文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

XXX文旅康養小鎮建設項目

可

行

性

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VT

究

報

告

XXX文旅康養小鎮旅游開發有限公司

XXX年XXX月

文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

目錄

第一章項目總論......................................................1

（二）研究內容..........................................................1

二、項目建設必要性與意義...............................................2

（一）相關法律.........................................................3

（二）有關規范、規程及標準.............................................4

第二章項目宏觀背景分析.............................................7

一、城鎮旅游發展背景...................................................7

一、市場需求調查......................................................11

（二）xxx旅游市場......................................................13

二、市場供給調查......................................................15

第四章項目建設可行性..............................................18

一、交通區位條件分析..................................................18

2、客戶群定位.........................................................22

3、特色文化定位.......................................................22

4、功能定位...........................................................22

5、檔次定位...........................................................22

（一）影視文化產業園..................................................23

（-）傳統文化產業園..................................................23

（三）科技創新產業園..................................................23

（四）互聯網產業園....................................................24

（五）養老養生產業園..................................................24

（六）綜合服務配套項目................................................24

（七）戶外休閑娛樂項目................................................25

三、配套施設建設......................................................25

表5-1旅游相關標識牌設置情況.........................................26

2、供熱設施...........................................................27

（三）信息咨詢服務設施................................................27

（四）環境治理和保護..................................................28

1、河道疏浚和堤壩加固.................................................28

2、污水處理工程.......................................................28

（五）其他設施1、旅游廁所............................................29

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2、安全保障措施.......................................................29

3、環衛設施建設.......................................................29

4、郵電通訊建設項目...................................................30

5、景觀綠化............................................................30

第六章環境保護一、設計依據、原則及目標...........................30

二、環境現狀及環境影響因素分析........................................32

（一）施工期間污染處理措施............................................35

（三）環境監督管理....................................................37

第七章節能節水和消防..............................................38

二、消防工程..........................................................40

（三）防震............................................................42

（四）防洪............................................................42

第八章項目組織管理與實施進度計劃.................................43

二、項目工程設計管理..................................................43

2、工程設計管理的意義.................................................43

（二）工程設計招投標..................................................43

（三）工程設計外部協作條件管理........................................44

圖8T建設工程招投標工作流程圖四、建設項目合同與管理...............46

圖8-2建設工程施工合同審批流程圖.....................................47

1、合同管理的主要任務.................................................48

2、合同管理的主要措施.................................................49

（一）建設項目質量管理的八項原則1、以顧客為關注焦點.................51

5、管理的系統方法.....................................................53

5、持續改進...........................................................53

6、基于事實的決策方法.................................................54

第九章投資估算及資金籌措一、投資估算.............................55

二、項目資金籌措方案..................................................57

（二）籌措資金........................................................58

（三）招商引資........................................................58

（四）爭取優惠信貸....................................................58

（五）資本化經營......................................................58

第十章項目社會和生態效益分析一、經濟效益.......................60

（一）促進當地國民經濟和相關產業的發展................................60

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（二）增加就業機會，緩解就業壓力......................................61

（三）提高當地居民素質，促進社會文明發展..............................62

三、生態效益分析......................................................62

（二）有利于提高人們的環境保護意識....................................63

第十一章項目風險分析..............................................64

一、政策風險..........................................................64

三、財務風險..........................................................65

四、社會風險..........................................................GG

五、經營風險分析......................................................67

第十二章結論與建議................................................68

二、問題和建議........................................................70

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第一章項目總論

一、項目基本背景

（一）項目概況

XXX文旅康養小鎮項目規劃區域是XXX鎮全域外加XXX鎮到縣城段

（乾佑河），.....將建設影視文化產業園、傳統文化產業園、科技

創新產業園、互聯網產業園、養老養生產業園。

根據《XXX文旅康養小鎮開發建設經營協議書》第三條、第四條約定

,“項目開發范圍：XXX省XXX市XXX鎮全域，外加XXX至縣城之間主河

道兩岸（乾佑河），開發方式：XXX市人民政府特許授權項目公司開發

建設經營，經營模式：規劃設計、建設運營"（BOO模式）。

（二）研究內容

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按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究

