卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告2 作為連接生產與消費的關鍵環節，隨著全球經濟的持續發展與全球供應鏈的不斷優化，物流倉儲其地位與作用愈發顯著。特別是在“十四五”規劃和新發展格局的引領下，中國物流倉儲行業正加速向智能化、高效化、綠色化方向轉型，成為推動經濟高質量發展的新動力。在此背景下，觀點指數深入剖析當前物流倉儲領域的運營現狀、發展趨勢及未來，發布《卓越指數?2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》，旨在全面梳理與深入分析當前物流倉儲領域的發展態勢，挖掘行業亮點，揭示潛在機遇與挑戰，為企業發展提供科學依據與參考。同時，報告還全面梳理并表彰那些在物流倉儲領域取得卓越成就的企業，匯聚成“卓越指數?2024物流倉儲卓越表現”研究成果，這些企業的成功經驗與先進做法，為整個物流倉儲行業的發展樹立了典范，提供了寶貴的借鑒與卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告3卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告4物流倉儲暨基礎設施市場綜述行業運行放緩需求不足的趨勢下，租金的持續下降11根據戴德梁行數據，2024年二季度中國內地共97.6萬㎡新增供應入市，整體高標倉空置率環比上季度上升0.6個22卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告5據國家郵政局數據，2024年10月中國快遞發展指數為6卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告倉儲面積倉庫個數區域影響力租戶認可度社會貢獻運營管理區域影響力租戶認可度社會貢獻運營管理招商能力產業規劃團隊建設資金運用與融資服務平臺搭建革新的發展方式123456789卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告7物流倉儲暨基礎設施物流倉儲暨基礎設施低谷見峰巒均面臨著以價換量的境況。在租金的繼續下探中，空置率不降反升，可以看到以價換量給需求端帶來的刺激作用開從供應端來看，長三角城市群的高標倉市場新增供應量占整體的比重持續上升，但由于需求不足導致無法完全消化供應量，進而導致供需不平衡的情況出現，最終的解決辦此外，年內有較多的樣本企業選擇了出售資產來填補現金流，但同時可以看到部分企業選擇繼續持有中國的物12024年，全國多地倉儲物流市場空置率上升，租其中，物流業景氣指數、倉儲指數已多月連續下跌，進入不過，得益于跨境電商的快速發展，華南等地區的市場需求不斷擴大，預計隨著前者的持續發展壯大，未來也會進普洛斯作為物流倉儲行業的頭部企業，繼續為企業提供高標準的倉儲設施。其通過自行開發的選址工具，利用大數萬緯物流作為冷鏈的標桿企業，為商超零售、連鎖餐飲、水果流通、快消制造、肉類加工、乳制品、水產行業等行京東產發則以京東集團供應鏈生態系統為基石，依托京東數智化社會供應鏈，打造新一代物流基礎設施；以運營服東久新宜在物流倉儲領域的發展同樣不容小覷，其作為國內領先的新經濟產業基礎設施開發運營平臺，始終強調對強化資產管理能力的重視。與單純追逐項目高投資回報不同，公司更看重旗下業務給市場和租戶帶來的貢獻。圍繞這一原則，公司以前瞻性、全方位的戰略布局為租戶提供從選址、研發到生產、營銷和產業培養的一站式解決方案。22新政“解憂”，前三季度高標倉如綜述中所言，目前物流倉儲市場整體面臨著需求不足的但從全國倉儲物流市場情況可以看出，即使是下調租金，卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告8具體來看，9月41個城市的平均租金為23.96元/平方米/月，環比下降0.57%，同比下降5.48%，而空置率為而從今年1-9月41個城市的整體情況來看，三個季度可以看出，即使租金持續下降，但上半年倉儲物流市場同由于需求不足，新增的高標倉供應無法完全消化，進而各城市群的空置率被推高，最終的解決辦法除了從刺激需求），素保障力度、推進物流用地提質增效、提升要素支撐服務其中，于物流倉儲行業而言，《通知》中最重要的是其支持盤活存量空間資源用于物流項目建設；增加混合用地供給，鼓勵兼容物流功能；鼓勵地方盤活利用存量低效土地和已填成陸區域，用于物流產業項目；支持以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應物流及相關配套設施觀點指數了解到，目前物流用地用海仍存在一些結構性難題，不利于提質增效降本?！