第32期2020.6克而瑞研究中心簡介專業度14年來，一直專注房地產行業和影響力連續12年發布中國房地產企業銷售排行榜，從最初的TOP20到記錄著11年來的行業變化、格局號召力緊扣地產時代脈搏，聚焦行業熱點，痛點，成功舉辦27屆地產金獻策，參會人員涵蓋開發商、證此處為封面折頁的裁剪線第32第32期2020.6序言復雜多變的2020年上半年已結束。在國內疫情趨于穩定的情況下，房地產市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預期的速度穩步復蘇。自2月房企銷售規模跌至20年來最低紀錄，增長速度-30%之后，3月市場開始恢復，4月增速上升為負個位數，5月同比回正，恢復速度逐漸企穩，房地產市場走出深V形曲線。百強房企銷售恢復情況也好于預期，頭部房企銷售回升速度甚至超過去年同期，6月百強房企單月全口徑銷售額達到14517.2億元，同比增長13.8%。疫情影響下，行業分化加劇。城市內部整體表現出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，部分樓盤搖號搶房，部分樓盤促銷也沒有客戶“冰火兩重天”現象。房企之間集中度愈發加強，TOP50正成為房企規模發展重要分水嶺，上半年銷售排行榜TOP50房企排位整體變化不大，但個別房企銷售額出現大幅度下滑。展望后市，雖然上半年市場快速復蘇，但今年下半年市場仍需要較長時間的恢復，加上疫情的不確定性，行業整體去化承壓，預計2020年全年銷售規模將微降5%左右，一、二線城市整體銷售規模可能會保持略微上升，三四線城市則銷售壓力較大。對房企而言，分化或成常態，但機會仍舊存在。把握市場窗口期，“促銷售、抓回款”將是2020年全年的重要目標。壹壹貳叁肆0070171111712020上半年房地產市場總結與展望2020年房價是漲是跌？——地產賺錢效應減弱VS量化寬松避險預期房地產在人口流出大省的六大發展新機遇——以2019年長三角地區房企土儲貨值排行榜TOP302019年房地產企業粵港澳大灣區土儲貨值TOP30189274房企TOD項目發展現狀及開發模式研究伍陸伍陸編委會EditorialBoard全國企業雜志特等獎撰沈曉玲俞倩倩/researchresearch@021-60867824021-60867863本書內容為易居企業集團克而瑞研究中心所有，未經許可，不得轉載！本書中部分專家及機構視點，源自公開報道，僅為分享所用，不本書中的內容和建議僅供參考，并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本書中內容所引發的任何直接或間接損失概最前研兩會《政府工作報告》中房地產相關【事件】5月24日上午，第十三屆全國人民代表大會第三次會議隆重開幕，李克強總理做《政府工作報告》。但此次報告中，既沒有再特別強調“不把房地產作為短期刺激經濟對手段”，也大大弱化了房地【CRIC點評】房地產行業沒有被賦予經濟增長的重任，繼續回歸其基本面，行業定調：繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調不動搖，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，弱化住房的金融屬性。整體處于一種不緊不松、不驚不喜的狀態。政策6?17國常會定調房地產金融，我們建議不妨分類管控【事件】6月17日國常會再次強調多措并舉為企業減負，推動金融系統全年合理讓利1.5萬億元。6月18日劉鶴在陸家嘴論壇致辭表示：加強逆周期調節，促進金融與實體經濟良性循環，全力支持做好“六穩”、“六保”工作。【CRIC點評】國常會與兩會的政策基調可謂是一脈相承，意即政策底線在于“六穩”、“六保”。我們認為2020年貨幣政策整體穩健偏積極，年內再降準、降息預期強烈，但不會搞大水漫灌式強刺激，更不會搞財政赤字貨幣化。市場5月行業持續改善:銷售同比增10%、一線房價領漲【事件】6月15日上午，國家統計局公布了2020年1-5月房地產行業各項指標顯示市場恢復持續改善，全國商品房銷售面積與房屋新開工面積單月同比增速均回正，分別增9.7%、2.5%。【CRIC點評】我們對于后市給出如下幾點判斷：當前房地產行業已基本恢復正常水平，開發投資額規模已與2019年相當，銷售、開工、土地等單月同比指標也已實現回正。預計房地產開發投資額在短期增速回正后也將面臨繼續大幅上升乏力的困境。008最前研研究札記市場線上售房常態化，618購房節怎么玩？【事件】受到疫情影響，線下售樓處關停，140多家房企搭建線上售樓處或者重啟線上賣房，同時以恒大推出“無理由退房”為主的線上銷售新政為契機，進入房企“線上售樓”新篇章。【CRIC點評】無論使用什么平臺，本質上是房企借助618購物節的流量營銷。其實房企618賣房和零售業的購物節一樣，也是希望采用薄利多銷的方式，通過讓利消費者加快去化，提升銷售。【事件】在4月銀保監會要求徹查“房抵經營貸”后，深圳房地產市場依然熱度不減，住建部門屢屢“窗口指導”，6月10日更是爆出光明區金融街華發?融御華府項目剛拿到預證，購房者就連夜排隊。【CRIC點評】在信貸資金寬松下購房“儲蓄”、房價上漲預期倒逼恐慌性購房等一系列因素作用下，短期內深圳房地產市場熱度仍將慣性延續，成交或將持續高位運行，房價猶存一定的上漲空間。市場剛需接力豪宅，滬寧杭等6城成交達近2年單月高點【事件】據CRIC監測的百城5月成交數據，近半數（46城）同環比保持增勢，值得關注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市6月單月成交量均達到了2018年以來的成交高點，疫后復蘇動力顯著強【CRIC點評】房地產市場復蘇動力較強的城市主要集中在核心一二線和強三線，多數城市主要依托剛需自住需求集中釋放，短期市場迅速研究札記最前研009最前研市場5月末百城狹義庫存5.6億平，廣義庫存已達35億平【事件】5月，房地產市場穩步復蘇，房企推貨節奏略有回調，供應同環比齊降，但成交熱度不減，同比已經由負轉正。供求相互作用之下，百城庫存與上月基本持平，同比則穩步增長12%，去化周期收窄【CRIC點評】因國內新冠疫情得到有效控制，樓市供求已進入快速恢復期，狹義和廣義庫存量持穩，與上月相比基本持平，但是相較于去年還是有了顯著增長，后期去庫存壓力依舊巨大。市場5?1成交同比跌幅僅10%，保持4月穩步復蘇之勢【事件】“五一”假期房地產市場持續復蘇，37個重點城市成交量同比跌幅進一步收窄至10%，北京、南京成交顯著反彈。【CRIC點評】“五一”假期房地產市場繼續復蘇，37城成交面積同比跌幅進一步收窄至10%，北京、廣州等各城市市場持續分化，似乎預示著“紅5月”市場行情值得期許。短期內，房地產市場仍將延續難得的銷售窗口期，成交規模有望穩中有升。相較而言，一、二線以及強三線城市市場需求依舊堅挺，市場恢復進度或將更值得關注。土地二線城市5月供地井噴，重點關注三大看點【事件】疫情過后，在優質土地持續入市的影響下，二線城市的土拍熱度也直線上升，成交溢價率自今年開年以來已經實現4連漲。而5月適逢傳統的供地高峰，今年也不例外，二線城市在5月的土地掛牌量較上月大漲4成，杭州、南京、武漢等多個城市在5月的掛牌量均明顯超【CRIC點評】綜上，隨著二線城市再次迎來供應小高峰，多數城市5月供應量同環比均呈上漲趨勢，土地供應持續發力。010最前研研究札記土地成交量創年內新高，溢價率實現五連漲【事件】2020年5月，在推進生產要素市場化的大環境下，土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率也在上月上升的【CRIC點評】綜上來看，在土地供應量持續高位的影響下，5月份土地市場成交規模得以繼續上漲。預計各城市后續還會有大量土地掛牌供應，成交體量也會在近幾個月內維持年內較高水平。土地溢價率重回高位，高價地還有多少盈利空間？【事件】隨著大多數城市疫情得到較好地控制,各行業復工復產都在穩步推進，在相對寬松的貨幣政策和優質地塊集中供應的刺激之下，土地市場升溫之勢漸顯，5月中長三角城市漲幅最突出。