建筑企業管理部分成本問題研究—建筑企業成本核算問題探討摘要自進入新世紀以來，伴隨著生活水平的提高，人們開始對居住條件有了高要求，這些都促進了房地產行業的發展，但另一方面，房地產成本普遍上漲，盈利能力急劇下降，嚴重影響房地產表現并限制房地產健康增長，房地產公司原有的粗放發展模式并不能適應當前的環境，房地產進入“平利”甚至是“微利時代”時，因此房地產公司對于項目成本控制至關重要。本文以A公司B項目為例，運用文獻研究法和案例分析法，首先對當前國內外施工項目成本控制研究現狀進行分析，其次基于項目成本控制理論對項目成本管理現狀進行了分析，最后針對項目中成本管理存在問題提出了解決對策。關鍵詞：房地產項目；成本管理；成本控制目錄TOC\o"1-2"\h\z\u30721一、引言 13922二、成本核算概述 111886（一）成本核算的定義 132413（二）成本核算在建筑企業的作用 112155三、A公司B項目成本核算管理現狀 231440（一）B項目簡介 230834（二）B項目成本核算管理現狀 213402四、B項目成本核算存在的問題 510028（一）項目成本編制不足 519526（二）成本執行力度不強 620663（三）成本控制意識較差 625305五、B項目成本核算問題優化策略 67689（一）規范成本編制方法與流程 626597（二）加強成本執行過程控制 726490（三）增強企業成本管理意識 88945六、結論 83288參考文獻 10一、引言房地產是經濟的重要組成部分。自進入新世紀以來，隨著人民生活水平的提高和住房需求的增長，中國的房地產業發展迅速。但是，經過十多年的房地產快速開發，房地產問題變得越來越多。房地產的成本普遍上漲，收益性會大大降低，影響房地產的表現和限制房地產健康增長。在“新常態”下，房地產企業的粗放開發模式無法適應現在的環境。特別是在房地產收益率持續下降、房地產進入“平利”或“微利潤”時代后，房地產公司需要改變自己的開發模式，積極適應新環境，提高競爭力。而且，強化公司的成本控制是適應“新常態”，改善競爭力的重要措施。對于房地產公司來說，從廣泛發展到集中發展也是必然選擇。由于不同的項目具有不同的目標位置、地段和項目地塊的特殊規定，項目成本控制對于房地產公司的成本管理非常重要。成本管理是工程管理的基本內容，也全面反映了管理技能。控制成本的能力將對提高公司的盈利能力和增強公司在未來房地產行業的整體實力產生重要影響。科學、規范的成本控制活動可以監控項目開發的成本，找出公司中存在的問題，進一步確定問題的根本原因，從根本上解決問題。從這個角度出發，分析和改善房地產開發項目的成本控制，一方面對業務成本能夠起到降低作用，提高企業利潤，另一方面對于房地產公司的管理水平能起到加強作用。二、成本核算概述（一）成本核算的定義成本核算隨著經濟概念的出現而出現，隨著經濟的發展而發展，概念外延也在不斷豐富和發展著。在歷史的不同發展階段中，產品成本核算既由歷史條件決定，也同時促進著歷史經濟的發展。同時，成本核算的定義隨著行業類型的不同也有變化。在各個行業中，產品成本核算有屬于自己特定的方面，但是在特定的歷史階段，產品成本核算的內容又是相對穩定的，因為它源于實踐，又對實踐具有很強的指導作用。（二）成本核算在建筑企業的作用成本核算概念用于建筑工程成本預算，其內涵會變得相對復雜。在生產過程中計算項目內每個組件的不同類型的消費，然后計算單獨的消費部分，從而確定總成本。在計算成本時，必須考慮多種因素，包括對項目的合理性考慮，比較建筑中使用的材料，對施工技術的改進，對其他一些有內因外因造成的經濟成本都應該考慮在內。如果成本計算出錯，就會導致項目徹底失敗，所有的努力都將付之東流。在開展項目成本預算時，應該對企業的數據進行充分的統計了解。成本預算對單位項目計劃的設計，實施和管理控制具有重要的意義。項目預算時，要嚴格依據一定的數學規則進行分析，利用已經經過考慮的方法去逐項落實項目成本預算的內容。首先，要對原始的數據記錄有精確的統計，對原材料入庫、出庫和使用量有細致的統計。然后，確立對原材料使用的各項標準規則，根據制定的規則訂立合適的成本預算方式。最后，對成本預算的情況進行評估檢查，進一步檢測在成本預算中，能否可以通過一些手段進一步降低成本預算。各單位部門應該對自己實際生產中消耗的材料、費用如實反映，不能偷工減料，規避項目報款，保證成本預算的準確性和客觀性。