物業管理費的催繳方法經典培訓物業管理的概念物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。概括一句話，即物業管理是：立足于效勞、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。?物業效勞收費管理方法?規定物業效勞本錢或者物業效勞支出由以下板塊構成：物業管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業化、標準化、市場化的特征。但是由于物業管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創、摸索的階段，在實際開展過程中出現了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。

物業管理公司對管理區域內的業主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設備設施的日常運行維護和其他業主所需要的效勞，收取物業效勞費是理所應當的事，但實際情況卻恰恰相反。贏利，是每一個企業生存和開展的最根本的條件。而物業管理企業也是一個企業，這一點首先要得到業主們的認同。做為一個微利的效勞性行業，是否能保證正常運作，為業主提供高質量的效勞，主要依賴于向業主收取物業效勞費。許多物業管理公司因為收費困難而處在虧損狀態。收費難問題已經直接影響到我國整個物業管理的開展。收費難，毋庸置疑是當前物業管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業主不交費，物業收費難在何處？怎樣才能提高物業管理收費率呢？就以上問題做出如下分析。一、是物業管理公司向業主提供的效勞與向業主收取的管理費不成正比。由于物業管理在中國起步較晚，物業管理在專業化、標準化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的效勞自然就不夠專業，不夠標準，不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的效勞“物無所值〞就以拒交物業效勞費來表示心中的不滿。還有一些物業管理公司不在管理效勞上下功夫，它的管理和效勞已經無法滿足業主的需求了，還是“不思進取〞，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業效勞費。二、是業主對物業管理的認識不夠。由于物業管理效勞具有廣泛性，效勞的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家，某一戶，物業公司不會因為少數業主不交物業效勞費就停止效勞活動，所以一些貪圖小利的業主就“逃費〞、“躲費〞，他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的效勞，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環：業主欠費---物業公司虧損---效勞質量下降---業主長期拒交費。認識不夠還表達在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。業主對物業管理效勞了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償效勞行為，對物業管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋〔物業〕存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口〞，進而少交、欠交物業費。他們不十分清楚這些問題是由開發商、施工單位或因自己裝修不當等各種原因造成的;居住過程中，出現類似的問題，其責任的主體不是物業管理企業，也不屬于物業管理企業實際工作職責范圍。

三、是開發商越權承諾，物業公司長期受苦。四、是物業管理的相關法律、法規不完善。物業管理是一個涉及到社會各個方面的效勞性行業，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規依據。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。五是物業管理企業效勞不到位。因為物業為了降低人員本錢，招聘的人員素質不高，所以就難以保證提供優質的效勞，很多業主拒交物業效勞費的理由是對效勞不滿意。例如：某小區業主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業來修理，可是物業始終不來修，這樣的效勞水平交物業費太冤枉了。〞類似這種情況的還不在少數。由于物業缺乏優質的效勞，導致業主用拒付費用來對抗。既然知道了收費難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業管理收費率。針對上述原因采取相應的措施：首先是加強物業管理公司的效勞質量，提高其專業化、標準化的水平；其次加強物業管理知識的宣傳，讓業主明白物業管理的真正含義，使業主樹立現代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認真與開發商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理效勞工作埋下隱患；最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業管理具體法規、和方法，標準物管公司和業主的行為。最重要的是如何解決物業管理企業與業主間矛盾的相關規定。其實這些相應的措施與方法大家都很清楚，關鍵是如何實施，具體怎么做才能到達提高物業效勞費收繳率，這里我想舉一實例說明。〔一〕實施人性化管理物業管理企業應對小區業主的根本信息做深入了解，把小區業主分成假設干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業管理企業在制定前期物業管理方案的時候，應該更多地從即將入住的業主利益出發，心里的一桿秤應該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的根底。〔二〕是培養和造就高素質的效勞團隊。物業管理屬于效勞性行業，所提供的商品是無形的“效勞〞。它的各項管理說到底是為業主提供各項滿意的效勞，而這一切都要取決于效勞者素質的上下和能力的發揮。物業管理不同于其他行業，有時它對員工道德素質的要求要高于專業素質。在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。對每一位新員工進行“職業道德，禮儀禮貌〞培訓，培養員工們與人溝通，協作的能力。具有良好的親和力是做好物業管理的一大優勢。物業的每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，他們在日常工作積極熱情地為每一位業主效勞，對一些不太了解甚至反感物業管理的業主，他們會主動上門與其溝通、交流。不怕被業主指出缺點，反而會感謝業主提出意見，給他們改正和進步的時機。這讓業主們真正體會到了物業“以人為本〞，“人性化、親情化的微笑效勞〞的效勞禮念以及“細小入微、四勤〞企業精神。

