北京前門大柵欄地區

保護、整治與復興規劃

(:說明書〕

清華大學城市與建筑研究所

宣武區人民政府

二零零四年七月

目錄

1工程背景3

2規劃范圍確定3

3歷史沿革3

3.1大柵欄地區的形成和變化4

北京建城與遼以前4

遼金時期4

元明清時期4

近代的繁華4

現代商業的逐步退化4

3.2大柵欄地區中的歷史文化價值4

歷史文化價值4

地域資源價值5

風貌欣賞價值5

4現狀綜述與分析5

4.1區位概況5

4.2用地狀況5

居住用地(R)5

商業金融用地92)5

行政辦公用地(C1)6

學校用地[R5]6

又化宗教用地(C7)6

4.3人口狀況6

4.4產權狀況6

4.5文物古跡7

4.6建筑現狀評價8

建筑質量評價8

建筑風貌評價9

建筑立面9

建筑密度與容積率10

建筑度1。

4.7城市肌理10

4.8街巷胡同及現狀交通10

動態交通11

靜態交通11

4.9綠化及公共開敞空間11

4.10名木古樹11

4.11商業及業態12

現狀商業狀況12

商業開展的SWOT分析12

4.12市政設施現狀13

5規劃目標、原那么及依據13

5.1規劃目標13

5.2規劃原那么13

5.3規劃依據13

6總體功能定位14

7規劃結構設想14

7.1特色分區14

7.2精華地段15

8保護開展規劃15

8.1土地使用功能規劃15

居住用地m15

商業金融用地[C2]15

行政辦公用地CC1J和文化娛樂用地CC3J15

綠化用地015

用地調整的具體原那么和措施16

8.2人口疏解16

8.3保護與更新17

總體分區保護更新原那么17

現狀建筑保護、整治、更新分類18

現狀建筑保護、整治、更新措施18

保護與更新一般建議19

8.4綠化及公共開敞空間19

8.5道路交通規劃20

道路系統規劃原那么20

路網系統規劃20

內外交通銜接交通組織方式21

靜態交通規劃21

交通管理措施22

8.6建筑高度控制22

高度控制原那么22

規劃高度控制22

8.7地下空間利用23

地下空間利用的必要性23

地下空間的主要功能23

地下空間利用23

8.8商業復興規劃24

8.9旅游規劃24

8.10市政設施規劃25

市政設施布局的一般原那么25

市政設施規劃布局25

8.11沿街立面設計與節點設計錯誤!未定義書簽。

9規劃控制導那么31

9.1地塊劃分與地塊編碼31

地塊劃分31

地塊編碼31

9.2控制指標體系31

傳統控規內容錯誤!未定義書簽。

特殊控制內容錯誤!未定義書簽。

城市設計導那么33

9.3土地使用兼容性34

10實施政策建議34

1工程背景

大柵欄位于北京前門地區,地處北京中軸線東側，是北京重要的舊城城市片區。長期以來，由于大柵欄

悠久的歷史、豐富的史跡和獨特的商業文化，該地區的保護與開展一直受到社會各界的高度重視,大柵欄地

區所屬的北京市宣武區人民政府通過專家論證、競圖招標、委托設計等方式對大柵欄地區進行了屢次不同層

面、不同深度、不同類型的規劃編制，但由于該地區歷史文化的特殊性和現狀的錯綜復雜，大柵欄地區保護

與開展的焦點問題始終難以形成統一的認識。在聽取各方意見，綜合在已有規劃方案的根底上，宣武區政府

遂一步組織編制《北京大柵欄地區保護、整治與開展規劃綜合方案》，并于2003年4月通過審批，這在相當

程度上統一了大柵欄地區保護整治和開展更新的根本思路，為政府繼續推進大柵欄工程的工作進程奠定了根

底。

另一方面，伴隨社會經濟的迅速騰飛，北京的城市建設已經進入一個快速開展的關鍵時期，面對北京申

奧成功、中國參加世貨組織等21世紀新的挑戰和機遇，大柵欄地區作為北京舊城重要的商業中心和歷史文化

街區，她的保護和更新工作日益袋迫.通過更深入細致的規劃設計加速大柵欄工程的實施步伐勢在必行，因

此宣武區政府委托清華大學開展大柵欄煤市街起步區的城市規劃設計研究，以期在快速開展的城市進程中保

