2024年中國物業行業年度盤點克而瑞物管出品掃碼關注了解更多2年報解讀■2024年中國物業行業年度十大關鍵詞

|年度盤點①2024年已經過去，過去一年的物業行業呈現多樣的發展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業人一起推進行業更好向前發展。本期為“中國物業行業年度十大關鍵詞”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注好房子好服務3年報解讀2024年

3月

9日，住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示，今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。“好房子好服務”成為貫穿

2024年物業管理行業發展的重要主題。其一，政策持續落地，進一步明晰“好房子好服務”的內涵。2024年

8月，國新辦舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會，住建部部長倪虹指出，建設“好房子”需要好標準、好設計、好材料、好建造、好服務。“好房子”需要好服務，將實施居住服務提升行動，下大力氣提高物業服務水平，支持養老、托育、家政等線上線下的生活服務。11月，國務院總理李強參觀調研中國建筑科技展，五次強調了“好房子”的重要性，著重提及“好房子”的四項標準，即安全、舒適、綠色、智慧。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其二，品牌物企積極探索“好房子好服務”的實踐路徑。一方面，為了解決產品與服務之間的脫節問題，越來越多的集團企業正在大力推進地物協同發展戰略，致力于打造從建設到運營服務全鏈條的服務體系，以便為業主建設好房子、提供好服務。如在承接查驗階段，碧桂園服務依照工程質量驗收標準、規范，前介團隊全方位檢查房屋墻面土建質量、入戶門、門窗、防水等

100多項內容，現場測試墻面垂直度、平整度、空鼓開裂、陰陽角方正度等，嚴格把關房屋質量。并還原真實使用場景，全面排查房屋隱患，不僅注重功能的實用性，更注重業主的體驗感。更多研究掃碼關注另一方面，品牌物企迭代升級服務體系，進一步提升服務標準，為業主營造更為優質的服務體驗。首先，服務內容趨向定制。如中海物業基于“好服務”理論研究與多年實踐經驗總結，構建了“1+2+N”標桿項目服務體系。其中，“1”是指標桿項目需要具備持續穩定高質量運營的能力，“2”是指員工滿意和社會認可，“N”是指好服務的多元化場景。又如亞新服務煥新發布“亞新美好家生態服務體系”，住宅業態形成完善的

4級產品體系——新享+、新雅+、新舒+、新悅+，其中“新享+”服務重點關4年報解讀注服務的專屬定制、精致化和尊享性，為業主提供美好食堂、美好驛站、美好學堂、美好生鮮、美好水站、美好書吧等專屬定制服務。其次，服務標準顆粒度進一步細化。如保利物業發布《綠化養護全周期管控白皮書》，通過制定綠化養護全周期管理的六個關鍵階段和專業的服務動作，解決地產前期開發和物業后期服務存在的問題，保障綠化養護在前、中、后期的質量，進一步提升基礎物業服務品質。以后期養護階段為例，保利物業將通過綠化養護分級定位，明確不同等級的服務標準，并根據四季更迭塑造四時園林，提升業主對綠化服務的滿意度。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。社區安全2024年，社區安全事故頻發，給物業安全管理敲響警鐘。2月，南京市雨花臺區明尚西苑

6棟發生火災，造成

15人死亡，44人受傷，火災為地面架空層停放電動自行車處起火引發。9月，西安一小區發生一起墜井事故，一名

8歲女童不幸遇難，事發時井口僅由

3塊膠合板掩蓋。10月，廈門

13歲男孩在小區內玩耍時觸電身亡，涉事地燈沒有安裝漏電保護裝置，也沒有接地線。更多研究掃碼關注中央高度重視社區安全管理工作，出臺了一系列的管控政策措施，旨在全面加強社區安全管理。以電動車安全管理為例，2024年

4月

12日，國務院召開常務會議，部署開展電動自行車安全隱患全鏈條整治工作，要求全面提升電動車生產、銷售、使用、停放、充電、報廢回收等各環節安全水平。5月

23日，全國電動自行車安全隱患全鏈條整治工作專班部署各地集中開展夜查行動，當晚全國共組成

7.4萬個夜查小組，對

6.3萬個住宅小區、17.5萬個自建房以及

23.3萬家夜間經營場所進行了檢查，689家單位、856家物業服務企業被立案處罰，7300余名個人被依法處理。南京、長沙、浙江等多省市緊急發文，要求加強社區電動車安全管理，并開展社區消防安全專項檢查。如河南省消防救援總隊等四部門聯合發布通告，對違規停放、飛線充電等行為，將分別處以罰款、追究刑5年報解讀事責任等懲戒措施。與此同時，品牌物企持續升級社區安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余早已將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網，模擬測試防墜網支撐性確保牢固。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。再如萬物云持續開展“G4

行動”，不僅提升了社區的應急救援能力，讓更多人跑贏黃金四分鐘，還激發了業主參與社區安全管理的積極性，很多業主自發參與眾籌資金、應急培訓，形成了良好的社區安全文化。目前，萬物云在深圳、北京等多城在管住宅小區已全部配置