【CRIC點評】總的來看，雖然近期高溢價地塊頻出，且地價仍在上行，但受出讓底價調低和部分城市限價松動的影響，高價土地的盈利企業花樣年重啟之路能否逆勢破局？【事件】2020年，花樣年的合作拿地動作更為頻繁，同時新引入華夏幸福、中交地產、濟南高新城建等長期戰略合作伙伴，推進未來合作【CRIC點評】今年1月花樣年官宣創始人曾寶寶正式出任集團CEO，至此歷時一年的組織架構調整和人員換倉基本就緒。花樣年2020年以來的“逆流而上”，以及從去年就開始鋪排的合作、人事相關戰略，都彰顯其重啟房地產主業的意圖。研究札記最前研011012最前研研究札記最前研企業泰禾集團：降負債抓回款，迎接挑戰求穩發展【事件】泰禾公布年報，2019年操盤銷售金額達到了798.7億元，同比下降39%，其中銷售貢獻主要來自北京及福州兩城，銷售金額分別達181、102億元。【CRIC點評】2019年泰禾在資產轉讓、加快回款、調整內部管理架構等一系類措施之下，資金面有一定的改善，凈資產同比增長5.85%至337.54億元，凈負債率同比大幅下滑136個百分點至248%。但2019年末現金短債比仍較低，到期債務仍是其面臨的主要挑戰。【事件】6月3日，最后一家未上市TOP30房企祥生控股向港交所正式遞交了招股說明書，向資本市場發起沖擊。【CRIC點評】上市可幫助房企降低凈負債率。像大多數擴張型房企一樣，業績的高增長往往都伴隨著較高的債務比率，截止至2019年底，祥生地產凈負債率達360.9%，企業凈負債率已經取得持續下降。參考其他一年內IPO的房企來看，上市前企業凈負債率較高是常見的行業現象，祥生又屬于擴張期，后期隨著上市擴大股本同時幫助企業融資獲取現金，凈負債率將有機會降至行業平均水平。企業越秀“軌道+物業”正式開啟全國化布局【事件】近日，廣州市與湖南長沙市簽署戰略合作框架協議，就加強兩市合作、推動合作項目加快建設進行了考察交流。活動中，長沙軌道集團、廣州地鐵集團、廣州越秀集團正式簽署了三方戰略合作框架【CRIC點評】對于越秀而言，通過國企合作、資源互補，無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作，還是聯合廣州地鐵與長沙軌道集團建立戰略合作伙伴關系、進一步加碼在長沙的戰略布局，都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎。特別是此次在長沙簽署的三方戰略合作框架協議，標志著越秀“軌道+物業”模式正走出廣州、向全國其他城市復制拓展、開啟全國化的戰略布局。企業恒大：銷售與回款創新高，新戰略初見成效【事件】4月，恒大持續發力線上營銷，單月實現合約銷售額652.1億元，銷售回款同比增長70.8%，達646.5億元。【CRIC點評】在新戰略下，高增長目標的實現需要加快存貨周轉，恒大前四個月的逆勢增長，銷售與回款均創新高，不僅為全年的業績目標的實現奠定了堅實的基礎，同時也顯示了新戰略實施的成效。企業榮盛擬分拆“榮萬家”上市，多元業務穩步發展【事件】榮盛發展發布公告稱其擬分拆物業管理公司榮萬家于港交所上市，是繼碧桂園服務、新城悅、永升生活服務、雅生活等一眾房企旗下物業管理公司上市后的又一家擬上市的物業服務商。【CRIC點評】榮萬家的上市，將有助于突出榮盛發展生活服務板塊的發展優勢，提升物業服務的競爭優勢。【事件】2020年5月9日，在公開市場上較少露面的合生創展擊退了融創、中海數家房企，以72.2億元競得北京南城“地王”，溢價率26.2%，樓面價達6.7萬元/平米；僅僅10天之后，合生創展再次以107.4億的價格將分鐘寺兩宗地攬入囊中，樓面價及溢價率最高達7.6萬元/平米、42.08%，均再次創造了北京年內新高。【CRIC點評】整體來看，合生創展180億重倉北京，既有資金上的底氣，又與企業的戰略發展相吻合。然而對于習慣了慢周轉的合生創展而言，要重回賽道更困難的是改變企業的運作模式，而這需要的是制度及人的配合，并非一蹴而就。研究札記最前研013最前研企業短期獲批162億，窺探中海商業未來之路【事件】據深交所5月8日信息披露顯示，中海企業2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券，以及2020年面向專業投資者公開發行公司債券均獲深交所通過，兩個債券擬發行金額分別為95億元和24億元。此外若加上4月獲通過的中海商管1號及2號資產支持專項計劃，4筆獲批總規模將達186億元。【CRIC點評】整體來看，此次中海發行的專項債券和資產證券化，均是對其商業的較大利好。但長遠來看，在集中式商業及長租公寓領域，中海仍有較長的路要走，尤其是在品牌影響力上，中海還需要一個標桿項目來實現自我證明。融資5月房企美元債“破冰”【事件】隨著4月底時代中國擬發行債券的公告發出，冰封近2個月的中資房企美元債發行重新恢復。【CRIC點評】目前中資房企實現境外債破冰后，未來這段時間雖仍屬于較為不穩定階段，但迫于融資需求，將會有更多的房企開始恢復發融資財務降杠桿，房企還能如何撬動發展？【事件】房地產作為資金密集型的行業，項目開發期內會需要較大的資金，如何更好的利用外部資源，即所謂的杠桿，撬動規模發展就至關重要。然而，在國家推動企業降杠桿的大背景下，加上融資環境趨緊，房企開始逐步控制財務杠桿降低風險。【CRIC點評】從長期發展來看，房企財務杠桿水平達到高位，就需要降負債以應對風險。特別是在疫情等影響下，房企應加大銷售回款率保證未來現金流健康平穩發展。014最前研研究札記融資這些房企利息資本化率高于80%，利潤增長壓力幾何？【事件】在70家行業典型上市房企的年報中，有64家企業披露了2019年利息費用的資本化規模。其中，超7成房企的利息資本化率在70%以上、13家房企利息資本化率高于90%、15家房企利息資本化率在80%至90%之間。【CRIC點評】綜合來看，受房地產行業結算較銷售相對滯后的影響，借款利息的資本化或費用化處理對房企財報中利潤表現的延續性有一研究札記最前研015最前研016最前研研究札記市場把脈2020年上半年中國房地產市場行業篇：房地產V形反轉韌性強，預計全年銷售規模小幅回落城市篇：分化中快速回升，先豪宅再剛需、5月已同比轉增土地篇：成交量縮價漲，溢價率較2019下半年明顯上升營銷篇：折扣力度正在加大，直播售房將成業績篇：銷售恢復好于預期，年內“促銷售、抓回款”仍018市場把脈研究札記政策篇：上半年中央穩、地方2020年上半年，中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責任，落實穩地價穩房價穩預期目標。央行三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR兩度下調，5年期以上LPR累計降幅達15個基點，房貸利率趨勢性下移，5、6兩月迭創2018年以來新低。地方在土地出讓及房地產交易環節為市場、企業減壓，土地出讓政策涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款、延長竣工期限；房地產交易政策涉及放松預售、放松限價、人才新政變相松綁限購、購展望下半年，貨幣政策整體保持寬松基調，但邊際放松空間有限，房地產信貸政策整體中性偏積極，房企融資環境或將分類放松，居民部門仍需穩杠桿。地方調控政策繼續維穩，限價政策或將進一步放開，短期內放松限購、限售的可能性不大。地方有望從保市場主體出發為企業1、中央堅持“房住不炒”落實城市主體責任，穩地價穩房價穩預期上半年貨幣政策整體穩健偏積極，更加靈活適度，但要防止資金研究札記市場把脈019市場把脈跑偏和“空轉”。房地產調控政策繼續堅持“房住不炒”的定位，貫徹2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，部署2020年六項重點工作。就房地產而言，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運……略……6月17日，國常會部署引導金融機構進一步向企業合理讓利，助力穩住經濟基本盤，全年金融系統讓利規模多達1.5萬億元。加大金融支持實體經濟的力度，實際考量目標在于全年人民幣貸款新增和社會融資新增規模均超過上年。