1社區商業與商業步行街開發(kāifā)及運營培訓講義共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁鹿茵翠地規劃(guīhuà)創新—可體驗環境根據項目理念設計要求，為了突出度假氛圍，鹿茵翠地的園林構思重點考慮東南亞巴厘島風格(fēnggé)。為了體現巴厘島的神韻，在有限空間內設計出精品園林，新世界地產委托泰國greenarchitects公司設計整個園林。共一百一十六頁理想居住社區整體營造理論(lǐlùn)及其在千畝大盤中的應用1000畝體驗式生態文化型大型居住區規劃設計與建筑策劃創新課題課題研究(yánjiū)人員：楊寶民、李敏、羅展帆、鄭東明、張立建課題研究的創新1、房地產開發、景觀、建筑、旅游、醫療保健、社區體育多學科專家協同。2、以華南板塊作為重要研究目標，提取華南板塊與深圳板塊重要經驗。共一百一十六頁理想居住社區(shèqū)整體營造理論理想居住社區整體營造是指強化居住社區各構成要素及其相互關系，完善居住社區的各層次結構（地域(dìyù)社會結構、生活活動結構、歸屬感與凝聚力強的居住生活空間，力圖實現社區社會文化環境合自然環境的協調與可持續發展的連續創作與實踐過程。共一百一十六頁理想居住社區(shèqū)整體營造的研究內容

（1）與社會政治、經濟文化及居民生活、行為心理需求的發展與特征相適應、有利于促進社區主體間交往的物質形態空間(kōngjiān)建構的研究；（2）體現社會公平與民主參與的、科學的社區組織管理、規劃設計、開發建設的機制建構研究;（3）有利于居住空間環境生態化、可持續發展的技術與資源利用研究等;（4）知識型社區服務理論的研究與應用，社區文化的建立與完善。共一百一十六頁千畝(qiānmǔ)大盤規劃理念的創新

傳統的規劃方法，對于居住的基本功能考慮較多，已經形成比較成熟的規劃理論。面對生態居住社區的新要求，面對人們在居住社區平衡(pínghéng)身心和商業等功能的迫切要求，旅游規劃與商業規劃方法受到重視，將生態旅游規劃、商業規劃與建筑規劃相結合，設計新型大社區已經成為新的方法。共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁社區商業(shāngyè)分類劃分為5萬平方米以上區域型社區(shèqū)商業中心和社區(shèqū)型商業中心（鄰里中心）1.酒店和商業街區及集中商業結合區域型能夠形成綜合體。2.與批發商圈相鄰的社區商業中心（以長春1500畝大盤與家居商圈相鄰為例）3.與零售商圈相鄰的社區商業中心4.相對獨立社區大盤社區商業（北京世紀城，深圳華僑城純水岸）共一百一十六頁案例類型1社區商業街區和五星級酒店(jiǔdiàn)組合１．深化千畝大盤(dàpán)研究，提升居住文明水平，形成品牌連鎖開發新格局。２．體驗式社區商業步行街與會所一體化運作，形成社區商業與文化中心。３．引進深圳物業管理顧問，通過將星河灣物業管理體系和酒店管理結合，麗江物業管理可以達到新的高度，新摩爾擁有高品質大盤物業管理體系知識產權，達到深圳物業管理水平。楊寶民與李敏先生共一百一十六頁千畝大盤和商業街區案例(ànlì)之一