的內容主要包括：項目背景分析；項目建設的必要性；項目建設的依

據；項目建設條件分析；文化旅游、養老養生、科技創新市場現狀及

預測分析；項目建設的內容和規模；投資估算及資金籌措；項目建設

進度安排；項目組織運作；項目的國民經濟效益分析；項目的社會效

益分析；項目的生態效益分析及評價。

二、項目建設必要性與意義

XXX文旅康養小鎮項目的建設是生態環境資源綜合開發和利用的

需要，是文化旅游景區發展、養老養生社會需求、科技創新發展到一

定水平的必然趨勢。小鎮的建設直接帶動當地人文氛圍的活躍，帶動

旅游地產、養老養生地產經濟的發展，帶動科技創新、傳統文化的發展

,對于地方旅游與經濟發展有重要意義。

一是能進一步提升XXX文旅康養小鎮生態旅游區的核心吸引力，為

壯大商洛市市域旅游提供強有力的支撐，XXX文旅康養小鎮項目以生

態文化旅居、養老養生文化為主題，森林生態環境為特色的，將后現

代主義與自然主義從風格上融合，是以商務會務、體育休閑、文化旅

居、養老養生、科技創新五大功能于一體的綜合性文化旅游、養老養生

項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能

為西安市城郊的重要文化旅居、休閑度假、養老養生、會務商務、科

技創新基地。

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二是加快小城鎮建設，促進新型城鎮更快轉向特色與專業城鎮和

現代化城鎮意義重大，該項目的開發要擺脫單純景點建設的套路，將

區域所有資源納入文化旅游資源體系，構建文化特色旅游區域，形成

對不同消費群體的吸弓:，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成

文化旅游、養老養生、科技創新深層次開發，突出以旅游帶動主導產

業的優勢產業，強化房產、休閑、農業、旅居等各行業在產業鏈中的

連帶關系，從而強力推動村鎮的城市化進程。

三是能迅速集聚人氣，實現城鎮的中心化和整體土地價值的升

值，將景區開發深化為區域發展的策劃思路對于處在城鄉結合部的旅

游區也具有一定的啟發作用。城鄉結合部的開發區既有鄉村的自然環

境，又有城市的生活便利，如果借區域旅游開發進行新鎮完善功能的

建設，利用城市擴張的大環境，迅速打通產業鏈，打造有特色的文化

旅居新鎮。

三、研究工作依據本項目可行性研究編制依據以下法律、法規

及標準等進行編制：

（一）相關法律

中華人民共和國頒布的《中華人民共和國城市規劃法》、《中華

人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共

和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風景名勝

區管理暫行條例》等有關法律、法規。

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(二)有關規范、規程及標準

1、《中華人民共和國國家標準?旅游規劃通則

(GB/Txxxxl-xxxx)》；

2、《旅游區(點)質量等級的劃分與評定(GB/Txxxx5—xxxx)》；

3、《旅游資源分類、調查與評定(GB/xxxx2—xxxx)》；

4、《風景名勝區規劃規范(GBxxxx8-xxxx)》。

5、國家林業局辦公室關于開展文旅康養小鎮建設試點工作的通知(

辦場字xxxx.110號)

6、國家發改委關于西部大開發十三五發展規劃重點工程的通知。

(三)相關規劃、計劃7、xxx省“十三五”文化和旅游融合發展

規劃

8、xxx省人民政府辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務

質量的實施意見

9、xxx省秦嶺保護條例

10、《xxx市旅游總體規劃》.

11、XXX市人民政府與XXX集團有限公司XXKX年9

月8日簽訂的《XXX文旅康養小鎮開發建設運營協議書》。

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（四）其他相關材料1、《XXX市志》

2、XXX市文史資料

3、實地踏勘與座談資料

4、網絡及其它公共渠道資利

四、研究工作結論

在生態效益方面，XXX市XXX文旅康養小鎮的文化旅游、養老養生

開發對豐富區域文化旅游形式、發展養老養生、植被恢復與保護、傳

統文化發掘與保護等方面都有較好效果，XXX文旅康養小鎮將促進現有

產業結構的調整，改變傳統生產生活方式，保護生物多樣性及生活條

件，實現生態平衡。XXX文旅康養小鎮規劃建設過程充分考慮了生態恢

復和生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。

在社會效益方面，對游客，居民，社會，政府，投資企業都將產

生良好的社會效益。文化旅游、養老養生、科技創新、互聯網、影視

基地項目開發的直接社會效益是將會增加當地居民就業機會，提高群

眾生活質量和水平、有利于區域文化旅游品牌形象的打造。XXX森林

小鎮建設可提高XXX市知名度，加快產業結構調整，促進區域經濟發

展，擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水

平。

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在經濟效益方面，規劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較