〔三〕是實行收費考核，建立內部鼓勵機制。物業管理費收取工作之所以能取得較好的效果，有一個很重要的原因就是實行收費考核，建立內部鼓勵機制。具體做法是以各管理處為單位進行收費率考核。公司根據每月的實際情況制定當月的物業管理費收費方案及獎勵處分方法，按收費總額的一定比例給予一定的獎勵給員工；沒有到達規定的收費標準那么有相應比例的處分。由于物業效勞費的足額收取，使公司的能夠正常運作，“物管費和效勞〞兩者形成了良性循環，極大地推動了企業自身的開展。

〔四〕是加強物業管理相關知識的宣傳。為了讓業主明白物業管理效勞是什么，我們確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業管理相關法規、條例公布以后，首先組織員工及時地學習和了解，然后將其擴大復印張貼在布告欄上，讓業主們及時了解：業主在物業管理公司為其提供效勞的過程中應享有的權利和應盡的義務。對于有疑問的業主，物業的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物業公司與業主共同學習物業管理的過程中，也逐漸建立起了物業公司與業主之間的友好關系。

〔五〕是誠信效勞，透明收費。

經歷過方案經濟體制的人們已經習慣了“只享受，不(少)付費〞。所以物業管理公司提供的效勞只能是“物有所值〞或是“物超所值〞，而絕不能“物低所值〞甚至是“物無所值〞。物業始終保證效勞的“質價相附〞，而且各個管理處都將物價局審批的本物業的收費標準張貼在布告欄上，讓業主明明白白消費。使業主清楚自己所交的物業效勞費到底用在了什么地方，從而也可以讓業主了解交納物業費的合理性和必要性。以上就是物業提高物業收費率的措施與具體做法，當然每個物業管理公司所接管的物業都有差異性，但是物業管理公司所提供的效勞與業主的需求之間始終有一個平衡點，而物業管理公司只有將這平衡點靠近業主才是最好的解決方法。就像睦鄰物業一樣，它所提供的效勞永遠不會少于業主所付的費用，并且睦鄰物業溫馨的人性化、親情化效勞可以讓業主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺！〔六〕物業收費必須依據效勞合同。〔七〕用法律手段維護企業的合法權益。下面是本人在物業管理上使用過的方法：1、把業主的事當自己的事去做。有時候可能業主在小區碰到你，會向你反映一些在物業效勞急需改近的見意，我都會拿個小本子把業主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業主解釋，能解決的馬上通知各部門現場解決，讓業主看到我們的效勞態度和對業主的重視成度。以真情感人，有時候在人手不夠的情況下，我親自幫助。2、加強內部人員培訓，提高效勞意識。①員工的職業道德培訓，包括職業思想(全心全意為業主和使用人效勞的思想)、行為標準和行為準那么(儀容儀表、日常行為、來電來訪、上門效勞等)培訓。②員工的禮貌效勞(如文明用語)、敬業精神、團隊精神等培訓。③物業管理根底知識培訓。通過以上內容的培訓，使員工掌握物業管理效勞最為根本的語言、行為標準以及必備的物業管理、效勞知識。3、發紅色催繳通知單由于我們小區一開始提倡效勞到家，于是就形成了上門收費的習慣，很多業主都等著物業工作人員上門收取，極少數業戶會主動到物業管理處交費，這種做法并不像現在大局部小區都是提倡業戶自覺交費。尤其碰到業戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費的困擾，一到收費期就要加班加點，挨家挨戶地上門收。針對這種情況，我們采用了發紅色催繳通知單并張貼家門口，以便讓他們安排或預約時間下來交費，這樣就以開門紅的形式給他們提個醒該到繳費時間了，錯開上班時間，上中班的管理人員可以等業主下班再去繳納。4、發白色催繳通知單改為溫馨的粉色也許很多人不知道，廣州這一地帶的人特別迷信，日常生活中忌諱事情也特多。我們小區大局部業戶也不例外。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的倒霉、不吉利的預兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說法，明顯有截然不同之處。因此，當你發白色催繳通知單時，有的業戶會很氣惱，特別是做生意類的，最終這些延期成心拖欠物業管理費的業戶不得不自己下來交費。通常，我們還會在貼白色催繳通知單的同時額外添加一個致命之法，那就是一大早向業戶催繳費用。這下可把業戶惹急了，情急之下，我們就一邊點頭表示理解他們，一邊說明采取此舉之緣由。待平息后，我改為溫馨的粉色加上誠肯的語言，這些業戶自然就會每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費的時間。5、動之以理每個拒交戶都有它的理由拒交物業管理費，諸如物業管理效勞不到位、開發商承諾的事未兌現等來轉移他們自己繳交物業管理費的義務。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份?致××業戶的一封信?。這里強調一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據不同內容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業管理費用是兩回事；為什么物業管理企業并沒有執法權等等諸如此類的疑難雜癥。總之，我們的宗旨就只有一個：讓拒交戶了解物業管理企業生存的艱辛，讓他們知道樹立維權益識并不是通過拒交物業費來表達以及物業管理真正的含義、涵蓋范圍、效勞職能。

