【后勤服務】業務外包方案（完整版）范本

一、服務工作方案

1.1.物業管理服務實施方案

1.1.1.保潔實施方案

LLLL保潔管理思路

一、管理思路

衛生環境是一個重要對外窗口。我們對環境管理實施“責任六定管理”，

即：定人、定時、定目標、定責任區、定質量、定效果，將委托方托管的任何

區域都指定專人負責清潔工作，明確具體的內容、時間和質量，制定工作標準

和檢查監督及考核辦法。

根據天津會展大廳的特點，我們不僅要做好日常的管理服務，還應做

好包括重大節日以及節假日期間的保潔管理服務工作。

（一）做好基本保障工作

所謂基本保障，就是天津會展大廳最基本業務做到位，為工作人員營造

一個安全、整潔、舒適、優美、便捷的學習及工作環境。

在對天津會展大廳的保潔服務上，我們將重點把握以下幾個原則：

1.貫徹主管負責制的原則。即形成以項目主管為核心的保潔服務組織機

構，給予充分的責權保證，使其政令暢通，貫穿到位；

2?實施精兵簡政的原則。工程管理具有綜合性和隨機性的動態特點，在技

術力量配備方面，不宜樣樣俱全，而要求技術人員精干熟練，善于解決實際問

題，達到用人少而精、工作效率高的目標即可；

3,實行管理、技術和經濟三位一體的原則。即對成本控制、材料購置等進

行綜合性的經濟評價，突出以降低成本為中心。

（二）需要不斷創新

要不斷地滿足客戶的市場需求。實現上述目標，管理上靠單一滿足基本保

障恐怕不行，還需要不斷地進行管理創新。對天津會展大廳保潔服務，更需

要不間斷地上臺階、上檔次、上水平，尤其注重在提高形象和層次上動腦筋、

想辦法。

崗位設置及崗位職責

根據作業特殊性進行崗位的合理化分工，協作進行日常的管理工作，進行

本班的領料、發放及日常的管理工作。

主管工作職責

1.負責監督執行公司的各項規章制度，制定部門規定；

2.負責制定清掃管理的實施方案；

3.負責制定各清潔工作的實施執行標準；

4,負責編制人員的計劃安排；

5.負責制定消殺服務實施方案；

6.負責核實工具用品的申購計劃；

7.定期巡查、檢查保潔任務完成的情況；

8.對一些專用設備進行使用指導；

9.負責處理涉內外糾紛、投訴；

10.負責各種清潔業務的接洽；

11.負責對員工進行業務培訓和考核工作。

保潔員崗位職責

1.樹立高度的責任心，嚴格片區保潔責任制，在清潔過程中，如發現設施

設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片

區衛生器具，認真做到衛生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證

周邊的清潔衛生，不留衛生死角。保潔人員應隨時巡視保潔區域，發現污物雜

物應及時處理，隨時保證清潔衛生；

2.保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安

排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請

假。當班人員不得做與本職工作無關的事。得到主管的批準，方才能到休息室

休息；

3.承包崗位片區衛生必須達到規定標準，連續3次未達標者，分別給予警

告、罰款、辭退的處罰，當口值班長須做好詳細記錄；

4.保潔人員對服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，把客戶當作上帝，

對客戶的投訴當日值班長必須馬上處理，不與工作人員發生爭執；

5.上班時必須穿著清潔，按規定要求著裝，并將工作卡端正戴在左胸前，

不管在任何時候，任何工作場所都不得穿短褲、背心、拖鞋；

6.保潔人員在工作要堅持原則，團結協作，以禮相待，不準以個人恩怨懈

怠工作，不準給同事設備工作障礙，不準以任何借口擾亂工作秩序；

7.不準私拿公物，私賣廢品，如發現，分別給予罰款并同時辭退；如損壞

衛生工具者，要照價賠償。拾到物品，應及時上交主管；

8.保潔區域內的垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送出場外

或指定地點并倒入垃圾收集箱；

9.保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛生的行為，不能處理、解

決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。

二、保潔作業原則、作業流程

清掃保潔作業的基本原則及作業流程

（一）基本原則

1.先檢查后作業的原則，即：在開展作業前，應先對擬清潔區域的設施、

物品及環境的臟污程度進行查看，以全面掌握區域內的衛生狀況；

2.先重點后一般的原則，即：首先清掃在查看過程中發現的污染情況較嚴

重的區域，之后在清掃污染程度較輕微的區域；

3.重點區域重點保潔的原則，即：對污染嚴重的區域，在清潔時間、清潔

力度、工具的清洗頻次等方面應加強，以確保重污染區得到重點清潔；相反，

對于保潔狀況較良好的區域，則應適當放松保潔力度，以提高保潔效率；

4.重點巡回保潔的原則，即：按正常的工作流程對相關區域完成規定的清

掃保潔作業后，應對應產生污染的區域（如人員進出頻次較高的大廳、公共衛

生間等）進行重點巡回檢查，以及時發現并清除可能產生的污染現象。

（二）基本作業流程

1.先清掃后清潔的作業流程：進入保潔區域后，應先使用掃帚或陳推對地

面進行清掃，之后再使用沫布清潔相關物品。最后是用拖把對地面進行清潔；

2.由里向外的作業流程：在對相關區域進行保潔時，應先從區域的里面開

始相關的保潔作業，之后逐漸向外面一層一層進行清掃保潔；

3.自上而下的作業流程：在清潔相關設施及物品時，應先對高出的相關物

品實施保潔，而后逐漸轉向較低位置的物品；

4.先輕微后嚴重的作業流程：在使用相關清潔工具對物品實施保潔時，先

清潔污染較輕的物品，之后在清潔污染較重的物品，以提高清潔工具使用率，

并防止清潔過程中可能出現的重復污染。

1.1.1.2.保潔工具及保潔物品的使用要求

為實現服務效率、服務效果最大化，我司將為物業項目投入先進的清潔、

保潔設備、工具。

（1）為項目配備的主要清潔設備

洗地機：主要用于大面積石材地面的定期清潔作業；

吸塵器：為吸灰塵、污物之用，有吸地面灰塵吸地毯灰塵、清潔家具污物

等不同類型吸塵器；

吸水機：主要用于吸取地面積水，對于吸取地毯水分、加快干燥也非常有

效；

拋光機：用于地面潔凈后地面的拋光作用及PVP保養；

以上設備操作具有一定的危險性和技術要求，故上述設備均制定了相應的

操作及保養規程并由專項保潔員操作完成。專項保潔領班定期對所有設備的保

養及檢修。

（2）為項目配備的主要清潔工具

清潔車：主要用于放置清潔作業所需的所有工具和物品。放置相關清潔工

具時，應按照便于區分及方便使用的原則。將相關工具及物品放置在車上相應

的位置上；

榨水車：主要用于清洗臟污的拖布頭。并對以清洗的拖布頭進行擠壓脫

水，一般情況下，清洗盆內的水位已達到盆內高度3/5或1/2左右為宜；

鏟刀：主要用于清除大理石面、花崗巖面及陶瓷面上凝固的污漬。使用鏟

刀時，注意鏟刀端面應全部與去污表面接觸，并以適當的角度（切入較一般應

W45。）去清除污漬，避免因以局部刀面甚至刀尖接觸去污面導致劃傷物體表

面；

掃帚：主要用于清掃地面較明顯的碎屑什物。一般情況下，在進行初次清

掃時配合垃圾斗使用。每次清掃完畢后，應及時清理掃帚上附帶的污物；每天

工作結束前，應對污染嚴重的掃帚用水進行清洗，以確保掃帚潔凈，方便下次

使用；

塵推：主要用于地面塵土及碎屑較多時的初次清掃作業。配備有90及60公

分長度的塵推，在對地面進行清掃時，應注意推塵的方向要盡量保持平直，塵

推頭在使用完畢后應及時清除附著在上面的塵土和雜屑，以備在清理下一區域

時使用；若干推頭污染嚴重，則應及時進行更換清洗；

防滑警示牌：主要用于對地面進行擦洗作業時為過往行人提供安全警示。

在每次對地面實施清洗作業之前，應先將警示牌放置于帶清潔區前面的醒目位

置，以便丁?提醒行人注意；

拖把：主要用于地面的清潔作業。每擦拭一段距離后(一半情況下可控制

在5米左右)，應對拖布頭進行一次清洗；正常情況下，若不能清楚看到榨水

車底的顏色時，則應更換一次清洗盆內的清洗用水；

海綿拖布：主要用于清潔過程中小面積的吸水作業。當局部區域出現積水

時，用使用此工具進行處理；

抹布：主要用于清潔室內外的相關物品及設施；

玻璃刀：主要用于清除玻璃上附著或凝固的污漬。使用時，應注意刀端面

與玻璃面成45度左右角；

玻璃涂水器：主要用于玻璃的初次清洗作業；

玻璃刮：主要用于玻璃的清潔作業；

其他床用工具：防護手套、小毛刷/潔廁布、高壓水槍。

(3)安全質優的清潔劑

全能清潔劑：主要用于各類物品的去污去漬作業、消毒作業。根據不同區

域或物品的去污要求，使用不同濃度的清潔劑;

