地產控股股份有限公司工程第三方評估管理規范（2021版）編碼：KF.XMSS-BF601-2020DOCVARIABLEDOCNUMBERDOCVARIABLE文檔編號發布日期：2021/6/21第17頁，共17頁修訂記錄批準日期修訂內容修訂審核批準評估介入時間、各維度評估權重2021.6評估打分計算表2021.6

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u1. 總則 12. 適用范圍 13. 編制依據 14. 第三方評估定義 15. 第三方評估職責 26. 第三方評估流程 37. 評估實施方案 118. 第三方評估誠實守信管理 159. 評估結果公布及獎懲 1610. 附則 1711. 附件 17第1頁，共17頁總則為進一步提升地產整體工程管理水平，進一步提高地產各項目的工程品質，使項目管理常態化，交付出高品質的產品，總部工程成本中心工程管理部實施工程第三方評估。通過在建階段的過程評估、交付階段的交付評估，及時了解項目各階段的客觀工程質量水平及風險狀態，并及時整改以促進工程實體質量的實時改進和持續提高，及時識別并消除項目工程管理風險，降低客戶對工程質量的投訴隱患，以提升客戶滿意度為導向，最終達到提升房屋質量滿意度和客戶滿意度的目的，特修訂本管理辦法。適用范圍適用于地產開發和管理的所有在建項目，包括從工程開工到交付前的各個施工階段。編制依據相關國家、地方法律法規、行業標準、行業規范的有關規定。地產相關的管理制度，地產工程成本中心工程管理部組織第三方評估單位研討會紀要。第三方評估定義第三方評估指地產總部工程成本中心委托第三方對地產開發和管理的所有在建項目進行的工程質量、安全及管理水平進行評估，它包括項目定期過程評估、定期交付評估及不定期飛行評估。4.1.1定期過程評估在建住宅土建過程：項目±0.000至交付前兩個月間或移交精裝單位前，進行一季度一次的檢查評估，包括工程實體質量、安全文明、質量風險、管理行為、管理紅線等內容的檢查。在建商業土建過程：項目±0.000至交付前兩個月，進行一季度一次的檢查評估，包括工程安全文明、質量風險、管理行為、管理紅線等內容的檢查。住宅精裝工程評估：住宅戶內精裝項目濕作業（廚、衛間墻或地磚鋪貼）大面完成10戶或戶內客廳、房間吊頂大面完成3層，至交付前45天進行一月一次檢查評估，以確保關鍵工序受控。包括工程實體質量、安全文明、質量風險、材料抽檢、管理紅線等內容的檢查4.1.2定期交付評估：指在交付前15天對交付項目進行的一次質量風險評估活動，包括戶內觀感、公共部位觀感、外立面觀感、園林觀感、交付專項指標扣分等內容的檢查。4.1.3不定期飛行評估：地下工程不定期飛行評估：指工程樁及支護樁已試樁完成（確認樁基施工工藝符合要求），樁基進入施工階段后，或基坑開始開挖后，可以介入地下工程不定期飛行評估。包括基坑、樁基/基礎實體質量、安全文明、質量風險、管理行為、管理紅線、材料抽檢等內容的檢查。其他類階段項目不定期評估：針對當季度評估成績結果偏低、存在重大安全隱患、質量隱患的三類項目進行評估復查。包括工程實體質量、安全文明、質量風險、管理行為、管理紅線、材料抽檢等內容的檢查。第三方評估職責總部工程成本中心工程管理部5.1.1負責檢查評估管理辦法的編制、修訂和發布。5.1.2組織各區域公司、項目公司、項目部的檢查評估方案的培訓輔導。5.1.3組織安排第三方評估，做到有序、及時、客觀真實、公平公正。5.1.4負責評估結果總結分析、評估存在的問題的整改跟進、與行業內優秀企業對標改進、評估結果公司OA排名公告、評估獎懲考核等。