%圖例：95面積段/2面寬120面積段/2-3面寬140面積段/2面寬175面積段/4面寬商業(yè)及配套公寓幼兒園交通分析圖例：車行路線人行路線地下車庫出入口小區(qū)出入口街坊路流線街坊路出入口消防分析圖例：消防登高場地消防出入口消防流線項目分期一期建設打造中心景觀，提升產(chǎn)品溢價，資金快速回籠二期建設完善配套，進一步提升小區(qū)品質二期一期地下車庫平面圖地下一層建筑面積：57630㎡地下二層建筑面積：16724㎡車位數(shù)：541個車位數(shù)：1583個車位地庫出入口人防區(qū)地下總建筑面積：74354㎡（其中人防面積：20903㎡）地下總車位數(shù)：2124個住宅地下室日照分析?圖中所示數(shù)字為該點累計日照小時數(shù)?日照選用標準：36戶住宅日照標準：大寒日8:00—16:00采樣間隔：1分鐘采樣間距：1.0米計算高度：住宅取首層窗臺高0.9米滿足90%戶住宅大寒日可以獲得2小時日照要求；10%戶住宅大寒日可以獲得1小時日照要求。幼兒園滿足冬至日3小時日照要求共164戶日照滿足一小時不足兩小時日照，占總戶數(shù)8.89%。方案2.2

[

儀式感規(guī)劃空間

幼兒園東側規(guī)劃亮點：?

儀式感的規(guī)劃空間?

幼兒園東側空間更加規(guī)整?

街坊路注入社區(qū)活力?

95產(chǎn)品洋房化,品質提升?

175為4面寬產(chǎn)品15F7F4F7F地上計容建筑面積：

253673.60㎡住宅建筑面積：

212685.82㎡3%裝配式獎勵面積（住宅）：7610.21㎡配套建筑面積：

7577㎡公寓建筑面積：

26440.83㎡商業(yè)建筑面積：

4000㎡面積段95.00戶數(shù)552804316144面積面積比24.06%43.80%20.37%11.77%戶數(shù)比30.40%44.27%17.40%7.93%52992.0096480.0044872.0025920.00120.00140.00175.00方案匯總方案1方案2.1方案2.2[極致景觀

產(chǎn)品均好][創(chuàng)新95洋房化產(chǎn)品][整體性空間布局]15F

7F4F15F

7F4F15F

7F4F7F7F7F?

儀式感的規(guī)劃空間?街坊路注入社區(qū)活力?

超大組團景觀??儀式感的規(guī)劃空間?

95產(chǎn)品洋房化,品質提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

175面積段為4面寬產(chǎn)品?

公寓為loft+soho產(chǎn)品?

商業(yè)進深合理，去化快幼兒園東側空間更加規(guī)整?

95產(chǎn)品洋房化,品質提升?

175為4面寬產(chǎn)品?

公寓為SOHO+LOFT產(chǎn)品?

商業(yè)1-2層CHAPTER

03叁細部：產(chǎn)品設計PRODUCT

DESIGN競品分析COMPETITORS

ANALYSI

華瑞紫金嘉苑周邊競品·主力產(chǎn)品：95-124㎡均價：18500SITE

和昌優(yōu)地成熟板塊改善為主商住混合主力產(chǎn)品：89-129㎡均價：18000

瀚宇天悅城主力產(chǎn)品：95-124㎡均價：18500

綠地璀璨天城主力產(chǎn)品：51-140㎡均價：14500

海亮one時代主力產(chǎn)品：28-54㎡均價：12000

碧桂園天麓

九錦臺主力產(chǎn)品：38-134.96㎡均價：18500·

美盛教育港灣主力產(chǎn)品：88-131㎡均價：16000·主力產(chǎn)品：75-142㎡均價：18500

常綠東風宸苑主力產(chǎn)品：78-117㎡均價：19880

旭瑞和昌花漾里主力產(chǎn)品：42-143㎡均價：12000

融創(chuàng)蘭園對望北龍湖高

容

積

率主力產(chǎn)品：110-150㎡均價：21000

融創(chuàng)金林金水府主力產(chǎn)品：106-218㎡均價：19000土木鋪淘寶店：https://520/周邊競品分析COMPETITORS

ANALYSI面積段

保利海德公園

碧桂園天麓萬科世曦融90-120㎡左右3房2廳1衛(wèi)建面：95㎡3房2廳2衛(wèi)建面：91㎡3房2廳1衛(wèi)建面：90㎡3房1廳1衛(wèi)建面：100㎡2房2廳1衛(wèi)建面：85㎡120-150㎡左右3房2廳2衛(wèi)建面：120㎡4房2廳2衛(wèi)建面：131㎡4房2廳2衛(wèi)建面：142㎡3房2廳2衛(wèi)建面：126㎡4房2廳2衛(wèi)建面：147㎡面積段保利海德公園鑫苑金水觀城170㎡左右4房2廳3衛(wèi)建面：184㎡4房2廳3衛(wèi)建面：188㎡4房2廳3衛(wèi)建面：218㎡4房2廳2衛(wèi)建面：182㎡4房2廳2衛(wèi)建面：191㎡周邊競品分析COMPETITORS

ANALYSI面積段

保利海德公園

碧桂園天麓萬科世曦融周邊競品總結90-120㎡左右3房2廳1衛(wèi)建面：95㎡3房2廳2衛(wèi)建面：91㎡3房2廳1衛(wèi)建面：90㎡3房1廳1衛(wèi)建面：100㎡2房2廳1衛(wèi)建面：85㎡?