玻璃清潔劑：主要用于玻璃制品的去污去漬作業。使用時，噴涂少量的清

潔劑在潔凈得抹布上，對玻璃上出現的明顯污漬進行清潔；

不銹鋼清潔劑：主要用于亞光不銹鋼制品的去污保養作業。使用時，應先

清潔其表面上的明顯污漬，之后噴涂少量的清潔劑在潔凈的干抹布上，對不銹

鋼制品上出現的污漬按其紋理進行擦拭；

酒精：主要用于去除不銹鋼、塑料等物品上的污漬及膠漆；

空氣清新劑：主要用于洗手間清除異味；

除塵液：主要用于彈性地板、水磨石地板的去油除塵作業。使用時，應在

噴灑后約8小時候再進行相應的除塵操作；

消泡劑：主要用于吸水機的吸水作業；

家具蠟：主要用于真皮及仿木家具的保養及去污作業；

香精球：主要用于洗手間小便池清除異味；

潔精粉：主要用于高檔石材地面的晶面處理；

干冰：主要用于消除附著于地面的口香糖；

地毯去漬劑：主要用于清除較重的地毯污漬；

潔廁劑：主要用于大、小便池的去漬去味作業。

以上部分化學清潔劑具有一定的腐蝕性和危險性，在存放和使用上，按照

安全管理要求均制定有相應的使用配比和存放標準。

1.1.1.3.保潔作業安全防護要求

鑒于項目服務區域人流密集，不確定因素多，在清潔作業中要注重安全防

護，以防意外傷人。

L普通保潔防護要求：

更換清潔工具時，應注意防止被夾傷;

地濕路滑摔倒；

在進行濕拖作業時，應注意選擇在人員過往比較少的時段內進行，以減少

地面濕拖可能給行人帶來的不便和危險；

再進行濕拖作業時，應注意盡量將拖頭盡量擠干，同時注意在作業場地清

洗拖布時，不要將水灑在地面，若發現地面有明顯的水漬，應及時擦拭干凈；

在進入污物間清洗清潔物品時、應注意地上的積水狀況，以防止不慎滑

侄IJ;

使用清潔劑時，注意不要直接與其接觸，應戴好手套后在做相關的處理，

以免清潔劑給皮膚帶來腐蝕或損傷；

擦拭電源開關、電源插座等帶電器具時，必須使用干抹布對其表面進行擦

拭，嚴禁使用濕沫布直接擦拭帶電器具或設施設備，以防觸電事故的發生；

在更換清洗車上的霧水時，應注意水箱中的水要適量，以防在搬動水箱時

身體被扭傷，或被清洗車落下砸傷；

在作業區放置清潔工具時，應注意防止清潔工具擺放不當致使他人碰傷；

在登高擦拭管道、燈具、玻璃時等設施、用具及物品時，應注意防止摔

傷；在進入辦公室擦拭桌椅門窗時，應注意被周圍的設施、物品等碰傷、撞

傷；

開窗擦拭玻璃時，應防止開啟的動作過大，以免將玻璃碰破劃自己，同時

防止破碎的玻璃散落到樓下砸傷行人；

在開展作業的工作中，應嚴格按照相關作業指導書的要求開展安全作業。

專項保潔防護要求

操作各種帶電氣設備時，應先檢查機器電源線、開關是否符合規定要求，

有無漏電；在操作機器時電線應始終放在操作者的身后，以免在機器運轉時將

電線絞斷后漏電傷人；

在收集垃圾或者需要用手直接接觸有腐蝕性的清潔劑時，要戴防護手套，

防止垃圾利器刺傷或者手被灼傷等；

在清洗墻壁時，要將墻壁上的所有電插座和開關都用封袋包裝好后方可開

始工作，方式電插座和開關進水短路或者漏電傷人。

在使用人字梯進行高空清潔作業時，應注意以下問題：

作業前應檢查所使用的梯子是否堅固、穩定、安全支架螺絲有無松動等；

作業時應將梯子充分打開，安全支架撐平達到安全作業狀態；

作業時應雙人配和作業，一人扶梯，一人作業。

使用升降機進行高空清潔作業時，應注意避免在以下情況下作業：

機器未放置于水平、堅固的地面上、支腿未打開且為調水平不得起升作

業；

嚴禁載人載物起升作業時，移動設備或收攏支腿；

嚴禁坐、站或爬越圍欄作業，進入圍欄后必須將橫欄放下，升空作業中嚴

禁開、拆圍欄以免發生危險，要拆卸圍欄應在地面組裝好，并檢查確認合格后

方可作業；

嚴禁超載作業；

嚴禁在機器上倚靠梯子上下作業火災作業平臺支架梯子椅凳；

嚴禁作業時圍欄下部垂直空間內有人、物等障礙，以免發生危險；

在使用高壓水槍作業時，嚴禁槍口對他人、動物及電器組件，以防止意外

發生。

1.1.1.4.各保潔區域清潔操作流程

LL1.4.1,樓內地面

大廳及通道等公共區地面

每天不少于三次清掃，保潔重點清理公共區域地面，期間施行巡視保潔。

用掃把清掃公共區域地面垃圾，用長柄刷沾洗潔精清除掉污漬和香口膠。

清倒垃圾筒，洗凈后放回原處C

用塵拖或拖把拖掉公共區域地面塵土和污跡后，將垃圾運至室外垃圾筒。

用干毛巾和不銹鋼油輕抹公共區域內各種不銹鋼制品，包括門柱、鑲字、

宣傳欄等。

用濕毛巾擰干后，擦抹公共區域門窗框、防火門、消防栓柜、指示牌、內

墻面等。先用濕拖把拖兩遍公共區域地面，再將干凈的濕拖把用力擰干后再拖

一遍。

L門廳、大堂的保潔程序

(1)門廳和大堂的主要特點

來往人流最多、最頻繁，帶入的塵土亦較多，如不及時清除，將會擴散到

辦公樓管理處的其他區域及樓層。

(2)日常保潔項目

①定期對地面進行清洗，保證地面的原顏色及光澤度；

②地面保持干凈光亮無垃圾、水跡、污漬雜物等；

③確保地面無衛生死角并及時進行清理；

④地墊保持潔凈。

(3)注意事項

①為減少人們將室外塵土帶入室內，門廳入口處應鋪設防塵腳墊。遇雨

天，應鋪吸水性的腳墊；

②門廳及大堂入口區域應設專人推塵，隨時擦拭人們進入時的腳印;