按照有保有控要求，防止資金跑偏和“空轉”，防范3、土地出讓為市場、企業減壓，涉及延期上半年多省市在土地出讓環節給市場、企業減壓，主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期其一，取消限制性規定，變相降低開發難度，提升開發收益。譬如上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快資金回籠。又如蘇州取消封頂和現房銷售，土地出讓價格超過市場指導價，不需要封頂銷售；進入一次性報價，也不用其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優質土地供應持續增多。典型如北京，2019年之前供地以“雙限雙競”地塊居多，但2020年020市場把脈研究札記上半年不限價地塊供應持續增多，其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優質地塊，很大程度提振房企拿地熱情，北京兩度刷新今年最高單其三，調降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力。一方面，西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%，一個月內繳納50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年。另一方面，南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應解除，且延繳其四，順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。按照疫情一級響應時間，順延項目開竣工期限，已簽訂商品房買賣房地產交易環節從供、求兩端助力房地產市場企穩復蘇，主要涉及放寬預售標準、適度放松限價、人才新政變相松綁限購、購房及契稅補其一，放寬預售標準，全力支持企業促銷售、抓回款。一方面，調降申請預售所對應的施工進度標準，典型如河南省鶴壁市，多層形象進度完成正負零、小高層完成地面1層、高層完成地面2層施工即可辦理預售。另一方面，申請預售標準由形象進度調整為按投資額計算，避免因施工工期影響項目銷售進度，譬如蘇州、無錫等市房地產項目完成25%其二，適度放松限價，新批預售價格突破所在片區限價紅線。上半年限價堰塞湖適度開閘，核心一、二線城市明顯加快高價盤及豪宅預售證審批，部分項目新批預售價格更是突破所在片區限價上限。典型如上研究札記市場把脈021022市場把脈研究札記市場把脈海地王盤中興路一號，新批預售價格12.98萬/平方米，明顯高于項目所其三，人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費。一方面，調降人才落戶門檻，青島、無錫等“先落戶、后就業”，人才只要有來本地就業意愿便能落戶；另一方面，南京、江門等優化人才購房資格，已其四，購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補貼標準。典型如馬鞍山，個人在市區首次購買90平方米及以下普通住房，給予房屋價值1%的補貼；本科及以上學歷高層次人才在市區首次購買90-144平方米普遍住房，給予房屋價值1.5%的補貼，顯示人才補貼標其五，適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費。寶雞提升公積金貸款額度，最高額度由40萬元提高至50萬元；南寧允許使用公積金貸款購買二套房，但首付比例、貸款利率適度上浮；四5、海南、唐山調控再升級，廣州、駐馬店、濟南等新政一日游（本……略……在先行區直管區范圍內購買二星級及以上綠色外地戶口在淮安無房者，可在淮安買一套房從六個方面促進房地產銷售，分別是實行購限售期、保障網簽戶子女入學、降低首付額度資料整理：CRIC聯系到在6月18日陸家嘴論壇上銀保監會主席郭樹清表示，中國十分珍惜常規狀態的貨幣財政政策，我們不會搞大水漫灌，更不會搞赤字貨我們認為下半年貨幣政策整體保持寬松基調，但邊際放松空間有限。房地產信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，房企融資環境或將分類放松，受益主體或將傾向于大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優勢，融資成本有望適度下移。但對于那些高杠桿、高負債經營的房企，以及拿地態度一貫激進、屢拿研究札記市場把脈023市場把脈居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。部分壓力城市或在現有限貸政策框架范圍內適度放松限貸，放松公積金貸款、下調房貸利率、調降首付比例皆是可以考慮的選項。不過，認房不我們認為地方因城施策，調控政策或將繼續維穩，限價政策或將進豪宅搶購、“萬人搖”的核心動因在于售價低于預期，買到即賺到的心理預期強烈。因此，限價政策理應進一步放開，預售價格逐步市場短期內放松限購較難成行，尤其是一二線以及強三線城市，全面取消限購的可能性不大，多數城市更可能通過人才政策局部放松限購。譬如，調降人才落戶門檻，先落戶、后就業；已落戶人才可享受戶籍居民放松限售的可能性不大，一方面，熱點城市放松限售或將助漲市場投資炒作氛圍，有違“房住不炒”的政策主基調；另一方面，壓力城市放松限售難以刺激購房消費，卻可能加劇二手房市場拋售壓力，帶動新“兩會”政府工作報告在“六穩”的基礎上提出“六保”，預示著今年最大的壓力還是在居民就業層面。保市場主體乃是實現“六保”的我們認為地方政策有望從保市場主體出發竭力為市場減壓、企業紓困，尤其是南寧、沈陽、肇慶這類土地財政依賴度明顯偏高，以及鎮024市場把脈研究札記江、衡陽這類市場需求相較羸弱的壓力二、三線城市，或將在土地出讓其一，土地供應要有供有限，供地相對偏緊的核心一二線城市仍要增加土地供應，尤其要增加優質土地供應；供地整體過剩的弱三四線城其二，調整及優化供地結構，增加住宅用地供應比重，調降非住宅用地供應比重，并取消諸如現房銷售、自持比例這類限制性措施，將持其三，適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予企業一定的讓利空間，最大程度保障項目開發的盈利空間，避其四，放寬預售標準，加快預售證審批，進一步支持企業促銷售、抓回款。尤其是核心一、二線城市，限價堰塞湖或將逐步放開，便于房其五，市場需求相較羸弱的壓力二三線城市，更要在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場的拉動力也研究札記市場把脈025市場把脈行業篇：房地產V形反轉韌性2020年上半年，房地產業經歷了停擺--重啟—回升的過程，投資、銷售、拿地等重要指標增幅創下20年歷史低位后修復回升，到5月，銷售金額同比已增14%、開發投資額已與近2年月均相當，足以見證中國房地產業具有強大韌性。但與此同時，需要明確的是行業下行壓力仍如影相隨，剛需群體受疫沖擊下中部和東北地區銷售表現恢復仍不理想，下半1、1-2月創20年最低后，3-5月穩中有增、快速恢復，前5月銷售面疫情影響下2020年上半年全國商品房銷售經歷了由停擺至重啟的過程。1-2月由于疫情爆發后房地產市場全面停擺，銷售面積與金額累計同比降40%和36%。后隨著全國樓市逐步復工復產，城市積壓需求與新增需求的持續釋放下銷售指標直線回升。至5月末，全國前五月共銷售商品房48703萬平方米，累計同比降幅已收窄至11%。單5月來看，全國商品房銷售規模大幅增量，同比增速一舉由負轉正且創近一年以來增速新高。商品房銷售面積達14730萬平方米，同比增9.7%，銷售金額14406億元，同比增14%，顯示房價進一步上漲。