PAGEPAGE12021年房地產經紀協理《房地產經紀操作實務》考試題庫及答案解析單選題1.（）是簽訂銷售代理合同的重要前提。A、獲取銷售代理項目B、開展關系營銷C、參加項目招投標D、明確合同基本事項答案：D解析：新建商品房銷售代理業務的接受委托階段包括：①獲取銷售代理項目；②簽訂銷售代理合同。其中，新建商品房銷售代理業務比較復雜，明確合同基本事項是簽訂銷售代理合同的重要前提。2.作為房地產經紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到決定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰的決策是最主要的。該分析是針對客源信息中（）的分析。A、購買力與消費信用B、目標物業與偏好C、客戶購買決策D、客戶需求程度答案：C解析：客源信息完善與分析包括以下四個方面：①目標物業與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，客戶購買決策分析是指在購房的過程中，有大多數的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產經紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到決定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。3.房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和（）相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。A、目標物業B、消費信用C、需求程度D、決策分析答案：B解析：購買房地產是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經濟承受范圍之內。房地產經紀人要分析客戶的消費信用，這是因為房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和消費信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。4.（）體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。A、是否與委托房屋有利害關系B、委托人需要協助的事宜、提供的資料C、委托房屋的市場參考價格D、房屋交易的一般程序及可能存在的風險答案：A解析：根據《房地產經紀管理辦法》，必要事項告知是房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前應當履行的義務。需告知的必要事項內容主要包括：①是否與委托房屋有利害關系；②委托人需要協助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產經紀服務的內容及完成標準；⑦房地產經紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。其中，是否與委托房屋有利害關系這項內容體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。5.下列關于訂金的描述中，正確的是（）。A、訂金是一個規范的法律概念B、如果交易不能達成，訂金一般只需退還部分C、訂金具有擔保性D、訂金是為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款答案：D解析：A項，訂金是在房地產交易實踐中產生的一個用語，不是一個規范的法律概念。BC兩項，訂金、意向金等的性質不同于定金，不具有擔保性。如果雙方當事人沒有書面約定這些款項的定金性質，法院通常不支持其作為定金使用。如果交易不能達成，訂金一般要如數退還。D項，房地產交易中的訂金是指買方或者承租方在交易合同訂立前，為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款。6.在存量房買賣居間業務中，房地產經紀機構提供的服務不包括（）。A、房屋實地查看和權屬調查B、提供租賃信息C、代辦抵押貸款D、提供買賣信息答案：B解析：在存量房買賣居間業務中，房地產經紀機構提供的服務主要包括：①提供買賣信息；②提供交易流程、交易風險、市場行情和交易政策咨詢；③房屋實地查看和權屬調查；④發布信息及進行廣告宣傳；⑤協助議價、交易撮合、訂立房屋買賣合同；⑥代辦抵押貸款（如有需要）；⑦協助交易資金結算及監管；⑧協助繳納稅費，代辦不動產登記（如有需要）；⑨協助交驗房屋等。B項，提供租賃信息屬于存量房租賃居間業務中提供的服務。7.房地產經紀人員在發布房源信息前，需征得委托人（），要在簽訂房地產經濟服務合同、核驗房源產權及房屋實地查看以后才能發布房源信息。A、電話同意B、口頭同意C、書面意見D、書面同意答案：D解析：為促成房地產交易，房地產經紀人員要把房源信息發布出去以獲得客戶的關注。房地產經紀人員在發布房源信息前，需征得委托人書面同意，要在簽訂房地產經濟服務合同、核驗房源產權及房屋實地查看以后才能發布房源信息。8.項目執行部門根據已簽署的代理合同，對營銷策劃報告進行修改，并初步制定項目的執行指標和傭金分配方案，召集各分管業務的高層管理者及有關部門合作會議，是（）階段的第一項工作。A、項目研究與拓展B、項目簽約C、項目執行企劃D、項目信息開發與整合答案：C解析：項目執行企劃階段的第一項工作是：項目執行部門根據已簽署的代理合同，對營銷策劃報告進行修改，并初步制定項目的執行指標（銷售期、費用預算等）和傭金分配方案，召集各分管業務的高層管理者及有關部門（如交易管理部、研究拓展部、財務部等）合作會議。介紹經修改的營銷策劃報告和初步制定的項目執行指標及傭金分配方案。由會議決議最終的項目執行指標和傭金分配方案。9.布置樣板房屬于新建商品房銷售代理業務流程中（）階段的工作。A、項目結算B、銷售準備C、銷售執行D、項目簽約答案：B解析：銷售準備是對銷售資料、銷售人員、銷售現場的準備。銷售資料包括有關審批文件（如商品房預售許可證）、商品房銷售代理委托書、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準備包括抽調、招聘銷售人員，進行業務培訓。銷售現場準備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。10.房地產經紀人員的簽名應當是（）。A、電子簽名B、個性簽名C、手寫簽名D、藝術簽名答案：C解析：房地產經紀服務合同應由從事該業務的一名房地產經紀人員或者兩名房地產經紀人員協理簽名。由于《電子簽名法》第三條規定電子簽名、數據電文不適用“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，故房地產經紀人員的簽名應當是手寫簽名。除手寫簽名外，還應當在房地產經紀服務合同中寫明房地產經紀人員的登記號和身份證號。11.房地產經紀業務可分為基本業務和（）。A、代理業務B、跟蹤業務C、延伸業務D、代辦業務答案：C解析：房地產經紀業務是指房地產經紀機構和經紀人員為獲取報酬而從事的以促成房地產交易為核心內容的主要工作。房地產經紀業務可分為：①基本業務，是指房地產經紀機構從提供交易信息到促成交易合同簽訂這一階段的主要工作；②延伸業務，是指交易達成后的代辦貸款、代辦登記等后續服務。12.由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集資房答案：D解析：集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。13.根據房地產經紀活動促成的房地產交易類型，可將房地產經紀業務分為房地產轉讓經紀業務和（）等。A、房地產買賣經紀業務B、房地產居間經紀業務C、房地產租賃經紀業務D、房地產代理經紀業務答案：C解析：根據房地產經紀活動所促成的房地產交易類型，理論上可以將房地產經紀業務分為：①房地產轉讓經紀業務；②房地產租賃經紀業務；③房地產抵押經紀業務。但是，從目前我國房地產經紀行業的實際運營情況來看，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產買賣和房地產租賃。14.我國臺灣地區的著名房地產經紀機構——信義房屋，在臺灣率先創立了（），并在實際業務進行中加以實施。A、不動產說明書制度B、漏水保固制度C、高氯離子瑕疵保障制度D、高放射瑕疵保障制度答案：A解析：我國臺灣地區的著名房地產經紀機構——信義房屋，多年前就在臺灣率先創立了“不動產說明書”制度，并在實際業務進行中加以實施。