12 51.1項目名稱、編制單位及建設單位 51.2編制目的、原則、依據、范圍 5 5 5 61.2.4可研編制范圍 61.3主要規范及標準 6 72.項目區域概況 72.1地理位置、自然概況、氣候特點 72.2存在的主要社會、經濟、環境問題及分析錯誤！未定義書2.2.1主要社會問題 72.2.2主要經濟問題 82.2.3主要環境問題 93.建設必要性、可行性 9 9 94.總體設計和方案比選 94.1建設目標和原則 94.1.1總體目標 34.1.2具體目標 4.1.2指導思想 4.1.3項目設計原則 8.廠區電氣設計 9.安全與節能 11.工程建設管理與質量控制 11.1工程招標方式 11.2工程建設模式 11.3環保質量控制 11.4施工質量控制措施 12.工程組織實施及工程進度 12.1建設周期的規劃 13.投資估算和資金籌措 4 14.6社會效益分析 51.1項目名稱、編制單位及建設單位項目名稱：云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場編制單位：愛華鎮草皮街山腳建設單位：愛華鎮草皮街山腳項目建設地點：工程項目建設于云南云縣草皮街山腳村1.2編制目的、原則、依據、范圍(1)為云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場項目建設提供依據；(2)為云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場項目建設提供具體措施及方案(3)為落實三農政策奠定良好的基礎條件(4)為項目決策提供依據農民生活水平的理念來全面分析研究，實現全面向小康社會的健康發(2)愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場建設項目，具有改善天豐農貿市場擁擠的基本條件。(3)以征用土地約9.24畝，按照國家行政管理部門的規6平方米、商鋪3678平方米總建筑面積14138.52平方米。集居住、商貿一體化，在確保環保效益、社會效益的同時，最大限度地發揮經濟1.2.4可研編制范圍本項目主要針對云縣愛華鎮草皮街地理區位狀態，商業發達，人口擁擠的特點，針對以上主要條件所進行的項目可行性研究。包括下1.3主要規范及標準《城鄉建設規劃標準》7《建筑結構可靠度設計統一標準》(GB50068-2001)。云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發項目建設、是云縣愛華鎮人民政府積極解決商業居住條件，積極進行經濟交流與發展的方法之一。(2)從可持續發展的高度看，興建愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場是社會效益和經濟效益的協調統一。戶居民居住、改善流通、居住環境形象和實現城市建設持續發展。2.項目區域概況2.1地理位置云縣處于臨滄市東部，是臨滄對外的門戶，國土面積約3700平方公里、人口約40萬人，距昆明430公里。愛華鎮為云縣縣城所在地，是云縣政治與經濟中心，交通便利，人口集中，由于地處交通要道，82.2.1主要社會問題云縣農村醫療衛生狀況亟待改善。不少農村公共衛生差，醫療條件差，農民無錢治病，因病返貧情況嚴重?，F代醫療條件差，長期缺醫少藥，一些民族社區以鴉片作為鎮痛藥、止瀉藥，偷種偷吸，久而目前，全縣社會保障制度的框架基本形成，參保人數不斷增加，但社會各方面對建立社會保障制度的重要性、必要性認識還不夠，社會保險覆蓋面還很低，加之地方經濟欠發達、產業結構單一，企業經濟效益普遍較差，虧損嚴重，無力繳納各項社會保險費，存在社會保險擴面難、保險費征繳難、欠費比較嚴重，基金支付壓力逐年增大，執法監督難，對不參保、不繳費的行為缺乏制約辦法，以及社會保險2.2.2主要經濟問題云縣是臨滄市的交通樞紐，以農業為主要產業、自然資源豐富，但由于地處邊疆多民族聚居，在發展中還存在著思想不夠解放，創新一是生產條件較差。云縣農業種植面積連年快速擴大（年均增加度大于25度）等非宜農區域面積增加，部分農業區產業用地矛盾相對突出，農業種植大量開荒墾園、毀林種地現象突出。目前，在全縣農農業區運輸條件差。全區有水利灌溉的高產農業區約1500hm2左右，9僅占總面積的10.05%。2.2.3主要環境問題由于目前縣內企業的生產水平相對落后，農業單產產量較低，形成了對土地的大量開墾，土地生產能力下降，不但不能改善當地農民的經濟狀況，而且對區域生態環境造成了嚴重影響。當地農田單產量低，滿足不了社會的需求，為了提高農業總產量，只能擴大農業種植面積，因此各農業區出現了盲目開墾土地的現象，局部破壞了區域的森林植被，對生態環境一定影響。3.建設必要性、可行性(1)愛華鎮大多數居民仍然居住在城區四周冷涼山區，多為茅草屋，夏天漏雨，冬天冷風入屋，居住條件和商業條件亟待改善；動當地經濟及滿足人們需要就必須進行擴建。