7.1無形資產7.2投資性房地產7.3長期待攤費用本章目錄7.1.1無形資產概述假如可口可樂的所有公司所有財產在今天突然化為灰燼，只要我還擁有“可口可樂”這塊商標，我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市場上將擁有一個與現在規模完全一樣的新的可口可樂公司。

――可口可樂公司的創始人阿薩.坎德勒

可口可樂的商標價值1、無形資產的含義與特征——無形資產的特征不具有實物形態具有可辨認性屬于非貨幣性資產擁有或者控制并能為其帶來未來經濟利益的資源

無形資產，是企業擁有或控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。什么是可辨認性？其判斷標準？所謂可辨認性是指該資產能夠脫離企業單獨存在，比如專利權，A企業可以用，B企業買過來也可以用，這說明此資產可以脫離企業而存在，可以單獨用于交易，此即可辨認性。

符合以下條件之一的，應認定其具有可辨認性：

（1）能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨用于出售或轉讓等；

（2）產生于合同性權力或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或分離。如一方通過與另一方簽訂特許權合同而獲得的特許使用權。

商譽是無形資產嗎？商譽（Goodwill）是能使企業中的人、財、物等因素在經濟活動中相互作用，形成一種“最佳狀態”的客觀存在，能在未來期間為企業經營帶來超額利潤的潛在經濟價值。例如：王府井商場的經營可以看做一項商譽，但是如果將王府井商場搬到一個偏僻的山村，使其脫離了特定的地點和特定的人則其商譽就不存在了。在修改準則前，商譽屬于無形資產，在2006年的新準則中，商譽從無形資產中分離出來單獨作為一項資產，這樣剩下的無形資產均可單獨辨認，可辨認性就變成了無形資產的一個共性。——無形資產的確認條件1.與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業2.該無形資產的成本能夠可靠地計量2、無形資產的內容無形資產是否受法律保護是否有法定期限備注專利權是有，發明專利權為20年，實用新型和外觀設計專利權為10年只有能給企業帶來經濟利益的，方可作為企業的無形資產，這一點尤其明顯地體現在商標權、專利權和非專利技術上非專利技術否無商標權是有，10年期著作權是有版權土地使用權是有只有花費了支出買下來的方可作無形資產認定，而無償使用的不能作無形資產認定特許權是有只有企業授權的方可作無形資產入賬我們應從兩個方面掌握具體無形資產的特征：法律是否保護？有沒有法定期限？如果有，期限是如何確定的？A股份有限公司購入一塊土地的使用權，并在該土地上自行建造廠房等工程，假定土地使用權的使用年限為50年。A公司購入土地使用權，使用年限為50年，表明它屬于使用壽命有限的無形資產。在該土地上自行建造廠房，應將土地使用權和地上建筑物分別作為

和

進行核算，并分別攤銷和計提折舊。3無形資產的分類

按取得方式分：外購無形資產和自創無形資產按預計受益期分：具有明確經濟壽命的無形資產和具有不確定經濟受命的無形資產7.1.2無形資產的初始計量

無形資產應當按照成本進行初始計量。即以取得無形資產并使之達到預定用途而發生的全部支出，作為無形資產成本。企業應設置“無形資產”、“累計攤銷”等賬戶1、外購的無形資產外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途前所發生的其他支出。

購買無形資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質，無形資產的成本如何確定？購入時

借：無形資產

貸：銀行存款、應付帳款、應付票據等實質上具有融資性質的

借：無形資產

未確認融資費用

貸：長期應付款價、稅、費等購買價款的現值購買價款兩者的差額【例】因甲公司某項生產活動需要乙公司已獲得的專利技術，如果使用了該項專利技術，甲公司預計其生產能力比原先提高20%，銷售利潤率增長15%，為此，甲公司從乙公司購入一項專利權，實際支付的價款為300萬元，并支付相關稅費1萬元和有關專業服務費5萬元，款項已通過銀行轉賬支付。

分析：專利權是否符合無形資產的定義？

專利權是否符合無形資產的確認條件？無形資產初始計量的成本=300+1+5=306萬元甲公司的賬務處理如下：借：無形資產-專利權3060000貸：銀行存款30600002.投資者投入的無形資產借：無形資產（投資各方確認價值）貸：實收資本（股本）資本公積投資者投入的無形資產的成本，應當按合同或協議約定的價值確定無形資產的取得成本研究階段（實驗室階段）研究是指為獲取并理解新的科學或技術知識而進行的獨創性的有計劃調查。研究階段的特點在于：