锻ㄖ肪劢怪仉y點問題，從33冷庫投資熱度持續，租金難逃報告期內，據觀點指數不完全統計，1-10月共計錄得67資項目以供應鏈中心、物流中心等項目為主，而非傳統倉儲園區。且這些項目大多以物流、貨運樞紐的形式存在，街道正式動工，占地面積7.5萬平方米，是深圳生產服務三級物流場站體系規劃的七大對外物流樞紐項目之一，也是深圳市“平急兩用”公共基礎設施項目之一。該項目預卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告9觀點指數了解到，該物流園是國家物流樞紐體系的重要組成部分，旨在構建現代智慧物流設施集群，推動制造業與辦開倉儀式，標志著希音物流倉儲中心正式落戶京東智能倉儲物流等領域的合作，共同推動肇慶地區跨境電商供應局已核發SHEIN集團位于增城區中新鎮廣州東部公鐵聯運樞紐的SHEIN供應鏈總部項目全部25個建設工程規劃許發貨、結算于一體的智能化倉儲物流配送園區，并設立供物也同樣加快跨境業務的布局。7月26日，光谷與得物中跨境物流中心項目”，旨在加速構建光谷跨境電商產業式開業。這是速賣通平臺在華南地區的首個園區，由番禺區委指導，阿里巴巴全球速賣通授權，巨大創意產業園負責運營的專業跨境電商園區。該產業園將給當地企業提供此外值得注意的是，年內各類新開工、開倉的冷庫項目數10月28日消息，阿水大杯茶倉儲配送中心在萬緯濟南高新冷鏈園區舉行開倉儀式。萬緯物流將為阿水大杯茶提供全品類、全溫層的高標準倉儲及多元化的冷鏈物流服務，助力阿水大杯茶進一步鞏固深耕華北區域、尤其是山東市值得注意的是，同樣入駐萬緯濟南高新冷鏈園區的還有茶飲品牌奈雪的茶。10月12日，奈雪的茶在濟南的配送中心于萬緯濟南高新冷鏈園區正式開倉。觀點指數了解到，萬緯同樣將為奈雪的茶提供全品類、全溫層的倉儲、庫內園區正式開倉，標志著茶百道在安徽及周邊省份的門店服務能力得到進一步提升。其中萬緯物流提供的服務與另外兩家茶飲品牌類似，同樣是全品類、全溫層倉儲等的一站近期，此類茶飲品牌在萬緯冷鏈園區密集開倉，觀點指數認為這與今年7月萬緯物流發布的統倉共配產品“萬店配”觀點指數了解到，萬店配具體是指依托全國的萬緯倉庫，實現全品類全溫區SKU統一入倉，同區域多客戶多SKU食品安全、科技加成、客戶服務等七個方面的全面解決，這種萬店配的模式實際上是基于統倉共配來實現倉配作業的規模化，也即將多家客戶的庫存集中在一起，通過集中倉儲、共同配送的方式來實現對客戶資源的共享。因此，前文所提及的阿水大杯茶及奈雪的茶，短時間內相繼在萬緯濟南高新冷鏈園區成功開倉，或許也是想要達到資源共10月21日，深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中國供銷集團有限公司在北京簽訂了戰略合作框架協議，標志根據協議，雙方將在冷鏈倉儲物流設施共享共用、城鄉貨郵一體化發展、共同打造名特優農產品品牌、助力脫貧地卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告區農產品銷售、再生資源回收利用與環境服務等領域加深來冷庫需求疲軟，去化難度加大，且不同城市的冷庫租金而據物聯云倉上半年冷庫的相關數據，上半年冷庫總容積總結而言，2024年冷庫市場的整體表現是以44融資類型分別為私募債、超短融、中票等債券，此外還包民幣的3年期熊貓債，以拓寬融資渠道并優化資本結構，觀點指數了解到，此次發行熊貓債是ESR集團對中國市場的重視和信心的體現。熊貓債作為人民幣計價的債券，近年來受到越來越多國際企業的青睞，成為它們籌集資金的ESR集團此次選擇在中國市場發行熊貓債，有助于降低融資成本，增強其在國際市場上的競爭力，同時也反映了中國金融市場對外開放程度的不斷提高，以及人民幣國際化9月9日，極兔速遞發布公告稱華星集團（借款人）以及極兔速遞及極兔速遞若干成員公司（作為擔保人）與（其根據融資協議，原始貸款人同意向借款人華星集團提供定）；民幣12.43億元及最高人民幣28.7135民幣及境內人民幣融資，期限自作出首筆貸款當日起計36個月，上述貸款主要用作華星集團現有債務的再融資以及極兔2024年中報顯示，上半年的資美元，主要用于投資物業、廠房以及設備、無形資產，而并發布聆訊后資料集，同日順豐啟動交易前投資者教育，卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告順豐控股本次尋求香港上市，將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，據其募集說明書表示，此次集資所得凈款將用于加強國際及跨境物流能力，提升及優化中國的物流網絡及服務，研發先進技術及數字化解決方案，余款用作營運資金。