成都山水置業(yè)山水琨玉工程2021價格體系方案前言目錄區(qū)域價值點判斷區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查市場需求分析本工程屬性研究本工程最終價格體系結論綜述本次研究結果，“山水琨玉〞工程住宅局部在遵照目前市場消化能力以及產(chǎn)品特征的情況下，最終市場均價為8606元/平米；其中層差價為低區(qū)30元/層，高區(qū)40元/層，29-32層為統(tǒng)一價格同層戶型間差異價較大，最大范圍為1281元/平米，主要戶型差價集中在100-200元/平米；本工程商業(yè)局部考慮其獨有的區(qū)域口岸及未來巨大增值潛力，一樓局部均價為50699元/平米，負一樓均價應不高于16000元/平米；酒店局部經(jīng)過2類系統(tǒng)測算，并結合工程特殊性，2-6樓最終整體價格為7600元/平米。第一局部區(qū)域經(jīng)濟價值點判斷區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境價值描述房地產(chǎn)市場價值研究PART1按照“全域成都〞最新城市規(guī)劃，未來的中心城區(qū)將逐漸沿人民南路與東大街沿線偏移；本工程屬于原有中央商務區(qū)北側，以金融為主題的騾馬市板塊內(nèi)。中央商務區(qū)本案城市體系“二軸四片〞建設，將以人民路、東大街〔含攀成鋼〕為中軸的兩側地帶；鹽市口片區(qū)、天府廣場—陜西街片區(qū)、猛追灣—游樂園片區(qū)、騾馬市片區(qū)為重點，對中心城區(qū)城市空間結構進行優(yōu)化；對區(qū)域內(nèi)建筑空間形態(tài)、道路交通系統(tǒng)、地下空間綜合開發(fā)利用、人文景觀等方面編制城市設計；由于“5.12〞的影響，中心城區(qū)的改造時間將受到一定的影響，但整體而言，本板塊的未來開展仍將是建筑空間、道路交通體系、地下空間綜合開發(fā)等城市升級的重點區(qū)域之一板塊未來規(guī)劃本工程緊鄰城市主干道人民中路作為城市主干道，人民中路與人民南路被喻為成都市主城區(qū)的“城市生命線〞，而作為本板塊而言，其又是該區(qū)域內(nèi)的財富樞紐道路情況八寶街本案西玉龍街羊市街作為貫穿城市東西、南北的節(jié)點交通區(qū)域，車流量巨大，道路路面相對狹窄，加上正在施工的地鐵一號線使得本路段交通極為擁堵1號線騾馬市站是地鐵1號線與遠期規(guī)劃4號線之間的換乘站。位于西玉龍街、羊市街與東、西御河沿街之間人民中路一段下，呈南北向布置。車站為地下兩層12米島式站臺車站，車站總長184.35m，總建筑面積為9579㎡。地鐵的開通將極大的緩解目前嚴峻的交通局面，也將充分帶動中心城區(qū)改造，本板塊的經(jīng)濟價值與城市地位交通現(xiàn)狀及未來第一局部區(qū)域經(jīng)濟價值點判斷區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境價值描述房地產(chǎn)市場價值研究PART1清水房均價趨于平穩(wěn)，集中在8000---9000元/平米〔錦江明珠均價8000元/平米、蕭邦均價9200元/平米、繽舍均價預計8500元—9000元/平米〕精裝房由于產(chǎn)品自身檔次不同，市場價格跨度較大，8000---13000元/平米〔時代凱悅均價8000元/平米、城市理想均價12000元/平米、壹號公館均價14000元/平米〕住宅市場價值—在售工程目前區(qū)域內(nèi)商品住宅市場價格集中在7600-8500元/㎡的價格范圍內(nèi)在該檔次產(chǎn)品中，標準間與套一戶型是絕對主流，而根據(jù)面積大小不同，標間普遍租金價格維持在1100-1300元/㎡.月，套一戶型租金價格在1700-2500元/㎡.月在出租率情況上，除時代凱悅由于尚處于銷售階段，其他同檔次產(chǎn)品出租率較高，均在90%以上區(qū)域住宅市場價值ROMA國際新城市廣場時代凱悅本案￥7600-8000￥7500-8500￥7600-8600米蘭小筑￥7200-8500根據(jù)口岸位置與交通環(huán)境等因素，結合到本工程商業(yè)特征，我們將區(qū)域內(nèi)與本工程具有可比性商業(yè)分為A類與B類A類：區(qū)域認同性強，商業(yè)氣氛濃厚，口岸極佳，整體建筑檔次較高B類：區(qū)域認同性強，商業(yè)氣氛相對濃厚以目前市場認同性看，本工程處于市中心商業(yè)氣氛濃厚的八寶街東側，但從目前交通環(huán)境上看，與該商業(yè)圈層聯(lián)動性缺乏八寶街商業(yè)本案商業(yè)西大街商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場價值A類商業(yè)特征：目前市場價值：4.5-5萬元/㎡租金價格：240-300元/㎡戶型特征：開間5.6-6米、進深8-9米業(yè)態(tài)：高端零售、專業(yè)服飾等本案鉑金城新城市廣場區(qū)域商業(yè)價值——A類商業(yè)B類商業(yè)特征：目前市場價值：2.5-3萬元/㎡租金價格：150-200元/㎡業(yè)態(tài)：特色餐飲、服飾、營業(yè)廳等鉑金城新城市廣場時代凱悅區(qū)域商業(yè)價值——B類商業(yè)本案研究范圍：騾馬市、八寶街—西大街、太升南路三大片區(qū)；研究對象：商務酒店、經(jīng)濟型酒店兩類酒店物業(yè)；研究目的：確定本工程的可比案例，為價格體系奠定市場根底；區(qū)域酒店價值商務酒店經(jīng)濟型酒店成都雄飛酒店瑞城名人酒店繽紛假日酒店快捷假日酒店馬瑞卡酒店小憩驛站羅曼大酒店七天連鎖酒店薄荷花園酒店