此外，信義房屋還先后推出了“漏水保固制度”、“高氯離子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋質量保障服務。15.在房地產居間業務的客源管理中，客源管理要以（）為中心。A、客戶的意向需求B、現時客戶的個人信息和需求信息C、潛在客戶的個人信息和需求信息D、收集信息、整理信息和存檔答案：C解析：客源信息管理的對象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個人信息和需求信息為中心。在實際工作中，可以按照區域或社區來劃分，以便為客戶尋找合適的房源。16.商業類房地產的租金一般按照（）計價。A、面積B、套C、棟D、層答案：A解析：租金是出租人將房地產及附屬設施設備交付承租人使用，承租人支付的相應數額的錢款，一般由出租人和承租人協商議定，并在房地產租賃合同中約定。居住類房地產的租金一般按套計價，商業類房地產的租金一般按面積計價。17.房源信息的更新應注意的事項不包括（）。A、周期性訪問B、訪問信息的累積C、房源信息狀態的及時更新D、及時剔除已完成交易的房源答案：D解析：房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意以下幾點：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源信息狀態的及時更新。D項，已完成交易的房源屬于“無效房源”，不能剔除，因為隨著時間的推移，這種“無效房源”也有可能再次變為“有效房源”，從而再次實現交易。18.二手房代理業務基本流程的最后一個環節是（）。A、信息服務B、房地產查驗C、房地產交驗D、售后服務答案：D解析：參見第12題解析。19.房屋買賣的一次性付款當中，付款的日期的情況不包括（）。A、房屋交付之日B、簽訂房屋買賣合同之日C、房屋交付使用之前的特定某天D、房屋交付之后的特定某天答案：B解析：一次性付款是指房地產買賣中，買賣雙方約定支付價款的一個日期，買方在該日期向賣方一次性支付完所有價款的方式。付款的日期有三種情況：①房屋交付使用之前的特定某天；②房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某天。但賣方一般要求在房屋交付之前付清全款。20.按客戶的需求類型，可以將客戶分為（）。A、新客戶、老客戶和未來客戶B、買房客戶和租房客戶C、住宅客戶、寫字樓客戶和商鋪客戶D、高價位房地產需求客戶、中低價位房地產需求客戶和低價位房地產需求客戶答案：B解析：客源信息可以按不同的方法進行分類，具體如表2-1所示。表2-1客戶分類表21.在商品房交易過程中，預售的項目是（），需要簽訂商品房買賣（預售）合同。A、未開始修建的B、已經竣工并通過驗收的C、未通過竣工驗收的D、開始修建還未竣工的答案：C解析：按照規定，預售的項目是未通過竣工驗收的，需要簽訂商品房買賣（預售）合同。現售的項目是已經通過竣工驗收的，需要簽訂的是商品房買賣（現售）合同。房地產經紀人員需要向買方解釋簽訂哪一種合同。然后再將合同主要內容向買方解釋清楚。22.買房（租房）客戶具有指向性、時效性和（）的特征。A、周期性B、可變性C、集中性D、潛在性答案：D解析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個區域、何種物業、能承受的價格范圍或希望的價格范圍、有無特殊需要等，客戶均有明確的要求；②時效性，客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內實現客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月；③潛在性，客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。23.（）是房地產經紀人工作的第一步，也是房地產經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產展示D、洽商議價答案：B解析：與客戶溝通是房地產經紀人工作的第一步，也是經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步，而接待水平是否專業，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托經紀人代理房地產交易業務。24.關于簽訂房地產經紀服務合同作用的表述，錯誤的是（）。A、對房地產經紀機構和人員意義重大B、確立了房地產經紀機構與委托人之間的委托關系C、明確了房地產經紀機構和委托人的權利和義務D、建立了房地產經紀機構和委托人之間解決糾紛和爭議的機制答案：A解析：簽訂房地產經紀服務合同，不僅對房地產經紀機構、房地產經紀人員，而且對委托人同樣具有非常重要的意義。具體包括：①確立了房地產經紀機構與委托人之間的委托關系；②明確了房地產經紀機構和委托人的權利和義務；③建立了房地產經紀機構和委托人之間解決糾紛和爭議的有效依據。25.《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則定金罰則應按（）的比例執行。A、15%B、25%C、20%D、45%答案：C解析：《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。26.存量房的經紀服務是以（）為成交的標志。A、存量房買賣合同的簽訂B、房地產經紀服務合同的簽訂C、房屋租賃合同的簽訂D、新建商品房買賣合同的簽訂答案：A解析：在存量房的經紀服務中，房地產經紀人員在前期的推介撮合中做了大量的工作，而最后成交的關鍵一步或者說成交的標志則是存量房買賣合同的簽訂。在簽訂合同之前，房地產經紀人員須做好合同簽訂前的準備工作，不僅需要自己明白合同的所有內容，而且需要向委托人解釋清楚買賣合同的基本條款和主要內容，并在認真研讀合同文本的基礎上，根據交易雙方的真實意思擬定合同的條款以及合同的附件和補充條款。27.購買經濟適用住房不滿（）年，不得直接上市交易。A、3B、5C、7D、9答案：B解析：不動產轉移登記權屬狀況核驗要點之一是房屋性質，是否是限制出售的經濟適用住房、央產房等。按照政策規定，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。28.委托人隱瞞事實真相或有欺詐行為時，經紀人（）。A、應繼續為其提供服務B、經委托人同意，可拒絕為其提供服務C、是否有權拒絕為其提供服務，依照委托合同的約定而定D、有權拒絕為其提供服務答案：D解析：委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者所提供的資料與實際不符的，房地產經紀機構有權拒絕接受委托。29.詳細記錄房屋狀況的業務文書是（）。A、看房確認書B、房屋狀況說明書C、房屋出售經紀服務合同D、房屋承購經紀服務合同答案：B解析：房屋狀況說明書指由房地產經紀機構編制的，說明房屋基本情況及房屋交易條件的文書。房屋狀況說明書是發布房源信息的基礎資料，能更加系統、全面、詳細反映房屋狀況，是向客戶介紹房屋基本情況的依據，編制房屋狀況說明書是房地產經紀業務不可或缺的環節。30.新建商品房銷售代理一般分為獨家代理和（）兩種方式。A、聯合代理B、三方代理C、非獨家代理D、兩方代理答案：A解析：新建商品房銷售代理一般分為兩種方式：①獨家代理，是指商品房的出售單獨委托給一家房地產經紀機構代理；②共同（聯合）代理，是指商品房的出售委托給多家房地產經紀機構，按銷售額多少分配收益一種代理方式。31.企業的潛在消費者數據來自（）。A、內部資料B、外部數據C、直接客戶資料D、間接客戶資料答案：B解析：企業內部資料主要是一些銷售記錄、客戶購買活動的記錄以及促銷等市場活動中獲得的直接客戶資料，具有很高的價值，他們是企業產品的直接消費者。外部數據是指企業從數據調查公司、政府機構、行業協會、信息中心等機構獲得的，是企業的潛在消費者。32.通常房屋保修的事項由開發建設單位親自負責維修和處理。如果開發建設單位委托物業服務企業或其他單位負責保修事宜的，必須在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權益獲得切實保護。前期物業管理的節點是（）。A、業主大會成立之時B、業主大會成立之后C、小區滿員之時D、業主大會成立之前答案：D解析：前期物業管理合同是房地產開發建設單位和物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理的依據。前期物業管理的節點是業主大會成立之前。許多小區在入住多年之后才成立業主大會，在這段時間里，前期物業管理活動當事人通過合同明確各自的權利與義務，可以減少物業管理糾紛。33.房地產交易合同簽訂完成后，因交易雙方違約導致合同不能履行，服務費用的處理方式是（）。