AED設備，并實現面客服務者

CPR技能百分百覆蓋。更多研究掃碼關注房屋養老金2024年

8月

23日，住建部在國新辦新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等

22個城市正在開展試點。如上海，2024年先行在浦東等區開展試點房屋養老金制度，在試點基礎上，2025年全市6年報解讀推開。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注據悉，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶就是業主交存的住房專項維修資金，公共賬戶則由政府負責建立，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會增加個人負擔。綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規模等多方面因素，截至

2024年，全國房齡達到

20年以上的住宅項目占比約

43%，預計到

2030年這一比例將提升至

60%，意味著未來

6年內老項目占比將激增

17%，說明房屋老齡化問題愈加嚴峻。分省市來看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問題突出，尤其是上海，建成于

2000年前的住房家庭戶數占比近

50%。7年報解讀對于物業管理行業而言，房屋老齡化不僅會加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。一旦這些問題威脅到業主的生命財產安全，業主潛意識將物業視為第一責任人，勢必將進一步激化物業管理矛盾。雖然房屋養老金制度已步入試點階段，但相關配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規層面予以明確。而從局部城市試點到全國大范圍推廣恐怕還需較長的時間周期，住房老齡化問題依舊是物業管理行業面臨的重大挑戰。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。物業費降價2024年，重慶、銀川、青島和武漢

4城再公示物業費標準，引發降價輿情。部分業主質疑所在小區物業費顯著高于政府指導價，且過高的物業費與實際享受到的服務質量嚴重脫節，要求物企對照政府規定的物業服務標準，詳細公示超等級物業服務方案或者下調物業費。部分業主更是希望更換物業公司，以便降低物業費。更多研究掃碼關注青島嚴令超出政府指導價的住宅小區限期調整物業費。2024年

5月，青島城陽區住建局印發《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業服務區域收費面積相應調整基準價格上浮幅度。2024年

10月，青島西海岸新區市場監督管理局等

3部門聯合印發《關于嚴格執行青島市普通住宅前期物業服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求

70家超出政府指導價的小區物業公司限期調整收費并退費。8年報解讀據公開資料顯示，2024年上述

4城百余個項目實現了物業費的下調，降幅在

20%-35%之間。多數降價小區通過業主與物業公司友好協商達成的，物業公司承諾降低物業費，但不降低物業服務標準。部分降價小區則是借助更換物業公司的方式，達成降低物業費的訴求。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注政府指導價難以客觀反映各項目的實際運營狀況。一方面，近年來，勞動力成本持續上升，但政府指導價連續多年保持不變，顯然是有失公允。另一方面，影響物業成本的因素龐雜，政府指導價并未全面考量不同項目的個性化因素。如水景系統維護，簡單的靜態水景年維護費用可能在

10-20萬元，單次深度清潔費用在

10萬元左右，加上能9年報解讀耗費用，年維護成本高達百萬；又如會所運營成本包括水處理、健身器材維護、人員薪酬及能源消耗等，年度運營總費用動輒突破百萬。再如每新增

1個出入口，大約得增加

5名保安才能覆蓋全年的門崗需求，最低將產生

30-50萬元的成本。因此，物業費”一刀切”并不利于行業健康發展。值得一提的是，部分物企已積極嘗試應對，通過推行菜單式定制服務，更好地適應不同項目的差異化服務需求。如中海物業采用“項目運營成本定額”的方法，對物業項目運營成本、資源進行更合理、更科學的管控，并設計服務菜單，對應不同崗位、工種、服務產品、服務標準生成通用版和定制版服務菜單，讓業主明明白白消費。又如萬科物業創新推出“彈性定價”，全面梳理社區內的

95個服務空間、1530個作業對象，共計

508項作業

SLA集（服務事項）。其中，158項是底線要求，體現了企業的核心經營原則，剩余的

350項作為可選服務，客戶根據自身需求進行選擇。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。催繳在

2024年中期業績會上，碧桂園服務執行總裁兼首席財務官黃鵬表示，為了應對上漲的應收賬款，已成立了欠款追討委員會，由公司高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討。更多研究掃碼關注目前，物企整體現金流吃緊，應收賬款的賬期拉長。2024年上半年，上市物企經營性現金流凈額均值為-0.59億元，應收賬款均值持續提升至

17.5億元，同比增長

15.7%，應收賬款周轉天數持續提升至

129天，同比增加

3天。針對不同客戶，物企分類采取了差異化的催繳策略：其一，住宅業主“花式”催收，具體措施包括催收獎勵提升、激勵政策提升、一戶一策攻堅克難等。如開展繳費抽獎活動，提前預繳物業10年報解讀費的業主即可參與抽獎；又如項目成立催收執行小組，每天制定詳細的催收計劃和目標，并及時獎勵當天催費有收獲的員工；再如建立“業主檔案庫”，以便深入了解每戶業主的需求，從而制定更加精準有效的催繳策略。其二，開發商以資抵債，據不完全統計顯示，2024年，萬物云、融創服務、金科服務等

