佳而惠商場商業定位與招商經營思路報告第一局部商業功能定位及支撐理由分析一、工程功能的總體定位為做好惠而佳商場功能的總體定位，主要從以下幾個重要元素進行綜合分析：A、物業本身特性B、商場獨特的地理位置C、工程周邊的消費力D、工程周邊的商業現狀E、居民的消費習慣A、物業本身的特性中型規模商場，面積超過4000平方米；位于商業街三樓，連接超市和電器城；一樓設有大型休閑廣場和地下停車場，主干交通線中心點。B、商場獨特的地理位置交通便利，雄踞國泰路、臨解放中路；處于懷城商業中心旺地；人口密集，有很大的普通居民消費市場。

C、工程周邊的消費力周邊樓盤林立，臨近怡景苑、雅景苑、星豪苑、雅豪居、星匯軒等多個樓盤，另加周邊自建房居民、學校等，坐擁懷成10萬消費群體。城鄉居民、外來小局部流動人口等，綜合消費指數評為中等偏高消費市場。D、工程周邊的商業現狀國泰路、解放中路、紅旗路、7號樓等路旁商業布局零亂，有一定的規模，沒有形成檔次，屬傳統的商業城鄉旺地。E、居民消費習俗追求中、高檔消費就近方便，價廉物美，效勞多樣城鄉區間商業消費觀念綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉惠而佳商場的總體功能：1、生活消費的便利性；2、就近商業的消費習慣；3、綜合性多功能商場；4、商業休閑與餐飲娛樂結合；5、商業的完善配套，如停車場、洗手間等。最后，總結得出惠而佳商場的總體功能定位為：“集休閑一商業一餐飲一娛樂一停車場〞于一體的一站式購物商場。二、工程形象的總體定位我們主要從以下幾個重點因素考慮，將惠而佳商場的形象推向市場：A、從周邊現有的商業檔次，尋求市場的空白點〔檔次〕街鋪林立，零散雜亂，檔次低中高檔的商業市場空白B、從混亂單一的商鋪布局，尋求多功能市場〔綜合性〕周邊商鋪，多而亂，行業單一多功能綜合性商場C、從周邊障亂商業購物環境，尋求舒適的購物場所〔舒適〕D、建筑的現代氣息，尋求廣場的現代時尚〔現代性〕總結，惠而佳商場的形象總體定位為：[主體形象]懷集首個大型純商業的購物商場！[輔助形象]國泰路最高檔次的商業大廈！〔國泰的商業1號)三、功能定位的總思路根據惠而佳功能、形象的總體定位，展開工程的板塊定位。各功能的精確定位主要依托于以下因素：A、工程開發模式〔只租不售〕B、工程經營模式〔租的好，經營好，二好思路〕C、工程的經營利潤〔快速回籠資金〕D、物業本身的規模〔中型規?！矱、商家對租金承受的限度F、行業經營對區域的要求G、人流動線特點H、商鋪面積和間隔種類I、業態的組合需求J、同行業市場的競爭力從而得出惠而佳商場各功能的精確定位如下：惠而佳商場功能精確定位表區域面積規模板塊名稱功能及經營范圍A1200㎡惠而佳名店城主要經營品牌服裝、休閑服飾、珠寶、化妝品、精品皮具、手袋鞋帽、兒童嬰兒用品等。B800㎡書城數碼世界家居天地主要經營通訊產品、數碼產品等?；蚪洜I小件的時尚家居精品，布藝。C397㎡休閑餐飲特色美食等。四、各區精確定位的綜合分析總體思路：根據工程的總體定位和開發模式，以適合百貨和休閑餐飲經營的區域出租經營，營造商業賣點，提升工程的附加值。A區：嘉盛名店城支撐理由：作為工程的開發本錢收回，躲避風險；對接高租金高回報的利潤期望；商鋪經營者需承受高租金，追求零售高利潤，必須依靠品牌經營；樹立商場的形象、檔次，吸引客流；收益方式：獨立收銀，商家租賃，統一管理；C區：休閑餐飲

