第九章房地產金融第一節房地產金融的特點與作用一、房地產業與金融業的關系房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關系。房地產業的發展需要金融業的介入和支持房地產開發必須有金融的介入房地產經營和消費需要長期占用巨額資金房地產業的發展又可以促進金融業的發展房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融貸款的最佳抵押品和投資品房地產卻具有明顯的保值增值的特點，客觀上使得金融機構傾向于選擇房地產作為投資品二、房地產金融的特點（一）房地產金融的涵義房地產金融是指與房地產開發生產、流通、消費相聯系的資金融通活動和金融資產的投資活動（二）房地產金融的特點1、房地產金融資金融通量的巨額性2、房地產金融期限結構的長期性3、房地產金融債權的可靠性4．房地產金融債權的流動性較弱三、房地產金融的職能和作用房地產金融主要承擔三大職能籌資的職能，即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持融資，即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設（生產）、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和消費運用貨幣政策調控房地產市場，當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展具體表現在如下幾方面：1、為房地產業發展積極籌集資金2、合理有效地分配和引導資金，促進房地產業發展。資金是房地產業發展的“血液”3、有力支持住房制度改革4、實現對房地產經濟的宏觀調控第二節房地產融資的主要形式一、銀行貸款融資（一）銀行向房地產開發企業發放貸款的類型第一種是“房地產開發流動資金貸款”第二種是“房地產開發項目貸款”第三種“房地產抵押貸款”，包括“土地開發抵押貸款”和“房屋開發抵押貸款”（二）銀行向房地產開發企業發放貸款的一般程序第一步，企業向銀行提出貸款的申請第二步，銀行對企業進行貸款前的審查第三步，貸款審批第四步，貸款檢查二、證券市場融資證券融資是指通過房地產債券、股票等證券的發行和流通來融通房地產資金的一種金融活動房地產業利用證券市場融資的方式概括起來主要有三種房地產企業直接發行股票（或債券）進入證券市場房地產企業通過收購、兼并、控股上市公司，從而實現進入證券市場的目的一般上市公司通過收購、兼并、控股、投資房地產企業，從而達到上市公司與房地產業融合的目的房地產債券和房地產股票融資，均包括證券的發行和流通兩個方面1．房地產債券的發行和流通2．房地產股票的發行和流通三、房地產投資信托所謂房地產投資信托，是指貨幣所有者或房地產所有者，委托金融機構代理購、建、租賃、經營房地產及其證券，從而達到投資目的的一種形式一般來說，投資信托可以根據其所提供的金融服務的項目或范圍來分類公司型根據公司的性質及其經營內容來認定契約型根據契約的狀況來判斷第三節購房抵押貸款一、購房抵押貸款的定義和發展狀況抵押是指“債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移占有權的法律行為”抵押貸款中借貸雙方至少存在以下三種關系：借貸關系債權債務關系抵押和受押關系購房抵押貸款，即香港人所謂的按揭，是購房者以所購買的房地產為抵押物，在支付一定數量的款額（即所謂的首期付款）后，向金融機構申請的長期貸款，購房者承諾以年金形式定期償付貸款本息。當借款人違約時，貸款人有權取消借款人對抵押房地產的贖回權，并將抵押房地產拍賣，從中獲得補償購房抵押貸款可以分為：單位或機構購房抵押貸款個人住房抵押貸款二、購房抵押貸款的種類1、固定利率購房抵押貸款固定利率抵押貸款是指貸款利率在整個貸款期內固定不變的方式。這是國外房地產金融領域中最流行的方式。其中，最受為普遍的品種是本息均攤方式2、可調利率購房抵押貸款所謂可調利率購房抵押貸款是指將貸款利率參照某些利率指數，根據預先確定的調整方式貸款利率和每月付款額進行調整的方式三、購房抵押貸款證券化所謂的購房抵押貸款證券化，又稱房地產按揭證券化，是將商業銀行或其他金融機構發放的購房抵押貸款集中起來作為擔保，依此發行證券并通過二級抵押貸款市場機構轉賣給投資者的金融活動。其過程主要包括：證券化資產的發起與標準化證券的發行投資與管理購房抵押貸款證券化對于發展房地產金融市場有著十分重大的作用，具體表現在：1、拓寬房地產金融渠道2、提高抵押貸款的流動性，規避和轉移銀行風險3、增加社會小額投資者的投資品種，減輕巨額儲蓄滯留在金融機構的壓力第四節住房公積金一、住房公積金制度的建立與發展住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位（以下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運作機制和管理制度1、繳存2、歸集3、管理4、使用5、償還二、住房公積金制度的意義1、擴大住房建設資金來源，保證住房建設資金的穩步增長2、改變職工住房理念，增加住房消費投入3、促進住房分配制度的改變，有利于住房分配貨幣化4、有利于政策性抵押貸款制度的建立，支持居民購房5、有利于職工提高購建房的能力，提前改善居住條件6、加快住房建設，增加住房供應三、住房公積金制度存在的問題和改進建議（一）住房公積金制度實施中存在的問題1、住房公積金覆蓋面窄2、資金大量沉淀，使用率偏低3、資金違規使用情況嚴重4、公積金管理工作不規范（二）住房公積金制度的改進建議1、擴大公積金儲存者的覆蓋面2、適當提高繳交率3、探索建立多功能綜合性的公積金制度4、加強對住房公積金的管理第五節房地產保險一、房地產保險的必要性房地產保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產保險基金，用以在發生約定的自然災害、意外事故、信用責任造成房地產損失時，對被保險人給予經濟補償的互助共濟制度，即房地產保險是指以房地產及其有關利益責任為保險標的一種特定的保險房地產保險是抗擊自然災害和意外事故風險的客觀需要房地產保險是消除和轉移責任風險和信用風險的客觀需要房地產保險也是鞏固和擴大房地產金融功能的客觀需要二、房地產保險的主要險種1、購房抵押貸款房屋保險購房抵押貸款房屋保險是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產保險2、購房抵押貸款人壽保險購房抵押貸款人壽保險的特點是其保險金額每年遞減，并同貸款本金余額相應，其保險期限為保單生效時貸款年期的余期。如果被保險人在保單有效期內身故或嚴重殘廢失去勞動能力，則由保險公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風險能力3、購房抵押貸款保證保險購房抵押貸款保證保險是以借款人的信用為保險標的物的一種險種，指作為借款購房人的被保險人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無法繼續歸還購房貸款時，由保險公司負責向貸款銀行償還貸款4、房地產工程保險房地產工程保險是一個綜合性險種，保險標的為整個工程施工期間各種災害事故損