③門廳及大堂地面多為瓷磚、聚氯乙稀地板材、橡膠類地板材或地毯。應

根據不同材質，采取不同的清洗方法；

④不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾，如柱子、扶手、標牌等，容易受腐蝕，擦

拭時要選用專用保潔劑、保護劑，切記小心不要造成劃痕；

⑤注意不要碰倒、碰壞大堂內的各種擺設飾物。

2.樓層公共區域保潔程序

(1)備用工具、材料

掃把、垃圾鏟、水桶、地拖、膠袋、干、濕抹布、保潔劑。

(2)工作程序

①用掃把徹底清掃樓層各通道地面；

②用干凈濕抹布擦抹墻面、防火門、樓梯扶手、鐵欄桿、消防栓柜；

③用濕無絨抹布擦抹不銹鋼扶手護欄、指示牌，然后用干抹布抹凈；

④用濕拖把擰干水分后拖凈地面污漬和樓梯；

⑤清抹周圍墻壁，清洗水池，掃除地面積水和雜物；

⑥每天定時清理垃圾，清洗垃圾容器。

(3)標準

①地面、壁面石材、干凈無污漬、有光澤；

②防火門、指示牌、消防栓柜門無污漬、無明顯積塵；

③衛生間無異味，潔具無污垢、地面無污漬、積水。

(4)注意事項

①儀表整潔、精神飽滿、舉止大方得體；

②使用的保潔用具要勤洗消毒，保持潔凈；

③打蠟、拋光和其它保潔大做安排中、夜班進行。

LLL4.2.樓內墻面、頂面

(1)操作要領

先備兩桶水，一桶清水、另一桶放入少量的(約600ml)洗潔精；用鏟刀

輕輕刮掉墻面的污漬；

用封條帶將墻上的電插座即電開關封好；

把毛巾浸入放有洗潔精的水里，擰干后沿著墻壁從上至下來回擦；瓷磚縫

要用小刷子刷洗；

用清水及毛巾將墻面徹底清抹兩遍；用拖把拖干凈地面；

屋頂用鐵桿掃塵器來回清掃，角落重點清掃。

(2)注意事項

用鏟刀刮除墻壁面污垢時，鏟刀要貼緊墻壁，以防刮花墻面；

嚴禁使用強堿、強酸類除污清潔劑清潔墻面，以免損壞墻豉表面的光澤；

大理石應先除舊蠟，再按此程序進行清潔，然后再封蠟。

(3)保潔工作標準

①硬質墻面保持光亮無污漬、水跡，墻角無蜘蛛網；

②標牌、掛件、電燈開關、消防警報器無積塵及走廊裝修裝飾物等；

③懸掛物、墻面張貼畫無脫落、無灰塵，保持完整；

④屋頂無蜘蛛網，干凈整潔，燈具表面潔凈、無污漬。

1.1.1.4.3.衛生間、洗漱間

1.便器

工具：廁刷、毛巾、噴壺、地刷等清潔劑：康潔、消毒液；

作業程序：

從便器的內側上端噴淋潔廁劑；用廁刷刷洗并沖水；

將消毒液按規定比例（1：60）稀釋并注入噴壺；

將清潔劑噴灑于馬桶，用毛巾擦拭干凈。

2.玻璃鏡面

工具：毛巾或涂水器、玻璃刮刀清潔劑：全能清潔劑或玻璃清潔劑；

作業程序：

將清潔劑按規定比例（1：300）稀釋;

將清潔劑涂于鏡面，并輕微用力擦洗；用玻璃刮刀刮凈鏡面；

然后用毛巾擦去水漬。

3.洗手臺

工具：毛巾、噴壺清潔劑：全能清潔劑作業程序：

將全能清潔劑按規定比例（1：60?80）配制于噴壺內；

將清潔劑噴灑于盒內；

用毛巾清除污垢，并用清水過洗；

用毛巾擦凈臺面水漬，擦拭洗手液盒；用毛巾擦凈隔板污漬。

4.地面

工具：地拖、水桶、地刷；

清潔劑：潔廁劑、全能清潔劑、空氣清新劑；

作業程序：

將清潔劑按規定比例（1：60）稀釋配制于水桶內；將地拖水擰干，用力

拖洗地面；

較臟的地方用地刷洗刷；

用清水洗凈地拖再次拖凈地面水漬；

適時噴空氣清新劑于室內空間或局部除臭。

5.清潔程序

工具：地掃和垃圾箕、刮水器、水桶、長柄刷、地拖、擦地機；

程序：

準備好所需工具；

移走所有可移動的垃圾桶；

清掃整個垃圾房，并用鏟子鏟起污垢，把垃圾倒入指定的容器；

在一個水桶中按規定的比例稀釋化油劑。在一個水桶中按規定的比例稀釋

速消凈；

把化油劑溶液用地拖涂于地板表面上，停留10分鐘；

用高壓清洗機將化油劑溶液噴到墻和天花板上，停留5分鐘；

用高壓沖洗機沖洗墻壁和天花板；

用地坪擦地機配合圓盤洗地刷清洗地面，將污水掃到陰溝里；

用噴槍灑速消凈溶液到墻壁和天花板上。用拖把沾上速消凈溶液去漂洗整

個地面；洗凈用具，放回原處c

標準要求：

①衛生潔具做到清潔潔白、無污漬、頭發、異味、雜物，涂料墻面無污

漬、蜘蛛網；

②墻面四角保持干燥、無蜘蛛網、地面無污漬、垃圾、腳印雜物。垃圾

桶、廁筐每天定時傾倒并保持外觀干凈無異味；

③鏡面保持明凈、無污痕、手印、水跡；

④金屬器具保持光亮、無浮灰、水跡、銹斑；

⑤衛生用品保證齊全、無破損、潔凈；

⑥保持衛生間內空氣清新C

LLL4.4.室內公共區域玻璃（3米以內）

1.清潔范圍

玻璃門、窗、玻璃幕墻，門廳鏡面裝飾柱，各種鏡面。

2.作業程序

先用刀片刮掉玻璃上的污跡；

按玻璃清潔劑與清水1：5的比例兌好玻璃清潔溶液；

把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當的力量按在玻璃頂

端從上往下垂直洗抹；

污跡較重的地方重點抹；

除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

一洗一刮連貫進行，當玻璃的位置和地面較接近時，可以把刮作橫向移

動。用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠；

最后用地拖拖抹地面上的污水；

清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。

3.清潔保養標準

①玻璃表面保持潔凈光亮無灰塵、污漬、手印、水跡；

②公共區域內玻璃每年保潔三次。

4.安全注意事項

高空作業時，應兩人作業并系安全帶，戴安全帽。

1.1.1.4.5.電梯

1.保潔范圍

電梯轎廂、壁板、頂、底、轎廂門、指示面板、電梯廳門（層）；

2.保潔程序

準備工作、清潔轎廂內壁一清潔轎門內槽、轎廂地面一清潔電梯轎廂門、

指示面板、光幕及檢查、整理。在電梯轎廂的清潔過程中，一般應從上到下,

從里到外依次進行；

3.保潔方法

電梯轎廂的清潔工作應安排在晚間或人流量較少的時間內進行，一般應在

相連的樓層清潔前進行，操作方法如下：

（1）準備工作

準備好所需的工具和用具，如抹布、干毛巾、水桶、清潔劑、掃把、拖

把、吸塵機和按耍求需要更換的地毯等；

通知電梯工停止電梯運行，切斷電源。

（2）清潔轎廂內壁

將抹布浸入配制好清潔劑的水桶中，拿起后擰干，沿著轎廂內壁從上往下

用力抹擦。若壁上沾有較頑固的污垢或污跡，可用鏟輕刮或直接噴上清潔劑后

用抹布用力來回抹擦。用另一塊抹布浸透清水后，擰干抹擦。將抹布過清永后

用力擰干，再徹底清抹一遍；

用半干濕毛巾抹凈電梯按鈕及顯示屏；

轎廂天花板可每周清潔一次，除照明燈飾鏡面和攝像探頭要用半干濕毛巾

輕輕清抹外，其他部位的清潔方法與轎廂內壁清潔方法相同。

（3）清潔轎門內槽、轎廂地面

用鐵鉤將轎門內槽的雜物勾起，亦可用吸塵機吸凈轎門內槽的沙粒；

若轎廂地面鋪有每天更換的地毯，則只需將舊地毯掀起，用半干濕拖把將

轎廂地面拖凈，待濕氣揮發后再鋪上干凈的地毯；

若轎廂地面為固定地毯，則可用吸塵機吸干凈地面的沙粒、雜物，用洗地

機（地毯機）配合清潔劑清潔;

