房地產行業盈利模式變遷目錄1.房地產行業的價值鏈與盈利模式2.國內房地產開發企業盈利模式3.國外房地產開發企業盈利模式1.房地產行業的價值鏈與盈利模式1.1市場環境與產業結構1.2產業鏈1.3產品線與業務主線1.4產業價值鏈1.5企業核心業務流程1.6企業價值鏈1.7廠商根本盈利模式識別1.8房地產業務全流程核心能力識別1.9未來10-15年產業盈利空間識別1.10未來房地產市場運作模式變化趨勢新來者供給商客戶替代品互補品當前競爭者進入壁壘議價能力減少需求議價能力推進需求經濟開展、城市化進程與人均可支配收入增長趨勢人口總量與結構變化、家庭與社會結構發展趨勢國家資源與人均國土面積變化趨勢退出壁壘1.1市場環境與產業結構土地開發房地產產品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場存量市場土地出讓方一級土地開發商金融機構1.2產業鏈監理單位物料供給商施工企業設計院營銷機構銷售代理金融機構金融機構裝修企業房產中介金融機構評估機構70年后？物業管理物業管理物業經營市場研究機構開發商開發商籌劃機構住宅商業地產寫字樓目標市場的精準定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業地產旅游地產戰略合作伙伴銀行1.3產品線與業務主線產品銷售金融保障定位傳播識地拿地資金籌集產品制造客戶效勞產品線業務主線土地開發房地產產品制造增量供給存量流通增量市場存量市場房地產價值轉化1.4產業價值鏈土地一般價值房地產價值增值變現房地產一般價值變現房地產價值增值流轉房地產一般價值流轉房地產價值增值土地價值增值1.5企業核心業務流程可研儲地籌劃施工設計效勞租售找地運營廣告客戶推薦Internet地產經紀參觀樣板房用戶需求說明平面設計地塊選擇簽訂合同繳納定金申請按揭貸款房屋建設個性化選擇交付使用香港模式美國模式住宅開發商在客戶確認購置，并且確認能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設1.6企業價值鏈主流程一級市場二級市場三級市場一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕1.7廠商根本盈利模式識別價值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地開發房地產產品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場存量市場政府關系資金實力產品能力營銷能力運營能力1.8房地產業務全流程核心能力識別市場能力管理能力管理能力識地能力土地開發增量市場1.8.1核心能力識別：Ａ土地開發——經營型存量市場政府關系資金實力識地能力土地開發增量市場存量市場政府關系資金實力識地能力土地開發增量市場1.8.3核心能力識別：Ｃ土地開發——投機型存量市場政府關系資金實力識地能力土地開發房地產產品制造增量供給增量市場產品能力營銷能力1.8.4核心能力識別：Ｄ房地產開發——經營型市場能力存量市場管理能力政府關系資金實力識地能力土地開發房地產產品制造增量供給增量市場產品能力營銷能力市場能力存量市場管理能力政府關系資金實力識地能力土地開發房地產產品制造增量供給增量市場產品能力營銷能力1.8.6核心能力識別：Ｆ房地產開發——投機型市場能力存量市場管理能力政府關系資金實力識地能力存量流通殘值處置增量市場存量市場1.8.7核心能力識別：Ｇ房地產運作——經營型增量供給運營能力管理能力存量流通殘值處置增量市場存量市場增量供給運營能力管理能力增量供給存量流通殘值處置增量市場存量市場1.8.9核心能力識別：Ｉ房地產運作——投機型運營能力管理能力行業利基一級市場二級市場三級市場產品一般價值1.9未來１０－１５年產業盈利空間識別產品價值增值1.10未來房地產市場運作模式變化趨勢目錄1.房地產行業的價值鏈與盈利模式2.國內房地產開發企業盈利模式3.國外房地產開發企業盈利模式2.