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文檔簡介
山東某花園物業(yè)管理方案
前言
首先,十分感謝XX局給予這次參加XX花園的物業(yè)管理工作。我公司將依托自身
的專業(yè)管理實力,結(jié)合XX地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀,對XX花園的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)
、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。
我們將以XX物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念,結(jié)合國家政策法規(guī)和XX花園的實際
需要,憑借XX物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才,為
XX花園的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境,提升該物業(yè)價值,并使該項目成為
XX市乃至山東省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。
本物業(yè)管理方案是根據(jù)XX花園的實際狀況,結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn),
經(jīng)我公司考察研究之后,編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。
若有幸接XX花園,我公司將秉承“XXXXXXXXXXXX”的服務(wù)理念,竭
誠為業(yè)主服務(wù)。
再次感謝XXX局予我們這次機會!
XXXXXX物業(yè)管理有限公司
2006年X月X0
第一章企業(yè)基本情況
一、XX物業(yè)簡介
XX物業(yè)公司簡介
二、XX物業(yè)公司優(yōu)勢
此處為XX物業(yè)公司優(yōu)勢
此處為XX物業(yè)公司優(yōu)勢
第二章前期介入,接管驗收及入住管理方案
項目概況
此處為XX花園項目概括
一、前期介入服務(wù)
要使今后的物業(yè)管理順利法行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。若
我方接管,將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對XX花園制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的
物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順
利開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1、建設(shè)施工階段
建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對
物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物
業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的
性能;
檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會
等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設(shè)備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的
發(fā)展需要和貫標(biāo)(IS09001、IS014001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)
管理成本。
2、竣工覽收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護開發(fā)商
利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設(shè)備、
管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收;
制訂物業(yè)驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
二、項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和
滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的
一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地
和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)賁的工程技術(shù)人員參加臉收工作;
b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行
嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題
加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,
減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以
摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,
為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入伙(住)管理方案
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手
續(xù)時徒勞往返。
為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
即時完成入伙注記。
受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;代開
發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交開發(fā)商,管理處應(yīng)協(xié)助
開發(fā)商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物叱管理公司辦理裝修手續(xù)。
2、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)主檔案。
入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
3、入伙作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。
業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
業(yè)主到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房。
業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助開
發(fā)商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)
O
業(yè)主驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
4、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證鴻基花園入伙工作正常有序,管理處主任負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行
檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1)集中入伙時管理處主任每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每
月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作
上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
2)正常情況入伙階段,管理處主任每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況
及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。
『入伙通知書』
女士/先生:
健好!您所認(rèn)購的小X棟單元室,—日前已經(jīng)政府有關(guān)部
門檢查驗收合格,準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下:
一、我公司擬定于—年_月_日至_月_日,集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中
選定具體入伙日期前來辦理,并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按
時前來,在—年_月_日后,請到銷售中心辦理入伙手續(xù)(法定節(jié)假日休息,恕不受理)
O
二、集中入伙辦理地址:
三、辦理時間:上午至,下午至。
四、集中入伙期間,我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。
五、回執(zhí)郵寄地址:
郵編:傳真:
特此通知。
XX房地產(chǎn)開發(fā)公司
年月日
『入伙通知書回執(zhí)』
入伙通知書回執(zhí)
公司:
茲接貴公司入伙通知書,本人購買的小區(qū)棟單元室,擬定于
年一月_日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。
業(yè)主(簽章):
年月日
『入伙須知』
入伙須知
女士/先生:
歡迎您成為的業(yè)主!
我公司為提供良好的管理服務(wù),茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序,以免您在
接受新樓時,產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀,以免產(chǎn)生麻煩。
請您在接到《入伙通知書》后,按約定的日期來辦理入伙手續(xù),以便我們及時為您
提供服務(wù)。
您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件:
購房預(yù)售合同;
業(yè)主身份證(或護照)及印章;
公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章;
《入伙通知書》;
已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票);
未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。
如您委托他人來辦理,還應(yīng)帶上:
您(業(yè)主)的委托書,應(yīng)由律師見證;
您(業(yè)主)身份證(或護照)的復(fù)印件;
代理人的身份證或護照。
4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。
5、您收樓時,請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問
題,請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分校芾硖帉⒋順I(yè)主利益向開發(fā)商協(xié)商解決。
祝您順利入伙!