1.計劃性：

2.探索性：開發階段（市場開發階段）

開發是指在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。開發階段具有如下特征：

1.具有針對性；

2.形成成果的可能性較大。3.內部研究開發的無形資產（重點）（1）研究階段和開發階段的劃分基本原則研究階段支出，應當于發生時計入當期損益（管理費用）開發階段支出，符合一定條件時，可資本化計入無形資產成本，否則計入發生當期的損益（管理費用）確實無法區分研究階段的支出和開發階段的支出，應將其所發生的研發支出全部費用化，計入當期損益。

確認時應注意的其他問題：企業自行開發無形資產發生的研發支出，首先，在“研發支出”科目中歸集

原材料××××××銀行存款××××××應付職工薪酬××××××研發支出——費用化支出××××研發支出——資本化支出××××滿足資本化條件的管理費用××××無形資產××××研究開發項目達到預定用途期末不滿足資本化條件的期末借方余額，反映企業正在進行中的研究開發項目中滿足資本化條件的支出。企業自行開發無形資產發生的研發支出

借：研發支出——費用化支出（不滿足資本化條件的）

研發支出——資本化支出（滿足資本化條件的

）

貸：原材料、銀行存款、應付職工薪酬等

達到預定用途形成無形資產的

借：無形資產（按“研發支出——資本化支出”科目的余額）

貸：研發支出——資本化支出

期（月）末，將“研發支出——費用化支出”科目歸集的費用化支出金額轉入管理費用

借：管理費用

貸：研發支出——費用化支出

賬務處理圖示【例題·單選題】2011年5月1日，某企業開始研究開發一項新技術，共發生研發支出1800萬元，其中，研究階段支出850萬元，開發階段符合資本化條件的支出950萬元。年末，開發的新技術達到預定用途。該企業2011年末應計入無形資產的金額為（）萬元。

A.0B.850

C.950D.1800『正確答案』C

【練習】2007年1月1日，甲公司的董事會批準研發某項新技術，該公司董事會認為，研發該項目具有可靠的技術和財務等資源的支持，并且一旦研發成功將降低該公司的生產成本。該公司在研究開發過程中發生材料費用5000萬元、人工工資1000萬元、以及其他費用4000萬元，總計10000萬元，其中，符合資本化條件的支出為6000萬元。2007年12月31日，該項新技術已經達到預定用途。

賬務處理：（1）發生研發支出

借：研發支出——費用化支出40000000

——資本化支出60000000

貸：原材料50000000應付職工薪酬10000000

銀行存款40000000

（2）2007年12月31日，該項新型技術已經達到預定用途

借：管理費用40000000

無形資產60000000

貸：研發支出——費用化支出40000000

——資本化支出60000000減值跡象的判斷在資產負債表日：

判斷無形資產是否發生減值？

判斷標準是什么？

可收回金額的估計可收回金額為以下兩者中的高者：

（1）公允價值減去處置費用后的凈額

（2）資產預計未來現金流量的現值減值的賬務處理可收回金額﹥賬面價值：不需減值可收回金額﹤賬面價值：將賬面價值減至可收回金額借：資產減值損失（兩者間的差額）貸：無形資產減值準備

減值損失一經確認，不得轉回補充：無形資產的減值7.1.3無形資產的后續計量1.攤銷原則◆

無法預見無形資產為企業帶來經濟利益期限的，應當視為使用壽命不確定的無形資產使用壽命不確定的在使用壽命內合理攤銷不攤銷（期末進行減值測試）

使用壽命為有限的7.1.3無形資產的后續計量2、攤銷主要涉及三個方面的問題：7.1.3無形資產的后續計量使用壽命的確定（見后頁）攤銷方法的選擇攤銷金額的列支去向分類使用壽命來源于合同性權利或其他法定權利的不應超過合同性權利或其他法定權利的期限（如果續約不需付出大額成本，續約期計入使用壽命）合同或法律沒有規定使用壽命的應當綜合各方面情況判斷，以確定無形資產能為企業帶來未來經濟利益的期限按照上述方法仍無法合理確定無形資產為企業帶來經濟利益期限的該項無形資產應作為使用壽命不確定的無形資產而不進行攤銷使用壽命的確定攤銷方法主要采用平均年限法當月增加的無形資產當月開始攤銷，當月減少的無形資產當月不攤銷；與固定資產折舊明顯不同（下月）