長沙碧桂園威尼斯城位于長沙(chánɡshā)縣城,總占地近萬畝共一百一十六頁商業規劃(guīhuà)五星級酒店與社區商業街區共一百一十六頁五星級酒店(jiǔdiàn)碧桂園設立很多別墅,擁有高消費群體,同時設立縣城非常高檔的五星級酒店(jiǔdiàn),帶動大盤檔次提升。共一百一十六頁商業規劃與招商(zhāoshānɡ)存在的問題商業規劃不理想,項目商業價值下降(xiàjiàng)導致施工中改建的浪費共一百一十六頁案例類型2普通社區(shèqū)商業的經營模式500-1000平方米社區(shèqū)超市+社區服務業態一般人口在2000-5000人之間共一百一十六頁案例類型3上海松江泰晤士小鎮—餐飲休閑商業旅游(lǚyóu)結合泰晤士小鎮位于松江新城開發區西區居住區組群以及新城市商務中心區之間.文誠路與濱湖路交際口,并通過(tōngguò)文誠路、思賢路和嘉松公路與市區貫通.總占地面積面積33萬平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市長韓正和英國商務部部長休伊特女士剪彩開始建造。共一百一十六頁大盤規劃思想的創新-小鎮生活(shēnghuó)—阿特金斯--李劍波先生共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁項目(xiàngmù)總體規劃泰晤士小鎮作為松江新城核心區之一，由英國阿特金斯公司規劃設計，定位于典型英國風格小鎮,有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮的規劃理念與建筑風貌，追求“人與自然和諧(héxié)共存”的美好場景。共一百一十六頁項目建筑風格—英式建筑(jiànzhù)風貌泰晤士小鎮設計充分發揮松江良好的生態環境基礎，引入英國泰晤士河(tàiwùshìhé)邊小鎮風情和住宅特征，體現松江新城濃烈的現代化、國際性、生態型以及旅游文化氣息。共一百一十六頁項目(xiàngmù)商業規劃英國泰晤士主題文化大盤.配備10萬平方米左右賓館、超市、餐廳、電影院等綜合設施1平方公里的小鎮，除了(chúle)教堂、市政廳、中學、商業街等功能性社區公建設施外，還建有會所、幼兒園、影院、超市等社區配套設施，配套設施在點綴之整體風格的同時，亦滿足和豐富了民居的日常生活。公建設施和商業服務設施占總建筑面積的２８．６％。共一百一十六頁項目(xiàngmù)生活配套泰晤士小鎮商業區6萬平方米，將鎖定“婚慶服務產業”、“情景會展產業”、“文化創意產業”三大產業，以及輔助這些產業的“餐飲、酒吧、娛樂、住宿(zhùxiǔ)”等配套服務業。共一百一十六頁公共設施圖片(túpiàn)松江(sōnɡjiānɡ)美術館和電影院共一百一十六頁典型(diǎnxíng)商業示例超市(chāoshì)共一百一十六頁休閑餐飲—大型(dàxíng)餐廳全湖景球形翠晶餐廳位于扇形中央綠化帶東側的人工島上，緊靠游艇碼頭，與面積約400畝的華亭湖相鄰，環境優美，秀色可餐。餐廳以半球形的玻璃結構建成，顧客可以在用餐的同時，透過玻璃窗欣賞華亭湖和松江新城區的美景。餐廳總占地面積：716m2總建筑面積：1243m2。有地上建筑2層。2樓有4個包房，可容納80人左右，一層是可容納約125人左右的大廳。預計五月一日前正式(zhèngshì)開業.目前只是內部營業接待政府官員.營業后人均消費:一層大廳80元,二樓包房100元共一百一十六頁案例類型(lèixíng)4專業MALL與社區商業結合北京中國皮革城與社區商業(shāngyè)結合項目占地600畝開發面積100萬平方米物業類型五星級酒店與快捷酒店、專業皮革城，寫字樓，社區大盤與社區商業結合新摩爾公司2007年底論證，2008年初由深圳中匯建筑設計事務所設計共一百一十六頁區域(qūyù)型購物中心與綜合體的研究方法市場調查與可行性研究：1.對社區人口結構與周邊3公里半徑人員狀況(zhuàngkuàng)進行細致研究。2.研究當地消費習慣與消費文化。3.調研當地建筑文化特點與風俗習慣共一百一十六頁商業(shāngyè)與房地產的結合點—購物中心與步行街購物中心投資巨大，投資回收期長，財務風險較大，發展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調研，對社會購買力與城市商業環境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設過多的商業中心勢必導致項目失敗。

可行性研究包括如下內容：1.1用地選擇

（一）用地區位和交通人口狀況（二）用地經濟狀況

，此外對競爭對手需要進行詳細分析。（三）用地物理狀況

重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。1.2類型和規模確定

根據區域經濟發展水平和未來發展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑(bànjìng)與社會購買力1.3承租戶與制定承租政策青島頤和星苑項目周邊有大型購物中心，因此只是設置社區商業街區共一百一十六頁購物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)與步行街可行性研究1.4金融支持與財務分析（１）