XX物業(yè)管理有限公司
年月日
『入伙手續(xù)書』
入伙手續(xù)書
業(yè)主:
您認(rèn)購的小區(qū)棟單元室,現(xiàn)已具備入住條件,請您按如下順
序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。
1、房產(chǎn)收款組
物業(yè)組
3、物業(yè)組
第三章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃
一、物業(yè)管理范圍
1、小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;
2、小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備(泵房、配電室、消防設(shè)備、照明)的日常養(yǎng)護、管理;
3、小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理;
4、小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運;
5、小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理;安全管理、24小時社區(qū)巡邏。
6、物業(yè)與物業(yè)管埋檔案的建立與管埋。
7、采取形式多樣的便民服務(wù)措施,為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。
8、針對小區(qū)特點安排社區(qū)文化活動,對小區(qū)的娛樂休閑場地、設(shè)施設(shè)備進行有效管
理。
二、物業(yè)管理定位
XX市XX花園將會成為XX市住宅的一顆靚麗新星,其高品味、高水準(zhǔn)、高格調(diào)的
建設(shè)追求必將使他成為XX市經(jīng)典小區(qū)。XX物業(yè)公司秉承“XX物
業(yè),XXXXXXXXXX”的服務(wù)理念,著力為XX花園的業(yè)主創(chuàng)造一個自然、尊貴、
全方位的居住和生活環(huán)境,并通過持續(xù)的改進和提升,使物業(yè)能夠保值及不斷增值,塑造
同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范,打造旗艦物業(yè)。
自然XX花園處于XX市東部,生活便捷,營造清幽和自然的小區(qū)生活環(huán)境,封閉
式與開放式結(jié)合,外松內(nèi)緊的社區(qū)安全管理是在“自然、開放”的生活大環(huán)境中寓以專
業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋U洗胧?/p>
尊貴迎合XX花園高標(biāo)準(zhǔn)、高品味的設(shè)計理念,彰顯全新的m活理念,在建設(shè)平安
社區(qū)的基礎(chǔ)上,挖掘服務(wù)潛力,提升服務(wù)檔次,重視細(xì)節(jié)服務(wù)和環(huán)節(jié)控制,使每一位業(yè)主
真誠體驗主人與客人的尊貴。
全方位以各種配套的功能為依托,為業(yè)主提供全方位的服務(wù),及時滿足業(yè)主各方
面的需求,實行足不出戶的全新呵護。
三、管理服務(wù)目標(biāo)與服務(wù)承諾
XX物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將對XX花園住宅區(qū)進行全方位管理,通過各種服務(wù),
保持物業(yè)保值增值,為業(yè)主營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的芻活環(huán)境,讓業(yè)主安心
、放心。
(一)管理服務(wù)目標(biāo)
根據(jù)委托管理事項和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,對XX花
園的房屋設(shè)備、公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理
。在XX花園達(dá)到硬件指標(biāo)后爭創(chuàng)“優(yōu)秀示范小區(qū)”。
在合同期內(nèi),全身心為業(yè)主服務(wù),成為業(yè)主的好保姆、好管家。在小區(qū)全部投入使用
后:
一年內(nèi)通過“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評;
二年內(nèi)通過“山東省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評;
(二)服務(wù)承諾
1、總體承諾指標(biāo)
1)滿意度指數(shù)90%以上;
2)管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故,
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故,
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故;
3)第一年度導(dǎo)入IS09000體系管理,
2、分類承諾指標(biāo)
1)管理處設(shè)專線24小時受理報修,
2)業(yè)主接待時間:365天8:30T8:30;
2各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;
4)檔案歸檔率達(dá)到100%,
檔案完整率達(dá)到100%;
5)維修及時率達(dá)到100%;
6)維修質(zhì)量合格率達(dá)至U95%以上;
7)實行維修服務(wù)回訪制度,回訪率達(dá)到100%;
8)有效投訴處理率95%,投訴人簽字滿意率95%以上;
9)公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到95%以上;
10)房屋建筑完好率達(dá)到95%以上;
11)綠化存活率達(dá)到95%以上;
12)清潔管理無盲點,管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔,生活垃圾日產(chǎn)日清;
13)道路、停車場完好率達(dá)到95%以上;
14)管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)
第四章:擬采取的工作計劃和物資裝備情況
一、擬采取的工作計劃
為了使物業(yè)保值、增值,管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上,擬定進一
步的工作計劃,加強裝修管理,增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得
到提升,達(dá)到“雙贏”的目的。
1、業(yè)主入伙前
我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查戳,力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出
改進或布置措施,配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。
在和開發(fā)商進行物業(yè)的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料
(驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》)。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我
公司提出整改單,在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù),再由我公司驗收合格后接受。
同時協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》等文件,同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要
的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、
《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙
簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區(qū)的開荒保潔工作,進入日常工作狀態(tài);保安人
員要熟悉小區(qū)情況;設(shè)備維修人員做好檢查工作,保證公共設(shè)備設(shè)施的完好,以一個整潔
、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。
2、業(yè)主入伙中
業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表,對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的
問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有:《業(yè)主手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資
料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業(yè)主介紹
有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。
其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作,并準(zhǔn)備好
《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用
明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料,業(yè)主服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復(fù)