給ⅹⅹⅹⅹ全體業主的一封公開信尊敬的ⅹⅹⅹⅹ業主：你們好！我是新上任麗園雅庭效勞中心經理李永剛，到我們小區工作十多天，非常感謝你們對我的信任和工作的支持，同時也對我們工作人員效勞不能到位之處表示深深的歉意。為了構建和諧家園，ⅹⅹⅹⅹ效勞中心的工作人員更好的為您效勞，敬請您為效勞中心提出珍貴的建議，近期效勞中心人員將上門回訪，有問題請及時向我們反映，也可以撥打效勞中心〔ⅹⅹⅹⅹ〕預約我上門聆聽您的意見。我們能做到的一定會在最快的時間內幫你解決問題。有些方面我們做的不到位，清潔衛生很多業主提出意見，元月份開始我們將對小區的清潔衛生進行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等。人員的效勞意識有待加強，專業水準還有待提高，效勞方面我自感現在做的不是很到位，離你們的要求有一定的差距，我們會在最短時間內改善效勞態度。您的支持是我們工作最大的動力！此致敬禮年月日

給您的一封信〔先生/小姐〕：展函致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。我是新上任ⅹⅹⅹⅹ效勞中心經理李永剛，非常感謝您及家人對我工作的關心和支持，同時也對我們工作人員效勞不能到位之處表示深深的歉意。元旦將至，為了構建和諧家園，在效勞上以嶄新的面貌，更好的為您效勞，敬請您為效勞中心提出珍貴的建議，如果是因我們物業效勞方面工作方法不正確，影響了您的生活，請您及時向我反映，我會第一時間解決問題，暫時做不到的我會為您解釋，也可以撥打效勞中心〔ⅹⅹⅹⅹ〕預約我上門聆聽您的意見。為保障您的物業升值與保值，請您及時繳納物業管理費，我們的效勞中心所有人員將不勝感謝。您的支持是我們工作最大的動力！祝您和家人幸福安康，萬事如意，元旦快樂！此致敬禮年月日

溫馨提示尊敬的業主：您好！首先感謝您一直以來對我們工作的支持，同時也對我們工作人員效勞不能到位之處表示深深的歉意。我們一直也在不斷完善效勞質量，小區的管理全體業主和物業的共同管理，敬請您為效勞中心提出珍貴的建議，如果因我們工作方法不正確，影響了您的生活，請您及時向我反映，新年將至，為了小區的平安，我們在消防設備上做了添加，供水管做了維修，同時也對大家最關心的電梯、供水泵做了檢修，希望業主過一個愉快的新年，構建我們和諧的家園，現管理處各項開支運轉困難，各項設施設備需要維修保養，公共區域需要修補，人員也需要發工資過年，請您支持我們的工作，您的支持是我們工作最大的動力！愉祝您和家人幸福安康，萬事如意，新年快樂！廣州ⅹⅹ物業管理海珠分公司ⅹⅹⅹⅹ效勞中心年月日6、動之以情三字經有這么一句話：人之初，性本善。既然業主是上帝，那上帝肯定有心軟的一面。因此，在擁有充足理由的前提下，應該派客服員到拒交戶家中拜訪〔拜訪次數不低于三次〕，然后再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業戶的一言一行，面帶微笑，適當地歡送他到物業處辦公室坐客等。這就涉及到與業主溝通的技巧是因人而異。以上所講的方法類似于三國演義中劉備“三顧茅蘆〞的做法，對于通情達理并又無特別理由的業主是行之有效的。