A、全部退還B、退還一半C、不必退還D、雙方商議答案：C解析：房地產經紀基本服務完成的標志是房地產交易合同的簽訂，但簽訂交易合同并不意味著交易能順利完成，因交易雙方違約導致交易合同不能履行，這種情況下，經紀服務合同仍要履行，經紀機構不必退還服務費用。34.房地產經紀人員在房屋查驗過程中，對房屋產權的確認，應以（）為準。A、出售方口頭陳述B、房地產權屬管理部門登記的產權信息C、出售方出示的產權書面說明D、房屋買賣合同答案：B解析：房屋產權清晰是成交的前提條件。在存量房經紀業務中，產權調查是保證產權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環節。房屋產權應以房地產權屬管理部門登記的產權信息為準。35.客戶購房時通常對面積和價格等有明確意愿，這體現了客源具有（）的特征。A、潛在性B、時效性C、指向性D、不確定性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，指向性是指客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個區域、何種物業、能承受的價格范圍或希望的價格范圍、有無特殊需要等，客戶均有明確的要求。一個需求不清的客戶是需要進行引導和分析的，使之明確其需求后，方能成為客源。36.按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和（）。A、房地產信息B、其他服務C、實地看房D、代擬房地產交易合同答案：B解析：按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務項目可分為基本服務和其他服務。房地產基本服務的內容主要包括：①提供房地產信息；②實地看房；③代擬房地產交易合同。其他服務的內容主要包括：①房地產抵押貸款代辦；②房地產登記手續代辦。37.房地產經紀人受被代理人的指示處理事務，房地產經紀人在處理事務的過程中所發生的費用應當由（）承擔。A、代理人B、被代理人C、經紀人D、委托人答案：B解析：服務費用是房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得到的服務報酬，包括：①傭金；②代辦服務費。其中，在合同中約定由委托人支付經紀服務過程實際支出的必要費用，必要費用不得高于房地產經紀服務收費標準，具體收費額度雙方協商議定。因此，在房地產代理中，房地產經紀人在處理事務的過程中所發生的費用應當由被代理者承擔。38.因為房源具有動態性等特點，有關資料會隨時變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以保證房源的（）。A、可持續性B、完整性C、有效性D、準確性答案：C解析：因為房源具有動態性特點，隨著市場變化、時間推移或業主心理變化等，房源狀態可能出現各種變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。39.開發企業在交付房屋的時候，買方直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環節（）。A、應繳納3%的房屋驗收費B、應繳納5%的房屋驗收費C、應繳納10%的房屋驗收費D、無需交付任何費用答案：D解析：房屋交付時的費用包括以下兩種情況：①無需交付任何費用。開發商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環節無需交付任何費用。②預付費用。開發商在交付房屋的時候，買受人需要預交物業管理費、水電費、電視初裝費等，開發商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領取房屋鑰匙。40.存量房商業抵押貸款額是房產評估值和房產成交價（）原則決定。A、取低B、取高C、取均值D、取評估值答案：A解析：存量房貸款額是房產評估值和房產成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數則根據房產性質、房齡、借款人綜合條件等而定。41.對于一些特殊房屋出售或出租委托，應提醒委托人提供的相關證明文件不包括（）。A、共有房屋，需要共有人同意出售或出租的書面證明B、國有企業房屋，需要國有資產管理部門的批準文件C、公司產權房屋，需要公司董事會、股東會審議同意的書面文件D、國有企業房屋，需要國有企業法人同意出售的書面文件答案：D解析：對于一些特殊房屋出售或出租委托，還要提醒委托人提供相關證明文件：①共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的書面證明或委托書；②如果出售委托人是國有企業或集體企業，需要取得國有資產管理部門或者職工代表大會的批準文件；③如果是公司產權的房屋，需要公司董事會、股東會審議同意的書面文件。42.下列關于房地產置業投資咨詢的表述中，錯誤的是（）。A、房地產細分市場的供求分析是房地產置業投資咨詢的基礎B、房地產經紀人要從獲取長期收益和增值的角度進行投資分析C、房地產經紀人要分析房地產的產租能力D、可行性研究是房地產置業投資咨詢報告的主要內容答案：D解析：房地產置業投資是指投資者購置房地產后，在較長時期內持有該房地產，通過出租經營，持續地獲取周期性投資收益，當然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產在未來能夠增值。對于這種投資，房地產經紀人員關鍵要根據房地產租賃市場的特點把握供需關系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給和需求變動的因素進行分析和預測。無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析。D項，可行性研究是房地產開發投資咨詢報告的主要內容。43.房地產經紀人員通過（）可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調整營銷方案。A、項目宣傳推廣B、電話咨詢C、現場咨詢D、客戶積累答案：D解析：在正式開盤前，房地產經紀人員通過項目宣傳推廣及多種渠道積極拓展客戶，吸引潛在購房客戶進行電話或現場咨詢，以確保正式銷售時來訪客戶數量及良好的銷售氛圍，同時通過客戶積累可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調整營銷方案。44.下列關于房源和客源關系的說法錯誤的是（）。A、二者的關系可以總結為互為條件、相得益彰、互為目標三方面B、一個營銷行動無法同時兼顧增加房源和增加客源的兩個目標C、房地產經紀人必須以一方信息推廣為重點，或為賣方經紀人或為買方經紀人D、房源開拓和客源開拓可以運用相同的營銷手段答案：B解析：B項，房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。有些營銷行動既增加客源，也增加房源，側重點可以不同，但兩個目標均可兼顧。45.房地產居間服務一般以（）為完成標準。A、房地產交易合同簽訂B、房地產經紀機構收取傭金C、房地產經紀服務合同簽訂D、委托人向房地產經紀人支付傭金答案：A解析：房地產經紀業務按照經紀服務方式，分為：①房地產居間業務；②房地產代理業務。按照《合同法》的規定，房地產居間服務完成的標準是交易合同的簽訂；房地產代理業務的完成標準應當是委托代理事項的辦結或者完成，具體內容可以通過合同進行約定。46.下列合同中，（）是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現形式。A、有償合同B、雙務合同C、勞務合同D、要式合同答案：B解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現形式。在雙務合同中，雙方當事人之間存在著互為對價的關系。47.個人住房抵押消費貸款的執行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮（）。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以自己或者他人名下的房產做抵押，向銀行申請用于各種消費用途。個人住房抵押消費貸款的執行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮10%～35%。48.編制房屋狀況說明書的基礎資料是（）。A、房屋登記簿B、房屋所有權證C、土地使用權證D、房屋實地勘查表答案：D解析：房屋現場勘查作業后的工作包括：應及時整理好現場勘查過程中的有關數據和資料，填寫《物業現場勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。