026市場把脈研究札記……略……研究札記市場把脈027市場把脈2、開發投資額波動上行至月均常態，前5月累計降幅已收窄至0.3%受新開工增速及土地購置增量支撐，前5月房地產開發投資額累計完成45920萬元，規模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開發投資額為1.28萬億元，同比增長8.1%，已恢復達到近2年常態月度的高前5月開發投資額得以大增主要受新開工面積及施工強度持續走強推動，同時土地購置市場持續回升也為其提供了強力支撐。疫情逐步得到控制后，全國房屋新開工面積逐月回升，至5月已連續兩月保持兩千萬平方米左右規模，且在核心城市新房火熱、多數城市預售標準放松背景下，房企多督促施工方加緊工期進度。此外，疫后核心城市持續放出重點地段優質地塊，土拍市場持續回暖，如杭州目前已實現土地出讓收入鑒于前5月全國新開工面積單月增速已回正、土地購置面積累計增速創近兩年新高，新開工施工與土地購置兩方支撐下，預計全國開發投資……略……028市場把脈研究札記研究札記市場把脈029市場把脈3、新開工停滯后快速拔升、5月已同比轉增3%，前5月累計降幅收5月房屋新開工面積21765萬平方米，環比增11%，達到今年新高且超過近兩年多數正常月份水平，同比增速也由負轉正、增2.51%，累計同比降幅也收窄至12.8%。新開工面積仍將為開發投資額重要發力點，但單月規模或將見頂回落。一方面，從施工面積來看，自3月到達高點后單月規模已持續下降，至5月單月僅22060萬平方米，同比增速已降至2.3%，因此預計新開工面積后續也將面臨見頂；另一方面，從歷年規律來看，新開工面積下半年……略……）（圖：2001年以來房地產開發企業新開工面積累計同比增速（單位：%）030市場把脈研究札記4、一二線優質地塊加快入市推動地市火熱，房企土地購置面積累計從土地購置面積來看，前5月累計同比降幅已收窄至8.1%。在推進生產要素市場化的大環境下，疫后市場交易景氣持續回升，前5月累計同比降幅收窄至8.1%。從單月來看，5月土地成交面積、成交金額等均創下年內新高。考慮到5月、6月掛牌土地的總建面仍處相對高位，預計第……略……5、待售面積年初跳增后逐月下行但仍超5億平，住宅與辦公物業壓研究札記市場把脈031市場把脈6、一線與核心二三線熱度保持，整體銷售規模增速放緩，全年預期隨著國內疫情得到階段控制，3-5月房地產市場穩步復蘇，銷售面積、金額5月單月同比已經回正，累計降幅也持續收窄至10%左右。考量到當前央行、地方政府發布了降息、免稅、人才新政、購房補貼等多項紓困政策提振樓市，緩解經濟下行壓力，下半年需求仍能慣性釋放，成交規模還會有一定增長，而增速或將放緩，全年成交規模預期較2019年小幅微跌5%，剛需購買力不足將成為制約樓市成交增長的重要因素。不同城市間的分化將持續加劇，一線與核心二三線城市在2-3月豪宅和中高端產品率先熱銷后帶動恐慌性剛需和投資客入場，短期市場熱度還將延續，主要是基于高凈值人群收入渠道多元、受疫情影響較小，加之央行連續降準降息，市場資金面寬松，貨幣多刺激投資大熱，買房增值保值的預期持續強化。反觀弱二線和廣大三四線城市，目前仍是剛需7、土地購置面積保持回升，疊加資金寬松與銷售良好，新開工面積下半年，我們認為，多數城市政府在經濟疲軟的財政壓力下，會加大土地供應，土地購置面積預期也會水漲船高，當前已有部分城市諸如上海、廣州、南京、杭州等前5月的土地成交面積已顯著高于去年同期，值得注意的是，下半年土地市場的結構性分化將更加明顯：核心一二線城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加樓市火爆成交帶來的潛在住房需求預期，土地市場將持續回暖。而廣大三四線城市因前期需032市場把脈研究札記求透支嚴重，土地市場供過于求，投資風險逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進一與此同時，考量到“兩會”政府工作報告明確提出穩住經濟基本盤，集中精力抓好“六穩”、“六保”，貨幣政策整體穩健偏積極，且當前房企融資環境維穩，成本結構性下降，疊加銷售去化形勢良好，預計多數企業下半年仍會加緊開工、加快推盤，彌補此前疫情帶來業績負面影響，也會刺激下半年新開工絕對量穩步增長，維持高位。但受20198、房地產開發投資仍將是經濟壓艙石，新開工與土地購置支撐其預整體來看，當前房地產開發投資額還是保持在樂觀預期，刨除疫情影響，3-5月單月絕對量同比均保持增勢。預判2020年下半年，我們認為，全年開發投資額增速依舊會穩步回升，預期全年應維持在5%左右。一方面土地購置面積增速穩步回升，將對房地產投資增速回升提供有力支撐；另一方面隨著房企新開工、施工量的不斷增長，也將逐步拉升總研究札記市場把脈033市場把脈第一章政策篇：上半年中央穩、地方放，下半年維持穩中有放六、貨幣政策邊際放松空間有限，房企融資分三、新開工停滯后快速拔升、5月已同比轉增3%，前5月累計降幅收窄四、一二線優質地塊加快入市推動地市火熱，房企土地購置面積累計降五、待售面積年初跳增后逐月下行但仍超5億平，住宅與辦公物業壓力034市場把脈研究札記六、一線與核心二三線熱度保持，整體銷售規模增速放緩，全年預期回七、土地購置面積保持回升，疊加資金寬松與銷售良好，新開工面積將八、房地產開發投資仍將是經濟壓艙石，新開工與土地購置支撐其預計第三章城市篇：分化中快速回升，先豪宅再剛需、5月已同比轉增二、城市分化：上半年寧杭等成交同比增20%左右，重慶、西安、長春1、供應：降-升-穩，鄭州、杭州等新增供應同比超30%，深圳、寧波等跌幅超40%2、成交：先抑后揚、分化加劇，深滬杭寧等火熱，廣州、重慶等相對三、項目分化：3-4月一二線豪宅“一房難求”，5-6月剛需接力中低價1、3-4月深圳、南京等豪宅供應稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”2、5-6月杭州、成都等高性價比低檔項目再現“萬人搖”，價格優勢3、豪宅大熱加劇剛需客群恐慌性購房，房企降價、一二手倒掛帶動中四、房價：同比漲幅收窄、環比先降后揚，一二線穩中有升三四線分化研究札記市場把脈035市場把脈1、70城房價同比延續穩中有降，一線房價表現平穩二三線漲幅顯著收窄2、高房價城市整體小幅上揚，內陸二三線及沿海強三四線房1、庫存整體同比上升15%，武漢、青島等近八成城市庫存仍處上升通道2、近八成城市消化周期同比上揚，天津、大連、北京等超30個月六、二手房：京深寧杭等已達近兩年高點，成都、蘇州等同比仍跌40%七、供應：2020年預期穩中有降，核心一線推盤節奏加快，三四線縮量八、成交：小幅微跌，核心一二線、強三線成交回穩，一般三四線熱度九、項目：分化延續，買房是“儲蓄”驅動豪宅持續熱銷，購買力不足十、房價：2020年房價一二線漲幅收窄，三四線穩中有降“分化”在所十一、庫存：預計庫存穩步增長，部分二線和強三線去化拉長但風險可控第四章土地篇：成交量縮價漲，溢價率較2019下036市場把脈研究札記第五章營銷篇：折扣力度正在加大，直播售房將成營銷新常態第六章產品篇：健康人居理念將更多融入住宅設計研究札記市場把脈037市場把脈第八章投資篇：上半年先抑后揚，疫情后房企投資逐漸加碼第九章融資篇：融資環境維穩，成本結構性下降3、到期壓力下美元債重啟，年內境內債權融資依然占4、房企上市熱情不減，分拆物業上市掀起新高潮5、破產企業達234家，部分上市房企相繼出現危機038市場把脈研究札記研究員/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康2020年開年后，宏觀層面房地產業與整體經濟一并被疫情拖累至負增長區間，且至二季度初開發投資、新房銷售等主要指標依舊為負；而與之鮮明反差的是，微觀層面樓市豪宅熱銷、地市地王頻出等在核心城市陸續出現，種種現象似乎與宏觀數據相左。究竟市場真實的情況如何？目前成交“抬頭”是局部市場“大火”還是不同能級城市全線回一、行業投資、銷售低位徘徊vs部分城市樓市、地市疫后火1、宏觀房地產下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續為負2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、整體上房地產市場復蘇較慢，但事實上在微觀層面上核心城市已快速升溫，甚至表現遠超疫情前。