8家上市物企與關聯房企開展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應收賬款超

26億元。其中，萬物云與萬科開展了

6筆以資抵債交易，共計抵消應收賬款超

12億元。其三，政府三角債轉化，如雅生活服務通過與業主方(鄭鎮人民政府等四個政府主體)、關聯企業簽訂貸款協議的方式，將

5175萬元應收賬款以貸款的形式出借給關聯企業，然后關聯企業再將這筆資金用于支付稅款。雖然這種操作最終并未直接轉化為現金回收，但對于企業而言，能夠獲得等值的抵押資產總比壞賬計提更為有利，不失為一種創新的嘗試。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。與此同時，多城發文要求公職人員帶頭清繳物業費，并采取約談教育、媒體曝光等懲戒措施。如

2024年

12月，貴州省荔波縣住建局印發《關于限期繳納物業服務費的通知》，將欠繳物業費的公職人員名單、欠繳時間及金額函告其工作單位，同時報送縣紀委監委、縣委組織部及縣文明辦。更多研究掃碼關注11年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。卷服務2024年，住宅市場壓力進一步加劇，物業服務整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續提升至

3.3%。為了從競爭中脫穎而出，更多物企開始卷服務，不僅是后期物業服務精益求精，更將服務創新延伸至案場營銷、規劃設計階段，形成了從前端到后端的全方位服務體系。更多研究掃碼關注其一，基礎服務不斷細化。對于服務過程，物企正在不斷地趨于量化標準，將服務顆粒度打磨得越來越細。如招商積余量化雨雪天氣的服務時效，在雨雪停后，15分鐘就要對垃圾、積水進行處理，30分鐘內擦拭座椅等設施。對于物業服務結果的考評標準，一些內容很難進行量化評判，比如對于服務人員的“禮貌熱情”“耐心傾聽”等難以用精確的數字去衡量；但是，對于能夠推行量化評判的方面，物企正在將標準變得越來越具象化、數字化，以便更好地考評服務結果。如融創服務用

A4紙考評綠化養護結果，灌木籬死亡不可超過

A4紙大小，缺株面積不可超過

A4紙大小，草坪病蟲害發生面積單處不可超過

A4紙大小，草坪12年報解讀內每平米匍匐類雜草不可超過

A4紙大小。其二，服務體系全面升級。全面升級服務體系成為越來越多物企的選擇。不僅在服務內容上有所創新，在服務方式上也更加注重科技應用，以便更好地提升服務品質和客戶體驗，積極響應市場變化與客戶需求。如金茂服務升級

MOCO服務體系

2.0，創新提出以“服務美學”為引領的高端住宅物業服務體系，適配中國金茂

2024年新推出的金、玉、滿、堂

4大新產品體系推出《金茂服務“金玉滿堂”服務產品價值體系》，針對示范區同步完成服務升級。其三，案場營銷階段前置物業服務。在案場營銷階段，便前置會所運營服務，如招商積余在武漢的招商·武昌序項目為業主搭建了會所運營序

Club小程序，并將服務運營前置，會所自項目入市即正式運營。又如華發物業服務在珠海的灣璽壹項目提前運營會所，啟動灣璽薈CLUB，只向內部業主開放，內部打造星級健身、室內恒溫泳池、多功能宴會廳、日咖夜酒等高端服務功能。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其四，規劃設計階段推進地物協同。如在規劃設計階段，保利物業發布《品質回顧手冊——前介工程篇》，涉及節能降本、效應提升、標準規范、管理優化、精益細節和缺陷改造等六個板塊，并通過眾多的經典案例展示，進一步助力地產在前期開發階段提升產品品質。更多研究掃碼關注13年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注14年報解讀騎手友好2024年

8月，杭州某小區發生一起保安與外賣騎手之間的沖突事件，引發片區內的外賣騎手大量聚集聲討。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。一時之間，如何妥善處理保安與外賣騎手之間的關系成為市場熱議的話題。一方面，部分業主強調訪客管理對于社區安全的重要性，門崗保安應嚴格執行訪客管理制度，并合理規劃外賣騎手在社區內的通行路線，從而確保社區安全秩序。另一方面，也有業主指出物業管理、外賣服務均是社區生活不可或缺的服務者，主張不能僅考慮物業管理的便利性，而對外賣服務造成不必要的限制，提倡共建和諧共存的社區生活服務生態環境。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。值得關注的是，2024年

9月

12日，中國物業管理協會與美團聯合發布《關于共同暢通配送服務“最后一百米”的倡議書》，呼吁廣大物業服務企業與外賣平臺、騎手共同行動，暢通配送服務“最后一百米”，共建更加和諧的友好社區。更多研究掃碼關注多家物企與平臺企業共建“騎手友好社區”，既便利騎手通行，又保障社區安全管理。萬科物業攜手美團發布“騎手友好社區”通行解決方案，通過兩家企業之間的數據對接，騎手可在小區入口處掃描物業小程序碼，實現一鍵登記、即時驗證，通行全過程僅需數秒。隨后中海物業、金科服務、金地智慧服務、保利物業、龍湖智創生活、美置服務等物企紛紛加入共建“騎手友好社區”。截至

2024年

10月底，“騎手友好社區”通行解決方案已累計服務超

160萬騎手，2024年將拓展至全國萬余個小區。15年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。除了為騎手提供通行便利，萬科物業、中海物業、金科服務、龍湖智創生活等物企還依托小區門崗建設騎手驛站，為騎手提供休息、飲水、手機充電等服務，并設立