49.下列客源的特征中，能否成為真正的買方或租家，不僅取決于房地產經紀人提供的房源服務，還取決于客戶本身，這體現的特征是（）。A、指向性B、潛在性C、時效性D、多變性答案：B解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，潛在性是指客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體，他們的需求只是一種意向，不像訂單客戶那樣肯定，可能因為種種變故而放棄購買或租賃需求，而能否成為真正的買受方或承租方，這不僅取決于房地產經紀人提供的房源信息，還取決于客戶本身最終的購買（承租）決策。50.在房地產經紀實務操作過程，業主授予經紀人就其所委托出售房產獨家的、排他性的代理權的委托形式是（）。A、口頭委托B、獨家委托C、非獨家委托D、普通委托答案：B解析：在房地產經紀實務操作過程，按委托形式分為：①口頭委托；②書面委托；③其他方式委托。按委托獨占性，可分為：①普通委托；②獨家委托。其中，獨家委托又稱獨家代理，主要是指業主授予經紀人就其所委托出售房產獨家的、排他性的代理權，業主承諾即使是通過其他人將該房產出售成交，均將向擁有獨家代理權的經紀人支付傭金的義務。51.房地產交易信息不包括（）。A、房源信息B、客源信息C、房地產價格信息D、政策信息答案：D解析：在存量房買賣居間業務中，房地產交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面積、樓層、用途、建成年代、戶型、報價、經紀人員的聯系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相關的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地產價格信息，是指房地產市場上形成的房地產交易的各種價格及與價格有關的因素。52.根據房地產經紀服務的方式，房地產經紀業務可以分為（）。A、房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務B、新建商品房經紀業務和存量房經紀業務C、住宅經紀業務和商業房經紀業務D、房地產代理業務和房地產居間業務答案：D解析：根據房地產經紀服務的方式不同，房地產經紀業務可以分為：①房地產代理業務；②房地產居間業務。A項，房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務是根據房地產交易的類型對房地產經紀業務進行的分類；B項，新建商品房經紀業務和存量房經紀業務是根據房地產經紀服務的標的房地產所處的市場類型對房地產經紀業務進行的分類；C項，住宅經紀業務和商業房經紀業務是根據服務的標的房地產的用途對房地產經紀業務進行的分類。53.一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：據統計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。房地產經紀人應有意識地致力于與客戶保持長期聯系。房地產經紀人不應只顧及眼前利益，做一單算一單。54.房地產經紀服務合同成立的要件不包括（）。A、委托人的簽名或者蓋章B、授權人的簽字或者蓋章C、承辦該業務的兩個房地產經紀人協理的簽名D、受托房地產經紀機構的蓋章答案：B解析：協商一致的房地產經紀服務合同應經房地產經紀機構蓋章、房地產經紀人員簽字、委托人簽字方可生效。房地產經紀服務合同應由承辦該業務的一名房地產經紀人員或者兩名房地產經紀人員協理簽名。委托人是自然人的，應經委托人親筆簽名確認；委托人是法人的，應加蓋法人公章。55.房源信息的（）非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。A、系統性B、完整性C、時效性D、準確性答案：C解析：房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。對房源信息的更新包括：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源信息狀態的及時更新。56.雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但在現實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非要某一套不可，這表明房源具有（）。A、公共性B、變動性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①動態性；②可替代性。其中，可替代性是指雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但是在現實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于需求者而言，它們是可以相互替代的。57.對于某類客戶購買需求強烈，希望盡快買到物業時，應采取的最佳營銷策略是（）。A、重點培養，不斷理解客戶特征和需求B、重點跟蹤，提供周到而專業的服務C、應善意的威脅客戶，并跟蹤調查D、重新安排購房計劃并經常聯系答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經濟承受能力的大小、購房區域范圍及對物業品質要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。三類客戶的特征和營銷戰略如表4-1所示。由表可知，購買需求強烈，希望盡快買到物業的客戶屬于A類客戶，其營銷戰略為：重點跟蹤，提供周到而專業的服務。表4-1客戶類別一覽表58.住房項目銷售的最后階段是（）。A、預交物業管理費B、預付費用C、房屋交付D、物業交付答案：D解析：物業交付是住房項目銷售的最后階段，代理公司協助房地產開發商共同完成，購房者順利搬入住房。在物業交付中，銷售人員、工程人員、物業管理人員等組成驗房小組，為客戶驗房提供零接觸服務。59.房地產經紀業務信息應按照（）的原則建檔。A、一個客戶一份檔案B、一個房屋一份檔案C、一個委托項目一份檔案D、一個小區一份檔案答案：C解析：歸檔是指按照業務記錄的內在聯系進行分類和保存。房地產經紀業務信息的歸檔，要按照“一個委托項目一份檔案”的原則建檔。檔案資料要整理立卷，并編制卷內目錄、案卷編號，填寫備考表、案卷封面和案卷脊背。60.下列各項中，屬于目前最常用的收集房源信息的方式的是（）。A、媒體獲取B、門店接待C、住宅小區獲得D、聯系有關單位答案：B解析：房源信息搜集簡稱房源開發，是房地產經紀人員的一項重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①門店接待獲取；②利用媒體獲取；③電話接聽獲取；④通過熟人推薦獲取；⑤社區維護獲取；⑥聯系有關單位獲取。其中，門店接待是房地產經紀人員比較傳統的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。61.為實現良好的銷售業績，甲公司針對該住宅項目采取的恰當促銷方式是（）。A、在E市市區繁華路段派發DM宣傳單B、在E市高速公路旁設立戶外大型廣告牌C、在高爾夫雜志上刊發廣告D、在高檔俱樂部舉辦酒會答案：A解析：派發宣傳單的優點是覆蓋人群廣、投入成本低、目標性較強，被許多房地產經紀機構所采用。62.存量房經紀業務流程中，信息傳播的主要內容是（）。A、分類市場的供求信息B、分類市場的價格信息C、委托方信息D、委托標的物的信息答案：D解析：信息是房地產經紀機構及人員賴以開展業務的重要資源。房地產經紀人員受理委托業務后，應主要收集三方面信息：①標的物業信息，是指標的物業的物質狀況、權屬狀況、環境狀況等方面的信息；②與標的物業相關的市場信息，是指標的物業所屬的房地產分類市場（如中心城區二手住宅市場、城市邊緣區別墅市場等）的供求信息、價格信息等；③委托方信息，包括委托方的類型（如個人或法人，法人的經營類型）、信譽情況等。因此，存量房經紀業務流程中，信息傳播的主要內容是委托標的物的信息。63.向已經成交的房地產經紀客戶了解是否有新的需求意向，并提供針對性的服務，屬于售后服務中的（）。A、延伸服務B、跟蹤服務C、增值服務D、改進服務答案：B解析：售后服務是房地產經紀機構提高服務、穩定老客戶的重要環節。售后服務的內容可包括：①延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。64.關于房源的描述，正確的是（）。A、已經抵押的房屋是房源B、目前所有房屋都是房源C、有意向賣的是房源D、房屋權利人委托給房地產經紀機構交易的房屋才為房源答案：D解析：一般認為，在房地產經紀業務中，房源就是房屋權利人委托房地產經紀機構交易的房地產。