謹呈：北京首開億信置業股份有限公司首開集團建內項目——整體定位及規劃方案——世聯行華北區域顧問業務中心住宅顧問事業一部2014年3月工作周期、內容和成果工作內容階段成果內外專業人士訪談客戶問卷調研市調資料研究相關項目案例借鑒初步定位方向初步規劃方向《首開集團建內項目_整體定位匯報文件（初稿）》業態和指標調研中期評審整體定位確定明確兩版規劃方案的方向，設計院正式展開工作調整優化規劃方案物業發展建議根據設計院指標進行經濟測算輔助首開、設計單位，與政府達成規劃方案的共識打印終期報告《首開集團建內項目_整體定位、規劃方案及物業發展建議報告（終稿）》第一階段啟動會、思路評審項目啟動會思路評審地塊踏勘資料搜集項目發展方向報告匯報《首開集團建內項目_項目發展方向匯報文件》2014.1.10——2014.1.172014.1.20——2014.1.282014.2.6——2014.2.212014.2.22——2014.3.24完善整體定位報告顧問團隊與設計團隊合作初步形成規劃方案《首開集團建內項目_整體定位及規劃方案（中稿）》2014.3.25——2014.4.15第二階段初步定位方向第三階段整體定位確定第四階段規劃方案確定第五階段終期報告《首開集團建內項目_整體定位及規劃建議（評審修改稿）》城市進化新里程從“普適化的價值追求”到“個性化的價值彰顯”

人云亦云的價值衡量標準受到個人差異化主張的沖擊，尋求能夠實現群體超越和個體實現的價值點，成為張揚個性的時代新主題，與眾不同的才是更好的從“少數人群的富裕”到“物質標準統一化”時代內涵的進階在于文化

從轟動一時的蘋果手機iphone4發布，到現今國際人士人手一部的標準配備，物質財富積累已經形成國際物質標準化的趨勢歷史已經變成了最唯美的時尚故都的時尚東方夢潮流形態的進階在于院子ChinaChic(中國風)席卷全球：中式立領、水墨畫、織綿絲綢、京劇臉譜、中國紅……越來越多的國際大牌選擇在中國廣告取景，越來越多國際頂級品牌選擇在中國秀場展示新品，Cartier推出“祝福中國”全球限量系列，時裝大帝Channel導演了一部情迷中國的短片，世界前三的某美國豪宅，干脆以“EOTHEN”（拉丁語，意為向往東方）為名，毫不掩飾對于東方文化的向往……國際頂尖審美追隨東方元素的集體情結，折射出中華文化的優越與價值。我們依然驚異的發現：原來文化時尚的盡頭，走向的竟是中國早已完備的美學體驗。建筑承載文化的形態凝聚億萬目光的舞臺價值彰顯的進階在于包容心有多大，世界就有多大東方的、西方的、國際的……復古的、現代的、未來的……小眾的、主流的……

中國夢、東方夢、世界夢……思路邏輯圖緣起—京城之心愿景—承載使命價值理解一、思考篇世界城市中心文化綜合體項目之于政府和人民項目之于首開集團城市—發展機會功能—業態定位市場分析二、研究篇文化—主題亮點多元化、國際化的世界城市發展成為共識；而地域文化成為標定城市獨特價值，乃至時代主張的關鍵要素世界城市北京圖譜新時代的發展烙印，見證了北京包容多元文化、與國際接軌的腳步骨子里的中國世界城市“讓政府看到亮點、讓百姓參與其中”“讓企業有所收入”業態種類市場機會甲級寫字樓、創意辦公、集中商業、特色商街、公寓和住宅供應和需求數量、租、售價格指標客群需求特征控制原則要點業態功能角色文化內涵文化形式北京文化的經典元素具有時代特點的文化元素分析研究原則：以大眾普適化的角度，具象探討文化內涵基于客戶問卷調查，胡同院落是北京文化的最主要載體利用：自身有的文化資源嫁接：傳統文化資源引入：數字綜合體、生態綜合體、城市客廳和Gallery整體定位三、方向篇規劃方案及物業發展建議四、設計篇五、附錄——項目經濟測算第壹卷：思考篇——價值理解內容大綱——整體定位及規劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析一、城市－發展機會二、功能－業態定位三、文化－主題亮點

第叁卷：方向篇——整體定位一、發展戰略二、整體定位第肆卷：設計篇——規劃方案及物業發展建議一、規劃方案二、物業發展建議第伍卷：附錄——經濟測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命上圖：北京故宮角樓實景圖區位：隨著首都北京城市骨架的快速拉大，項目如同逆市而生的珍珠，承載著點亮北京的使命交通路網撐起了北京的城市骨架——京冀兩地聯手達成加快推進北京大外環高速公路建設戰略共識后，全長約940公里的北京大外環高速公路將于2015年全線建成通車項目位于東城區建國門內，盤點最新北京土地成交可見，五環內土地成交總量不過全年的10％，二環以內地塊絕無僅有逆勢而生絕版地段縱觀北京土地市場，三環內土地成交樓面地價超過3萬元/平方米，區位優勢大幅提升了本項目的價值，成為北京的一顆掌上明珠價值凸顯掌中明珠項目位于中國首都北京的核心，肩負著傳承和發展、展示和交流的時代主題，我們的使命是打造新名片，點亮北京城肩負使命點亮北京各環線成交樓面地價項目交通：四通八達的交通，居住、商業和商務功能的繁榮，昭示著項目有著讓城市需求得到最充分釋放的天賦進入性對外聯系公共交通項目東側緊鄰城市快速路東二環南側與主干道金寶街相鄰本項目進入性極佳距城市核心商圈王府井僅1.5公里沿東二環可達朝陽門、東直門商圈距國貿3.4公里，距天安門3.7公里公交線路：二十余條地鐵：1號線，2號線，5號線，6號線四至：東臨二環路，南臨金寶街，西臨小雅寶胡同，北臨銀河SOHO東二環東二環智化寺祿米倉胡同金寶街東段金寶街西段銀河SOHO北總布胡同DRC外交公寓NESW道路：大方家胡同建筑：銀河SOHO（寫字樓）建筑：大方家小區（普通住宅）道路：朝陽門南大街（東二環）建筑：空軍招待所建筑：雅寶里社區（普通住宅）道路：金寶街建筑：雅寶公寓建筑：華潤大廈（寫字樓）道路：小雅寶胡同建筑：部隊大院建筑：建內一期社區（普通住宅）地塊

用地面積用地性質容積率限高（m）畝㎡1＃地塊30.020000居住1.6182＃地塊24.6/10.816400/7200建控及商業0.5（建控）/1.0原貌（建控）/9.03＃地塊12.68400公共綠地04＃地塊33.9/11.722600/7800居住及小學1.6/2.1/1.8(小學)18.0/30.0/18.05＃地塊21.314200居住1.618.06＃地塊28.519000居住2.130.07＃地塊13.59000居住2.130.08＃地塊6.64400居住0.5原貌地塊指標：備注：上表為原控規指標文保單位：地塊古樹（棵）胡同院落1＃地塊4大方家胡同26#2＃地塊1智化寺（國家一級保留建筑）3＃地塊1————4＃地塊0祿米倉胡同32#、34#、40#、盛芳胡同37#、大雅寶胡同73#、發興寺、5＃地塊4大雅寶胡同7#、33#6＃地塊4部隊首長住宅、盛芳胡同1#7＃地塊0————8＃地塊0————備注：古樹嫁接文化價值的程度有限，根據要求以保留為原則胡同院落的文化價值顯著，除根據要求保留外，建議作文化內涵的挖掘文化資源梳理：豐富的文化資源貢院也稱“貢士院”，科舉考試的專用考場胡同院落北總布、寶蓋胡同、東總布、小雅保胡同等名人故居朱啟鈐故居、馬敘倫的四合院故居智化寺北京市保存最為完整的一處明代木結構建筑群，“中國古音樂活化石”智化寺樹影婆娑的古樹民居院落屋檐雕飾朱啟鈐故居馬敘倫合家照智化寺音樂演奏正面：歷史的剪影，刻骨銘心的記憶，北京乃至中國文化的骨髓值得尊重與珍藏——既是歷史的使命，也是文化本源的呼喚側面：特定歷史時期的產物有其局限性中國璀璨的歷史留給我們的寶貴文化遺產留給我的思考：一、文化內涵的理解二、文化形式的嫁接辯證審視第壹卷：思考篇——價值理解內容大綱——整體定位及規劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析一、城市－發展機會二、功能－業態定位三、文化－主題亮點