恒瑞商務酒店九龍賓館喜百年酒店區(qū)域酒店根本情況目前區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店主要特征為：規(guī)模：100-150間，以連鎖型酒店為主房價：120-200元/間.天客群特征：旅游、家庭、休閑型居多商務酒店：規(guī)模：200間左右，普遍在180—280間房價：220-400元/間.天客群特征：商務、旅游區(qū)域酒店根本情況第二局部區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查住宅局部商業(yè)局部酒店局部地鐵經(jīng)濟價值點判斷PART2第二局部區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查ROME國際位置：青羊區(qū)成都市青龍街18號〔人民中路二段42-64號〕規(guī)模：總建筑面積:54276.94平方米，總戶數(shù):630戶，停車位:280個，物業(yè)費1.8元/㎡建筑形態(tài)：外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風格；建筑高度為20層，裙樓加2棟塔樓，其中1-4層共18000余平方米的大型MALL名店，5層為3500余平方米的米蘭空中花園廣場，6-20層為630戶精裝時尚小戶型公寓，兩梯20戶。戶型區(qū)間：38-58平方米全裝修小戶型。配套：臨街有近1000平方米的風情商業(yè)街和騾馬主題風情廣場，電梯為鈴木〔10人800KG〕，70年住宅產(chǎn)權。ROME國際產(chǎn)品價值分析：

該工程定位為單身貴族公寓，已于2007年交房，價格從05年開盤的起價4660元/平米到目前該工程二手房售價〔精裝〕：約7500--8500元/平米，每年15%的漲幅；目前該物業(yè)租金〔精裝〕：標間〔42平米〕為1100-1200元/平米，套一〔60平米〕為1700元/平米；底商最高租金：約300元/平米，售價3萬—5萬元/平米；該物業(yè)公共區(qū)域裝修檔次較低，物業(yè)效勞內(nèi)容和水平較低，不能讓業(yè)主體受到物業(yè)的增值和附加值效勞水平，從而導致了該工程即使入住后租金也偏低，沒有提升其商務功能，而且商業(yè)除了底商以外2—5層都為空置物業(yè)，所以該工程的后期物業(yè)效勞欠佳。壹號公館位置：青羊區(qū)人民中路三段1號規(guī)模：建筑面積：44354.09占地面積：2465.25，總戶數(shù):681套，物業(yè)費2.8元/㎡，車位：56個建筑形態(tài)：公館采用新古典主義奢華風格，有著英國皇室血統(tǒng)般尊貴之處，共30層。戶型區(qū)間：奢裝打造40-90平米奢華空間。該工程由天府喜來登沿地鐵1號線北行5分鐘即可到達，是地鐵1號線7號出口處，4000元/平米的裝修與配置，壹號公館交房標準主要配置〔局部家電家私可作個性化選擇〕，包括高檔中西餐廳，咖啡廳，紅酒雪茄吧，至尊SPA會館，名流健身中心，豪華壁球館，恒溫游泳池，會員酒店套房商務中心，董事長會議廳及多功能廳等。3梯17戶，70年住宅產(chǎn)權。壹號公館該工程由于是爛尾樓改造，所以在戶型設計方面受到很大的局限，房間內(nèi)出現(xiàn)了較大的梁柱，且衛(wèi)生間都不采光和通風，廚房只有少數(shù)戶型采光通風，所以開發(fā)商只有通過高端的定位和豪華的裝修來彌補戶型上的缺陷，讓購房者感受其品味、檔次而淡忘實際居住空間的合理性。壹號公館客群特征城市理想位置：梨花街12號〔青羊區(qū)天府廣場旁〕規(guī)模：占地面積:6466.70平方米，總建筑面積:86000平方米，總戶數(shù):1178戶，停車位:333〔地下三層〕建筑形態(tài)：外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風格；建筑高度達126米，整個工程由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構成，包括商業(yè)、住宅、SOHO空間三種物業(yè)，商業(yè)共有四層，精裝小戶和SOHO空間分居A、B塔樓之上。兩棟塔樓呈對角線分布：A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，10梯22戶，704套；B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務空間，474套。梯戶數(shù)為4梯22戶戶型區(qū)間：35-70㎡平方米精裝修小戶型。城市理想新城市廣場位置：青羊西大街1號規(guī)模：總建筑面積231735平方米，商業(yè)建筑面積97058平方米，住宅建筑面積87067平方米，住宅共4棟、1680戶，商業(yè)共5棟。建筑形態(tài)：新現(xiàn)代主義建筑風格；建筑高度達100米30層，整個工程由商業(yè)裙樓和塔樓構成，住宅共4棟、1680戶，商業(yè)共5棟，6層為轉換層。戶型區(qū)間：35-70㎡平方米精裝修小戶型。該工程地處改造后的西大街與八寶街、長順街交匯處，兼有商業(yè)中心和小戶型公寓空中花園面積15000平方米，會所面積3000平方米，廣場面積10000平方米，地下機動車位1160個，非機動停車位2000個，電梯〔扶梯〕數(shù)量92部，住宅70年產(chǎn)權。新城市廣場產(chǎn)品價值分析：工程從2003年8月以3140元/平方米的價格開盤到目前的二手房精裝帶家電售價為7600---8600元/平方米，價格在5年的時間漲了接近1.5倍，該工程目前租金〔25—35元〕：36----55平米為1000元----1500元，60---70平米為1800元----2500元，該工程由于商業(yè)氣氛較濃厚，使得住房的出租率較高，但由于其自身的設計缺陷和配套的不完善裝修檔次較低〔住宅通過轉換層入戶，4部電梯〔廣州日立13人1000KG〕上6樓的轉換層，4棟住宅每棟3梯〔廣州日立8人800KG〕15戶共30層〕，使得公寓的附加值不高，只能滿足居住和小型公司辦公需求，所以出現(xiàn)售價較高而租金較低的現(xiàn)狀。物業(yè)的價值沒有得到有效提升?；屎髧H位置：錦江區(qū)上蓮池橫街以西、錦興路以南(市中心附近)規(guī)模：占地面積：10.55畝，建筑面積：59801.83㎡，綠化率27.53％