護好大柵欄的歷史文化,增強大柵欄地區的商業、旅游吸引力，棄引導、帶動整個大柵欄地區的保護和開展。

本次規劃是整個前門地區保護整治與開展規劃的重要組成局部。規劃從2003年11月開始，經過前期調

研、現狀分析、方案推敲、導那么編制等幾個階段，于2004年7月完成最終成果。本次規劃利用GIS技術，

對大柵欄煤市街起步區進行了詳實的定性定量數據分析，最終的規劃成果也錄入GIS系統，以便在未來實現

科學便捷的規劃管理。

2規劃范圍確定

本次規劃研究的范圍是《北京大柵欄地區保護、整治與開展規劃〔綜合方案〕》〔2003年4月〕中確定的

煤市街起步區，包括月亮灣、廊房二條、大柵欄街等一批重要歷史地區。

規劃地段位于宣武區大柵欄街區東部，地處北京中軸線西側，緊鄰首都中心：東至前門大街與崇文區交

界；北至前門西大街，與西城區接壤；西至煤市街以西50米，南至珠市口西大街與天橋街相毗鄰。整個規劃

范圍用地面積約31.8公茨，包括大柵欄歷史文化保護區的一局部〔北起廊坊頭條，南至大齊家胡同，東起珠

寶市街，西至煤市街，面積約6.；7公頃〕。

規劃區內包括了許多重要的商業文化街區，以及大量胡同、四合院、歷史遺跡。現有居民4724戶,戶籍

人口11355人，暫住人口2169人，共計13524人。平均人口密度為507人/公匕頁，是北京舊城人Z）密度最高

的地區之一。

3歷史沿革

大柵欄在歷史上曾經是金中都與元大都間的近郊。元大都建立初期，金中都仍有不少街市，稱為南城或

舊城。新舊城之間人貨往來，自發形成了假設干由西南斜向東北的商業街市。明永樂時營造北京，在此處新

建了幾條稱為“廊房〃的商業街，即今日廊房頭條至大柵欄〔四條〕。在斜街以西開設了官辦的琉璃窯場，即

今日東、西琉璃廠。清代大柵欄地區是北京最繁華的市井商業區，琉擒廠是最著名的文玩古籍和宅間工藝品

的市場。1900年大柵欄遭火災。其后約10年時間又重新修建，商業更加繁榮。新中國成立后，大柵欄一直

是北京最主要的商業中心之一。上個世紀80年代以來，這一地區逐漸失去了往日的商業品質，然而長期以來

這一地區開展的滯后使得傳統城市元素得以根本保存。傳統建筑、街巷、商業、民俗、文化內涵快存之多在

北京現代化大都市中絕無僅有。①

“北京大柵欄地區保護、整治與開展規劃設計說明：1,2003/4

3.1大柵欄地區的形成和變化②

3.1.1北京建城與遼以前

北京建城的年代，多數學者提出是在公元前1045年，至今3345年前。其標志是武王滅商，分封諸侯，

其中有燕、薊二國。經考古己確認燕都在近房山董家林，薊都所在經考證在現宣武區廣安門一帶，《北京通史》

也肯定了薊城在今北京城的西南。從宣武門、和平門、廣安門至虎坊門一帶出土的陶井圈、饕餐紋瓦當和一

些夯土高臺，也可以推斷這一范圍應是東周至漢的薊城。

3.1.2遼金時期

遼的燕京沿用唐代的幽州薊城，可以從宣武區內一些地名看到當時的痕跡，如菜市口的爛韁胡同，舊名

爛面胡同,據考是當時城東的護城河，還有一些地名都與當時的護城河或地物有關。民國時期，在現校場三、

四條出土的遼磚，也從一個方面說明這些地段是遼城東城墻。以比可知，在此時期，大柵欄地區應足緊臨城

東的郊區。

現大柵欄地段內的延壽寺街即因遼的古剎延壽寺得名?！俄樚旄尽份d：“延壽寺，遼剎也。在琉擒廣東

北，其地名延壽寺街。寺為遼金舊剎?！?/p>

金代都城承遼之舊。在金天德三年,向東、南兩面各擴展三里，成為中都。

3.1.3元明清時期

元朝在金中都的東北建新城。元初稱金中都為“南城〃，可以視為城市的一局部。因元大都為西南部與

金中都的東北部相臨，在舊城與新城之間的居民來往不斷，以使金正陽門與虎坊橋之間被自然的走出多條斜

路，并逐步增建鋪面民宅，形成了今日我們仍可見到的斜街格局。明王像乾《建玉帝殿碑記》“正陽門西，由

臧家橋至宜武門，乃龍脈交通車馬輻犢之地，……〃。其中最主要的是鐵樹斜街1手鐵拐街〕，櫻桃斜街,大

柵欄西街〔觀音寺街〕、楊梅竹斜街、棕樹斜街等。

明永樂年間在元大都根底上建北京，大柵欄地段雖然在城外，但已是繁華的商業區。《人海記》“永樂初.