第叁卷：方向篇——整體定位一、發展戰略二、整體定位第肆卷：設計篇——規劃方案及物業發展建議一、規劃方案二、物業發展建議第伍卷：附錄——經濟測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命上圖：僅作示意項目開發目標：愿景目標和執行目標“現在北京二環以內，沒有這么大體量的項目。這個項目對東城區，對北京市的意義是非常重要的……我們想做成精品，它對我們集團的意義也是非常重要的，大家一定要高度重視。”首開要投幾百個億來做一二級聯動。從一二級聯動就要通過政府，人家為什么要你來做，所以要符合北京東城文化然后讓政府覺得不錯，現金流要在幾年內形成最終要做到讓政府看到亮點，讓企業有所收入，讓老百姓參與其中首開語錄：項目素質決定，建國門內項目成為首開、東城區乃至北京市關注的焦點項目使命決定，建國門內項目成為首開1980年9月成立以來，集專業性、規模性和成長性的代表作品愿景目標：執行目標：1、首先，要挖掘文化內涵，創造出讓政府看到亮點、老百姓參與其中的方案——”仰望星空”目標2、同時，要衡量首開投入與回報的關系，最終實現企業與政府、人民的雙贏——”腳踏實地”目標顧問團隊與設計團隊一同形成定位＋規劃設計的整體方案項目物業發展建議和經濟測算進一步取得共識向政府匯報，正式通過執行目標分解，界定核心問題，提出解題步驟根據執行目標，提出重要的核心問題：“仰望星空”目標——如何挖掘市場機會，形成項目價值核心，準確定位站位世界城市，以國際化的視野、前瞻性的眼光研判城市發展的獨特價值透析各業態市場特征，把握客群需求，挖掘市場機會，選擇分業態的發展路徑梳理項目的文化內涵，用典型、普適、具有時代特征的文化元素，點亮主題Step1“腳踏實地”目標——規劃設計方案落地，經濟效益合理，最終政府通過Step2項目開發目標：肩負使命和執行目標東城區十二五發展規劃：一軸：歷史文化傳承發展軸兩帶：王府井商業發展帶，東二環高端服務業發展帶五區：和平里商務新區，雍和文化創意集聚區，前門歷史文化展示區，龍潭湖體育產業園區，永外現代商貿區東城區總體發展定位：首都文化中心區，世界城市窗口區東城區總體發展戰略：打造文化新引擎，拓展發展新空間，著力推進產業發展高端化、公共服務優質化、城市運行智能化、區域發展均衡化要把歷史文化名城保護放在首要位置，大力傳承弘揚民族文化堅持科學發展，探索適應國際大都市中心城區發展的有效模式進一步強化功能建設，提升區域綜合服務水平時代使命發展戰略空間格局項目素質決定，建國門內項目將成為全市關注的焦點，是我們站位世界城市，展示形象的一張城市名片項目使命決定，建國門內項目成為東城區打造文化引擎，拓展空間格局，保護歷史文化名城的代表作品我們的責任：執行目標：以文化保護和文化傳承為宗旨，站位世界城市，展示國際化視野，打造富有展示性、創新性的城市名片二環內核心城區稀缺地塊四條地鐵線包圍城市主干道環繞城市核心我們有什么？長安街、東二環各大部級機關掌握國家經濟命脈的央企聚集第一使館區國家級旅游商業街——王府井雄厚資源智化寺諸多歷史名人故居北京貢院北京傳統胡同文化文化遺產項目開發目標：描繪愿景我們要做什么？我們能帶來什么？一部現代都市的商業經典一張代表北京的文化名片樹立形象社會效益經濟效益歷史文化名城保護與開發精品示范區國際都市核心區發展模式精品示范區老北京傳統文化的繼承與發揚公共配套設施的建設、補充與完善王府井商業發展帶與東二環高端服務業發展帶的銜接與功能補足建立東城區新一代消費增長極站位世界城市，以國際化的視野、前瞻性的眼光研判城市發展的獨特價值剖析本體條件，把握市場脈搏，確定功能與業態規劃方案落地執行目標分解，界定核心問題，提出解題步驟根據執行目標，提出重要的核心問題：文化保護與傳承——保護哪些文化，有何價值，如何保護梳理文化資源，用歷史與發展的眼光剖析文化價值深入調研，把握項目承載的文化使命與責任用典型、普適、具有時代特征的文化元素，點亮項目主題Step1打造城市名片——研判發展價值，確定功能業態，規劃方案落地Step2項目定位模型項目研究體系城市文化功能研究體系建立——從城市、文化、功能三個層面進行本項目的定位研究城市價值屬性：我們的機會是什么？

站位、主張和姿態？文化價值屬性：

文化的內涵是什么？

文化的形式是什么？功能價值屬性：

業態定位是什么？第壹卷：思考篇——價值理解內容大綱——整體定位及規劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析