區域公司工程管理部5.2.1負責區域公司內項目評估工作的跟蹤，配合總部工程成本中心工程管理部協調區域公司內項目評估工作有效順利進行。5.2.2負責跟蹤督促區域公司內各評估項目問題整改措施及預防控制措施的落實。5.2.3負責區域公司內各評估項目的問題整改復查及整改報告的按時提交。5.2.4負責對區域公司內工程管理人員進行項目評估工作培訓。5.2.5負責督促檢查區域公司內各項目評估前的自查自檢工作。項目公司項目部5.3.1由項目組織，項目總包單位應依照該評估方案之實測實量、強控項目、安全文明、及質量安全風險評估標準每月組織對標段工程進行100%自評估，監理單位應根據總包單位上述自評估內容抽取不少于50%進行復評估，項目工程部應根據監理單位復評估內容抽取不少于30%進行校核；在建工程管理評估要求在項目層面形成考核體系，并對總包及監理單位形成月度考核并持續進行提高和改善；5.3.2負責評估當日的各參評單位的組織工作，配合第三方單位有效進行項目評估工作。5.3.3負責組織監理、施工單位進行日常質量、安全文明及管理資料的檢查工作。5.3.4負責對本項目評估暴露的各類問題進行整改落實，確保工程質量的持續提升。5.3.5負責對監理單位及施工單位進行評估體系的培訓。5.3.6負責評估結果中關于對施工單位獎懲部分的落實工作。第三方評估流程評估流程圖評估準備→啟動會→現場評估→總結會→評估簡報評估準備6.2.1評估組織總部工程成本中心委托第三方評估公司進行定期過程評估、交付評估及不定期飛行評估。定期過程評估：每季度組織一次，每季度最后一個月月初各區域公司工程管理部向總部工程成本中心工程管理部提交在建項目的現場進度跟蹤表，總部工程成本中心根據各項目現場施工進展情況確定本季度須評估項目清單，連同項目現場進度跟蹤表一并發第三方評估公司，第三方評估公司2日內制定當季度評估計劃，提前一晚通知參評項目部，以進一步加強評估隨機性和客觀性。評估階段業態開始時間結束時間土建過程獨棟出正負零且可實測范圍不少于3棟、且每棟不少于2層為不遲于下列三個時點的較早時點：1）綜合竣工驗收備案日，或項目質監驗收日（僅成都、濟南地區），精裝修交付的項目不受此條限制；2）工地開放日前30天；3）交付日前60天。同時，項目須基本達到完工狀態。雙聯排、類獨棟出正負零且可實測范圍不少于6戶、且每戶不少于2層多聯排、合院出正負零且可實測范圍不少于6戶、且每戶不少于2層疊拼、疊院出正負零且可實測范圍不少于8個單元（每個單元相當于一戶的面寬）、且每單元不少于2層洋房、小高層、高層（超高層）出正負零且可實測范圍不少于3個樓層（架空層不計）精裝過程（僅適用于精裝修交付的項目）全業態濕作業（廚、衛間墻或地磚鋪貼）大面完成10戶或戶內客廳、房間吊頂大面完成3層交付日前45天商業過程商業、辦公、酒店等出正負零開業或交付日前60天不定期飛行評估：第三方評估公司在接收到地產總部工程成本中心工程管理部需飛行評估項目清單及評估時間段后，2天自行確定評估計劃，評估當日通知項目部。定期交付評估：項目交付前15天進行交付評估，各區域公司工程管理部需在項目交付前40天向總部工程成本中心工程管理部反饋實際交付時間、交付區域等信息。總部工程成本中心工程管理部于交付前25天與區域公司工程管理部再次核對該項目交付信息無誤后發第三方評估公司，第三方評估公司3日內制定評估計劃發總部工程成本中心工程管理部，并提前5日通知區域公司工程管理部。如發現區域公司上報的項目現場進度與實際不符或重點工序遺漏或故意漏報，一經核實對該項目評估綜合得分減3分處理。評估參加人員：地產聘請第三方評估公司進行項目查驗評估，各區域公司、項目公司工程負責人要全程參與各在建的項目查驗評估，并做好配合、協調和現場見證工作。