這一現象主要可以從三個方面概述：一方面“豪宅火”，復工以來豪宅項目頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣?灣璽開盤當日即售罄，總銷42億元。又如近日上海碧云尊邸開放認籌，研究札記市場把脈039市場把脈當前認籌率已超318%。又見深圳南山區、寶安區等熱點區域新房項目出現“喝茶費”等現象。足以說明，后疫情時代核心城市豪宅正受火爆追捧。另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢價重回高位，尤其是進入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在五?一假期后一周表現更為顯著，周度溢價率已經升至26%，創下今年以來的新高，較4月第一周溢價率的12%已經翻番。最后“房企火”，疫后房企積極推盤，銷售額快速回升。4月百強房企全口徑銷售額突破九千億元，環比上升17.2%，較去年同比上漲0.6%，首次同比轉正。房企加快供貨節奏，戴從樓市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，從微觀上來看疫情對企業拿地，居民購房的負面影響似乎并不如宏觀層面一般嚴重，那么在這二者的反差中究竟當前真實的市場情況是怎樣的？目前是局部市場“大火”還是全面回暖，回暖背后的動因為何？是否具有可持二、分化：樓、地市穩步恢復但分化加劇，核心一二線豪宅1、疫后樓市快速修復，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正常化，廣大三四線成交持續城市層面而言，疫情影響加大了不同城市間居民購買力、購房者數040市場把脈研究札記新房市場，核心一二線及強三線樓市已正常化，部分二三線恢復緩慢。核心一二線城市如深圳、蘭州、杭州、青島等疫后積壓需求有序釋放，后新增購房需求順利接棒下樓市快速修復，至4月成交面積同比已超過2019年同期。此外江門、常德、常州、莆田等強三線城市供需兩旺，4月同比增速均已回正。而東北、西部及部分沿海地區城市如長春、廈門、西安、蘇州、湖州、德清、臺州等城市4月成交表現依舊萎靡，同比均有超20%降幅。其中部分城市如廈門、蘇州、西安、湖州由于疫情防控嚴峻，城市新增供應過少而制約了購房需求的對現；另外部分城市如967數據來源：CRIC研究札記市場把脈041市場把脈二手房市場上，深圳、杭州等成交率先恢復正常，其余城市同比降幅收窄，上海、蘇州等復蘇緩慢。隨著疫后多個城市逐漸放開防控，陸續恢復二手中介帶看業務，深圳、廣州、杭州、南京等城市積壓的購房、換房需求集中涌現推動4城在二季度初單月成交規模已超過2019年同期，其中南京更是同比正增34%。其余城市新房市場火熱正向傳導至二手房市場，多個城市同比降幅均有不同幅度收窄。但受疫情管控影響，上海、蘇州、武漢、成都、重慶等城市二手房市場在較長時間停業后二季度初成交同比降幅仍超過4成。其中成都、重慶、蘇州等二線城市看房者顯著減少，4月成交同比降幅更超50%。整體來說，疫后城市間樓市表現分化明顯。深圳、杭州等強市樓市已正常化；武漢、蘇州、重慶等一二房成交仍處于歷史低位，部分三四3、疫后地市量價齊升，二線溢價率激增，三四線成交量同比仍降在疫后土地供應大幅放量推動下，全國土地成交量顯著回升。至4月CRIC統計數據顯示，全國土地市場涉宅用地成交建筑面積增至17314萬平方米，環比增長58%，較2019年同期也恢復至歷史水平，同比增6%。隨著成交量的大幅回升，加之高價優質地塊出讓占比提升，疫后平均地價創2018年以來新高。至4月，成交總金額大幅增加至5298億元，成交均價受此帶動上浮至3060元/平方米，環比再增22%，突破2018年以042市場把脈研究札記市場熱度方面，溢價率與流標率雙升凸顯土拍市場優、劣地塊間成交分化。從溢價率來看，在熱點二三線土地出讓增加且有優質土地高溢價成交的帶動下，溢價率保持上升趨勢，增至16.0%，環比上升3.8個百分點，并且創下去年7月以來新高。從流標率來看，由于優質地塊供應大幅增加，大部分房企將主要精力放在這些地塊上，對郊縣地塊的關注度普遍不高，郊縣地塊頻遭流拍，使得整體流拍率有所回升。據CRIC重點監測的城市來看，本月土地流拍率升至9.2%，較上月增加2.5個百分分城市來看，核心一線高價地底價成交，二線則普遍溢價較高，多數三四線則無溢價。從2020年3月以來部分城市涉宅地塊成交情況來看，一線城市中，北、上、廣高價地塊多為底價成交，三城溢價率均在20%以內，其中上海溢價率更是僅2%。二線城市中，優質高價地大放出，多輪競拍下推高土拍溢價率；僅少數城市如天津、武漢、鄭州、濟南、青島等溢價率低于5%，西安、合肥、寧波、廈門等城市溢價率均超30%，其中廈門更是誕生“雙料地王”，南京主城區內土拍地塊溢價率也均在30%以上。而三四線城市中，除部分強市如佛山、溫州、南通、研究札記市場把脈043市場把脈常州、紹興等成交了多宗溢價率地塊外，多數城市土拍成交均無溢總而言之，疫后土地市場與新房市場均整體火熱、局部分化，不同城市不同區域土拍表現差異明顯。疫后多城優質地塊的供應推動土拍市場快速回暖，單月土地成交建面回歸正常水平，平均樓板價也到達階段新高。但核心城市優質地塊往往備受追捧，帶動全國土拍溢價率快速上升；而郊縣低性價比地塊則頻遭流拍，致使全國土拍流標率也隨之增4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價從當前市場表現來看，不僅不同城市間的行情相對獨立，而且城市內部的產品銷售情況也存在顯著差異，大體呈現出以下特征：第一類城市低檔剛需類項目持續熱銷，中高檔去化相對平平，以成都、重慶、蘇州、福州、北京為典型代表；第二類則剛好相反，高檔和豪宅改善類產044市場把脈研究札記品大賣，郊區低檔剛需盤去化不佳，深圳、杭州、南京、鄭州等城市高端產品需求依舊旺盛；第三類城市中檔剛改類產品異軍突起，以上海、西安、寧波為典型代表，中檔產品去化率均高達70%以上；第四類為去第一類城市以成都、重慶、蘇州、福州、北京等為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續熱銷。這類城市多為省會或區域核心，人口基數較大，“虹吸”效應顯著，吸引了眾多外來務工人員，買房自住居多，加之部分區域因以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，這也是促使成都市場4月迅速回暖的重要原因。從下表中我們可以看出，去化率100%的項目多為中低檔，譬如一圈層的成發紫悅府項目，因其地段好、性價比高而受到關注，作為項目最后一批次房源，疊加圈層內同類貨源較少，促使項目成為近萬人搖號的“網紅樓盤”；再如處于天府新區的恒大天府半島項目，二批次1170套房源一經推出也在開盤當天全部售罄，雖然部分客戶因污水廠問題放棄選房，但超萬人的報名人數依舊將其房源搶購一空。此外，同屬二圈層的凱德卓錦萬黛同樣因其區位優勢和較高的價格剪刀差吸引了2萬人搖號，中簽率低至1%，火熱程度可見與之形成鮮明對比的是，部分處于城市邊緣或是周邊配套相對缺乏的高價項目依舊去化不佳。典型代表為佳兆業瓏璽，地處溫江光華新城，價格相較周邊無明顯優勢，加之產品定位高端，面積大總價高，雖然4月僅推出124套房源，開盤當天去化率依舊不足30%。而天府新區的研究札記市場把脈045市場把脈麓玥府雖毗鄰成都“神盤”，魯湖生態城，但因自身配套呈現仍需較長數據來源：CRIC第二類城市主要是依托高端、豪宅改善盤持續熱銷帶動市場回暖，遠郊剛需盤去化則相對緩慢，典型代表為深圳、杭州、南京、常州。之所以產生這樣的分化，實則也是疫情對不同購買力客群的收入影響存在差異，“富人更富，窮人更窮”的分化格局所致。具體來看，一方面得益于中央對企業的“紓困”政策不斷，央行去年以來連續降準、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業增長，市場流動資金相對充裕，企業主等高凈值人群抗風險能力更強。