第叁卷：方向篇——整體定位一、發展戰略二、整體定位第肆卷：設計篇——規劃方案及物業發展建議一、規劃方案二、物業發展建議第伍卷：附錄——經濟測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命一、城市－發展機會二、功能－業態定位三、文化－主題亮點上圖：第一張圖片，為北京國貿CBD第二張圖片，為北京胡同照片【世界城市】美國紐約、英國倫敦、法國巴黎和日本東京，傳統上被認為是“四大世界級城市”美國紐約英國倫敦法國巴黎日本東京【英國倫敦】作為世界頂級的國際大都市，擁有多元的種族、宗教和文化；然而“國際面”并未完全替代古老的倫敦印象，這里始終堅持著屬于自己的獨特氣質本地和外地人均有leicestersquarecarventgarden本地人為主外地人為主“這些地方類似于北京的鼓樓，都是以倫敦本地人為主，外地人到達倫敦都會先去比較著名的景點”——留學生ThesherlockholmesmuseumstpancrasoxfordcircusCanarywharfharrods【法國巴黎】素有“浪漫之都”“時尚之都”“世界花都”之美稱，其城市文化已根植于城市發展之中，成為了一種既國際又獨特的印記CafédefloreMoulinRougeTriumphalArchLaDéfenseGaleriesLafayetteHaussmann巴黎是歷史之城、美食之都和創作重鎮，成千上萬的櫥窗攤鋪里充滿了琳瑯滿目的創意產品、時尚設計師作品；各色珍饈佳肴等您來品嘗形形色色不同背景的巴黎居民，為這座夢想之城帶來繽紛活力，形成花都獨一無二的印記2.巴黎【世界圖譜】北京的下一站是世界城市；從歷史悠久的世界城市英國倫敦和法國巴黎可見，國際化兼具本土化，是世界城市的發展主張第一階段，全面推進首都各項工作，努力在全國率先基本實現現代化，構建現代國際城市的基本構架第二階段，到2020年左右，力爭全面實現現代化，確立具有鮮明特色的現代國際城市的地位第三階段，到2050年左右，建設成為經濟、社會、生態全面協調可持續發展的城市，進入世界城市行列。——北京城市發展總體規劃3.紐約北京4.東京1.倫敦世界城市分布線世界城市——北京城市發展的全新戰略方向世界城市的下一站：北京下一站當代北京的國際化&本土化主張是什么？我們應該延續今天的發展脈絡，還是，尋求新創造？讓我們從當代北京圖譜中，找尋答案……【北京圖譜】傳統商業與現代商業交相輝映，商務版圖發展形成，新的文化主張也蓬勃發展798藝術區王府井商業街三里屯酒吧街CBD中央商務區區域標簽主題關鍵詞王府井前門大街傳統商業旅游觀光業態升級脫離本地CBD央企大道商務區國際化經濟發展三里屯涉外商圈金寶街現代商業西方色彩時尚代表798新文化代表文化先鋒個性化【王府井】王府井商圈作為北京成熟商圈之一，以王府井步行街為核心，向周邊輻射。在悠久的歷史背景下，還疊加了商業、文化與旅游價值20世紀90年代末期王府井大街成為北京對外宣傳的名片20世紀60年代工美、新華書店、北京飯店入駐20世紀60年代形成北京最早的綜合性商業步行街公元1267年最初形成于元代王府井大街最初形成于元代，1267年，迄今已有700多年的歷史，至明代落戶了10座王府后，大街開始初具商業特征。成為商業中心則是在清末和民國年間。1903年后，原來位于東華門附近的各類商攤集中到大街東側練兵場一帶，形成了東安市場，成為北京最早的綜合性商業步行街。后來街上陸續建造了一批洋行、銀行、珠寶店、高檔百貨店和飯店。至1915年，北洋政府繪制《北京四郊詳圖》時，把這條街劃分為三段：北段稱王府大街，中段稱八面槽，南段因有一眼甜井，與王府合成，成為“王府井大街”歷史由來功能分區及主要項目東方廣場樂天銀泰百貨北京APM百貨大樓【王府井】商業升級和轉型是王府井一直尋求的發展方向，主要受制于以外地觀光客為主要客群的中低端形象短期難以調整旅游消費導向客戶結構復雜體現一外地觀光客為主

王府井商圈的歷史地位決定了其以旅游為主的消費導向：旅游者消費客群主體，結構復雜旅游者來自國際國內各地，消費能力高低不等王府井要滿足各階層旅游者的需要，設置了小吃街、特產店等低端消費業態，這謝業態的購物環境相對較差，空間局促而低端消費業態又和寶格麗、GUCCI、BURBERRY等著名奢侈品牌共存于同一商圈上至奢侈品，下至低端消費品的復雜品牌結構，體現了王府井商圈“買全國賣全國”的旅游消費導向旅游者客流量起伏較大，節假日客流量倍增，淡旺季差異明顯體現三客流量變化大體現二品牌結構復雜娛樂功能不足商圈亟待升級旅游消費導向既是王府井的優勢，同時也是商圈進一步發展的瓶頸。要保留老字號，要突出文化內涵和歷史積淀，還要滿足旅游觀光的需要，這些光環使王府井商圈越來越符號化王府井商圈正在逐漸遠離本地消費者“王府井商圈一直存在向上調整的空間和商機，不過一個商圈的定位調整和消費文化培養一定是一個循序漸進的過程。王府井尋求提高商業層級的計劃早在數年前就已開始……”【CBD】自1993年以來，首都的中央商務區已經逐漸成熟，還掀起了中國城市化發展的一個“新時尚”