強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。

通過對生態效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟

效益、生態效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代

利在千秋的舉措。

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第二章項目宏觀背景分析

在對當前的宏觀背景、文化旅游業發展趨勢和政策背景進行簡介

基礎之上，主要對城鎮文化旅游背景、社會經濟背景以及文化旅游業

發展背景等方面進行重點分析。

一、城鎮旅游發展背景

旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。旅游

與小城鎮協調發展不僅有利于當前國民經濟增長，同時也為實現城鎮

化健康發展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批

旅游城鎮，如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南

古鎮周莊，有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城，以及分別以

歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態旅游、休閑度假等

為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣，利用主題特色，形

成了旅游競爭優勢使其脫穎而出，成為我國旅游業的新星。

在生態文化旅游產業不斷壯大和文化旅游目的地功能不斷增強

的今天，文旅康養小鎮的發展也向一定的主題化發展，綜觀中外的知

名小城鎮，都具有一定的主題特色。上海市重點發展的“一城九鎮”

是借鑒國外特色風貌城市建設的經驗，把每個鎮的風貌都以歐美發展

國家風貌為特色主題來打造。如浦江鎮將被建成為具有意大利為特色

主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗

暉谷

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則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮、法國的楓丹白露則是以皇

家歷史建筑、大型原生態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩

意的主題小鎮。以及其他歐美知名小鎮都以自然、音樂、藝術、運動

等為主題的城鎮。

堅持創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，落實“培育新

動能、構筑新高地、激發新活力、共建新生活、彰顯新形象”的“五新

”戰略任務，發揮XXX絲綢之路新起點優勢，積極融入“一帶一路”國家

發展戰略，以文強旅、以旅興文，推動資源聚合、區域整合、項目結合

、產業融合。以核心景區、重大項目、重點村鎮、優秀作品為載體，加

快形成融合發展新舉措、新機制、新業態、新模式。順應大眾旅游新趨

勢，創建全域旅游示范省，凸顯中華文明精神標識，堅定中華民族文

化自信。

小結：隨著文化旅游業由觀光型向旅居型的過渡，生態觀光、文

化體驗等傳統旅游形式與現代休閑娛樂相結合，使城鎮旅游煥發新的

活力，這類文化旅游產品具有很大的市場需求和開發潛力。

二、區域社會經濟背景

《XXX省“十三五”文化和旅游融合發展規劃》，秦嶺國家公園：以

秦嶺地區現有省級以上自然保護區、森林公園、風景名勝區、

地質公園、文化自然遺產、國家濕地公園為基礎統一規劃。推動大熊

貓國家公園體制試點工作，加快秦嶺片區建設。將秦嶺國家公園建設

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成為我國生物種類重要保護地和著名的生物多樣性的基因庫，成為壯