購物中心的位置能否獲得足夠的商業銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。（２）

購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３）

對資本投入、遠期收益、經營成本、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。1.5購物中心人才需求分析與人才經營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業發展戰略的根本保證，由于商業競爭日趨激烈，商業人材普遍出現短缺。

１.6購物中心發展戰略建議購物中心發展戰略關系企業成敗，購物中心必須從戰略上回答，如何為客戶提供滿意服務，如何與商戶建立長期共贏關系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續發展之路，而不是開業轟動一時，采取種種騙術套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起(yǐnqǐ)和商戶種種糾紛。

共一百一十六頁如何進行社區商業定位？如何科學確定(quèdìng)社區商業規模？根據市場調查情況和企業資源整合能力確定(quèdìng)社區商業規模一般區域型購物中心10萬平方米以內社區商業中心4萬人規模社區商業總規模在5萬平方米以內其中集中零售面積在1.5萬平方米以內普通1萬人規模社區在2萬平方米以內，其中集中；零售面積5000平方米左右共一百一十六頁北京蘋果社區(shèqū)—臨近CBD北京蘋果社區，位于北京東南三環，這個區域在北京的城市功能很大程度上可以說是中央商務區的后花園，聚集了多個大規模住宅項目(xiàngmù)。蘋果社區總占地16萬平方米，建筑總規模是70萬平方米，住宅的售價在7000元/平方米以上。

蘋果街由“蘋果商業街”和“蘋果二十二院街”組成，是北京著名房地產項目4萬平米蘋果商街位于轉基因蘋果南側，是由2萬平米獨立的蘋果二十二院街和北側底商商業街與組成的一條體驗式現代商街，充分詮釋“自然、人文、現代”的特質，為CBD帶來了獨特的人文氛圍。共一百一十六頁街區(jiēqū)介紹

2萬平米獨立的蘋果二十二院街，其商業形態是一種特定的商業形態，是以休閑和文化產業為主的特定商業形態，可以有畫廊、美術館、書吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，這些商業形態需要這樣的具有人文氣質的院落空間來完成(wánchéng)。同時，街北底商商業規劃有銀行、中小西餐廳、大型中餐廳、蘋果數字多廳影城、大型KTV娛樂城、名品店、精品超市、連鎖型洗衣店、冰淇淋店、、美容中心、健身會所、郵局等，對院街商業業態進行補充，街南街北互為對應，商業價值成倍提升。底商地下一層：2000平米運動超市、3000平米生活超市、500平米會所、游泳池等配套設施規劃

院街地下一層：主要為物流通道和庫房，院街商鋪的功能用房。共一百一十六頁購物中心和步行街招商(zhāoshānɡ)計劃購物中心或步行街業態規劃與經營計劃，后做招商營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的準備工作。商業運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所(chǎnɡsuǒ)、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用，并得到發展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規模。招商專家青山正人共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)工作1、招商工作流程是什么2、如何制定招商工作進度表3、招商工作中各種表格匯總(huìzǒng)分析4、招商部崗位責任制5、如何強化培訓招商部員工共一百一十六頁招商工作(gōngzuò)流程1.制定招商計劃2.確定招商團隊3.主力店招商【提前準備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時機(shíjī)，根據入口人口情況進行集中宣傳】共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)進度表根據開業時間采用倒推方法做好進度表一般開業前預留三個月裝修時間一般開業前半年作為(zuòwéi)品牌商戶集中招商時間，可以集中開展相關招商活動長沙奧林匹克購物中心項目開發進度建議科目內容和時間具體業態規劃設計項目定位和商業布局業態設計策劃一個月提交初步方案二個月2007年９月－１０月商業建筑策劃三個月兩個月內提交初步方案12月結束招商摸底與主力店招商四個月主力商家招商工作提前啟動，根據商家要求完善商業設施及方案10—12月商業視覺形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設計階段六個月12月—2008年４月招商工作展開一年半施工圖設計四個月４月—8月工程開工8月施工準備一個月時間2008年3月開工具體品牌招商工作啟動大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設計八個月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個月2009年1月-2009年5月內部裝修工作三個月5月—7月試營業一個月８-9月正式開業5月主力店可以先開業2009年10月共一百一十六頁集中(jízhōng)招商招商活動策劃是招商策劃核心，應該注重日常供應商資源整合與集中開展活動相結合的原則，優化供應鏈效率，通過(tōngguò)商業信息與零售知識共享與聯合營銷，實現雙贏。