1993年1998年2000年6月15日2000年6月15日2000年6月15日2010年3月2011年至今國務院《北京市城市總體規劃》明確提出，在朝陽門至建國門，東二環至東三環一帶，規劃建設北京商務中心區市規劃局《北京市中心地區控制性詳細規劃》確定北京商務中心區的范圍國務院北京第76次市政府專題會議決定，將商務中心區建設納入北京市“十五”計劃北京市政府第82次市長辦公會決定全面加快北京商務中心區的規劃建設并成立相關的領導機構北京開幕的第一屆北京朝陽國際商務節，將CBD作為“名片”象品牌一樣正式隆重推出2010年3月，CBD東擴方案公示以國際形象出現的北京CBD將為首都經濟的發展起到推動作用，它不僅帶來了大量的就業機會和現代城市高速發展，而且還將把中國經濟融入到全球經濟的浪潮中CBD的發展歷程CBD已經成為中國城市化發展的一個“新時尚”到2009年，全國已經70多個城市提出興建自己的CBD隨著CBD熱的興起，如交通、環境、土地成本等一些值得關注的問題也相繼產生，與國際CBD案例相比，總體而言我國整體城市CBD的發展處于初級階段曼哈頓--核心高強度發展模式拉德方斯—軸線擴展模式道克蘭--自由企業區模式【CBD】基于社會經濟發展的要求，CBD已經脫離了單純為北京市而轉向全球范圍的服務與配置CBD發展的影響因素我國20世紀80年代以來全球化進程對北京CBD的發展有著深入影響全球化朝陽區最早屬于城鄉結合部，大量工業廠房的搬遷和城市綠化改造提供了基礎和契機城市化北京CBD地處使館區，涉外商務資源豐富，有著國際性的多元文化價值觀，社會需求呈現出全球化特色社會化北京政府層面的規劃對北京CBD發展起到重要作用區域經濟發展全新型中國商務中心區Keyword：“影響世界”、“都市客廳”、“經濟引擎”定位：充分發揮北京商務中心區的功能作用，立足北京，服務全國，輻射亞太地區乃至全世界意義：國家的CBD——中國商務決策中心，中國商務中心；國家話語權平臺——國家政策發布與信息傳媒的中國傳播中樞；文化與精神的社會交流中心——薈萃多元創意文化與精神生活的社會交往中心；財智匯集之所——吸引全球財富精英和社會文化精英的空間平臺；全新型CBD——國家文化軟實力和可持續城市典范的世界新型CBD形態【三里屯】三里屯區域的整體認知是酒吧街、高端生活消費區和新型復合商務中心。酒吧街的發展見證了今天三里屯國際化街區的變遷與繁華1989年第一家酒吧在三里屯南街開設，這也是北京第一家酒吧；1995年“明大”酒吧開業。它是三里屯酒吧南街第一批開業的酒吧；1997年三里屯酒吧街真正形成規模，進入黃金時期。總面積只有1691平方米的街面上有28家酒吧。一年的利稅就有1500萬元。“傳統”的三里屯是北京酒吧的代名詞和酒吧符號：Keyword：“夜晚經濟”、“京城夜色符號”、“酒吧文化鼻祖”2003年非典來襲，北京市文化局關于關閉一切娛樂場所的規定讓三里屯酒吧街開始拆遷前的最后狂歡；2004年3月“鄉謠”酒吧舉行“告別儀式”；4月“芥茉坊”酒吧首先被拆除；10月“愛爾蘭”酒吧被拆除……2005年1月“明大”酒吧被拆除，此后，十余年發展興旺起來的三里屯酒吧南街，受到沖擊“升級中”的三里屯定位為以購物、餐飲、娛樂為一體的綜合多元化的商業區：2006年9月23日“新三里屯整體規劃”亮相2007年2月香港太古地產啟動三里屯village項目2007年3月SOHO中國啟動“三里屯SOHO”2007年5月世茂房地產將動用30億元打造一個集超五星級酒店、世界頂級品牌商業、文化休閑于一體的商業綜合體“2.0版”的三里屯成為集購物、酒店、酒吧、藝術、辦公等于一體的多功能的國際化商務區:三里屯village三里屯SOHO【三里屯】空間上與西方文化交融的便利性，時間上國際潮流與個性釋放的交錯性，催生出以三里屯酒吧街為先導的三里屯特色時尚國際街區來這購物的主要有年輕的白領、大學生、老外、名人等。外國人很多。上午人比較少，下午狀況會好很多，周末經營狀況較好。——三里屯village太古服務人員空間便利性1962年在地域內建北使館區，20世紀60－70年代建成外交公寓群，三里屯一帶逐漸發展成為駐華外交人員聚居、購物和外事活動的重要社區。區域內有塔園外交人員公寓、燕莎友誼商城、外匯免稅商店、中國國際商店、三點三服飾大廈等單位。工人體育場北路東段兩側有城市賓館、兆龍飯店、麒麟大廈等。時間交錯性從三里屯制造出的時尚，被追逐非主流的都市白領和新新人類廣為效仿。三里屯village的特點：時尚，現代，前衛，新穎，亮麗三里屯village的定位：中高檔品牌的開放式購物中心，目標客戶為年輕人Margiela三里屯旗艦店及名人時裝秀時裝秀廣告文案：這里什么都是這里什么都不是【798】是借鑒西方工業廠房利用經驗的產物，更是當代中國文化覺醒與文化時尚創意的先鋒基地建筑風格獨特工業建筑空間利用上的開放性和可塑性強經濟因素合理的租金價格是促進藝術區自然形成的關鍵因素大眾心理預期人們關注國內建設普遍采取推倒重來的方式趕上奧運會籌辦７年外部因素798藝術區形成原因藝術群體集聚緊鄰中央美術學院，成為實踐基地與展示空間中央美術學院又提供思想來源與專業支持地理環境優越緊鄰首都機場高速路，京順路等交通主干道作為國企原廠區與使館區、商務區和居住區相對隔離，氛圍幽靜人們都在期待一個更加有活力的地方、文化的社區，可以創作生產，文化消費的綜合性的集聚區798藝術區總用地50萬㎡，，建筑面積22.5萬㎡798廠區的部分建筑采用現澆混凝土拱形結構，是典型的包豪斯風格的建筑。藝術區內原有建筑物被充分利用【798】藝術＋商業的發展路徑開辟了特色商業街的新模式，而商業利益的膨脹與藝術創作的原點之間，也需要尋找平衡點才能持續發展798生態系統藝術創作工作室、畫室藝術交流畫廊、沙龍衍生服務特色餐飲、零售以藝術為核心的生態系統：藝術創作——園區發展的核心驅動力。濃郁的創作氛圍使大量藝術家聚集在此，成為一切藝術活動的源泉。藝術交流——園區面向社會的營銷窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會影響力。但展覽和藝術品交易的收益狀況一般。衍生服務——園區主要的商業收入來源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創意家居、服飾店以及與藝術相關的書店等等，不僅豐富了園區的配套，增添了園區的活力，更為園區帶來了豐厚的租金回報。1995年租金0.3元/㎡?天2004年租金0.726元/㎡?天2008年以來租金2元/㎡?天，實際能夠租到的價格4元/㎡?天以上園區每年的租金收入在2000萬以上租金倍數增長藝術家以商養文典型例子：時態空間盈利模式：通過藝術活動本身的宣傳，提高場所知名度，把空間租賃給商家舉辦活動【城市機會小結一】傳統商業在傳統歷史商業街的基礎上，還原了經典文化元素，成為著名的旅游商業目的地代表項目商務機會分析傳統商業業態需要轉型、升級，定位脫離本地客群，說明：只作歷史的還原，不作創新，難以適應新北京的城市發展要求現代商業文化先鋒王府井、前門大街CBD、央企大道三里屯、涉外商圈、金寶街798優勢分析嫁接西方時尚元素，形成吸引國內、外最廣泛商業需求的聚集地為首都商務功能奠定了堅實基礎，還掀起了中國城市化發展的一個“新時尚”當代中國文化覺醒與文化時尚創意的先鋒基地劣勢分析商業轉型、升級，以外地觀光客為主的客群定位具有西方濃厚色彩，除了重疊性外，個性化的彰顯與傳統價值觀有一定沖突與世界城市、國內諸多城市有較多的重疊性脫離不了經濟基礎每一個世界城市，甚至國內諸多城市都要做商務中心，說明：商務中心是經濟發展的必然產物是城市國際化主張的代表，但是不能作為城市本土化的代表舶來文化與個性主張，說明：西方文化不能代表北京的主張，個性化不是本土化文化的新創造有一定市場，但是受制于經濟限制，說明：當代北京需要創造，需要提供能夠實現創造的條件！【城市機會小結二】20世紀60年代北京最早的步行街—王府井形成時代主張：熱鬧1998年確定北京商務中心區的范圍價值觀：商務國際化2007年2月太古地產啟動三里屯village項目關鍵詞：時尚、西化2008年798迅速發展成為前衛的代名詞關鍵詞：創意、先鋒2014年首開建國門內項目關鍵詞：？普適化：傳統歷史照進現代生活，人民群眾可以在著名的歷史街區購物休閑經濟不富裕：沒有拉開財富等級，沒有攀比國際化：為追趕發達國家的腳步，國內的經濟飛速發展，商務和商業繁榮個性化：少數人先富裕起來，然后財富人群出現了等級，人民群眾出現了追求差異化價值主張的要求標準化：而后，社會整體富裕起來，物質的標準統一本土化：在時代多元文化的價值觀碰撞下，根植于地緣的文化表現出最強的生命力，傳統文化資源的回歸、時代文化資源的疊加，成為世界城市發展的核心機會時間軸名片項目第壹卷：思考篇——價值理解內容大綱——整體定位及規劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析

第叁卷：方向篇——整體定位一、發展戰略二、整體定位第肆卷：設計篇——規劃方案及物業發展建議一、規劃方案二、物業發展建議第伍卷：附錄——經濟測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命一、城市－發展機會二、功能－業態定位三、文化－主題亮點業態掃描寫字樓東二環寫字樓檔次盤點第五廣場居然大廈新保利華潤大廈中國人壽大廈福臨門大廈東二環路兩側云集了眾多高端甲級寫字樓，寫字樓的高端調性在東二環向南延續，本案承接東二環寫字樓的高端調性東方銀座業態掃描寫字樓銀河SOHO68米中海油70米華潤大廈110米福臨門大廈99.5米新保利105.2米保利大廈98.8米中國人壽大廈120米東方銀座88.8米居然大廈75米第五廣場80米東二環高端服務業發展帶東二環路兩側高端寫字樓林立，主力建筑高度80-100米。本案可延續其現有寫字樓的高度及氛圍，打造高端高層寫字樓。關鍵詞：高端、超高層東二環寫字樓分布及高度盤點業態掃描寫字樓區域內主要寫字樓項目租金租金天花板為13元/天平方米：東二環的甲級寫字樓均價為8.5元/天·平米，租金最高的項目為新保利大廈，13元/天·平米2011年至2014年租金價格走勢2011年至2014年租金價格：東二環寫字樓的租金從11年的195元/月·平方米漲到14年的250元/月·平方米，最高曾達到260元/月·平方米，11年到12年的增幅較快，12年以后寫字樓價格較為平穩,年均增長率7%8.5元/天·平米【東二環寫字樓租金及空置情況盤點】業態掃描寫字樓中介服務·專業服務計算機互聯網電商金融業旅游酒店媒體出版制造機電周邊匯集行業周邊匯集的企業：