美自然景觀、良好生態環境和豐富歷史文化的薈萃地，成為人與自然

和諧相處、區域協調發展和經濟社會全面進步示范區。

在《關中一天水經濟區開發建設規劃》城鎮化戰略中指出，要完

善城市功能，引導人口向小城鎮經濟帶聚集，向衛星城地帶延伸將是

城市發展的總體趨向。根據《XXX市城市總體規劃》，從城市結構調整

和城市發展走向來看，XXX文旅康養小鎮文化旅游綜合開發項目所在區

域是城市向新區拓展的重要地段，是承接西安市文化旅居、養老養生、

科技創新、體育休閑產業帶和區域拓展的戰略要地，承接城市的總體

發展方向。土地整合開發是XXX市地區經濟發展的必然趨勢。XXX森林

小鎮的建設，將集文化旅居、養老養生、科技創新、體育休閑、互聯

網產業于一體化的新興經濟帶。XXX文旅康養小鎮作為西安市的后花

園，在為西安市居民提供休閑旅居、養老養生、科技創新基地，在區

域旅居資源整合中起到重要的作用。

XXX文旅康養小鎮生態旅游產業經濟結構充分發揮了XXX鎮的資源

優勢，小鎮經濟實力顯著增強，在商洛市旅游業中名列前茅。

小結：XXX文旅康養小鎮開發項目，充分整合文化旅居、養老養

生、觀光農業及城鎮建設等用地類型，充分利用荒地、河灘地等地

價格、低產業密度用地，建設新型生態旅居小鎮，開發生態文化旅

居項目，發展生態旅居、養生養老及相關產業，倡導環保理念，發展

循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。

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三、區域文化旅居發展背景

XXX文旅康養小鎮是以森林生態為骨干的文化旅居資源豐富、特色

鮮明，但由于產品開發滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資

源優勢尚未轉化為經濟優勢。據XXX市政府《柞寧旅游發展規劃》，為

了進一步發揮旅游業關聯帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、

容納就業多、發展速度快特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優

化、促進對外開放，加快全市經濟發展和經濟、社會、環境文化的協

調持續發展，將全力推進XXX市旅游業的開發發展，將XXX打造為“世界

森林休閑之都”。

XXX文旅康養小鎮是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有森林風

光和生物多樣化的特點。這里系秦嶺南麓，特殊的地質構造、茂密的

森林、廣袤的植物資源、河流、灘涂、坑塘、溝渠、農田構成了具有

特色的北國文旅康養小鎮自然景觀，內部設有學校、會議酒店、漫步

兩岸自然林帶、觀山樓遠距離觀山、觀山廊近距離觀山、采摘有機果

蔬、直升機上觀光、登山步道觀光、打獵、釣魚、科普教育等豐富多

彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、山地

探險、觀看表演、購買地方特色旅游紀念品、品嘗風味小吃等項目。

活動方式有乘車、乘機、騎馬等。

小結：項目區擁有良好的林地資源，如植被、鳥類棲息地、水系

等，瀕臨山地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰

近中心城區的區位優勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以山地養生、溫泉

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療養為賣點；生態旅居、養生養老為亮點，可以形成以養生養老及生

態文化旅居為主打，打造山地特色異域風情旅居度假國際品牌。

第三章市場可行性分析

本項目主要面對三大市場，一是“西咸”地區，主要是商務、休

閑和養老、旅游房地產等消費市場；二是北上廣深等大城市，主要是

周末休閑、會議培訓、休閑度假等消費市場；三是國際市場，主要是

休閑度假及度假房產等消費市場。

針對以上三大市場采取實地考察、座談、調查問卷、統計資料分

析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供紿兩個方面對市場進行

可行性研究。關于市場需求，對房地產、休閑娛樂、商業購物、公務

會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業購物等

調查；針對西安周邊地區，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議

等方面調查；針對京津唐地區，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等

調查。關于市場供給，對XXX文旅康養小鎮房地產、旅游及休閑娛樂

等方面，進行住房現狀、新開發房地產項目情況、旅游總體發展狀況

、主要旅游景區客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調查。

一、市場需求調查

（一）XXX市場1、潛在消

費能力調查

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近幾年數據統計表明，XXX省經濟保持較快的發展，城鎮和鄉村

居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。

XXX省XXXX年農村居民人均生活消費支出XXXX元，同比增長

8.9%,增幅同比回落0.8個百分點。消費支出除衣著支出同比下降外，

其他各項均呈增長態勢；其中居住支出增長最快，接近兩成。城鎮居

民人均生活消費支出XXXX元，同比增長4.1%。

xxxx年統計結果看：城鎮人口占比穩步提升。根據抽樣調查結

果測算，xxxx年末全省常住人口xxxx.62萬人，較上年增加19.75

萬人；其中城鎮人口xxxx.9萬人，占常住人口比重為55.34%,較2

015年提高1.42個百分點。

金融機構存貸款持續增加。xxxx年末，全省金融機構人民幣各項

貸款余額xxxxl.75億元，同比增長9.93%,較年初新增xxxx.14億

元。金融機構人民幣各項存款余額xxxx5.48億元，同比增長8.76%,

較年初新增xxxx.87億元。其中，新增住戶存款xxxx.69億元，占全

部新增存款的58.68%o

財政收支保持穩定。xxxx年，全省完成地方財政收入xxxx.93億

元，同比增長6.01%。其中，各項稅收xxxx.34億元，占地方財政收

入的65.67%；非稅收入629.6億元，占34.33%o全省財政支出xxxx.

57億元，比上年增長6.51%,其中民生支出xxxx.48億元，占財政支

出的81.89%。

2、養生養老房地產市場需求調查

文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

通過問卷調查的方式，在西安市市區，對XXXX名市民進行隨機

調查。對購買養生養老房的市場需求很大，尤其是對小面積的中低檔

住宅的需求；普通住宅平均價格預期為XXXX元/平方米；對高檔聯排

別墅式（四合院）養生養老地產需求也有一定市場。

3、休閑時間與及休閑方式調查

通過有關數據統計、隨機調查問卷、訪談等方式，對西安市地區

休閑娛樂消費方式進行調查、統計和分析。該地區主要的休閑娛樂場

所以酒吧、茶吧、歌罪廳和溫泉水療為主，人均消費30T50元，主

要集中在周末和節假日等。

（二）XXX旅游市場

（1）XXX市旅游需求市場調查XXX文旅康養小鎮與西安市長安區

相鄰近，同時在景觀環境上存在著

較大差異性。XXX文旅康養小鎮緊鄰西安市城市群及西北地區，以京

昆高速和西瑜高鐵等為主干的區域交通網絡發達，對旅游客源市場有

很大的吸引力。

統計，xxxx年，XXX全縣接待游客613萬人次，實現旅游綜合

收入32.82億元°旅游業增加值占本縣GDP的18.9%,.旅游業對本具

稅收的綜合帶動貢獻率占到12%,旅游業解決就業人數近2萬人，占

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全縣就業人數的41.23%。xxxx年上半年，全縣共接待游客378萬人