印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入記》,并巡視跟蹤施工
隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環(huán)境整潔,建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到
指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠不、可燃液體倒入下水
道;夜間保持施工區(qū)安靜。管理欠除保安外,業(yè)主接待、主任都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場
檢查,發(fā)現(xiàn)違章及時糾正,裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)
主簽字并經(jīng)主任確認(rèn)。
3、業(yè)主入伙后
進入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但
不限于):
房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
設(shè)備設(shè)施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;
清潔管理:加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
綠化管理:物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護;
消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;
安全管理;加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保
證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符;
財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理;
協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。
二、物斐裝備情況
1、物業(yè)管理用房
為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境,依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定,以及結(jié)合
XX花園項目的特點,除各類設(shè)施設(shè)備機房外,物業(yè)管理用房還包括:
管理服務(wù)用房:管理處接待、辦公用房;員工宿舍;保安、保潔、二程維修、擺放工具設(shè)
備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫;
2、物業(yè)管理用房的配置要求
[管理處辦公用房]
劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域,場所面積按國家、省市相關(guān)文件執(zhí)行。
[工程維修作業(yè)工作室]
需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。
[保安、保潔人員休息、更衣室]
放置更衣箱、凳子、保潔工具等。
[員工宿舍]
保安隊員及工程維修人員宿舍。
以上配置除管理用房外,其他用房可利用車庫等多余房間,以不侵占正式辦公用房
為宜。總的原則是,給業(yè)主及租戶帶來方便,提高我方人員工作效率。
3、管理設(shè)施的配置
分類名稱單位數(shù)量
電腦、打印機臺3
辦公桌椅套6
資料柜組3
保險柜個1
照相機個1
對講機部8
治橡膠髻棍根
安10
用
具
雙層床張40
強光手電個6
清潔車輛6
清
潔
設(shè)2米人字梯個4
備
玻璃工具套15
3米人字梯個2
2米人字梯個2
維
修
工小型工具套15
具
壓力鉗、老虎鉗工作臺等套1
電錘、電鉆、疏通機套2
小型工具套6
綠
化
工噴霧器個1
具
三輪車個2
總計
第五章擬建立的組織機構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度
一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備
1,管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置
此處為管理處組織架構(gòu)設(shè)置
2、管理處運作方式及各部門職責(zé)
1、管理處運作方式
管理處實行主任負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式,下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、保安服
務(wù)部、保潔綠化部、財務(wù)部五個部門,實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
主任全面掌握日常工作及人員狀況,減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下
達(dá),均由主任直接安排,各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé),各部門主管直接向主任
負(fù)責(zé)。
2、部門職責(zé)
[客戶服務(wù)部]
客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)主之間的聯(lián)系,處理包括入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管
理、檔案管理、投訴、報修、社區(qū)文化等事宜,協(xié)調(diào)各部門工作。
[財務(wù)部]
財務(wù)部主要負(fù)責(zé)權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理等事宜。
[保安服務(wù)部]
保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作,包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管
理服務(wù)、治安管理服務(wù)。
[工程維修部]
工程維修部負(fù)責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù),包括房屋、給排水、供配電、弱電系
統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備的維保服務(wù)以及住戶維修、公共設(shè)施維修等工作。
[環(huán)境管理部]
環(huán)境管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。
3、人員配備
1、管理處各崗位員工的任職要求
[主任]
大專以上學(xué)歷
具備行業(yè)崗位資格證書
全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書
熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī),對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力
具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗
外表端莊,思路敏捷
有良好的團隊精神和溝通技巧
有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力
[主任助理]
大專以上學(xué)歷
全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書
具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗
有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力
[客戶服務(wù)員]
大專以上學(xué)歷
熟練操作辦公自動化軟件
熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容
普通話標(biāo)準(zhǔn)流利
有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力
[保安服務(wù)]
年齡20-35歲之間,男性
身高不低于L75米
五官端正,具有較強的敬叱精神
作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷
能吃苦耐勞承受工作壓力
[維修養(yǎng)護]
具備相關(guān)操作證及上崗證
具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗
具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神
[保潔綠化]
通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)
熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作
形象健康
細(xì)心、認(rèn)真,能刻苦耐勞及承受工作壓力
2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍
主任
在公司的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護
保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。
組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件.
