湖南省物業管理行業2024年度發展報告二O二五年一月二十三日一、研究背景 1二、全國物業管理行業發展現狀 2三、湖南省物業管理行業發展分析 (一)湖南省物業管理行業發展環境分析 1.政策環境分析 2.社會環境分析 3.市場環境分析 (二)湖南省物業管理行業發展現狀分析 1.湖南省物業管理行業整體發展格局 242.湖南省物業管理行業創新及重點事件回顧 四、湖南省物業管理行業發展前景和機遇 (一)行業發展前景及機遇 (二)行業面臨的挑戰與壓力 五、湖南省物業管理行業發展新思路及建議 六、湖南省物業管理行業協會2024年度工作 (一)湖南省物業管理行業協會介紹 (二)2024年年度工作總結 (三)附錄：2024年重要事件 1開展了2024湖南物企綜合實力研究測評暨全國物企品牌影響力榜單Z4湖南省物業服務企業綜合實力50強1中湘美好城市運營服務股份有限公司2長沙市萬廈園丁物業管理有限公司3泓盈城市運營服務集團股份有限公司4湖南保利天創物業發展有限公司5湘誠現代城市運營服務股份有限公司6湖南湘江城市運營管理有限公司7湖南豪布斯卡物業管理股份有限公司8湖南水清木華物業管理有限公司9湖南鵬基居業物業管理有限公司湖南上步物業管理有限公司湖南逸欣環境服務集團有限公司長沙市長房物業管理有限公司湖南眾維物業管理有限公司湖南都美物業管理有限公司湖南智達房地產物業管理有限公司湖南鴻運物業管理集團股份有限公司湖南中豪物業管理有限公司株洲宏達物業管理有限責任公司株洲華晨物業管理有限責任公司湖南大田智慧生活服務有限公司湖南鯤鵬物業服務有限公司湖南盛世太平物業服務有限公司湖南華庭物業管理有限公司湖南株樹橋城市運營服務有限責任公司湖南省家園物業管理有限公司湖南湘銀物業服務有限公司湖南金地物業發展有限公司湖南普瑞物業服務有限公司衡陽市凱星物業管理有限公司湖南創佳物業有限公司(分、子公司都不列入本次排名)編撰《湖南省物業管理行業2024年度發展報告》,全面審視并深入2未來趨勢的窗口，共同推動行業向更高質量、更可持續發展邁進，為構建更加美好的居住環境貢獻力量。二、全國物業管理行業發展現狀(一)行業發展概況：開啟發展新周期，持續加深新業務領域厚度2023年以來，立足新起點，物業行業開啟新的發展周期。中央和地方相關部門在政策、監管層面予以物業更細致、落地的指引，引導物業行業高質量發展。全國兩會期間多項發展要求和提案與物業行業發展密切相關。住建部也多次提及物業管理工作，將物業管理提升至政府主管部門重點關注方向。國家發改委將物業服務行業正式納入《產業結構調整指導目錄(2024本)》的鼓勵類商務服務業范疇，物業服務在現代服務業中的重要地位進一步提升。2024年，循新出發向質而行，行業探索和實踐新質生產力，聚焦以高品質、新科技、好服務引領行業發展。在新的發展周期下，物企的商業模式和業務布局發生大幅轉變，探尋多元賽道，不斷拓寬服務和發展的廣度和厚度，在交通、醫院、學校、能源、金融、通信、軍隊等細分賽道的拓寬，在城市服務、商業運營、FM設施管理等探尋新的業務增長點，以及在社區增值服務、非業主增值服務及新興創新業務等方面拓展對人和房增值服務的發展空間等。物企在基層社會治理中的價值愈加重要，得到了政府部門的高度重視，行業迎來了難得的發展機遇。3(二)2024年全國政策：定調鼓勵物業發展，營造行業良好發展環境(1)推動行業創新發展2024年2月1日起實施(2024年本)》《產業結構調整指導目錄費高質量發展的意見》。一是進一步厘清行業分類，將“物業服務”從原來比較籠統的“其他服務業”,明確為“商務服務業”。二是過往政策關注重點主要在民生領域和住宅物業，本次是權威部門首次表態鼓勵參與非住宅物業服務。三是政策引導向消費服務業轉型發展。(2)鼓勵發展“物業服務+生活服務”模式2024年7月29日國務院印發《關于促進服務消費高質量發展的意見》,再次將居民服務消費作為重點任務。鼓勵有條件的物業服務企業與養老、托育、餐飲、家政等企業開展合作，發展“物業服務+生活服務”模式。推廣智能安防、智慧停車、智能門禁等新模式，提升社區服務水平和居住體驗。培育提供改造設計、定制化整裝、智能化家居等一站式、標準化產品和服務的龍頭企業。鼓勵有條件的地區支持居民開展房屋裝修和局部改造。(3)全面部署、推動綠色轉型2024年1月11日《中共中央國務院關于全面推進美麗中國建設的意見》發布；2024年8月11日中共中央國務院又發布了《關于加快經濟社會發展全面綠色轉型的意見》。中央層面首次對加快經濟設4施發展全面綠色轉型進行系統部署。物業服務企業可以從三個方面進行參與：一是城市服務，從“城市大管家”、環衛一體化、鄉鎮服務等領域出發，推動美麗城市、美麗鄉村、美麗中國先行區、美麗河湖、美麗山川建設的長期運營維護。二是綠色節能低碳，物企逐步在服務中融入并積極推進踐行低碳節能減耗。三是發揮物業服務業主的行業特性，助力全民行動參與美麗中國建設。(4)踐行“四好”建設，構建高品質生活服務2024年8月23日，國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會，住建部倪虹部長答記者問時，再次論述“四好”將實施居住服務提升行動，下大力氣提高物業服務水平，支持養老、托育、家政等線上線下的生活服務；新房子我們要把它建成“好房子”,老房子我們也要結合城市更新，想辦法把它改造成“好房子”。對于物業而言，可以從幾個方面進行落地：從建設“好房子”出發，物業要更注重服務品質，助力資產的保值增值；從建設“好小區、好社區、好城區”出發，物業則不僅要提升服務規范和專業能力，也應在政府主導下落實住宅小區內居民急難愁盼問題的解決，構建社區生活服務圈。5(5)聚焦小切口專項整治，改善大民生急難問題2024年多地修訂政策法規，推進民生領域突出問題的專項整治，以“小切口”解決居民難愁盼問題。如，對電動車充電安全問題、投訴舉報工作機制、業主共有資金管理、物業服務信息公開、物業費預收、物業費雙向調整、物業專業部分和共有部分使用規范、車位出售 (租)規范，電瓶車使用規范，既有住宅加裝電梯、加裝充電樁等。(三)2024年經營數據：營收增速下降至6.25%,營業成本同比增長從上市企業最新披露數據看，業內企業整體營收及規模增速放緩，行業增收不增利困境顯著,2024年上半年上市企業毛利首次增速為負。另外，國央企和民企分化明顯，走出獨立行情。52家上市物企在管面積及增速52家上市物企在管面積及增速億平方米%%數據來源：企業公告、中物智庫整理 截至2024上半年，披露數據的62家上市物企營業收入總額達1452.17億元，增速較上年同期減少2.30個百分點至6.25%,增速進一步放緩。央國企則實現規模高基數高增長，營收增速亦高于民企。6截至2024年上半年，13家央國企物業營業收入均值43.53億元，同比增長11.99%,顯著高于49家民企物業的增速(2.88%)。62家上市物企營業收入及增速億元億元2022年2023年從盈利能力來看，2024年上半年，62家上市物企凈利潤總額90.06億元，同比下降30.93%,毛利則同比下降0.95%,上市物企首次出現增速為負；同時，物企仍承擔著成本上升壓力，62家上市物企營業成本均值達18.29億元，同比增長8.31%,高于同期營收增速 (6.25%),并且營業成本率達79.33%,較上年同期進一步增加1.51個百分點。62家上市物企盈利指標及增速62家上市物企盈利指標及增速—毛利-增速凈利潤-增速2022年毛利2023年凈利潤2021年億元07比較好的是，上市企業在管理效率進一步增強，這與行業經營管理進一步精細化，發展方式更關注長期可持續的趨勢相一致。截至2024年上半年，48家上市物企人均管理面積達8415.95平方米/人，同比增長12.10%。