24小時遠程指路熱線、規劃專用停車區，解決騎手找樓難、停車難等問題。更多研究掃碼關注上市退市并存國資物企成為上市主力。一方面，泓盈城市服務、經發物業兩家國資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于

2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達

661天，2024年泓盈城市服務、經發物業兩家國資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至

307天。從歷年國企與民企上市周期來看，國資屬性加持效應明顯。據統計，2023年無新增國資物企上市。2022年，國資物企平均上市周期為

307天，較民營企業縮短了

23天。16年報解讀另一方面，深業物業、聯投城市運營、瑞景城市服務、武漢城市服務等

4家國資物企積極籌備上市。2024年

2月

6日，深業物業獲得了中國證監會境外發行上市備案通知書，標志著其上市計劃邁出了關鍵一步。2024年

10月

16日，深業物業更新招股書，為即將到來的

IPO做好充分準備。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】華發物業服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。2024年

5月

27日，華發物業服務發布公告稱，母公司華發股份擬對華發物業服務進行私有化，注銷價格為

0.29港元/股，較其停牌前收市價0.222港元溢價約

30.63%。9月

30日收盤后，華發物業服務正式完成退市，成為繼藍光嘉寶服務之后第二家退市的上市物企。無獨有偶，2024年

11月

22日，融信服務發布公告稱，控股股東融心一品擬以協議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位，注銷價每股

0.60港元，較停牌收報

0.52港元溢價約

15.38%。本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢，上市平臺已失去融資能力。其二，私有化利于公司長遠發展，還能減少審計及合規義務相關的成本支出。更多研究掃碼關注大額回購計劃2024年，共計

11家上市物企實施了股票回購計劃，回購總次數

310次，回購總股數

1.62億股，回購總金額

8.03億元。17年報解讀萬物云、碧桂園服務和招商積余

3家上市物企拋出了大額回購計劃。如萬物云于

2024年

6月

4日發布公告稱，擬以自有資金回購

1.18億股，回購總金額最高達

58億港元，占公司市值的比例多達

20.5%。自公告發布后，萬物云共計回購總股數達

1417萬股，回購總金額

3.06億港元，擬回購股數、金額的完成率分別為

12%和

5.3%，預示著繼續回購的空間巨大。又如招商積余于

2024年

10月

14日發布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進行股份回購，回購總金額不超過

1.56億元，占公司市值的比例達

1.3%。2024年

12月

10日，招商積余完成了首次回購，回購股份

90萬股，支付的總金額為

989萬元。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。上市物企顯著加大回購力度，不僅向市場傳遞了積極的信號，彰顯企業對未來發展的堅定信心，同時也反映出企業對于當前市場估值處于相對低位的預判，認為現在是回購股票的較好時機。更多研究掃碼關注物協換屆2024年

12月

24日，中國物業管理協會第六次會員代表大會勝利召開，大會選舉產生了第六屆理事會理事、監事會監事，王志宏當選會長。18年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。對比中國物協歷次換屆大會，不難發現以下三點變化：【免責聲明】其一，時代及行業背景發生轉變。經過

40余年的發展，物業管理行業規模持續擴容，截至

2023年末，從業人員多達

854萬人，營業收入接近

1.7萬億元。需要正視的是，行業發展周期依舊較短，各項規范制度正在加緊完善過程中，為此社會輿論對行業存在一定的誤解，這既是行業發展尚不成熟的表現，也是行業未來進步的重要動力。本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其二，當選理事單位主體更為多元。克而瑞作為物業管理行業唯一的研究機構，與

50余家省市行業協會、主管部門和近

90家物業公司成功當選第六屆常務理事單位，克而瑞副總裁張兆娟當選常務理事。這既是政府主管部門、行業協會對克而瑞的褒獎，更是一份沉甸甸的責任，克而瑞將繼續秉持專業研究精神，助力企業提升服務力，為行業的高質量發展貢獻一份力量！更多研究掃碼關注其三，迎合時代及行業使命，制定未來

5年新的發展規劃。《中國物業管理協會發展規劃(2025—2029)》清晰勾勒出中國物協未來

5年的發展規劃：其一，聚焦“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設、健全社會治理體系，推進物業管理行業高質量發展。其二，以行業高質量發展為宗旨，制定中國物協新的發展目標，包括推動物業管理融入基層社會治理，提升人民群眾居住福祉，發揮物業管理的專業價值等。其三，重點任務將“增強服務性”放到首位，即服務國家、服務社會、服務群眾和服務行業，并量化重點任務，如每年發布不少于

30項團體標準等。與此同時，蘇州市物協、深圳市物協、河南省物協等成功完成換屆。19年報解讀2024年

1月

26日，蘇州市物業管理協會完成換屆，陳留杭當選新一屆會長。2024年

1月

31日，深圳市物業管理行業協會成功換屆，陳耀忠當選新一屆會長。2024年

6月

6日，河南省物業管理協會召開換屆會議，王研博當選為會長。物協成功換屆標志著物業管理行業已站在新的起點，毫無疑問未來行業發展前景依舊美好，物企將積極踐行高質量發展戰略，不僅追求規模擴張，而且更加注重服務質量和效率的提升。時代召喚優秀的企業，希望各家企業能夠抓住機遇，在實現自身高質量發展的過程中，為居民幸福生活和社會和諧穩定作出更大的貢獻。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注20年報解讀■2024年中國物業服務企業管理規模榜