因此此次上市也將更有利于其國際化布局，但也要注意到，順豐在香港IPO前進行了新一輪的股份回無論是極兔抑或是順豐，均是選擇在港股上市，觀點指數認為，背后或許有跨境電商的發展推動，因此快遞物流企據海關總署數據，2024年前10個月，我國貨物貿易進出值得注意的是，京東物流表示分別在美國、馬來西亞新開自營海外倉，其“全球織網計劃”將繼續深入布局，至時進一步布局建設保稅倉、直郵倉。未來3年，京東物流霖表示，菜鳥將啟動全球第二批eHub建設，將物流網絡主要來自跨境物流履約服務帶來的收入增長和運營效率提升。財報中還表示，菜鳥將繼續沿著長期性戰略布局，拓展全球物流網絡，包括在歐洲、北美等地加快海外本地快其他快遞物流企業如“三通一達”、百世等，同樣積極拓郵政合作，推出中哈跨境快遞物流業務，借助覆蓋全國的為滿足不同客戶的個性化需求，目前圓通國際已形成包含國際快遞、貨運、供應鏈、航線產品在內的產品體系。國際貨運聚焦美國、歐洲、澳洲、中亞、南亞等重點區域，可為客戶按需定制合同物流、國際空運、國際海運、國際鐵路、多式聯運等一站式物流方案；國際供應鏈圍繞消費電子、高端制造、醫療設備及服裝快消等產業，可提供端5年內有較多的樣本企業選擇了出售資產來填補現金流，但化公司資產結構，提高資產流動性和使用效率，增加公司運營資金，公司全資子公司擬轉讓持有的佛山睿優倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環節的再次合長，其中短期借款、其他流動負債（融資租賃借款等）、一年內到期的非流動負債（長期借款）、長期借款總額為卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告報告期內，ESR同樣選擇了出售資產的方式“回血”，8據了解，此次出售的組合包括九項物流資產，分別位于中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。該等資產地理位置優越，鄰近主要交通樞紐及市中心，組合內大多數建筑物已獲得LEED金級或銀級認證。九項資物流以及制造業的頂尖公司，出售完成后，ESR將繼續管而據ESR2024年中期的業績，上半年其錄得凈虧損2.09綜合ESR貫穿全年的資產負債表優化的大目標來看，此次出售九項資產不僅有利于獲取現金，減少財務壓力，還可以通過輕資產輸出繼續享受收益，這也是企業盤活成熟物此外ESR還表示，集團預期將完成總值約7億10月8日，普洛斯集團宣布，將旗下基金管理業務普洛斯資本GCP在日本、美國、歐洲、巴西和越南的國際業務與紐約證券交易所上市的領先另類資產管理公司Ares對普洛斯資本GCP的所有權。該交易經監管批準以及達到對此普洛斯表示，交易的前期資金收益將為公司提供更大的流動性，并將用于繼續減少負債，增強集團的資產負債表和提升關鍵財務指標。該交易所涉及的業務在普洛斯核心經營性EBITDA中占比不到10%。交易完成后，集團凈杠桿率預計將進一步下降至24%。值得關注的是，此項交易并不涉及中國業務和資產，普洛斯仍保留對普洛斯資本此前ESR則發布公告稱，其所管理的一個發展基金將出售分布于含廣州、杭州、上海及蘇州在內的中國一線及準一據樣本企業披露的中報，可以發現企業的營收較去年同期如ESR披露，2024年上半年其收益由2023年上半年的主要是管理費（即基金管理分部收入）較低所致，該指標此外，公告還表示，雖然ESR在中國表現良好，于2024年上半年錄得續租及新租約超過250萬平方米，但宏觀經濟持續疲軟仍對整體租賃需求產生壓力，影響估值及迅速55期內，共有兩只倉儲物流REITs成功上市，分別為華夏深卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告華夏深國際倉儲物流REIT是2024年首單倉儲物流公募REIT，其底層資產包括兩個高標倉項目，這兩個項目是深國際物流港杭州（一期）和深國際物流港貴