人均產出12.68萬元/人，同比增長8.30%,增速較上年同期增加1.09個百分點。但是受大環境影響，人均凈利潤較上年同期減少25.51%至8934.92元/人。另外，風險管控仍然是業內企業需要重點關注的方面。物業是一個穩健的輕資產行業，但是受房地產關聯影響，及經濟下行導致甲方預算及收入影響，增加了壞賬風險及降低了回款速度，這對企業的資金實力及良性運轉帶來極大挑戰。企業在選擇項目時，需要更加謹慎，對于企業的財務管理也需要更加精細化的測試，對在管項目的盈利能力有著清晰的目標和底線，尤其是中小物企更需要關注現金流。2024年上半年，62家上市物企應收賬款及票據總額1040.69億元，同比增長12.22%,增速持續高于同期營業收入增速(6.25%)。52家應收賬款周轉天數均值為128天，同比增加4天。(四)2024年市場動態：積極創新產品尋找差異，企業業務拓展精細化1.市場拓展以支持企業戰略為目標，業務選擇趨向精細化2024年行業企業仍然以市場投標、戰略合作、收并購等方式進行規模拓展。但是，伴隨著規模高速增長的時代過去，在市場拓展方面，企業也表現出了明顯的變化。市場拓展不是以規模增長為第一要8義，而是結合企業綜合戰略需求，在項目選擇上更加謹慎和精準。從市場拓展看，企業對于投標項目進行更加嚴格的前置審查，對項目的判斷維度增加，第一項目具有盈利能力；第二項目能實現業務或者區域上的協同。因此，深挖頭部企業中標項目背后都有其自身的選擇邏輯，這也將有利于企業之間的差異化發展。以天健城市服務于2024年3月中標惠州市惠城中心區環衛一體化項目為例，該項目交易額達4.8億元，并且環衛項目與其自身城市運營商的定位相協同。僑銀股份12月與中節能山東公司簽訂20億元戰略合作協議，該項目聚焦新能源、綠色低碳技術設備創新更新業務，緊跟時代綠色發展潮流，精細挖掘新興業務增長點，也十分具有代表性。從戰略合作和關聯交易看，企業的也選擇也并不盲目，都有著各自的細分目標。華潤萬象生活4月與三亞市的投資協議涉足數字經濟、文旅消費等多產業，跨界融合拓展商業版圖。萬物云更是頻繁發力，與北部灣港集團、佛高控股等多方攜手，在商業綜合體、產業園服務等細分賽道精耕細作，整合資源實現差異化發展。收并購環節同樣可圈可點。和泓服務12月斥資6640萬元收購四川萬晟物業服務30%股權，金茂服務年初以3.238億元拿下潤物嘉業全部股權，精準補強自身業務短板，優化資源配置，強化區域服務優勢。同時，部分企業股權掛牌轉讓動態也反映出市場的優化整合節奏，如上海拙勤物業、遼寧鳳凰物業等，促使行業資源向更具精細化運營能力的企業匯聚，推動整個物業管理行業邁向更高質量的發展9表：2024年物業管理行業企業管理規模發展重點事件序號類型日期1市場拓展2024年3月天健城市服務中標惠州市惠城中心區2024-2027年環衛一體22024年10月南昌市覆蓋新建區內的115個物業服務項目。3業務拓展2024年12月僑銀股份與中節能山東公司簽訂20億元戰略合作協議，共同開展新能源、綠色低碳技術設備創新更新等業務。4戰略合作2024年4月華潤萬象生活與三亞市簽訂投資協議，項目涉及數字經濟、52024年6月萬物云與北部灣港集團達成戰略合作，共同打造“北62024年8月美置服務與佛高控股、科創控股合作簽約，就產業園服務搭建“平臺+產品+集成”的全面合作機制。72024年11月萬物梁行與萬谷集團、上海浦東軟件園匯智科技有限公司在南京舉行三方戰略合作簽約儀式，共同打造長三角未來的科技產業高地。8關聯交易2024年11月萬物云宣布將以1.5億元的對價向萬科收購武漢新唐92024年12月萬物云及BPaaS解決方案服務、物業服務和增值服務2024年12月萬物商企上海萬科投資(作為賣方)及萬物商企空間科技(作為買方)訂立股權轉讓協議，以7.12億元的初始代價轉讓上海祥大房地產發展有限公司45%的股權。2024年12月融創服務與融創中國重續關聯交易協議，金額上限大幅收并購2024年12月和泓服務和泓服務收購四川萬晟物業服務30%的股2024年1月金茂服務公司全資附屬公司金茂物管以人民幣3.238億元收購目標公司潤物嘉業全部股權。收購完成后，潤物嘉業將成為金茂服務的間接全資附屬公司。2024年2月碧桂園服務與合富輝煌聯合發布公告稱，2024年2月7日2024年7月朗詩綠色生活標公司2023年的保證溢利不低于0.266億元；到了0.294億元，超出了承諾的保證溢利。2024年8月上海拙勤物業20.5%財產份額掛牌轉讓，底價600萬元2024年8月遼寧鳳凰物業60%股權掛牌轉讓，轉讓底價由534.33萬元降至427.46萬元。2024年9月江蘇公元物業30%股權9月再拍賣，起價降至504萬元。2024年9月中交服務中交地產股份有限公司發布關于籌劃收購中交物業服務集團有限公司100%股權暨關聯交易的2.關注企業基礎運營能力，多維度迭代創新尋找差異點行業的競爭已經來到一個新的階段，當高速增長轉為平緩發展，也是企業發展的瓶頸期。這意味著原本的發展模式和工作思路不再適應行業的發展，企業要打開新的增長空間，需要重構業務能力，從企業運營基礎能力開始進行調整。另一方面，高度同質化的競爭導致企業增長乏力，企業之間的比拼需要更細的顆粒度和差異化。當外界環境傳導到企業內部，2024年業內企業在人事、品牌、產品、業務等多方面都有所動作。從人事變動上看，高層變動頻繁。這種變動背后往往對應著企業在發展理念、文化、經營思路等方面的轉型，高層變動與企業業務調整不無關聯。2024年佳兆業美好、遠洋服務、招商積余、華潤萬象生活多家頭部企業高層發生變動。品牌更新升級和產品創新發布，則意味著企業希望對客戶呈現出不同的價值認知，以及新場景的消費選擇。2024年多家企業進行了品牌煥新，這傳遞了企業希望在市場中重新定義細分領域，定義消費以萬科物業為例，其在3月公開管家服務標準，為社區精準治理提供了明晰的參照，讓服務更具專業性與規范性；武漢舉辦的自營房屋改造煥新品牌研選家首屆業主見面會，則精準對接業主需求，開啟房屋改造增值服務新路徑。9月與美團攜手發布騎手通行解決方案，10月推出行業首個管家節，從便利社區生活到提升員工歸屬感，全方位創新服務產品，與同行拉開差距。保利物業同樣出彩，10月服務再設計之全球高奢生活服務設計峰會暨東方禮遇高端服務體系煥新發布會啟動，聚焦高端市場，重塑服務體驗，滿足業主日益增長的高品質需求。萬物云在12月更是大招頻出，舉辦萬物云·睿見發布會，“靈石”作為不動產管理的AI大腦，為智慧物業運營注入強大科技動力；“智選”產品的彈性定價策略打破傳統定價模式，賦予客戶更多選擇自主權；丹田物業專注高校、醫院賽道全新亮相，細分市場精準布局。綠城服務聯合餓了么、支付寶發布“碰一下開門”行業解決方案，不僅優化了騎手配送的“最后一公里”,還為社區智能化管理添彩。這些企業通過持續的產品創新，精準定位不同客戶群體需求，深挖市場空白，塑造獨特品牌形象，在同質化競爭中脫穎而出，以差異化優勢領航行業發展潮流，為物業管理行業開辟全新增長路另外，業內企業開始關注綠色低碳領域，試圖從未來趨勢中尋找業務發展的突破點。2024年，保利物業攜手清華大學技術團隊，開啟IEIM綜合能源智慧管理全鏈合作，構建環境友好型低碳循環經濟；世茂服務與中證投融聯合打造的茂新能·淮安RDF項目，通過創新技術將一般固廢轉化為低碳燃料。表：2024年物業管理行業企業經營及產品創新重點事件序號類型日期1人事變動2024年4月佳兆業美好謝斌鴻辭任執行董事，郭英成接任。22024年4月遠洋服務敏接任。32024年5月招商積余聶黎明辭任董事長，呂斌接任。42024年5月華潤萬象生活52024年6月華潤萬象生活務。6品牌打造2024年1月金科服務72024年2月融創服務推出全新品牌LOGO,通過煥新視覺形象，提升品牌認知度和辨識度。