容積率6.99

，物業(yè)費1.9元/平方米/月

物業(yè)公司：嘉寶物業(yè)建筑形態(tài)：高層電梯33F，1棟4單元，2個單元33F，2個單元32F立面戶型區(qū)間：68—95平米配套：該工程距紅星路約50米，西臨人民南路；北接鹽市口、青石橋商圈，且緊鄰鹽道街中學；南瞰錦江皇后國際該工程主力戶型為70平米左右的套一戶型，首先采用灰空間的運用，使得套一可變套二的實用率更強，購房者的反響極為強烈，所以市場認可度較高，成為暢銷戶型。產(chǎn)品價值分析：高實用率創(chuàng)意戶型，使戶型具有“套一變套二、套二變套三〞的多樣性。本案是藍光繼香檳廣場后在市中心的又一地標性建筑；07年6月開盤取得了不錯的銷售業(yè)績，目前已售完，均價7600元/平米，該工程依托于其市中心的核心位置、可變空間、藍光品牌取得了很好的銷售業(yè)績。錦江明珠國際公寓位置：錦江區(qū)鹽道街小學旁規(guī)模：占地面積:3900平方米，總建筑面積:43300平方米，510戶車位:217個建筑形態(tài)：現(xiàn)代派外立面風格獨棟32層，4梯17戶戶型區(qū)間：55—109平米該工程距紅星路約200米，西臨人民南路；北接鹽市口、青石橋商圈，且緊鄰鹽道街中學；南瞰錦江面積近300平米、挑高近10米的豪華入戶大堂。4梯17戶交房標準：清水房錦江明珠國際公寓產(chǎn)品價值分析：該產(chǎn)品定位為“中心行政領館，內(nèi)城質(zhì)感私邸〞，于08年7月開盤，均價在7800元左右，目前第一批次為22層以下，該工程17種戶型，層差為20元，公攤24%左右，工程進度8層，該工程在區(qū)位上偏重于居住，在產(chǎn)品上適合小型公司辦公，目前銷售情況不是很樂觀，已銷售10%左右，且只有58年的住宅產(chǎn)權蕭邦位置：青羊區(qū)樂府路規(guī)模：住宅322套,物管費：2.0元/平方米建筑形態(tài)：28層獨棟，猶如鋼琴鍵盤外觀的現(xiàn)代主義風格戶型區(qū)間：46——72平米私享多元空間該工程5----28層為住宅，1---4層為商業(yè)，處于王府井百貨背后、西接太升南路，東接紅星路，臨近商業(yè)區(qū)，但又有一段距離，屬于市中心商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的結合地帶，適合在市中心工作的外地人士和就近換房的群體，出行交通方便，配套完善。4梯14戶交房標準：清水房蕭邦該工程戶型主要集中在47平米左右，如右圖，做到了室室采光，雙陽臺的設計，超越了傳統(tǒng)小戶，且總價控制較好，客戶認可度較高，然而從該工程其他戶型和該戶型的剪力墻來看空間的可變化性不強，對辦公來說局限性較大，空間的變換較難實現(xiàn)，即使是相鄰的兩間也很難打通。繽舍位置：青羊區(qū)樂府路規(guī)模：總戶數(shù):426戶,物管費預計2.0元/平方米建筑形態(tài)：32層獨棟，2個單元〔一個單元為住宅，3梯7戶；一個單元為小憩連鎖酒店和寫字樓，3梯12〔14〕戶。外觀玻璃幕墻，現(xiàn)代主義風格戶型區(qū)間：35——100平米私享多元空間該工程在王府井百貨背后、臨近太升南路，憑借齊全的配套，定位為核心資源的私享者，3種產(chǎn)品形態(tài)：1、活性可塑小戶對象：城市中心生活工作的外地駐蓉高級管理人士2、5.7米層高百變商務空間對象：中小型公司和個性居住需求3、理財式私人酒店對象：經(jīng)濟型酒店交房標準：清水房繽舍小結第二局部區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查住宅局部商業(yè)局部酒店局部地鐵經(jīng)濟價值點判斷PART2西大街商圈鹽市口商圈騾馬市商圈春熙路、鹽市口、騾馬市一直是成都市中心的三大老商圈，目前前兩者相連成一個商業(yè)片區(qū)，而騾馬市商圈由于大量的舊城改造和交通建設需要，在2000年左右開始實施整體改建，眾多老街老店紛紛搬遷，取而代之的是定位不明確的商業(yè)入住，除了家樂福和太平洋百貨有一定的號召力之外，其余均為中小型超市和小型服裝飾品店，無法聚集大量人氣，這里雖然是老商圈，但由于交通、改造進度等因素，使該區(qū)域人氣不暢，難以回流。商業(yè)板塊——三大板塊競爭態(tài)勢按照成都市的規(guī)劃，再造的騾馬市商圈將在順城大街、西玉龍街傳統(tǒng)商圈根底上把重心北移，通過以青龍街——八寶街——西大街為骨架構成的“騾馬大道〞的支撐，以及青龍巷、鐵箍井街兩條準步行街的輔助，形成以商務商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能的西部商業(yè)中心。老商圈和新商圈的商業(yè)形態(tài)融合成了騾馬市商圈的第一個難題：圍繞西玉龍街打造的家居主題一條街，而八寶街、青龍場一線形成以商務商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能。從功能的構成上來看相對復雜，并且功能區(qū)跨度過長，造成招商各自為戰(zhàn)。八寶街商業(yè)本案商業(yè)西大街商業(yè)從圖上三個區(qū)域來看，西大街作為新型百貨和娛樂為支撐正逐步形成繁華的新商業(yè)口岸，而八寶街原有家樂福和太平洋全興店的支撐已經(jīng)形成了較為成熟的商業(yè)圈層，但是主要消費人群以其區(qū)域常駐人口及商務人士為主。對于本案區(qū)域物業(yè)而言，以商務和行政、金融配套為主的板塊屬性，加上原有的陳舊住宅片區(qū)，使得整體商業(yè)氣氛偏弱。本案商業(yè)版塊開展情況據(jù)成都市青羊區(qū)政府數(shù)據(jù)顯示，到2007年，騾馬市商圈區(qū)域聚集了在蓉60％以上的外資機構，其中世界500強及跨國公司70家，各類金融機構72家，各類事務所54家，區(qū)域內(nèi)有高檔酒店14家，占全市的30％，是名副其實的成都“總部經(jīng)濟〞核心區(qū)。