次，實現旅游綜合收入20.62億元。

根據各地數據資料統計，根據國內熱門目的地人均旅游花費排行

榜顯示，西安排名第8,人均消費xxxx元。xxx文旅康養小鎮生態良

好，歷史文化底蘊深厚，美食多，感覺行走在歷史與美食之間，消費適

中，是個文化旅游的好地方。

(2)、xxxx年上半年xxx省旅游經濟運行分析

xxxx年上半年，全省接待境內外游客XXXX2.88萬人次，同比增長

15.99%,完成年度目標任務的51.35%；旅游總收入xxxx.14億元，

同比增長28.30%,完成年度目標任務的51.50虬

國際旅游收入8.06億美元，同比增長16.96%,其中人均花費達

到553.42美元，比上年同期增加8.76美元，提高1.6BL接待國內

游客xxxx7.24萬人次，同比增長15.99%；國內旅游收入xxxx.65億

元，同比增長28.45隊

xxx省上半年接待國內旅游者xxxx7.24萬人次，同比增長

15.99%；其中國內過夜游客人數xxxx.44萬人次，增長34.09%,平

均停留天數為2.65天，增長0.09天；一日游游客xxxxl.80萬人次，

增長11.33%。國內旅游收入xxxx.65億元，同比增長28.45%。人均

天花費684.97元，同比增長14.20機國內過夜旅游收入xxxx.89億

元，增長42.51%,一日游旅游收入xxxx.76億元，增長15.98%。來

陜游客人均天花費的增長和停留時間的延長，進一步帶動全省旅游消

費快速增長。二是出游方式和目的更趨個性化、自主化、多元化，已

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

然形成全域旅游發展的新格局。上半年節假日較集中，為家庭、親朋

結伴出游提供了良好的條件。旅游抽樣調查結果顯示，出游方式中，

家庭或者親友結伴旅游占52.31%,個人旅行占36.21%,單位組織占

7.30%,旅行社組織占2.67%,其他方式占1.51%；從旅游目的看，休

閑度假所占比重比上年上升了10.10個百分點，觀光游覽所占比重比

上年下降了10.37個百分點。我省旅游發展從傳統觀光游覽逐步向休

閑度假游轉變，全域旅游發展的新格局正在形成和壯大，并進一步促

進全省旅游業的轉型升級。三是假日旅游持續火爆，供給側結構改革

持續發力。xxxx年上半年全省假日共接待游客xxxx.33萬人次，旅

游收入396.17億元，分別比上年同期增長15.43%和20.25%。

（2）房產需求調查

針對西安地區房地產市場，對西安地區主要城市，進行房地產市

場消費調查，由各地區xxxx年房地產市場調查數據分析，西安地區

主要城市平均20%居民在三年內有購養老養生房計劃，主要關注中小

戶型，面積在60-90之間，認可房價平均為xxxx-xxxxO元。具體數

據統計整理如下：

二、市場供給調查

（一）養老房地產市場中國養老地

產行業未來發展趨勢

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

1、市場競爭愈來愈激烈，社區型的老年住宅設計更注重細節

針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條

件的要求不盡相同，因此對老年住宅的設計因地制宜，采用不同

的開發模式。

綠地21城-孝賢坊屬于社區型的典型代表。作為一個尊老社

區，她和其他的度假社區、國際社區、商務社區等，共同組成了

綠地21城人文新鎮。選擇此類社區的客戶，可以是老兩口在此養

老，享受較好的環境和精神文化生活，還有必要的醫療設施；也

可以是老兩口住老年社區，小輩住在其他社區，兩代人平日各取

所需，相互照應又十分方便。社區內，有公寓、連排別墅、花園

洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。

2、注重以人為本的親情關懷，老年住宅中出現“親情住宅”