TOP100|年度盤點②2024年已經過去，過去一年的物業行業呈現多樣的發展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業人一起推進行業更好向前發展。本期為“管理規模

”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注21年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注22年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注23年報解讀【榜單解讀】行業集中度持續提升TOP10門檻提升

11.7%克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。1、TOP10門檻從

3.4億平方米提升至

3.8億平方米，同比提升

11.7%克而瑞物管

CPIC監測數據顯示，2024年有

6家上榜企業在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以

10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務以

10.5億平方米的在管面積次之，保利物業以

7.9億平方米的在管面積居第三。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。數據顯示，2024年

TOP10企業在管面積門檻值達

3.8億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達

1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達

7190萬平方米。與

2023年相比，TOP10門檻提升

3981萬方，增幅為

11.7%；TOP30門檻更多研究掃碼關注提升

864萬方，增幅為

8.2%；TOP50門檻提升

1206萬方，增幅達

20.2%；TOP100門檻提升

556萬方，增幅達

18.6%。隨著頭部物企在管規模基數的擴大，TOP10門檻增幅進一步放緩。2024年，共有

7家上榜企業合約面積突破

5億平方米。其中，碧桂園服24年報解讀務以

16.4億平方米的合約面積榮登榜首，萬物云以

12.9億平方米的合約面積次之，保利物業以

9.8億平方米的面積居第三。數據顯示，TOP10企業合約面積門檻值達

4.2億平方米，TOP30合約面積門檻值達

1.3億平方米，TOP50合約面積的門檻值達

8330萬平方米,TOP100合約面積的門檻值達

4280萬平方米。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、頭部效應凸顯，梯隊差距持續擴大2024年，物業行業持續向高質量方向邁進。TOP10企業更加聚焦高質量項目，新增合約面積為

2320萬平方米，這些企業在規模效應、資源優勢、品牌影響力等方面依保持著領先地位。頭部企業與其他梯隊之間的差距進一步擴大。2024年

TOP10企業新增合約面積均值為

T0P11-30企業的

2.4倍。更多研究掃碼關注25年報解讀規模增長持續放緩區域深耕加速前行1、新增合約面積下降

12.8%，合約在管比降至

1.282024年行業規模增長繼續放緩，但頭部物企直拓規模依然較大，其中中海物業全年新增合約面積最高，達到

9000萬平方米，萬物云以

8098萬克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。平方米的新增合約面積次之，招商積余以

6760萬平方米的面積居第三。整體行業來看，百強物企平均新增合約面積為

1481萬平方米，較

2023年下滑

12.8%。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注2024年，百強物業管理企業的合約在管面積比均值下降至

1.28，相較于

2023年的

1.32繼續呈現下滑趨勢。這一變化反映出企業在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當前的企業規模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。26年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。2、區域深耕戰略更進一步，持續退出低效項目【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。隨著物業管理行業的逐漸成熟，管理面積的增速進一步放緩，行業發展重心轉向“質重于量”。企業擴張策略從單純的規模優先轉變為效益優先，區域聚焦和城市深耕已成為行業共識。越來越多的企業開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。例如，萬物云早在

2020年就提出了將“蝶城”戰略作為未來十年的核心發展方向。截至

2024年上半年，萬物云的蝶城數量已增長至

642個。中海物業則設定了在當地市場實現規模排名前三的目標，積極拓展市場份額。世茂服務明確了

19個重點深耕城市。融創服務聚焦于高濃度的優勢城市布局，2024年上半年，其核心城市項目密度提升至平均每城市

30個項目。更多研究掃碼關注在過往規模導向的發展模式下，企業收購了大量低盈利甚至虧損的項27年報解讀目。隨著利潤空間的壓縮，企業對項目的運營效率和盈利能力提出了更高的要求。因此，企業對于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區域且管理難度較大的項目正在持續退出。以金科服務為例，2024年上半年累計退出的在管面積接近

3000萬平方米。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。關聯交易成收并購主力“副業”股權出售頻現更多研究掃碼關注1、交易金額提升

7.8%，關聯交易占比超

8成2024年，物業管理企業的規模增長訴求降至低點，收并購活動的數量和金額仍處于低位。全年上市物企共披露了

32起收購事項，累計交易金額為

36.37億元，較上一年提升

7.8%。值得注意的是，關聯交易在這一年成為收并購市場的主導力量。萬物云、世茂服務、德信服務、宋都服務等

11家企業發起了

22起關聯方資產收購，累計耗資

30.16億元，占全年總交易金額的比例高達

82.9%。28年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。2、聚焦主業，企業“副業”股權出售頻現【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。值得注意的是，過去幾年物業管理企業為了滿足旺盛的業績增長訴求，收并購活動不僅限于常規業態的物業管理項目，還涉足城市服務、社區增值等多元化領域。然而，隨著經營環境的日益嚴峻，企業逐漸回歸主業，重新評估其投資組合，并開始剝離非核心資產。例如，碧桂園服務年內兩次出售資產，清倉了珠海萬達股權。公司表示，此舉旨在戰略聚焦和收縮財務性投資規模，按計劃退出部分投資以回籠資金，集中資源于核心業務的發展。同樣，世茂服務也將此前收購的環衛業務標的金沙田科技“退回”，主要原因是該企業應收賬款增加、現金流壓力增大，且收入增長及市場拓展未達預期。更多研究掃碼關注此外，綠城服務于