三、A公司B項目成本核算管理現狀（一）B項目簡介B項目地處烏魯木齊新市區西環北路2135號，總體占地面積460000平方米，建筑面積高達700000平方米，整體項目為灌注樁基礎，框剪結構，交樓標準為毛坯驗收精裝交樓。B項目各項指標以及如下表1所示：表1B項目各項指標表項目數值單位占地面積460000m2建筑面積700000m2建筑密度≤25%容積率1.52-綠化率41.2%（二）B項目成本核算管理現狀1.成本編制流程B項目預算目標是：實現項目成本控制，合理安排項目周期，估算成本，為公司控制和節約成本，使企業獲得更大利潤。在進行成本編制時，公司成本部、財務部、市場部組成預算小組，共同負責編制。首先，從B項目部門收集預算所需的數據，以確定工程量；然后，根據A公司已完成的項目和行業收費標準，進行成本估算，并匯總編制B項目的成本。草案完成后，預算小組的第一步與項目總監協商，達成預算協議后，向公司提出審批申請，總經理、總工程師和其他專業人員將共同審查草案，得到總經理的批準，B項目成本真正生效。B項目成本編制流程。2.成本編制內容B項目總成本采用定基預算法編制，建筑安裝費包括設計費、前期工程費、主體工程費、主體安裝費、配套設施費、景觀工程費和其他工程費。B項目總成本如下表2所示：表2B項目工程成本表成本項目工程量單位單價（元/m2）總金額（萬元）土地出讓金25320m2547513862.7契稅25320m2土地出讓金*4%554.51設計費25320m2145367.14前期工程費用25320m2126319.03主體建筑工程費用25320m2872322086.64主體安裝工程費用25320m2439211120.54配套設施費用25320m27631931.92園林工程費用25320m2337853.29其他工程支出25320m267169.64總計51265.41首先，項目營銷部需要對當地房地產市場進行全面調查，包括交通狀況、消費水平等相關配套設施，同時考慮今年房地產市場的變化和市場價格走勢；然后結合成本制定B項目的銷售預算。B項目銷售收入預算表如下表3所示：表3B項目銷售收入預算表產品類別產品數量面積（㎡）單價(元/㎡)總金額（萬元）G1112112007600元/㎡8512G2112112007600元/㎡8512G3112112007600元/㎡8512G4112112007800元/㎡8736G5112112007800元/㎡8736G6112112007800元/㎡8736G7112112007800元/㎡8736G8112112008000元/㎡8960G9112112008000元/㎡8960G10112112008000元/㎡8960總計1120112000-87360B項目預算組根據A公司項目成本管理規定的費用比例，編制三項費用預算表。數據來源參考A公司近年來其他類似規模和類似產品標準，以此來獲取成本明細。在無事故的情況下，成本可控制在A公司規定的范圍之內。根據A公司的項目預算編制相關規定，管理成本約占項目總收入的3%-5%。根據成本制定銷售預算后，可以計算出大概的管理費用。A公司采用固定預算法編制預算，管理費用包括工人工資、培訓費、辦公費、折舊攤銷、稅金等。B項目管理費用預算表如下表4所示：表4B項目管理費用預算表序號項目費用占比管理費用（萬元）1職工工資40.63%951.252職工培訓費1.72%40.273辦公費用49.92%1168.93.1業務招待費3.14%73.523.2差旅費1.95%45.613.3車輛費1.06%24.823.4咨詢費37.64%881.253.5中介代理費0.5%11.713.6驗資費0.75%17.563.7維修費0.04%13.8辦公用品1.75%40.973.9總務費2.4%56.093.10印刷費0.2%4.693.11郵寄通信費0.04%13.12電話寬帶費0.45%10.544折舊與攤銷5.15%120.575稅費2.58%60.4總計-100%2341.25A公司對項目成本管理的實施和控制沒有明確的規定，主要是控制項目的現金流。項目成本管理的具體規定是：項目總監和項目職能部門負責人有相應的權限，可以審批一定的資金。