82024年3月南都物業LOGO煥新發布，以NACITY作為核心元素，圍繞城市全業態全場景。92024年4月保利物業參與編寫的《基本公共服務標準化工作指2024年5月招商積余2024年品牌主張煥新，正式提出“招商積余服務美好”的品牌年度主題。2024年6月新希望服務2024年8月東勝智慧城市服務發布公告，中文股份簡稱8月21日起更改為“港譽智慧城市服務”。2024年9月華僑城服務舉辦2024華僑城服務集團品牌戰略發布會，品牌服務煥新升級。2024年11月中航物業產品創新2024年3月萬科物業2024年9月萬科物業全國3000余個小區。2024年10月萬科物業2024年10月保利物業服務再設計一全球高奢生活服務設計峰會暨東方禮遇高端服務體系煥新發布會啟動。2024年12月萬物云石"產品，作為不動產管理的AI大腦；萬科物業發布“智選”產品，在行業內創新提出“彈性定價”;丹田物業正式亮相，專注2024年12月綠城服務與餓了么攜手支付寶正式發布“碰一下開增值業務2024年6月綠城服務綠城社區商業與友寶在線簽署戰略合作，發2024年11月世茂服務出資1.96億元合伙成蘇州茂有充新能源科技有限公司，布局充電站業務。2024年12月招商積余“余房網”首個物業線下租售中心在大連華科技落地2024年6月招商積余“物業AI工單助手”全新上線。綠色低碳2024年7月保利物業攜手清華大學技術團隊，開啟IEIM綜合能循環經濟。2024年9月世茂服務項目并舉行簽約暨啟動儀式，通過創新技術三、湖南省物業管理行業發展分析(一)湖南省物業管理行業發展環境分析1.政策環境分析2024年，湖南省物業管理行政主管部門在業主大會和業主委員會工作、物業管理安全生產、加強物業管理共建美好家園等方面出臺了相關政策，并組織開展了相關工作。表：2024年湖南省物業管理行業相關政策及重大事件日期發布部門2024年湖南省住房和城鄉建設廳《關于廢止<南省業主大會和業主委員會指導細則>通知》(湘建法〔2024〕20號)將重新制定業主大會和業主委員會規定，規定出臺前，各地要根據相關法律法規規定，對業主大會成立、業主委員會選舉等工作進行指導。2024年湖南省住房和城鄉建設廳《關于進一步加強物業管理區域電動自行車安全管理的緊急通知》要求全面加強監督管理、全面開展隱患切實增強風險意識和底線思維。2024年湖南省住房和城鄉建設廳《關于加強物業服務企業安全臺賬管理的通知》要求組織開展安全隱患全面大排查、做好物業管理區域內防汛備汛工作、做好物業安全臺賬隱患問題整改銷號工作、2024年湖南省住房和城鄉建設廳消防“生命通道”專項行動的通知》(湘建房函〔2024〕44號)至2025年11月底，在全省住宅物業管理區域和老舊小區全面開展全省住房城鄉建設領域打通消防“生命通道”專項行動。對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，以及在人員密集場所設置門窗防盜網、金屬護欄、廣告招牌等影響逃生和滅火救援的障礙物等違法行為，開展專項整治。2024年7月25日湖南省住房和城鄉建設廳《湖南省“加強物業管理共建美好家園”活動實施方案的通知》11月27日，湖南省住房和城鄉建設廳公布了省級“美好家園”小區名單，全省共有20個項目獲評2024年度省級“美2024年11月19日湖南省住房和城鄉建設廳《關于做好物業管理區域消防安全防范工作的通知》要求認真落實各項專項行動要求、加強重大火災隱患問題整治、及時建立隱患臺賬并反饋銷案信息，進一步加強物業管理區域消防安全防控，消除物業管理區域消防安全隱患。月29日湖南省住房和城鄉建設廳組織全省物業行政工作推進會湘江新區、株洲住建部門分享在行政管理創新服務經驗。內容包括黨建引領、品質監管、承接查驗、安全底線等。(1)重視提升業主專業能力，重新修訂業主大會和業主委員會指導2024年2月7日，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關于廢止<湖南省業主大會和業主委員會指導細則>通知》,明確該細則自2月23日起廢止，并依據相關法律法規重新制定規定。8月6日，組織召開了《湖南省業主大會和業主委員會指導細則(送審稿)》聽證會。廢止舊的指導細則，旨在適應新的形勢和需求，解決舊細則在實施過程中出現的問題，如部分業主對其設置的業委會成立門檻等提出質疑和投訴。重新制定規定并召開聽證會，充分聽取各方意見，使新的指導細則更加科學合理、符合實際，為業主大會成立、業主委員會選舉等工作提供更有效的指導，保障業主的合法權益，促進小區治理的規范化和民主化。(2)回歸生命安全底線監管，從電動車、安全臺賬、消防多點加強隨著消防安全意識的不斷提高，湖南省各級住建、消防等部門聯合開展了針對住宅小區的消防專項檢查與整治活動，要求物業服務企業嚴格落實消防安全主體責任，定期開展消防設施設備的檢查、維護與更新，組織消防演練，確保小區消防通道暢通。基于對江蘇南京“2·23”電動車火災事故的深刻反思和積極應對，2024年2月28日，湖南省住建廳印發《關于進一步加強物業管理區域電動自行車安全管理的緊急通知》,要求全面加強監督管理、開展隱患排查整治以及加強消防安全警示宣傳。從安全臺賬建立角度，2024年3月18日，印發《關于加強物業服務企業安全臺賬管理的通知》,要求開展安全隱患排查、防汛備汛、隱患問題整改銷號及安全臺賬常態化管理等工作，并指導街道社區和行業協會加強對物業項目的監督管理和業務培訓。通過建立健全安全臺賬管理體系，可以實現安全隱患的可追溯、可管控，提升物業服務企業的安全防范能于開展打通消防“生命通道”專項行動的通知》,要求在全省住宅物業管理區域和老舊小區開展專項行動，整治占用、堵塞消防通道等違法行為。針對消防安全問題，2024年11月19日，印發《關于做好物業管理區域消防安全防范工作的通知》,要求落實專項行動要求，加強重大火災隱患整治，建立隱患臺賬并反饋銷案信息，進一步強調了物業管理區域消防安全的重要性，督促各方嚴格落實消防安全(3)關注住宅小區居住品質，以黨建引領推動“美好家園”小區建2023年，住建部發布《開展“加強物業管理共建美好家園”活動實施方案》,旨在全面提升住宅小區的整體品質與居住舒適度。2024年7月25日，湖南省住建廳印發《湖南省“加強物業管理共建美好家園”活動實施方案的通知》,11月27日公布了省級“美好家園"小區名單。該活動以黨建引領為核心，堅持以人民為中心，通過共建共治共享，推動物業管理與社區治理深度融合，建成一批“美好家園”小區，樹立了物業管理的標桿和示范，以點帶面促進全省住宅物業管理水平的整體提升，提高居民的生活質量和幸福感，增強居民對物業管理的認同感和滿意度。2.社會環境分析(1)常住人口數量平穩，城鎮化率逐步提高根據湖南省統計局數據，截至2023年末，湖南省常住人口總數達到6568萬人，比上年減少36.0萬人，下降0.55%,人口自然增長率為-3.08%。其中城鎮人口4017萬人，城鎮化率為61.2%,較上一年度提高0.9個百分點。湖南省城鎮化率仍在提高，城鎮化的加速帶動了物業管理市場需求增長，物業服務企業需要面對日益增多的服務對象和更加復雜的管理任務。人口的穩定增長意味著對住宅、商業和公共設施等物業的需求持續存在，為物業服務企業提供了穩定的業務40%-數據來源：國家統計局、湖南省統計局，中物智庫整理同時，湖南省人口結構也在逐漸發生變化。根據湖南省統計局數據，截止2023年末，湖南常住人口中，60歲及以上人口為1460.4萬人，占22.23%,65歲及以上人口為1081.3萬人，占16.46%。湖南省人口結構的變化對物業管理行業產生了多方面的影響。老齡化程度的加深使得老年人群體對物業服務的特殊需求日益凸顯。