如某企業2013年12月3日購入使用壽命為6年的專利權，則該企業應于（）開始攤銷。如某企業一特許權于2013年12月3日到期，則該企業應于（）開始停止攤銷。2013年12月份2013年12月份攤銷額的計算與賬務處理借：管理費用【一般無形資產】其他業務成本【經營性出租資產】制造費用【用于特定產品生產的列入該產品的成本】貸：累計攤銷2）賬務處理——一般應確認為當期損益，計入管理費用說明：一般凈殘值應當視為零使用壽命有限的無形資產——攤銷使用壽命的確定見教材144攤銷方法主要采用平均年限法當月增加的無形資產當月開始攤銷，當月減少的無形資產當月不攤銷；攤銷金額成本－預計殘值－已計提減值賬務處理攤銷金額計入當期損益：借：管理費用（自用的一般無形資產）其他業務成本（出租的無形資產）制造費用（用于特定產品生產的列入該產品的成本）貸：累計攤銷使用壽命不確定的無形資產—不攤銷（期末進行減值測試）

7.1.4出租無形資產取得租金收入時：借：銀行存款貸：其他業務收入發生相關支出時：借：其他業務成本貸：累計攤銷應交稅費—應交營業稅賬務處理例：20×6年1月1日，A公司從外單位購得一項非專利技術，支付價款5000萬元，款項已支付，估計該項非專利技術的使用壽命為10年，該項非專利技術用于產品生產；同時，購入一項商標權，支付價款3000萬元，款項已支付，估計該商標權的使用壽命為15年。假定這兩項無形資產的凈殘值均為零，并按直線法攤銷。

例：20×6年1月1日，A公司從外單位購得一項非專利技術，支付價款5000萬元，款項已支付，估計該項非專利技術的使用壽命為10年，該項非專利技術用于產品生產；同時，購入一項商標權，支付價款3000萬元，款項已支付，估計該商標權的使用壽命為15年。假定這兩項無形資產的凈殘值均為零，并按直線法攤銷。A公司的賬務處理如下：

（1）取得無形資產時：

借：無形資產——非專利技術50000000

——商標權30000000

貸：銀行存款80000000

（2）按年攤銷時：

借：制造費用——非專利技術5000000

管理費用——商標權2000000

貸：累計攤銷70000007.1.5無形資產的處置1、出售借：銀行存款累計攤銷無形資產減值準備

營業外支出（出售實現損失時）

貸：無形資產（賬面余額）應交稅費――應交營業稅

營業外收入（出售實現收益時）

與固定資產的區別相關費用無形資產賬面價值出售價款處置損益例：2007年1月1日，B公司擁有某項專利技術的成本為1000萬元，已攤銷金額為500萬元，已計提減值準備為20萬元。該公司于2007年將該項專利技術出售給C公司，取得銷售收入為600萬，應交納的營業稅等相關稅費為36萬元。你會做嗎？課堂練習B公司的賬務處理為：借：銀行存款6000000累計攤銷5000000無形資產減值準備200000貸：無形資產10000000應交稅費-應交營業稅360000營業外收入840000

【例題·單選題】某企業出售一項3年前取得的專利權，該專利權取得時的成本為20萬元，按10年攤銷，出售時取得收入40萬元，營業稅稅率為5%。不考慮城市維護建設稅和教育費附加，則出售該項專利權時影響當期損益的金額為（）萬元。A.24B.26C.15D.16【答案】A課堂練習

2、無形資產報廢

無形資產預期不能為企業帶來經濟利益的—將該無形資產的賬面價值予以轉銷。

銀行存款累計攤銷無形資產減值準備

營業外支出（出售實現損失時）

貸：無形資產（賬面余額）應交稅費――應交營業稅

營業外收入（出售實現收益時）

借：【計算分析題】甲股份有限公司2007年至2013年與無形資產業務有關的資料如下：（1）2007年12月1日，以銀行存款600萬元購入一項無形資產（不考慮相關稅費），該無形資產的預計使用年限為10年，無殘值。（2）2011年12月31日，預計該無形資產的可收回金額為284萬元。該無形資產發生減值后，原預計使用年限不變。（3）2012年12月31日，預計該無形資產的可收回金額為259.6萬元，調整該無形資產減值準備后，原預計使用年限不變。（4）2013年4月1日。將該無形資產對外出售，取得價款290萬元并收存銀行（不考慮相關稅費）。課堂練習【計算分析題】甲股份有限公司2007年至2013年與無形資產業務有關的資料如下：（1）2007年12月1日，以銀行存款600萬元購入一項無形資產（不考慮相關稅費），該無形資產的預計使用年限為10年，無殘值。（2）2011年12月31日，預計該無形資產的可收回金額為284萬元。該無形資產發生減值后，原預計使用年限不變。（3）2012年12月31日，預計該無形資產的可收回金額為259.6萬元，調整該無形資產減值準備后，原預計使用年限不變。（4）2013年4月1日。將該無形資產對外出售，取得價款290萬元并收存銀行（不考慮相關稅費）。課堂練習7.2投資性房地產形式：①主要形式是出租建筑物和土地使用權；②持有并準備增值后轉讓的土地使用權。我國的《企業會計準則》“指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產二者均屬于企業的日常活動，所獲得的經濟利益總流入構成企業的收入。1、含義及性質7.2.1投資性房地產概述投資性房地產的特征1、是一種經營性活動；（圈定在其他業務范疇內）2、投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。3、有兩種后續計量模式——成本模式（照抄固定資產和無形資產）、公允價值模式（基本照抄交易性金融資產）同時滿足下列條件時：①與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；②該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。2、確認條件7.2.1投資性房地產概述3、投資性房地產的范圍★屬于投資性房地產的項目已出租的土地使用權.持有并準備增值后轉讓的土地使用權已出租的建筑物說明：①出租指經營租賃方式的出租；②出租的建筑物應是企業擁有產權的建筑物思考以下兩種情況是否屬于投資性房地房1、企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的2、已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的3、投資性房地產的范圍★不屬于投資性房地產的項目自用房地產如：企業經營管理的飯店