一些開發商正嘗試著從傳統情感與現代生活模式中探尋出

平衡點，構建以人為本的“親情住宅”.它將讓人們享受到一種溫情

的傳統與現代文明交織的完美生活。親情住宅正引導新的居住理

念，形成新的消費行為。

“親情社區”是一種以維系和增進家庭親情為主的、老年住宅和

普通住宅混合布置、充分體現“以人為本”理念的新型社區。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

3、將細分老年消費群體，針對國內中產階層、歸國華僑及異

國來華養老者建設國際性、開放性的老年公寓、老年聯排別墅和

老年康體中心等高端產品。

2、項目競爭力分析

從上面的數據統計結果可以得出，目前西安市的養老養生房地產

開發遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。本次“綠

色生態養老養生社區”的養老房產項目，以生態環保為理念，充分體

現生態的生活環境、生態的生活方式和生態的生活品位，迎合了未來

消費市場的趨勢。

（二）旅游市場2、項目競

爭力分析

西安市周邊由于地理環境局限，沒有比XXX更好的地方適合興

建文旅康養小鎮，所以，本項目沒有更強的競爭對手。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

第四章項目建設可行性

XXX文旅康養小鎮的外部環境，其良好的交通區位條件、地方政策

環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件

一、交通區位條件分析

該項目位于西安市南部，北與西安市隔上相連，南與XXX市接壤，

東臨商洛市，西接寧陜縣，位居旅游核心區。從大交通上看，XXX與西

安、重慶、商洛相通。高鐵與西安市重慶市相連，距西安國際機場80

公里，一小時車程，XKX文旅康養小鎮特色小鎮擁有良好的外部交通

環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相

通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。

小結：XXX作為XXX省重要交通站點，西安市城市群的南大門戶，

其公路、鐵路、和航空等對外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項

目開發的有力支撐，這為項目區旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發

展奠定了良好的區域交通基礎。

二、政策環境條件分析

本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優勢條件：從外

部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國

家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發展

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

的利好政策；其次，中央財政繼續加大對貧困地區的支持力度，有利

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

于XXX文旅康養小鎮旅游開發建設爭取更多的資金；第三，XXX作為國

家發改委西部旅游大開發重點工程，國家系列戰略措施的實施為XXX森

林小鎮鎮旅游開發，響應區域產業結構調整、區域經濟發展及基礎設

施建設提供了政策支持；第四，XXX省陜南經濟發展特殊政策構建，

為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。

在此宏觀背景條件下，商洛市委、市政府做出了《關于加快商洛

市旅游產業發展的決定》，以秦嶺生態資源為依托，充分發揮商洛旅

游資源優勢和區位優勢，努力打造“世界秦嶺伏閑之都”旅游精品，

把旅游業培育發展成為XXX市國民經濟的支柱產業，把XXX文旅康養小

鎮建設成為具有國際影響力的旅游目的地。

小結：當前國家宏觀調控政策、陜南發展戰略、資源型城市轉型

政策及XXX省秦嶺生態經濟帶建設的優惠支持政策，以及商洛市加快

旅游產業發展的決定及相關配套優惠措施為XXX文旅康養小鎮開發項

目的建設實施提供了外部政策條件。

三、自然環境條件分析

柞水縣為中國西北東線內陸地區，兼有南北氣候

帶的特征，北部屬暖溫帶，東南柞水縣部屬北亞熱帶，

整個縣域屬亞熱帶和溫暖帶兩個氣候的過渡地帶，植

被繁衍群落差異明顯。人常說，高一丈不一樣。六月

太陽曬半邊，即氣候影響植物帶垂直和平行分布特點

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

明顯。適宜多種類植物群，，原始種類保留與繁衍、

進化、生長，是有利于各種藥物生長的基地，自然形

成天然藥庫。全年日照I860.2小時，最冷平均氣溫

0.2℃,最熱平均氣溫23.6寸。極端最高氣溫37.1C,

最低一13.9℃,無霜期209天，年降水量742mm,最

大降水量1225.9mm（83年），最小降水量567.6mm

（76年），四季分明，溫暖濕潤，夏無酷暑，冬無嚴

寒，宜長、短日照和不同溫濕度條件下的植物發育生

長O

小結：項目建設地XXX鎮處于較好的自然和地質環境中，而且旅

游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質

環境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態環境破壞影響小。

第五章建設方案和內容

一、項目總體思路

1、總體創意

旅居、養老、養生設施+文化元素植入+互聯網（物聯網）智慧

系統+資本市場運作，依托XXX文旅康養小鎮獨特的森林生態資源和

優質的人居環境，打造以文化旅居度假、養老養生為目的，以生態

休閑醫養為賣點，以原生態生活環境為載體，以互聯網（物聯網）、

科技創新、文化旅游為產業支撐，以高品質生活為主題的綜合開發

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

項目。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

2、客戶群定位

旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，

而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結