若轎廂地面為木質或合成塑料，則可先用濕地拖配合清潔劑拖抹，再用清

水拖抹，最后用干地拖將水跡抹干。

（4）清潔電梯轎廂門

電梯轎門材料一般是不銹鋼，清潔時先噴上少許不銹鋼噴劑，然后用棉質

軟布由上而下抹凈，使電梯轎門潔凈光亮；

清潔作業完畢，應環視整個電梯轎廂一遍，檢查是否有遺漏和清潔不徹底

之處，如有應立即補做，最后通知電梯工重新啟動電梯。

清潔標準

①電梯轎廂及門保持光亮、無手印、污漬、銹漬，定期進行不銹鋼保養；

②頂棚表面無污漬；

③電梯地面干凈無污漬；

④每天更換地墊、保持地墊潔凈。

1.1.1.4.6.步行梯

（1）清潔范圍

樓道梯級、扶手、墻面、信報箱、配電箱、消防栓、消防管道、樓道門

窗、樓道燈開關及燈具的清潔c

（2）清潔作業程序

備掃把、垃圾鏟、膠袋、膠桶、拖把各一只，從底層至頂層自下而上清掃

樓道梯級，將果皮、煙頭、紙屑收集于膠袋中然后倒入垃圾車；用膠桶裝清

水，洗凈拖把，擰干拖把上的水，用拖把從頂層往下逐級拖抹梯級，拖抹時，

清洗拖把數次；

備抹布一塊，膠桶（裝水），自下而上擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時，清

洗抹布數次;

清潔消防栓、管：備掃把一把，膠桶（裝水），抹布兩塊（干、濕各一

塊）。先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦抹消防栓及玻

璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐個清潔。清潔墻面、開關：備

干凈的長柄膠掃把、膠桶（裝水）、抹布和刮刀。先用掃把打掃墻上的蜘蛛

網，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮

去，撕下宣傳板上過期的資料和通知，用濕抹布擦抹干凈；將抹布清洗干凈，

盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開關板；

用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡；

清潔窗戶玻璃：備玻璃刮，清水一桶，清潔劑，按《玻璃門、窗、鏡面的

清潔》進行作業。

（3）清潔標準

①地面干凈，無垃圾、污漬、雜物；

②扶手干凈，無灰塵；

③墻面表面無污漬；

④保持步行梯間的裝修裝飾物潔凈。

（4）安全事項

擦抹配電箱時禁用濕毛巾，不得將配電箱門打開以防觸電造成意外。

1.1.1.4.7.不銹鋼保潔程序

（1）清潔保養范圍

院內護欄、標牌、電梯轎廂，不銹鋼雕塑、宣傳欄等。

（2）作業程序

先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面。然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表

面上的水珠;

置少許不銹鋼油于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進行拭抹。表面面積大的可

用手動噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無絨干毛巾拭抹；

（3）清潔保養標準

啞光面不銹鋼表面無污跡、無灰塵，半米內可映出人影。鏡面不銹鋼表面

光亮，3米內能清晰映出人物影像。

（4）安全注意事項

上不銹鋼油時不宜太多，防止沾污他人衣物；

在清潔電梯外廳門時應防止廳門開關造成的意外。要使用干凈的干毛巾，

防止砂粒劃傷不銹鋼表面。

1.L1.4.8.玻璃門、窗、幕墻

（1）清潔范圍

玻璃門、窗、窗簾盒、玻璃幕墻，門廳鏡面裝飾柱，各種鏡面。室內屋

頂、墻面每月清洗一遍。

（2）作業程序

先用刀片刮掉玻璃上的污跡；

按玻璃清潔劑與清水1：5的比例兌好玻璃清潔溶液；

把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當的力量按在玻璃頂

端從上往下垂直洗抹；

污跡較重的地方重點抹；

除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

一洗一刮連貫進行，當玻璃的位置和地面較接近時，可以把刮作橫向移

動。用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。最后用地拖拖抹地面上的污水;

清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。

(3)清潔保養標準

玻璃面上無污跡、水跡；清潔后用紙巾擦拭無灰塵。

(4)安全注意事項

高空作業時，應兩人作業并系安全帶，戴安全帽。

1.1.1.4.9.燈具

(1)清潔保養范圍

樓內開關、消防器材、配電箱、燈具。標準：路燈、樓道燈每月至少清潔

2次。

(2)作業程序

準備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶等工具；

關閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰

松燈罩的固定螺絲，取下燈罩；

先用濕抹布擦抹燈罩內外污跡和蟲子，再用干抹布抹干水分。將抹干凈的

燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲；

清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分

別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。

(3)清潔保養標準

清潔后的燈具、燈管無灰塵、燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

(4)安全注意事項

在梯子上作業時應注意安全，防止摔傷。清潔前應首先關閉燈具電源，以

防觸電；

人在梯子上作業時，應注意防止燈具和工具掉下碰傷行人；

用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時，應將螺釘固定到位，但不要用力過大,

防止損壞燈罩。

1.1.1.4.10.院落環境公共場地及道路

（1）清潔范圍

清潔范圍責任區的汽車道，人行道，消防通道。

（2）作業程序

用長竹掃把把道路中間和公共活動場所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成

堆。用膠掃把垃圾掃入垃圾斗內，然后倒進垃圾手推車；

對有污跡的路面和場地用水進行清洗；

雨停天晴后，用竹掃把把馬路上的積水泥沙掃干凈。

（3）清潔標準：

①硬化路面干凈無垃圾、積水、煙頭、樹葉等雜物；

②確保無衛生死角；

③門口臺階保持干凈無水漬、污漬；

④路燈、定期進行擦拭，保持潔凈；

⑤大門、起落桿保持無積塵、污漬，定時清潔；

⑥校內交通指向裝飾物定期清潔光亮，無污漬、蜘蛛網；

⑦校內不銹鋼宣傳欄等保持無灰塵、水漬、污漬，定期對不銹鋼進行保

養；

⑧冬季掃雪第一時間內完成清掃，確保車輛、人行道內安全，校內及時清

掃。

1.1.1.4.11.宣傳欄、標識宣傳牌

（1）清潔范圍

物業管轄區內的雕塑、宣傳欄、標識宣傳牌。

(2)作業程序

雕塑裝飾物的清潔：備長柄膠掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把

打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍；如有污跡

用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼

的清潔保養操作標準》操作；

宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清

潔，按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標準》操作；

宣傳牌、標識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦

抹牌，然后用干抹布抹一次。

(3)安全注意事項

梯子放平穩，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。清潔宣傳欄玻璃時，小心

劃傷手。清潔工具不要損傷被清潔物。

LLL4.12.地下雨、污水管井、溝疏通

(1)工作范圍

物業管轄區內所有地下雨、污水管道和檢查井。

(2)作業程序

用鐵鉤打開檢查井蓋，人下到管段兩邊檢查井的井底。用長竹片捅搗管內

的粕附物；

用壓力水槍沖刷管道內壁；

用鐵鏟把粘在檢查井內壁的雜物清理干凈；

用撈篩撈起檢查井內的懸浮物，防止其下流時造成堵塞。把垃圾用竹筐或

桶清運至垃圾中轉站;