共一百一十六頁社區(shèqū)商業的主力店1.區域型商業中心主力店可能包括百貨、大賣場（8000平方米以上），品牌(pǐnpái)酒店（例如如家、假日快捷），大型餐飲名店2.社區型主力店包括超市，餐飲店社區主力店在相對獨立社區可以采用加盟自營方式，一般可以由社區業主委員會參與，吸納社區人群就業。共一百一十六頁10萬平方米區域性購物中心的主力店引進(yǐnjìn)問題核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控(diàokònɡ)能力。

共一百一十六頁為什么說招商(zhāoshānɡ)不專業招了也白招？

◆1.結合社區特點(tèdiǎn)根據業態方案招商避免好高騖遠2.招商與經營需要統籌考慮，對于不適合社區商業的商戶或經營能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對商戶信譽需要提前了解。共一百一十六頁案例分析>社區品牌(pǐnpái)商戶資源從那里來？1.本市購物中心的現有商戶，例如大賣場的商戶是社區商業重要來源，例如大潤發等大賣場。2.本社區經營者加盟(jiāménɡ)或自己經營自創品牌。3.自營少量社區服務內容共一百一十六頁租賃(zūlìn)原則租賃經營采用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享(fēnxiǎnɡ)成長空間"的原則。

共一百一十六頁業態(yètài)與租金關系在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEWMALL購物中心策劃流程發現了如下缺陷：發展商委托了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針對性，委托的調查公司缺乏商業經營專家，無法對成都商業發展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入(shēnrù)，例如白領消費者的深入(shēnrù)調查和分析不夠。通過我們的調查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經濟收入較高的白領人群。投資回報是商業建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續經營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業態必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。共一百一十六頁業態(yètài)理念

設計創新不僅住宅房地產項目開發存在戰略的創新問題，而且大型商業房地產更存在戰略創新問題。尋求項目開發模式的突破，就是要打破房地產就是建筑與環境的局限，跳出房地產狹小的專業范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區域文化的精華，將商業、旅游、體育、文化產業等與房地產大膽嫁接。開發戰略創新是根本目標，專業房地產開發創新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(jiǎnyàn)標準。東方時代廣場作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關懷落實到服務細節。共一百一十六頁深圳社區購物中心理念(lǐniàn)設計共一百一十六頁購物中心與步行街的休閑(xiūxián)娛樂策劃21世紀是海洋的世紀，大海是人類的故鄉。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開發健康食品，人類對海洋的合理利用與開發剛剛開始，海水療法是人類提煉總結出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運用現代科學技術設備與手段，策劃獨具特色的海洋活水健康保養中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所”成為現實。我們(wǒmen)的策劃是以海洋保養中心和娛樂項目吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。共一百一十六頁業態布局(bùjú)設計

樓層經營內容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運動世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時尚館（珠寶、精品、化妝品）負1層家電、超市東方時代廣場購物中心業態(yètài)布局

共一百一十六頁共一百一十六頁國際先進(xiānjìn)水平的業態設計方法根據經營管理的預測與模擬分析進行業態設計預測方法：商業經營的實際經驗與知識，市場調查的經驗數據，根據消費人口(rénkǒu)變化與特征，商業發展趨勢預測因此，商業業態的設計需要豐富經驗的商業地產專家與零售業專家設計楊寶民＋青山正人＋許載寧模式業態設計收費標準共一百一十六頁波浪(bōlàng)型全接觸式動線設計