北京四門、鐘鼓樓等處，各蓋鋪房店房，招民居住，招商居貨，總謂之廊房。……今正陽門外廊房胡同，猶

仍此名。〃今日的廊房頭、二、三、四〔大柵欄〕條便是當時的官建鋪房。

清代，大柵欄地區逐漸開展成為北京最繁華的市井商業區?！堆喽紖部肌分休d了《順天時報叢談》中的一

段話最能說明該地段當時的繁華：“正陽門外正陽橋迤西，為北京都市極繁華之區域，商鋪花埠咸集于斯，一

切景物較城外迤東亦有生氣，如大柵欄、觀音寺之繁盛，八埠一帶之奢麗，城南公園之雅靜，以及天橋各小

市之熱鬧，均為都市可觀玩之形色，是北京風景之華麗，要當以此為冠云。〃據考證，“大柵欄〃名稱的由來

是：清乾隆年間,原來廊店四條集中了京城眾多著名的商家。各店鋪為了保護其生命財產,在胡可東西口原

來官設宵禁的根底上，有集資建立起兩座既鞏固又高大、與眾不同的木柵欄，后來人們就都稱廊底四條為“大

柵欄〃了，并逐漸將這一地區成為“大柵欄地區

直到本世紀初，這里一直是北京城內的繁華商業區。

3.1.4近代的繁華

自清政府推行新政，開始改進市政，興建新式建筑，加之清末京奉、京漢火車站設置于前門外，使此地

區成為對外交通的門戶。旅館、批發商號劇增。辛亥革命后，這里成為京城綜合商業和金融中心c1900年大

柵欄街的大火，殃及廊房一、二、三條、珠寶市街，以致前門大街和箭樓。因此該地段的建筑大都是在1902

年以后重建的。重建的許多建筑都采用了西洋式的外觀，因此形成了此地區極強的近代建筑風格,

3.1.5現代商業的逐步退化

到1980年代末、1990年代初以后，北京其他城區近百個萬平方米以上大商場的建設與大柵欄商業區形

成競爭。北京市整體消費水平提升，市民消費習慣急遽變化，大柵欄地區逐漸失去北京商業中心的地位。隨

著景觀的破壞、建筑的陳舊、社會的弱勢化，大柵欄昔日的繁華不再。歷史上老字號集中、達官貴人頻頻出

入的商業中心逐步退化成普通層次的商業聚集區域。

3.2大柵欄地區中的歷史文化價值⑶

3.2.1歷史文化價值

口〕獨特性一一保存有北京歷史延續最長1元、明、清、民國至當代，約730年〕的城市傳統胡同肌理；

②北京市25片歷史文化保護區保護規劃?大柵欄：7,2000/11

”北京大柵欄地區保護、整治與開展規劃設計說明：3,2003/4

內容最多的社區功能［商業金融、效勞、作坊、餐飲、戲曲、居住、茶室1;保存有比擬完整的舊忖市井生活

遺跡和相關的軼聞故事；形式最雜的景觀風貌〔傳統式、歐陸式、民國式〕。反映出上世紀初中西文化碰撞中

市民的趨時心理和審美趣味。

〔2〕完整性一一清初至上世紀40年代的街巷格局保存完整c保存有較完整集中的城南胡同及四合院群

落。歷史建筑遺存多，風貌信息全部可以識別。

［3］社會認同性一一“大柵欄〃一直是北京重要的標志性商業街區的品牌，假設干老字號的聲名至今不

衰；已成為尋根懷舊的重要場所，“胡同游〃初具規模。

C43可持續開展性一一經過整治，可以開展成為傳統商業、旅游業的黃金地段；經過修復重要歷史遺存，

可以長期保存和合理利用；在更新過程中歷史風貌可以得到延續。

3.2.2地域資源價值

〔1〕地處中軸線一側，緊鄰首都中心，周邊交通方便。

〔2〕已具備一定的商業根底。

［3］無歷史文化價值危舊房屋較多，便于更新增值。

3.2.3風貌欣賞價值

口］建筑風貌中外古今具備，絕大局部是原物原狀。

〔2〕斜街、交匯點景觀畫面豐富。格局緊湊，裝飾精致。

4現狀綜述與分析

4.1區位概況

規劃地段位于北京前門地區,緊鄰故宮、天安門廣場、人民大會堂、國家大劇院，是北京城市中軸線的

重要組成局部。該地區歷史悠久，文化源遠流長。地段的東、南面為商業型城市干道，交通便利，游客眾多，

具有得天獨厚的商業、旅游區位優勢。

4.2用地狀況

一一用地性質單一，以居住商業為主、其他公用設施及綠地嚴重缺乏

規劃區地塊總面積約31.8公頃，用地功能主要為居住(R)、零售商業用地(C2),兩者合計占急用地量的

88.92%。規劃區內幾乎沒有公共綠地，公共設施用地中的商業效勞用地、文化娛樂用地、體育用地等效勞型

用地也很少。歷史上曾有的高層次效勞用地，文化用地，幾乎都變成了現在的居住和商業用地，這突出反映

出規劃區用地性質單一，公共配套設施不全，效勞功能弱，效勞層次低的問題。

4.2.1居住用地(R)

各類居住用地面積共約13.58公偵，占總用地面積的42.7(%比例為各功能用地之首。地段內現存主

要是二、三類居住用地，兩者合計占總居住用地量的96%,且分布廣泛。一類居住用地占全部居住用地的比

例僅為9.15%,大多位于大齊家朝同和掌扇胡同之間。現狀居住用地的這種構成情況充分說明該地區居民的

居住質量和居住水平總體較低。居住用地市政設施配套不全，建筑年代久遠、建筑密度大，居住條件普遍很

差。

區內居住建筑根本為一層到二層的合院式住宅，這些住宅相當局部為清末和民國時期所建，解放后在原

建筑根底上不斷改建、翻建或加建，質量和風貌水平不一。

4.2.2商業金融用地(C2)

商業金融用地面積共約10.72公頃，占總用地面積的比例為39.45乳其中：

〔1〕商業用地

該地區的商業用地主要集中在西河沿街至大柵欄商業街,前門大街、珠寶市街至煤市街的街區范圍內.

這些用地當中分布了眾多的商業老字號，是地段內重要的歷史遺存。此外，煤市街、糧食店街兩側聚集了大

量小規模的商業用地，其他較低層次商業用地與居住用地交叉混合，廣泛分布于規劃地段各處。

〔2〕旅館業用地

旅館業用地除了分布在集中的商業街區外，沿廊房頭條、糧食店街、煤市街等地零散分布有一些，且以

中低價位的賓館、招待所以及家庭式旅館居多。

［3〕餐飲業用地

規劃地段餐飲業興旺，餐飲叱用地主要集中在西河沿街、廊坊頭條、煤市街、糧食店街等主要街道兩側，

規模不等,以沿街小餐館居多。

4.2.3行政辦公用地(C1)

行政辦公用地面積共約0.58公頃，占總用地面積的1.82%。主要是中國人民銀行營業管理部、大柵欄

商貨集團、商業儲運公司、總后前門招待所、中國新興公司等單位。

4.2.4學校用地〔R5〕

規劃區域內現有小學一所：位于甘井胡同內的煤市街小學，主體建筑是一棟5層高的磚混結構建筑，操

場通過拆掉局部四合院形成。

4.2.5文化宗教用地(C7)