放回檢查井蓋，用水沖洗地面。雨、污水檢查井每周清理一次；

雨、污水管道3個月徹底疏通清理一次。

(3)清潔標準

清理后，眼看檢查井內壁無粘附物，井底無沉淀物；水流暢通，井蓋上無

污漬污物。下水道如遇堵塞，應及時疏通，處理過程中不得損壞管道設施，由

于疏通損壞管道設施的由物業公司負責修理恢復，恢復正常使用時間不得超過

4個小時。

(4)安全注意事項

掀開井蓋后，地面耍豎警示牌，并有專人負責監護以防行人跌入；

掀開和蓋上井蓋時應注意防止用于減振的單車胎掉入井內。如發現管道堵

塞、污水外溢時，立即組織人員進行疏通。作業時穿全身制邊身褲，戴膠手

套。

1.L1.5.清潔人員培訓機制

清潔人員的培訓主要是對其進行服裝、禮儀、保密意識、工作流程、清潔

工作機械操作等方面的培訓。培訓分為兩個部分，一為入職培訓，二為日常培

訓。

清潔人員崗位職責

清潔人員的崗位職責一方面可以保證清潔人員清晰的工作職責，同時，公

司將根據項目的具體情況，制定周密的工作崗位編排及職責。例如，明確要求

某員工在某時間、某地點進行某項工作。

清潔人員作業流程

隨著新材料、新工藝的發展，標準的作業流程對于清潔工作的質量具有越

來越大的影響。清潔員工在上崗前必須完全掌握各種建材質的清潔作業流

程，在操作過程中隨時接受清潔班長與清潔監督員的監督檢查。

清潔材料管理使用機制

清潔工作的一個重點為清潔材料的使用管理，不同的建材質需要不同的

清潔材料，錯誤的使用不僅不能起到清潔和保養的作用，甚至會嚴重的損害建

材料，縮短建的使用壽命。清潔材料由班長控制，并負責清潔材料的使用全

過程監控。

清潔工作監督機制

監督機制包括過程監控和結果驗證，過程監控是在工作過程的不同階段設

立檢查點，進行檢查。結果驗證是在某項保潔工作完成對保潔效果進行檢查。

過程監控和結果驗證都是必須的，缺少任何一個方面都會達不到良好的監控效

果。針對項目的清潔工作情況，公司設立了兩個監控崗位，一為清潔班長對清

潔進行全過程監控，保證清潔符合作業標準，另一方面，在綜合服務部設立清

潔督察員，不定期的對清潔工作進行抽查。

清潔效果反饋機制

良好、卓越的清潔體系不僅是公司的決策、指導精神在基層員工的有效實

施，更應該有將基層實施過程中的問題、總結出來的意見反饋給公司的職能。

公司對反饋的問題、意見進行參考，對決策進行不斷調整，由此形成一個持續

改進的循環體系。

1.1.2.綠化養護實施方案

建立綠化管理臺帳，編制月、季、年度綠化養護工作計劃，制定養護措

施，合理施肥并注意除蟲及病蟲害防治，養護花草樹木生長正常，修剪及時保

證外形美觀，有較好的觀賞效果。每年清除雜草4次以上，有效控制綠化觀

感。所需管護綠化范圍及時清理綠化垃圾或其他垃圾，保證院內整體環境美

觀。

l.L2.1.綠化養護方案

為了保持和提高天津會展大廳的綠化面貌，我公司擬定以下技術方案，

確保養護工作的開展。

（一）行道樹（喬木帶）養護

入冬后，根據行道樹的長勢有針對性采取有效的措施，以定型為主，疏枝

結合整形，經過修剪，使行道樹做到樹冠分布均勻，通風采光良好，減少病蟲

害發生，增加抗臺風能力。樹冠高度、寬度基本一致，在修剪中還應解決建

物、供電、照明等的矛盾；

一年防治刺蛾二次，捉天牛2?3次，防治時使用無公害、低毒性、低殘留

藥劑，藥液配比適當，噴灑周到，并注意噴灑人員、行人的安全工作，保持樹

木生長茂盛，不開“天窗”；

經常檢查護樹樁及扎縛，發現有斷樁、壞樁，綁扎帶松動、脫落及時調換

整理，保證行道樹正常生長；

經常檢查行道樹蓋板，發現缺損及時調換補上，樹穴一年松土鋤草3?4

次，缺土及時加土，保持樹穴平整、整潔；

主干道等公共場所地內有大型樹木倒下時，及時組織清理，以免影響行人

和車輛通行；

剝芽：每年4月、10月剝芽2次，剝芽根據芽條生長方向和不同階段的具體

要求因樹制宜地進行。

（二）綠地花壇及庭園養護

保潔工作：每天保潔二次，經過保潔做到花壇無明顯垃圾雜質、紙屑、建

垃圾，各單項養護工作做到工完場清;

施肥：全年對各種花壇、樹壇各施基肥一次、追肥數次，植物生長期對花

壇、樹壇經常采取薄肥多施的施肥方法，確保各種草花、地被、花卉生長繁

茂；

鋤草工作：植物生長期綠地一年鋤草7?8次，地被、草坪及時挑清雜草，

清除的雜草及時清除，保持綠地整潔，植物正常生長；

定型修剪：每年按花期季節修剪兩次，入冬后對各類落葉花灌木（花開當

年生的樹木）進行一次修剪，先花后葉的花灌木進行花后修剪，經過修剪使樹

木樹冠分布均勻，通風采光良好，減少病蟲害的發生，樹木生長期對各種球

類、綠蒿修剪2?3次，球類修剪做到球形緊密、圓整，綠蒿修剪做到頂部水平

狀、兩側垂直或略呈梯形；

抗旱、澆水：各類樹木、地被、草花遇天干旱，及時安排抗旱、澆水，抗

旱利用早晚，避開中午，喬木（即行道樹等大型樹木）抗旱做好“酒釀壇”，

以保證抗旱效果。冬季綠化苗木缺水注意及時淋水；

欄桿等設施的維修、保養：對綠地內的各種金屬欄桿每年油漆一次，發現

缺損、損壞及時維修、調換；各類檔土墻及其它設施損壞及時修復，保持花壇

美觀及綠化小品等周邊設施的完好。

（三）地被養護

地被植物在未覆蓋前期，及時中耕除草；操作時防止損傷根系和地下莖；

天氣干旱，土壤干燥時適時、適量進行澆水。早春發芽前期普遍進行施

肥，采取薄肥勤施的方法；

及時挖除和補植發現的枯死植株，枯葉殘花隨時清除；

木本地被植物萌發能力強者，在冬季休眠期進行修剪。植株在生長期間，

始終保持高度不超過60厘米的低矮狀態;

球根、宿根類地被植物，防止根部擁擠而影響其正常發育，應按不同類群

的生理習性進行分株，更新移植。

（四）草坪養護

草地修剪每季度修剪一次，對草坪中雜草應及時挑除，發現大型野草更應

及時挑除。雜草較多時，考慮用化學除草，可降低成本。凡低洼積水處，要填

土整平。空禿地段及時補植，不出現長時間的空禿現象；

草坪在生長季節，適時進行中耕、加土、鎮壓，保持土壤平和良好的透氣

性。道路邊緣和樹根邊緣的草坪要用人工修剪方法，修剪整齊。修剪前必須清

除草坪上的石子、瓦礫、樹枝等雜物。修剪耍平整，邊角無遺漏，草屑應及時

除凈。做到工完、料凈、場地清；

對草坪邊上的樹壇、花壇邊緣、進行切草邊保持線條清晰流暢；

草坪發芽以前進行一次施膽，生長季節可按具體情況追肥，土壤干燥時，

及時澆水；

草坪萌芽期，土壤過濕或板結澆水后禁止行人進入踐踏；

一旦發現草坪病蟲害引起的發黃、枯死現象，在24小時內針對性噴灑藥

水，及時抑制病蟲害蔓延；

綠化草地內發現有蟻窩時，及時報告大院并進行噴藥滅殺。

（五）四季草花養護

按照天津會展大廳物業服務項目的特點，制定全年用花計戈I」，做到月

月有花，花期整齊、圖案美觀；

在始花期選擇植株健壯、花型正、花色艷的花卉進行上花壇種植，并做到

植行距適宜，不露底土，無缺株倒伏、無枯枝殘花、無雜草垃圾；

草花防護設施完好、美觀，并保持花壇與環境的協調；

草花與花壇交界處，進行切邊或用綠籬圍合，以保持花壇的整體觀賞性;

