房地產項目開發建設流程

——政府審批全手續1房地產開發的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動。品牌房地產開發需要整合的資源勞動力土地

專業人員經驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金23房地產開發主要涉及政府部門市（縣）政府、發改局、土地局、建設局、規劃局、房產管理局、安監局、公安消防、人防、防震、氣象局、環保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等4項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規劃設計施工建設竣工驗收項目交付權證辦理房地產項目開發建設流程圖選址、立項5前期主要工作辦理房地產開發企業資質辦理建設項目選址意見書辦理建設用地規劃許可證取得土地使用權開發項目立項登記項目深度市場調研項目定位策劃項目產品策劃項目產品設計建筑方案審批辦理建設工程規劃許可證辦理施工許可證6辦理國土使用證受理單位：國土局地產處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；

土地權屬證明文件；

建設用地規劃許可證、選址意見書或定點通知書、規劃紅線圖、總平面圖；

建設項目批準或備案文件；

地籍調查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理房地產開發企業資質受理單位：建委開發處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產開發企業資質申報表》；

企業營業執照；

企業稅務登記證；

驗資報告；

開發項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業技術人員的職稱證書。

取得《房地產開發企業資質》8辦理建設項目選址意見書受理單位：規劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》申請表;

土地權屬證明文件;

擴建項目需提供產權證復印件;

聯建項目需提交聯建協議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設項目選址意見書》9辦理建設用地規劃許可證受理單位：規劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》;

《建設用地規劃許可證》申請表;

經測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具征求意見函;

工業項目或其他對周圍環境有特殊要求的項目，應取得環保等管理部門的意見。取得《建設用地規劃許可證》10開發項目立項登記受理單位：區發改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業執照及經審計的最新企業財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規劃行政部門出具的項目用地意見書;

環境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復11項目深度市場調查在項目立項之后，需針對當地市場狀況，進行更深層次的市場調研，以達到規避市場風險，尋求利潤最大化的目標。深度市場調查有兩個層面，一是市場層面，二是產品層面。市場層面需要調查項目所在區域的市場狀況，產品層面需要調查項目所在區域的產品構成情況。12項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產品設計之前，需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發核心定位、產品形態定位、項目價格定位等。在這一階段，需根據項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。13項目產品策劃在設計公司進行土地規劃之前，開發商尚需要根據策劃部門(公司)的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優勢轉化到規劃設計工作中。在這一階段，需要開發商策劃部門、策劃公司、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項目概念設計任務書、產品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規劃設計、方案設計，最終確定項目的產品方案。14項目產品設計概念設計規劃概念設計景觀概念設計規劃時空環境分析方案設計初步設計施工圖設計建筑方案設計景觀方案設計詳細規劃設計建筑單體設計15建筑方案審批

受理單位：區規劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質)、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發核定的建筑方案總平面圖16辦理建設工程規劃許可證

受理單位：規劃局綜合處

受理時間：10個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：在建委設計處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛生防疫、環保、綠化、交通、規劃

等審核)，17至22個工作日；

在建委城建二處辦理市政設施配套費核定單，3個工

作日；

在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報建費用；

在勘察設計院辦理正式坐標放線資料。取得《建設工程規劃許可證》正、副本蓋有規劃管理技術專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設單位制作現場公示牌的書面通知書17辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請

表；建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設單位、施工單位、監理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設計原件；監理公司資質、營業執照和

派遣書，總監證(原件壓證)、監理證；項目經理證(原件壓證);