7、發催款函繳費通知單房號：E1602月份：11月序號項目內容合計（元）110月欠費管理費、水費等112.8211月物業管理費面積（㎡）單價（元/㎡）188.8104.871.8312月物業管理費104.871.8188.84公攤電費計費周期：7.11—10.30路燈3.65水費（9.11-11.10）上期讀數本期讀數實用單價（元/ｍ3）／6982131.9525.46總計519.4注：1、水費暫由住戶服務中心代收，請業主盡快與自來水公司簽訂委托劃扣協議。2、繳費日期為每月25日前，逾期每日按欠費總額的3‰收取滯納金，敬請業主配合。3、如有任何疑問，歡迎致電ⅹⅹ

ⅹⅹ查詢。管理費繳費通知單尊敬的房業主/住戶：貴戶現已欠繳年月至年月物業管理費、公攤水電費、垃圾處理費共計￥元，為了不給您的生活帶來不便，請您于本月30號前攜帶現金或各類銀聯卡到D幢首層ⅹⅹⅹⅹ客服效勞中心繳費，逾期電腦將自動產生滯納金，謝謝合作！如有疑問請致電ⅹⅹⅹⅹ客服效勞中心：020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ交費時間：周一至周日上午08：30至12：00∽下午14：00至17：30注：假設您收到此單時已交費可置之不理！廣州ⅹⅹ物業管理ⅹⅹⅹⅹ住戶效勞中心年月日催款通知單尊敬的房業主/住戶：貴戶自年月日至年月日以來一直拖欠我處物業管理費、水電公攤、垃圾處理費一共合計元。貴戶的行為嚴重影響我司正常工作的開展；現我司再次以書面的形式通知貴戶將所拖欠的費用給予清繳。逾期未交，我處將采取相應的催辦措施進行催交。屆時，產生的一切責任由貴戶自行承擔。如有疑問請致電ⅹⅹⅹⅹ客服效勞中心。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ客服效勞中心年月日對長期拒繳的用戶在訴訟期內用郵寄的方式發催款單8、小恩小賄收買人心我小區有一位許阿姨，老師出身，在小區很有威望。09年7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業效勞中心處理問題不當，沒有及時送業主去醫院醫治，只是打給電梯維保公司來處理，相互推卸負責，這下惹怒了小區的業主，最后把物業告上了法庭，物業公司不但賠了醫療和精神損失，還輸掉了名譽。過后許阿姨對物業處理問題的方式相當不滿，發動小區多戶業主拒交管理費，我就職后通過了解知道業主拒交管理費的根源，打聽到她老公也是我的老鄉，經我屢次去她家拜訪，訴訴家常，看有什么需要幫助，我代表物業公司向她誠認以前做法的有些不對，同時也訴說了物業管理費收不上來，經營困難，同時容許可以適當的免一個月管理費，功夫不負有心人，經常最后真情也感動了她，不但把以前拒繳的管理費補交，也把減免的交了上來，現在她又帶頭把欠交管理費業主都帶動起來，現在積極配合物業的工作。9、建立關愛機制，創立良好的口碑用心效勞，真誠溝通，建立良好的溝通機制是管理費收取的保障。物業無小事，就怕未能用心去做，比方每逢兒童節、老人節買些小禮品，去業主家拜訪，多走訪一下小區內兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在門崗值班室多放幾把愛心傘，保安巡邏人員發現有需在幫助的業主，主動去幫助。春節、元旦給小區業主發祝福語。10、利用工作中要害關系使業戶交費。11、施行暫停水、電供給。由于目前大局部小區的水電是代收代付型，這就足以證明我們有權暫停水電供給，更何況一旦跳閘業戶將陷入無人送電的困擾，除非他自己可以不厭其煩地到樓下送電。我們小區的拒交戶曾自己到自來水、電力公司繳交水電費，但沒想到對方卻不肯接收還說了一大堆原因。我想就是因為他們電腦記錄的固定征收對象就只有我們公司，具體那么是由我們公司與業戶直接產生關系的。當然，以上情況在一戶一表的小區是不能采用暫停水、電供給的方法。高水準物業管理的九條原那么效勞工程——齊全