從房源的含義看，一宗房地產要成為房源，必須具備下列兩個條件：①依法在市場上進行交易，即能夠出租、轉讓或抵押；②房屋權利人有交易的意愿，并采取了委托行動。65.房地產經紀業務根據標的房地產的用途，可以分為（）。A、房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務B、新建商品房經紀業務和存量房經紀業務C、住宅經紀業務和商業房經紀業務D、房地產代理業務和房地產居間業務答案：C解析：按不同的分類方式，房地產經紀業務有不同類型。根據標的房地產的用途，可以分為：①居住房地產經紀業務（或住宅經紀業務）；②商業地產經紀業務。66.一般推薦方式下，賣方代理與買方代理房地產經紀人合作完成業務，賣方代理房地產經紀人通常可獲得成交傭金的（）。A、20%B、50%C、60%D、80%答案：A解析：一般推薦是指業主委托經紀人將房源信息（連同業主聯系方式）推薦給其他區域的門店經紀人全程服務，成交之后則作為業主受托經紀人一般只分傭15%～25%。67.房地產代理業務類型中，不屬于房地產賣方代理業務的是（）。A、二手房出租代理B、房屋承租代理C、期房預售代理D、房屋轉租代理答案：B解析：房地產賣方代理業務是指房地產經紀機構受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產的專業服務行為。目前在我國，房地產賣方代理業務主要有新建商品房銷售代理業務、存量房出售代理業務和房屋出租代理業務等。68.下列屬于房地產經紀合同應當約定內容的是（）。A、發票的樣式和內容B、傭金的支付標準C、投訴方式和渠道D、房地產經紀業務流程答案：B解析：房地產經紀服務合同的基本內容是關于房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的具體條款，應當包含以下內容：①房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員的情況；②房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準；③服務費用及其支付方式；④合同當事人的權利和義務；⑤委托期限；⑥違約責任和糾紛解決方式。69.王先生有一套房屋，2016年可以售出價格為145萬元，2018年可以售出價格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價格最終變化的是（）。A、市場信息B、出售心態C、新舊程度D、市場供求答案：B解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業主（委托方）在委托過程中的心理狀態。隨著時間的推移，這種心理狀態往往會發生變化，從而對房地產交易過程和交易結果產生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業主（委托方）心理狀態的波動，房源交易價格可能產生波動。房源的初始委托價是由業主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態，決定了房源的最終交易價格。70.目前，大部分房地產經紀機構采用的房源共享模式是（）。A、私盤制B、公盤制C、分區公盤制D、混合制答案：B解析：公盤制是指在一個房地產經紀機構內部，或者一定區域范圍內加盟的房地產經紀機構之間，或者幾個房地產經紀機構聯盟之間共享全部房源信息的房源共享模式。公盤制的優點是工作效率高、成交速度快，缺點是可能頻繁打擾賣方客戶而降低客戶服務體驗。目前國內較大的房地產經紀機構普遍采用公盤制，公盤制要求機構有較好的管控經紀人員的能力、成熟的分傭體系和完善的信息系統。71.房屋租賃押金擔保的內容不包括（）。A、租金的按時足額支付B、租賃房屋內的設施正常使用所產生的費用C、承租方的損害賠償D、房屋的優先購買權答案：D解析：在房屋租賃過程中通常使用押金，押金是作為一種對租賃房屋內的設施（如家具家電等）恰當使用、及時支付正常使用所產生的費用（如水、電、燃氣等費用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設施、家具家電等行為，出租人有權依據合同約定從押金中抵扣相應損失。72.房源（）關系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權益能否得到合法、有力的保障。A、信息的準確性B、經紀人服務態度的好壞C、價位的高低D、質量的優劣答案：D解析：作為消費者的購買方（或租賃方）消費所得的最終商品就是房屋，房源對于購買方（或租賃方）而言不僅僅是被符號化的信息資源。更重要的是最終交易的實體商品——兼具物理屬性、法律屬性和心理屬性的特殊商品。因此房源質量的優劣不僅關系到購買方（或租賃方）的消費需求能否得到及時、有效的滿足，也關系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權益能否得到合法、有力的保障。73.新建商品房銷售代理業務基本流程中，在（）階段后期還要完成商品房交驗（俗稱“交房”）的工作。A、項目結算B、銷售執行C、銷售準備D、項目執行企劃答案：B解析：銷售執行階段通常持續時間較長。在后期還要完成商品房交驗（又稱“交房”）的工作。在“交房”期間，房地產經紀機構及人員要配合開發商，按照項目所在地房地產管理部門的有關規定，辦理“交房”前的相關手續，并具體執行引領購房者驗收房屋，代理開發商與購房者簽訂“房屋交接書”，向購房者交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。74.收受定金的一方不履行約定的義務的，應當（）返還定金。A、原數B、雙倍C、三倍D、無須答案：B解析：根據我國法律規定，給付定金的一方不履行約定的義務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金。75.經紀人在接待出租客戶時，需要查看或提醒客戶準備的文件不包括（）。A、房地產權屬證書原件及復印件B、房屋所有權人身份證原件及復印件C、出租人結婚證（離婚證）原件及復印件D、共有產權人同意出租證明答案：C解析：在存量房租賃居間業務中，接待出租客戶時，經紀人需要查看或提醒客戶準備的文件包括：①房地產權屬證書原件及復印件；②房屋所有權人身份證原件及復印件；③共有產權人同意出租證明；④受托人身份證明原件及復印件、授權委托書；⑤房屋所有權人同意轉租的證明（如為轉租）。76.房地產經紀機構在（）中，更注重與客戶建立長期的合作關系。A、房地產買賣經紀業務B、房地產租賃經紀業務C、房地產轉讓經紀業務D、房地產抵押經紀業務答案：B解析：房地產租賃經紀是指房地產經紀人員為使房屋承租方和出租方達成租賃交易而提供的經紀服務。房地產租賃主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和轉租。在房屋租賃交易中，租賃雙方的權利義務關系持續時間較長，相互之間會產生復雜的債權債務關系，因而特別需要房地產經紀機構持續地提供溝通、協調、擔保等服務。由于租賃交易的當事人反復租賃的頻率遠遠高于買賣交易的頻率，在開展房屋租賃經紀業務時，房地產經紀機構更應注意與客戶建立長期合作關系。77.上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離稱為（）。A、室內凈高B、層高C、樓板厚度D、吊頂高度答案：B解析：對房屋實物狀況查看的內容包括層高或室內凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。二者的關系是“凈高＝層高一樓板厚度”。78.客源信息得以有效利用，發揮最大作用的基礎和前提是（）。A、客源信息分類B、客源信息收集C、客源開發策略D、客源信息管理答案：D解析：客源信息的管理包括對客源信息的整理、共享以及維護和更新等內容，是使客源信息得以有效利用，發揮最大作用的基礎和前提。79.房地產經紀服務合同應由（）名房地產經紀人協理簽名。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：房地產經紀服務合同應由承辦該業務的一名房地產經紀人員或者兩名房地產經紀人協理簽名。由于《電子簽名法》第三條規定電子簽名、數據電文不適用“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，故房地產經紀人員的簽名應當是手寫簽名。80.房地產經紀人應把那些潛在的、創收潛力大的客戶作為（）。