不超過預算范圍的費用，經職能部門負責人和項目負責人批準后發放，超出預算的，應向企業總經理提出追加申請，經總經理批準后才能獲得資金。公司財務部一般編制年度項目預算執行檢查表，并在企業年度總結中對項目預算執行情況進行分析。針對項目在過去一年中出現的較大偏差，分析產生偏差的原因及解決辦法，并根據項目預算的具體執行情況進行預算調整。此外，在項目建設過程中，為確保項目建設不超預算，項目總監將對施工進行監督，通過不定期檢查項目進度，對項目經理部的工作進行一定程度的監督。項目經理部還將編制一份“計劃施工進度與實際情況對照表”，將項目進展情況顯示在企業年度總結上。3.成本考核與評價A公司目前實施的成本管理評價體系是在項目完成后，將預算與項目實際成本進行比較，如有差額，差額將按職位逐步分配為獎勵，不考慮具體崗位的實際貢獻。但如果項目成本高于預算，由于A公司B項目上存在職責分工不清的問題，因此無法將差額準確定位到具體崗位，造成無責。A公司對B項目成本進行了評估，其中大部分集中在項目的開發成本上，通過項目實際總成本與項目總預算成本的比較，對項目預算的執行情況進行評價。4.完成后的成本控制當項目完成后，還要對工程做好相關的成本控制。項目完工后的成本控制主要包括：竣工結算工作、成本考核工作、回收工程中應收的相關賬款等。其中最為重要的是成本考核工作以及竣工結算工作。就竣工結算工作來說，要在工程完成后，做好工程資料的收集匯總工作，保證工程能夠順利進行竣工結算工作。另外，工程的相關部門還需要將結算資料提供給工程中的預算部門，對于工程中的投標預算、施工材料的損耗以及人力資源費用等進行分析，確保工程結算能夠順利完成。就成本考核工作來說，需要遵循預算成本與實際成本相一致的原則。通過對工程成本進行考核，為今后的工程成本管理提供一定的經驗，以期更好地進行工程成本管理工作。四、B項目成本核算存在的問題（一）項目成本編制不足A公司項目成本由公司預算組來負責進行編制，收集各部門預算編制所需資料，確定工程量，然后再根據已完成的項目和企業的行業收費標準對項目成本進行估算，得出項目成本表。預算團隊成員熟悉目標成本的具體計算和細節，但由于項目工程部按圖紙施工，工程竣工后再去讓成本部門結算費用，兩個部門的工作不能統一。因此，施工過程中產生的成本只在項目完工后進行審核，這就與前期制定的目標成本、合同、施工過程以及結算分割開，沒有產生緊密地聯系，之前所做的成本變成最后的成本核算，缺乏事前的控制，主要集中在了事后的核算方面。從下表8我們就可以看出，除了土地出讓金以及契稅沒有發生變動以外，其余的任何成本項目都存在一定的變動，其中變動較高的便是主體建筑工程費用以及園林工程費用，主體建筑工程費用的預算成本為22086.64萬元，但實際結算后發現花費24657.02萬元，前后差額為2570.38萬元，變動率達到了11.64%，而園林工程費用的變動率更高，達到13.98%，這就嚴重說明了前期成本并沒有得到有效地控制，與各環節存在脫節，導致成本變動較大。表5B項目工程成本變動表成本項目預算成本（萬元）預計結算成本（萬元）目標成本變動額（萬元）變動率土地出讓金13862.713862.700契稅554.51554.5100設計費367.14378.2611.123.03%前期工程費用319.03334.4515.424.83%主體建筑工程費用22086.6424657.022570.3811.64%主體安裝工程費用11120.5411987.33866.797.79%配套設施費用1931.921974.4242.52.20%園林工程費用853.29972.58119.2913.98%其他工程支出169.64182.5312.897.60%總計51265.4154903.83638.397.10%（二）成本執行力度不強在項目成本執行控制過程中，項目負責人應監督成本管理的實施和控制，項目財務部和成本部作為中間樞紐，及時向項目總監反饋項目成本管理執行的動態數據，以此來及時進行項目調整，一旦市場環境發生緊急或重大變化時，要及時反饋動態數據，及時發現問題，及時修訂預算，確保工程成本能夠得到有效控制。然而，在B項目中，沒有有效的預算控制體系，預算執行不規范，預算調整不嚴格，整個預算成本的執行力度存在很大的問題。項目在建造期間，由于天氣原因以及各方面原因，整個項目的進度在前期工程階段發生耽擱。