據(jù)介紹，按照原有規(guī)劃，江漢路北片區(qū)將以青龍街—八寶街為主軸，一方面，在青龍街—八寶街北側，青龍巷改造可擴展騾馬市周邊地區(qū)的商業(yè)空間，青羊區(qū)政府搬遷后地塊改造，可使八寶街商業(yè)向北延伸至江漢路；另一方面，在青龍街—八寶街南側，成都市委大院未來搬遷可騰出大量地塊供商業(yè)開發(fā)。特別是地鐵1號線文殊院站和騾馬市站，將有時機使該地區(qū)成為地鐵經(jīng)濟蓬勃開展區(qū)域，由地鐵帶來的巨大人流，將有效提升該地塊的商業(yè)氣氛，改變商業(yè)態(tài)勢。同時，隨著羊市街、西玉龍街改造，騾馬市向南與熊貓城連成一體，使該區(qū)域有時機重新成為成都市的商業(yè)中心地帶。開展時機判斷備注：根據(jù)最新市政府公布的信息，由于受到5.12的影響，成都市行政中心整體南移方案將暫停，現(xiàn)有新政府辦公區(qū)將整體變現(xiàn)；可以看出，由于未來政府將暫停南移方案，原有的CBD核心區(qū)其行政中心功能將在短時間不會發(fā)生變化，這也為本工程圈層的屬性奠定了極強的根底。區(qū)域板塊代表型商業(yè)研究臨街商鋪：只租不賣調(diào)查位置:臨人民中路一樓商業(yè)一樓商業(yè)租金160元/平方/月,租賃面積300平米特點：快速車道旁，周邊常駐居民較少，主要為周圍辦公的商務人士，周圍商業(yè)網(wǎng)點配置完善，目前此工程商業(yè)局部仍有較大的空置率.該工程是離本案最近的一個工程，并且是原假日大廈改造而成，在檔次上相對較低，臨近快速通道，駐足性不強是影響其招商情況不理想的主要原因；但隨著地鐵站點的落成，將成為他招商新的一大亮點。調(diào)查工程：時代凱悅區(qū)域板塊代表型商業(yè)情況----八寶街板塊位置：青龍街A類商業(yè)臨青龍街工程中心位置：售價約5萬元/平米150平方租金約300元/平米.月目前業(yè)態(tài)：羅莎蛋糕300平米租金160元/平一樓靠太平洋全興店二樓商業(yè)：180平米租金80-100元/平米三樓商業(yè)：800平米租金50元/平米調(diào)查工程：鉑金城物業(yè)定位為：商務型購物休閑廣場備注：鉑金城是近年來，該區(qū)域新建的購物中心，其商業(yè)銷售和招商情況均較理想，在招商的過程中前期實行了一段時間的免租期，免租期后雖然局部商業(yè)的租金很低，但目前商業(yè)局部出租率仍達90%以上。區(qū)域板塊代表商業(yè)情況位置：西大街產(chǎn)品類型:購物中心+住宅底商商鋪+住宅一樓商業(yè)：租金240/平米/月,售價4.5-5萬/平米二樓帶租約租金120元/平米/月，售價2—2.5萬/平米三樓帶租約租金80元/平米/月，售價8680元/平米廣場過道商業(yè)位置：租金120-150元/平米/月，售價2.2-3萬/平米工程名稱：新城市廣場新城市廣場，地處改造后的西大街與八寶街、長順街交匯處，兼有商業(yè)中心和小戶型公寓。百貨店位于新城市廣場核心龍頭口岸，右連和記黃埔旗下百佳18000平米超級市場，左接25000平米百盛百貨，直面西大街主干道，后臨3000平米內(nèi)延景觀廣場。約10萬平米超規(guī)模購物中心、超市、百貨、電影院等。由于前期業(yè)態(tài)規(guī)劃合理和招商情況良好，無論商鋪的銷售價格還是租金都是區(qū)域內(nèi)售價最高的。除過道局部商業(yè)人流缺乏、經(jīng)營情況不佳、有少量空置商業(yè)外，其他商家經(jīng)營情況良好。區(qū)域板塊代表型商業(yè)----西大街板塊

位置：西大街與同仁路交匯處產(chǎn)品類型:酒店+臨街商鋪+住宅調(diào)查內(nèi)容：底商主力商鋪面積：5.6×9米租金：170-185元/平米售價：2.5-3萬/平米業(yè)態(tài)：特色品牌服裝，個性飾品店等工程名稱：鑫城備注：該工程的產(chǎn)品結構與本案類似，一樓為商鋪2、3樓為恒瑞商務酒店，4樓以上為住宅。緊鄰新城市廣場，商業(yè)氣氛較濃，于2007年3月入住，底商共約400平米，目前經(jīng)營各類品牌服飾和化裝品，雖然商鋪早已銷售一空，但從地理位置上與新城市廣場的臨街商業(yè)局部被兩棟舊房的零星雜亂商業(yè)所隔斷呈現(xiàn)斷帶，商家經(jīng)營情況不太理想，目前仍有一間50平米的商鋪處于空置狀態(tài)。區(qū)域板塊代表型商業(yè)工程名稱：西岸帝景位置：西大街左側商業(yè)主力面積：3.5×13米一層租金：130-140元/平米售價：2.8萬/平米業(yè)態(tài)：品牌服裝、小超市、二手房等工程名稱：西岸蒂景區(qū)域板塊代表型物業(yè)商業(yè)情況----西大街板塊備注：西岸帝景位于新城市廣場斜對面，一層為商鋪，樓上均為住宅，經(jīng)營各類個性特色品類，既滿足本物居民生活根本需要，又被對面購物廣場商業(yè)所帶動，經(jīng)營情況良好，目前沒有任何轉租或者空置情況。代表型商業(yè)情況----鹽市口板塊位置:梨花街(天府廣場旁)產(chǎn)品類型:小戶型住宅+市場類商鋪+SOHO空間首層為下沉式獨立商鋪均價4.8萬/平米,參考租金450元/平/月一層為高于街面1.5米獨立商鋪均價8萬/平米參考租金700元/平/月二層均價3.8萬/平米,參考租金300元/平/月付款方式僅為一次性付款優(yōu)惠方式:優(yōu)惠4%工程名稱:城市理想(全產(chǎn)權獨立商鋪)第二局部區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查住宅局部商業(yè)局部酒店局部地鐵經(jīng)濟價值點判斷PART2商務酒店經(jīng)濟型酒店成都雄飛酒店瑞城名人酒店繽紛假日酒店快捷假日酒店馬瑞卡酒店小憩驛站羅曼大酒店七天連鎖酒店薄荷花園酒店