A、近期重點客戶B、短期重點客戶C、中期重點客戶D、長期重點客戶答案：C解析：面對數量龐大的客戶信息，房地產經紀人要通過對客戶信息資料的分析找出重點客戶，挖掘出近期可以成交、需求意向強烈的客戶作為近期重點客戶。對那些潛在的、創收潛力大的客戶可作為中期重點客戶，而對于有長期需求的意向客戶作為未來重點客戶來培養。以這樣的方式管理客戶信息會為經紀人創造持續的成交機會。81.房地產經紀人員的簽名應當是（）。A、手寫簽名B、個性簽名C、印章簽名D、藝術簽名答案：A解析：由于《電子簽名法》第三條規定電子簽名、數據電文不適用“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，但房地產經紀服務合同是房地產經紀服務締約雙方簽署的有關房地產經紀服務相關事項的勞務合同，不涉及土地和房屋的不動產權益轉讓，因此房地產經紀人的簽名既可以手寫簽名，也可以采用電子簽名。房地產經紀人如果使用電子簽名，委托方也應具備使用電子簽名簽署合同的條件。除了簽名之外，還應當在房地產經紀服務合同注明房地產經紀人員的注冊號和身份證號。82.房源價格波動經常隨著市場狀況、政策發布、城市發展規劃、業主（委托方）心態的變化而不斷波動。表明房源具有（）。A、環境影響性B、差異性C、不可替代性D、動態性答案：D解析：房源具有如下特征：動態性、可替代性。其中，房源的動態性主要包括兩個方面：①物業交易價格的變動，價格波動經常隨著市場狀況、政策發布、城市發展規劃、業主（委托方）心態的變化而不斷波動；②物業使用狀態的變動，指在委托期間，物業的使用狀態（如閑置、居住或辦公等）發生變化。83.下列（）將決定房地產經紀人能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托房地產經紀人代理房地產交易業務。A、溝通是否順利B、信息收集是否完善C、接待水平是否專業D、營銷展示是否全面答案：C解析：與客戶溝通是房地產經紀人工作的第一步，也是經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步，而接待水平是否專業，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托經紀人代理房地產交易業務。84.房地產經紀人駐守居住小區開拓客源的優點是（）。A、受眾面廣B、客戶準確率高C、與客戶溝通效果好D、易與客戶建立關系答案：B解析：駐守的方式主要是，在一個特定的場所，可能是某個小區、可能是某個地段等，房地產經紀人設攤招攬客戶咨詢或主動接觸客戶而獲得客戶的方式。其優勢包括：①成本較低；②客戶的準確性較高。其劣勢包括：①比較浪費房地產經紀人的時間；②有時候駐守會妨礙到行人。85.交易資金監管的期限是從交易資金存入監管專用賬戶起到（）為止。A、買方同意撤銷監管B、房屋裝修完成C、房屋所在樓棟全部交易完D、房屋所有權證書頒發答案：D解析：存量房交易資金監管的范圍各地有所不同，有的城市要求比較嚴格，對定金、首付款、購房貸款、尾款等全部房款進行監管；有的城市規定房地產交易稅費也予以監管，如天津；有的地方對定金、購房貸款等不予監管，如北京。交易資金監管的期限為交易資金存入監管專用賬戶起至不動產權證書頒發止。86.分類檢索是遵循快速檢索、查詢的規則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……，這體現的房源分類原則是（）。A、簡單實用原則B、按級分類原則C、產品性質原則D、主次分明原則答案：B解析：房源分類管理主要是為了提高房地產經紀人對房源信息系統管理，提高房地產經紀人的工作效率，實現快速查詢、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分類原則包括：①按級分類原則；②簡單實用原則；③主次分明原則。其中，按級分類原則主要運用分類檢索，分類檢索就是遵循快速檢索、查詢的規則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……這樣有利于房源分類管理工作更系統、更清晰化、更精細。87.關于房源外部營銷中平面媒體廣告，下列說法錯誤的是（）。A、選擇發行量大、知名度高的平媒廣告載體B、廣告投入應持續不斷，每周6～7次，持續才能效果才更明顯C、最好與房地產機構里其他經紀人集體投放D、房源廣告撰寫上標題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點突出答案：B解析：平媒廣告投放應該注意以下五點：①選擇發行量大、知名度高的平媒廣告載體，如地方權威的生活報、黨政報等。②廣告投入應持續不斷，每周1～2次，持續才能效果才更明顯。③最好與房地產機構里其他經紀人集體投放，結合企業形象或品牌宣傳一起推廣效果更佳，一些大中型的房地產經紀企業通常也會指定合作的平媒廣告，定期定版面投放廣告，經紀人最好與所在企業統一投放活動同步。④房源廣告撰寫上標題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點突出，此外應放上房地產經紀人全名（避免小王、小李之類籠統的稱呼方式），準確的聯系方式（最好是選擇一個容易記憶的號碼作為長期的業務號碼）。⑤每次投放廣告應注意統計和登記客戶來電，收集相關數據，為后期分析渠道效果、選擇投放平面媒體渠道和撰寫房源廣告等提供依據。B項，廣告投入應持續不斷，每周1～2次，持續才能效果才更明顯。88.房屋租賃合同中可以不需要約定（）。A、房屋基本情況B、租賃期限C、租金標準及支付方式D、傭金標準及支付方式答案：D解析：按照規定，房屋租賃合同一般應當包括以下內容：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；②房屋的坐落；③出租房屋的戶（套）型、面積（明確是使用面積或者是建筑面積）、結構；④附屬設施設備、家具和家電等室內設施狀況；⑤房屋租金及支付方式和押金數額、支付方式；⑥租賃用途和房屋使用要求；⑦房屋和室內設施的安全性能；⑧租賃期限；⑨房屋維修責任；⑩物業管理、水、電、燃氣、網絡、有線電視等相關費用的繳納；違約責任和爭議解決辦法；其他約定。89.從某種意義上講，決定房地產經紀公司生存和發展的空間與潛力的最重要資源是（）。A、資金B、關系C、房源信息D、房地產經紀人答案：C解析：房源是房地產經紀機構必不可少的重要資源，是其生存和發展的基礎。房源信息作為重要的信息資源是房地產經紀企業核心競爭力的重要組成部分。房地產經紀業務是以提供房地產交易信息，撮合房地產交易雙方實現交易為經營目標。一般情況下，房地產經紀公司擁有的房源數量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。90.房地產經紀服務合同，是指房地產經紀機構和（）之間就房地產經紀服務事宜訂立的協議。A、委托人B、代理人C、出租人D、貸款人答案：A解析：房地產經紀服務合同，是指房地產經紀機構和委托人之間就房地產經紀服務事宜訂立的協議，包括房屋出售經紀服務合同、房屋出租經紀服務合同、房屋承購經紀服務合同和房屋承租經紀服務合同等。91.房地產細分市場供求分析的基本步驟中，預測需求是以（）分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素入手。A、假設B、間接C、因果D、市場答案：C解析：無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是客戶擬投資的房地產所在細分市場的供求關系究竟處于什么狀態。房地產細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在細分市場的供求狀況進行判斷。92.一般來說，風險管理的主要步驟實施順序為（）。（①衡量潛在的損失頻率和損失程度；②識別各種重要風險；③持續地對風險管理方法的適用性進行監督；④開發并選擇適當的風險管理方法；⑤實施所選定的風險管理方法。）A、②①④⑤③B、①②④⑤③C、②③①④⑤D、②①⑤④③答案：A解析：一般來說風險管理的過程包括5個主要步驟：①識別各種重要風險；②衡量潛在的損失頻率和損失程度；③開發并選擇適當的風險管理方法；④實施所選定的風險管理方法；⑤持續地對風險管理方法的適用性進行監督。93.新建商品房在交接時，開發企業需要提供的資料除了住宅質量保證書和住宅使用說明書之外，還應包括（）。A、預售許可證B、建筑規劃許可證C、建設工程竣工驗收備案證明D、建筑施工許可證答案：C解析：新建商品房交接時雙方都應備齊購房有關手續，開發企業應準備好：①住宅質量保證書；②住宅使用說明書；③建設工程竣工驗收備案證明等。94.根據客戶對物業需求的（），確定業務工作開展的先后順序。A、系統性B、關注性C、急迫性D、有效性答案：C解析：在客戶需求程度分析過程中，根據客戶對物業需求的急迫性，確定業務工作開展的先后順序。95.