除了搞好物業管理綜合效勞收費所包含的必要效勞工程外，物業管理公司還應努力拓展效勞的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約效勞和便民效勞，使用戶享受到無微不至的關心和盡善盡美的效勞。

效勞方式——靈活

物業管理除了做到標準管理、依法管理外，還應設身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的效勞方式，切忌死板僵硬的管理，應盡可能在辦事手續、營業時間、效勞范圍等方面給用戶提供方便。

效勞程序——標準

效勞程序是指效勞的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是衡量物業管理水平的重要標準之一。如接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，不可隨心所欲、雜亂無章。

效勞收費——合理

物業管理屬有償的效勞行為，用戶不交管理費而享受效勞是不現實的。但物業管理公司制定的綜合效勞收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約效勞和便民效勞也應以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收〞為原那么，切不可張開大口向用戶亂收費或收費多效勞少等。

效勞制度——健全

物業管理應制定并健全一整套標準、系統、科學的效勞制度，以確保為用戶提供穩定的效勞。這些制度應清晰有序、易于操作，切忌隨意化、無章可循和憑個人意志的管理。

效勞效率——快速

效勞效率是向用戶提供效勞的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命〞的時間價值觀下，效勞效率高不僅能節省時間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高效勞效率。〔2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過〕第七章相鄰關系

第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原那么，正確處理相鄰關系。

第八十五條法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，阻礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第九十條不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的平安。

第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量防止對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。最高人民法院關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋物業管理費案例分析靈活變通——商業大廈業主周轉不靈暫時交不上物業費怎么辦？某大廈個別業主由于自己的資金周轉問題到了交費截止日交不上物業管理費，其經辦人員到管理處來說明，想拖延幾月。管理處有每月的收費指標，而且業主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能撫慰夜戶，并讓其出具一書面說明〔沒有書面的到時可能翻臉不認〕說明情況，并明確表示還款日期，而且管理處向業主解釋說大廈的物業費除少數的管理公司的傭金外，大多數費用是用來滿足大廈的運作的，你的拖延交費會使其他業主的權益受到影響，但物業愿先替你墊上這缺口，但你一定要按時還款。等到還款時再適當減免業主的滯納金，所以讓業主感到不按時交費不是給物業帶來了損失，而是給全體業主和整個大廈帶來了損失，而物業為了大家的利益又暫時的堵住這個缺口，讓其不但感謝物業公司還覺得對不起大伙，目的就到達了，該公司不但補齊了所有費用，而且在后來從來沒有出現過拖延交費的現象以退為進——業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為到達某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難〔常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的〕，以求得攜手維護物業正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的根底上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件〔退一步進兩步，不退無以求進〕。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

點評：物業公司追繳有意〔而非惡意〕欠費，首先要使自己的管理效勞無懈可擊。管理效勞做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個根底上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝〞的鍥而不舍——入伙未入住的業主欠交管理費怎么辦

深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續，但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。

為了繞開中間環節，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發生的經濟法律糾紛保存與己有利的證明，管理處想出了一個新的方法：給該公司的總經理發〔有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環節，直接去找有權力解決問題的人〕，在文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經造成的不良影響，重申法規規定的欠費處分方法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入〔設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快〕。

發過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發，而且措辭愈加嚴肅。直至發到第5次，有理有據的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。

點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發生欠費就緊追不舍，否那么越積越多，“久病難醫〞；二是要多渠道，充分運用法規賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業公司的利益，也是維護廣闊業主的利益。鍥而不舍——入伙未入住的業主欠交管理費怎么辦

深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續，但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。

為了繞開中間環節，直接