經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務模擬試題及解答參考一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題：某房地產開發公司計劃開發一座集住宅、商業、辦公于一體的綜合體項目。以下是該項目的一些基本情況和相關數據：案例材料：項目地點位于市中心，交通便利，周邊配套設施完善。項目總占地面積為50畝，預計總建筑面積為30萬平方米。預計項目總投資為15億元，其中土地成本占40%，建筑成本占30%，其他費用占30%。項目預計銷售周期為3年，預計銷售收入為20億元。項目預計運營期20年，預計年運營收入為1億元，年運營成本為5000萬元。請根據以上案例材料，回答以下問題：1、該項目的投資回報期是多少？答案：投資回報期=總投資/年凈收益年凈收益=預計年運營收入-預計年運營成本年凈收益=1億元-5000萬元=5000萬元投資回報期=15億元/5000萬元=30年2、如果該項目的資金成本為10%，該項目的凈現值是多少？答案：凈現值（NPV）=∑[CFt/(1+r)^t]其中，CFt是第t年的現金流量，r是貼現率，t是年份。計算各年的現金流量：第1年：-15億元（初始投資）第2年：預計銷售收入-預計銷售成本-預計運營成本=20億元-15億元-5000萬元=5.5億元第3年：預計銷售收入-預計銷售成本-預計運營成本=20億元-15億元-5000萬元=5.5億元第4-20年：年運營收入-年運營成本=1億元-5000萬元=5000萬元凈現值=(-15億元/(1+0.1)^1)+(5.5億元/(1+0.1)^2)+(5.5億元/(1+0.1)^3)+∑[5000萬元/(1+0.1)^t](從第4年到第20年)使用財務計算器或Excel等工具計算凈現值。3、如果項目成功，預計該項目的內部收益率是多少？答案：內部收益率（IRR）是使凈現值等于零的貼現率。使用財務計算器或Excel等工具計算內部收益率（IRR）。第二題：某房地產開發有限公司（以下簡稱“公司”）計劃在市中心新建一個綜合體項目，項目總投資預計為20億元。公司為降低投資風險，決定聘請專業咨詢機構進行可行性研究。經過咨詢機構的研究，得出以下結論：項目所在地市場需求旺盛，預計項目建成后年銷售額可達10億元；項目預計建成后3年內即可收回投資；項目預計年凈利潤率為8%；項目預計年貸款利率為6%，貸款期限為10年。1、根據案例材料，該公司綜合體項目的總投資是多少？答案：20億元2、根據案例材料，該公司綜合體項目預計在多長時間內可以收回投資？答案：3年內3、根據案例材料，該公司綜合體項目的年凈利潤率是多少？答案：8%第三題：某房地產開發公司近期成功開發了一座商業綜合體項目，包括一棟寫字樓、一棟公寓和一棟購物中心。以下是該項目的一些關鍵信息：案例材料：項目總投資為10億元人民幣，其中土地成本占30%，建安成本占40%，其他成本占30%。項目預計銷售周期為3年，預計銷售價格為寫字樓每平方米2.5萬元，公寓每平方米1.8萬元，購物中心每平方米1.2萬元。項目預計年運營成本為項目總投資的5%。項目預計年折舊費用為項目總投資的4%。項目融資成本為項目總投資的10%。案例分析題：1、計算該項目寫字樓、公寓和購物中心的總銷售預期收入。2、計算該項目在銷售周期內的總運營成本和總折舊費用。3、若項目融資成本在運營期間均勻分攤，計算該項目運營期間每年的融資成本。答案：1、寫字樓總銷售預期收入=寫字樓面積×寫字樓每平方米銷售價格公寓總銷售預期收入=公寓面積×公寓每平方米銷售價格購物中心總銷售預期收入=購物中心面積×購物中心每平方米銷售價格總銷售預期收入=寫字樓總銷售預期收入+公寓總銷售預期收入+購物中心總銷售預期收入2、總運營成本=項目總投資×5%總折舊費用=項目總投資×4%3、年融資成本=項目總投資×10%÷3年二、論述題（30分）論述在當前經濟環境下，我國建筑與房地產經濟面臨的挑戰及應對策略。答案：一、面臨的挑戰房地產市場供需失衡：近年來，我國房地產市場經歷了高速發展，但部分地區出現了供大于求的現象，導致房價下跌，企業資金鏈斷裂。建筑業產能過剩：隨著我國城市化進程的加快，建筑業發展迅速，但部分地區存在產能過剩問題，導致企業競爭激烈，利潤空間縮小。資金成本上升：受金融政策調控和房地產市場調控等因素影響，企業融資難度加大，資金成本上升。綠色建筑與節能減排：隨著環保意識的提高，綠色建筑和節能減排成為建筑行業發展的趨勢，但企業在實施過程中面臨技術、成本等方面的挑戰。國際市場競爭加劇：我國建筑企業在國際市場上的競爭力不斷增強，但同時也面臨著來自發達國家的激烈競爭。二、應對策略優化房地產市場結構：通過調整土地供應、信貸政策等手段，優化房地產市場供需結構，避免供需失衡。提高建筑業產能利用率：通過技術創新、產業升級等方式，提高建筑業產能利用率，降低企業成本。加強金融支持：優化金融政策，降低企業融資成本，拓寬融資渠道，緩解企業資金壓力。推進綠色建筑與節能減排：加大綠色建筑技術研發投入，提高綠色建筑市場份額，推動建筑行業轉型升級。提升國際競爭力：加強國際合作，提高企業技術創新能力，拓展國際市場，提升我國建筑企業在國際市場的競爭力。解析：本題要求考生分析當前經濟環境下，我國建筑與房地產經濟面臨的挑戰及應對策略。考生在回答時，應結合實際情況，從房地產市場供需、建筑業產能、資金成本、綠色建筑與節