將房地產經紀業務分為新建商品房經紀業務、存量房經紀業務的依據是（）。A、經紀服務的方式B、經紀服務的標的房地產用途C、標的房地產所處的市場類型D、所促成的房地產交易的類型答案：C解析：按不同的分類方式，房地產經紀業務有不同類型。根據房地產經紀服務的標的房地產所處的市場類型，可以分為：①新建商品房經紀業務；②存量房經紀業務。96.根據規定，首次購房人的貸款首付款為______，再次置業者的貸款首付款為______。（）A、30%；70%B、35%；60%C、35%；70%D、30%；60%答案：D解析：一般來說，首次向銀行申請貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準利率。當購房人再次向銀行申請貸款時，被稱之為再次置業者，其首付為60%，利率在基準利率的基礎上上浮10%～15%。97.一般情況下，房地產經紀公司擁有的房源（），其競爭地位就越有利。A、環境綠化越廣B、價位越低C、數量越多、類型越豐富、質量越高D、區域位置越優越答案：C解析：一般情況下，房地產經紀公司擁有的房源數量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。對于購買方（或租賃方）而言，自然更傾向于選擇房源數量多、房源類型豐富、房源質量高的房地產經紀企業提供服務，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會；對于房地產經紀企業而言，房源數量多、房源類型豐富、房源質量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會。98.關于住宅買賣經紀服務收費的說法，錯誤的是（）。A、必要費用不得高于房地產經紀服務收費標準B、收費標準與經營場所公示的有關內容可以不一致C、買賣雙方簽訂房地產買賣合同后，房地產經紀機構方可向委托人收傭金D、房地產經紀機構應當事先告知委托人答案：B解析：A項，必要費用不得高于房地產經紀服務收費標準，具體收費額度雙方協商議定；B項，收費標準應當與行業相關的法律、法規和規定相符合，并與經營場所公示的有關內容相一致；C項，買賣雙方簽訂房地產買賣合同后，經紀機構就可以按照房地產經紀服務合同的約定收取傭金；D項，房地產經紀機構應當事先告知委托人并在房地產經紀服務合同中明確具體的收費標準和支付時間。99.下列房屋權利人的房產中，可以成為房源的是（）。A、房屋權利人委托房地產經紀機構交易其房產B、房屋權利人有交易意愿但未委托房地產經紀機構C、房屋權利人無交易意愿，房屋用于自住D、房屋權利人的房產不得出租、轉讓和抵押答案：A解析：一般認為，在房地產經紀業務中，房源就是房屋權利人委托房地產經紀機構交易的房地產。從房源的含義看，一宗房地產要成為房源，必須具備下列兩個條件：①依法在市場上進行交易，即能夠出租、轉讓或抵押。不得出租、轉讓和抵押的房屋不能成為房源。②房屋權利人有交易的意愿，并采取了委托行動。若房屋權利人無交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能稱為房源；若房屋權利人有交易意愿，但對其持有房屋未采取委托行動，則房地產經紀機構和房地產經紀人員無從知悉，這樣的房屋也不能成為房源。100.房地產經紀機構獲得的服務費用包括傭金和（）。A、權屬信息查詢費B、評估費C、代辦服務費D、看房費答案：C解析：服務費用是房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金，代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。101.（）是兼具住宅使用功能和辦公經營功能的商業不動產。A、公寓B、商鋪C、鋪面房D、LOFT答案：A解析：商業用房中有一類特殊的不動產，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業經營單位，公寓用地的性質可能是商業用地或者綜合用地，可以說公寓是兼具住宅使用功能和辦公經營功能的商業不動產。102.客戶盡管每月收入很高，但是客戶需要贍養和撫養的家庭人口很多，家庭消費支出較大，能夠用于改善住房條件或滿足投資需求的資金所剩無余。上述分析是針對客源信息中（）的分析。A、購買力與消費信用B、目標物業與偏好分析C、客戶需求程度分析D、客戶購買決策分析答案：A解析：客源信息完善與分析包括以下幾個方面：①目標物業與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，購買房地產是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經濟承受范圍之內。103.無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的（）。A、供求轉化B、供求調節C、供求分析D、供求控制答案：C解析：無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是客戶擬投資的房地產所在細分市場的供求關系究竟處于什么狀態。房地產細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在細分市場的供求狀況進行判斷。104.房地產經紀人員在幫助客戶制定貸款方案時不應（）。A、向客戶擔保貸款一定成功B、考慮客戶的儲蓄和收入水平C、考慮客戶的家庭開支狀況D、考慮客戶的家庭理財狀況答案：A解析：房地產經紀人員在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮。但是，必須注意，貸款能否成功經過銀行批準主要取決于客戶的資信，房地產經紀機構不對貸款申請的結果承擔擔保責任。105.進入尾盤銷售期后，應以（）為主。A、價格策略的制定B、整個項目的形象推廣C、廣告的策劃D、配套工程的竣工答案：D解析：按照項目銷售任務的鋪排，可將房地產銷售分為預熱期、公開銷售期、持續在售期和尾盤銷售期，不同時期要求完成的銷售量有所不同。如預熱期的推廣主要是整個項目的形象推廣，不需要涉及具體的情況，這個階段廣告的作用較為重要。而尾盤期則以配套工程竣工為主，并輔助以適量的價格策略。106.不動產登記委托人為自然人時，查看委托人提供的身份證件，境內年滿（）周歲的自然人應提交居民身份證。A、十四B、十六C、十八D、二十答案：B解析：查看委托人提供的身份證件。境內年滿十六周歲的自然人應提交居民身份證，未滿十六歲的自然人可以提交居民身份證，也可以提交戶口簿作為身份證明。107.不動產登記申請書不包括（）。A、申請登記事由B、附帶動產情況C、申請人情況D、不動產情況答案：B解析：不動產登記申請書主要包括：①收件情況；②申請登記事由；③申請人情況；④不動產情況；⑤抵押情況；⑥地役權情況；⑦登記原因及證明情況；⑧申請證書板式及持證情況；⑨不動產登記情況。108.示范合同中，可以協商的是（）的內容。A、印制條款B、補充條款C、自擬條款D、空白條款答案：D解析：在使用政府有關部門制作的示范合同時，經紀人員需要告知買方，示范合同中印制好的條款是無法改變的，但空白條款的內容是可以協商的，買方如有特殊要求，可以另行簽訂補充條款。109.在存量房經紀業務的洽談階段，為了充分了解委托人的意圖和要求，把握客戶的心理狀況并衡量其購房能力，房地產經紀人首先應當（）。A、引導客戶需求B、傾聽客戶陳述C、介紹傭金標準D、全面介紹自己所在機構情況答案：B解析：在與客戶進行業務洽談時，首要環節是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產經紀機構的姓名、名稱、資格以及按房地產經紀執業規范必須告知的所有事項。最后，要就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經紀合同類型及文本等關鍵事項與客戶協商，達成委托意向。110.在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線的是（）年版房屋所有權證書。A、2012B、2008C、2006D、2004答案：A解析：2012年版房屋所有權證書在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內業，寬2mm，其上文字內容為循環排列的“住房和城鄉建設部”字樣，在光線下呈現不同顏色的鐳射光。111.下列業務中，（）主要集中在境外公司和個人在我國境內承租房屋的代理上。A、房地產賣方代理業務B、房地產買方代理業務C、房地產居間業務D、房地產行紀業務答案：B解析：房地產買方代理業務是指房地產經紀機構受委托人委托，以委托人名義承租、承購房地產的專業服務行為。房地產買方代理的委托人是需要購買或承租房屋的機構或個人。