(1)由于草皮街山腳處于人流稠密地段，原來規劃建設的農貿市場已經滿足不了現實商業人口貿易與經濟發展的需要。(4)建設資金有保障；為了保證項目的實施，對于建設資金，投資人將以招商引資入股為主來進行籌措。4.總體設計和方案本項目主要針對愛華鎮建設發展的需要。4.1建設目標和原則4.1.1總體目標(1)工程實施后，有效解決城鎮內133戶愿意經商及居住下移居民的居住經商場所問題，解決和改善居民的居住條件；(2)工程實施后，發展鎮內商業經濟，增加流通，拉動消費，促(3)工程實施后，可適當增加地方財政收入，改善當地民生；4.1.2具體目標通過工程項目的實施，可發揮小商品街區的容納能力，滿足改善擁擠狀態、改善居民居住環境的需要。4.1.2指導思想從可持續發展的高度，將發展與發揮區域比較優勢，與提高經濟增長質量相結合，把區域改造和產業結構調整結合起來，把生態保護與區域環境綜合整治結合，促進社會經濟的生產和消費模式的根本轉變，實現環境效益、社會效益和經濟效益的協調統一，一次性建符合建設規劃要求的商業區。4.1.3項目設計原則在工程方案設計時，以系統最優化理論為指導進行設計，采用針對性強，效果較好的總體設計，建立完善的基礎設施系統，形成完善從當地的實際情況出發，針對當地入住客源區域的實際情況，有計劃的進行規模設計，結合綜合管理措施，盡最大可能降低項目投資和運行費用，從而確保項目方案的經濟性。項目設計必須滿足各專業規范要求，相關專業項目合作，實施必須充分依托專業部門，以實現項目整體效益最大化。5．云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批復市場項目云縣愛華鎮草皮街小商品批發市場項目建設于原天豐農貿市場上游側的新開發區，主要服務對象即居住在愛華鎮內開發區及周邊縱三橫平面結構，交通便利、基礎設施完善、具有很高的商貿與居?。ˋ）建設主街道一條230米，寬度14米；街道兩側設置給排水云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場項目建設于愛華鎮天豐農擬申請政府有償劃撥云縣愛華鎮農地，面積約8.1畝。6.法律法規、政策6.1法律法規）（根據需要，由草皮街山腳村組成“云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場”建設指揮部。工程項目指揮部負責資金籌措、協調管理資金、對于項目立項后的設計、施工等任務，采取內部自建、委托或者承包方式，由相應機構實施。項目將來建成后，成立相應的物業管理項目建設組織機構人員組成見表項目實施組織機構組成組成形式1草皮街山腳村領導技術人員21其他工作人員268.開發區電氣設計(1)設計采用標準和技術規范本工程電力設計所使用的部分標準及規范如下：GB50052-95供配電系統設計規范；GB50053-9410kV及以下變配電所設計規范；GB50054-95低壓配電設計規范；設置2部行政電話作為建設調度及通訊用。（3）沿街道設置照明路燈，埋設地下管道用于線路架設；（4）設置一臺變壓器以滿足電氣、電力需要；各專業的設計必須貫徹國家和地方有關職業安全方面的方針政策，以安全第一，預防為主，防治結合為目標，確保生產安全與人身(2)設計執行“安全和建筑衛生防護”標準◆《建筑設計衛生標準》GBZ1-2002；◆《建筑照明設計標準》GB50034-92；◆《建筑場所噪聲標準》GB12348-92；◆《建筑設計防火規范》GBJ16-87；◆《中華人民共和國安全生產法》2002.6.29；(3)項目生產過程中職業危害因素的分析在生產過程中職業危害，主要是：(4)安全衛生防護的措施所有參加項目施工的人員都必須經過專業崗位培訓合格后方能上崗工作，并嚴格遵守各項管理規定。◆現場人員衛生現場人員應自覺遵守基本的衛生規章。在進入餐廳和離開工作場地前應換工作服，并堅持每日下班前洗澡，用洗衣機清洗。除了餐廳和行政辦公室外，所有地方禁止吸煙和吃零食。對從事項目工作的人員應進行經常性的醫療監督、體檢，在適當的時候應采取相應的免疫措施。準備必需的急救設備和有關的醫療救治藥品，應指定專人負責。各排放點的監測：包括對外環境監測，周圍地下水、食堂污水排放、做必要的定期監測，使污染危險水平降低。（1）節約照明用電處置中心內道路照明采用感光自動控制，建設物內燈具則根據生產要求及自然采光清況分組控制，以節約照明用電。（2）節能產品所有電氣設備在設計選型時，均選擇國家推薦的節能產品。（4）為保證項目環境條件能滿足功能要求，建設區內所有自然來水均采取管道排水道區域尾部統一排放，生活污水經凈化后在項目區尾部（5）項目區周邊進行總體綠化，所有邊坡、河道、路沿均建設為綠化11.工程建設管理與質量控制11.1工程招標方式本項工程屬新建項目，建設過程包括勘察、設計、監理及施工。根據本項目的規模和性質，應當采取公開招標和邀標結合的方式。由環境保護和監測部門對施工現場進行監督和監測，監督施工過程中給周圍環境帶來的各種影響，確保對環境的影響降到最低程度。