權證基礎知識培訓目錄二手房過戶基礎知識二手房過戶注意事項二手房貸款基礎知識一﹑二手房過戶基礎知識一、什么是二手房過戶、二手房貸款

a)

二手房過戶：在房地產三級市場中房屋的產權的所有人發生轉移的行為.b)

二手房貸款：在房地產三級市場中由借款人不能一次性付清房款需向相關部門(銀行、融資機構)借款的行為.注:97年以前的房屋銀行對貸款成數和年限有所限制;

90年以前(以查檔資料為準)房屋各銀行不會受理貸款業務;一﹑二手房過戶基礎知識過戶的前提條件

賣方房屋必須是產權證的房屋；如有國土證的必須提供國土證原件。過戶地點：成都市政府服務中心房產分中心(后子門)一﹑二手房過戶基礎知識一﹑二手房過戶基礎知識一﹑二手房過戶基礎知識房改房一﹑二手房過戶基礎知識國土證辦理不同情況一﹑二手房過戶基礎知識房改房第一次上市交易交納土地出讓金后直接辦理房東所售房屋己辦理國土證繳納工本費后辦理部分拆遷房\經濟適用房經查檔核實可辦理情況下交納土地出讓金辦理備注:房東所購商品房,由開發商統一分戶,一般不能代為辦理.一﹑二手房過戶基礎知識普通住宅與非普通住宅

普通住宅需滿足以下條件:A面積在144平米以下;B容積率在1.0以上;C成交價在同類地區平均價格水平1.4倍以下;營業稅征收:普通住宅:五年內全額征收,五年以上免征營業稅;非普通住宅:五年內全額征收,五年以上差額計稅;非普通住宅一律按3%計征契稅.一﹑二手房過戶基礎知識維修基(資)金是用于以后公共設施、房屋等維修的專項儲備資金。它的收取標準是：

建筑年代在1999年以前的免收，1999年以后修建的，按電梯27.5元每平米,非電梯22元每平米征收.(建筑年代以查檔資料為準)對于己繳納過維修基金的賣方,如開發商己代收但維修基金窗口未查到其轉入專管賬戶的情況,仍要按標準征收;如繳存額不足該標準的,仍要將差額補足才能進行買賣過戶.稅費計算公式

契稅=成交價或指導價*3%(對個人第一次購買普通住宅90平米以下按1%征收;90平米以上144平米以下按1.5%征收)交易手續費=面積*6（非住宅：報稅基數*0.7%）轉移登記費=80元/戶（商業用房550元一戶）維修基金=面積*繳存標準(電梯27.5/平米,非電梯22/平米)工本費:共有證10元/本國土證20元/本土地出讓金=成交價或指導價*1.5%(二環外1%)個稅：成交價或指導價*1%印花稅：（住宅）５元／戶（非住宅）（報價基數）×０.１％＋８０元

一﹑二手房過戶基礎知識營業稅普通住宅:兩年以內成交價或指導價*5.55%;五年以上免征非普通住宅:兩年以內成交價或指導價*5.55%;五年以上=(本次成交價或指導價-上次成交價)*5.55%個稅免征條件:1家庭唯一住宅;2購買時間滿五年以上.一﹑二手房過戶基礎知識非購買取得出售房屋征收個稅方式:(財產轉讓收入-受贈、轉讓過程中繳納的稅金及有關合理的費用

)*20%非購買取得房屋范圍包括:繼承，遺產處分，離婚財產分割，贍養關系贈與，直系親屬贈與和無償贈與等非購買形式取得住房購買所得應繳個人所得稅：成交價或指導價*1%

例題：王先生購買了位于青羊區光華村街一套住房，面積55平米，磚混結構,成交價45萬，于2006年從朋友處以13萬購買.假設賣方家庭只有一套住房。(注：指導價2600/平米)請計算該客戶購買該套住房所需要的過戶費用。

一﹑二手房過戶基礎知識二、二手房過戶注意事項1、土地使用權取得的不同情況劃撥出讓2、房改房第一次交易變為私產時，沒有辦理國土證的，那么該房屋在它第二次交易時需要先辦理國土證才可以再次換國土證（房改辦國土需要買賣雙方到場）

二、二手房過戶注意事項3、配偶死亡的賣方，必須辦理繼承公證才能進行買賣。

4、小孩未成年，辦理產權在其名下只能是一次性付款情況，不能貸款。并且未成年人作為買方還是賣方都得由法定監護人出具保證書,但內容不同.

