浙江申論58申論二、資料1．國家統計局日前發布的統計數據顯示，2004年l～9月，全國商品房平均銷售價格．同比上漲13%，達到2777元／平方米。其中，商品住宅平均銷售價格為2566元／平方米，同比上漲10．9%。2．據《深圳都市報》報道，來自北京市統計局的最新數字顯示，1至9月，北京市住宅銷售1034．3萬平方米，增速由一季度的3．5%提高到25%，增速提高6倍左右。今年北京期房供應量也比去年增加了20%o排隊買房對于北京人來說不算什么新鮮事兒，無論是價格較低的經濟適用房，還是動輒近萬元的高檔商品房，項目一開盤總有人排隊等著購買，使得京城房地產市場不斷上演熱銷的神話。上海：房地產價漲幅將達15%。上海房地產價格出現反彈，9月份商品房成交價格漲幅達到8．28%，預計全年漲幅將達15%。中房上海指數辦公室日前發布調查顯示，在剛過去的9月，各類物業指數比近幾個月漲幅均有提高。有業內人士分析說，一是秋季本就是房市傳統旺季，二來宏觀調控抑制作用部分消退后的反彈作用更加明顯，第三就是上海市中心城區的土地供應越來越少了。天津：商品房均價比去年上漲640元。今年上半年天津市商品房平均價格指數上升，平均銷售價格為每平方米3151元，比上年同期上漲640元。深圳：前三季房價上漲5．5%。今年，深圳的房價不斷攀升，1～9月，全市住宅平均交易價格為5897元／平方米，與去年同期的5589元／平方米相比，上漲5．5%。特區內二次及二次以上置業者比例高達53%，首次超過初次買房置業的群體。3．2005年3月16日，央行宣布從3月17日開始調整個人住房信貸政策，同時個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調，此舉引起業界的軒然大波。第二天，香港股市房地產股出現了全線下跌，業內人士紛紛認為，此次的政策是國家關于房地產再次進行宏觀調控的有力信號，新的政策將會隨之而來。日前，中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者采訪時，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調控指明了方向。但是從市場的真正反映來看，盡管調控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調控之后，市場房價并沒有出現如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱。可以說，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。4．目前在房價不斷上漲而且還會繼續上漲的大合唱中，正在不斷加進“著名經濟學家”的聲音，比如什么“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上”等。筆者實在不明白這些驚人之語是建立在今后10年國民經濟增長多少倍、人民收入增長多少倍、物價上漲多少倍的結論之上的，筆者雖在北京也有房產，聽到這種言論卻一點也興奮不起來，因為筆者相信“每年將有2500萬平方米的商品房供給，而最近幾年每年的需求卻不足2000萬平方米(北京統計局語)”的情況下要想解套還早著呢!確實，不斷的城市化，為我國房地產業提供了廣闊的發展空間，但筆者更明白，中國的城市化，并不是農民都搬進城里住，而是部分農村要逐漸變成城市，房地產業廣闊的發展空間是可供蓋商品房的土地越來越多，在購房者的隊伍中，“窮人”所占的比例將越來越大，“富人”所占的比例將越來越小。5．今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴厲，繼央行房貸新政、國務院“八條鐵規”穩定房價措施公布之后，5月l1日，中央七部門聯手出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產進行聯手調控，此舉頓時在房市激起千層浪。6．根據北京中原和華高萊斯國際地產顧問提供的數據，2005年上半年北京除南城外，各區域內都有均價萬元以上的高端項目在售，主要分布在東部、東北部和西北部地區。這些豪宅一部分為新盤，如燕莎第三使館區售價達1．9萬元的北京花園，即將推出的朝陽北路上的售價在每平方米2萬元以上的北京星河灣，4月即將推出的位于延靜里中街25號的華業東方玫瑰園，6月開盤、開盤價就為1．6萬元／平方米的白家莊l號的富力中心，溫榆河邊由浙江耀江集團開發的東方普羅旺斯別墅等；另一部分為舊樓盤的二期項目，如朝陽公園區域5月即將推出的開盤價達2萬元／平方米的九號公寓，開盤價為1．5萬元的新城國際三期，宣武區的風圖騰(御庭陶然二期)，以及東隆別墅和爵世(北京玫瑰園三期)等。7．曾經以9000元／平方米開盤的觀湖國際，近期將推出的二期開盤價就定為1．2萬元／平方米；去年6月一期6300元／平方米開盤的晶城秀府，封盤3個月后，追加了游泳池，重新設計了園林景觀之后，近期再次開盤時，均價已經到7800元／平方米；原本心理預期開盤價在每平方米l萬元左右的東部某一高檔樓盤近日定下的開盤價已經是2萬元，難怪一位不愿意透露姓名的業內人士稱，今年，無論是開盤的還是沒有開盤的樓盤，每平方米上漲2000元都是正常的。8．建設部、國家發展和改革委員會、國土資源部和中國人民銀行聯合下發《經濟適用住房管理辦法》，已于2004年5月13日起正式施行。但在實際建設中，經濟適用房在住宅建設中占有的比例卻很小，遠遠滿足不了中低收入人群的購房需求。建設部明文要求的各地住宅建設70%～80%f立建經濟適用房，銷售給中低收入家庭(北京規定為年收入6萬元以下家庭)但實際情況又是怎樣呢?2004年經濟適用房建設規模降至4．6%，而部分城市商業用房投資達30%以上，高檔住宅投資占40%以上，全國在商業住房投資上的平均水平約在20%以上，兩者對比相差5倍以上。9．據國家統計局1997—2004年統計公報顯示：我國八年內凈增城鎮人口1．73億人。考慮到城市出生率低，以增長率為零計算。增長的人口均為外來人口算。考慮進城農民家庭人口偏多，按我國每戶平均3．44人(2000年統計數據)加1人，以每戶4．44人測算，1．73億城鎮人口需住房3896萬套，價值總計4萬億人民幣(以二手房、郊區房為主，按每套70平方米，1500元／平方米算)。在此基礎上假設1．73億人中一半是城鎮擴大的拆遷戶，另一半為需購房居住的外來戶，則這部分人對住房的需求量為2萬億元，占同期商品房3．3萬億的60%。這是一個極大的市場需求，但以目前市場供應方的產品供應結構看，這部分人的市場需求是無從得到滿足的。lO．