11.3施工質量控制措施工程的質量交由專業的監理公司來控制，由監理人員和設計方共12.工程組織實施及工程進度12.1建設周期的規劃認真組織建筑材料采購訂貨，進行施工和經營準備，確保階段進度的在項目建設階段，成立項目領導小組，以推動項目的實施。建設完成后，將由云縣愛華“鎮草皮街山腳小商品批（1）本項目工程的實施，嚴格執行基本建設審批程序，有關單位協調（3）土建施工應選擇專業施工單位，進行資格審查后，通過招標方式施工圖設計2個月項目實施共分為六塊：施工圖設計、土建施工、建設期總共為12在施工圖設計到一定階段即可進行土建施工，并同時進行管網材料采購；在施工圖完成以后，部分土建工程完成，給排水材料已經購進，即可利用已經完成的土建工程進行管道的安裝工程，建筑物到一層封頂。進行商鋪、商住房預售。固定資產投資由建設投資和建設期借款利息組成。13.1.2建設投資估算1.建設投資估算依據本估算以國家現行建設項目可研投資估算編制辦法及有關規定為(7)采用云建標(2003)第668號文《云南省建筑裝飾裝修工程消(8)采用云建標(2003)第668號文《云南省建設工程措施項目計(9)采用云建標(2003)第668號文《云南省園林綠化工程消耗量(10)有關設備及材料價格根據現行市場價格及類似工程訂貨價(16)云建[2004]396號文關于印發《云南省房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標工程量清單評標（暫行）辦法》的通知。2.項目投資估算結果及分析經計算本工程建設投資估算價值為2828.71萬元；序序費用項目名單數量單價合價備注戶費用2土地轉讓及元9.24765辦理手續其它費用用元4拆遷及補償元2）建構筑物投資估算表萬元序建筑物名序建筑物名體積建筑面單價合價結構號123稱土方挖運土方回填道路砼路基渣料建筑物DN600排供水管網落水井變壓器路緣石建設期管理人員工資積M3M32134M23積分層壓實含地下停640006400020其他管理費2006.713）投資估算匯總表序號項目名稱1前期工作費元2建構筑物投資元2006.713財務費用元5基本預備費元2828.21其橫向構成為:建筑工程費2006.71萬元，占建設投資的70.95%;財務費用占建設投資的3.41%基本預備費占建設投資的3.54%13.1.3流動資金估算流動資金估算采用分項詳細估算法，該項目流動資金不需要流動建設項目總資金由建設投資、建設期借款利息組成，本項目總投資本金比例為39％，符合行業資本金比例的要求。本項目建設期為1年，根據建設實施方案，建設投資按建設期在(3)費用由建設管理費、房地產銷售費、財務制度規定的其(4)管理費用、財務費用及銷售費用A.管理費用由公司經費及其它管理費用構成。本項目其它管理費按人工工資的100％估算。B.財務費用包括投資借款在建設銷售期內的利息，根據本項目的籌資計劃、借款償還能力等估算。根據上述基礎數據、估算方法及現行財務制度對成本費用的規定，結合本項目實際，經計算本項目實施后，項目年均總成本為2006.71萬元，其中固定成本為14.2.1財務評價的依據和說明14.6社會效益分析云縣愛華鎮草皮街山腳小商品批發市場項目建成后，可以安排133戶居民、入住，入住商戶約100戶，對愛華鎮的社會穩定國民經濟建設能起到一定的作用。本項目主體為小商品批發市場開發、以山區居民下移、商貿經濟入建設投資估算表建設投資估算表單位:工器具費程費設備購工器具費程費設備購置費建筑工程費第一部分工程費用建、構筑物工程費第二部分其他工程費用其他資產11334基本預備費67.59%位:流動資金估算表序號項目單位:萬元2建設期利息及其他融流動資金項目資本金建設投資(不含建設期利息)流動資金用于建設期利息及其他融資費用建設投資借款流動資金借款投資使用計劃與資金籌措表140000000000500000000000000000000房屋、建筑物折舊費機器設備(線性折折舊費折舊費 位:序號123固定資產折舊估算表折舊年限位:序號19序號19成本及費用名稱經營負荷［%］建設投資12工資及福利費修理費工資及福利費修理費折舊費攤銷費其它費用利息支出45678流動資金借款利息長期借款利息總成本費用可變成本92828.7912006.77822.0822.01822.01經營成本2828.7經營成本單單序號營業收入、稅金及附加估算表項目名稱124593項目名稱12459310100M2M2商住房銷售8M2M20地下停車場銷售銷售稅金及附加33003000附表6損益和利潤分配表位:45930459303245932營業稅金及附加3總成本及費用95彌補前年度虧損99876.41876.41876.41876.41項目財務現金流量項目財務現金流量位:2值2.1建設投資(不含建設期利息)2.2流動資金2.3經營成本2.4營業稅金及附加459300459303凈現金流量(1-2)累計凈現金流量計算指標:1461.-28284593收：收：項目財務內部收益率(IRR