支撐理由：市場空白，營造主題特色，利于收租的穩定性；但餐飲招商時間長，引入困難，承受租金低；美食主題的獨特性，區別于其他的美食酒樓；

收益方式：獨立收銀，商家租賃，商家自己統一管理。小結根據功能的總體定位、形象定位，從而制定出上述各區的精確定位，吻合市場需求，在操作上具有可行性!第二局部惠而佳商場經營思路一、經營總思路在綜合多功能性定位的根底上，主要由商家自主經營，獨立收銀，商場提供統一公共配置，公共局部裝修，統一平臺管理〔物業管理〕，保證各系統的正常運轉，營造一個舒適的購物環境。房地產E網二、各區的經營思路A區：惠而佳名店城經營思路：建議由商戶自主收銀，統一管理〔營業時間早上9：00-晚上10：00〕，在裝修方面，沿墻鋪建封閉式商鋪，夾層外設櫥窗，內做倉庫，復式櫥窗、復式商鋪，雙重價值。獨立門面的全間隔鋪；中間鋪全設為半間隔鋪，即1.4米高的間隔板組成店中店。建議商鋪面積：實用面積10㎡-30㎡/個為主流，50㎡-80㎡/個為補充。經營范圍：精品百貨、化裝品、皮具、內衣、休閑服裝、眼鏡珠寶、鞋帽、藥業、美容、茶葉、沖印、通訊產品、煙草專賣等。精品百貨類：以中檔消費為主，低檔為輔，如“艾菲兒〞、“頂好飾品〞，再配個體經營者，占出租面積的10%?；b品類：以中檔消費為主流，如“雅芳〞、“小護士〞、“李醫生〞、“美寶蓮〞、“玉蘭油〞等，占出租面積的10%。皮具鞋帽類：以適合白領一族消費為主，中低價位服裝專賣店，如“以純〞、“佐丹奴〞、“班尼路〞、“曼奴〞“、〞生活幾何“、〞藍海軍“，占區域面積的30%珠寶眼鏡：以中檔市場為主，如“明廊〞、“先施〞、“點石〞、“斯貝雅〞、“華置珠寶〞等，約占出租面積的8%。藥業美容：以普通市民消費的為主，如“海王星辰〞、“保利康〞、“雪姬美容〞、“琦雅美容〞，占出租面積的6%。茶葉沖印：中檔產品，如“柯達沖印〞、“天福茗茶〞等，占出租面積的5%。通訊產品：普通數碼產品，有相機、，通訊等，如“龍粵〞，占出租面積的5%。其他類：以低檔市場為主，如煙草專賣、咖啡甜品屋，商務中心，占出租面積的18%。肯德基餐廳：占出租面積的8%。B區：多種業態組合

如：數碼電器、書城、美居天地、兒童樂園等。數碼類：

a多種業態組合：引進龍粵、中域等通訊產品。書城：

a多種業態組合：引進三咪書城、書吧等。美居天地：a多種業態組合：引進精品家居、干花布藝、家居配飾等。兒童樂園：a整區域經營：引進奇樂兒歡樂谷；b多種業態組合：引進多家童裝、兒童用品、文具、玩具等商家組合經營兒童樂園。C區：休閑餐飲整層出租給一個商家，經營特色餐廳，如“黃果樹〞、“不見不散〞，配合多功能商場的需求。第三局部招商具體策略一、參考廣寧步行街和懷集商業步行街的定價、商戶組合，開展惠而佳商場的招商工作(包括定價、分區、分類、商戶組合等)二、針對重要商家草擬“商業說明書〞。三、針對各商鋪，方案定人、定鋪、定客招商，采用一鋪談五家模式，快速招商。四、針對重要商家或有影響力的商家，以一定優惠的