不動產租賃行業的分析不動產租賃行業分析結論非住宅不動產領域未來對租賃的需求較大，發展前景廣闊中國核心城市中心地段及江浙滬等地經濟開發區的建設將帶動土地增值，為不動產租賃業的未來提供了巨大商機但是目前，不動產租賃業務卻仍處于以個人房屋短期出租為主的低級階段，非住宅不動產租賃業務幾乎空白，市場亟待開發工業用房、開發區標準廠房、專用領域不動產和公路等公共基礎設施租賃值得浙租嘗試依托實力雄厚、品牌和信譽優良的不動產開發商獲取規模效益，與下游客戶建立長期穩定的業務關系，為其提供以中長期經營性租賃模式為紐帶的全面金融服務非住宅不動產租賃市場前景廣闊，值得浙租作為嘗試發展的方向之一。宜首先進軍土地增值性看好的核心城市成熟地塊和經濟開發區浙租目前最為欠缺的是整合上游優秀開發商和下游頂尖客戶資源的能力2國家宏觀經濟向好和入世將帶動土地價格上升，這為不動產未來價值增值奠定了基礎，降低了租賃公司風險盡管房地產價格在近期面臨下調，但是隨著各地經濟發展，特別是中國加入WTO后相關效應開始顯現，由此出現的潛在購買能力依然不可忽視。由于加入WTO后，主要城市的經濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類不動產的需求。非住宅類不動產需求將顯著增加核心城市中心地段的土地價格仍將上升從短期看，關稅降低，進口建材價格下降，建筑成本隨之下降，國內建材市場價格也會不同程度下降，房價趨降。但由于房地產市場的開放，高檔物業需求量的增加，會使沿海地區城市的土地供應量更加緊張，國外房地產企業的進入使得競爭將更加激烈，土地成本(主要指地價)將會上升。在配套和其他費用沒有太大變化的情況下，北京、上海、天津、廣州和大連等大城市中心地段的土地價格會上升。

需求的增長將帶動土地價格的上升，尤其是核心城市中心地段的非住宅類不動產未來形勢看好，租賃公司介入風險相對較小3當然，入世也使得中國經濟直接受到世界經濟波動影響，不動產價值的不確定性增大，外來競爭也對租賃公司提出了挑戰加入WTO后，標志著中國經濟與世界經濟融為一體，世界經濟全局和區域的變化，對我國經濟的影響越來越直接，而不動產業的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的不動產業受國際經濟全局和區域變化的影響也會越來越明顯。外資非銀行金融機構涉足不動產租賃，憑借良好信譽和雄厚的資金實力，與本地租賃商搶奪業務渠道和源頭。入世對國內不動產租賃業提出兩方面的挑戰：一是不動產價值不確定性增大；二是具有競爭優勢的外資非銀行金融機構涉足不動產租賃。宏觀經濟波動性加劇外來競爭4

但是目前，不動產租賃卻仍處于以個人房屋短期出租為主的低級階段，非住宅不動產租賃業務幾乎空白，市場亟待開發不動產租賃業務市場結構現狀95%5%個人房屋出租其他不動產租賃工業用房、標準廠房以及倉儲、物流和公路等不動產租賃只在某些零星地方的開發區或特定區域開始出現，遠未形成規模，市場亟待開發商業用商品房融資市場上銀行的商業用地抵押貸款業務非常活躍，租賃不占優勢個人住宅商品房不動產業商品房專用領域不動產商業用商品房工業用商品房倉儲基地物流中心開發區標準廠房公路等公共基礎設施5開發區建設帶動了工業用商品房、標準廠房的需求，企業對這些不動產重在使用，不在占有，對租賃需求較大前景廣闊浙江有很多開發區，且上海等核心城市在與國際接軌過程中也會產生大量市場需求。地域選擇上仍應以經濟發達地區和核心城市的開發區、成熟地塊為重點。不動產本身具有保值增值可能企業工業用地價格低于同類商業用地，因此工業用地價格下跌空間不大，而上漲空間較大。市場還是空白，競爭不激烈銀行和其他投資者現在還不太愿意涉足工業用地領域，而更愿意做商業用地抵押貸款業務。與開發商的合作是重要制約因素租賃公司限于自身能力、資源，直接介入不動產開發建造是不現實的，因此，與開發商合作是至關重要的。應致力于與實力較強、品牌和信譽優良的開發商保持長期穩定的合作關系，這樣有利于形成規模效應，降低不動產購入成本和運營風險。江浙滬等地開發區對工業用房、標準廠房租賃將有較大需求，雖然投入回收期長，但收益穩定，風險相對較低。與優秀開發商的穩定合作關系至關重要6公路等公共基礎設施建設正蓬勃發展，但資金緊張，需要引入租賃融資方式國家宏觀經濟向好，公路交通等公共基礎設施不動產建設正蓬勃發展，但與此同時，地方政府財政緊張，很需要引入租賃融資方式未來幾年內，核心大城市私人汽車擁有量將有大幅增長，公路運營盈利前景看好市場需求旺盛，盈利前景看好制約因素經營公路等基礎設施租賃，與開發商的合作同樣至關重要。租賃公司自身無力、也無必要承擔這些基礎設施不動產的開發、建設。擁有與實力較強、品牌和信譽優良的開發商之間長期穩定的合作關系，有利于形成規模效應，降低不動產購入成本和運營風險。國家和地方政府對某些項目的市場準入和地方保護主義公路等公共基礎設施不動產建設投資巨大，需要引入租賃融資方式；宜采用中長期經營租賃；關鍵在與開發商、地方政府的合作關系公路等公共基礎設施運營特點是投資回收期長，但現金流量穩定，宜采用中長期經營租賃模式經營模式以中長期經營租賃為主7此外，融資租賃在空置商品房和爛尾樓的處理方面有獨特優勢，可作為不動產租賃主流業務的有益補充2001年全國商品房空置率統計總空置面積累計1億1千萬平方米前三年商品房竣工面積之和5億平方米融資租賃優勢：與銀行分期付款相比租賃期間一切風險均由出租人承擔。所以對于客戶來說，融資租賃是規避風險的好方法。此外，融資租賃沒有首期付款要求，客戶只需按期交納租金即可。與傳統租賃相比，融資租賃亦有以下優點：出租人擁有房屋選擇權租期較長傳統租賃期滿后租賃物必須退還出租人，而融資租賃