受消費習慣、交易成本等因素的影響，目前房地產買方代理業務的發展還不是很成熟，這方面的業務主要集中在境外公司和個人在我國境內承租房屋的代理上。112.下列各項中，不屬于商品房項目中的物業管理情況的是（）。A、前期物業管理B、當前物業管理公司名稱C、管理規約的情況D、物業管理的收費情況答案：B解析：在簽約前房地產經紀人員應向買方客觀介紹開發企業的實力與水平、開發資質等級、信譽度、項目的具體情況，特別注意介紹其房屋質量、售后服務與物業管理等情況。其中，物業管理情況包括：①前期物業管理；②管理規約的情況；③物業管理的收費情況等。113.賣方代理房地產經紀人將房源信息完全告知買方代理房地產經紀人，并由買方代理房地產經紀人全權負責服務該房源業主，賣方代理房地產經紀人不再直接為該房源業主服務，這種房源信息推薦方式是（）。A、一般推薦B、合作推薦C、完全委托推薦D、部分委托推薦答案：A解析：需要采取推薦合作的房源一般是房源處在受托經紀人所能服務的區域之外，經紀人需要與所在區域之外的其他經紀人進行合作。內部推薦合作包括：①一般推薦，是指業主委托經紀人將房源信息（連同業主聯系方式）推薦給其他區域的門店經紀人全程服務，成交之后則作為業主委托經紀人一般只分傭15%～25%；②合作推薦，是指業主委托經紀人將房源信息（房源基本信息而已，不含業主聯系方式。一般為獨家委托房源）與其他區域的門店經紀人之后，業主受托經紀人也會參與服務全程，并協同促成交易實現，這種合作推薦方式在成交之后，業主受托經紀人與合作經紀人對半分傭，各分傭50%。114.房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了房源的（）。A、理論價格B、市場價格C、成本價格D、心理價格答案：B解析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業自身及其周邊環境的物理狀態的指標。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業的市場價格。115.房地產經紀人員的客戶意識不包括（）。A、平等化意識B、珍惜常客C、顧客至上D、體察客戶的希望答案：C解析：要通過客戶接待來成功承接委托業務，首先要求房地產經紀人員樹立良好的“客戶意識”，具體包括：①平等化意識；②珍惜常客；③充分體察客戶的希望。116.房地產經紀人查驗房屋后，應編制（），并須出租方簽字確認信息真實可靠。A、《鑰匙托管協議》B、《房屋出租協議》C、《房屋狀況說明書》D、《房屋勘察報告》答案：C解析：對于業主委托房地產經紀人進行出租的房屋，經紀人應對除房屋主體結構之外，業主能夠提供的室內配套設施，具體包括室內裝修水平、家具家電檔次等方面的設施開展調查。房地產經紀人查驗房屋后，應當編制《房屋狀況說明書》，并須出租方簽字確認信息真實可靠。117.居先生將其自有的一套房屋委托給一家房地產經紀機構出售，并簽訂了為期3個月的獨家出售經紀服務合同。2個月后，居先生又將房屋委托給另一家房地產經紀機構出售。對此，居先生應當承擔（）。A、違約責任B、侵權責任C、履約不當責任D、締約過失責任答案：A解析：違約責任是指合同履行期間，任何一方如出現單方無故終止或解除本合同的嚴重違約行為致使本合同無法繼續履行，給對方造成損失的，須賠償對方因此遭受的相應損失。本題中，居先生與一家房地產經紀機構簽訂了3個月的獨家出售經紀服務合同，2個月后將房屋委托給另一家房地產經紀機構出售，屬于單方違約，應承擔違約責任。118.房地產經紀業務檔案管理的步驟有收集、整理、歸檔和（）。A、匯總B、利用C、管理D、篩選答案：B解析：房地產經紀業務檔案管理的步驟包括：①收集，是指專職檔案管理人員將分散在房地產經紀機構各分支機構或門店的房地產經紀業務記錄集中在一起的過程。②整理，是指將收集到的零散的房地產經紀業務信息包括文本、圖表、影音資料等，按照一定要求和標準進行分類、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，從而形成系統化的各類信息的過程。③歸檔，是指按照業務記錄的內在聯系進行分類和保存。④利用，房地產經紀業務記錄，可為社會提供服務，但對涉及的國家秘密、商業秘密、技術秘密和個人隱私應當予以保密。119.房源信息公盤制的優點是（）。A、保障了收集房源信息的房地產經紀人利益，有利于提高其收集房源信息的積極性B、信息有效利用率更高、流通更快速C、房源信息不易外泄D、避免房地產經紀人出現“留盤”行為答案：B解析：公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。公盤制的優點表現在信息完全共享，有利于新入職的經紀人進入工作狀態，經紀人可以快速聯系匹配到的房源業主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業務動作細分，房源開發、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為，房源信息較容易外泄；可能出現有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業和對業主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。120.在房地產查驗過程中，可以不必查驗的是（）。A、房地產所處地塊的具體位置和形狀B、房屋建筑的結構、設備、成新、裝修情況C、房屋產權人的身世D、房地產周邊的交通、自然景觀答案：C解析：房地產經紀人員在接受業主委托后，應在業主或其代理人的帶領下，親臨現場，實地查勘房屋狀況，通過現場觀察房屋的具體位置、朝向、建筑結構、設備、內部裝修情況，房屋成新、出入口及通道情況，以及相鄰房屋的物業類型、周邊的交通、綠地、生活設施、自然景觀、污染情況等環境狀況。121.限價房購房人取得房屋權屬證書后（）年內不得轉讓所購住房，確需轉讓的，由政府回購。A、3B、5C、7D、10答案：B解析：限價房購房人在取得房屋權屬證書后5年內不得轉讓所購住房，確需轉讓的，由政府回購；5年后轉讓所購住房，需要補交土地收益等價款。122.房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，有義務向委托人書面說明下列哪一事項？（）A、查看委托房屋B、查看委托人身份證明C、委托房屋的市場參考價格D、查看委托房屋權屬證書答案：C解析：根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，有義務向委托人書面說明下列事項：①是否與委托房屋有利害關系；②委托人需要協助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產經紀服務的內容及完成標準；⑦房地產經紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。ABD三項屬于房地產經紀機構的驗證義務。123.房屋交易的實質是（）。A、產權交易B、實物交易C、使用權交易D、收益權交易答案：A解析：房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是首要問題。124.房地產經紀公司為出售某房屋，采用了客戶介紹法進行客源開拓，即（）。A、以自己認識的人或親朋好友的信賴形成人際網絡介紹客戶B、通過成立客戶俱樂部的方式吸收會員挖掘潛在客戶C、利用服務過的客戶建立良好的顧客關系來介紹客源D、向社區舉辦講座來發展客源答案：C解析：客戶介紹法是房地產經紀人員通過自己服務過的客戶介紹新客戶的開發方式，這種開發方式越來越受到經紀機構和房地產經紀人員的重視。老客戶是對房地產經紀人員服務質量的最佳證人，是在服務的直接接觸中而獲得的信賴，是房地產經紀人員的寶貴資源。房地產經紀人員依托信賴建立了穩固的客戶關系網，客戶常常會免費為房地產經紀人員介紹新客戶。125.從某種程度上來講，（）決定了一個房地產經紀公司生存、發展的空間與潛力。A、房源信息B、房地產產品價格C、房源地理位置D、房地產產品質量答案：A解析：房源是房地產經紀公司不可或缺的資源。從某種程度上來講，它是決定房地產經紀機構生存、發展的空間與潛力，是企業核心競爭力之一。126.在客戶接待的電話接待流程中，經紀人不能（）。A、電話鈴響三聲內接起B、主動報出公司名稱C、盡量用生活語言D、等待客戶掛電話后再掛電話答案：C解析：到店接待或者電話接待時，房地產經紀人為客戶解答問題，應盡可能使用書面用語。客戶提出問題后，應換位思考，多站在客戶的角度上加以考慮，解答問題應使客戶感覺非常專業和滿意。127.利用房地產經紀機構的辦公場所爭取上門客戶的攬客方法稱為（）。A、門店接待法B、上門攬客法C、客戶介紹法D、會員攬客法答案：A解析：A項，門店接待法是指房地產經紀人利用房地產