5、合同簽定時，盡量將賣方客戶資料收齊，特別是小國土、共有證等。

6、合同簽署完畢后，在告之客戶準備哪些資料時，最好讓客戶自己檢查一下戶口、身份證與結婚證上面的號碼是否一致、所有證件是否在有效期內、戶口本上是否有客戶的身份證號碼.二、二手房過戶注意事項7、外國人(含港、澳、臺）在我市買房，買賣雙方除正常的過戶資料外，還需到國安局（草市街人人樂超市旁）開具證明。二、二手房過戶注意事項草市街德盛路人人樂國安局8、關于查檔(目前過戶前都必須提檔)

A產權證沒貼稅花的可查得其納稅情況（房改房除外）；

B產權證是老產權證，或者系安居房、解困房及經濟適用房等，一定要查檔，不僅為了信息完整性,同時此類房屋上市交易還需要補稅，因此注意對賣方相關條款的約定；C對于離婚及通過贈與、繼承獲得產權的賣方，提檔可得其詳細情況；二、二手房過戶注意事項關于委托公證對于當事人不能到場需委托代理人代為辦理的，可經公證委托辦理，委托人可在房屋所在地或常駐地公證處辦理公證事務，然后將公證書寄回成都市，在外國則由中國駐當地大使館認證后轉回國內，請注意最好用中文和當地語種同時公證，否則需到成都市公證處再次進行翻譯公證。如委托人非中國公民，如下操作：（1）、臺灣公民由海基會轉內地公證協會，方為有效（注意該類公證一般都被限定使用范轉，如四川省）；（2）、澳門公民由澳門總工會等三家機構轉內地公證協會有效；（3）、香港居民需在經司法授權的律師處公證。（4）、外國公民需在當地公證機關公證后，經中國駐當地大使館認證后有效。房屋產權贈與、繼承登記（1）凡因房屋產權人死亡，繼承人應在公證處辦理公證繼承書后30日內向成都市房屋產權監理處申請辦理房屋產權繼承換名手續。如遇賣方系繼承、贈與所得，需換證后方可上市交易，離婚判決所得也同理。

（2）個人申請房屋權屬登記應當使用身份證件上的姓名，登記時應帶上本人身份證件并親自到場辦理，若不能到場應辦理委托書（委托書要經單位證明或公證），被委托人應該帶上委托書、自己身份證件到場代為辦理；（3）在辦理二手房房屋產權的贈與、繼承需交哪些資料和費用？A、贈與公證書、產權證原件，贈與人和被贈人身份證原件及復印件。過戶稅費為契稅：市場指導價X面積X3％，登記費80元/套，交易手續費6元/平米，營業稅同買賣過戶。B、繼承公證書、產權證原件、繼承人身份證原件及原件過戶費用為登記費80元/套

C、繼承、贈與公證的費用收取標準一環路內16元/平米，二環路內14元/平米，二環路外12元/平米。個人所得稅征收及細則

對于購買時間超過五年且系家庭唯一住宅的房屋出售，免征個人所得稅，兩個條件需同時滿足。否則，按成交價或指導價＊１％征收納稅保證金，如購房人一年內再次購房，則按購房支出與銷售所得之比同比例退稅，如一年內銷售方未再次購房，則該項納稅保證金轉為個人所得稅，納稅人可憑繳費憑證到稅務部門換取正式的個人所得稅票。對于非購買方式取得房屋產權的賣方，再對外銷售時，以財產轉讓收入減去受贈、轉讓過程中繳納的稅金及有關合理的費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率繳納個人所得稅，不得實行核定征收。

即：再次轉讓所繳個人所得稅稅額=（轉讓收入-受贈時所繳納稅金及費用）*20%非購買方式取得方式包括有：非購買形式取得住房的受贈房屋的范圍：繼承，遺產處分，贍養關系贈與，直系親屬贈與和無償贈與等非購買形式取得住房。離婚財產分割所需提供材料