同時，人口結構的變化也促使物業管理企業在人力資源管理方面進行調整，加強員工培訓，提高員工服務不同人群的能力。(2)消費支出仍在增長，居民消費觀念轉變根據湖南省統計局數據，2024年上半年，湖南省居民人均可支配收入17,937元，同比名義增長5.1%,扣除價格因素實際增長4.6%。2024年上半年，湖南省居民人均消費支出12,566元，比上年同期增長5.1%。按消費類別來看，居住支出下降3.7%,生活用品及服務支出下降0.7%;而在食品、衣著、交通等其它領域的支出仍在增長，其中食品煙酒支出3817元，增長9.0%;衣著支出798元，增長6.4%;交通通信支出1800元，增長10.0%;教育文化娛樂支出1528元，增長5.4%;醫療保健支出1230元，增長6.3%;其他用品及服務支出295元，增長11.5%。整體看來，2024年上半年湖南省居民人均可支配收入及人均消費支出仍呈現穩步增長的態勢，但增速有所放緩，消費結構變化，居住支出占比相對穩定但略有2016-2024H1湖南省城鎮居民人均可支配收入和人均消費支出0-2016201720182019此外，居民的消費觀念也在不斷轉變，更加注重消費的合理性和性價比。在居住方面，人們對物業管理服務的品質和個性化要求越來越高。除了傳統的基礎物業服務，如保潔、安保、設施設備維護等，業主開始關注社區文化建設、智能化服務等內容。與此同時，在消費支出多元化的情況下，業主對物業管理費用的價格敏感度依然存在，這種消費觀念的轉變要求企業不斷提高產品和服務質量，并進行合理定價，提升服務性價比。3.市場環境分析(1)宏觀經濟穩步運行，保障行業發展空間湖南省作為中部地區的重要省份，區域經濟發展迅速，城市化進程不斷加快。為物業管理行業的發展提供了廣闊的市場空間，吸引了眾多物業服務企業的進入。根據湖南省統計局公布的數據，2024年前三季度，湖南省地區生產總值為37,898.74億元，同比增長4.5%,與上半年持平。湖南省GDP保持穩定增長，經濟發展態勢良好，為物業管理行業的發展提供了堅實基礎。2014-2024年2014-2024年Q3湖南省GDP及增速億元2024年前三季度湖南省經濟結構正在進一步優化，第三產業增加值為21081.74億元，增長4.0%,在GDP中的比重占到55.62%。服務業的發展對經濟增長的貢獻率不斷提高。物業管理行業作為服務業的重要分支，在這種經濟結構轉型的大背景下，迎來了更為廣闊的發展空間。2014-2024年Q3湖南省三產GDP占比數據來源：湖南省統計局，中物智庫整理(2)政府財政收入穩定，支撐社會發展投入根據湖南省統計局數據，2024年前三季度，湖南省財政收入呈現出一定的增長態勢。從具體數據來看，1-9月地方一般公共預算收入完成2585.3億元，同比增長4.52%。其中，非稅收入增長較為顯著,1-9月非稅收入完成1007.3億元，增長14%。財政支出也保持穩定增長。1-9月全省一般公共預算支出完成6686億元，增長0.6%。支出結構不斷優化，重點領域的投入得到保障。在收入結構方面，地方稅收完成1578億元，下降0.7%,非稅收入的增長在一定程度上彌補了稅收收入的部分下降。2024年前三季度，湖南省財政發展態勢良好，收入增長穩定，支出結構優化，為經濟社會的持續發展提供了堅實的財政保障。財政支出在民生保障、城市建設與維護等方面的投入力度不斷加大。在物業管理行業方面，財政資金在老舊小區改造、社區公共服務設施建設等項目中的投入，間接促進了物業管理行業的發展。(3)新房市場交付趨緩，存量市場日益活躍2024年湖南省新房市場整體呈現出平穩發展的態勢。根據湖南省統計局數據，2024年前三季度房地產開發投資額2458.08億元，同比下降14.4%;前三季度商品房新開工面積2046.17萬平方米，同比下降31.8%;竣工面積1459.87萬平方米，同比下降28.3%;商品房銷售面積3287.14萬平方米，同比下降24.5%。湖南省房地產市場在經歷了前期的快速發展后，進入調整期，房地產開發企業在投資決策上更加謹慎，注重項目的質量和效益，但新房交付量仍然保持在一定規模。2014-2024年1-9月湖南省房地產開發投資額及增速A6000億元0數據來源：湖南省統計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省房屋新開工面積及增速2014-2024年1-9月湖南省房屋新開工面積及增速萬平方米90數據來源：湖南省統計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省房屋竣工面積及增速湖南：房屋竣工面積(萬平方米)→增速數據來源：湖南省統計局，中物智庫整理2014-2024年1-9月湖南省商品房銷售面積及增速2014-2024年1-9月湖南省商品房銷售面積及增速90湖南省存量房市場重要性凸顯日益活躍。隨著房地產市場從增量時代逐步向存量時代過渡，物業管理在存量房市場中的重要性愈發凸顯。大量老舊小區面臨著物業管理服務升級、設施設備更新改造等需求。物業服務企業在存量市場中可通過多種方式拓展業務，如參與老舊小區改造項目的實施與后期運營管理，為老舊小區提供專業化、規范化的物業管理服務，提升老舊小區的居住品質；開展社區資源整合與運營，挖掘存量社區的商業價值。據湖南省住房和城鄉建設廳公布的數據顯示，到“十四五”末，湖南省需改造城鎮老舊小區2.01萬個，涉及居民259.9萬戶、房屋20.86萬棟、建筑面積約2.52億平(二)湖南省物業管理行業發展現狀分析1.湖南省物業管理行業整體發展格局(1)有在管項目的物企數量達6764家，業主委員會或物業管理委員會成立率達35%城市化進程助推湖南省物業市場快速發展。一方面，湖南經濟持續發展，城市化進程不斷深化，城市的擴張和老舊小區改造等帶來了大量的物業管理需求，推動物企數量增加；一方面，政府加強對物業管理行業的規范和監管，出臺了一系列政策法規，完善了行業標準和規范，同時也加大了對物業服務企業的扶持力度，為物企的創立和發展提供了良好的政策環境，促進了物企數量的增長；同時，物業管理行業競爭激烈，部分企業通過兼并、重組等方式擴大規模，提升競爭力，一些小型企業也不斷涌現，使得全湖南省物企數量大幅增長，同時行業內的多元化經營趨勢也吸引了更多企業涉足該領域。①物業服務企業數量快速增長截至2024年12月初，湖南省有在管項目的物業服務企業已達6000余家，相較于2022年底增長1000余家，物業管理項目11070個，較2022年(9603個)增加約1500個。長沙作為湖南物業核心城市，2024年8月8日報道數據顯示，目前長沙物企已達1214家，管理各類物業項目3213個，物業管理覆蓋率約85%,管理面積達3.7億平方米，現有從業人員約20萬人。②業主自治機制初見規模湖南省共有29300余個小區(含無物業管理的老舊小區),其中10300個小區成立了業主大會或物業管理委員會，成立比例為35%。業委會是維護小區居民權益的重要組織，近幾年湖南省出臺多項法規和政策推進業委會規范運行，《湖南省物業管理條例》、《湖南省業主大會和業主委員會指導細則》《管理公約(草案)》、《業主大會議事規則(草案)》等文件的出臺對規范業主大會、業委會的運作起到了積極的作用。疫情之后，業主意識的覺醒，業委會加速成立。然而，業委會的成立和日常運行存在諸多困難，涉及業主、街道社區、物企、開發商等多個相關方、物業主管部門、民政、城管等眾多主體，籌備時間長、成立難、管理難、后期運營難等痛點。行業的發展需要多方的共同努力。表：湖南省推動業委會成立發布的相關文件時間發文部門文件2018年7月19日湖南省人大常委會明確了街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作，規定了業主委員會成立的條件等，如交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的，應當召開首次業主大會會議。