另一方面，低收入群體更加“邊緣化”，很多企業在進行人員結構調整時，最有可能放棄或整合的就是可替代性一線城市以深圳為例，高端、豪宅產品屢開屢罄：3月7日，104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄，預售均價也達到了了3.6萬元/平方米，此外，深圳南山區、寶安區等熱點區域中高端項目也出現046市場把脈研究札記“喝茶費”等現象，市場熱度可見一般。對比而言，處于坪山、龍崗、光明區的部分項目則去化不佳，特建發樂府花園、君華時代花園、中駿云景府3-4月開盤去化率均不及50%。數據來源：CRIC二線城市以南京為例，分化情況和深圳類似，高檔（73%）、豪宅（97%）產品的去化率也普遍好于中檔（40%）、低檔（5%）產品，受到供應結構的影響，推盤以中檔產品居多，據CRIC監測，3-5月南京共推出57個樓盤，其中45個樓盤產品定位均為中檔，去化冷熱不均拉低了中檔整體的去化率水平。聚焦熱銷項目，即去化率大于90%的項目，可以看出以高端和豪宅項目居多，集中在建鄴、鼓樓、棲霞等核心區域，其中建鄴區的仁恒江灣世紀、華新城；鼓樓區的綠地海珀紫金、棲霞區第四類城市疫后成交已經盡顯“疲態”，在售項目普遍去化不佳，研究札記市場把脈047市場把脈以廣州、廈門、天津為典型代表，不同檔次的項目并無明顯的去化“分層”。以廣州為例，不同檔次項目開盤當天平均去化率基本維持在30%-40%，少數項目熱銷，譬如星河東悅灣開盤預售均價在2.7-2.9萬元/平方米之間，對比城市均價而言屬于中檔項目，項目最近一次開盤推盤155套當天即去化71%，此外項目前期蓄客量達到330組。該項目得以熱銷的主要原因即在于優越的區位環境與成熟完善的配套。一方面，項目毗鄰南沙區府，屬于蕉門板塊的核心區府板塊；另一方面，項目內部配套有商業綜合體與一貫制中小學教育配套。另外項目戶型使用率高達82%，小三、動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端，房企1、央行降準、降息，靈活適度的貨幣政策造就“借-房-貸”投機閉2、“四限”調控松動、企業紓困、購房免稅補貼雙管齊下，助推自3、“限價”調整仍存一二手倒掛，成都等城市再現一房難求“萬人搖號”一二手倒掛或是預售均價顯著低于板塊內其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，尤其是以剛需客驅動中低檔項目熱銷的城市，以成都、蘇州為典型代表，疫后迎來了一批限價盤入市，低廉的價格強化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預期，因而也促使城市市場迅速回暖，048市場把脈研究札記以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，去化率達到100%的項目，無一例外，均有比較顯著的價格優勢，天府新區的恒大天府半島、錦江區的自在軒、武侯區的鑫耀美泉悅府較周邊項目價格均便再如蘇州，3月以來樓盤熱銷頻頻，3月20日開盤的龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤、5月加推的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，去化率均在85%以上。其中龍湖首開湖西星辰更是實現了一分鐘銷售12億元的輝煌戰績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關。據了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由于被限價，備案均價僅約2.83萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區域內倒掛嚴重。與之毗鄰的萬科4、江門、清遠等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短房企因政府管控導致的“一二手倒掛”若被認為是被迫降價，那還有部分行情轉冷的三四線城市樓盤為了刺激銷售，則選擇了主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小以江門為例，據CRIC監測，3月以來不少樓盤的價格有一定的下調，位列3-5月江門商品住宅銷售面積TOP20的保利?和悅華錦、萬象華府、聯發悅瀾山項目均推出了不同程度的讓利優惠，位于濱江新區的保利和悅華錦推出了“首付可分期60個月”的活動，據了解，若以首付3成計算，項目首付分期60個月需要先支付1成首付，另外2成帶息分期5年支付，房企以降低購房門檻來加速產品去化。萬象華府也推出了“9XXX元/平方米任選房源”活動，紅遍江門朋友圈，該活動將于4月21日起，研究札記市場把脈049市場把脈漲價8%，均價將漲至10500元/平方米，吸引了不少恐慌性購房客群。聯發悅瀾山也推出首付分期5萬起活動，目前項目最優惠單價可低至9500送1年管理費活動。項目毛坯出售，3月售價約13500元/平方米。現購推出“公寓帶裝9字頭起，18個月超長分期”的優惠。購房者需先支付首付（5成），余下5成房款在18個月分期付清，則可做到“全款免利推出“首付可分期60個月”的活動。若以首付3成計算，項目首付分期推出9XXX元/平方米任選房源的活動紅遍江門朋友圈，該活動將于4月推出首付分期5萬起活動。據悉，項目針對不同置業者需求推出多種首認籌可享雙重99折，單價9字頭起，較前期毛坯均價1.1萬/平方米，每數據來源：CRIC再如清遠，目前樓市成交恢復情況一般，4月成交同比下降了7%，1-4月累計成交同比降幅為16%，處于中等水平。聚焦其熱銷項目，以碧桂園、恒大、保利、融創等品牌開發商項目居多，尤其是碧桂園，TOP20項目中占據6席，市場占有度可見一般。究其原因，與品牌開發商推行的營銷讓利活動密切相關，內容涵蓋優惠76-95折不等、首付分期、全民營銷、渠道聯動，譬如碧桂園，針對其清遠項目，推出了精選單位86折，線上持續9.9元抵3萬元，全民營銷1.0-2.4%傭金等諸多活動，事實上清遠自3月中旬以來，各項目普遍采取050市場把脈研究札記了以價換量的策略，較疫情價格降幅基本都達到了10-15%，價格逐步回數據來源：公開資料，CRIC整理5、城鎮失業率處6%高位、收入減少預期、消費降級使多數三四線樓市“涼涼”雖然當前國內新冠疫情得到了初步控制，不過新冠疫情對于實體經濟的影響仍在持續，城鎮就業壓力加大，失業率明顯上升。從國家統計相比少增105萬人。4月份，全國城鎮調查失業率為6.0%，比3月份上升0.1個百分點，整體依舊維持在歷史高位。不得不說今年以來，受疫情影響，多數企業招聘活動減少，市場就業機會不足，部分有意愿的求職者就業暫時較困難；一部分人就業意愿下降，不愿工作或不能工作，暫時研究札記市場把脈051市場把脈事實上，疫情發生后全國招聘崗位數量同樣出現明顯回落。2020年5月全國招聘總量相較1月下滑9%，相較2019年6月下滑22%，其中三線城市下滑最為顯著，較去年年中降幅達到了近3成。直觀反映多數企業壓縮用工成本，全社會整體新增財富總量逐漸減少，居民收入將出現明顯短期內失業率上升、就業容量收縮勢必會導致部分購房需求的延期或降級，反映到樓市層面便是客戶的剛需化屬性更為明顯，在房價趨052市場把脈研究札記高的當下只能壓縮購房面積段，中低檔產品持續熱銷，而對于廣大缺乏基本面支撐處于下行周期的一般三四線而言，低收入群體將徹底被樓市“拒之門外”，有錢的不想買，沒錢的買不起將成為2020年多數三四線四、持續性研判：6月成交有望回正，短期以價換量但缺乏基結合上文可知，隨著國內疫情得到階段性控制，全國樓市還是在穩步復蘇之中，供應持續放量，成交跌幅較前幾個月顯著收窄。然而不同能級、不同城市甚至是同一城市的不同項目還是呈現出顯著的分化特征：深圳、杭州、成都、合肥、常州等城4月成交同比都已回正，廣州、北京、濟南、長春等城市場依舊“涼涼”，目前成交量仍顯著不及2019年同期。