負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。
負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公
司之間的關(guān)系。
負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動。
完成公司交辦的其他任務(wù)。
主任助理
在主任的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的接待工作。
擬制小區(qū)的業(yè)主服務(wù)計劃、費用預(yù)算,負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量控制。
負(fù)責(zé)編制每日的《工作日報》,并向公司上報。
負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù);負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報
修事宜。
負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案,登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料,對業(yè)主檔案實現(xiàn)動態(tài)管
理。
負(fù)責(zé)收集編排:管理信息、業(yè)主服務(wù)征詢單,及時張貼和收回,對反饋的業(yè)主見議
和意見進行分析、落實和安排處理,保持與業(yè)主的溝通。
負(fù)責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作
具體組織社區(qū)公益性活動。
完成主任交辦的其他工作。
工程維修部主管
在主任的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運行與維保服務(wù),包括房屋設(shè)備設(shè)施
運行的應(yīng)急處理工作。
負(fù)責(zé)對設(shè)備部的日常管理,檢查每日運行日志,了解設(shè)備工作狀況合理安排每日
工作。
負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制,擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)
算、作業(yè)文件,并負(fù)責(zé)實施。
負(fù)責(zé)計劃和購置維保材料及工器具。
負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。
編制(設(shè)備)突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案,并適時組織預(yù)演。
負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備(設(shè)施)維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案,對一些隱蔽工程
中的更改要詳細(xì)記錄備案,記錄文件長期保存。
完成主任交辦的其他工作。
保安服務(wù)部主管
在主任的領(lǐng)導(dǎo)下,對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。
負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安進行崗位督導(dǎo),發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正,對各班保安質(zhì)量
記錄進行初審。
負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。
負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。
負(fù)賁員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。
負(fù)責(zé)對隊員考勤和請假審批及工作考核。
負(fù)責(zé)對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管
理。
協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。
環(huán)境管理部主管
服從主任的領(lǐng)導(dǎo),對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。
負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查,對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。
負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。
負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。
負(fù)責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。
負(fù)責(zé)計劃和購置保潔材料及工器具。
負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。
完成主任交給的其他工作任務(wù)。
財務(wù)部主管
服從主任的領(lǐng)導(dǎo),對小區(qū)的財務(wù)管理負(fù)責(zé)。
負(fù)責(zé)員工考勤的核準(zhǔn)、工資的發(fā)放。
負(fù)責(zé)對業(yè)主各項費用的催繳、統(tǒng)計工作。
負(fù)責(zé)業(yè)主的檔案及維修基金的管理工作
完成主任交給的其他工作任務(wù)。
客戶服務(wù)員
具體開展業(yè)主服務(wù)方面的工作,包括業(yè)主入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作;
負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)主檔案,登記
產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊;
保持與業(yè)主的聯(lián)系和相互溝通,包括具體組織社區(qū)公益性活動;
完成交辦的其它工作。
出納員
負(fù)責(zé)管理處文書檔案管理工作,包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍等工作;
負(fù)責(zé)管理費的收繳工作;
負(fù)責(zé)與業(yè)主權(quán)籍資料的管理工作;
完成主管交辦的其它工作。
門崗保安
對主管負(fù)責(zé),服從上級命令;
在指定位置,指定面向立崗,嚴(yán)禁脫崗;
驗證《物品出門證》,施工人員《臨時出入證》后放行;
發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告;
負(fù)責(zé)外來人員的登記,備用鑰匙管理;
協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。
巡崗保安
對保安主管負(fù)責(zé),服從上級命令;
巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù);
巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證;
檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。
保潔工
對保潔主管負(fù)責(zé),認(rèn)真執(zhí)行各項管理制度;
認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔;
在主管帶領(lǐng)下,認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。
設(shè)備工(值班水電工)
對工程主管負(fù)責(zé),執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度;
負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng);
負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備,變壓器,機房配電及控制設(shè)備,公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修
保養(yǎng)及故障檢修;
負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給;
認(rèn)真鉆研技術(shù),熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù),做到判斷故障