作為存貨的房地產房地產開發企業準備出售的樓盤

【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。

A.房地產企業持有的待售商品房

B.以經營租賃方式出租的商用房

C.以經營租賃方式出租的土地使用權

D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物正確答案：BC課堂練習7.2.2投資性房地產的初始計量投資性房地產的取得方式：外購自建內部轉換作為存貨的房地產轉換為投資性房地產自用建筑物轉換為投資性房地產按照取得時的實際成本進行初始計量總體原則二、投資性房地產的初始計量（一）外購的投資性房地產成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。分錄借：投資性房地產貸：銀行存款外購的房地產只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產。如果購入時尚未對外出租，則應先將其確認為固定資產，直至對外出租時，再從固定資產轉換為投資性房地產。（二）自行建造的投資性房地產成本：由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期營業外支出，不計入建造成本。【例題·判斷題】企業將自行建造的房地產達到預定可使用狀態時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態時確認為投資性房地產。（）（2010年考題）【答案】×課堂練習7.2.3投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。同一個企業只能采用一種后續計量模式對所有投資性房地產進行計量。應當按照固定資產的有關規定，按月計提折舊，或者按照無形資產的有關規定，按月攤銷成本。存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

1、采用成本模式計量的投資性房地產規則1、采用成本模式計量的投資性房地產取得租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入計提折舊或攤銷借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

發生減值（不得轉回）借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備計算應交營業稅借：營業稅金及附加貸：應交稅費-應交營業稅投資性房地產作為企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。【例題·單選題】某企業對投資性房地產采用成本計量模式。2012年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預計使用年限為20年，預計凈殘值為20萬元。采用直線法計提折舊。2012年應該計提的折舊額為（）萬元。

A.18B.13.75

C.14.67D.15課堂練習【要點】1、投資性房地產（建筑物）的折舊與固定資產的相關規定一樣2、投資性房地產（土地使用權）的攤銷與無形資產的相關規定一樣。甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元。課堂練習（1）每月計提折舊每月計提的折舊=（72000000÷20）÷12=300000（元）借：其他業務成本——出租寫字樓折舊300000貸：投資性房地產累計折舊300000（2）每月確認租金收入借：銀行存款（或其他應收款）400000貸：其他業務收入——出租寫字樓租金收入400000課堂練習2、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的條件（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。2、采用公允價值模式計量的會計處理——參照交易性金融資產處理不需要計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。公允價值的變動計入當期損益。科目設置：（1）投資性房地產——成本——公允價值變動（2）公允價值變動損益2、采用公允價值模式計量的會計處理期末公允價值大于賬面價值時借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益公允價值小于賬面價值時借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產――公允價值變動取得租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入計算應交營業稅借：營業稅金及附加貸：應交稅費-應交營業稅采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產――成本”。

【例題】某企業對投資性房地產采用公允價值計量模式。2012年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為510萬元，用銀行存款支付。房屋預計使用年限為20年。預計凈殘值為10萬元。2012年6月30日，該房屋的公允價值為508萬元。要求：編制2012年6月30日的會計處理課堂練習【分析】2012年6月30日的賬面價值=510萬元（？）公允價值為508萬元。借：公允價值變動損益20000