通過立體空中購物走廊設計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進入二層以上商場象進入一層商場一樣(yīyàng)方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業價值共一百一十六頁平面(píngmiàn)動線立體(lìtǐ)動線共一百一十六頁地下空間業態的合理(hélǐ)規劃華夏城地下室業態規劃深入(shēnrù)黃石與北京參考同類項目，運用自身經驗獨創共一百一十六頁業態設計(shèjì)案例——長春1500畝項目有關數據表明，2007年，長春商鋪市場的供應量將超過70萬平方米。這樣的開發量，對于長春這樣規模的城市，商業地產的供應面積與需求量將趨近失衡。據不完全統計，長春市現有商圈的總體商業商鋪總面積大約為120萬平方米，加上其他社區商鋪和專業賣場及部分潛在(qiánzài)的商業項目，保守估計將達到300多萬平方米。共一百一十六頁遠達大街(dàjiē)、東榮大路、東環城路周邊的商業分布

（1）遠達大街(dàjiē)是本區域主要干道，集中了本區域經營狀態較好的商業業態，但類型分布不均，多以汽修類為主，這也是影響區域經濟發展的一個遺留問題。（2）東榮大路同樣是本區域主要商業經營街路，與中東瑞家隔街相望，但商業分布無序，主要是物流為主的商鋪，配以餐飲和小型商品供應商鋪，這樣的布局現在來看，非常不科學、不合理。此類商業若是想發展，必須要進行集中管理，才能得以發展和進步。（3）東環城路屬于城市主要交通道路，臨近便利的交通道路卻很少有商業類型存在，其原因是原有的工廠圍墻占據商業位置，使臨街商業沒有得到發展。2、內商業街的商業布局本區域內商業街現有布局以南北為軸，呈現兩橫一縱商業趨勢。分別以同康路、乾安路為橫向，縱向以太有街為主。商業分布較為集中，但規模不大，屬于初始化發展狀態。共一百一十六頁家居批發商圈現狀及本項目(xiàngmù)對策東榮大路臨近本項目，因此本項目一方面可以服務該商圈，另外(lìnɡwài)可以設置相關業態與該商圈融合，提升項目商業價值。共一百一十六頁社區商業的實際判斷(pànduàn)方法與診斷結果現場診斷方法1.觀察社區特點

2.假設業態3.論證業態設計與商業建筑策劃結合

4.尋找到最佳(zuìjiā)方案共一百一十六頁長春千畝大盤規劃的完善(wánshàn)與修改社區(shèqū)商業業態設計依據是什么？1.商圈情況2.周邊人口3.本社區情況共一百一十六頁建筑策劃意見(yìjiàn)共一百一十六頁社區(shèqū)商業建筑策劃百聯西郊購物中心位于上海西郊的長寧區新涇地區，是百聯集團旗下一家全新的商業中心和社區中心。占地面積3.4萬平方米，建筑面積達到11萬平方米，經營面積為6.25萬平方米。購物中心公共活動區域(qūyù)面積1.7萬平方米，停車面積1.9萬平方米。擁有免費機動車停車位550個、非機動車停車位2500個。共一百一十六頁建筑設計特點(tèdiǎn)百聯西郊購物中心由百聯集團投資5.6億人民幣，聘請美國著名購物中心專業設計(shèjì)公司—JEDER國際建筑事務所，和上海現代建筑設計集團江歡成設計事務所共同設計完成。捷得將百聯購物中心設計成一個現代村落風格的社區中心。這里的中心廣場為大家提供了音樂會、展覽、節日慶典、餐飲、購物等一系列活動的理想場所。整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風格，體現人性化設計理念，通過貫穿東西兩側出入口的步行街、室外與室內交替的環型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區域的建筑有機地組合成一個整體。共一百一十六頁業態(yètài)特點其中：4.4萬平方米為國際國內連鎖業態；餐飲業1.2萬平方米，娛樂休閑業5500平方米，便民服務業2000平方米左右。大型生活超市1家、百貨公司1家、專業賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身(jiànshēn)5家、社區服務14家。目前有包括友誼百貨、世紀聯華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內的共116家商家入駐。共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)中的亮點運動專賣店與家居招商(zhāoshānɡ)餐飲引進星巴克共一百一十六頁社區(shèqū)商業建筑設計思想的創新基于社區購物中心特點突出(tūchū)參與性，目的地，好奇心，具有較好便利性。共一百一十六頁購物中心與步行街的商業網點(wǎnɡdiǎn)分割