2019年日湖南省住房和城鄉建設廳和業主委員會指導細則》明確業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆等相關事宜的指導規范，如規定業主大會由物業管理區域內全體業主組成，業主委員會是其執行機構；細化了業主大會和業主委員會的職責與義務，包括對物業服務企業的監督等；還規定了業主的權利和義務，如業主享有提議召開業主大會會議等權利，需履行遵守管理規約等義務；同時對業主大會和業主委員會的指導監督等方面做出了具體2020年4月30日湖南省住房和城鄉建設廳大會議事規則>等示范文本的通知》編制了《業主大會議事規則》等示范文本，以規范業主大會的成立和業主委員會的運2022年5月30日省委組織部、省委政法委、省民政廳、省住建廳體提升城市基層黨建引領基層治理的若干措施(試行)》2022年4月29日湖南省住房和城鄉建設廳承接查驗辦法》(湘建房〔2022〕51號)對物業承接查驗的條件程序等進行規范，為業委會監督物業服務企業與開發商之間的前③黨建引領作用日益彰顯目前，湖南省成立了黨組織的小區占比約40%,成立了業主大會的小區中，業主委員會黨支部(黨小組)設立的比例約為60%,業主委員會黨員綜合比例為42.6%。加強黨建引領工作，有利于整合社區資源，形成共治共享格局，解決小區管理過程中的問題；對推動物企轉型升級，提升服務水平和競爭力，促進物業管理行業健康可持續發展有積極意義。湖南省物業管理行業協會及會員單位在黨建工作方面取得了顯著成效，充分發揮了黨組織的引領作用，為推動物業管理行業的高質量發展提供了堅強按照“應建盡建”的原則，積極組建黨支部，擴大黨的組織覆蓋和工作覆蓋。例如，保利天創物業在多個項目上成立了黨支部，確保黨的工作在企業各個層面得到有效開展。通過規范黨支部“三會一課”、主題黨日等組織生活制度，加強黨員教育管理，提升黨組織的凝聚力和戰斗力。同時，注重發展黨員，把業務骨干、優秀員工吸納到黨組織中來，為黨組織注入新鮮血液。第二，黨建活動豐富多彩。湖南省物業管理行業協會定期舉辦紅色物業黨建論壇，邀請黨建專家、優秀黨組織代表分享經驗，交流黨建工作與物業管理服務融合的創新做法，為會員單位提供學習交流的平臺。會員單位也積極開展黨建活動，例如：金碧物業組織黨員志愿者服務活動，參與社區環境整治、扶貧幫困、疫情防控等；開展黨建知識競賽、紅色故事分享會等，增強黨員的黨性意識和榮譽感，營造濃厚的黨建文化氛圍。第三，黨建與業務深度融合。物業服務企業將黨建工作與物業管理服務緊密結合，創新服務模式。例如，保利天創物業推行“紅色物業”模式，以黨建引領物業服務，建立黨組織與業主委員會、社區居委會的聯動機制，共同解決小區治理難題，提升物業服務品質；在物業項目中設立黨員先鋒崗、黨員責任區，黨員帶頭做好服務工作，發揮示范引領作用，帶動全體員工提高服務水平。湖南省物業管理行業協會及會員單位，在黨建工作方面取得了豐碩成果，為行業的發展注入了強勁動力，也為社會的和諧穩定作出了積極貢獻。未來，隨著黨建工作的不斷深化，相信湖南省物業管理行業將迎來更加廣闊的發展前景。(2)管理規模約16.8億m2,存量市場尚有業務空間據估算，全省2024年物業服務面積約達16.8億平方米。湖南省經濟和城鎮化的發展驅動全省物業管理行業的發展，根據湖南省物業管理行業協會數據，截至2024年12月初，全省物業管理項目數達11070個，物業管理面積約16.8億平方米。伴隨著城市更新，湖南物業市場仍有大量可挖掘業務空間。政府積極鼓勵引進專業化物業服務同時引導企業進軍城市服務和居民生活服務，將催生海量物業服務需求，如安保、保潔、設施維護、市政服務、生活服務等，為物企開辟廣闊市場。不僅拓展了業務覆蓋范圍，從無到有地創造服務場景，還可能因社區整合形成規模效應，降低運營成本，提升盈利空間。①老舊小區改造帶來規模增量空間2020年7月，國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。根據《湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》,湖南明確了改造工作原則，包括以人為本、因地制宜、居民自愿、保護優先、建管并重等。工作目標是到2022年基本形成制度框架等，到2025年力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。據湖南省住房和城鄉建設廳公布的數據顯示，到“十四五”末，湖南省需改造城鎮老舊小區2.01萬個，涉及居民259.9萬戶、房屋20.86萬棟、建筑面積約2.52億平方米。截至2023年上半年，全省已開工改造小區1.52萬個；列入2022年及以前年度計劃的1.09萬個小區全部完工；2023年計劃改造小區4331個，其中，列入重點民生實事項目的老舊小區2000個。②老舊小區改造帶來潛在增值業務老舊小區改造過程中，全省同步推行樓道革命，給老舊小區改造加裝電梯，改造管網，新增“一老一小”社區服務設施、便民服務網點、停車位、充電樁、休閑健身場所、公共綠地等。當前政策物業物業探索“物業+養老”新模式，以及提供便民商業服務，突破傳統物業邊界。在養老方面，物企可利用社區貼近老人優勢，開展居家照料、健康監測等多元服務，挖掘銀發經濟潛力；便民商業則可涉足社區團購、快遞代收代發等，通過增值服務增加收入來源，進一步拓展市場縱深，未來隨著服務深化與細化，市場空間有望持續擴容。③公建項目仍有進一步釋放的空間近幾年，湖南省也在積極推進后勤社會化改革，學校物業、醫院物業、圖書館和博物館等公建物業等管理業態開始不斷釋放，為物業服務企業帶來新的業務增量。雖然最低價評標法導致湖南物業市場當前競爭激烈復雜，但財政部門已經意識到惡意低價競標給市場帶來的沖擊，正在采取措施規范招投標市場。在政策驅動、需求升級的市場環境下，企業若能精準定位、創新求變，在這片充滿機遇與挑戰的市場中仍大有可為。(3)本土企業著力深耕，全國性企業入局加劇競爭物業行業經過快速發展，行業集中度越來越高，全國性企業也此過程中加速擴張，對各地本土企業帶來更大的競爭壓力，湖南市場也不例外。通過對招投標市場比較活躍的企業進行統計，發現過半企業為外來企業，其中，廣東的企業最多，占比近4成。2024年湖南招投標市場頭部企業來自省份分布占比■湖南資料來源：公開數據，中物智庫整理①本土企業深耕湖南，具有先天優勢整體看來，在湖南物業市場本土企業管理體量大，仍具有競爭優勢，尤其湖南的核心城市長沙，市場的主力企業主要為湖南本土企業。以今年行業內首家上市成功的泓盈城市服務為例，它是一家國有城市服務及運營提供商，業務運營主要位于長沙市。據企業招股書顯示，2021至2023年泓盈城市服務營收及規模，長沙市場貢獻占比均超過95%。從營收看，截至2024年6月30日，企業物業管理規模約為1090萬平方米，未來該企業將繼續鞏固在湖南省的市場地位，多渠道持續擴大業務規模。同時包括中湘美好、湘誠現代、萬廈園丁、鴻運物業、豪布斯卡、鯤鵬物業、上步物業等本土的國企和民營企業都在依據自身的企業發展戰略穩步發展。各企業不再追求規模，甚至退出不贏利項目，轉而強化內部管理的協同高效；回歸服務本源，構建和諧業主關系、提升企業的品牌形象，通過加強社區文化活動，提升業主滿意②全國型企業依靠資本及人才優勢，強勢介入本地市場湖南作為全國物業市場的重要組成部分，與行業發展同頻共振。物業市場受全國物業市場發展帶來市場格局變化。