該地區作為歷史遺存的文化宗教用地占有相當的比例，但是現狀大多已改作他用，現存文化娛樂用地僅

占總用地面積的0.21%o原有的萬壽關帝廟、龍王廟等寺廟建筑，保存根本完整，現均混雜在居江用地中。

大柵欄街的慶樂戲院，現已改作天福茶莊。大柵欄街的臨汾會館，現作為山西省駐京辦事處。分布在珠市口

西大街北側的一些會館，如潞安會館，贛寧會館、九江會館等，大局部未得到掛牌與保護，現為民居。

現狀用地平衡表：

4.3人口狀況

一一人口密度高，受教育水平低，人口的高齡化、流動化趨向明顯

大柵欄地區現有人口4724戶，戶籍人口11355人，暫住人口2169人，共計13524人。平均人口密度為

507.05人/公演，是北京舊城人口密度最高的地區之一。該地區人口主要集中在三片：地段西北片區，廊房

二、三條以及大齊家以南地區。地區內人口人戶別離現象嚴重，人口密度持續增加。

從人口的性別、年齡構成來看，該地區男女比例根本持平。兒童、老年人分別占總人口的10及13缸說

明地區人口的老齡化現象突出〔按照國際通用標準，老年人比例在10%以上即為老年型入口〕。比取人口的出

生、死亡狀況，可以發現該區出生率低于死亡率，入口總數呈下降趨勢，這也證實了該區人口存在老齡化趨

勢。

從人口的教育狀況來看，整個地區初中水平人口數量最多，占總數的33乳其次高中水平占25$,小學水

平占15%,由此可見該地區人口的受教育水平普遍比擬低。

從人口的職業狀況來看，該地區未工作人口比例過大，約占總數的40%o工作人口主要從事一些層次較

低的第三產業，如商業、效勞業等。而外出半年以上的人口也具有相當的規模。

綜上所述，該區的社區整體質量在下降，居民年齡趨于老化、社會階層趨于弱勢化、居住人Z)趨于流動

化。穩定的居民多是沒有遷移能力的住戶，主要依靠附近低層次的三產生潔，老人照顧小孩、幾代同堂的現

象比擬普遍。隨著條件較好的常住居民的遷出，依靠體力勞動和小本經營為生的外來流動人口不斷遷入，加

上區內大量中小旅店接納的過夜人口，整個社區的人口呈現高流動、不穩定特征。

4.4產權狀況

一一產權關系錯綜復雜，所有權與使用權普遍別離

產權復雜一向是舊城改造中的突出問題，規劃地段也不例外c各種產權的房屋在規劃范圍內錯綜分布，

每條胡同中均有不同產權的院落，即使是同一個院落也會存在房屋產權不同的情況，少數房屋還存在不同局

部產權不同的現象。隨著規劃區尸展活力的減弱，房屋的破舊.規劃范圍內的房屋產權交易也逐漸趨于停滯,

但房屋的實際使用者卻比擬頻繁的變化。規劃區成為祖產多、租住戶多、流動戶多的典型地區，缺乏社會經

濟活力。

由于規劃地段歷史悠久，又經歷了建國后假設干次產權制度的重大變故。長期以來，規劃區房屋所有者

缺位、所有人與使用人別離、使用人的轉租、自行處置等現象頻繁，使得相當一局部房屋的產權關系不明。

產權明確的房屋主要分為單位自管公房、房管局直管公房和私人房產三大類，各類建筑面積分別為58032平

萬米、41977平方米、28736平方米。其他產權的房屋總、面積為3747平方米。

整體來看，規劃范圍內房屋以公產房為主，占總建筑面積的39.82%0大柵欄、廊坊頭條等商業性街區單

位自管產所占比例較高；其他居住院落主要是房管所公房和私人房產，其中公房的比例大于私產旁。

以獲得資料的局部公產房為例分析該區產權面積變化的情況可以發現：1978年以前產權面積變動的房屋

僅占總數的0.55%,而1978-1990年間這一變化量增加到了34.2%,1990年后進一步增加到46.6汽這充分說

明隨著社會經濟的飛速開展，居民對于住房改造的意愿和經濟實力在顯著提高。

4.5文物古跡

一一文物古跡數量多，注冊又物保存尚好，普通歷史性建筑保護力度不夠

大柵欄一帶是北京最古老的城區，在L26平方公里的范圍內，保存著大量原汁原味的古老建箕，是北京

市井街巷中名聲最大、史跡最多、保存最好的地段。區內共有市級文物保護單位7處，區級注冊文物保護單

位6處，重要歷史遺存3處，掛牌院落12個。

本規劃區內歷史遺存建筑眾多，現存重要的歷史建筑類型包括質量較好的四合院民居、會館、名人故居、

寺廟、茶室、商鋪、銀號、戲樓等類型，具有較高的歷史文化價值和建筑價值。其中，注冊文物和掛牌院落

大多保存尚好，普通歷史建筑保護力度不夠，一些寺廟、會館年久失修，埋沒在大量四合院之中。

概括來講，本地區重要歷史文化遺存有④：

C1J傳統街巷胡同

規劃區內有一批保存完整的傳統商業、效勞業胡同群。如廊房頭條曾聚集二十幾家專門制做和銷售宮燈、

紗燈的燈籠鋪，故過去被稱為“婦街〃；廊房二條先后開設了二十多家專門經營珠寶、玉器的店鋪，故有“玉

器街〃之美稱；廊房三條雖是死胡同，但全是珠寶、玉器和銀錢業店鋪集中地；大柵欄（四條）那么是多種行