以金融業、中介服務、計算機互聯網電商行業的企業為主力以房地產開發、媒體出版及制造機電等行業的企業為中堅力量并兼有電子通信、廣告會展及旅游酒店餐飲相關行業的企業……多數企業為國企、外資或合資企業……行業的國企、外資或合資企業【東二環周邊企業】【寫字樓發展趨勢】生態化、智能化、功能復合化是目前寫字樓發展的主流理念，對于本項目的發展具有啟發性意義綠色環保辦公智能化立體空間生態化發展趨勢實踐案例指導原則僑福芳草地新加坡EDITTTower馬來西亞米那亞大廈云辦公虛擬辦公室六本木森大廈國貿三期最大限度降低能源消耗最大限度提高舒適度最大限度提升辦公效率最大限度降低管理成本最大限度提升服務水平最大限度提升空間利用率“更”智能化功能復合化業態掃描寫字樓【生態化】隨著環保理念深入人心，生態化成為寫字樓發展的主要趨勢之一，各種生態概念寫字樓應運而生新加坡

EDITTTower馬來西亞米那亞大廈綠色空間雨水收集系統太陽能板生物瓦斯生產設備可回收材料借鑒案例以生態理念為核心的5“O”寫字樓OOO理念延伸OOxygenfficeParkpenwnpportunity含氧——PM2.5過濾花園辦公室——內部空間綠化開放——交通便捷、空間開闊專屬——獨立電梯，獨立入口前景——業主租戶價值共同增長業態掃描寫字樓【“更”智能化】借助云技術實現寫字樓現有智能化水平升級，最大限度提升辦公效率和降低管理成本OA：辦公自動化系統

OfficeAutomationCA：通訊自動化系統CommunicationAutomationFA：消防自動化系統

FireAutomationSA：安保自動化系統

SecurityAutomationBA：樓宇自動控制系統

BuildingAutomation傳統的智能化寫字樓標準只是樓宇管理的智能化，并非使用的智能化云辦公統一通信輕量辦公統一入口便捷移動未來的智能化寫字樓趨勢真正的使用智能化最大限度提升辦公效率最大限度降低管理成本業態掃描寫字樓【功能復合化】可有效提高資源利用效率，同時可以豐富辦公情趣，目前國內寫字樓處于起步階段，功能仍顯單一日本東京六本木新城樓層特色功能1-6層商業7-48層寫字樓40層六本木學術中心49層森藝術中心51層六本木俱樂部52層東京展望臺53-54層森美術館頂層停機坪森美術館觀景臺俱樂部停機坪學術中心森塔樓采用了最先進的技術建造，擁有超高速網絡環境、卓越的抗震性能和完善的安全保障措施。住宅、公寓、商業、寫字樓目前國貿三期、銀泰中心、綠地中心等多數超高層項目均發展到此階段業態的縱向整合功能復合多使用功能復合部分高檔寫字樓復合了企業會所新保利大廈復合了博物館業態復合業態掃描寫字樓【市場機會】東二環為北京核心寫字樓商圈之一，甲級寫字樓長期缺乏供應，具有較好的市場機會業態掃描寫字樓結論一：甲級寫字樓市場成熟，是本項目的明星業態結論二:基于對本項目周邊寫字樓物業的篩查,本項目寫字樓產品高度建議在80-100m之間，里面風格延續二環沿線周邊甲級寫字樓石材及玻璃幕墻的高端調性結論三：產品主要面向金融、中介服務·專業服務、計算機互聯網電商等行業的國企、外資企業及合資企業結論四：租金價格：平臺水平8.5元/天·平米建議定價：13元/天·平米租金年增長率：近年來寫字樓租金較穩定，租金價格增長較為緩慢,租金年均增長率為7%結論五：生態化、智能化、功能復合化可作為本項目亮點動作【創意辦公】創意辦公產品以小面積、靈動空間、高回報率等特征獲得市場青睞，銷售旺盛，可作為項目的優質回現業態，平衡現金流國融國際綠地新都會空港中心航城廣場CDD創意港綠地中心融科望京產業中心BDA國際企業大道紫晶七星廣場熙旺中心KeyWords：投資回報率，產品力打造2013年主要創意辦公項目銀河SOHO區域項目核心區銀河SOHO次核心區綠地中心融科望京產業中心新興板塊CDD創意港·嘉悅廣場BDA國際企業大道紫晶七星廣場遠郊區域國融國際綠地新都會旭輝·空港中心航城廣場熙旺中心業態掃描創意辦公【銀河SOHO】集辦公與商業于一體的大型綜合體，知名設計師設計，運用綠色建筑的先進技術，成為了北京地標性建筑景觀業態掃描創意辦公特色定位：以服務區域內常住人口及白領階層的綜合商業中心業態：銀行、特色休閑餐飲、商場、生活服務配套總占地面積5萬㎡項目建筑面積32.9208萬㎡地理位置東城區小牌坊胡同甲7號商業建筑面積16.1034萬㎡（辦公樓）9.7367萬㎡（商鋪）建筑形式線條流動的建筑群樓層21層（-3—18）開業時間2012年底銷售情況開盤當天銷售27.7億【銀河SOHO近年成交情況】業態掃描創意辦公今年來銀河SOHO寫字樓銷售情況良好，銷售價格在7—8萬左右小幅波動，特別是11年以來一直維持在8萬左右浮動,從2010年到2014年年均增長率為12.8%年份成交面積（平方米）成交均價（萬元/平方米）成交總金額（萬元）去化速度（平方米/月）20141669.097.6512767278168.681545171483.2620121267.348.1010263105.61201135341.348.162884972945.112010199498.786.78135290033249.80年均51115.1427.873637607612.39【價格水平】創意辦公產品在城市核心區擁有巨大市場潛力，目前銷售均價近8萬元/平方米核心區次核心區新興板塊遠郊板塊核心區：76500元/平方米代表項目：銀河SOHO次核心區：30000-45000元/平方米代表項目：綠地中心、融科望京產業中心新型板塊：20000-30000元/平方米代表項目：CDD創意港·嘉悅廣場、BDA國際企業大道、紫晶七星廣場遠郊板塊：20000-30000元/平方米代表項目：國融國際、綠地新都會、旭輝·空港中心、航城廣場、熙旺中心業態掃描創意辦公投資者是創意辦公類產品的主力客群項目增值潛力與變現能力是投資客戶主要關注點項目區域價值是投資客戶選擇投資對象的主要依據客戶訪談投資回報率的影響因素不可改變宏觀環境板塊價值投資回報率外部因素【客群需求】投資者是創意辦公產品的主要客群，高區域價值的項目更受投資者歡迎，創意辦公產品未來具有較高的市場潛力銀河SOHO是2010年開盤銷售的，開盤三天內銷售額就達到了四十多億，購買的主要都是投資客，其中老顧客能占到60%。都是沖著SOHO產品升值潛力大買的，尤其我們這個項目地段這么好。那時候開盤價寫字樓6萬，現在能賣到8萬。我們戶型都是以200-300平米為主，小面積的比較好賣——銀河SOHO項目銷售經理內部因素硬件品質環境舒適可有作為業態掃描創意辦公LOFT公共空間打造Action1Action2【創意空間】通過對辦公內外部的創意改造，創造多功能靈動空間以懸浮的天橋彼此連接，并形成一個帶開口的環狀空中布道，可作為公共休閑服務功能使用北京當代MOMA創意辦公與特色街區形成空間聯系咖啡廳茶座俱樂部可實現公共休閑服務功能內部創意空間寫字樓內部的錯層、LOFT的空間設計可形成多維立體空間，為辦公室復合更多情趣功能能最大限度激發員工的創作靈感外部空間內部空間業態掃描創意辦公【快樂工作】增加辦公區域的趣味性，傳播“快樂工作”的理念業態掃描創意辦公未來創意辦公理念“自由π”快樂辦公自由π不規則分割“盒子”辦公空間開放式聯合辦公運動辦公趣味辦公云桌【市場機會】創意辦公業態具有良好的銷售屬性，可作為優質回現物業業態掃描創意辦公結論一：創意辦公產品投資回報率高，受投資者青睞，是本項目的現金流業態結論二：區域內銀河SOHO的創意辦公產品銷售均價近7.65萬元/平方米,年均增長率為12.8%結論三：創意空間、快樂辦公可作為本項目亮點動作結論四：規模：9.23平方米形象：現代感強烈位置：展示性要求相對較弱，規劃于商業街西側地塊【集中商業發展歷程】GDP的增長及城市化進程的加快，是北京的集中商業已發展到了體驗式購物階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統商業發展綜合業種的業態綜合性商業形式轉型商業形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求個性消費——歐美經濟發展的經驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業態將迅速發展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業形態出現第一次升級，取代了農業時代的地攤、集貿市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業形態出現飛躍，多樣化、規模化的現代商業出現，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統商業范疇的廣義商業形態出現，

SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業地產、物流等綜合型商業形態出現人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業的升華轉型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現+商業及業態發展演變業態掃描集中式商業【周邊人口總量】目前本案周邊常住人口約34萬人次，周邊工作人口達到5萬多人次，這些均為本項目未來的潛力人口業態掃描集中式商業周邊主要街道街道范圍常住人口數量建國門街道東以建國門北大街、建國門南大街為界，與建國門外街道辦事處相接；西以崇文門內大街、東單北大街為界；南以崇文門東大街為界；北以干面胡同、祿米倉胡同為界57922人朝陽門街道本司胡同、大方家胡同、燈草胡同、禮士胡同、祿米倉后巷、西羅圈胡同、西羅圈胡同、麻八寶胡同、前拐棒胡同、史家胡同、武學胡同、小牌坊胡同、演樂胡同等30多個胡同40100人朝外街道朝陽區的西大門，東起東大橋路，西至二環東路，南自光華路，北臨工人體育場62589人建外街道東起西大望路，西至建國門立交橋，南臨通惠河，北到光華路55000人呼家樓街道轄金臺里社區、人民日報社區、呼南里社區、新街社區、東大橋社區、關北街社區、小莊社區、呼北里社區、關東店社區、核桃園社區76000人東直門街道東以春秀路、工人體育場西路為；南以潘家坡胡同、吉市口八條北側為界，與朝陽區朝外街道交界；北以香河園北街、柳芳南里為界；西以東直門北大街、東直門南大街、朝陽門北大街為界48813人總計項目所在區域周邊340424人周邊常住人口周邊工作人口寫字樓名稱地上建筑面積

人均辦公面積容納工作人員人數居然大廈約47700平方米

10—15平米/人3180人2800人中環廣場42000平方米東方銀座

60000平方米4000人新保利大廈約80000平方米5333人保利大廈約40000平方米2667人第五廣場86909.69平方米5794人中海油大廈102000平方米6800人中國人壽大廈89145平方米5943人中糧福臨門大廈52118平方米3474人華潤大廈70000平方米4666人銀河SOHO166000平方米11066人總計83587355724人340424人55724人【朝外商圈】持有性綜合商業，業態和檔次的錯位經營實現了發展的可持續性，目前以休閑娛樂作主營業態，為周邊提供了高端服務配套項目名稱建筑面積（㎡）業態規劃藍島大廈4.5萬百貨、家居、數碼百腦匯8000數碼，辦公用品昆泰商城1萬旺市百利超市、餐飲、數碼岳秀服裝市場3萬服飾、數碼等華普大廈約3萬超市、餐飲、銀行、電器、娛樂等豐聯廣場3萬百貨、餐飲、銀行昆泰國際中心1萬服飾、餐飲等朝外MEN1萬服飾、小商品批發老番街8600小商品批發悠唐生活廣場8萬購物中心、休閑、美食、娛樂日壇國際貿易中心約10萬皮草、鞋、鐘表、眼鏡、珠寶、服裝、箱包、皮具、家居、布藝等日壇上街3.8萬餐飲、休閑、娛樂雅寶城5萬小商品、皮草、鞋、珠寶、服裝、箱包等佳億天地3萬服飾、餐飲、家居、箱包、休閑娛樂等其他人壽大廈：招商銀行、交通銀行、錢柜KTV2003年左右，以豐聯廣場為代表的大型商廈迅速發展。其目標客群為高端消費群體。朝外商圈以商務發展為主，商業為輔，因此商務型商業如金融服務、電子市場等業態表現突出，以錢柜及麥樂迪為代表的休閑娛樂配套在京城也有較高知名度隨著CBD等高端商圈崛起，高端客戶出現分流，朝外商圈較為單一的業態形式遭受沖擊。2010年，悠唐廣場開業，一站式綜合體驗式休閑娛樂空間成為了商業的新主張。發展歷程：豐聯廣場悠唐廣場朝外麥樂迪【朝外商圈】目標客群和客群需求“補位”，通過采取綜合體驗式休閑娛樂的消費模式拉動客群歷史問題高、低端業態的嚴重復合客戶層級良莠不齊現實問題周邊高端商圈的興起帶來的沖擊頂級業態的重置原始目標客群的分流發展策略定位于為周邊CBD等商圈提供高端服務配套，從而避開直接的競爭以體驗式休閑娛樂消費吸附區域內中高端客群朝外商圈逐漸成為了“休閑娛樂”的代名詞；親民的業態形式，為朝外匯集了大量的客流。朝外商圈的目標客群逐漸為市場主流的中端客群，來源于泛CBD區域工作和生活在北京的“新北京人”。

客戶還原：張先生，40歲，豐聯廣場工作人員，老北京人“……在2003年左右的時候豐聯廣場，還有周邊的KTV等非常的火爆，來這兒的北京的年輕人特別多，那時候這兒感覺特別前衛。后來，周邊的商圈都發展起來了，這邊的人氣就不行了。來消費的人也比較雜，外地人來這兒的特別多。現在，悠唐的人氣是這邊最旺的，客戶來自周邊的比較多，比如中午吃飯的時候人特別多，而上班點兒，人就一下子沒了……”與世界十大商街比肩的奢侈品聚集地，是北京作為世界城市的物質象征；面向最頂端財富階層功能