圖１商業網點(wǎnɡdiǎn)分割流程消費者投資偏好業態策劃與優化商業網點分割后動線分析確定不同商業網點分割比例不同分割方案銷售預測初步確定商業網點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案

共一百一十六頁商鋪分割(fēngē)原則a)

根據業態設計優化與顧客(gùkè)動態流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)

根據消費者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進行多種規格、面積的分割,參考已經購買商鋪面積要求統計數據，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分攤面積，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設計最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動態流線，有利于開業后實際運營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規格商鋪，客戶可以購買多套組合。

共一百一十六頁在煙臺等地ＭＡＬＬ項目業態設計與商鋪分割工作中，深感結構形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設計方案完成后一定要首先(shǒuxiān)進行業態設計合初步商鋪分割，根據初步分割意見內部結構形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。共一百一十六頁銷售(xiāoshòu)比例銷售(xiāoshòu)部分面積＝（項目投資額＋30%收益）%每平方米單價發展商要有能力開發下一期項目。具體銷售要詳細根據市場情況進行商鋪分割，詳細計算銷售哪些部分，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統回答的問題。

共一百一十六頁社區商業的銷售(xiāoshòu)模式共一百一十六頁通過經營提升(tíshēng)商鋪銷售價值共一百一十六頁融資(rónɡzī)創新信托融資：以項目為杠桿招商主力店成功以后進行信托融資香蜜湖水榭(shuǐxiè)花都項目是深圳信托融資最成功的一個項目

共一百一十六頁現代(xiàndài)商業步行街現代商業步行街的策劃是購物、商業文化與休閑娛樂多種策劃的集成。運用海洋的洋流理論對現代商業步行街布局(bùjú)進行理性策劃，確保商業步行街的繁榮。法國巴黎共一百一十六頁國際(guójì)一流的商業步行街具有特征：

1、

硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環境的硬件設施。2、

它應該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、

商業步行街管理水平應該是一流的，不僅要具備普通的商業物業管理功能，而且在步行街整體形象宣傳(xuānchuán)方面，公共服務與商業服務水準方面也應該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。

共一百一十六頁銀座商業街區在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。銀座業態特征擁有日本最多的商業老字號例如歷史悠久文明全國的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽(zhǎnlǎn)設施街日本地方大眾媒體的中心銀行密度最高的商業中心共一百一十六頁國內商業步行街普遍存在如下(rúxià)問題：1、經營序列矛盾。2、商業利潤下滑。3、商業功能(gōngnéng)單一，文化休閑功能(gōngnéng)不強。空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。

共一百一十六頁王府井商業街將實施功能、結構、檔次、形象(xíngxiàng)的全面調整與提升。－－完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。

－－調整結構。將傳統的商業結構向現代化、國際化商業結構轉變。按照國際通行的中心商業區結構和業態分布進行調整，商業占３０－３５％，餐飲企業占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店(jiǔdiàn)、服務等占３０－４０％。

－－提升檔次。

－－營造環境。

－－加快發展數字王府井。共一百一十六頁東門步行街改造(gǎizào)措施：1、改造交通設施，設置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等162、拆除違法(wéifǎ)建筑，改造部分建筑設施

3、注重文化設施建設

共一百一十六頁深圳東門步行街未來(wèilái)發展戰略的意見

1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經營理論，不僅將東門市政建設(jiànshè)相關內容向企業開放，而且通過政府政策調節，鼓勵企業拆除成片低矮老式建筑，集中建設(jiànshè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質經營者淘汰出東門，讓優秀的經營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

共一百一十六頁理念(lǐniàn)設計、文化定位、發展規劃

理念設計是商業(shāngyè)步行街策劃的靈魂，理念設計的提出建立在充分的調查研究基礎上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區域歷史文化、建筑與商業(shāngyè)文化。理念的設計要在商業(shāngyè)街歷史基礎上創新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發展。共一百一十六頁洋流學說(xuéshuō)與商業步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經濟地理角度分析1、

洋流流暢區資源(zīyuán)流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源(zīyuán)聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源(zīyuán)，那么會吸引魚類聚集。2、