果，確定項目地區的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。

其中，主要內容包括：

一一主力客戶群定位：XXX省本地高端醫養房地產消費市場，及

商務度假市場

一一亞客戶群定位：國內臨近省市旅游中高端休閑養身度假市

場

一一國際客戶定位：國外文化居士、華僑、華商中休閑養老養

生市場

3、特色文化定位

以旅居、養生文化為主題，森林生態環境為特色的，將后現代

主義與自然主義從風格上融合為特色的文旅康養小鎮。

4、功能定位

以商務、文旅、醫養、科創、居住五大功能于一體的綜合性

旅游開發項目。

5、檔次定位

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

國際化的高端生態頂級養生的文化旅居天堂。二、重點建設項

目

（一）影視文化產業園

選址；朱家灣村。規模：綜合設施占地約10公頃，總建筑

面積50萬平方米（一期），包括影視拍攝用房、演員、導演、

編劇等人員及其家屬居住用房暨世界民居博覽園項目（一期），

總投資50億元。定位：中國最大的影視文化產業基地。

（二）傳統文化產業園

選址：秦豐村終南山南麓。規模：綜合設施占地約10公頃，

總建筑面積30萬平方米，包括易經、儒釋道文化基地、五行堂、

居士林、宗教設施、旅居等設施住房，總投資20億元。定位：

中國最大的傳統文化產業基地。

（三）科技創新產業園

選址：乾佑鎮（xxx市城至xxx界之間）。規模：綜合設施占

地約10公頃，總建筑面積30萬平方米，包括辦公、研發、酒

店、培訓、學校、職工居住等設施住房，總投資30億元。定位：

培育XXXX個科技創新項目（引進XXXX家科技創新企業，地方不

夠時兼并其他工業農業園區）。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

（四）互聯網產業園

選址：XXX鎮駐地至乾佑鎮段。規模：綜合設施占地約20公

頃，總建筑面積100萬平方米（一期），包括共享農場、會員商

城、絲路旅居、資本市場（含絲路國際金融學院）、供熱項目、

學校等項目辦公大樓、員工住房、會議酒店（培訓中心）等設施

用房，總投資40億元。定位：陜南最大的互聯網產業基地。

（五）養老養生產業園

選址：龍潭溝村（平水叉以南）。規模：綜合設施占地約500

公頃，總建筑面積200萬邛方米，包括xxx共享醫院、養老養生

住房、田園綜合體，觀光農業、設施農業等設施用房，總投資59

億元。定位：中國最大的醫養產業基地（一期）。

仿生建筑融入后現代主義風格的第四代建筑設計方案。依托生態

環境、采用生態材料、追求生態理念，充分表現現代環保意識，創造

一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房，充分利用森

林、水岸，道路而建，每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低

密度，容積率在1.5—0.5之間。建筑應遵循整體風格統一，實現林在

房上、房在林下的設計目標，結構形式多樣的原則，各園區內需設計

景觀循環水系V

（六）綜合服務配套項目

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

旅游、養老地產服務對象主要是休閑度假、養老養生的客戶，所

以，這類項目不追求單元較大面積；優雅舒適的外部環境是不可少的

主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類

項目的重點。

一一森林養生餐廳

各產業園結合文旅康養小鎮特點，重點打造餐廳的生態環境，突

出森林景觀特點，根據中外養生文化對食物內容和進食方式進行特

色設計，充分體現生態養生的特點。其中餐式分為生態食品之味、綠

色芳香素食、森林養生藥膳等主題。可聘請當地及各地廚師研究自創

或借鑒中國古代藥膳、素食等。

（七）戶外休閑娛樂項目

1、小河垂釣：各產業園水系打造為生態休閑小漁港垂釣園，設

立小船游覽、垂釣服務等。

2、森林餐飲區：各產業園設計容納100人用餐的中等規模餐飲

設施，餐飲區正對河對岸的森林保護區，外圍搭建觀景平臺，可設置

望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它林地景觀。

三、配套施設建設

（一）交通基礎設施建設

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

為適應旅游開發和發展的需要，加強旅游公路、城鎮街道體系及

標識標牌等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的

重要措施。

根據《旅游區（點）質量等級的劃分與評定》（GB/Txxxx-xxxx）,

本著統一規劃、重點布局、系統建設、彰顯文化、環境和諧的原則，

重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示

標牌4類標識標牌。

重點是在進入xxx文旅康養小鎮的主要交通出入口、主要廣場、游

客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導

標識；主要景點外部設置景區標識標牌；主要景區外部及交通中轉地

,安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車

站環境整治、旅游服務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套

完善旅游服務和旅游宣傳設施。

表5-1旅游相關標識牌設置情況

主要設置地點數

量（塊）

形象標識主要交通出入口、主要廣場、游客集10

牌散中心、汽車站等

交通引導G205高速公路出口處5

牌

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景點標識主要景點外圍地區8

牌

服務提示主要景點外圍、交通中轉、游客集散18

牌地等

（二）給水、供電、供熱設施1

、供水、供電設施

目前用水主要依靠周邊臨建設施，隨著XXX文旅康養小鎮的建設

發展，游客規模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區生活、消防

的用水需求。《旅游規劃通則》（GB/Txxxxl-xxxx）和國家5A級景

區要求，本項目將在xxx文旅康養小鎮內建設供水設施。

目前區域供電設施不完善，主要依靠周邊村鎮設施供電系統，隨

著景區建設和發展，需要配套建設供電系統。根據《城市電力規劃規

范》（GB/xxxx3-xxxxf根據不同區域用電負荷預測，配備變壓器和

相應線路。