總部工程成本中心工程管理部評估過程中隨機選取評估項目參與查驗。6.2.2現場準備現場工具準備（部分工具需項目部提供，詳見下表）實測分項工程配備儀器數量用途備注主體結構實測5米鋼卷尺3把測量構件尺寸評估單位提供2米靠尺2把墻柱垂直度/平整度項目部提供塞尺1個墻面平整度評估單位提供塔尺1個測量頂棚水平度項目部提供雙十字激光掃平儀1臺測量頂棚水平度項目部提供沖擊鉆1臺破損法鉆洞測樓板厚度項目部提供砌筑工程實測2米靠尺2把墻面垂直度/平整度項目部提供塞尺1個墻面平整度評估單位提供激光測距儀1臺外門窗洞口尺寸評估單位提供裝飾工程實測5米鋼卷尺3把測量尺寸評估單位提供2米靠尺2把墻面垂直度/平整度/門窗垂直度項目部提供塞尺1個墻面平整度/門縫寬度評估單位提供塔尺1個測量頂棚水平度項目部提供雙十字激光掃平儀1臺測量頂棚水平度/地面水平度/房間方正激光測距儀1臺門洞尺寸/開間、進深/凈高評估單位提供陰陽角尺1個測量陰陽角方正空鼓錘1個抹灰墻面空鼓鋼塞片1個鋁合金（塑鋼窗）型材拼縫高低差、寬度涂飾工程觀感充電式強光手電筒3個涂飾墻面觀感評估單位提供小水桶1個地漏排水坡度項目部提供插座安全查驗儀3個插座接線線路檢測評估單位提供防塵鞋套5個保持室內清潔項目部提供交付評估5米鋼卷尺3把測量尺寸評估單位提供2米靠尺2把墻面垂直度/平整度/門窗垂直度項目部提供激光測距儀1臺空間尺寸開間進深、凈高等項目部提供塔尺1個測量頂棚水平度項目部提供雙十字激光掃平儀1臺測量頂棚水平度/地面水平度/房間方正項目部提供空氣質量檢測儀器1臺檢測交付房間空氣質量評估單位提供隔聲檢測儀器1臺檢測交付房間隔聲質量評估單位提供備注：以上實測工具型號、產地等按項目常規標準提供，達到國標要求即可，對品牌、產地等不做要求人員準備：參評項目部負責組織各參評標段施工單位（總包及各專業分包）、監理單位人員到位。資料準備：參評項目部、施工單位、監理單位應提前準備項目評估涉及的標段總平面圖及相關圖紙（含建筑、結構、機電及其他專業施工圖等）、內業資料，如現場樣板管理、管理行為、工作面移交、防滲漏資料、淋水、閉水、通球、試壓等試驗記錄、專項施工方案等。評估啟動會6.3.1會議時間：評估前會議由第三方評估組主持，會議時間為評估當天上午9:00~9:30。6.3.2參加單位：總部工程成本中心（如參與查驗）、區域公司工程管理部、參評項目部、施工單位（總包及各專業分包）、監理單位和評估組全體。6.3.3會議流程：由評估組組長介紹評估組人員及分工。由項目部負責人介紹與會人員。由項目部或監理介紹項目情況（各標段劃分、形象進度、各標段戶型及套數、交付時間等）。由評估組根據項目部填報的《項目進度采集表》確定查驗部位（樓棟、樓層、戶型、房號等）和查驗內容。由評估組組長介紹評估原則，及評估配合工作要求，具體如下：設計相關圖紙（含建筑、結構、機電及其他專業施工圖等）由項目部負責提供，供現場使用；現場評估過程由項目部、施工單位、監理單位共同見證并確認；當參加人員對現場條件、查驗方法、數據、評判標準等存在異議時，參評各方協調未能達成一致意見的，需即時報總部工程成本中心溝通協調；各參評單位應積極配合現場評估工作，如因參評單位故意不配合造成現場評估工作無法進行的，即中止該項目評估。該項目當期評估結果按0分計，總部工程成本中心將對參評項目部進行通報；確定評估當天時間安排，包括現場實測實量、內業資料、安全文明、觀感質量、綜合風險查驗、評估后會議等；確定參加和配合人員的數量和分工。原則上評估組每個小組均安排項目部、施工單位、監理單位至少各一人陪同；需交待的其他事項。