名稱酒店勵駿酒店、鑫海錦江酒店、麗晶酒店、麗亭酒店公寓雅寶公寓、北京麗苑公寓、長安太和寫字樓華麗大廈、金寶大廈、東城區行政服務中心會所北京香港馬會會所頂級shopping

mall金寶匯購物中心展廳布加迪展廳、蘭博基尼、阿斯頓馬丁、勞斯萊斯、法拉利、寶馬等展廳金寶街勵駿酒店麗晶酒店麗亭酒店金寶匯北京香港馬會會所金寶大廈奢侈品展廳東城區服務中心華麗大廈鑫海錦江極奢華國際化極小眾缺失的北京頂級豪車旗艦店一條街。多家頂級酒店入駐。商業品牌均為國際一線奢侈品品牌。商品價格數萬元至數千萬不等。世界第十一“商街”。與紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大街等有著共同的極致區位和極致高端的定位。面向頂級消費階層。“土豪”是金寶街消費客戶的寫照。無大眾化消費。客流量極少。盲目的追隨國際頂級商業街的定位，而忽視了“中心”區位下本土文化的展現。缺失了代表著“北京唯一”的內涵。極致高端物欲的體現，同時印證了東二環附近高端的商業調性及周圍人群較高的消費能力金寶街本案未來可延續金寶街西段的高端調性，適當降低品牌高度，以復合更多中高端商務客群需求金寶街部分品牌銷售統計銷售品牌商品類型最高價單品價格客戶來源銷售情況巴寶莉男、女服飾配飾女裝8萬元山西、內蒙等中年為主每月銷售100-200件商品寶緹嘉男、女服裝配飾包34萬元40-50歲客戶每月一般銷售100件商品克萊利亞尼男士正裝西服13萬元山西及內蒙客戶居多月銷售額一般70萬～80萬古馳男女服飾配飾包10萬元各地客戶月營業額300萬左右威圖手機手機84萬元各地客戶，中年男士為主月銷售額100-200萬歐米茄手表手表100萬元山西客戶最多月銷售額300-400萬坦雅女士服裝、包服飾2萬元演藝界明星為主，多為老板朋友購物需提前預約，私人定制模式金寶匯銷售人員訪談：王燕，寶緹嘉銷售人員，年齡28歲，來北京8年…從09年金寶匯開業就在這里。金寶街就代表著奢華，這里的酒店、會所、餐廳都是頂級的。來我們這兒消費的客戶，隨便買個什么就是幾萬，甚至幾十萬。他們都開著頂級的名車，40-50歲的男士比較多。大多數來自山西、內蒙等地，就是我們說的“煤老板”。其他地方的人也有，也都是做生意的。我們平時不用像其它商場那樣，去招攬客戶，首先，來買東西的人很少，一天能有幾組客戶就很不錯了。什么樣的客戶能夠成交我們也很清楚。每個月大概銷售額在400萬左右。這里幾乎所有的店面都差不多。金寶街這里不是一般人能消費的起的，來逛的人都很少。像國貿，同是奢侈品聚集區，但和金寶街還是有很大差異。這里好像就鎖定了一些消費群體。自然的屏蔽掉了工薪階層甚至白領階層…

【項目輻射區域范圍】從項目本身規模來看本項目商圈的將成為地區商業中心，輻射地區周邊人口業態掃描集中式商業商圈輻射核心R=4KM金寶匯悠唐本案城市級商業中心城市級商業中心地區中心組團中心鄰里中心地址城市交通、人口核心區，歷史形成的商業聚集區居民聚集區、商務聚集地、公共交通集散地周邊幾個居住小區的中心地帶大型住宅小區，人流集中交通便利主要客群全市居民及旅游者大區域及其周邊客群周圍居住區客群社區或片區客戶面積10萬平米以上6－10萬平方米4－6萬平方米4萬平米以下驅動力一個城市一個人口密集的大區域一個項目及周邊多個項目配套