凡離婚分割所得財產，不論產權人與離婚分割取得人是否為同一人，都需將產權證更換后方可進行交易，辦理工作日為7個工作日。所需資料如下：結婚證原件及復印件（或民政部門出具證明加蓋民政部門專用章）；離婚證原件及復印件；離婚當事人簽定的離婚協議（加蓋民政部門查檔專用章）；房屋產權證；雙方身份證原件及復印件；產權證地址變更辦理賣方客戶房屋地址街道、門牌號發生變更，應到房屋所在地派處所出具街道門牌號變更證明，才能辦理過戶手續。請注意必須是派出所有存根聯的格式，否則不予受理。辦公區和居住區并沒有明顯分開，怎樣處理?不能直接過戶，除非該單位能為買方出具相關證明，證明內容：買賣雙方均為該單位的內部職工，售出后不會影響單位辦公等。才能夠上市交易，否則就不能夠上市交易。房屋所有權證遺失補證

（1）一個工作日查詢：書面申請；相關證明（本人身份證、委托書）。

（2）一個工作日補證：登報聲明（《成都日報》成都商報，必須提供全張報紙）；房地產檔案館出具的房屋產權證明依據。個人查檔須知及費用

1、房屋所有權人查閱本人房產檔案或查閱與本人房產相關的房產檔案：持身份證并填寫查檔書面申請，內容包括：產權人、房屋地址、查檔原因（出售或其他有關事項：購房合同和契稅票）。

2、產權人已死亡，由法定繼承人申請查閱的同時出具死亡證明。

3、他項權利登記期間查檔：持書面申請、工作證或身份證、他項權利證（復印件）。4、如確實因產權人生病或有事等其他原因不能到場而需查檔的，請其配偶或直系親屬、代理人持本人有效身份證件，配偶持結婚證、戶口本等能證明與產權人關系的證件，直系親屬持戶口本等能證明與產權人關系的證件，代理人持委托公證書到產權交易中心九樓查檔。5、如果產權人系貸款購房同時沒有產權證復印件，可憑身份證由產權人本人到產權交易中心稅務大廳一樓咨詢臺，二樓24-27號查檔。合同簽署中從產權證上應獲得的信息產權地址

如果產權地址是“X村”或者“X鄉”，請注意該房屋是否有地址變更的情況。抵押信息

如果有抵押信息，必須要到房地產交易中心注銷他權抵押后方可進行過戶交易。房屋結構

對于結構是框架的多層房屋指導價需要按電梯指導價計算合同簽署中從產權證上應獲得的信息備注信息

對于備注信息是安居房、解困房等情況的，要求查檔看其是否完稅，否則要按相適應時期稅率補稅后方可上市交易。發證日期發證日期沒滿2年的，要考慮營業稅，如果實際購買時間己滿2年但發證不滿2年的，以查檔資料顯示契稅發票或者發證時間為準。維修基金也同樣道理，征收標準如前所述。簽單細節相關注意事項

對于產權地址位于“*環路”的房屋，在報稅時，稅務部門一律按就高原則以“*環”內的指導價計稅。例：現有一套房屋，產權地證：成華區一環路東三段25號4幢2單元6樓12號，該房屋產權地址位于一環路上，實際房屋屬于一環外側，但稅務部門仍會以一環路內計稅，即適用二類地區的指導價。三、二手房貸款基礎知識1、貸款分為：商業貸款、公積金貸款、組合貸款三種貸款方式，還款方式分為等額本金和等額本息兩種還款方式。（另外也可分為住房按揭貸款和抵押貸款）2、二手房貸款最高年限為20年，商業貸款男性作為主借款人年齡+貸款年限<65,女性小于60.公積金貸款男性作為主借款人年齡+貸款年限<60,女性小于55。3.有穩定的職業或收入，具有還本付息的能力；若為個體工商業者，須具有正式的營業執照、近三個月的納稅證明。4.首付款≥購房款的3成。居民貸款額度最高不超過銀行評估房價的70%，期限最長不超過20年。公積金貸款不得超過40萬.商鋪貸款不得超過5成10年