現場評估6.4.1定期過程評估與不定期飛行評估：第三方評估組成員按照附件過程評估、專項評估體系進行現場評估。6.4.2項目交付評估：第三方評估組成員按照附件交付評估體系進行現場評估。6.4.3材料異地送檢：抽檢種類：總部工程成本中心工程管理部提供抽檢范圍及抽檢要求，第三方評估組根據各項目現場施工情況確定各項目材料抽檢的種類。抽檢方式：由第三方評估機構人員以不定期、不定項目、不定材料種類的檢查形式，現場抽取正在施工作業面使用中的材料或采取破壞的方式進行抽取，由項目部現場見證，嚴格履行現場隨機取樣、拍照、封樣、異地送檢程序，抽檢材料遵循事前保密原則。異地送檢：異地送檢的檢測機構選用北、上、廣、深等一線城市的權威檢測機構，盡量跨城市公司送檢，送檢地點遵守保密原則。結果運用：材料抽檢檢測結果不記入項目評估總分，在地產總部的季度專項材料檢查結果通報中進行發布，第三方評估發現的偷工減料、貨不對板等違規行為，工程成本中心經與法務條線溝通后可要求區域項目依法追究施工方的法律責任，并依據公司獎懲管理規定對內部責任人進行追責，相關情況報備總部審計風控部。評估總結會議6.5.1會議要求：評估后會議由第三方評估組主持，會議時間為現場評估完成后。會議應聚焦實體質量，做到公平公正，避免扯皮、拖延；如項目未在合理時間內組織人員參加會議，經第三方上報總部工程成本中心工程管理部報備后有權終止召開總結會；區域、項目、總分包、監理等相關人員不得在總結會召開之前探聽評估成績，或要求在總結會之前對評估成績進行篡改。一經核實將對相關責任人員進行嚴肅處理。由評估組總結質量實測、強控缺陷、管理行為等各項內容的檢查情況及優秀做法，并對現場檢查評估中發現的問題提供改進建議；參加單位就評估情況進行互動和答疑。項目負責人與評估組長共同現場確認評估會簽表，并對當天評估結果簽字確認。如無故拒簽，一經核實將對相關人員進行通報批評。如對當次評估結果存在異議的，應在會簽表上寫明具體異議的事項，后續由總部工程成本中心工程管理部進行復核與回復。6.5.2參加單位：總部工程成本中心工程管理部（如參與查驗）、區域公司工程管理部、參評項目部、施工單位（總包及各專業分包）、監理單位和評估組全體。6.5.3會議流程：由評估組總結查驗情況、上期問題閉合情況和值得推介的優秀做法，并對存在問題提供改進建議；參加單位就評估情況進行互動、交流和答疑；確定現場存在問題的整改時間后提交總部工程成本中心工程管理部；宣布會議結束。評估成果輸出6.6.1項目/標段評估報告：每個參評項目現場評估工作完成后，均需要由項目負責人對項目評估數據進行簽字認可，項目（過程/交付評估）現場評估結束當天完成實測實量數據上傳，并于評估結束后4個工作日內，由第三方評估公司編制完成項目/標段評估報告，發送到總部工程成本中心工程管理部，總部工程成本中心工程管理部匯總后，下發項目/標段評估報告。6.6.2季度評估報告：在每季度所有參評項目評估結束后10天內，由第三方評估公司編制季度評估報告，發送到總部工程成本中心工程管理部。報告內容包括：季度查驗項目情況綜述、與上季度查驗情況對比、過程評估排名情況（含各分項排名）、交付評估排名情況（含各分項排名）、過程及交付評估發現的主要問題及對應提升措施，優秀做法推薦匯總、下一季度質量改進提升重點。6.6.3年度評估報告：在每年第四季度所有項目查驗評估完成后20個工作日內，由第三方評估公司編制年度評估報告，發送到總部工程成本中心工程管理部；總部工程成本中心統一在公司層面進行通報和發布。報告內容包括：年度查驗項目情況綜述、與行業標桿企業質量水平對比、與上年度查驗情況對比、各項目質量評估情況橫向對比、過程評估排名情況（含各分項排名）、交付評估排名情況（含各分項排名）、過程及交付評估發現的主要問題及對應提升措施、優秀做法推薦匯總、下一年度質量改進提升重點等。