反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區內食物豐富，吸引魚類；由此產生食物鏈，對各種物種產生吸引，從而形成資源富饒區域如：漁場、海底礦藏。可見回旋使資源和生物聚集。

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精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲

理想的商業(shāngyè)步行街與購物中心布局模型共一百一十六頁由于我國近五年來重新規劃設計的商業步行街較多，許多設計單位(dānwèi)都在探索商業步行街的設計創新，許多國外一流設計公司開始服務中國商業地產項目，例如，美國JERDE建筑設計公司就為中國商業地產客戶提供服務，該公司設計的美國環球影城商業步行街項目就是一個典型的設計項目，其設計思想對于我國設計商業步行街具有啟示。商業步行街設計創新(chuàngxīn)

美國環球影城商業步行街為例美國環球影城商業步行街總體效果照片

JERDE公司設計這個項目的思路是將環球影城商業步行街設計成為顧客的目的地，通過豐富的畫面引導顧客愿意向步行街的內部走去，通過設計可參與性的業態，讓顧客停留更長的時間。共一百一十六頁美國(měiɡuó)環球影城商業步行街美國環球影城商業步行街總體(zǒngtǐ)效果照片

美國環球影城平面圖共一百一十六頁環球(huánqiú)影城步行街立面目的地參與性好奇心共一百一十六頁MALL＋商業步行街的招商(zhāoshānɡ)策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現象嚴重，建議在差異化招商，不同品牌組合設計(shèjì)方面下功夫，實現招商創新，與商業文化主題相對應，加大進口品牌引進的比例，與韓國日本及香港地區密切合作。招商代表收費標準—一個月租金共一百一十六頁商業(shāngyè)步行街的經營管理

商業步行街管理機構的最重要職責是提出發展戰略，制定好發展規劃，規劃好整個步行街的商業業態布局，根據功能定位合理組織商業、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經營理論，運用市場手段，執行建筑規劃，組織社會力量建設商業步行街。

商業街的具體管理工作如下：物業服務(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業態方面根據顧客需求(xūqiú)進行整體比例調整。