恒瑞商務酒店九龍賓館喜百年酒店本次研究針對騾馬市、八寶街—西大街、太升南路三大片區(qū)代表性商務酒店、經(jīng)濟型酒店進行研究。位置分布酒店類型概念戶型設計客群商務酒店商務酒店，它的上一級是高端酒店，下一級是經(jīng)濟型酒店。即以中等的價格、全系列的增值措施，向追求價值/性價比的中端商務人士為主的顧客，提供舒適的設施、良好的房間,以及有限的服務；大堂設計大堂挑高，豪華裝修中高端商務人士：具備一定教育背景、不追求奢華的高檔消費，不要求傳統(tǒng)意義上的星級酒店式貼身服務，看重便捷和個性化的個人空間；房間數(shù)200間左右房型及面積均設有單間、標間、商務套房和豪華套房；配套獨立衛(wèi)浴、空調(diào)、電視、電話、辦公桌、保險柜、網(wǎng)絡、會議廳、商務中心、餐廳、咖啡廳、健身房經(jīng)濟酒店以大眾旅行者和中小商務者為主要服務對象,以客房為唯一或核心產(chǎn)品,價格低廉，服務標準,環(huán)境舒適,性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)；大堂設計服務總臺，簡裝中低層商務人員、普通自費旅游者、青年學生：消費講究經(jīng)濟實用；大多數(shù)客人對價格敏感度高，“低價格”是入住經(jīng)濟型酒店的重要原因；房間數(shù)100間左右房型及面積單間和標間戶型占絕大多數(shù)，少量套房；配套客房配套：獨立衛(wèi)浴、空調(diào)、電視、電話、辦公桌、網(wǎng)絡；產(chǎn)品及客群特征區(qū)域酒店類型房價（元/間.天）騾馬市商圈羅曼大酒店單間和標間22㎡290行政標間22㎡399、429套房39㎡698瑞城名人酒店單間和標間23、26㎡465、525行政房30㎡565套房40-48㎡665-765八寶街—西大街片區(qū)九龍賓館單間和標間13、28㎡185、200高級單間和標間20、28㎡250、328喜百年酒店單間和標間21㎡238、258高級單間和標間21、40㎡328豪華單間和標間21、45㎡348太升南路片區(qū)繽紛假日酒店單間和標間45㎡228豪華套房55㎡368快捷假日酒店單間和標間30㎡228商務酒店根本情況區(qū)域酒店類型房價（元/間.天）騾馬市商圈成都雄飛酒店特價單間和標間50㎡138豪華單間和標間60㎡198豪華套房60㎡318七天連鎖酒店單間30㎡117標間40㎡147八寶街—西大街片區(qū)小憩驛站標間（廚衛(wèi)）35㎡148套房（廚衛(wèi)+客廳）70㎡188恒瑞商務酒店標間（廚衛(wèi)）40㎡148標間（廚衛(wèi)）40㎡168

套房（廚衛(wèi)+客廳）50㎡188太升南路片區(qū)馬瑞卡酒店單間和標間20、28㎡198商務單間和套房40、48㎡238豪華套房59㎡438、488薄荷花園酒店單間30㎡218標間30㎡198經(jīng)濟型酒店根本情況經(jīng)濟效益分析經(jīng)營特征描述第二局部區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查住宅局部商業(yè)局部酒店局部地鐵經(jīng)濟價值點判斷PART2地鐵一號線騾馬市站，未來與地鐵4號線的中轉站，已確定6個出站口，站口位置根本位于人民中路沿線本工程處于5號出站口處，與地鐵之間的通達性極佳其中本工程地下一層與出站口連接處為商業(yè)局部預計未來本出站口每小時人流量約1萬人次本工程地鐵商業(yè)價值——站點分布

山水琨玉建行南行100米八一賓館壹號公館米蘭小筑文殊坊地鐵商業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，目前在國內(nèi)尚處于起步階段，相對于國際上成熟的“地下城〞打造，在國內(nèi)的運用中還相當不成熟，在已開通的各大城市地鐵商業(yè)經(jīng)營中，由地鐵帶來的巨大升值潛力和經(jīng)營風險并存本工程地鐵商業(yè)經(jīng)濟價值對于本工程而言，地鐵對于本工程所帶了價值除了顯而易見的交通便捷性與銷售賣點外，對整個商業(yè)氣氛的帶動和豐富業(yè)態(tài)組合的功能也極為明顯本工程地鐵商業(yè)經(jīng)濟價值地鐵商機廣告價值通達性人流量經(jīng)營價值附加產(chǎn)業(yè)參考案例：廣州地鐵2號線開通后，其出站口商業(yè)租金價格在原有根底上上漲了40%，而此體系隨距離出站口的位置逐步減小，300米外商業(yè)租金價格與原有價格一致北京地鐵5號線開通后，其周邊商業(yè)價格上漲13.8%，與二號線轉換位置的中轉站位置商業(yè)價值上漲28%本工程地鐵商業(yè)經(jīng)濟價值本工程地鐵商業(yè)經(jīng)濟價值第三局部市場需求分析市場供給特征研究市場消費特征描述深訪研究PART3整體供給量2021年1-6月，成都市新開住宅樓盤157個，新增供給面積613.67萬㎡，和去年上半年相比新增供給量減少了約40%。其中，主城區(qū)新增樓盤94個，新增供給面積400.94萬㎡，占到總體供給量的65.33%；和去年同期相比，郊區(qū)住宅供給量略比重有所縮小。07年新政的公布，郊區(qū)所受的影響明顯比成都主城區(qū)大，而5.12地震，更是讓都江堰、彭州等地遭到消滅性的打擊。