業的綜合性商業街。珠寶市街那么更是因珠寶業集中而得名。其間還有北京最窄的胡同一一只有幾十公分寬

的錢市胡同。此外齊家胡同、王反胡同、蔡家胡同、施家胡同、掌扇胡同、濕井胡同、甘井胡同都保存著完

整的北京傳統胡同空間形態。

[2〕近代老字號店鋪

大柵欄街內有源祥益綢布店、鼎帙祥綢布店、皮貨店、一品齋靴鞋店、長和厚絨線店、步瀛壽鞋店、張

一元茶葉店、聚慶葦悖管鋪、精明眼鏡打、東北魁帽店、天惠葦鼻煙鋪、同仁堂藥店等二十多家著名京外的

老字號。此外近代洋貨沖擊中國傳統市場后，新建店堂也參照“洋樓〃式樣或模仿西方商場，在二、三十年

代建造了一批新的仿西洋店面。像1906年始建后經改建的勸業場等。

⑶會館建筑

作為都城和全國商業中心，除各地各行業商人在京設館外，各地大量士子來京參加“會試〃，以使會館

大量興起，成為北京城市風貌的一局部，也成為京師文化的一個內容。由于清時規定內城只住旗人，因此會

館幾乎都在外城。大柵欄地區正是北京近代會館建筑的集中地之一。

〔4〕錢莊銀行

由于大柵欄地區商業興旺，也就成為銀、錢互兌的錢市，錢莊、銀號的集中地，專為官方鑄銀的爐行和

民間小型爐行都集中在此。施家胡同一帶那么集中了一批近代銀號，如裕興中銀號、同元祥銀號、義生銀號、

集成銀號等十幾家銀號。位于西河沿的鹽業銀行是二十年代中國建筑師沈理源先生設計的西方柱式建筑，莊

重典雅。而三十年代初楊廷寶先生設計的交通銀行，那么是試圖在外國近代建筑根底上，采用中國裝飾母題

和細部的探索，對后來我國建筑創作有很大影響。至今它們仍為很行使用。

〔5〕梨園舊居

由于清初曾有在京師內城“永行禁止開設戲館〃的禁令。戲院多設在前門外一帶，這里可說是我國京戲

形成開展的重要場所。清朝中后期嘉慶至光緒年間大柵欄一帶就建有慶樂戲園、慶和戲園、廣德戲園、三慶

戲園，門框胡同有同樂軒戲園,糧食店街有中和戲園等。

[6〕四合院集中區

規劃地段大齊家胡同以南存留了大片建筑形態、院落格局、街巷肌理完好的四合院，整體形成特色鮮明

的四合院集中區。區內還分布了云居寺、真武廟等一些宗教寺廟的遺存。

表1大柵欄地區市級文物保護單位一覽表

序名稱地址使用單位產權單位建筑面積占地面積

旁

1鹽業銀行舊前門西河沿中國工商銀行珠工商宣武支3267.4876.074

址7號市口支行行

2交通銀行舊前門西河沿北京市商業銀行中國人民銀1000

③北京市25片歷史文化保護區保護規劃?大柵欄：8,2000/11

址9號西河沿支行行

3勸業場舊址廊房頭條1；北京市新新時裝

號公司

4瑞妖祥舊址大柵欄5號瑞鐵祥綢布店23001100

門面

5謙祥益舊址珠寶市5號謙祥綢布店北京市金座1260785

門面公司

6糧食店第十糧食店街73云居旅館1333.8740

號

旅館

大柵欄地區注冊文物單位名單

序號名稱年代地址使用性貢備注

1廊房頭條19號商店清末民初廊房頭條19北京華橋出口注冊

號物資收購總站近代建筑

信托公司

2大柵欄西街37號商清末民初大柵欄西街商店、宅居注冊

店37號近代建筑

3寶恒祥商店近代廊房頭條15中聯國際拍賣注冊

號

中心近代金店

4錢市胡同清珠寶市街中民居注冊

部路西近代金融交易

場所

5施家胡同銀號街和清末施家胡同11施家胡同第二注冊

號

裕興中銀號旅館商業建筑

6廊房二條傳統商店20世紀初廊房二條注冊

商業街

7珠寶市街路西商店民國珠寶市街注冊

商業街

大柵欄重要歷史遺存名單〔遺存］

序號名稱年代地址使用性質備注

1瑞帙祥西鴻1903年大柵欄街商店遺存

記門面33號

2裕豐煙鋪20世紀20大柵欄街華大利眼鏡商遺存

年代17號行

3煤市街第二清末民初煤市街75煤市街第二旅遺存

旅館館

掛牌院落名單

4.6建筑現狀評價

4.6.1建筑質量評價

一一建筑質量普遍較差、建筑質量的好壞與風貌的優劣不統一

口〕現狀建筑質量的分類

參照北京市房管局《房屋完損等級分類標準》和本次規劃現狀調查的統一標準，本次規劃將現狀建筑質

量劃分為三類：

一類：結構完好，設施根本配套的建筑，占總建筑面積的50.93%。

二類：結構根本完好，設施配套不全的建筑，占總建筑面積的39.24乳

三類：結構較差，維護使用差，市政設施不配套的建筑，占忌、建筑面積的9.83冊

現狀建筑痍量的主要問題

建筑質量普遍較差、建筑質量的好壞與風貌的優劣不統一。規劃區以質量二、三類的建筑為主，約占總

量的49.07%。大局部建筑市政設施不配套，這很大程度上制約了居民生活和社區效勞的水平。由于區內質量

好的建筑往往景觀風貌與整體街區不協調，風貌協調的歷史遺存那么往往質量較差，這就對保護、整治、復

興規劃提出了很大挑戰：例如局部近十年以來建的住宅、商業等新建筑雖然具有較好的質量，但對于周圍景