準備足量的應時草花，以備突擊布置草花任務之需，或及時調換零星花

卉。

（六）病蟲害的防治

為維護生態平衡，應貫徹“以防為主，綜合防治”的方針。充分利用多樣

化的植保技術使用無污染、低殘留、低毒性藥劑或生物防治技術，保護和增殖

天敵，抑制病蟲害發生；

根據“治早、治小、治了”的防治原則和的養護經驗，在充分掌握和了解

地區性蟲害的基礎上，有針對性地防治較為普遍和嚴重的蟲害和病源：即“五

小二病"（蛇蟲、魴蟲、粉虱、薊馬、葉螭、病毒病、線蟲病），以及尺蟆、

天牛、刺蛾、鉆心蟲、真菌病；

及時修除病蟲枝、徒長枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝，挖除枯死

的樹木。保持土表無含病原落葉或經粉碎的枝葉屑，管養好多層次的地被植

物；

冬季防治（11-2月），在株際空隙處，進行冬耕、翻曬二次，消滅刺蛾蛋

及其它害蟲蛹。摘除休眠蟲體，防治蛤蟲（打藥水或在為害嚴重的植株上用人

工刮落的方法消滅蛇蟲）和青桐木虱。大型樹木（公共道路、主干道兩旁）每

年冬季樹腳上石灰水作防蟲處理；

夏季防治（5-9月），此階段為病蟲害發生高峰期，也是防治的高峰期。

在5月上旬噴藥一次以作全面防治，隨后應做到及時發現，及時處理（在48小

時內處理完成）。6月中、下旬至7月上旬和8月中、下旬，是刺蛾發生高峰

期，應及時噴藥預防。做到無蟲體，無枝葉殘缺。（注：主要應用生物藥水：

花保、BT等）。對己有的苗木夏季每月進行一次除蟲滅菌噴藥，同時注意噴藥

后要通告所有工作人員等；

生物防治。積極做到保護卻利用天敵資源，加強優勢天敵的遷引繁殖工

作，如紅環瓢蟲是草履蛇的優勢天敵，要做好保護工作；

及時做好植物病蟲害發生的記錄和預測預報工作，制訂長期和短期防治計

劃。

（七）合理調整

根據管理要求和布置，以及苗木生長及花壇具體情況、立地條件、季節要

求，根據有關部門的方案，在不影響原有面貌的前提下，進行合理調整工作，

使花壇面貌更好；

（八）抗旱措施

在各種苗木、地被、草坪等，遇天旱地干時，進行澆水來保證其正常生

長。在夏季高溫季節，將采用早晚班方法避開高溫，配備專用灑水車，進行一

天二次對綠化作業范圍澆水抗旱，確保植物長勢良好。對新種樹還應采取做

“酒釀臺”的澆水方法。另外，對大型樹、名貴樹進行草繩綁扎以及搭建蔭棚

等防護措施。如發現新種樹有脫水現象，則做好疏枝、摘葉工作，以減少水分

流失；

（九）防汛防臺措施

以“預防為主，及時搶險”為原則，及時做好一切應急措施和搶險物資的

配備工作；

預防：對樹冠龐大、樹葉過密的道旁綠地內喬木做好疏枝工作，對補種新

植樹、小樹進行綁扎，加固護樹樁的措施，對行道樹綁縛作一遍檢查，并加

固。添置必要的防臺防汛設備；

搶險：二十四小時輪流值班，并派專人巡視隨時應對突發情況，接報后30

分鐘內趕到事發現場。將倒伏樹順勢放置進行截枝、疏枝等工作，并設置安全

隔離護欄，保持交通暢通。如發現碰到電線或建物的、有危險的，馬上采取

必要的防護措施，并通知有關部門及時進行維修；

善后：災害過后及時拆除有礙交通和觀瞻的加固物、臨時設施，扶正傾斜

或倒伏的樹木，恢復原有景觀C

觀賞花卉日常養護要求

1?同一品種的花卉，集中培育，不要亂擺亂放；

2.要分清陽性植物和陰性植物，陽性植物可以終日曝曬，而陰性植物只能

是在早晨傍晚接受陽光照射；

3.根據盆栽花卉的植株大小、高矮和長勢的優劣分別放置，采取不同的措

施進行管理；

4.不同的花木用不同的淋水工具淋水。剛播下的種和幼苗用細孔花壺淋，

大的、木質化的用管套水龍頭淋。淋水時要注重保護花木，避免沖倒沖斜植

株，沖走盆泥；

5.淋水量要根據季節、天氣、花卉品種而定。夏季多淋，晴天多淋，陰天

少淋，雨天不淋。干燥天氣多淋，潮濕天氣少淋或不淋。抗旱性強的品種少

淋，喜濕性的品種多淋；

6.除草要及時，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭光、爭水、爭肥。樹叢

下、綠化帶里、草坪上的雜草每半個月除一次，花圃內的雜草每星期除一次；

7.結合除草進行松上和施出。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥

料過多造成肥害；

8.草坪要經常軋剪，每月軋剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及

時施肥淋水一次;

9,綠化帶和2米以下的花木，每半個月剪枝整形一次；

10.保持花卉正常生長與葉子清潔，每星期拭葉上灰塵一次；

11.發現病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大。噴藥時，

在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，要先行小量噴施試驗后，才大劑量施用，即

做到除病滅蟲又保證花卉生長不受損害。噴藥時要按規程運行，保證居民和花

草的安全；

12.綠化帶每月殺蟲2-3次：花壇每半月殺蟲2-3次；樹木、草坪每月殺蟲

2-3次。

1.1.2.2.綠化養護作業標準

（一）花壇、花境養護作業標準

L花壇

（1）根據天氣情況，保證水分供應。宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土

沖到莖葉上。做好排水措施，防止雨季積水；

（2）應及時做好病蟲害防治工作；

（3）花壇保護設施應經常保持完好；

（4）花壇內應及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾：及時補種、換

苗。花壇內缺株倒苗一律不得超過10%,基本無枯枝殘花，一級殘花量不得大

于15%。

2.花境

（1）及時修剪、整枝，花后及植株休眠期一級殘花枯枝量不得大干15%,

二級殘花枯枝量不得大于20%；

（2）每年休眠期可適當耕翻表土層，施加有機肥，如豆餅，骨粉;