整改跟蹤與總結提升措施6.7.1整改及備案區域公司/項目部在收到評估報告后，應立即組織對項目評估中反映出的問題進行整改；對項目/標段綜合得分排在全公司后10%的項目/標段，區域公司工程管理部還應組織項目部制定專項整改和品質提升方案，并負責跟蹤整改措施的制定和執行情況，從收到季度報告后，10天內將其執行與閉合情況上報總部工程成本中心工程管理部，匯總后備案。6.7.2總結及提升各區域公司工程管理部在收到評估報告后，應組織所屬項目部對評估中發現的問題進行分析總結，并對各項目存在的質量問題有針對性地制定預控和提升措施，在后續施工和日常查驗過程中嚴格執行，盡量避免類似問題重復出現，促進產品品質的持續提升。評估實施方案評估體系構成與權重7.1.1定期過程評估毛坯項目，精裝項目土建過程評估定期過程評估包括項目實測實量、安全文明、質量風險、管理行為以及管理紅線五部分內容，項目綜合成績=（實測實量得分×30%）＋（質量風險得分×45%）＋（安全文明得分×10%）+（滲漏試驗×10%）+（管理行為得分×5%）-管理紅線扣分；項目實測實量包括混凝土結構工程、砌筑工程、設備安裝工程、抹灰工程、防水工程、裝飾工程等內容；質量風險評估主要針對可能存在滲漏、空鼓開裂、觀感質量缺陷、成品保護、結構安全等質量風險的工藝節點進行檢查；安全文明含防火管理、安全防護、機械設備、安全用電、工完場清、場容場貌等內容；管理行為包括甲方項目部管理行為、監理項目部管理行為、總包項目部管理行為；檢查表格詳見《附件6：地產第三方（住宅）土建過程評估表（2021年版）》。精裝修過程評估本評估體系各分項權重級計算方式，項目綜合成績=（實測實量得分×50%）+（質量風險得分×30%）+（成品保護得分×10%）+（安全文明得分×10%）-材料扣分-管理紅線扣分；實測實量包含：涂飾工程、墻面飾面磚、地面飾面磚、插座面板、室內門窗工程等分項；質量風險包含：抹灰工程、吊頂工程、膩子工程、瓷磚石材、木飾面、涂飾、木地板、戶門、欄桿、潔具、收納等分項；安全文明包含：施工用電、臨邊、高空拋物、施工機具、防火等分項；成品保護包含：電梯、欄桿、門窗、機電、墻地磚、部品部件等分項；檢查表格詳見《附件6：地產第三方（住宅）精裝修過程評估體系（2021年版）》。商業過程評估本評估體系各分項權重級計算方式，項目綜合成績=（質量風險得分×60%）+（安全文明得分×30%）+（管理行為得分×10%）-管理紅線扣分；質量風險包含：土建、機電、通風與空調、幕墻、消防、小市政等分項；安全文明含防火管理、安全防護、機械設備、安全用電、工完場清、場容場貌等分項；管理行為包括甲方項目部管理行為、監理項目部管理行為、總包項目部管理行為；檢查表格詳見《附件4：地產第三方（商業）過程評估體系（2021年版）》。7.1.2定期交付評估項目交付評估內容包括對戶內觀感質量、公共部位觀感質量、外立面及屋面觀感質量、園林景觀觀感質量、專項指標扣分五部分，交付批次的項目綜合成績=（戶內觀感質量得分×55%）＋（公共部位觀感質量得分×15%）＋（園林景觀觀感質量得分×20%）+（外立面及屋面觀感質量得分×10%）-專項指標扣分。