供給分布單從數(shù)據(jù)看，城東、城西是目前開發(fā)的熱點區(qū)域，由于近年來對城東開發(fā)的不斷加速，使得城東區(qū)域無論是供給體量還是樓盤數(shù)量都有了相當大的增加，并且在主城區(qū)內(nèi)已經(jīng)占據(jù)了相當重的比例，供給量位居主城區(qū)第一，占供給總量的36.23%；城西區(qū)域是新增供給工程最多的區(qū)域，同時也是另一個新增供給量超過100萬㎡的區(qū)域；由于城中和城南均屬于城市早期開發(fā)的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)土地資源較少，因此08年1-6月新開供給量只有16.99萬㎡和46.65萬㎡，特別是中心城區(qū)，市場供給極為有限環(huán)線分布成都市區(qū)新增供給仍然主要集中在2-3環(huán)之間，供給面積為200.47萬㎡，占主城區(qū)供給量的50%,較去年同期低了4個百分點，占成都市供給量的32.66%；1環(huán)內(nèi)僅占總供給量的6%。區(qū)域均價受市中心配套完善、土地稀缺等因素的影響，區(qū)域新盤均價當仁不讓的成為成都市均價最高的區(qū)域，到達了9500元/㎡，比去年同期增長了30個百分點；第三局部市場需求分析市場供給特征研究市場消費特征描述深訪研究PART3整體消費環(huán)境指標07年1-5月08年1-5月累計同比(±%)社會消費品零售總額(億元)552.1654.818.60%儲蓄存款余額（億元）2368276616.80%根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，08年1-6月成都市主城區(qū)共成交商品房約38925套，合計面積約320.24萬平方米,分別較07年同比下降30.34%、40.85%?？梢钥闯觯?.27新政和5.12災難對于目前的成都市場影響極為嚴重上半年商品房成交情況從成交量來看，只有1月份與3月份的成交量根本持平，其它月份的成交量都較07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，較07年同比下降62.28%。成交量比照分析從成交量面積分析，08年1-6月各月成交量都較07年有其不同幅度的下降，除3月份份根本持平外，其它月份的下降幅度都較大，其中6月份較去年同期下降61.85%。成交面積比照分析消費特征描述第三局部市場需求分析市場供給特征研究市場消費特征描述深訪研究PART3深訪描述第四局部本工程屬性研究地塊臨界情況本工程解讀戶型研究PART4圖1，工程西側：城市交通主干道人民中路，該道路目前正處于地鐵施工階段，整體道路狀況較好，日常交通較為擁擠圖2、3，工程西北側：原有檢察院辦公樓及宿舍樓，緊鄰工程北面，樓體陳舊，對本工程整體外部形象有一定的影響圖4，工程東北側：原有住宅居民樓，緊鄰工程東面，其一樓為零星生活配套業(yè)態(tài)，該建筑年代較久遠，對本工程東面的整體品質(zhì)感及識別性影響較大圖6、7，工程東南側：緊鄰政府街，道路狀況不理想，雙向2車道較為狹窄，日常車流量較大，臨街商業(yè)業(yè)態(tài)分布密集，多以餐飲、住宿、便利店等根本商務配套為主圖8：人民中路與政府街交匯處，本工程主要臨街商業(yè)開口處，識別性極強工程臨界情況1122334455667887配套資源-商務配套局部金融配套包括國內(nèi)四大行在內(nèi)一共16類銀行及其成都總部均分布于項目周邊，金融配套高度集中交通體系12條公交線路，可到達城區(qū)各個方位，距離機場高速7.1公里，火車客運中心4.5公里，地鐵一號線騾馬市站與本項目連通，交通配套體系極為卓越停車場八一賓館停車場、中鐵瑞城大廈停車場、太平洋百貨停車場、ROME國際、鉑金城停車場等，但相對于主城區(qū)擁堵的交通和私家車高擁有率，車位不足始終是中心城區(qū)無法解決的問題政務中心政務將暫停南移市公安局、人民政府行政服務中心、省人民檢察院、省高級人民法院、成都市公證處等，政務服務方便快捷餐飲及休閑羅曼譚家菜、世紀星庭酒樓等

會所（8家）、茶坊（6家）、中餐（20家）、西餐（6家）、綜合性餐廳（31家），餐飲休閑配套豐富全面酒店商務酒店密集五星的喜來登，便捷的7天、如家，共計24家各類型酒店配套積聚地配套資源-生活配套局部醫(yī)院市第三人民醫(yī)院、麗人女子醫(yī)院、市第八人民醫(yī)院、成都軍區(qū)機關醫(yī)院、成都糖尿病醫(yī)院、成都市仁濟醫(yī)院、九龍醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院婦產(chǎn)兒科、亞菲牙科，共計三類九所醫(yī)院，與本項目便捷度較高教育泡桐樹小學城北分校、列五中學、青羊實驗聯(lián)合中學等各類院校共計12所，包括幼兒園、小學、中學及專業(yè)院校購物太平洋百貨、鉑金城購物廣場、屈臣氏、人人樂超市、五星電器、家樂福、創(chuàng)美家具、博美裝飾城、紅旗連鎖等，各類居家購物場所，均距離本項目步行時間在10分鐘以內(nèi)第四局部本工程屬性研究地塊臨界情況本工程解讀戶型研究PART4凈用地面積：2503.72㎡建筑密度：41.43%總建筑面積：37104.8㎡容積率：14.8車位數(shù)：66個電梯數(shù)：6部建筑高度:地上32層、地下3層〔其中1F、-1F為商業(yè)、2-6F為酒店〕從經(jīng)濟指標不難看出，受到地塊面積的約束，高容積率，低綠化是中心城區(qū)工程難以解決的共性難題，而車位數(shù)缺乏〔車位配比1：0.17〕，將是影響本工程最終銷售的最大障礙之一經(jīng)濟指標解讀主要車行動線人民中路政府街主要人行動線本工程交通動線布置合理，與地鐵出站口連通區(qū)域動線清晰；垂直交通分區(qū)明確，有利于后期2-6F整體招商交通動線分析商業(yè)局部：一樓臨街商業(yè)地鐵商業(yè)〔負一層〕本工程商業(yè)兩面臨街，口岸位置突出，消防通道，地鐵人行動線清晰。