州·龍里，合計項目租戶行業構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合并時點出租率為88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約并在10月起租的面積后合并出租率為雖然深國際物流港貴州·龍里項目地處華西區域，但其緊鄰距離滬昆高速出入口僅200米，周邊路網便利，且距離貴觀點指數了解到，貴州項目是龍里縣距離高速出入口最近的高標倉項目，也是區域內單體面積最大、地塊最規整的稀缺高標倉項目，戶型基本為大體量的單層雙邊庫，是當租約到期續租或簽約情況方面，據悉，2024年杭州目到期租約面積合計為12.08萬㎡，貴州項目到期租約面積合計6.3萬㎡。截至報告期內，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬㎡，簽約完成率84.40%，貴州萬㎡與貴州的1.84萬㎡已初步達成了簽約意向，預值得注意的是，根據申報時的募集說明書，寶灣物流REIT底層資產為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣后基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITs整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資產管理有限公司表示擬刪除廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資產申請首次公開發行。調整之后整體入池資產的估值為12.26華泰紫金寶灣物流REIT項目的反饋去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場分紅方面，期內三家倉儲物流REITs均已啟動年內第二次分紅，其中紅土創新鹽田港REIT的每10份公額為人民幣8884.01萬元，本次分紅約分配前述金額的近免收分紅手續費。此次分配后，2024年累計分配年的第二次分紅，可供分配金額為2108.90萬元，其中約6年年末全部面積可完成去化。報告期內卓越指數2024物流倉儲暨基礎設施投資發展報告長江中下游航運中心地區為主，以及位于國內機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產，及位于上述投資側重區具體來看，底層資產分別是位于深圳寶安區西鄉街道機場片區的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建筑面積74219平方米；位于武漢東西湖區的順豐豐泰產業園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，業園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建筑面儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證券監督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展標志著醫藥行業首單公募REITs正式申報，為九州通在資本市場的此次公募REITs項目的申報，可以通過資本市場融資來提升九州通在醫藥倉儲物流領域的基礎設施建設水平，進一步推動業務發展。此舉不僅有助于優化資產結構，提高資金使用效率，同時也為醫藥行業提供了新的融資渠道和投資機會。未來還可通過擴募等形式，將公司自身及其他同行業公司的醫藥倉儲物流資產裝入上市資產中，實現上市資產的規模擴大及資產價值最大化，從而進一步促進九州觀點指數了解到，九州通醫藥集團股份有限公司的醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證監會及上交所的受理，這在醫藥行業中尚屬首次。此次成功申報，不僅為九州通帶來了資本市場的關注，也為整個醫藥行業的基礎設施資產是武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，位于武漢西大門交通要道東西湖區，地處武漢繞城高速及四環線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1號樓、醫藥倉儲保障中心2號樓、醫