究竟5-6月樓市行情會怎樣發展，不能城市間的分化會加劇還是1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預期拉動成交由負轉正，但漲2、核心一二線和強三線成交回穩，以價換量缺乏基本面支撐的三四結合上文不同城市現階段的市場恢復情況，究竟目前恢復良好的城市能否持續“飄紅”，恢復較差的城市逆風“翻盤”的概率有多大？中一線城市成交量有望穩中微增，主要是依托北京、廣州市場的穩步恢復。四個一線城市分化有望持續加劇，上海、深圳或將階段性回調，研究札記市場把脈053市場把脈近期，網上出現深圳房產抵押經營貸資金違規流入房地產市場等相關傳聞，中國人民銀行深圳市中心支行于4月20日向深圳市各商業銀行下發通知，要求進行自查。4月23日繼深圳之后，中國人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金。若信貸層面從緊，購買房產作為避險資產的渠道被阻隔，將抑制部而針對北京、廣州而言，目前主要是剛需、剛改客群自住屬性驅動，短期內仍存在一定的釋放空間，特別是廣州，調政策仍存局部松動機會（如白云/花都的限購、二套限貸等），同時黃埔、白云、增城等區二線城市總體成交有望保持平穩，不同城市行情相對獨立。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州等短期內的復蘇動力依舊較強，剛需、剛改置業需求依舊旺盛，加之近期人才新政等利好政策不斷，對成交也有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉暖。其次，蘭州、成都、南寧、昆明、鄭州等中部城市成交熱度仍有望延續，從數據層面看當前的成交基本已好于或者接近去年同期，成都、南寧5月去化率較4月有了穩步提升，隨著年中房企業績沖刺，推盤量增加，購房需求仍有望平穩釋放；最后，濟南、長春、長沙、西安、重慶、武漢等城市市場恢復動力相對較弱，因成交低迷，庫存壓力相對較大，即便地方政府出臺刺激性政三四線城市穩步下行，降多增少，回調壓力巨大。首先，環都市圈強三四線城市諸如常州、無錫、佛山、溫州等短期內市場熱度延續，仍有望穩步復蘇，主要是基于這些城市短期內都有一些人才新政類的刺激054市場把脈研究札記政策出臺，強化了樓市向好預期，加之本地經濟實力較強，居民購買力雄厚也對樓市需求有了穩固支撐。其次，以價換量缺乏基本面支撐的城市5-6月成交依舊不容樂觀，以江門、韶關、清遠為典型代表，這些城市的在售項目幾乎都給出了不同程度的讓利優惠，刺激了短期內購房需求的集中釋放，但是客戶剛需化的傾向已經顯現，房企的讓利行為也不是長久之計，因而后期需求也存在難以為繼的可能。最后，針對廣大已經“涼涼”，恢復緩慢的三四線城市而言，5-6月的成交表現依舊不及去年同期，譬如衡陽、肇慶、臺州、蕪湖等城市，目前成交就已盡顯“疲3、產品分化延續，深圳、上海豪宅持續熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”當前，基于不同城市復蘇情況差異性和“因城施政”紓困政策各不相同，城市間樓市行情相互獨立，項目去化也表現出冷熱不均的態勢，通過以上分析，我們不難得出，一方面諸如深圳、上海、南京、鄭州、廈門、常州等城市中端改善盤熱銷，相反遠郊剛需盤去化相對緩慢。另一方面在部分一線和核心二線城市中，處于供應相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，而市中心大面積段高總價產品則去化不佳，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。預中高端豪宅類銷售顯著好于低端剛需盤的主要原因無外乎以下兩點：一是針對房價趨高的核心一二線城市，諸如深圳、上海、南京，高凈值人群聚集地，這類群體的收入受疫情影響較小，投資意識更強，以購買房產來構筑避險資產的動機仍能促進高檔和豪宅類產品在短期內保持不錯的成交表現。二是都市圈周邊的強三線城市，例如無錫、常州，人民生活相對富裕，房價適中，本地居民的攀比心理，對面積較大，居研究札記市場把脈055市場把脈住舒適度較高的改善類戶型更為偏好，加之高檔和豪宅類產品一般也是優質教育資源、醫療資源、商業配套相對完善的區域，稀缺的板塊價值還有部分城市剛需盤持續熱銷，顯著好于中高端改善類項目的去化水平，這些城市基本都是常住人口眾多或是典型的人口凈流入城市，低購買力的剛需消費群體眾多，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。不同城市購房心理還是存在顯著差異：北京主要源于限價房的集中入市帶動了中低檔產品的持續熱銷，廣州當前成交恢復相對緩慢，前期需求透支造成了客戶剛需化傾向顯著；而成都、長沙等城市因房價相對“親民”，政策“高壓”下局部區域也存在顯著的一二手倒掛，剛需購房者本著“買到就是賺到”的心理也會選擇率先入場，而后056市場把脈研究札記一、行業投資、銷售低位徘徊vs部分城市樓1、宏觀房地產下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續為負2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、土拍溢價、房企銷售回升二、分化：樓、地市穩步恢復但分化加劇，核心一二線豪宅大熱，剛需回歸“春風拂”1、疫后樓市快速修復，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復蘇2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正常化，廣大三四線成交持續低迷4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價比（2）深圳、南京、鄭州等豪宅供應稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“乏人問津”（3）西安、寧波、上海等中檔剛改項目“異軍突起”，低檔、高端去研究札記市場把脈057058市場把脈研究札記市場把脈三、動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端，房企降價、一二2、“四限”調控松動、企業紓困、購房免稅補貼雙管齊下，助推自住3、“限價”調整仍存一二手倒掛，成都等城市再現一房難求“萬人搖號”4、江門、清遠等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短期5、城鎮失業率處6%高位、收入減少預期、消費降級使多數三四線樓市“涼涼”四、持續性研判：6月成交有望回正，短期以價換量但缺乏基本面支撐的1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預期拉動成交由負2、核心一二線和強三線成交回穩，以價換量缺乏基本面支撐的三四線3、產品分化延續，深圳、上海豪宅持續熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”疫情開啟20城高價地入市窗研究員/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康當前，疫情防控逐步由單純控制國內蔓延向防止境外輸入與國內防控并舉轉換，復工復產形勢嚴峻，為對沖國內經濟下行壓力，保企業、穩就業，各地紛紛出臺企業紓困政策，房地產行業概莫能外。主要集中在土地出讓金分期和延緩繳納、稅費減免、貸款債務延期、預售條件放寬、限價限簽等措施松綁，但新建商品住宅的新增供應面積復蘇仍非常緩慢，3月以來全國周度供應均值僅為300余萬平方米，較去年同期降幅隨著現場銷售逐步恢復、購房需求穩步釋放，保證供應、促進供應、穩定市場預期成為當務之急，而放松“限價”將成為大概率事件。考慮到2016-2017年核心一、二線城市成交大量高價地塊，因限價“面粉貴于面包”，入市進程放緩，此番契機亦可順利“脫困”，究竟這些高研究札記市場把脈059市場把脈一、促供應、穩預期，放開“限價”后高價地迎來入市契機當前新冠疫情雖然國內已過“至暗時刻”，但其全球化大流行使得國內仍存較大反復可能，疫情對房地產業壓力不降反增，疫情對全國房地產市場尤其是新房供應造成嚴重影響。