但整體體量較小，對于最終的業(yè)態(tài)布局有一定的局限性一樓與負一樓連通性缺乏，未設扶梯或直到樓梯，作為整體考慮難度較大產(chǎn)品結構酒店局部：獨立大堂、獨立電梯樓層分布：2樓為酒店及工程整體配套，3-6樓為客房，按目前戶型統(tǒng)計共52套房間本工程酒店房間與住宅局部建筑布局相同，在滿足其舒適性的同時〔單位面積60-70左右〕房間數(shù)相對較少產(chǎn)品結構住宅局部：樓層分布：7-32層分區(qū)電梯，4梯15戶廊式平面布局，獨立入戶大堂，電梯侯梯廳本工程住宅戶型主力面積為58—92平米，除7樓一套101平米套三戶型外，均為套一和套二戶型本工程套一戶型面積較為單一，面積最小為58平米，相應的總價較高產(chǎn)品結構第四局部本工程屬性研究地塊臨界情況本工程解讀戶型研究PART4本工程單層共為15戶(7層為14戶〕，尺度公司將按照以下原那么對本工程住宅局部產(chǎn)品進行優(yōu)勢比照，以此支撐本工程價格體系中戶型價格差要求布局合理采光面要求各功能間實用性舒適性景觀性朝向動線構成干濕分區(qū)戶型研究根據(jù)本工程戶型設計，本工程戶型構成中一共有10類戶型戶型研究ABBCDCBBEFGHJJK依照尺度公司所制定原那么，本工程戶型優(yōu)勢排布如下：依照尺度公司所制定原那么，本工程戶型優(yōu)勢排布如下：戶型研究AB1B2C1DC2B3B4EFGHJ2J1K戶型面積套型優(yōu)劣排序A58.34一室二廳5B160一室二廳5B260一室二廳5C178.12一室二廳7D65.82一室二廳5C278.12一室二廳7B360一室二廳5B460一室二廳5E65.82一室二廳6F61.7一室二廳1G61.43一室二廳2H61.95一室二廳8J191.73二室二廳3J292.54二室二廳3K79.55二室二廳412345678一套，共26套一套，共26套二套，共52套一套，共26套六套，共155套〔其中一套為套三戶型〕一套，共26套二套，共52套一套，共26套通過對“山水琨玉〞工程的詳細研究，尺度公司認為，本工程產(chǎn)品結構較為完善，各產(chǎn)品整體體量控制較好但本工程住宅局部戶型缺乏創(chuàng)新，功能布局舒適性與合理性均存在缺乏，對于后期銷售以及產(chǎn)品提升造成了一定的障礙有效躲避戶型缺陷，營造工程突出賣點，表達區(qū)域價值與產(chǎn)品價值的同時，實現(xiàn)成功銷售將是本工程在以后緊張工作中需要重點解決的問題，詳細建議請見產(chǎn)品價格體系備注小結第五局部本工程最終價格體系住宅價格體系酒店局部價格體系商業(yè)局部價格體系PART5首先作為市中心物業(yè)，區(qū)域板塊屬性之間的差異在一定程度上影響了各板塊工程之間的價格差異而在相關的消費調(diào)查中，區(qū)域位置始終是消費者選擇購置物業(yè)的首要因素。所以，在本次價格體系中，尺度公司將對目前中心城區(qū)具有幾大具有代表性的板塊作為單獨的價格體系因素進行評定本次價格評定將采用多人打分制原那么，并通過最終的評定和系數(shù)修正，對本工程給出最合理的科學評定分定價原那么區(qū)域因素評定評定目的評定本工程所在區(qū)域的檔次評定原那么通過市場比較法評定對象四大片區(qū)：對騾馬市、八寶街—西大街、鹽市口、總府路；八大因子：板塊檔次、地段優(yōu)勢、交通便利度、生活配套、商務配套、市政綠化、升值潛力、目標消費群認可度區(qū)域因素評定的因素片區(qū)分值騾馬市八寶街—西大街鹽市口總府路板塊板塊檔次86678地段優(yōu)勢1813111618交通便利性1412111410生活配套1061078商務配套87456市政綠化63533升值潛力151510138目標消費認可度1167119總分值9068647670通過綜合評定，得出各片區(qū)綜合得分：騾馬市片區(qū)為68分、八寶街—西大街片區(qū)為64分、鹽市口片區(qū)為76分、總府路片區(qū)為70分工程屬性評定評定目的評定本工程的市場可比價格評定原那么市場比較法評定對象四大片區(qū)：對騾馬市、八寶街—西大街、鹽市口、總府路；20個因子：工程規(guī)模、工程自身配套、建筑外觀、交通動線、車位配比、戶型布局、產(chǎn)品設計〔套一+標間〕、產(chǎn)品設計〔套二〕、公攤、產(chǎn)品創(chuàng)新性、入戶大堂、候梯廳舒適性、電梯便捷性、公共部門裝修、開發(fā)商品牌、物管品牌、物業(yè)效勞水平、智能化系統(tǒng)、市場認知度、升值潛力工程屬性評定通過綜合評定，得出各工程綜合分值：本案60.5分、ROME國際46分、壹號公館70.5分、城市理想64分、新城市廣場52分、皇后國際66分、錦江明珠國際公寓55分、蕭邦55.5分、濱舍62.5分；工程價格綜合評定綜合片區(qū)綜合得分和各工程屬性得分，得到各工程最終均價8606元/㎡工程層差價格設定設定原那么參考傳統(tǒng)層差設定原那么：地震后，雖然成都市五城區(qū)工程層差設定有所改變，如國嘉新視界不采用層差設定，采用一口價原那么進行銷售，但市中心的在售樓盤均采用層差價格進行銷售；參考可比工程的層差價格：城市理想層差價格為60元/平米、蕭邦層差價格為30元/平米、錦江明珠國際公寓層差為20元/平米；根據(jù)市場情況、本工程銷售策略，尺度地產(chǎn)建議本工程標準層在12-16層，采用層差價格設定為：7—16層，層差為30元/平米；17—29層，層差為40元/平米；30—32層為統(tǒng)一價格，在29層的根底上，層差為100元/平米

樓層7—16層17—29層30—32層層差（元/平米）3040均比29層高100元/㎡同層戶型差設定評定原那么根據(jù)同層戶型進行綜合打分評定對象11個評定因子：戶型方正、實用性、功能布局、交通動線、浪費面積、陽臺、朝向、噪音、通風采光、城市景觀、私密性；