物業服務企業綜合實力與管理規模強相關，全國型企業多為規模較大的頭部企業，前幾年，業內頭部企業紛紛登陸資本市場，從而獲得大量資金進行收并購、智慧升級、業務探索等；同時，全國型企業品牌知名度更高、企業綜合運營能力更強，高人才吸納力及完善的培訓體系，也為企業沉淀出更多豐富的人才，尤其是一線的核心人員項目經理，他們是企業文化、標準、能力在一線的代表。以中建城服、五礦物業、保利物業和碧桂園服務、世茂服務、旭輝永升服務為代表的全國型企業通過收并購及品牌影響力積極獲取項目，并通過項目經理輸出落地企業服務標準，逐漸在湖南市場構建出自身的競爭優勢。③財政支出收縮，低價中標損害市場近幾年政府財政緊張，非住項目低價中標在行業中日益嚴重。去年年底湖南省公共資源交易中心發布《關于在物業…政府集中采購公開招標項目執行最低價評標法的通知》進一步加劇了湖南省公建領域招標的內卷程度，由于實施最低價評標法環境的不成熟，最終在市場上多演變為最低價中標，據與多家采購單位和中標單位溝通，低價中標后，涉及到合同約定服務內容和質量無法履行到位的問題，給采購方和中標方都帶來了傷害。競爭是一把雙刃劍，激烈的競爭是行業發展到一定階段的必然結果。全國型企業及本土企業各具優勢，各自找到差異化特色，競爭與合作共存，才能推動湖南物業市場的長久發展。(4)住宅市場為基，非住項目成招標主力①住宅市場，在管項目大幅占比達八成在湖南的物業市場版圖中，住宅物業占據著核心地位。從項目數量維度審視，住宅物業展現出壓倒性優勢，住宅物業在管理項目中約占八成。住宅物業服務緊密關聯著千家萬戶的日常生活，為居民提供安保、清潔、設施維護等基礎卻不可或缺的服務，保障居住環境的舒適與安寧，是城市居民安居樂業的有力保障。②非住市場，正成為不可忽視的增長極一方面，物業服務企業服務邊界的持續延展，存量時代企業不斷向商業、辦公樓、酒店、學校、市政服務、生活服務、公建項目拓展，力求在這些新興非住業態中搶占先機，挖掘潛在價值。另一方面，市場競標作為當下物業服務企業開疆拓土的主流路徑，非住宅拓展項目已然演變成激烈交鋒的關鍵“戰地”。尤其是在政府、事業單位等公建領域，原本相對封閉的后勤服務領域逐步面向市場開放，企業也紛紛涌入。2.湖南省物業管理行業創新及重點事件回顧(1)湖南物業行業“暖冬行動·關愛網約配送員、快遞員”賦能社會民生湖南省物業管理行業協會帶領湖南物業行業開展“暖冬行動·關愛網約配送員、快遞員”活動，旨在響應并落實省委社會工作部等14個部門和單位發出的倡議，十四個市州物業協會和各物業企業紛紛開展關愛“城市奔跑者”行動，以物業力量掀起關愛熱潮。株洲、湘潭、邵陽、永州、郴州等物協和多家頭部物業企業積極開展“點亮微心愿”、政策宣傳、義診理療、免費熱飲、充電用餐、電動車維修等服務，組織開展志愿者技能提升、安全培訓和法律咨詢服務，精準施策，用情用力展開行動，幫助“城市奔跑者”維護合法權益，拓寬就業渠道，提升職業能力水平，得到了社會和業主的一致好評的同時，以行業力量賦能社會民生。(2)泓盈城市服務成功登陸港交所，并入選“中國改革2024年度案2024年5月17日，泓盈城市運營服務集團股份有限公司在香港聯合交易所主板成功上市。公司全球發售4000萬股H股，每股定價3.20港元，募集資金總額約1.28億港元。此次上市成為長沙市屬國資子公司首家IPO上市企業，填補長沙國資企業在港上市空白。此次上市是落實長沙國企改革任務的典型代表，可增強國企核心競爭力，助泓盈集團實現規模實力倍增、拓寬融資渠道，也是長沙城發集團踐行國企聚焦主業等的關鍵一步，促進建立現代企業制度，推動國有資本發展。(3)湘潭金地物業建設標準化體系、引進智慧系統，推動管理效能提升公司積極參與行業標準化建設，編寫行業國標，通過標準化體系建設及智慧物業系統大力提升企業管理及服務能力，同時引進人工智能技術，在學校使用無人機低空巡邏，提升安全管理效能，減少用工(4)鄰幫城市服務公司積極探索老舊小區服務新模式鄰幫城市服務公司積極配合街道、社區開展老舊小區服務，在多個項目開展“鄰幫一號通”黨建項目，連續三年創建“零上訪、零發案、零事故”的“三零”社區；并在此基礎上，配合社努力創建“服務零距離、環境零污染、糾紛零訴訟”的“同時通過服務分包，就近安置小區內零散就業人員，獲得小區業主的積極支持，滿意率和收繳率均在95%以上。其在長沙服務的項目獲得省長及市委書記的點贊。(5)啟迪城服啟動“理解文化”進小區活動啟迪城服在安置項目朝正美苑開展“理解文化”進小區的探索，通過搭建“理解驛站”,推動鄰里互助，構建和諧的業主關系，打造物業服務行業的精神文化內核。(6)湘誠現代完成對朗晨環境的收購和股權變更工作7月，湘誠現代完成對湖南朗晨環境景觀工程有限責任公司的收購和股權變更工作，其接連中標環衛綠化及市政運營維護服務、城區生活垃圾運輸服務兩個項目，預計新增合同金額超1億元。(7)多家企業推動智慧平臺建設，借力技術提升運營能力2024年5月，湘誠現代物業管理平臺成功上線。智慧物業管理平臺覆蓋了收入管理、客戶服務、資產管理、租賃管理、多種經營等功能，在湘誠現代的住宅、公建、寫字樓、商業、高速服務站、食堂等多種業態項目中上線運用。平臺為湘誠現代帶來了前所未有的改變，實現了物業運營全流程的信息化管理，精細化、智能化的高效運作，構建起一個全新的、科技賦能的物業管理生態系統。2024年8月，保利天創物業與新視窗達成合作，攜手推動智慧公服物業服務邁向新高度。此次合作將圍繞數據統一管理、數據可視化、操作簡單化、業務管理聯動4大建設目標打造智慧公服管理解決方案，涵蓋精細化內控管理，集成多類管理模塊實現可視化、降本增效；智慧公寓12大業務場景，滿足校園師生需求；數據驅動決策支持，多端呈現數據助力管理層決策；個性化培訓教育，構建員工在線培訓平臺等功能。雙方通過整合先進的數字化解決方案，將一系列數字化管理工具全面融入保利天創物業服務體系中，為更多公服項目帶來智慧服務新體驗。長沙市開展智慧物業建設，已取得了一系列顯著成果。單項技術應用層面，湖南水清木華物業管理有限公司在雨花區運達中央廣場項目引入IoT(物聯網)技術，實現對設施設備的遠程監控和智能化管理；湖南保利物業管理有限公司在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監測電梯運行狀態，及時排除故障隱患。綜合應用層面，長沙東方紅科創中心項目全過程應用“BIM(建筑信息模型)+裝配式”技術，將BIM輕量化竣工模型導入智慧運維平臺，在數字世界還原物理世界，再利用IoT技術實現人員、車輛、安防等20余項智慧運營(8)新風正氣聚民心物業好人好事傳遞向上向善的力量一個好人帶動一群人，一群好人溫暖一座城。物業人以崇德向善匯聚成炬，積極傳播真善美、傳遞正能量。湘誠現代陳林輝和鐘麗娟全力救助生病老人，協助救護人員，將老人平穩快速地送上了救護車，并第一時間送往了長沙市第一醫院接受檢查治療，確保老人能夠得到及時有效的治療。豪布斯卡物業秩序主管盛治鋼發現業主家起火，毫不猶豫地帶領秩序隊員劉現亭、王清明、楊親利、袁立新奔赴火場，成功撲滅火災。金科服務寧鄉金科美苑項目5棟105商鋪前的貨車紙箱突然起火，秩序主管郭勇正在夜間巡查，冷靜應對，啟用消防栓，憑借專業技能成功控制火勢。在金科服務株洲常春藤小區，同樣有一個夜晚，秩序班長鄧滔在監控室發現地下車庫內兩名可疑人員徘徊在白色SUV旁，行為鬼祟，在追捕過程中，嫌疑人竟然持刀威脅。但鄧滔和羅國藩毫不退縮，他們憑借過人的勇氣和默契的配合，最終徒手將嫌疑人制服，并將其移交警方。金碧物業長沙恒大御景半島物業，正值秩序部早晚班交接之際，發現一名小孩不慎受傷，額頭血流不止，立馬為小孩進行按壓止血和初步的包扎處理，有效控制了傷勢的惡化，并第一時間聯系到了家長。四、湖南省物業管理行業發展前景和機遇(一)行業發展前景及機遇1.