表62020年度B項目施工進度對比表工程項目計劃工期實際工期前期工程6080主體建筑工程140140主體安裝工程6060從2020年度B項目施工進度對比表可以看出，因為各方面原因，B項目的前期工程延期了大半個月，導致整個項目后面的工程進度落后，而且機械設備閑置也造成了一定程度上的資源浪費，增加了項目成本。由于沒有有效的預算控制，成本執行力度存在問題，最終導致B項目的開發成本增加，與預算目標產生了較大差異，而A公司也只能被動接受，最終的利潤將會下降。（三）成本控制意識較差A公司的成本控制意識較差首先表現在管理者的成本控制意識差。在對B項目進行成本管理時缺乏重視，整個成本管理還處于靜態管理階段，無法跟隨市場變化與環境變化進行調整，管理人員認為，項目成本編制是由公司領導者審批通過的，沒有必要再去進行調整。在成本控制過程中，只有在年末才會統一進行一次成本匯總監察，缺乏實時針對成本變化情況進行監控調整，同時也沒有分析實際花費成本與預算成本產生差異的原因。預算編制小組在編制預算時，也只是根據自身的經驗以及對后續發展的預測來進行，雖然有考慮一些無法控制的因素發生，但是實際的花費與預測還是存在較大的差異，外部市場環境發生變化，以往的編制也沒有辦法及時滿足新環境的要求，由于相關管理人員缺乏成本控制意識，只在年末以及項目結束再去進行成本結算，最終，成本已經遠遠超出了預期；其次，施工人員成本意識缺乏主要表現在，員工在進行作業時，認為成本花費與自身無關，是企業需要考慮的事，而自身只是負責施工，因此隨心所欲的浪費材料，耽誤工期，最終使人工成本與材料成本產生重大偏差，不利于項目成本的控制。五、B項目成本核算問題優化策略（一）規范成本編制方法與流程為了有效應對A公司在進行項目預算編制過程中存在的一些問題，因此建議A公司當前應對自身的預算編制流程與編制方法進行有效改革，使企業的預算編制方法更加科學合理。首先要對預算編制的流程進行改革，這樣能夠避免存在預算與后續的工程實施存在脫節。企業應當建議項目預算辦公室以及預算委員會，增加這兩個職能部門可以進一步對項目預算編制進行優化，避免在編制過程中出現問題。項目預算辦公室由項目總監擔任辦公室主任，各個項目部門的經理兼任項目預算辦公室成員，項目預算辦公室主要負責本項目的成本管理工作，直接對預算委員會負責。預算委員會遵照A公司的各項規范要求，依據企業經營情況，將成本管理制度化，同時根據企業年度或者中長期的戰略經營目標，制定相應的預算方案，并組織各部門之間信息共享，審核各部門和項目公司的預算草案，嚴格審查項目預算發生重大金額的調整，把控超預算事項審批權限，一旦市場環境發生重大改變，預算委員可以盡快對管理預算進行政策性調整。A公司設立成本管理委員會后，還需要每三個月召開一次預算分析報告會，對預算工作完成情況進行總結，在內部建立合理的績效考核和激勵制度，以此來有效激發員工的成本控制積極性。而項目預算辦公室主要負責在項目開發之前編制項目預算表，并上報給預算委員會進行審核，同時，在項目成本體系的后續還價，嚴格把控項目預算的執行、調整和監督，對于項目開發過程中，實際發生的成本與預算存在較大的偏差，及時分析原因，并做出相應的調整。辦公室人員還應定期對項目施工現場的巡查，保證充分掌握開發項目的實際情況，這樣才能對項目預算的執行情況進行跟蹤反饋，每季度分析項目預算數據整理成預算分析報告，及時向預算委員會反饋預算外和超預算重大事項。（二）加強成本執行過程控制有了科學完善的預算編制，在進行預算執行過程中還需要注重對其進行控制，預算執行過程中大致分為三步，分別是工程項目設計階段、材料采購階段以及施工階段，這三個階段都需要花費大量成本，因此，A公司在今后應當注重對這三個階段的成本管理控制。首先針對設計過程的成本管理，在設計過程中，實施成本管理的第一步便是確定合適的設計單位。通常以招標方式完成，以便在短時間內得到最佳的設計方案，從整體效益上合理利用項目技術和政策；第二步是與設計單位簽訂合同，進一步完善各設計節點的設計方案，更加注重設計全過程，建立專家評審機制，設計地形、景觀等房地產項目開發要素，確保項目成本管理的順利實施。其次在進行成本采購時，一個項目整體的成本中，材料以及設備成本占據了很大一部分，一般超過60%以上，因此，企業必須注重材料以及設備的成本控制。