快捷準(zhǔn)確,處理迅速及時;
按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作;
定期巡視電氣設(shè)備,密切注意其運行情況,正確抄錄各項數(shù)據(jù),并填寫好巡視、運
行、維修、保養(yǎng)記錄;
做好給排水設(shè)備(設(shè)施)的運行操作和維修保養(yǎng)工作;
發(fā)生事故時,保持頭腦冷靜,嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障,重大事故及時上報,
并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障;
負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。
設(shè)備工(維修工)
對工程主管負(fù)責(zé),執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度;
負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作;
負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作;
努力鉆研技術(shù),熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù),做到判斷
故障快捷準(zhǔn)確,處理迅速及時;
發(fā)生事故時,應(yīng)確保頭腦冷靜,嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行
交接班,并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。
二、培訓(xùn)及管理
培訓(xùn)承諾
各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;
各類專業(yè)人員持證上崗;
培訓(xùn)計劃
源源不斷的人員培訓(xùn)是XX物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司
根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的“培訓(xùn)中心”。“培訓(xùn)中心”每年舉辦不定期的各
類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員擔(dān)綱,從物業(yè)管理的規(guī)范服
務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的
運行等方面進行培訓(xùn)。到目前為上,已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗,而且已得
到了大家的一致好評。
[新進員工培訓(xùn)方案]
培訓(xùn)目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等,以便能迅速的適應(yīng)
公司的運作模式,工作要求;提高工作效率。
培訓(xùn)內(nèi)容:
公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹
公司管理理念和服務(wù)理念教育
企業(yè)文化、價值觀的傳遞
《員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育
培訓(xùn)時間:4課時
【主任培訓(xùn)】
通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭,能獨立操作一個樓盤,有較強的公關(guān)意識與
協(xié)調(diào)能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運
行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。
培訓(xùn)時間為3-4周
科目
類別培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
序號
物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)行
物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安
16
法規(guī)政策法規(guī)條例;案例分析;
物業(yè)管理概論;機構(gòu)設(shè)置;人員配備;管理
2物業(yè)管理常識8.5方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管
理運作相關(guān)知識;
物業(yè)管理
基礎(chǔ)知識3質(zhì)量管理2.5IS09001JS014001.0HSAS18001貫標(biāo)知識;
不同類型的物業(yè)管公寓樓管理:別墅管理:一般住宅管理實
47.5
理及運作模式務(wù);國外的物業(yè)管理;
設(shè)備工程管理;房屋(建就知識);機電設(shè)
備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安
5各類專業(yè)管理18保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)
物業(yè)管理保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營
性服務(wù);服務(wù)收費價格制定等;
運作實務(wù)
物業(yè)管理的資金運行;服務(wù)費用的取繳與
6內(nèi)部管理8.5使用;物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收;行
政人事管理;計算機操作;檔案管理
注:一小時為一課時
【各部門主管培訓(xùn)】
通過培訓(xùn),能協(xié)助管理處主任的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責(zé)任
制,協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系,定期或不定期地對下屬進行崗位培訓(xùn)I。
培訓(xùn)時間為3-4周
科目
類別培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
序號
物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)行
物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安
16
法規(guī)政策法規(guī)條例;案例分析;
物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)
2物業(yè)管理常識6
管理運作相關(guān)知識;
物業(yè)管理
基礎(chǔ)知識不同類型物業(yè)管理
36一般住宅管理實務(wù);經(jīng)濟適用房操作實務(wù);
運作模式
設(shè)備工程管理;房屋(建筑知識);機電設(shè)
物業(yè)管理備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安
4各類專業(yè)管理24保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)
運作實務(wù)保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營
性服務(wù);
員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標(biāo)準(zhǔn)及
5內(nèi)部管理3.5
物業(yè)管理考核;文檔管理;
運作實務(wù)
6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等
實習(xí)與考察7實地操作與實踐56(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)
注:一小時為一課時
【一般管理人員培訓(xùn)】
通過培訓(xùn),樹立100%為業(yè)主服務(wù)的思想,把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神,基本了解物
業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識,必家掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護
及管理知識,文檔管理知識等。
培訓(xùn)時間為2-3周
科目
類別培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
序號
物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)行