2019年收購的教育公司

MAG的部分股份也被出售，交易價格為

1620萬澳元，完成后綠城服務在

MAG的持股比例將從

53.9%降至

35%。綠城服務強調，未來將重新聚焦物業服務與社區生活的主航道，確保現金流和盈利的穩健增長。這些舉措反映了物業管理企業在當前經濟環境下更加審慎的投資態度，以及對核心業務的重新重視，旨在優化資源配置，提升運營效率，確保長期穩定發展。29年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。直拓市場競爭惡化【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。單項目中標金額最高降幅

25%1、價格成為招標首要考量因素，7成企業低價中標隨著經濟環境的演變和多種因素的持續作用，企業面臨的成本壓力未見減輕。相較于

2023年，在當前的企業招標過程中，價格因素的重要性顯著提升，已超越其他考量因素躍居首位。在面對宏觀經濟挑戰的過程中，甲方對成本控制和經濟效益的關注度進一步增強，企業正通過更優的價格策略來優化資源配置，實現降本增效的目標。更多研究掃碼關注資料來源：企業訪談、克而瑞物管整理根據調研結果顯示，有

12%的企業將價格權重設定在

70%以上，而

58%的企業則將這一比例控制在

50%-70%之間。若將價格權重占比超過

50%的情況定義為“低價優先”的決策模式，則采用此類模式進行招標的企業比例高達

70%。30年報解讀這一趨勢表明，面對持續的經濟壓力和成本考量，越來越多的企業傾向于選擇更具價格競爭力的供應商，以實現成本效益的最大化。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、單項目中標金額普遍下降，交通樞紐領跌

25%從不同業態中標金額來看，各類業態單項目的中標金額呈現出不同程度的下滑趨勢。在政府預算縮減的大背景下，交通樞紐、城服的業務補貼降低，年內交通樞紐單項目中標金額下降至

403萬元/個，降幅達

25%，成為所有業態中跌幅最大的業務。值得注意的是，產業園是唯一一個單項目中標金額上漲的業態。然而，調研顯示，這一增長背后反映了甲方策略的轉變，企業正從過去的分包模式轉向整包模式。這種轉變旨在增強招標過程中的談判地位，并通過整合項目來降低成本。更多研究掃碼關注31年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。規模導向漸行漸遠優勢區域競爭將更加激烈2024年，物業企業在業務拓展方面遭遇了多重挑戰。一方面，來自甲方的壓力持續傳導至物業行業，對企業的盈利能力和發展空間造成了顯著影響。在新項目拓展過程中，如何優化成本組合以滿足甲方需求，成為物業企業亟待解決的關鍵問題。另一方面，隨著城市服務和綜合設施管理（IFM）等新興業務的興起，物業企業正逐步擺脫傳統的按建筑面積收費模式。更多研究掃碼關注在此背景下，以往以規模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺。越來越多的企業開始將重心轉向服務質量的提升和客戶滿意度的增強。這種戰略轉型不僅有助于提高市場競爭力，也促使企業在選擇合作項目時更加注重優質資產和高潛力區域，力求實現精準布局和資源優化配置。但隨著越來越多的企業的加入，優勢區域和優質客戶的爭奪已進入白熱化階段。為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，物業企業紛紛加大對核心市場的投入力度，致力于提供定制化、專業化及高效的服務，以此吸引32年報解讀并保留高端客戶群體。未來，隨著更多企業加入這一競爭行列，優勢區域和優質客戶的爭奪預計將進一步加劇，推動行業向更高層次的服務質量邁進。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注33年報解讀■市場盤點：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點③2024年已經過去，過去一年的物業行業呈現多樣的發展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業人一起推進行業更好向前發展。本期為“市場

”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。住宅：市場承壓明顯房屋老齡化加劇服務挑戰1、4城百余個項目降價，降幅

20%-30%更多研究掃碼關注2024年，重慶、銀川、青島和武漢

4城再公示物業費標準，引發降價輿情。部分業主質疑所在小區物業費顯著高于政府指導價，且過高的物業費與實際享受到的服務質量嚴重脫節，要求物企對照政府規定的物業服務標準，詳細公示超等級物業服務方案或者下調物業費。部分業主更是希望更換物業公司，以便降低物業費。青島嚴令超出政府指導價的住宅小區限期調整物業費。2024年

5月

31日，青島城陽區住建局印發《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業服務區域收費面積相應調整基準價格上浮幅度。10月

22日，青島西海岸新區市場監督管理局等

3部門聯合印發《關于嚴格執行青島市普通住宅前期物業服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求

70家超出政府指導34年報解讀價的小區物業公司限期調整收費并退費。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。據公開資料顯示，2024年上述