（3）及時做好病蟲害防治工作，全年每月進行預防性噴藥1-2次；

（4）落實日常養護，做到立姿目視無雜草、垃圾。

（二）花卉栽培作業規程、標準

1.適用范圍

物業公司管轄區內的花卉栽培管理。

2.作業程序

（1）選定栽培花卉的品種；

（2）配制培養土，裝盆備用；

（3）種植時帶土移栽，如為袋裝苗的須去掉膠袋后移栽；

（4）覆上時應覆出營養上1厘米-2厘米，低于盆口20厘米-30厘米；

（5）淋水養護，將新種的盆花放在蔭棚里，每天早晨淋水一次，每半個

月施少量花肥，發生病蟲害要及時防治；

（6）根據不同的花種，做好修剪或摘心工作。

3.標準

葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，成活率達95%。

4.安全注意事項

花卉施肥和治蟲時要少量多次，避免重施損苗；

（三）喬木、灌木整形修剪作業規程標準

1.作業適用范圍

管轄區樹木的整形和修剪。

2.作業程序

簡單概括為“一知、二看、三剪、四拿、五處理”。

（1）一知：知道不同栽植類型樹木的修剪要點及技術規范要求；

（2）二看：修剪前應仔細觀察，剪法做到心中有數；

（3）三剪：因地制宜，因樹修剪的原則，做到合理修剪；

（4）四拿：剪后的斷枝，隨時拿起，集中一起；

（5）五處理：剪下的枝條要及時集中清運處理，以免引起病蟲害。

3.標準

（1）造型美觀，形態逼真；

（2）綠籬每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，喬木每年2-3次。

4.安全注意事項

（1）綠籬在『3季度生長期修剪，喬木應休眠期或秋季修剪；

（2）修剪高大喬木時應注意人身安全，防止人從樹上或梯子上掉下；

（3）作業人員在高處工作時，應將工具放穩，防止掉下來傷人。

（四）中耕除草作業規程、標準

1.作業范圍

管轄區內各類植物的中耕除草。

2.作業程序

（1）每一季度定期用鋤頭或耙子對樹木（包括喬木和灌木）進行一次中

耕除草，以保證營養和水分的吸收；

（2）連續多日下雨，雨后過兩天，水分被土壤吸收后，對板結的土壤用

鐵耙子松土，提高土壤透氣性；

（3）草地以人工拔草為主，除下雨天外，每天都可進行，在雜草結籽前

拔除，拔草時要連根拔除，拔除的雜草應及時清運處理，控制雜草的繁殖；

（4）大面積的雜草，用化學除草劑消除，在噴藥后20天將士深翻50厘

米，過一星期后耙平備用。

3.作業標準

（1）中耕深度為5厘米左右，以不損傷樹木根為準；

（2）目視沒有明顯的雜草，草地純度為90沆

（五）施肥作業規程、標準

1.作業范圍

管轄區綠化、花卉的施肥管理。

2.作業程序

（1）根據綠化生長情況，以及所需要的肥料選定：有機肥（垃圾肥、蘑

菇肥、餅肥等），無機肥（氮、磷、鉀、復合肥）；

（2）施肥方法：有機肥多用作基肥，即穴施、環施、溝施；無機肥（化

肥）多用撒施、噴施和根施作追肥；

（3）施肥時間：一般在陰天或傍晚為宜。

3.要求及標準

“四多”、“四少”、“四不”和“四忌

（1）四多：黃瘦多施，發芽前多施，孕苗期多施，花后多施；

（2）四少：肥壯少施，發芽后少施，開花期少施，雨季少施；

（3）四不：徒長不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施；

（4）三忌：忌濃肥，忌熱肥（指聲瘟夏季），忌坐肥（指栽花日，根部

貼在盆底基肥上）。

4.注意事項

（1）施追肥后及時淋水，第二天早晨再淋一次，俗稱“回水”；

（2）施基肥時，肥料應充分發酵、腐熱，化肥須完全粉碎成粒狀或粉

狀。

1.1.2.3.養護工作流程和進度計劃

1.養護流程表

冬季：

冬翻、修剪、換草花；

春季：

中耕、除草、剝芽、治病蟲害、換草花；

秋季：

防臺、防汛、修剪、調整、挖死樹；

夏季：

除草、油漆、治病蟲害、換草花、抗早、防臺、防汛。

2.進度計劃

第一階段

主要養護工作：

①冬季翻土、施基肥；

②缺苗補種；

③花灌木修剪。

主要工作目標：

改良土壤結構和肥力，對新一年的植物生長打下扎實基礎，做好冬季換

花，為冬季增添一片絢麗的色彩。

第二階段

主要養護工作：

①中耕：3月初進行；

②除草：7次；

③治蟲：防治蛇殼蟲（3月進行）防治刺蛾（6月?9月進行2次）；

④修剪：球類、綠籬修剪（2?3次）；

⑤剝芽：5月、6月一年兩次；

⑥換草花：春季換草花4月中、下旬夏季換草花7月中、下旬秋季換草花9

月中、下旬；

⑦抗旱、防臺、防汛：6月?9月；

⑧油漆：9月。

主要工作目標：

采取有效措施減輕不良生物因素、氣候因素等對植物生長的影響，保持植

物地上、地下部分的健康生長，做好春季和秋季換花，以及欄桿油漆工作，以

良好形象迎接節日。

3.綠化的管理

涂白

冬季用石灰水加鹽和石硫和劑涂白樹干，殺滅樹皮越冬的害蟲與防止爬蟲

上下樹產卵。

立支柱

風較大的部位或臺風發生頻繁的區域，要立支柱，防止臺風吹倒樹木。

存活率

綠地存活率95%以上（包括經過規定手續調整）。新建綠地“黃土不見

天”，不留死角。喬灌木、草坪等存活率95%以上，大喬木存活率95%以上。新

建綠地中，植物成活率95%以上。

喬灌草配植

綠地植物群落，層次分明，季相分明，景觀優美。植物間留有適當的生長

距離。綠地內，植物覆蓋率300%。綠化布置適應居住功能需要。

綠化面貌

植物生長茂盛，喬灌木主干挺立，樹形優美；綠草如茵，綠籬連續、無空

擋，無死樹枯枝；修剪合理、適時，綠地內清潔整齊；病、蟲不造成明顯危

害；綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好；及時處理綠化與其他公用設施的

矛盾；保持綠化景觀完整。

具體考核指標

新種樹苗：本市苗成活率大于99%；外地苗成活率大于95%；

新種樹木：高度1公尺處傾斜超過10公分的樹木不超過樹木總數的2%,栽

植一年以上的樹木保存率大丁95%；

五大蟲害的樹木不超過樹木的總數的1%;