2、供熱設施

xxx文旅康養小鎮將來是養生養老基地，必須有供熱設施配套，

集團公司已經與有關供熱公司達成意向，在xxx各材建設供熱系統，

確保熱源供應。

（三）信息咨詢服務設施

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

建設XXX森林生態特色小鎮游客接待中心，并聯入XXX市域旅游公

共信息服務系統，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和

電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現散客在區域內的無

障礙旅游，XXX文旅康養小鎮旅游資源將來全部上到互聯網《絲路旅居》

互聯網平臺上，通過互聯網實現消費定制。

（四）環境治理和保護

良好的生態環境資源是XXX文旅康養小鎮旅游發展的基礎，保護

好濕地生態旅游資源是旅游帶開發的重中之重。要做好綠化工作，

確保自然風景不被人為破壞，還要打造人造景觀和水景；此外還需要

通過對農田面源污染的防治，農業生產方式的改變，禁用化肥農藥，

提升整體環境質量。

1、河道疏浚和堤壩加固

為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環境、提高河道泄洪能

力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，

疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化，要按百年一遇的要求設計。

2、污水處理工程

xxx文旅康養小鎮地處丹江水源地上游，不但給西安市供水，還

給京津供水，水源保護工作尤為重要，結合小城鎮旅游的發展需要

,為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施

和雨污

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

分離排水系統，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態環境，實現

人與自然的和諧發展。

（五）其他設施1、旅游廁

所

為了提升XXX文旅康養小鎮的服務功能，改善環境，為游客提供

良好的服務條件，規劃建設若干中小型生態廁所，將人的排泄物轉

換成生物肥料，實現循環經濟發展模式。

2、安全保障措施

重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安

全防護設施；消除通訊信號盲區；與公安、醫院等部門聯合建立旅游

緊急救援體系，建設直升機站點，把直升機用于急救、營救上。重點

與交通、公安、通訊、衛生等部門密切合作，確保游客安全。

3、環衛設施建設

建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個營

盤文旅康養小鎮，具體措施如下：

垃圾回收設施：主要包括在重要景點、村落、游客集散地及其周

邊地區，設置若干生態分類垃圾箱，按時清理。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

垃圾轉運站：每個旅游景點、每個社區建設1-3個垃圾轉運站，

根據區域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場，將垃圾轉換成有機肥。

4、郵電通訊建設項目

重點建設內容包括電力設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際

互聯網設施等，用光纜連接網絡系統，近期重點是各主要旅游景點、旅游

干線、游客服務中心和賓館板店、社區等游客聚集區以及郵電通訊盲區

的服務設施建設。

5、景觀綠化

在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區；在游

客觀光通道進行景觀綠化；采用生態停車場，提高綠化率，景區新建

建筑全部實行屋頂綠化、立體綠化措施，全部房在林下、林在房上的

策劃理念的實現。

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

第六章環境保護

一、設計依據、原則及目標

(一)設計依據

《中華人民共和國環境空氣質量標準》(GBxxxx-xxxx

《中華人民共和國城市區域環境噪聲標準》(GBxxxx-93)；

《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(GBxxxx7-xxxx)；

《中華人民共和國污水綜合排放標準》(GBxxxx-96)；

(二)環境保護目標將生態旅游度假區建設成為空氣清新、環境

優雅、水體清潔、景

觀優美、生態平衡的綠色度假區。實行環保與經濟建設同步持續發展。

1、空氣質量

環境空氣質量達到國家GBxxxx-xxxx一類地區中的二級標準。

2、地面水質量地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準

3、環境噪音

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文旅康養小鎮規劃設il方案Y3.0

環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GBxxxx-93標準中二

類地區二類標準（晝夜40?45dB,夜間35?40dB）

4、固體廢棄物

生活垃圾無害化處理率大于95%,主要有害廢棄物無害化處理率

達到100%

5、生態保護覆蓋率100%。

（三）環境保護原則1、人

與自然和諧共存原則

xxx文旅康養小鎮應與區域自然生態系統相結合，保持盡可能多

的生態功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區

對局部景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。

2、生態效率原則

在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面

實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源

使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源，擬采

用建筑產業化方式建設V

3、區域發展原則

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