觀卻產生了產重破壞；而一些有價值的歷史建筑卻破敗不堪，隨時面臨著消亡的危險。

〔3〕現狀建筑質量的空間分布

規劃區建筑質量的分布與建筑風貌、建筑高度的空間分布又有比擬強的聯系，一般來說，風貌好、高度

低的建筑往往質量偏差；風貌差.高度較高的建筑往往質量偏好c其中，質量一類的建筑主要分布在商業較

為興旺的臨街面或主要的商業活動區，以及一些保護較好的傳統11宅地塊。質量二、三類的建筑主要廣泛分

布于各傳統居住街區，局部穿插分布在以商業為主的地塊中。

4.6.2建筑風貌評價

一一建筑群體保持了傳統街區的風貌特色，但單個建筑的風貌破壞嚴重

口〕現狀建筑風貌的分類

本規劃將地段范圍內的建筑風貌分為五類：

一類：國家、市、區級文物呆護單位，占總建筑面積的12.28%。

二類：既有一定歷史文化價道的傳統建筑和近代建筑，占總建筑面積的16.24%。

三類：與傳統風貌比擬協調的一般傳統建筑，占總建筑面積的17.51乳

四類：與傳統風貌比擬I辦調的現代建筑，占總建筑面積的11.29%。

五類：與傳統風貌不協調的建筑，占總建筑面積的42.68覲

〔2〕建筑風貌的主要問題

建筑在群體保持了傳統街區的風貌特色，但單個建筑的風貌破壞較為嚴重。規劃區內風貌一類、二類的

建筑共占總量的38.52%,風貌三類、四類的建筑共占總量的28.80%,風貌完全不協調的建筑占總量的42.68乳

區內四合院住宅加建、改建現象嚴重，極大破壞了建筑景觀質量和傳統院落肌理。由于經營需要，很多

商店對原有建筑進行了垂直加建或立面翻新，極大破壞了建筑的傳統風貌。而一些文保單位、歷史遺跡由于

使用功能的改變，建筑歷史面貌也受到很大影響。

〔3〕建筑風貌的空間分布

風貌一類的建筑主要分布在廊坊頭條、大柵欄街衲側，其他池段有一些零星分布，數量相對較少。這類

建筑主要有兩種：一種是近代仿歐式建筑，如鹽業銀行等，這類建筑一般體量較大，結構維護比取好，加建

情況較少；另一種是掛牌的保護四合院建筑。

風貌二類的建筑以保存較為完好的四合院為主，也包括少量結構較為完好的近代建筑。這類建筑主要分

布在大齊家以南的傳統胡同區，并占有相當的數量。

風貌三類的建筑以一些加建、改建現象較嚴重的四合院建筑為主。這類建筑的數量較多，在地段南北兩

端分布較為集中。

風貌四類的建筑數量較少，零星分布,比擬有代表的建筑有豐澤園、張一元茶莊。

風貌五類的建筑主要分布在商業較為繁華的沿街表皮，如：珠市口西大街、前門大街、糧食古街、煤市

街、珠市街局部、大柵欄街、廊坊頭條沿街。

4.6.3建筑立面

一一建筑立面破壞較為嚴重，缺乏協調

近代以后，大柵欄地區身處北京東西雜處的地區，既有中國傳統形式又吸取外來形式要素的建筑里面，

形成一種新舊混合，土洋結合的風貌，但是不管中西建筑，立面處理都比擬精致，成為北京近代市井文化的

特色。

近幾十年來，這種細部精致、新舊混合、的調統一的建筑立面形式受到了越來越嚴重的破壞，一是原有

的建筑年久失修，破損嚴重；二是大量的改造、加建，使得原有的立面風格喪失殆盡；三是后期新建的一些

現代建筑立面處理簡單粗糙，加之大量使用與傳統建筑沖突較大的裝飾材料，對傳統建筑立面產生很大的沖

4.6.4建筑密度與容積率

一一高建筑密度、低容積率、公共空間狹窄

規劃區內房屋密集，加建、搭建建筑大量充滿。除了根本的道路街巷系統以外，規劃區域內限本沒有公

共活動空間和公共綠化，平均建筑密度高達81.2%,特別是在廊坊二條以北地區，建筑密度更高。

由于規劃區內建筑層數較低,特別是居住建筑根本以廣2層為主，平均建筑容積率相對較低，約為0.80。

這種高人口密度、高建筑密度、低建筑容積率的組合方式一方面造成人均居住面積狹窄，居住環境惡劣，另

一方面也使得公共空間嚴重缺乏。

4.6.5建筑高度

一一建筑高度以低層為主、缺乏歷史感的多層建筑對景觀影響大

CU現狀建筑高度的分類

本次規劃將地段范圍內的建筑高度分為四級：

一級：1層，以傳統的四合院居住院落為主，占總量的78.36%。

二級：2層，主要以傳統的臨街店鋪和現代商業建筑為主，占總量的16.36乳

三級：3-4層，包括有一定歷史文化價值的近代建筑和新建現代商業建筑,占總、量的4.，15機

四級：5層以上，在近幾十年新建的多層甚至高層建筑，占總量的0.83乳

〔2〕現狀建筑高度存在的主要問題

規劃地段在歷史上是以低層建筑為主的傳統街區，傳統民居和商業建筑多在兩層以下。近代以后，一些

中西形式結合的建筑層高約在3?4層，與整個社區的建筑風貌能夠比擬好的協調。近幾十年來，雖然規劃地

區以低層為主的傳統歷史街區風貌得到根本維持，但是一些缺乏歷史感，脫離社區整體風貌的多云甚至高層

建筑開始出現，雖然總量不大，但往往位于位置較好，人流量較大的地段，對整個社區的傳統風貌有較大的