樹木二級分枝、枯枝不超過樹木總數的1%；

綠化建小品無損壞；

草坪無高大雜草，綠地無夾生或野生的攀援植物。

1.1.2.4.綠化養護美觀化

1.綠化養護工作要求

樓內綠化現場

對綠化服務人員的禮儀進行提醒，嚴禁衣衫不整齊、著拖鞋、帶小包者進

入樓內，所進入樓內服務人員不得大聲喧嘩、嬉笑打鬧；

從外部帶來的綠化物品必需在門外草地上清潔干凈，葉面、底盆、底碟必

需無泥、無水、無雜物后方可進入樓內；

公共區域的綠化要有生機，擺放整齊、美觀、有層次感，各種綠化套盆內

不得有積水，綠化根部要有陶粒；

修剪的綠化保持原有的造形，整棵植物不得有枯葉、萎靡不振、病蟲害等

有損美觀的枝條存在；

對需更換的植物要及時更換。

2.外圍綠化

日常檢查綠化人員儀容儀表，對違反公司相關規定的行為及時提醒，制

止；

每天巡查各個角落的綠化生長情況，對有枯死、缺苗、病蟲害的綠化及時

通知綠化人員進行補苗、防治；

關注每次綠化現場作業（剪草、打藥、補種）的現場布置和時間安排，不

得有影響住戶生活情況發生；

工作質量檢查：草地和喬/灌木的病蟲害是否及時防治并控制在一定的范

圍內；草地和喬/灌木的枝條長度符合要求；缺苗缺草情況在約定時間內補

種，無黃土裸露現象等。

每月的工作按工作計劃完成。

3.綠化的養護措施

（1）修剪

樹木修剪應依據綠化功能的需要和設計的要求，在不違背樹木的生長特性

和自然分枝規律的前提下（特型樹木除外），充分考慮樹木與生長環境的關

系，并根據樹齡及生長勢強弱進行修剪。

每年修剪樹木前必須制定修剪技術方案，并對工人進行培訓，認真貫徹后

方可進行操作，做到因地制宜，因樹修剪。

自然型樹木的修剪應以樹木自然分枝習性所形成的樹冠形狀為基礎進行修

剪。

造型樹木的修剪應根據園林綠化對樹木的特定要求，適當控制樹木部分枝

干，按照綠化美化要求把樹木剪成各種理想形態。

樹木修剪

樹木可在休眠期和生長期進行修剪，但更新修剪必須在休眠期進行。

有嚴重傷流和易流膠的樹種應避開生長季和落葉后傷流嚴重期。

抗寒性差的、易抽條的樹種宜于早春進行。

常綠樹的修剪應避開生長E王盛期。

綠籬、色塊、黃楊球等修剪必須在每年的5月上旬和8月底以前進行。

花灌木修剪

當年生枝條開花灌木，如：紫薇、木槿、月季、珍珠梅等，休眠期修剪

時，為控制樹木高度，對于生長健壯枝條應在保留3個至5個芽處短截，促發新

枝。1年可數次開花灌木如月季、珍珠梅、紫薇等，花落后應及時剪去殘花，

促使再次開花。

隔年生枝條開花的灌木，如：碧桃、榆葉梅、連翹、紫珠、丁香、黃刺玫

等，休眠期適當整形修剪，生長季花落后10天-15天將已開花枝條進行中或重

短截，疏剪過密枝，以利來年促生健壯新枝。

多年生枝條開花灌木，如：紫荊、貼梗海棠等，應注意培育和保護老枝，

剪除干擾樹型并影響通風透光的過密枝、弱枝、枯枝或病蟲枝。

綠籬及色帶修剪

修剪應使綠籬及色帶輪廓清楚，線條整齊，頂面平整，高度一致，側面上

下垂直或上窄下寬。每年整形修剪不少于2次。

綠籬及色帶每次修剪高度較前一次修剪應提高1厘米。

修剪后殘留綠籬面的枝葉應及時清除干凈。

（2）灌水、排澇

根據本市氣候特點、土壤保水、植物需水、根系喜氣等情況，適時適量進

行澆水，促其正常生長。澆水前應先檢查土壤含水量。

新植樹木在連續5年內充足灌溉，土質保水力差或根系生長緩慢樹種，適

當延長灌水年限。

澆水樹堰高度不低于10厘米，樹堰直徑，有鋪裝地塊的以預留池為準，無

鋪裝地塊的，喬木應以樹干胸徑10倍左右、樹冠垂直投影的1/2為準，并保證

不跑水、不漏水。

用水車澆灌樹木時，應接軟管，進行緩流澆灌，保證一次澆足澆透，嚴禁

用高壓水流沖毀樹堰。

噴灌時應開關定時，專人看管，以地面達到徑流為準。

在使用再生水澆灌綠地時，水質必須符合植物灌溉水質要求。

在雨季可采用開溝、埋管、打孔等排水措施及時對綠地和樹池排澇，防止

植物因澇至死。

（3）病蟲害防治

防治植物病蟲害應貫徹“預防為主，綜合防治”的方針。

應科學、有針對性地進行養護管理，使植株生長健壯，以增強抗病蟲害的

能力。

及時清理帶病蟲的落葉、雜草等，消滅病源、蟲源，防止病蟲擴散、蔓

延。

應加強病蟲檢查，發現主要病蟲害應根據蟲情預報及時采取防治措施。對

于危險性病蟲害，一旦發現疫情應及時上報經理部門，并迅速采取撲滅措施。

（4）綠化養護年度工作計劃

一月份：全年中氣溫最低的月份，露地樹木處于休眠狀態。

冬季修剪：全面展開對落葉樹木的整形修剪作業；大小喬木上的枯枝、傷

殘枝、病蟲枝及妨礙架空線和建物的枝杈進行修剪。

行道樹檢查：及時檢查行道樹綁扎、立樁情況，發現松綁、鉛絲嵌皮、搖

樁等情況時立即整改。

防治害蟲：冬季是消滅園林害蟲的有利季節。可在樹下疏松的土中挖集刺

蛾的蟲蛹、蟲繭，集中燒死。1月中旬的時候，蛇殼蟲類開始活動，但這時候

行動遲緩，我們可以采取刮除樹干上的幼蟲的方法。在冬季防治害蟲，往往有

事半功倍的效果。

綠地養護：街道綠地、花壇等地要注意挑除大型野草；草坪要及時挑草、

切邊；綠地內要注意防凍澆水C

二月份：氣溫較上月有所回升，樹木仍處于休眠狀態。

養護基本與1月份相同。

修剪：繼續對懸鈴木大小喬木的枯枝、病枝進行修剪。月底以前，把各種

樹木修剪完。防治害蟲：繼續以防刺蛾和蛉殼蟲為主。

三月份：氣溫繼續上升，中旬以后，樹木開始萌芽。

植樹：春季是植樹的有利時機。土壤解凍后，應立即抓緊時機植樹。植大

小喬木前作好規劃設計，事先挖（刨）好樹坑，要做到隨挖、隨運、隨種、隨

澆水。種植灌木時也應做到隨挖、隨運、隨種，并充分澆水，以提高苗木存活

率。

春灌：因春季干旱多風，蒸發量大，為防止春旱，對綠地等應及時澆水。

施肥：土壤解凍后，對植物施用基肥并灌水。

防治病蟲害：本月是防治病蟲害的關鍵時刻。一些苗木（如海桐等）出現

了煤污病，瓜子黃楊卷葉螟也出現了（采用噴灑殺螟松等農藥進行防治）。防

治刺蛾可以繼續采用挖蛹方法。

四月份：氣溫繼續上升，何木均萌芽開花或展葉開始進入生長旺盛期。

繼續植樹：四月上旬應抓緊時間種植萌芽晚的樹木，對冬季死亡的灌木應

及時拔除補種，對新種樹木要充分澆水。

灌水：繼續對養護綠地進行及時的澆水。

施肥：對草坪、灌木結合灌水，追施速效氮肥，或者根據需要進行葉面噴

施。

修剪：剪除冬、春季干枯的枝條，可以修剪常綠綠籬，

防治病蟲害：

（1）蛇殼蟲在第二次蛻皮后陸續轉移到樹皮裂縫內、樹洞、樹干基部、

墻角等處分泌白色蠟質薄繭化蛹。可以用硬竹掃帚掃除，然后集中深埋或浸

泡。或者采用噴灑殺螟松等農藥的方法；

（2）天牛開始活動了，可以采用嫁接刀或自制鋼絲挑除幼蟲，但是傷口

要做到越小越好；

（3）其它病蟲害的防治工作。

綠地內養護：注意大型綠地內的雜草及攀援植物的挑除。對草坪也要進行

挑草及切邊工作。

草花：迎五一替換冬季草花，注意做好澆水工作。

其它：做好綠化護欄油漆、清洗、維修等工作。

五月份：氣溫急驟上升，樹木生長迅速。

澆水：樹木展葉盛期，需水量很大，應適時澆水。

修剪：修剪殘花。行道樹進行第一次的剝芽修剪。

防治病蟲害：繼續以捕捉天牛為主。刺蛾第一代孵化，但尚未達到危害程

度，根據養護區內的實際情況做出相應措施。由蛇殼蟲、財蟲等引起的煤污病

也連入了盛發期（在紫薇、海桐、夾竹桃等上），在5月中、下旬噴灑10-20倍

的松脂合劑及50%三硫磷乳劑0-6000倍液以防治病害及殺死蟲害。（其它可用

殺蟲素、花保等農藥）

六月份：氣溫高。

澆水：植物需水量大，要及時澆水，不能“看天吃飯”。

施肥：結合松土除草、施肥、澆水以達到最好的效果。

修剪：繼續對行道樹進行剝芽除孽工作。對綠籬、球類及部分花灌木實施

修剪。

排水工作：有大雨天氣時要注意低洼處的排水工作。

防治病蟲害：六月中、下旬刺蛾進入孵化盛期，應及時采取措施，現基本

采用50%殺螟松乳劑500-800倍液噴灑。（或用復合BT乳劑進行噴施）繼續對天

牛進行人工捕捉。月季白粉病、青桐木虱等也要及時防治。

做好樹木防汛防臺前的檢查工作，對松動、傾斜的樹木進行扶正、加固及

重新綁扎。

七月份：氣溫較高，中旬以后會出現大風大雨情況。

移植常綠樹：雨季期間，水分充足，可以移植針葉樹和竹類，但要注意天

氣變化，一旦碰到高溫要及時澆水。

排澇：大雨過后要及時排澇。

施追肥：在下雨前干施氮肥等速效肥。

行道樹：進行防臺剝芽修剪，對與電線有矛盾的樹枝一律修剪，并對樹樁

逐個檢查，發現松垮、不穩立即扶正綁緊。事先做好勞力組織、物資材料、工

具設備等方面的準備，并隨時派人檢查，發現險情及時處理。

防治病蟲害：繼續對天牛及刺蛾進行防治。防治天牛可以采用50%殺螟松

1：50倍液注射，（或果樹寶、或園科三號）然后封住洞口，也可達到很好的

效果。香樟樟巢螟要及時的剪除，并銷毀蟲巢，以免再次危害。

八月份：仍為雨季。

排澇：大雨過后，對低洼積水處要及時排澇。

行道樹防臺工作：繼續做好行道樹的防臺工