從項目現有規模來看周邊區域將成為項目商業的核心輻射范圍，但是本項目十分優越的地理位置使本項目有成為城市級商業中心潛質【悠唐及金寶匯的商業規模】業態掃描集中式商業項目名稱建筑面積輻射范圍主要輻射人群金寶匯4.3萬全國全國各地對頂級品牌有購買能力的人群項目名稱建筑面積輻射范圍主要輻射人群悠唐生活廣場8萬項目周邊區域在周邊工作的白領及工作人員商業規模≠實際輻射人口所需要的規模本項目未來有成為城市級商業中心輻射整個北京市的潛質，因此項目應該著眼于整個北京市從周邊現有商業案例來看項目名稱業態功能客戶金寶匯頂級奢侈品、高端餐飲娛樂購物+休閑頂級財富客戶，支付能力極高新光天地頂級奢侈品、中高端品牌服飾、餐飲、超市購物+休閑城市中產階級，金領、高級白領東方新天地頂級奢侈品、大眾品牌、休閑、餐飲購物+休閑都市白領階層僑福芳草地國際中高端創意品牌購物+休閑+藝術+服務高知人群，藝術品位較高來福士廣場中高端服飾、餐飲購物+休閑白領階層三里屯太古里中端商業品牌、特色餐飲、體驗式消費購物+休閑+娛樂+體驗都市青年群體悠唐生活廣場中端商業品牌、普通餐飲、休閑、娛樂購物+休閑+娛樂都市青年群體【周邊人口支付力】周邊匯集了從中端的悠唐生活廣場到匯集了頂級商業業態的金寶匯及大量的中高端商業，從而可以看出周邊區域的人口支付能級較高頂級中高端中端業態掃描集中式商業項目周邊以中高端項目為主聚焦白領階層，從而可以看出白領階層有很強的消費力，因此我們不能簡單地復制金寶匯或者是悠唐而是抓住主流消費群體打造中高端商業形態【商業模式】中高端大型商業均以租賃形式為主,平均租金為33元/天·平米業態掃描集中式商業租賃型商業銷售型商業(底商)商業行政區均價(元/㎡)年銷售額富力十號朝陽區1230131326萬元三里屯SOHO朝陽區1134541.23億元星源匯朝陽區990006901萬元新祈年大廈東城區900006898萬元富力城朝陽區862195744萬元新景家園(新磁器)崇文區857281.52億元合生·麒麟社朝陽區848921.37億元雅寶城朝陽區783134345萬元凱迪·尚府宣武區688962672萬元項目名稱業態功能租金（元/天平方米）新東安中低端服飾、餐飲購物+休閑55三里屯太古里中端商業品牌、特色餐飲、體驗式消費購物+休閑+娛樂+體驗45僑福芳草地國際中高端創意品牌購物+休閑+藝術+服務40世貿天階中高端品牌服飾、餐飲、超市購物+休閑25悠唐生活廣場中端商業品牌、普通餐飲、休閑、娛樂購物+休閑+娛樂20金寶匯頂級奢侈品、高端餐飲娛樂購物+休閑15來福士中高端服飾品牌、休閑、餐飲購物+休閑——【商業模式】業態掃描集中式商業東直門的首層租金價格單位：元/月·平方米CBD的首層租金價格北京商鋪首層租金平均價格單位：元/月·平方米北京商圈2014年1季度的平均租金水平為869元/月·平方米，11年到14年的租金年均增長率為5.1%相鄰的東直門及CBD商圈14年1季度的月租金水平分別為600元/月·平方米及870元/月·平方米，11年到14年的東直門及CBD商圈租金年增長率為2%及6%【周邊沿街商鋪情況】業態掃描名稱均價（元/平方米）面積（平方米）北京INN底商80000-100000200-300地杰長安驛底商90000-100000170東方瑞景底商75000160藍籌名座底商80000-100000300國瑞城底商120000-14000035周邊商鋪價格均價區間為8-10萬元/平方米。面積以150-200平米為主。商鋪面積與價格成反比金寶街及朝陽門南小街價格沿街商鋪售價12－15萬/平方米面積商鋪面積在70－80平米左右周邊底商銷售價格集中式商業【體驗式消費】網購時代的到來，迫使傳統商業向體驗式消費轉變，商業與資源的嫁接，成為了新一代商業模式的代表商業業態自然、人文資源體驗式消費日本博多運河城復合業態運河資源體驗式SHOPPINGMALL香港K11商業業態人文、藝術資源體驗式購物藝術館業態掃描集中式商業【一點極致化】一點極致的打造，成為商家競爭中的必勝砝碼業態掃描集中式商業集中商業市場現有一點極致化，多以某一獨特景觀打造為主。缺乏理念性，鮮與體驗式消費相結合帆船酒店室內噴泉南京水游城所謂的一點極致化不是單純的獨特景觀打造，而是一種能與客戶心理及行為互動的創新型體驗模式英菲尼迪熱氣球廣告SLOWLY——“慢活”理念生活在快節奏的國際大都市，人們需要一個能夠“慢”下來的空間。滿足人們享受人生及追求完美的執著，提倡一種“慢活”的生活美學，目的在于推動一種嶄新的次文化。“慢活”是一種平衡，引導我們如何放慢腳步，使自己活于一個更美好而現代化的世界它可以是一個創意咖啡店、一個書吧、一個虛擬網絡電臺…【一點極致化】我們想要的一點極致化是融入客戶體驗感受的全新消費理念業態掃描集中式商業天頂設計——通過室內天幕的變換，呈現出不同季節、地域特色，為客戶營造虛擬的景觀感受您的購物環境可能是中世紀歐洲,漫步在巴黎、米蘭；亦可能是雪花紛飛的北國，或是水清沙白的蔚藍海岸…業態掃描集中式商業海底餐廳——與水族館資源綁定，打造海底餐廳，給客戶新奇的體驗以虛擬潛水艇作為食客的“交通工具”，體驗身臨其境的海底世界以人工建造的大型海水剛為中心，營造真實的海底就餐體驗業態掃描集中式商業集中商業小結結論一：集中商業往往對周邊居住產品有很大的提升作用，是本項目的明星業態結論二：站位北京市面向中高端等級的區域型商業中心Mall結論三：2014年一季度北京商鋪首層租金平均價格為869元/平方米/月,租金年增長率為5.1%,東直門商圈及CBD商圈的市場租金價格為600元/平米/月及870元/平米/月,年均增長率分別為2%及6%結論四：規模：6.5萬平方米形象：強烈的文化氣質及自然形態位置：展示性要求相對較弱，規劃于商業街西側地塊業態掃描【市場掃描】現有特色胡同院落街區表現呈同質化，均以胡同為表現形式，通過復合業態，打造目的地性商業項目名稱位置規模客戶特征項目特色南鑼鼓巷北起鼓樓東大街，南至平安大街寬8米，全長787米新北京人+旅游客群特色餐飲、酒吧琉璃廠現在北京的和平門外，西至宣武區的南北柳巷，東至宣武區的延壽街全長約800米老北京人歷史悠久的京味文玩街區南新倉文化街北京東城區平安大街東端,東四十條橋西南總長150米藝術愛好者商業與藝術的嫁接后海后海東起地安門外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二環總長1000m左右新北京人+旅游客群傳統的胡同文化與現代酒吧業態的融合與碰撞煙袋斜街北京市西城區地安門外大街（距離鼓樓50米）全長300米旅游客群特色民族手工藝品五道營東起雍和宮大街，西止安定門內大街，南與箭廠胡同相通，北有二條支巷通安定門東大街全長632米，寬6米新北京人時尚與京味兒融合，以胡同為載體詮釋西式文化從北京特色街區項目掃描看出：從規模上看北京的胡同院落街區的規模大小不一，但是特色明確主打京味文化業態掃描特色胡同院落街區【租金情況】近年來南鑼鼓巷租金上漲趨勢十分明顯，上漲幅度較大業態掃描特色胡同院落街區南鑼鼓巷租金從2008從57元/月·平方米一直漲到2013年的2500元/月·平方米（旺季），租金上漲了數十倍，年均增長率達到了489元/年·平方米南鑼鼓巷商鋪近年租金情況【案例——南鑼鼓巷】南鑼鼓巷位于北京中軸線東側的交道口地區，北起鼓樓東大街，南至平安大街，全長786米，與元大都同期建成南鑼片區周圍有很多歷史名人故居多，文化底蘊濃厚南鑼以民俗文化和平民業態，獲得本地人高度認可的同時，吸引眾多國內外游客，成為北京名片之一。南鑼鼓巷簡介【案例——南鑼鼓巷】建筑特色門墩、抱鼓石、上馬石、門樓、影壁，以及幽靜的胡同街巷，構成當地獨特的胡同和四合院文化。文化背景北京最古老的街區之一，明清以來，這里一直是“富人區”，居住過許多達官貴人、社會名流。市場定位南鑼鼓巷做為典型的老北京文化旅游景點，其市場定位主要以外賓和時尚年輕人為主。主要經營傳統工藝品及傳統小吃。【特色街區——案例——南鑼鼓巷】規劃布局南鑼鼓巷采用棋盤式傳統布局。地塊內有多個文化保護院落，規劃布局上，沿襲了由歷史胡同自然界定出來的棋盤式布局。從規劃層面體現了文化要素南鑼鼓巷特色店面的創業者多為“80后”年輕人，時代特色顯著，所以消費群體也主要以國內外旅游者和時尚年輕人為主消費群體細分旅游文化體驗市場結合南鑼鼓巷地區特色，對于旅游文化體驗市場進行細化，分類文化主題建設胡同旅游特色，如：書籍、服裝、小吃、古玩、傳統民俗等等。從而，一方面，實現整體區域管理提升；另一方面，促進傳統文化與時尚文化的互補交融。【案例——南鑼鼓巷】發展方向項目啟示南鑼鼓巷是在傳承北京歷史文化的同時，以特色業態的經營及平民化的定位，使其成為了北京對外的名片之一。南鑼鼓巷低層次業態的運營導致：消費群體混雜，交通問題嚴重；與此同時，產業發展給古都風貌帶來新的沖擊，引發了商業經營與文物保護的矛盾。【客戶需求】南新倉及南鑼鼓巷這種具有京味特色的文化街十分受人們歡迎客群來源客群角色客戶特征老北京人新北京人外國人外地旅游者引領者追隨者跟隨者認可關于胡同、傳統小吃等能代表京味兒文化及老北京民俗文化的元素追隨老北京人對于傳統文化的認同觀點，探尋與現代化國際都市相碰撞與融合的東方歷史文化元素；偏愛特色民俗工藝品，老北京特色小吃，老北京胡同等跟隨群體，對于老北京人及外國人認可的北京文化高度欣賞。對能代表北京特色的一切元素均有尊崇心里客戶訪談：被訪者資料：張先生，54歲，老北京人…從小就住在后海附近的大院里。北京的胡同特別的多，現在都成了文物保護單位了。附近的老北京小吃也不少，我們常去，也經常能看到很多旅行團的游客也來吃。這也算是一個民族特色吧。外地朋友來北京，問我哪兒好玩，我一般就帶著他們串胡同，吃小吃，逛古玩城之類的。長城，故宮一般來北京的跟旅游團的游客都去，確實，那是北京的象征，但要說體會民風，還得是這種平民化的地方，最有代表性。業態掃描特色胡同院落街區業態掃描特色胡同院落街區【發展趨勢】留存傳統京味胡同文化韻味，創新打造立體化開放式地下空間保留京味兒建筑元素，展現胡同文化精髓以開放式、立體化的現代打造手法，詮釋傳統胡同文化Key

point1Keypoint2我們要打造的立體式胡同院落街區是包括多種城市功能的，包括交通、商