破壞作用。

〔3〕現狀建筑高度的分類的空間分布

一層建筑主要分布在傳統肌理的胡同街巷中；兩層建筑主要分布在商業較為繁華的沿街表皮，如珠市口

西大街、前門大街、糧食店街、煤市街、珠市街、大柵欄街、廊坊頭條、西河沿街都有廣泛分布；層高三、

四級的建筑通常都是商業性建筑，沿街分布的特性也非常明顯，在幾條重要的街道：廊房頭條，大柵欄街、

西河沿街、煤市街有較多的分布。

4.7城市肌理

一一根本格局保存完好，潛在威脅依然存在

本地區是目前北京市城市肌理保存最完整的地域之一，約有700多年的歷史，街道尺度根本保存明清原

貌，圖底關系比擬明確。規劃區城市肌理的特點主要包括：

(1)道路肌理一一道路以兩條尺度較大的南北向商業街為骨架〔煤市街和糧食店一一投寶市街〕，

延續了老北京“東西向胡同，南北向四合院〃的線狀肌理，同時成為該地塊以西的斜街肌理的延續。地塊的

北端因歷史形成的兩條斜街和其他不規那么街巷也較有特色。

〔2〕院落肌理一一本地區〔尤其是大齊家胡同到甘井胡同一帶〕的院落肌理根本保持明清原貌一一四合

院。

〔3］建筑肌理一一本地區的建筑肌理保存相對完整，但長朗以來的無序加建和低水平改建對京有的建筑

肌理破壞較大。

4.8街巷胡同及現狀交通

一一交通根底設施水平較1氐，不能支持現代功能

地段內共有道路胡同38條，約占總用地的18.5設區內主要交通方式有出租車、人力車、自行車及步行

等，從城市其他地方到達本地段可乘坐地鐵和公共汽車。雖然地段周邊區域交通市政建設水平較高，但地塊

內部及附近地區交通、市政設施建設滯后，對于現代功能的支撐能力很弱。交通不便,區內通行能力差，是

影響該地區開展的重要原因。

大柵欄地區內部街道結構根本上保持著近代的格局和脈絡，路面寬度和路網

表街巷統計表

密度按步行和非機動車通行確定,根本沒有考慮停車。因此，隨著大柵欄街區現代商業、居住、效勞功能的

增強，路面負荷增加，擁堵現象嚴重°此外，私搭亂建擠占路面；流動攤位侵占道路：停車場缺乏，車輛沿

路隨意停靠等現象進一步惡化了該地區的交通狀況。

4.8.1動態交通：車行不暢、人車混行嚴重

規劃范圍內道路斷面除了前門大街與珠市口西大街為人車別離路面，大柵欄商業步行街為純苕業步行街

外，地段內大都為6-8米人車混行路、3-5米人車混行胡同以及3米以下步行胡同。總體上，這些道路質量

低劣，占路違章建筑多，人車混行，流通不便。

區內車行交通為雙向蛆織，沒有單行道和公共交通系統。主要車行道有：前門大街、珠寶市西大街、西

河汨街、廊房頭條、煤市街、糧食店街、施家胡同、濕井胡同、大齊家胡同等。前門大街、珠市Z1西大街作

為城市級的交通干道，交通秩序井然；煤市街、珠寶市、糧食店街、西和沿街、廊房頭條車流量次之，人車

混行現象嚴重，通行能力差；其他通車的小胡同通常較窄，人流量不大，車行速度慢，如大齊家/同、施家

胡同、掌扇胡同、云居胡同、潤并胡同、甘井胡同等。

4.8.2靜態交通：缺乏停車設施和行人休憩設施

規劃區域嚴重缺乏停車設施和行人休憩設施，除珠市口西大街北側、豐澤園附近有少量的規劃停車位以

外，整個片區沒有集中或分散的規劃停車場、規劃停車位，極個別建筑有自己的停車庫或地下車位。所有車

輛根本停靠路邊，占據道路路面，加重交通負荷。由于缺少街頭綠地、小品、座椅.行人很難在規劃區駐足

休息，感受城市氣息。

4.9綠化及公共開敞空間

一一總量嚴重缺乏，分布高度分散，無法在景觀、功能上提升社區水平

大柵欄地區整體樹木量偏少，分布不均，此次規劃地段樹木總量更是少中之少。地段北側分布有一些行

道樹，南側樹木那么多分布在院落中。規劃范圍內幾乎沒有公共開敞綠地，居住街坊中也無集中綠地，總體

綠化狀況比擬差。僅存的少量綠化高度分散，既不能為居民和游客提供公共活動的空間，又不能很好構成城

市和社區的景觀要素。

4.10名木古樹

一一區域內樹木稀少，主要分布在地段南部

規劃區共有掛紅牌古樹兩株，掛籃牌古樹11株，主要分布在南部地塊。區內現有樹木以楊樹、槐樹、椿

柯、銀杏等北京常見樹種為主。由于私搭亂建十分嚴重導致院落空間狹小，樹木很少，罕見新植樹木，原有

樹木狀況堪憂。

表2004年大樹普查登記表

規格

樹種生長保護管護單

序號古樹所在地

名稱勢情況位

干徑CM干周CM樹高M冠幅M

古樹及慢長樹

大柵欄綠

1西珠市□大街49號前院國槐50150128*6優良好

辦

大柵欄綠

2西珠市□大街49號后院國槐60188146*7優良好

辦

16*大柵欄綠

3西珠市□大街35號前院臭椿6519515優良好

14辦

150-18大柵欄綠

4西珠市口大街35號后院桑樹50-601210*8優良好

0辦