國內房地產開發企業盈利模式2.1萬科2.2招商2.3合生創展2.4順馳2.5萬通2.6復地2.7綠城2.8國內房地產行業戰略群組矩陣圖2.1萬科2.2合生創展合生創展是致力開展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團合生創展的特點做大規模，率先采用大盤操作的概念客戶定位以滿足城市中高收入的置業需要為主，開發的物業集中于中高檔工程，銷售均價比當地的市場平均價格水平高出15％一72％對市場前景的準確把握，開發未來升值潛力大而當時位置偏僻價格低廉的土地戰略擴張三部曲：1、通過集中化戰略和一體化戰略，建立企業規模化開展的根底；2、通過集約化拓展進行跨區域擴張；3、實施規模化開展行事低調注重資本運作該模式的突出之處規模化開展有利于降低本錢、提升品牌效應，抵御市場競爭風險，實現規模經濟2.3招商2.4順馳2.5萬通2.6復地2.7綠城2.8國內房地產行業戰略群組矩陣圖(1)國內典型房企的業務領域全國性跨區域局部區域集中于工程管理在房產價值鏈的適度延伸居住需求衍生產業的適度捆綁非相關多元化萬科順馳萬通天鴻金地復地SOHO中國大華港資地產美資地產首創置業華遠中遠中房大連萬達合生創展綠地北京城建奧園置業中遠開展綠城碧桂園中信華南陸家嘴中華企業2.8國內房地產行業戰略群組矩陣圖(2)八家企業的盈利模式萬通萬科順馳合生綠城復地金地一級市場二級市場三級市場產品一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕產品價值增值招商目錄1.房地產行業的價值鏈與盈利模式2.國內房地產開發企業盈利模式3.國外房地產開發企業盈利模式3.國外房地產開發企業盈利模式

3.1香港模式3.2美國模式3.3房地產開展環境及其對開發企業的影響3.4我國對國外模式的借鑒一級市場二級市場三級市場產品一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕3.1香港模式產品價值增值一級市場二級市場三級市場產品一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕3.2美國模式產品價值增值3.3〔1〕房地產開展環境比較

香港美國當前中國10-15年后中國領土性質自治城邦高人口密度大國低人口密度大國高人口密度大國高人口密度經濟發展水平發達發達發展中發達潛在需求量大一般大大土地壟斷供應（土地批租模式）分散供應（財產稅模式）壟斷供應（土地批租模式）壟斷供應（土地批租模式）有租期無開發時限帶產權可期權方式拿地有租期2年不開發無償收回有租期2年不開發無償收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住風格高容積率集合住宅為主低容積率獨棟住宅為主高容積率集合住宅為主高容積率集合住宅為主政府高房價高地價高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補財政不足規制補貼中低收入者購房鼓勵開發中低價房差別對待，抑制土地投機干預頻繁高房價高地價低福利高稅制一刀切規制大城市香港模式中小城市美國模式稅制？差別對待，抑制土地投機資本充裕充裕不充裕充裕融資便利客戶融資（預售）和銀行債權融資為主便利市場化資本運作為主障礙多客戶融資（預售）和銀行債權融資為主便利債權融資與股權融資相結合香港美國當前中國10-15年后中國政府關系非常重要不重要非常重要非常重要市場次要非常重要次要重要產品次要重要次要重要管理次要重要次要重要運營次要重要次要重要投資重要重要重要重要融資重要次要重要重要盈利模式（關鍵利潤來源）土地投資價值+土地投資溢價+房地產投資價值+房地產投資溢價土地價值增值+土地投資價值+房地產價值增值+房地產投資價值土地投資價值+土地投資溢價+房地產投資價值+房地產投資溢價土地價值增值+土地投資價值+房地產價值增值+房地產投資價值開發商風格土地經營掛帥，全能型開發商資本運作掛帥，專業化開發商政府掛帥，全能型開發商投資商掛帥，專業化開發商產業鏈特征以開發商為中心的縱向價值鏈以基金為主導，專業分工細致的橫向價值鏈以開發商為中心的縱向價值鏈以投資商為中心的橫向價值鏈注：對開發商的影響分為：非常重要、重要、次要和不重要四種類型。3.3〔2〕環境對開發商的影響比較一級市場二級市場三級市場產品一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕3.4我國對國外模式的借鑒：當前中國模式產品價值增值一級市場二級市場三級市場產品一般價值〔經營型〕〔投機型〕〔房地產運作〕〔房地產開發〕〔土地開發〕3.4我國對國外模式的借鑒：未來10-15年中國模式產品價值增值一級市場二級市場三