12月27日，在全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾表示，目前住宅占房地產市場供給的2／3，非住宅占供給的1／3，住宅與非住宅的結構性矛盾突出，同時，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國將支持對危舊住房改造和困難企業利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮廉租住房制度建設，研究解決進城務工農民住房問題。同時，嚴格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。11．住房結構不盡合理，再一個是說住房面積偏大。20世紀80年代制定住宅設計規范時，平均每套房50平方米，90年代提高到60平方米，現在翻一番，110、120平方米還嫌小。目前，是以個人自己買房為主，100多平方米的住房面積，一般家庭到底能不能承受得了，值得考慮。套型面積上怎樣控制，如何適應消費者的需求，這是北京的問題，也是全國的問題，所以結構調整是一個共同的任務。12．目前我國城鎮有戶口的常住人口約3．7億人，到本世紀末，每人增加1．3平方米劇住面積，即每年人均增加0．43平方米，就要增加建筑面積4．8億平方米。目前城鎮存量住房40億平方米，按住房平均40年折舊需拆除重建計算，每年折舊拆除2．5%，到2000年三年合計補償自然折舊需要新建3億平方米。兩項合7．81億平方米。如果對沿海地區各城市到2000年的計劃目標普遍都超過人均10平方米的需求，以及許多城市舊城改造拆遷(非自然拆舊)所需的住房都暫不計算，單就這7．81億平方米的需求計算。今后三年城鎮住房要達到人均居住面積10平方米，每年就要建設2．6億平方米建筑面積的住宅。13．市房地資源局昨天宣布，本市土地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內開展房地產市場專項整治活動，聯手查處開發商、中介機構在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護房地產市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。14．房地產業的持續高溫令開征房地產稅的討論成為關注焦點。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。從近來財政部高層在不同場合的表態看，出于遏止房地產投機行為等考慮，開征房地產稅己成定局。據透露，目前房地產稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。三、申論要求第1題、用200字左右的篇幅概括所給定材料反映的主要內容。(25分)__________我的答案：我的答案：參考答案：近年來，迅猛增長的房價不斷撞擊人們的神經,讓人感到恐慌。房價切實關系到人民的生活問題，成為互聯網上點擊次數較多的字眼。因此，找到房價上漲的原因及其解決措施成為政府有關部門必須解決的主要問題。答案解析：第2題、用200字左右的篇幅，概括房價上漲的原因。(25分)________我的答案：我的答案：參考答案：我國居民生活水平提高，對住房需求增加；供給方面成本上升，包括建筑材料、人工費和土地的費用等；一些地區投機炒作現象嚴重，投資性購房需求迅速擴大；商品住房供應結構不合理，中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，抬高了商品住房的平均價格；部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求；市場秩序比較混亂。答案解析：第3題、就給定材料所反映的問題，自選角度，自擬題目進行論述。要求中心明確，內容充實，論述深刻，有說服力。字數不超過1500字。(50分)_____________我的答案：我的答案：參考答案：參考例文：穩定房價之對策房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓所一直關注的問題。近年來房價的飛漲給人們帶來不僅是經濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價呢?我認為應該從“擴大有效供給，疏解過度需求，降低生產費用，壓縮利潤空間”這四個方面入手。具體來說包括以下幾點：第一，調整輿論導向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產權房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房；實力差者可買二手房、低檔房、小房；暫時沒條件的應先租房，等條件具備時再買房；實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強擠在買新房的一條道上，將需求轉向二手房市場和租賃市場。第二，通過擴大供給達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力。在統籌兼顧、規范操作的前提下，適度擴大建設用地供給和房地產開發、消費信貸的投放。第三，在繼續建設配套商品房的同時，應選擇適當區位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經濟型商品住宅。土地出讓金、配套費適當減免，市政增容費適當優惠，設計標準嚴格控制，力求經濟實用，銷售價通過招投標加以鎖定，由有關部門實行監督。動遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內不得上市轉讓。違反規定者一經發現，即按原價減折舊后強制回購。第四，由市里統籌選址，在中環線兩側(主要在外側)劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區動遷戶并只租不售的“租屋”。土地出讓金、住宅配套費適當減免，或由市財政從土地收益中撥款明補。市政增容費適度優惠，設計標準由市里統一核定，戶型力求緊湊實用，造價在中標時鎖定。動遷人按綜合造價的50%～60%支付“頂費”，買斷70年使用權交付被動遷人，承租人按房價余額以5‰～6‰的回報率按月支付房租(不含物業管理費)，使用權可以繼承，3年后允許承租人將租賃權轉讓或轉租。“租屋”建設和經營實行公開招標，中標企業作為產權人以收取“頂費”、租金作為回報。為維持“祖屋”建設資金的良性循環外，市里可考慮發起建立房地產投資信托基金，以租金收入的現金流為依托，向機構投資者和自然人發行，基金年回報率掌握在3．5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動開發。第五，盡早改革房地產合一的粗放型開發模式，推行“大地產，小房產”，土地開放和房產開發兩次招標分段進行的專業化、集約化開發模式。目前房地產開發商的超額利潤主要來自開發期間的地價自然增值。新模式將土地開發剝離出來，以競標方式讓大地產商墊資成片統一