4城百余個項目實現了物業費的下調，降幅在

20%-30%之間。其中，武漢已有

30余個住宅小區降低物業費，平均降價幅度多達

24%。多數降價小區通過業主與物業公司友好協商達成的，物業公司承諾降低物業費，但不降低物業服務標準。部分降價小區則是借助更換物業公司的方式，達成降低物業費的訴求。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注數據來源：公開資料、克而瑞物管整理2、物業換手率升至

3.3%據克而瑞物管調研統計顯示，2021-2024年，住宅物業換手率由

1.7%持續提升至

3.3%，凈增長

1.6個百分點，意味著每年約有

2萬個住宅小區更換物業公司。35年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。多城換手率呈持續上升的趨勢。典型如上海，2021年以來更換物業的小區數量顯著增加，2023年共有

212個小區更換了物業公司，2024年前

9月已有

174個小區完成了物業更換，按照這一趨勢，預計全年更換物業的小區數量將再創新高。更多研究掃碼關注大型社區換手率同樣上升。2024年，全國多個大型社區更換物業公司，源于大型社區在服務過程中面臨著諸多問題，這些問題的解決涉及政府、社區、企業、居民等多方主體，協調難度大，解決起來非常困難。但在問題發生后，業主潛意識認定物業為第一責任人，尤其是在行業負面輿情不斷發酵的大環境下，物業責任更是被無限放大。分析住宅物業換手率提升的動因，不乏以下兩方面因素：36年報解讀其一，很多城市業委會或物管會成立率提升。早在

2020年

5月，《北京市物業管理條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建物管會。截至

2024年

7月，北京已組建物管會

5100余個，業委會或物管會組建率高達

97%。針對業委會組建率較低的現狀，2024年不少城市重新修訂《物業管理條例》，通過組建物管會來補位業委會，如《濟寧市物業管理條例》創新性設立了物管會制度。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注其二，物企與業主更換意愿提升。一方面，物企主動退出部分低質項目，2024年上半年，金科服務退出低質效、低收繳率、負貢獻的項目，終止在管面積約

2990萬平方米；世茂服務同樣主動退出部分利潤率較低、發展潛力較小的項目，終止在管面積

1750萬平方米。另一方面，物業費降價輿情持續發酵，部分業主通過更換物業公司，以便達成降低物業37年報解讀費的目標。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】3、房屋老齡化趨勢下，物業管理困境更為凸顯本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規模等多方面因素，截至

2024年，全國房齡達到

20年以上的住宅項目占比約

43%，預計到

2030年這一比例將提升至

60%，意味著未來

6年內老項目占比將激增

17%，說明房屋老齡化問題愈加嚴峻。房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區交付年限不斷延長，維修成本大幅增長。以建筑面積

10萬平方米的住宅小區（10棟高層）測算，在交付后

5年內，維修項目較少、費用較低，且在質保期內的維修費用均由開發商承擔，業主僅需承擔質保期外的部分維修費用；在交付后的第

5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預估年均維修費用約

10萬元；在交付后的第

16-20年，通常需要集中修繕管網及消防設施設備，分樓棟計算各類設施設備的數量、采購成本、安裝費用，預估年均維修費用約

35萬元；在交付后的第

21-25年，通常需要更換電梯，假設每棟樓更換

2部電梯，每部電梯成本

15-20萬元，預估年均維修費用在

60-80萬元之間。更多研究掃碼關注值得一提的是，上述預估的維修費用僅是一個參考值，實際維修費用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導致不同住宅小區實際維修費用存在較大差異。38年報解讀另一方面，老舊小區維修資金近乎枯竭，續籌及使用困難。值得擔憂的是，老舊小區普遍面臨維修資金短缺的問題，以上海為例，20世紀

90年代建成的住宅小區中，維修資金已經見底或者接近枯竭的項目占比達克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。到

70%以上。原則上，業主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的

30%，便要啟動維修資金續籌程序，但由于業主的對抗情緒，實際續籌難度較大。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注維修資金使用門檻較高。動用維修資金原則上須由專有部分面積及人數占比

2/3以上的業主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數雙過半的業主同意。而在實際表決過程中，很多業主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會出現諸多的意見分歧，如一樓業主反對安裝、維修電梯，非頂樓業主不同意維修屋頂等，短期內較難達成統一意見，共同導致維修資金使用困難。面對不斷上漲的維修成本，如何有效地續籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。房屋老齡化還將加劇物業管理困境，主要涉及以下兩方面內容：39年報解讀其一，老舊小區通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設施設備老化等問題，一旦遇到極端災害天氣，事故風險隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發社區安全事故，物企需要提前升級一系列的安全管控措施，為此需要增加相應的運營成本投入。其二，社區設施設備老化引發事故率提升，給業主生活帶來困擾，拉升業主的不滿情緒，表現于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時，物業費收繳率或將同步下滑，物企經營也將陷入困境。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。非住

B端：甲方壓力傳導未來或成“紅海”競爭1、商寫園租金下滑，空置率持續攀升受限于實體經濟萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續下滑。以一線城市為例，2024年購物中心首層平均租金同比跌幅皆超

15%，甲級辦公樓平均租金同比跌幅都在

10%附近。更多研究掃碼關注甲級辦公樓空置率持續上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級辦公空置率都在

20%左右，較

2023年均有不同程度的增長，深圳空置率提升

2.4個百分點至

29.1%。40年報解讀克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。產業園不僅租金下行，而且空置率持續上升。2024年，工業廠房租金同比下降