16物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安
法規(guī)政策法規(guī)條例;案例分析;
物業(yè)管理概論;裝修管理:入住須知;物業(yè)
2物業(yè)管理常識6
物業(yè)管理管理運作相關(guān)知識;
基礎(chǔ)知識
不同類型的物業(yè)管
36一般住宅管理實務(wù);經(jīng)濟適用房操作實務(wù);
理及運作模式
設(shè)備工程管理;房屋(建筑知識);機電設(shè)
物業(yè)管理備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安
各類專業(yè)管理保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)
運作實務(wù)4
保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營
物業(yè)管理性服務(wù);文檔管理;
運作實務(wù)
5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等
實習(xí)與考察6實地操作與實踐45(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)
注:一小時為一課時
[客戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]
課程概述:
業(yè)主是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。客戶服務(wù)是專指物業(yè)管理
公司為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方
面的服務(wù)。為適合業(yè)主服務(wù)的需要,物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一個客戶服務(wù)
部,作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)工作。
課程目標(biāo):
通過經(jīng)理培訓(xùn)班員工和各管理處業(yè)主接待人員對業(yè)主服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與
運作規(guī)范和到管理處實地學(xué)習(xí)等培訓(xùn),使員工對業(yè)主服務(wù)的重要性有進一步的理解與掌
握,使員工深刻地認(rèn)識到業(yè)主服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)主關(guān)系的重要途徑、是清
足業(yè)主需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。
培訓(xùn)內(nèi)容:
業(yè)主服務(wù)的概念;
業(yè)主服務(wù)的內(nèi)容;
業(yè)主服務(wù)的基本要求;
入伙服務(wù);
業(yè)主接待;
權(quán)籍管理;
裝修管理;
培訓(xùn)課時:16課時
[保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]
課程表述:
物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識,保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理
崗的服務(wù)要求,XX物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
課程目標(biāo):
1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識;
2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用;
3、熟悉XX物業(yè)公司《保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和《保安服務(wù)基州作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》;
4、熟悉XX物業(yè)保安服務(wù)的運作模式。
5、掌握基本安全保安技能,能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域保安工作及突發(fā)事
課程提綱:
物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性
物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)
保安服務(wù)的目標(biāo)
保安服務(wù)的特點
保安服務(wù)的基本要求
保安服務(wù)的主要職賁
保安服務(wù)的組織機構(gòu)
保安各類人員的崗位職責(zé)
保安服務(wù)的主要任務(wù)
消防工作
安全應(yīng)急方案
各類表格記錄注意事項
保安隊列動作教案
培訓(xùn)課時:24課時
[保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]
課程概述:
通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述,了解保潔服務(wù)概論,特性和分類。從保
潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面,闡明小區(qū)保潔服務(wù)、外墻清洗
服務(wù)、垃圾的存放與收集運作規(guī)范,環(huán)境保護與運作規(guī)范,掌握保洛的基礎(chǔ)知識,了解保
潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé),并進行監(jiān)督檢查。
課程目標(biāo):保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化
課程提綱:
概述
保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等
常用清潔劑的使用
其他
培訓(xùn)課時:8課時
[綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]
課程概述:
綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善
環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充
分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。
培訓(xùn)對象:王任及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員
課程目標(biāo):讓員工能認(rèn)識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。
課程提綱:
收集資料,建立綠化檔案
園林綠化法律法規(guī)政策
綠化名詞解釋
怎樣驗收小區(qū)綠化工程
怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行監(jiān)管
培訓(xùn)課時:12課時
[設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容]
課程概述:
物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù),又不輕于管理。主要針對以下六個系統(tǒng):給排水系統(tǒng)
、消防系統(tǒng)、暖通(空調(diào))系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括:設(shè)備的檔案
管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備計劃維保管理等。
課程目標(biāo):了解XX物業(yè)設(shè)備管理模式,物業(yè)管理設(shè)備的種類,
設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
課程提綱:
1.設(shè)備管理職責(zé)
2.設(shè)備管理的內(nèi)容
2.1設(shè)備檔案的建立
2.1.1設(shè)備臺帳、卡與標(biāo)識管理
2.1.2設(shè)備機房管理
2.1.3設(shè)備的運行管理
2.1.4設(shè)備的維保管理
2.1.5設(shè)備、設(shè)施中、大修管理
3.設(shè)備管理的分類
3.1給排水系統(tǒng)
3.2消防系統(tǒng)
3.3暖通(空調(diào))系統(tǒng)
3.5強電系統(tǒng)
3.6弱電系統(tǒng)
3.7智能化系統(tǒng)
4.設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)