政策支持持續發力隨著基層治理要求的提高，政府對物業管理行業的重視程度加強，相關政策法規將進一步完善和細化。從國家到地方，陸續出臺的政策旨在規范物業管理市場秩序，提升物業服務質量，促進社區和諧穩定。在社區治理體系建設中，“物業管理”被賦予更重要的角色，與基層黨組織建設、社區公共服務等緊密結合，為物業服務企業參與社會治理提供了政策依據。在老舊小區改造方面，政府持續加大資金投入和政策扶持力度，物業服務企業在老舊小區長效管理服務中有廣闊發展空間，可通過專業化、規范化服務，實現小區居住品質提升和可持續發展，為自身創造新增長點。2.消費需求日益多樣居民生活水平的提高和消費觀念的轉變亦促使業主對物業管理服務的品質和內容提出了更高要求，這也為物業管理行業帶來了新的發展機遇。業主不再滿足于傳統的保潔、安保、設施設備維護等基礎物業服務，而是更加關注個性化、定制化的服務體驗。物業服務企業可以根據業主需求，積極拓展社區增值服務，通過多元化的服務組合實現收入結構的優化和盈利能力的提升。3.科技賦能加速發展信息技術、智能科技的快速發展為湖南省物業管理行業的轉型升級提供了強大動力。智慧物業建設成為行業發展的重要趨勢，通過引入物聯網、大數據、人工智能、云計算等技術，物業服務企業可以實現對物業項目的智能化管理和運營。同時，大數據分析技術可以幫助企業深入了解業主需求和行為習慣，精準開展市場營銷和服務優化工作。智慧物業的發展將推動物業管理行業從傳統的勞動密集型向技術密集型轉變，提升行業整體競爭力和服務效能。(二)行業面臨的挑戰與壓力1.市場競爭激烈，服務價格承壓一方面，湖南省物業管理行業加速市場化，大量企業進入湖南市場，存量競爭激烈，部分業主對物業服務價值認知不足，在選擇物業服務企業時過于注重價格因素，物業服務企業為了爭奪市場份額，不得不降低服務價格，導致企業利潤空間被壓縮，生存艱難；另一方面，經濟增速趨緩，業主對物業管理費更為敏感，對物業管理費的支付能力和支付意愿下降，導致物業服務企業收費率降低。一些商業物業、寫字樓等受經濟形勢影響，空置率上升，物業服務企業的收入進一步度上影響了物業服務企業的資金回籠和正常運營。2.基層矛盾凸顯，市場波動加劇業主委員會在物業管理中的作用日益強化，但由于溝通協調機制不完善，部分業主委員會可能在缺乏充分評估的情況下，頻繁更換物業服務企業，影響小區物業管理服務的穩定性和連續性。更換物業過程中，往往伴隨著服務交接不暢、小區管理混亂等問題，引發基層矛盾，不利于基層和諧穩定和行業健康發展。3.多方壓力導致服務成本上升政府主管部門一直強化對企業品質服務的要求，同時業主對物業服務提出了更高的要求，導致服務成本增加，項目設備設施的老化使小區維護難度加大，相應需要投入更大的人力和保養成本。也導致服務成本的提高。五、湖南省物業管理行業發展新思路及建議(一)大力發展紅色物業，增強行業發展活力紅色物業可以提升物業服務企業的公信力和社會形象，增強業主對物業管理服務的信任和支持。積極探索紅色物業的運行機制和服務模式，可以將黨的思想政治工作優勢轉化為物業管理服務優勢，為行業發展注入新的活力。具體措施包括：加強黨組織建設，建立健全黨組織工作制度，加強黨員教育管理，充分發揮黨員的先鋒模范作用；積極參與社區治理，與社區居委會、業主委員會等加強溝通協作，共同解決社區治理中的問題；提供優質服務，以黨建引領為契機，加強員工培訓，提高員工素質，提供優質的物業管理服務。(二)聚焦基礎服務、回歸行業本源物業管理關系到千家萬戶的的安居樂業，應該以服務為核心，提升精細化服務水平，做好社區文化建設，讓業主能夠體會到物業服務的價值。要服務好業主，首先應讓員工有幸福感、獲得感。企業領導者只有先服務好員工，才能真正服務好業主。做行業的引導者而不是破壞者。企業領導要學會拒絕與自身定位和社會發展不符的項目和業務拓展方式，拋棄粗放式擴張，放棄低價競爭策略，做好基礎服務，依靠企業品牌影響力和服務特做真正有社會責任感的企業家。(三)全力推動服務轉型，拓展行業發展空間物業服務企業應突破傳統的物業管理范疇，積極向城市服務和生活服務領域拓展。在城市服務方面，可以參與城市基礎設施維護、環境衛生管理、公共秩序維護等城市公共服務項目，與政府部門建立合作關系，實現資源共享和優勢互補。在生活服務方面，圍繞業主的衣食住行等需求，開展社區商業、社區養老、社區教育、社區醫療等多元化服務。比如：拓展服務領域，除了提供傳統的物業管理服務外，還應積極拓展城市服務、生活服務等領域，為居民提供更加多元化的服務；創新服務模式，利用互聯網、物聯網等技術手段，提高服務效率和質量；加強合作共贏，與房地產企業、商業企業、家政服務企業等開展合作，共同為居民提供更加優質的服務。(四)踴躍參與社區養老，塑造行業良好形象物業服務企業具有貼近社區、了解業主需求的優勢，可以積極參與社區養老服務體系建設，開展老年助餐、老年家政服務、老年健康管理等服務項目。如與專業養老服務機構合作，為業主提供上門護理、康復理療等專業養老服務；利用社區活動空間，組織開展老年文化娛樂活動，豐富老年人的精神文化生活；加強人才培養，培養一批具有專業知識和技能的養老服務人才，為社區養老服務提供人才支持；通過參與社區養老服務拓展業務領域，履行社會責任，提升品牌形象。(五)積極探索酬金制服務模式，推動行業規范發展包括信托方式在內的以酬金制為核心的服務模式，通過將物業管理權委托給信托機構，資金雙控，以公開、公平、公正的方式實現物業管理的專業化、市場化和規范化。在信托模式下，物業服務企業作為信托機構的受托人，按照信托合同的約定開展物業管理服務，業主作為委托人享有對物業管理事務的知情權、參與權和監督權。可以通過借鑒其他地區的成功經驗，結合本地實際情況，制定適合的信托制物業管理方案；發揮信托優勢，為物業服務企業提供更加優質的服務，提高物業管理的效率和質量；加強監管機制，建立健全相關法律法規和政策體系，規范信托制物業管理的發展。(六)深度導入智慧物業，提升行業新質生產力智慧物業建設是提升物業管理行業競爭力和服務效能的關鍵舉措，物業服務企業應加大在科技研發和信息化建設方面的投入，全面導入智慧物業系統。比如：加強技術應用，引入先進的物業管理系統和智能硬件，實現物業管理的智能化、信息化和自動化，進一步完善智能門禁、智能安防、智能停車、智能設施設備監控等系統的功能，提高設備的智能化水平和運行穩定性；提升數據管理能力，加強對物業管理數據的收集、分析和應用，為物業管理決策提供科學依據；加強人才培養，打造一批具有專業知識和技能的智慧物業人才，為智慧物業的發展提供人才支持。六、湖南省物業管理行業協會2024年度工作(一)湖南省物業管理行業協會介紹2019年9月，湖南省物業管理行業協會成立，截至目前直屬會員1200余家，團體會員26家，秘書處設6個部門，專職工作人員共30名；設分支機構21個，一類兼職人員約110名(分支機構職務崗位人員),二類兼職人員約1000余人(評審專家、招投標專家、研究員、講師、培訓師等)。2.工作創新2024年在深圳物博會沙龍上，湖南省物業管理行業協會會長封浩建認為：目前，物業服務企業在房地產全產業鏈環節中處于弱勢，負面輿論充斥網絡。同時，既面臨多部門監管，又缺乏有效的政策支持。行業協會的出現是為了幫助企業做好服務工作，承擔相應的責任，并代表行業發聲，優化營商環境。湖南省物業管理行業協會自成立以來，先后采取了很多有效的措施，為物業管理行業的發展做出了切實的貢獻。首先，聘請200位各界代表，既行監督之責又可為行業發聲。協會成立行風監督管理辦公室，從全省14市州共計聘請有200位國、省、市、區(縣)人大代表、政協委員、省優化營商環境監督員、媒體記者、業主代表，作為全省物業行業行風監督員及時發現舉報行業亂象、行業不正之風，起到全民監督的作用。