疫情與市場自身下行的雙重壓力下，各地方存在進一步放松市場管控甚至刺激的內在沖動和可能性，尤其是放松“限價”，促進2016年后成交的高價地積極新開工、上市銷售，一方面保證企業現金流，統一還能提高地方固定資產投資額。我們2、新房“斷供”后恢復緩慢，亟需彌合供求“剪刀差”在新房市場上，疫情爆發后工地停工、銷售暫停，多地已持續較長期“斷供”。從全國重點城市周度供應面積的走勢來看，自第4周疫情爆發后全國普房地產便進入“停擺期”。在各地防疫管控下在售項目的線假定2020年應有供應面積體量與2019年相同，從兩年全國周度新增供應的“剪刀差”走勢來看，目前受疫情影響而暫停推入市場的缺失供060市場把脈研究札記8006004002001周2周3周4周5周1周2周3周4周5周6周7周8周9周 2020年周度供應面積2019年同期供應面積2020年周度供應走勢2019年周度供應走勢因此我們認為，在新房長期斷供后的空虛時點，全國市場急需較寬松的政策從供給端給予引領，從而更好更快地彌補疫情導致的供應“剪正如上文所說，考慮到當前新房市場對彌補供應“剪刀差”缺口余力不足，以及未來全球疫情可能帶來的不利性，因此地方政府在保持“房住不炒”方針不變的前提下對新房供給端采取更寬松政策存在較大事實上，因限價政策全國推行，高價地整體面臨入市難的“困境”。據不完全統計，截至2020年初目前共有32個城市出臺了針對新建商品房入市預售價的管控，覆蓋了全國多數省份。以天津為例，在限制新房入市價格不高于片區指導價定價，且二次加推申報價格上下浮動不得超過5pts。在此限價條例下，多地2016年后成交的高價地均無法申報研究札記市場把脈061市場把脈雖然，2019年限價政策執行層面就有松動的跡象，核心一、二線城市明顯加快預售證審批，新增供應量明顯回升，預售價格也適度向上調整。典型如南京，多區域、板塊新開盤項目售價皆突破所在片區限價上限。疫情期間廈門、福州、無錫、佛山等多城相繼放寬預售條件，全力支持企業促銷售、抓回款，涉及順延項目預售期限，調整預售審批標準，調整預售監管資金等。但我們認為，整體的政策扶持力度依然較弱，未來若疫情得不到有效控制，促開工、穩投資、保增長，促供應、062市場把脈研究札記二、78%高價地塊已經開工，預計2020年可如期入市（本節在考量2016-2017年高價地入市對2020年潛在供應規模和供應產品檔次結構的影響之前，我們必須先分析高價地塊的開工情況，以此來判斷這些地塊在2020年能否入市供應的現實可能性。從CRIC監測的20城2016-2017年共成交了670宗地塊，78%已全面開工，其余8%部分開工、14%地塊還尚未開工。就城市層面來說，多數城市的開工率均可達到80%，昆明、徐州、成都的開工進度則相對緩慢，開工率在60%左聚焦到單個城市，不同城市2016-2017年高價地的開工進度存在顯首先，從2016-2017年成交的高價地塊目前的開工狀態來看，多數城市的開工率均可達到80%以上，合肥、無錫、深圳的高價地均已開工，整體的工程進度在20城中位于前列，2020年若限價放松，這些地塊轉化為有效供應問題不大；昆明、徐州、成都的開工進度則相對緩慢，開工率在60%左右，不過考量到昆明、徐州2016-2017年高價地整體成交量并不是很大，因而對其2020年整體供應研究札記市場把脈063市場把脈064市場把脈研究札記其次，為了更為客觀的衡量2016-2017年高價地整體的開工進度，全部開工和部分開工地塊中以2016-2017年地塊居多，2018-2019年成交的高價地塊則多數處于未開工階段，值得關注的是，成都、濟南、南京2016-2017年高價地未開工量相對較大，數量均在10宗以上，開發體量則在100萬平方米以上，不過考量到這些地塊在近4年未開工的高價地塊整體占比僅為20%-30%，若2020年資金充裕加緊工期，對其整體供應結001300790300400600012360014110112317006910188001110000471054060875003120015數據來源：CRIC研究札記市場把脈065市場把脈000000000000007000020009200000000000數據來源：CRIC為了更好的測度2016-2017年這些高價地塊入市對于新房市場供應結構的影響，我們選取了20個核心一二線城市1，以地價房價比（地塊120個核心一二線城市：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、蘇州、天津、廈門、福州、066市場把脈研究札記成交樓面價/2019年地塊所在城市的商品住宅成交均價）>=0.6作為高價地的篩選標準，之所以選取2019年房價，主要是考量到房地產開發周期較長，加之近些年來核心城市房價上升顯著，的確存在2016—2017年的高價地項目目前已處于正常價格范圍之內，因而我們主要還是要聚焦以本章我們著力解決兩大問題：一是若20城限價完全“松綁”，即供應不受行政調控的理想狀態，2016-2017年成交的高價地塊入市會為2020年帶來多少的供應量？二是以地價房價比合理預估產品檔次，不同基于上文，新冠疫情“黑天鵝”事件雖然短期內導致了新房供求呈現“斷崖式”下跌，但是各地為對沖經濟下行壓力也提出了各種為房企紓困的政策，主要集中在土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免、人才新政等方面。我們認為，“限價”政策的放我們假定2016-2017年成交的高價地塊會在2020年全部入市。2016-2017年是高價地成交的高峰期，地王頻出，從20城歷年來成交的高價地總量我們也不難看出端倪。據CRIC監測，20個核心一二線城市2016-2017年成交地塊幅數分別達到了284宗和386宗，在全年總成交占比均超16%；成交地塊總建面分別為3808萬平方米和4608萬平方米，在全年總成交占比為18.02%和17.32%，顯著高于2018年和2019年。由此可見，房企在2016年和2017年資金相對充裕，對于高價地塊的青睞程度也相對較高；隨著2017年末全國樓市調控加碼，房企投資態度也日趨研究札記市場把脈067市場把脈若將2016-2019年成交的所有高價地塊作為整體考量，2016-2017年共成交數量占比為48%，總建面占比為52%，對2020年整體供應量來說，還是占有舉足輕重的比重的。我們預期，若限價全面放開，2016-2017年成交的670宗高價地塊將迎來一波入市高峰期，2020年供應量有3500030000250002000015000100005000018.02%1718.02%1732%14.42%14.42%11.74%465431724608380820%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2016年2017年2018年2019年高價地20城總量占比068市場把脈研究札記因不同城市2016-2017年高價地的成交量略有不同，因而對其2020首先，從成交量層面來看，杭州、天津、蘇州、濟南、南京、成都2020年的潛在供應量都會比較大，這些城市2016-2017年土地市場成交的高價地塊均突破50宗且成交總建面均超500萬平方米，若這些地塊能在2020年順利入市，對于新房供應的促進作用可想而知。此外，還應關注的是武漢和合肥兩個城市，雖然地塊成交宗數不多，但考量到單個地塊的建筑面積較大，因而2020年的潛在供應量依舊突破了500萬平方米，武漢居20城之首，達到了994萬平其次，我們測算了2016-2017年成交的高價地塊在2016-2019年成交的所有高價地塊中的占比，可以看出合肥、廈門、鄭州、濟南、南京等城的高價地成交總建面占比均超60%，可以說這些城市近年來成交的高綜上，我們可以重點關注2016-2017年高價地成交量偏大且占比較高的城市，諸如合肥、濟南、南京，這些城市的“限價”政策一旦松動，房企也會加快工程進度，積極推進這些地塊的入市，由此也會帶動研究札記市場把脈069市場把脈對于2016-2017年高價地預計所供應產品檔次結構的判斷上，在橫向對比歷年20個核心城市高價地地價變化趨勢的基礎上，縱向對比