4.1管理處中央監(jiān)控室管理辦法
4.2給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.3空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.4弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.6消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度
4.8設(shè)備帳、卡物管理辦法
4.9房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法
培訓(xùn)課時:20課時
三、規(guī)章制度的建立
規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ),在XX花園的物業(yè)管理中,
我們將嚴(yán)格按照IS09000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強、靈活適度和
可操作的管埋規(guī)章制度。
?公眾管理制度
為加強XX花園的物業(yè)管理,維護全體住戶的合法權(quán)益,實行業(yè)主自治與專業(yè)化管
理服務(wù)相結(jié)合的體制,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境,
業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度:業(yè)主委員會章程、業(yè)主(用戶)公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修
管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、
用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放(停車場)管理規(guī)定、安全用電用水管理
規(guī)定等。除了遵守規(guī)定,業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對管理處進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
?管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制
各個崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),敬職于自己的崗位職責(zé),并對自
己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任,作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位,以保障管理工作的正常
運作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。
?管理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn)
XX花園管理將引進IS09000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn),依此進行管理處的日常管理維護
運作,對服務(wù)過程進行有效的操作、控制和監(jiān)督,使各項服務(wù)活動都處于受控狀態(tài)。制度
由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。
程序文件具體包括:清潔、綠化管理程序,保安、車輛管理程序,裝修管理程序,供水、
供電管理程序,消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費的收費程序、建筑物的維護和
維修程序、員工培訓(xùn)程序,糾正和預(yù)防措施控制程序等。
作業(yè)指導(dǎo)書具體包括:保安、清潔衛(wèi)生、財務(wù)等工作檢查制度和檢查評分標(biāo)準(zhǔn),消防
安全的檢查規(guī)定和處理方法,還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定,員工培訓(xùn)大綱,員工考核
及獎懲辦法,房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。
?管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)
管理人員考核制度一一《員工考核及獎懲辦法》。
管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評定表》(每月考核)、《員工年度考核鑒定表》
(年終考核)。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù),年終匯總,填寫《員工年度考核鑒
定表》,匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。
第六章物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修,養(yǎng)護和管理
一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新
2根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況
3需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù)
4屬于開發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議,并協(xié)助開
發(fā)商維修
5編織合理的維修養(yǎng)護計劃,建立共用設(shè)施設(shè)備檔案,設(shè)施設(shè)冬的運行、檢查、維修、
保養(yǎng)等記錄齊全
6合理使用,不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu),不任意改變原建筑的用途
7各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清楚
8及時保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好
9因房制宜,有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)
10完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度
11完善的管理、檢查、考核制度
12各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)
13建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn)
14搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學(xué)安排施工進度
二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定
【房屋、建筑設(shè)施】
維修工
b.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》的內(nèi)容
要求進行修繕養(yǎng)護;
c.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設(shè)
施進行巡查;
d.將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi);
e.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
f.房屋、設(shè)施發(fā)生異常,及時報告工程主管,并在工程主管協(xié)同下排除異常。
工程主管
c.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制,委托
維修的聯(lián)系工作;
d.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
e.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
f.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
g.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,
根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒
定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)主任審核后上報公司主管部門;
【供配電設(shè)備】
電工
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