與此同時，物業行業自身的各種困難也通過所有人大代表、政協委員監督員向各級各部門反映爭取支持，以此增強行業協會的發聲能力。其次，通過建立防火墻，減少了物業服務企業面臨的處罰風險。湖南省物業管理行業協會經多年以來高度重視向各有關行政部門做協會周期性系統工作匯報，取得了各有關廳局認可與信任，湖南省建設廳、省市場監管局、省公安廳等有關廳局分別對湖南省物業管理行業協會開具有“行業行風治理專項工作行政指導函”,由協會組建工作機構開展全省行業自律，自查自糾整治專項工作，對于拒不接受約談、整改企業，以及非會員企業移交行政處理。第三，重視打通業主、供應商、物業服務企業、政府部門溝通橋梁，賦能行業。封浩建會長表示，他認為是物業行業協會，不是物業服務企業協會，因此行業的上中下游，這條產業鏈都需要納入協會之中。其中，湖南省協會專門設有一個業主委員會，推動物業服務企業與業主之間的合作。此外，協會還開展了優秀業委會的認定工作，并制定合同范本和物業監管手冊。他們也在對供應商進行管理和賦能，一方面對他們進行技能比賽、培訓等；另一方面，他們也設計了一些規則進行管理引導，比如，在湖南省的五星級物業服務項目中，優質供應商就是加分項。(二)2024年年度工作總結1.城服平臺構建的千億級產業鏈正式啟動湖南城市服務產業合作平臺，是由湖南省物業行業管理協會組織推動、由眾多物業行業上下游生態鏈共同發起的一個綜合性的、去中心化的城市服務產業發展平臺，平臺致力于整合行業有效資源與閑置資源，協助物業服務企業實現降本增效的目標；拓寬行業服務邊界；提供系統的集約化發展體系，實現為行業降本增效、高質量發展。終極目標是為社區居民提供更好質量的完整社區生活配套和服務。目前，城服平臺匯集了眾多品牌資源與執行團隊，包括但不限于保險板塊、人力資源板塊、節能板塊、飲用水明月泉產業、湘物集市等，圍繞產業合作、政策保障、管理服務創新等一體化推進，包括業務指導、指揮協調、行業應用、公眾服務、運行監測、綜合評價、決策建議、數據交換、數據匯聚、應用維護及智慧城市特色應用，建設多網合一的智慧城市大腦，更好地為城市更新提供優質服務。其中，湘物集市通過聯動社區、物業，融合社區黨建和紅色教育活動，充分利用物業小區的場地及人員資源，組織新化、張家界、綏寧、瀏陽、岳陽、邵陽等多地的幫扶產品，進社區、進企業、進食堂，形成服務長效機制，助力鄉村振興，直接提高農民收入水平，得到省住房和城鄉建設廳、省民政廳、省農業農村廳等行政主管部門的高度肯定和贊2.開展行風治理專項行動，行業投訴率較同比降低57.98%自2024年5月1日起，湖南省物業管理行業協會聯合各市州物業管理行業協會組織開展全省“物業管理行業自律行風治理專項行動”,鼓勵會員單位自查自糾、推動市州物業協會行業自律、協助行政主管部門處理信訪，并邀請全省近200位人大代表、政協委員、優化營商環境監督員、人民監督員、媒體監督員深入到全省所有社區對物業領域的各種問題和投訴開展明察暗訪，對物業管理行業工作進行查漏補缺，助推群眾反映熱烈問題妥善得到解決，2024年6至11月份，全省物業管理行業投訴率較去年同期同比降低57.98%,受到住房和城鄉建設部、中國物業管理協會、省住房和城鄉建設廳、省市場監督管理局等有關單位表彰。3.發揮橋梁作用，組織行業交流，主動與政府部門共享動態湖南省物業管理行業協會定期舉辦行業交流活動，在抓好行業誠信自律、物業服務質量提升、項目安全生產、業主合法權益維護等工作的同時，組織召開專題座談會就行業面臨的共性問題如優化企業管理、學習先進經驗、推進信息化服務和標準化工作，以及建設信用體系、改造老舊小區等進行深入探討和交流，并就交流結果多次形成文字報告材料提交省人大常委會、省發展和改革委員會、省住房和城鄉建設廳等各有關立法機關和行政主管部門資政備詢。4.成立維修資金專業委員會，打造相關專業能力促進其有效使用在省住房和城鄉建設廳的支持下，湖南省物業管理行業協會于2024年11月29日成立了維修資金專業委員會，成員單位集合全省十四個市州(含湘江新區)相關管理單位，由長沙市物業維修資金管理中心擔任主任單位、株洲市房屋維修資金管理中心擔任執行主任單位。維修資金專業委員會成立后，將在協助立法機關、行政主管部門制定相關法規政策，規范維修資金的繳存、保管、使用、監督等流程，以及健全工程質量驗收、費用分攤與決算等環節提供助力，為我省物業專項維修資金繳足管好、用到實處機制的完善，提供支持。5.重視行業品牌形象，與紅網新媒體集團擴大行業聲量湖南省委省政府一直以來高度重視基層治理工作，湖南紅網是省委省政府重點新聞門戶網站，全國新聞網站綜合影響力前十強，在地方重點新聞網站中影響力第一名，擁有14個市州直營分站、123個縣市區分站。湖南省物業管理行業協會于2024年9月18日與紅網新媒體集團正式簽約，攜手推進全省物業管理行業高質量加速發展。湖南省物業管理行業協會將通過本次合作與紅網新媒體集團共同打造線上線下聯動的行業互聯網合作平臺，并通過該平臺進一步加強行風監督、為民辦實事、樹典型立標桿等方面的交流合作，有效調解物業管理行業的矛盾糾紛，切實宣傳物業管理行業的優秀人物和先進事跡，積極改善物業管理行業的輿論環境，讓湖南物業聲音響徹瀟湘，讓湖南物業故事傳遍全國。6.面對行業痛點，向政府建言獻策，維護行業外部生態環境湖南省物業管理行業協會憑借專業知識及對行業健康發展的期望，積極采取行動引導行業良性競爭對影響營商環境的部門政策說(1)就“最低價中標不合理政策”建言。2023年12月，湖南省公共資源交易中心發布《關于物業、教材、家具政府集中采購公開招標項目執行最低價評標法的通知》,對湖南省物業服務市場造成了很大影響。物業管理是涵蓋多領域、多專業、多工種的綜合性服務，不同的物業管理項目在硬件設施和服務內容、質量，以及專業要求方面存在較大差異性和特殊性，當前物業實施最低價評標的整體環境不成熟，簡單地以最低價中標而忽略服務方的履約能力和社會信用，極有可能導致物業服務質量的下降。2024年9月，湖南省物業管理行業協會勇敢地站出來，以行業組織的名義向該中心提交了建議函，請其考慮物業服務的長期性和復雜性，綜合評分法更適合這一領域，能讓采購結果更加符合公共利益和服務需求，保護采購方、投標方以及物業服務企業員工的合法權益。此舉得到了省公共資源交易中心誠懇積極的響應，并受到了來自全國物業同仁的一致點贊和好評，以及熙說物業演講現場的熱烈反應。(2)就“空置房打折政策”建言。圍繞空置房物業服務費打折及自來水二次加壓和水損等問題，湖南省物業管理行業協會在征求行業意見后，多次與省住房和城鄉建設廳、省發展和改革委員會、省司法廳溝通并提交書面報告，反映行業意見，提出行業訴求。湖南省司法廳根據訴求調查核實后，已經正式向省發展和改革委員會致函：湖南省司法廳“關于湘發改價費規【2022】271號文件的建議函”。(3)就物業管理行業各種難點建言。2024年9月9日，圍繞行業面臨的各種困難和問題，湖南省物業管理行業協會會長封浩建、常委曾亞輝，執行秘書長張建勛在湖南省物業管理行業協會監督員、省人大常委毛鐵陪同下，赴省人大常委會提交行業發展報告，建言獻策，提出解決問題的思路和建議，同時配合省人大常委會在常德和張家界開展《湖南省物業管理條例》執法檢查，并積極參與行業企業訴求維護，爭取從立法層面推動行業創新(三)附錄：2024年重要事件1.湖南省物業管理行業協會動態(1)【協會動態】湖南省物業管理行業協會會長封浩建當選為中國物業管理協會副秘書長在12月24日舉行的中國物業管理協會第六次會員代表大會上，湖南省物業管理行業協會會長封浩建當選為中物協副秘書長。中國物業管理協會第六屆理事會任期為2025-2029年，是推動物業管理行業高質量發展的關鍵時期。封浩建的當選將為湖南省物業管理行業協會帶來更多責任與機遇，湖南省物業管理行業協會將結合資源優勢，加強研究、信息