在項目開工前，采購部門需要調查市場上的原材料信息，然后形成價格信息網絡，在購買材料和設備的過程中，需要準確定位房地產樓盤，在選擇材料供應商時，可以相互比較，把握市場趨勢，重視成本控制，建立合理的成本管理部門與工程部門的溝通機制，通過協商決定選擇哪個采購工廠。另外，要控制材料質量，合理預算。例如，設備成本不僅占開發成本的很大比例，而且貫穿于項目的整個開發周期，工程管理部在采購或租賃設備時，應嚴格監控設備采購價格，確保采購人員與設備賣方之間不存在串通。此外，還需要檢查設備的質量，原材料應分批采購。另外，隨著時間的變化，原材料的價格也會產生變化，因此，這部分引發的成本變化也需要格外進行考慮。工程建設具有投資大、建設周期長、技術含量高等特點。在項目建設過程中，項目的財務部必須保證項目投資滿足預算要求。因此，財務部人員需要建立監督管理機制，嚴格控制項目的每一個過程，及時將預算變動情況反饋給各管理部門，實施監督輸入信息，確保項目評估工作順利完成，符合國家規定和要求。只有這樣，企業財務人員才能保證業務數據與財務結算數據的一致性，使工程保質保量完成。此外，財務人員還需要跟蹤各部門的工作情況，總結梳理預算執行過程中的一系列問題，并及時反饋給項目負責人。房地產企業要定期對財務人員進行業務培訓，確保他們更妥善地完成任務，同時，企業應為財務人員制定相應的計劃，以提高其工作效率。企業可根據自身發展需要，制定相應的激勵政策和合理的監督機制，確保財務預算與項目相適應，能夠順利實施。在項目實施過程中，會出現許多意想不到的情況，此時，企業需要成立專門的部門，根據公司的實際情況制定正確的應對策略或調整現有策略，然后對調整后的策略進行評審，檢查調整和變更策略是否合理，避免故意拖延工期，增加施工成本。（三）增強企業成本管理意識A公司發展中，成本意識對于企業來說至關重要，只有每個人都擁有良好的成本意識，才能真正發揮出項目成本管理的重要性，A公司在當前首要的就是增強企業整體的預算成本管理意識。成本管理是降低成本的有效途徑。企業管理者應更新管理觀念，提高管理意識，制定合理的成本管理目標，完善配套考核機制，建立激勵機制，實現成本控制。由于我國工程成本管理發展時間短，理論體系還不完善，企業需要不斷探索和完善。企業不應自滿于實際工作，既要梳理相關先進理念，又要堅持市場化，根據不斷變化的市場形勢調整合理范圍，不斷學習和總結其他企業成本管理的經驗，進一步優化和完善自身的管理模式和制度。企業可以通過現代信息媒體進行學習，吸收其他企業的優秀經驗，提高自身的成本管理水平。在提升自身預算成本管理意識的基礎之上，企業還應完善自身的信息管理系統，房地產行業的市場信息瞬息萬變，企業如何確保自身能夠及時獲得有利信息，只有借助現代信息技術，才能為后續的經營決策提供基礎。對于信息的管理，企業應當樹立正確的意識，積極對信息進行收集整理，為自身發展尋找更多的市場機會。同時，通過信息技術平臺，企業也能夠建立準確的成本管理流程，要求所有員工按照每一個步驟去精準化地實施工作與作業，對成本管理進行科學、系統化的統籌，全面提升企業整體的成本管理效率。六、結論本文通過對A公司的B項目成本管理進行研究，在研究中，對A公司B項目進行簡單地介紹，分析項目當前成本管理的現狀，并總結了項目成本管理中存在的問題，找出產生問題的原因，并提出了針對性的對策，本次研究的結論如下：對于房地產企業來說，預算成本管理對于企業的發展至關重要，企業在進行項目建設時，前期需要花費大量的成本，在項目建設過程中，各種人力、材料、設備等等，都需要大量花費，同時建設周期長，這樣的話成本就更大，企業想要獲得更大地利潤，必須要做好成本控制，在保證項目質量的同時，為自身帶來更多的利潤。A公司的B項目在進行成本管理時，擁有完善的預算編制小組，在預算執行與控制過程中也進行了管控，后期也對項目進行預算考核與評價，但是企業在進行項目成本管理時還是存在一定的錯誤，企業當前應當規范自身的預算編制流程與方法，科學的流程與方法能夠使預算編制更加高效、準確；同時，企業還要加強預算執行過程控制，從項目設計、材料采購以及施工階段，都應加強預算控制，為企業節省更多的成本；管理者與員工的預算成本意識對于成本管理能否良好的執行具有重要的意義，企業應當加強管理者與員工自身認識，認真貫徹落實企業制定的成本管理計劃。

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