共一百一十六頁魚米河商業(shāngyè)步行街開發策劃１、魚米河商業步行街運用洋流理論布局，盡量(jǐnliàng)構成環形人流循環體系。２．通過不同業態劃分，縮短顧客心理距離，劃小核算單位，按照不同業態組織針對性經營。３．提取營銷基金，根據銷售額１％提取，２億元銷售額投入２００萬元經費。共一百一十六頁麗江商業網點(wǎnɡdiǎn)規劃研究區域經濟特點的把握城市規劃和商業(shāngyè)網點規劃研究同步根據城市化進程特色，研究在旅游特色城市合理商業布局，完善城市功能，加快新城區的城市化建設步伐，提高城市生活質量。共一百一十六頁業態創新的思考(sīkǎo)－吸引白領顧客參考(cānkǎo)案例１美國奧特萊斯種類多，很多創新的商店也是從美國開始，通過比較研究美國多個奧特萊斯商店，作者認為fashionoutlet是美國非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業展示完美結合。fashionoutlet位于美國拉斯維加斯，擁有１００多個一流設計師推出的最新款式時裝精品，號稱精品時尚總匯，折扣達到７５％。共一百一十六頁準確(zhǔnquè)細分市場參考案例２韓國東大門(dàmén)市場（1）批發市場的經營可以吸取百貨經營的優點，特別是陳列方面批發市場有自己特點，要充分重視設計作品展示。（2）中國也應該有面向亞洲顧客群體的服裝批發市場，通過考察，我們架設了韓國服裝直接進入中國批發市場和購物中心以及百貨的橋梁，韓國的服飾也非常適合中國顧客。（3）韓國的商業經營與韓國文化傳播密切結合，“韓流”對中國的服飾潮流影響會加大。共一百一十六頁韓國(hánɡuó)東大門服裝批發視覺形象批發與視覺形象匹配(pǐpèi)，方便批發商采購及品牌選擇。從1000個品牌降低到500個品牌共一百一十六頁以顧客的真實消費(xiāofèi)為導向確定商業規劃商業布局與業態設計是商業步行街開發(kāifā)盈利與否的關鍵內容。共一百一十六頁魚米河商業街開發戰略(zhànlüè)與盈利模式創新二期政府舊址開發高品質城市綜合體（具有麗江地域建筑特色），購物中心、酒店式公寓、辦公樓，空中花園結合，假定實現６０００萬元以上利潤。強化魚米河商業街管理公司力量，投資３０００萬元招商運營，實現項目可持續經營戰略目標，形成商業經營品牌。建議引進一流商業管理公司，實施專業化開發和管理，保證(bǎozhèng)投資者利益，追求項目全勝。共一百一十六頁商業地產高級人才培養的一點(yīdiǎn)思考1.智商與情商2.國際化視野3.理論聯系實際從2007年上海培訓(péixùn)學員跟蹤調查反映出來的成長問題共一百一十六頁步行街經營(jīngyíng)管理人才的結構經營(jīngyíng)總經理招商營銷財務共一百一十六頁商業地產方向(fāngxiàng)員工個人的學習1.尋訪名師，名師出高徒，學會站在巨人(jùrén)的肩膀上。2.根據崗位的需要進行自學，對于崗位知識求精。3.從事商業地產工作需要廣博的知識面。認真閱讀本領域學術期刊和博士論文，進行系統的了解。與倪光南院士在省級技術成果鑒定會后留影共一百一十六頁地產開發與經營(jīngyíng)人才的知識結構地產高級經營人材應該具備的知識結構1.人材經營與組織創新知識2地產規劃、建筑設計與環境藝術設計知識3.智能建筑與IT運用(yùnyòng)知識4.地產融資與財務管理知識5..建筑項目管理知識6.地產營銷知識除了知識以外，具備企業家精神也是選拔的重要條件。其中具備戰略創新意識與能力是關鍵。共一百一十六頁商業地產人材的培養(péiyǎng)方法1.從商業建筑規劃與營銷課程學習起步，圍繞商業地產價值挖掘，集中參觀解剖重點項目，請專家講解。2.有計劃設定研究課題，例如Shoppingmall以及1000畝大盤社區(shèqū)商業策劃課題。3.注重多學科交叉學習，不同崗位鍛煉與實踐。4.建立完整培訓體系，減少摸索時間，善于團結同行專家，合理配置資源。共一百一十六頁美國地產業(chǎnyè)博士的培養MIT經濟系城市與區域經濟學聯邦、洲與地方政府高級金融經濟學I高級金融經濟學II高級金融經濟學III斯隆管理(guǎnlǐ)學院金融理論投資市場與金融研究資本投資決策地產業經濟地產業金融與投資地產業企業管理開發過程的法律監管MIT城市規劃與研究系城市設計與開發，城市設計政策城市開發設計，明天的城市地理位置與開發原型環境設計政策與影響，土地使用法律與政策城市交通規劃，住宅與鄰居規劃住宅與通信服務市區規劃方法，地理信息系統共一百一十六頁零售業人才(réncái)的培養商業零售專業人才知名零售企業工作經驗積累研究生課程：零售管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管理，顧國建市場營銷，科特勒市場營銷管理—定位、聯盟，芮明杰，復旦大學(fùdàndàxué)出版社企業文化第四版，劉光明商業建筑規劃，曾堅購物中心開發手冊,美國土地利用學會.提倡復合型知識結構熱帶雨林主題中庭共一百一十六頁如何學習地產與開發商業(shāngyè)運營專著1.理論聯系自己的實際.2.注重動手(dòngshǒu)能力,設計業態方案,參與商業建筑規劃.3.對外授權講課,獲取較高投入產出.1000:10000共一百一十六頁麗江街的思考(sīkǎo)１．聚集人氣(rénqì)２．商業街區的準確定位共一百一十六頁1.

室外(shìwài)商業步行街-

南京路的優勢

1.高知名度

例如(lìrú)南京路有好八連2.人氣旺3.營業額高支撐南京路優勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨特的風景第三，有多種業態，同種業態不多，避免惡性同質化競爭第四，有知名的品牌第五，有完善的基礎設施第六，有一個科學的管理機構共一百一十六頁大型(dàxíng)購物中心內部的室內商業步行街

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