戶內觀感質量評估內容及權重：毛坯交付戶內觀感：入戶空間及水電設備（20%）+尺差測量（10%）+保潔（10%）+陽露臺（10%）+門窗（15%）+戶內裝飾（35%）；精裝交付戶內觀感：入戶空間及水電設備（15%）++戶內裝飾（30%）++安裝部品（15%）+門窗欄桿（10%）+尺差測量（15%）+保潔（15%）；公共部位觀感：公區入口（10%）+公區裝飾（55%）+地下室（15%）+安裝設備（20%）；園建綠化觀感：軟景（50%）+硬景（50%）；外立面及屋面觀感：毛坯/裝修房外立面（90%）+屋面（10%）；專項指標扣分：毛坯戶內專項指標、外立面/屋面專項指標、園林綠化專項指標、淋閉水試驗檢查表格詳見《附件1：地產第三方（住宅）交付評估體系（2021年版）》。7.1.3不定期飛行評估地下工程不定期飛行評估體系內容：標段綜合得分=（樁基工程專項得分×30%）+（基坑工程安全得分×40%）+（地下室質量風險得分×30%）+重大風險（加扣分）；原材料異地復檢:包括施工現場所有甲供、乙供材料，重點在于與客戶質量滿意度關聯度較高、容易引起社會關注的材料檢測，目的在于督促各城市公司和項目部加強日常材料進場的檢查，避免大范圍系統性的原材料風險出現；針對上季度定期過程評估成績結果偏低、存在重大安全隱患、質量隱患的三類項目進行不定期飛行評估復查：評估內容在定期過程評估體系上增加了對上季度過程評估中的缺陷問題整改情況，核實整改報告的真實性；檢查表格詳見《附件5：地產第三方（專項）評估體系（2021年版）》。評估細則7.2.1測區、測點抽選原則定期毛坯或土建過程評估實測實量：主體工程隨機抽選2層；砌筑工程隨機抽選2戶；抹灰工程隨機抽選2戶。質量風險：質量風險測區原則上高層建筑不少于２棟、洋房不少于３棟、別墅不少于５棟；地下室、屋面、露臺、外墻為必選部位。（現場涉及到的工序必須補齊）。安全文明：覆蓋全現場。定期精裝修過程評估實測實量采用現場電腦隨機軟件進行測區抽取，每個標段根據施工進度進行抽取，戶內抽取5戶，公共區域抽取5層；質量風險、材料檢測、成品保護不限定測區，全數覆蓋標段各工序；安全文明：覆蓋全現場。定期商業過程評估質量風險：參評標段處于單階段（Ⅰ階段或Ⅱ階段）時，中間層檢查抽取整個自持商業一整層作為檢查區；當參評組團處于復合階段（Ⅰ、Ⅱ階段樓層同時存在）時，中間層檢查抽取處于Ⅰ、Ⅱ階段樓層各半層作為檢查區。【1、現場分為Ⅰ、Ⅱ兩個階段，Ⅰ階段為主體結構和砌體施工階段，Ⅱ階段為裝飾裝修及機電安裝階段；安裝、幕墻工程兩個階段均涉及；2、中間層吊頂龍骨安裝超過50%，該樓層進入Ⅱ階段】；安全文明：覆蓋全現場。定期交付評估戶內觀感：現場按交付戶數的5%進行隨機抽選，抽樣總數不少于10套且不多于15套。公共部位：現場按交付的電梯前廳數的5%進行抽選，抽樣總數不少于5層不多于10層，其中地下室的電梯廳抽取2個，首層大堂抽取3個單元。地下車庫全數檢查。外立面：全部樓棟外立面檢查（最多6棟）。園林景觀：全部景觀區域檢查。不定期飛行評估地下工程：覆蓋全現場。質量風險：別墅20%樓棟，洋房、高層隨機2棟樓，確保覆蓋所有工序節點。安全文明：覆蓋全現場。材料專項：覆蓋全現場。第三方評估誠實守信管理為確保第三方評估公司的公正、獨立性，在項目評估期間，禁止各區域公司、各項目部采取一切誘導、干擾第三方評估公司進行公正、獨立的項目評估工作，總部工程成本中心將隨機進行抽查，一經發現存在弄虛作假、有違公正的現象，將采取補驗、重驗、罰分等處罰措施，并在總部層面進行通報批評；查驗數據應反映項目的真實情況，避免為了片面提高評估指標，過度修補或做表面文章，查驗取點時應規避相應修補部位，并對修補方案合理性進行查驗。如混凝土墻柱出現大面積修補，截面尺寸、墻面表面平整度、垂直度合格率將按實測合格率的80%計算；如混凝土頂板出現大面積修補，則頂板水平度合格率將按實測合格率的80%計算；第三方評估單位在現場開展查驗評估工作時，如出現以下情況，將按下述表格對評估總得分進行扣減分處理，具體如下：序號違規情況扣減分值1現