標準層各戶型價格戶型戶型總分單價面積總價A78832858.34485859B178832860499684B278832860499684C176811578.12633944D79843565.82555192C276811578.12633944B382875560525300B482875560525300E83886265.82583297F87928961.7573131G87928961.43570623H75800861.95496096J180854291.73783558J280854292.54790477K84896979.55713484備注經(jīng)過系統(tǒng)分析，目前本工程的市場均價為8606元/平米，以標準層測算，戶型間的價格區(qū)間為8008元/平米—9289元/平米；按照尺度公司建議均價樓層〔設定14樓〕，本工程最高單價為9969，最低單價為7798元/平米對于以上價格，是遵照目前市場消化能力以產(chǎn)品性價比規(guī)律而給出的市場價格；以目前的市場消化速度及關注度而言，本工程銷售周期預計在9—12個月〔住宅局部〕；在此，尺度公司大膽的認為，本工程作為未來地鐵上物業(yè)與城市稀缺性區(qū)域屬性，在最終的執(zhí)行價格上尚存在一定的上浮空間，但需具備以下條件：工程建議通過對山水琨玉工程的系統(tǒng)了解，本工程在目前的產(chǎn)品營造與整合上存在以下缺乏之處：產(chǎn)品自身缺乏標新立異產(chǎn)品訴求未能表達核心賣點過于單一軟性配套缺乏賣點整體形象不突出工程建議如何有效解決或躲避以上問題，適當拔高本工程形象，配合開發(fā)目標最大化要求，有效抬高產(chǎn)品價格，是本工程在以下工作中需要首先解決的問題在此，尺度公司認為，在本工程整體定位已不可調(diào)整的條件下，可適當調(diào)整本工程的軟性層面〔推廣、營銷配合、形象立意等〕依據(jù)本工程特質(zhì)，對本工程的產(chǎn)品立意包裝，突出形象意境，抓住核心客戶群消費訴求點工程建議推廣升級：全系統(tǒng)性管家式物業(yè)效勞升級推廣公共豪裝局部材料展示賣點整合—奢享型主題城市地標真實體念區(qū)：單獨標準層整層全裝修展示〔后期直接銷售〕在此建議條件下，本工程可適當拔高整體單價，預計最終均價可在8800—9200元/平米第五局部本工程最終價格體系住宅價格體系酒店局部價格體系商業(yè)局部價格體系PART5酒店局部價格酒店局部價格—體系一酒店經(jīng)營測算52酒店經(jīng)營收益測算（52套房間）出租率房價23825828833838843848845%5569.26037.26739.27909.29079.210249.211419.250%618867087488878810088113881268855%6806.87378.88236.89666.811096.812526.813956.860%7425.68049.68985.610545.612105.613665.615225.665%8044.48720.49734.411424.413114.414804.416494.470%8663.29391.210483.212303.214123.215943.217763.275%928210062112321318215132170821903280%9900.810732.811980.814060.816140.818220.820300.885%10519.611403.612729.614939.617149.619359.621569.690%11138.412074.413478.415818.418158.420498.422838.495%11757.212745.214227.216697.219167.221637.224107.2100%12376134161497617576201762277625376表中可以得出，酒店運營情況下相對穩(wěn)定的每日收入為10500—12000元酒店本錢測算房間本錢：房價35%〔含人員工資、水電、清理、效勞等〕每日開支0.36萬，3年總共開支388萬裝修本錢：1035.12*4F*500=207萬大堂局部裝修：50萬改造本錢：100萬裝修總本錢：357萬房租開支：387萬/三年(以26元/平米.月測算〕三年總本錢：1132萬三年收益：1134~1296萬在現(xiàn)有租金條件下，本工程根本吻合普通商務酒店經(jīng)營本錢標準本工程租金推算價格以年回報3~5%測算26*12/3%=1040026*12/3.2%=975026*12/3.5%=891426*12/3.8%=821026*12/3.9%=800026*12/4%=780026*12/4.2%=742826*12/4.5%=693326*12/4.8%=650026*12/5%=6240在滿足較高的穩(wěn)定回報率前提下，本工程酒店局部價格在7400—8000左右，結合酒店收支平衡以及對抗風險等因素的考慮，最終本工程的3-6樓整體較為平衡的價格為7600元/平米左右酒店局部價格—體系二酒店本錢測算房間本錢：房價35%〔含人員工資、水電、清理、效勞等〕11~13年總房間本錢：1422~1681萬裝修本錢：1035.12*4F*700=290萬大堂及公共局部改裝：100萬改造本錢：100萬裝修總本錢〔5年一換〕：490萬×2次=980萬合計：2402~2661萬11~13年收益：4158~5616萬剩余金額為2955~3214本工程酒店價格本工程酒店局部以酒店經(jīng)營模式測算，其可接收價格為2955~3214/4140.48=7136~7762體系二價格：7136~7762元/平米體系一價格：7400~8000元/平米另，按照某些經(jīng)營公司慣例，其對于整體購置時的單價一般為市場