質監備案手續；安監備案手續；防雷手續；人防手續；文物

勘探手續；民工工資保證金；繳納規費證明等。取得《建設工程施工許可證》18前期其它工作施工現場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的談判與協議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監理單位甄選；開發項目保險事宜洽談；編制項目開發進度表，預估現金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設階段19重慶市房地產開發項目行政審批流程示意圖國土局出具“用地預審意見”環保局出具“環境評估審查意見”地震部門提供地震安全性評價文件規劃局出具“規劃意見函復”，分別交發改委和建委國土資源部門進行國有土地使用權出讓（招拍掛），合法建設用地批準書、國有土地使用權證書普通商品住宅固定資產投資項目備案規劃部門發放建設用地規劃許可證編制修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案施工圖設計規劃部門審定修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案建設、規劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環保、氣象、技術監督、教育、文物、水利、安監、國家安全等有關職能部門聯合審圖、備案審圖機構進行施工圖審查規劃部門核發建設工程規劃許可證已審定的修建性詳細規劃（或建設工程設計方案總平面圖）、建設工程設計方案規劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監察部門實施全程行政監察20組織施工單位、監理單位招標招標文件備案，招標投標情況書面報告，招標合同備案建設工程質量、安全監督手續備案排水部門核發城市排水許可證市容環衛部門對城市建筑垃圾處置核準建設部門核發建筑工程施工許可證1、提供土地使用權證、工程規劃許可證2、提供施工圖紙審查合格書；3、已辦理工程質量、安全監督手續；4、建設資金已落實1、提供土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；2、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上3、已有商品房預售方案房產部門核發商品房預售許可證商品房預售合同備案房地產開發企業組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收規劃、建設、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環保、氣象、技術監督、教育、文物、水利、安監等有關職能部門聯合進行竣工驗收、認可建設工程竣工驗收備案規劃驗線；規劃條件、工程質量、施工安全從開工至竣工的監督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務信息全程公開監督部門實施全程行政監督21房地產開發的證件1、核準或備案證（固定資產投資）2、土地證3、建設用地規劃許可證4、建設工程規劃許可證5、建筑工程施工證6、商品房預售許可證22辦理“五證”的條件《建筑工程施工許可證》：23一、項目獲取項目可行性研究調研

當地房地產市場形勢；政府優惠政策、投資環境；當地消費水平；人口組成；地理位置、交通；項目開發成本、利潤測算；

…………24開發——成本構成25開發——利潤構成26房地產涉及稅費1、涉及房地產購置的：包括契稅、印花稅及交易手續費。2、涉及房地產出售的：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費。3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補償款27二、項目啟動1土地報批3房產資質審批4項目可行性報批2項目公司注冊報批環保初步意見5立項報批281、獲取土地

獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥2、項目公司注冊

A、項目公司申報；

B、辦理項目公司營業執照、組織機構代碼證；

C、辦理銀行開戶、稅務登記等手續；3、房產公司資質審核4、項目可行性研究報告審批5、項目立項報批

A、環保部門審查，做《環境影響評價報告》；

B、發展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；29資質等級注冊資本（萬元）開發經營年限3年累計竣工面積（萬m2）質量合格率專業技術人員一級5000530連續5年100%40二級2000315連續3年100%20三級80025連續2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件

30三、項目規劃設計1規劃方案審批2初步方案審批3施工圖審批4建設工程規劃許可證報批311、規劃方案審批選址、定點報批規劃設計條件意見書審批環境影響評估報告書審批規劃方案審批地質初勘322、施工圖審批施工圖外審施工圖內審規劃報批氣象報批消防報批防震報批人防報批環保綠化方案報批地質詳勘施工圖設計施工圖報批333、建設工程規劃許可證建筑工程規劃許可證報批墻改物業維修基金散裝水泥節能34四、項目建設施工1建設工程施工許可證2項目建設能源、系統報批3施工建設雜項報批351、建設工程施工許可證工程類別核定工程建設招投標建設工程擬建備案安全生產條件備案工程質監備案報批建設工程施工許可證泥石流方案報批林業部門報批362、項目建設能源、系統報批項目建設能源、系統報批雨水、污水排放、接入許可證報批電力、燃氣、熱氣、自來水、郵政電信相關部門報批裝修消防報批373、施工建設雜項報批施工建設雜項報批城區綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）報批城區道路、河道占用（借用）開設道路各項施工圖變更38五、項目銷售房管處面積預測商品房預售證報批銷售合同工商審批備案商品房價格備案審批39六、項目竣工驗收項目竣工驗收質監單項驗收驗收備案單項局部驗收專項工程驗收綜合竣工驗收竣工圖紙

檔案備案規劃驗收土管驗收建筑業管理處備案40項目能源、系統的開通運營能源開通電力自來水電信雨水、污水開通出入口開通燃氣開通41項目專項工程驗收專項工程驗收消防人防綠化燃氣氣象環保42七、項目交付項目交付項目竣工驗收物業管理費價格審批房管處面積實測43八、權證辦理房屋權屬登記報批各項權屬辦理住宅：房產證、契證公建：房產證、土地權證商場：營業執照、房產證其它44謝謝分享！房地產是永恒的朝陽產業，讓我們熟悉并了解它，讓它成為終生的事業！45樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。11月-2411月-24Saturday,November30,2024人