90-120㎡以2-2.5面寬為主、部分東西產(chǎn)品舒適度一般120-150㎡左右?

120-150㎡以2-2.5面寬為主，區(qū)域內主力產(chǎn)品3房2廳2衛(wèi)建面：120㎡4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)建面：126㎡4房2廳2衛(wèi)建面：147㎡建面：131㎡建面：142㎡?

170㎡左右以3-3.5面寬為主，T2,T4產(chǎn)品較多面積段保利海德公園鑫苑金水觀城170㎡左右4房2廳3衛(wèi)建面：184㎡4房2廳3衛(wèi)建面：188㎡4房2廳3衛(wèi)建面：218㎡4房2廳2衛(wèi)建面：182㎡4房2廳2衛(wèi)建面：191㎡對標保利鄭州產(chǎn)品產(chǎn)品存在優(yōu)化空間，舒適性可進一步提升廚房利用率低存在對視廚房利用率低黑衛(wèi)廚房利用率低凹槽處舒適度低存在對視餐客廳過于局促主臥無衣帽間單陽臺單陽臺單陽臺保利海德公園96平120保利海德公園

平保利海德公園120平我們的策略？超越周邊競品,提高品質，控制面積段對標保利標準化產(chǎn)品,提升優(yōu)化在極限容積率下，將產(chǎn)品品質極致化1舒享品居95-120產(chǎn)E

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pl全明設計、南北通透、獨立玄關、雙陽臺、U型廚房、餐客廳等寬95中間套戶型平面（3房2廳1衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSIL型廚房利用率偏低獨立玄關入戶儀式感倍增U型廚房提升品質、增強餐廚互動單陽臺萬雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感餐廳局促雙臥室在狹窄深凹槽舒適性差單陽臺120中間套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI廚房可優(yōu)化獨立玄關入戶儀式感倍增U型廚房提升品質、增強餐廚互動單陽臺有待提升主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感走道曲折狹長餐廳被穿越單陽臺客廳無陽臺120邊套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI黑衛(wèi)客廳存在對視獨立玄關入戶儀式感倍增主臥無衣帽間單陽臺U型廚房提升品質、增強餐廚互動主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)存在對視雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感走道狹長主臥無衣帽間2尊享觀景大宅140L

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s對望北龍湖、三面觀景、正四房、豪華主臥產(chǎn)品分析140邊套戶型平面（4房2廳2衛(wèi)）COMPETITORS

ANALYSI書房空間過于局促全明衛(wèi)所有房間全明對視問題可變空間可以根據(jù)需要改成臥室廚房采光差U型廚房提升品質、增強餐廚互動主臥無衣帽間融創(chuàng)主臥套間尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)暗衛(wèi)對視、書房局促雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感單陽臺140+95+95+120戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點：?

南北通透?

格局方正?

南向平整、避免遮擋?

得房率高達82%?

全明設計?

LDK一體化設計?

獨立玄關設計方案一140+120+120+120戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點：?

南北通透?

格局方正?

南向平整、避免遮擋?

得房率高達83%?

全明設計?

LDK一體化設計?

主臥套+步入式衣帽間方案一方案二3寬景墅化樓王175S

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w70平米超大共享空間、中西廚、雙套房、主臥雙衣帽間、主175戶型平面（4+1房2廳3衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI無西廚中西廚房舒適性不夠提升生活品質豪華主衛(wèi)5件套設置豪華主臥套單陽臺增加生活儀式感超大寬廳減小過道空間通透無西廚雙套房設計南向老人房采光好、分區(qū)明確進深過大175+175戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點：?

獨梯入戶，獨立玄關?

超大面寬?

戶型方正南北通透?

得房率高達85%?

70平超大共享空間?

雙套房+雙陽臺方案一方案二但，這就是全部嗎I

WANT

MORE極致格調

全景視野175對望龍湖邊套（4房2廳4衛(wèi)）產(chǎn)品升級分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點：?

獨梯入戶?

270°IMAX寬幕視野?

超大景觀花園?

全套間設計?

豪華雙主臥套對望北龍湖度景觀面270然而我們的追求不止于此創(chuàng)新

溢價95戶型雙衛(wèi)、主臥套、洋房化95平常規(guī)產(chǎn)品問題：

一梯多戶、多房間受連廊干擾、私密性差、單衛(wèi)、次臥凹槽采光……95邊套戶型平面（3房2廳2衛(wèi)）產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI存在對視走道過長廚房利用率低凹槽處舒適度低干濕分離提升品質獨立玄關入戶儀式感倍增單陽臺U型廚房提升生活品質主臥套間增加生活儀式感東西向格局舒適度低雙面寬陽臺最大化提高可贈送面積同時增加戶型舒適感餐客廳局促單陽臺95戶型單元平面產(chǎn)品分析COMPETITORS

ANALYSI產(chǎn)品特點：?

全明設計?

私密入戶、獨立玄關?

戶型方正、南北通透?

雙面寬寬景陽臺?

更多彈性收納空間方案二6.9M寬景陽臺6.9M寬景陽臺LOF