貸：投資性房地產——公允價值變動20000

課堂練習投資性房地產后續計量模式的變更一經確定，不得隨意變更。成本模式公允價值模式一定條件下成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。【例題·單選題】投資性房地產的后續計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（）。A.資本公積B.營業外收入C.未分配利潤D.投資收益【答案】C課堂練習處理原則導致流入企業的經濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。不可能導致流入企業的經濟利益超過原先的估計，應當在發生時計入當期損益。3投資性房地產的后續支出1、房地產的轉換形式7.2.4投資性房地產的轉換投資性房地產作為存貨的房地產自用房地產2、投資性房地產轉換的賬務處理（1）自用房地產轉換為投資性房地產企業將自用建筑物或土地使用權轉換為以成本模式計量的投資性房地產時在轉換日的原價“投資性房地產”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目減值準備“投資性房地產減值準備”科目分別轉入自用建筑物或土地使用權轉換為以成本模式計量的投資性房地產2、投資性房地產轉換的賬務處理（1）自用房地產轉換為投資性房地產企業將自用建筑物或土地使用權轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產時以該項建筑物或土地使用權在轉換日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益（借記公允價值變動損益）公允價值大于原賬面價值的差額，貸記資本公積——其他資本公積（思考：為什么？）會計分錄為：

借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）

累計折舊（攤銷）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

某資產減值準備（轉換當時已提減值準備）

貸：固定資產、無形資產或開發產品（按原價結轉）

資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

【例題·單選題】自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（）。（2010年考題）A.計入資本公積B.計入期初留存收益C.計入營業外收入D.計入公允價值變動損益【答案】A【例題·多選題】2012年7月1日，甲公司將2兩年前購入自用的辦公樓用于出租，該辦公樓原值8000萬元，已提折舊300萬元，該辦公樓的公允價值為8500萬元，甲公司投資性房地產采用公允價值模式后續計量，在轉換日的下列處理中正確的有（）。

A.應計入“投資性房地產—成本”借方7700萬元

B.應計入“投資性房地產—成本”借方8500萬元

C.應計入“資本公積”貸方800萬元

D.應計入“公允價值變動損益”貸方800萬元『正確答案』BC

（2）投資性房地產轉換為自用房地產企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時在轉換日的賬面余額“固定資產”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準備“固定資產減值準備”科目分別轉入企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時以轉換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）會計分錄為：

借：固定資產、無形資產（以轉換當日的公允價值計量）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）

貸：投資性房地產（按轉換當時的賬面價值結轉）

公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額）

例題

20×8年10月15日，甲企業因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業的行政管理。20×8年1O月15日，該寫字樓的公允價值為4800萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4750萬元，其中，成本為4500萬元，公允價值變動為增值250萬元。

甲企業的賬務處理如下：

借：固定資產48000000

貸：投資性房地產—成本45000000

—公允價值變動2500000

公允價值變動損益500000

（小結）自用房地產或存貨投資性房地產自用房地產或存貨按公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積——其他資本公積”科目投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換如下圖所示：性質：屬于企業日常活動7.2.5投資性房地產的處置相關稅費賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產的成本-累計已提折舊（攤銷）-已計提的減值準備后的金額采用成本模式計量=投資性房地產的成本±累計公允價值變動后的金額采用公允價值模式計量發生的整理、拆卸、搬運等項清理費用，以及出售建筑物或轉讓土地使用權而應當繳納的營業稅以成本模式計量的資產的處置以公允價值模式計量的資產的處置1、取得收入：借：銀行存款貸：其他業務收入1、取得收入2、計算稅金（同左）

2、計算稅金：借：營業稅金及附加貸：應交稅費——應交營業稅3、結轉成本：借：其他業務成本貸：投資性房地產——成本（或借）投資性房地產——公允價值變動3、結轉成本：借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產4、將累計公允價值變動轉入其他業務成本借：公允價值變動損益貸：其他業務成本（或反之）5、將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務成本借：資本公積—其他資本公積貸：其他業務成本7.2.5投資性房地產的處置【例題·分錄題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用公允價值模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為15000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為12000萬元，公允價值變動為借方余額1000萬元。假定不考慮營業稅等稅費。課堂練習甲公司應編制如下會計分錄：

（1）收取處置收入借：銀行存款150000000

貸：其他業務收入150000000

（2）結轉處置成本借：其他業務成本130000000

貸：投資性房地產—XX寫字樓（成本）120000000

—XX寫字樓（公允價值變動）10000000（3）結轉投資性房地產累計公允價值變動借：公允價值變動損益10000000

貸：其他業務收入10000000

例題

甲為一家房地產開發企業，20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45000萬元，公允價值為47000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為48000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產，并以55000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。

甲企業的賬務處理如下：（1）20×7年4月15日，存貨轉換為投資性房地產：借：投資性房地產—成本470000000

貸：開發產品450000000

資本公積—其他資本公積20000000

（2）20×7年12月31日，公允價值變動借：投資性房地產—公允價值變動10000000