12*大柵欄綠

5云居胡同19號國槐10031419優良好

11辦

甘井胡同甲25號院外大柵欄綠

6檜柏1572*2優良好

〔西〕辦

甘井胡同甲26號院外大柵欄綠

7檜柏1872*2優良好

〔東〕辦

大柵欄綠

8甘井胡同甲9號院銀杏50126*7優良好

辦

廊房三條3號院黑棗37810*8

速長樹

大柵欄綠

9甘井胡同甲13號注槐55165優良好

辦

大柵欄綠

10甘井胡同甲13號洋槐55165優良好

辦

大柵欄綠

11甘井胡同甲4號洋槐50150優良好

辦

大柵欄綠

12濕井胡同甲19號洋槐60180優良好

辦

大柵欄綠

13掌扇胡同33號外柳樹601801012*10優良好

辦

14掌扇胡同13號

大柵欄綠

15蔡家胡同31號院香椿35105優良好

辦

大柵欄綠

16蔡家胡同31號院外加楊70210優良好

辦

4.11商業及業態

一一商業特色消失、退化明顯

4.11.1現狀商業狀況

大柵欄地區曾經是北京歷史上老字號集中、達官貴人頻頻出入的商業中心，這種功能一直持續到20世紀

80年代。90年代以來，隨著北京市整體消費水平的提升和市民消費習慣的急遽變化，大柵欄商業功能嚴重下

降，以前商業和文化緊密結合的特色也逐漸消失。區域內充滿著檔次不高的商品小店，馬路貨、劣質貨等大

大降低了本區的商業品味。

本區商業主要包括兩類：

一是原有的老字號，如謙祥益綢布店、寶恒祥金店、鹽業銀行、交通銀行、勸業場等，他們也是地段內

重要的歷史遺存。這些傳統商業建筑的保護情況較好，且仍用作商業金融用途，效益也普遍比擬好。但是數

量有限，被包圍在低層次的商業中，缺乏規模和集聚性。

二是近幾十年，特別是近20年逐漸形成的普通低層次商業，主要有旅館、飯店、服裝、雜貨等，出售的

商品整體質量不高，價格低廉。甚至于一些主要商業街逐漸變為廉價商品和小商小販的集散地，各類沿街攤

點小店眾多，經營狀況混亂，人群熊熙攘攘，嚴重影響到交通與城市景觀。

總體來看，本區商業類型以百貨店、效勞業、旅館、飯店為主?，F有商業規模偏小，規模在10萬元以下

的商業占總量的55.97%,規模大于500萬的商業僅占總量的4.05樂

4.11.2商業開展的SWOT分析

目前大柵欄地區商業開展的劣勢主要表現在以下幾方面：

口〕根底設施落后，環境外觀差；

〔2〕處于經濟衰落朗,缺乏支柱產業,商業營業額低；

〔3〕缺乏有效的商業組織和管理，低劣商品充滿；

[4〕受保護規劃的限制和高人口密度的影響.開發難度大。

盡管如此，大柵欄地區作為北京舊城規劃的三大商業中心之一，依然具有良好的商業開展潛力，主要表

現在：

口〕深厚的歷史文化積淀。大柵欄地區的傳統歷史建筑、街巷胡同為開展傳統商業提供了最正確的物質

教體;

[2]長期以來形成的“大柵欄〃商業歷史品牌依然影響深沅，形成特殊的品牌優勢；

〔3〕近鄰故宮、天安門的優越地理位置對國內、外游客形成天然的吸引力。

此外，目前大柵欄地區還處在北京市舉辦奧運、實行城南傾斜政策、參加世貿、開展第三產業等優越的

城市大環境之中。這些都是大柵欄千載難逢的開展契機。

4.12市政設施現狀

一一與周邊區域設施差距明顯，既有設施陳舊，總量嚴重缺乏

該地區市政設施嚴重缺乏，已有的設施也很陳舊?，F有電力、燃氣、通訊、雨水、上水、污水六種市政

公用設施。

口〕供電設施：電力線主要沿前門大街和珠市口西大街，全部為地面高架。有變電站2個，都在珠市

口西大街北側。

〔2〕供氣設施：珠市口西大街鋪設了燃氣管線，地段內只有豐澤園飯店可以使用這項設施。其他地塊

無地下熱力及煤氣管道，主要取暖方式為蜂窩煤。

〔3〕通訊設施：通訊管線設于前門大街、珠寶市街、糧食店街、珠市口西大街、煤市街、西河沿街、

廊店頭條、大柵欄街、取燈胡同、楊梅竹斜街、入柵欄西街、大力胡同等位置。

〔4〕排水設施：現狀大柵欄地區街坊內排水根本上以合流制為主。在各主要街道和胡同都設有污水管

道。雨水管道那么只設在前門大街、珠市口西大街，地段內無專用雨水管道。

〔5〕供水設施：主要沿前門大街、珠市口西大街、大柵欄街、煤市街、云居胡同等地，管屋75厘米。

居住院落內使用公共水龍頭。

5規劃目標、原那么及依據

5.1規劃目標

科學保護歷史街區，局部合理有機更新，激發傳統商業活力，提高空間環境品質

5.2規劃原那么

(1)堅持舊城保護規劃的真實性原那么,全力保存規劃區域內真實的歷史信息，保護歷史遺存和原貌。

根據規劃地段的性質與特點，保護該區內歷史街區的整體風貌；

(2)正確處理保護整治與更新開展之間的關系，“以保護求開展，以開展促保護〃。在保護好萬史文化傳

統的根底上，復興大柵欄街區的傳統商業活力、改善大齊家胡同以南傳統四合院的居住條件、開掘