16.2%，空置率升至

19.8%，同比提升

2.6個百分點；研發辦公樓租金同比下降

33%，空置率高達

30.1%，同比提升

6.5個百分點。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。2、甲方壓力傳導，市場漸入“紅海”競爭更多研究掃碼關注而在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經營壓力逐漸傳導至物企，主要涉及以下兩方面內容：其一，甲方要求增多、變嚴。首先，邀標書細化，以某文體中心餐飲服務為例，邀標書具體細化到服務人員要求、飯菜出品時間、質檢等。其次，建立

COE團隊監管供應商，如華為行政專業

COE能力中心建立專業標準、基線、制度和流程。其二，低價中標現象明顯增多。部分項目中標價格明顯低于合理的成本線，給未來服務履約埋下隱患。那些低價中標的物企難以長期承受虧損狀態，實際服務過程中難免會降配人員，降低服務質量，致使滿意度下降、投訴量上升。隨著物業矛盾加劇，疊加低價虧損局面難以緩解，最41年報解讀終低價中標的物企大概率將提前退場。非住

G端：學校、醫院分化加劇公建物業整體賬期拉長1、學校、醫院分化加劇，優質項目陷爭奪戰克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。學校、醫院市場分化加劇，優質項目競爭激烈。數據顯示，2023年雙一流高校數量占比低至

6%，但雙一流高校預算則是其他普通高校的

6.2倍；2023年三級醫院數量占比約

10%，預算占比卻達到了

30%。受此影響，物企投拓將重點聚焦雙一流高校、三級醫院這類優質項目，致使競爭愈加激烈。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。更多研究掃碼關注2、公建物業賬期拉長公建物業市場壓力持續加碼，主要涉及以下兩方面內容：其一，政府采購金額下降

8%，低價中標漸成主流。2020-2023年，政府42年報解讀采購金額由

3.7萬億元緩步下滑至

3.4萬億元，累計降幅達

8%。一方面，為了控制政府采購成本，更多公建物業項目鼓勵低價中標。另一方面，部分物企積極打造標桿項目，采用較激進的價格策略，甚至以犧牲利潤為代價，進一步加劇了公建物業低價競爭的局面。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。其二，公建物業賬期拉長，回款難成挑戰。公建物業賬期由

2023年的

3個月拉長至

2024年的

10個月，明顯高于

6個月的警戒線。回款難已然成為公建物業面臨的最大挑戰，隨著回款周期的延長，導致物企資金周轉壓力加大，一定程度上影響企業的日常運營和新項目的拓展。更多研究掃碼關注3、政府債務壓力大，短時間難以改善考慮到政府顯性及隱性債務壓力依舊較大，短時間公建物業回款難題較難改善。43年報解讀一方面，顯性債務壓力大。2017-2023年，地方政府債務規模快速攀升，負債率由

19.8%持續提升至

32.3%，凈增長

12.5個百分點，反映地方政府顯性債務壓力不斷加大。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。另一方面，隱性債務化解需至

2028年。2024年

11月，財政部發布重磅政策，從

2024年開始將直接安排

10萬億元用于化解地方債務，意味著2028年之前地方需要消化的隱性債務總額將從

14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元，年均化債金額則將從

2.86萬億元降至

4600億元。更多研究掃碼關注綜上所述，C端、B端和

G端市場壓力不斷加劇，住宅物業費降價、換手率上升，房屋老齡化進一步激化物業矛盾；商寫園租金下滑、空置率上升，甲方經營壓力向物業傳導，低價中標現象持續增多；學校、醫院優質項目競爭愈加激烈，公建物業低價中標漸成趨勢，且賬期拉長。44年報解讀■資本盤點：低位盤整延續，物企有“進”有“退”|年度盤點④2024年已經過去，過去一年的物業行業呈現多樣的發展特征，有前進有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力于打造中國物業行業第一專業影響力。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結過去、觀照未來，與全國物業人一起推進行業更好向前發展。本期為“資本

”篇。【免責聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物管認為可靠，但克而瑞物管不對其準確性、可靠性做出任何保證，報告內容僅作參考，所涉內容不構成任何投資意向建議。使用該報告者不應以報告內容取代其獨立判斷，克而瑞物管不對因使用該報告內容而引致的損失承擔任何責任。港股政策轉向寬松上市平均用時縮短至

307天1、港股政策基調轉向寬松，支持企業赴港上市2024年

4月，中國證監會發布

5項資本市場對港合作措施，明確提出支持符合條件的內地行業龍頭企業赴香港上市。2024年

12月，香港聯交所發布《建議優化首次公開招股市場定價及公開市場規定》的咨詢文件，旨在增加對潛在發行人的吸引力。更多研究掃碼關注2、上市平均用時縮短至

307天，國資上市依然積極隨著港交所政策環境的轉變，物業上市平均用時大幅下降。相較于

2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，上市平均用時達

661天，2024年泓盈城市服務、經發物業兩家物企上市平均用時縮短至

307天，這一水45年報解讀平與

2022年

294天基本持平。克而瑞物管為易居中國旗下大物業領域專業研究平臺，致力