三、二手房貸款基礎知識三、二手房貸款基礎知識銀行受理貸款注意事項

借款人身份證、戶口本、結婚證三證姓名、身份證號碼必須相一致，如不一致的要到錯誤證件的出證機關開具證明。例：李XX的身份證號碼為結婚證上誤寫為（510102197556224033），這兩個號碼為同一人，特此證明。錦江區民政局（加蓋鮮章）三、二手房貸款基礎知識

三證上面的身份證號碼及姓名必須一致,如果不一致必須到出錯機關開具證明,如果是因為公安局身份證號碼錯位、重位導致換號的，請派出所出具“居民身份證號碼變更證明”。請注意客戶有效身份證件是否在有效期內，是否有毀損，戶口本上是否打有客戶身份證號碼,結婚證上是否有身份證號碼，否則要求發證單位加上

借款人的身份證有損毀、開啟等現象銀行及產權交易中心不得受理；一代臨時身份證銀行及產權交易中心不得受理；（二代臨時身份證可以受理）簽訂買賣合同時如產權證與抵押合同或借款合同地址或面積不一致的應以產權證地址、面積為準！

公積金貸款額度的計算公式：夫妻雙方個人月繳額之和÷6%×0.45×12×貸款年限

三、二手房貸款基礎知識三、二手房貸款基礎知識關于評估價與貸款上限一套房屋能最多貸多少金額，不是簡單的首付幾成，而是看該房屋具體情況能評估多少錢每平米。評估價的7成即最高貸款額度，成交價減去它就等于客戶需支付的首付額。商鋪只能貸5成10年.三、二手房貸款基礎知識

一般影響評估價的因素有:地段(主要因素),樓層,建筑年代,裝修,環境,面積等.八十年代的房屋一般銀行不會受理(中行等要求94年后),建筑面積小于三十平米的房屋銀行一般不得受理.注:貸款單身未婚者原則上只貸6.5成（辦理共有或者擔?？梢再J7成）三、二手房貸款基礎知識客戶希望貸款金額\面積\0.7=房屋需要評估的價例:王先生想買一個85平米的房子,成交價65萬,他想貸40萬.那么,按公式算“400000\85\0.7=6722”表示：王先生若想貸40萬的話，該房屋必須評到6722元每平米。不確定的話可以向評估公司人員告知該房屋具體情況，問他（她）是否能評到6722每平米。兩種還款方式的計算方法及比較

（1）、等額本息還款法計算公式：每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）

（1+月利率）-1含義：貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息三、二手房貸款基礎知識還款月數還款月數

特點：每月還款額固定，還款期內負擔均勻、直觀、便于記憶；前期歸還的本金較少，獲得的信貸支持程度相對較大適應客戶群體：預期收入穩定、現期資金壓力較大的客戶三、二手房貸款基礎知識本金利息本金本金本金本金本金利息利息利息利息利息第1還款期第2還款期第3還款期第4還款期第5還款期第6還款期（2）、等額本金還款法計算方式：每月還款額＝

貸款本金+（本金－已歸還本金累計額）×月利率含義：每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。三、二手房貸款基礎知識貸款期月數特點：每月還本額相等，償還本息額逐月減少，歸還本金速度快于等額本息法，獲得的信貸支持程度低于等額本息法，前期還款壓力較大，前期還款額度高于等額本息法，但每月還款額不同，需要客戶每月計算

適應客戶群體：適用于收入處于高峰、預期收入水平下降的客戶

三、二手房貸款基礎知識本金本金本金本金本金本金本金利息利息利息利息利息利息利息第1還款期第2還款期第3還款期第4還款期第5還款期第6還款期第7還款期月供計算快捷方法

每萬元單月還款額*貸款金額(萬元)如:王先生貸款12萬20年,商業貸款,采用等額本息方式還款,經查,商貸20年情況下,每萬元月供為72.34元,那么他的月供是:

72.34*12=868.08元三、二手房貸款基礎知識貸款費用預算評估費：評估價X3‰抵押登記費：貸款金額X1‰抵押登記工本費：80（住宅）550（非住宅）公證費：每戶300元(未婚400)貸款服務費:貸款額*2%三、二手房貸款基礎知識貸款費用預算

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