建設法規主講：第五章：建設工程質量管理法律制度第五節：建設工程竣工檔案管理與質量保修制度因施工方不辦理工程竣工檔案導致商住樓無法對外銷售案例某房地產開發公司與某建筑公司簽訂商業住宅施工合同，經過一年多施工后工程基本完工，具備了辦理竣工驗收條件。但雙方因工程款支付發生爭議，建筑公司拒絕交付工程資料及配合竣工驗收，房地產開發公司在未經驗收的情況下使用了該工程。后建筑公司起訴要求房地產開發公司支付工程欠款650萬元，房地產開發公司反訴工期延誤、質量問題，并要求建筑公司交付工程資料及賠償因未及時交付資料導致的損失590余萬元。案例導入案件經市中院一審、省高院二審后結案，判決房地產開發公司支付工程欠款、建筑公司交付工程檔案資料，后雙方均不履行。因工程款未付清，建筑公司仍未交付工程資料，工程至今未辦理竣工檔案移交驗收手續，導致開發商無法對外銷售。該案從發生爭議至今，施工企業一直堅持開發企業不付欠款就不予交付工程資料，導致開發企業在交房后不能進行備案驗收，至今無法為商品房買受人辦理產權證書，買受人根據房屋買賣合同約定紛紛提請仲裁，開發商逾期交房及逾期辦證違約金金額達數百萬元。案例導入案例分析：施工企業采用拒不交付工程檔案資料的手段與開發企業進行工程價款爭議的博弈與抗衡已是其慣用的措施和方式，在工程實踐中屢見不鮮，這也是令開發企業比較頭痛的問題之一。但面對施工企業拒不交付工程資料的問題，開發企業迫于交房或辦證面臨的巨大違約責任風險不得不在爭議處理中妥協讓步是常見的現象。由此可見，工程竣工檔案的整理與移交工作是何等重要。案例導入1.建設、施工、監理等各方對原始檔案資料編制負責（1）建設單位檔案管理職責1）負責項目立項、規劃設計、招投標階段各項建設過程資料的保管與整理工作。2）負責監督、檢查和指導各參建（勘察、設計、施工、監理等）單位工程竣工文件的形成、整理和組卷工作。3）負責收集和匯總勘察、測繪、設計、施工、監理單位報送的工程檔案，并按規定進行嚴格的檢查驗收。建設工程竣工檔案管理規定4）按照國家工程建設檔案管理的相關規定，辦理工程檔案的驗收與移交。在工程竣工驗收備案后，負責匯集勘察、設計、施工、監理等單位形成的檔案向市城建檔案館報送一套符合規定的工程檔案。（2）勘察、測繪、設計單位職責負責工程勘察、設計文件的整理、組卷，在自驗合格的基礎上向建設單位報送各種設計資料。建設工程竣工檔案管理規定（3）施工單位檔案管理職責1）實行技術負責人負責制，健全施工文件管理崗位責任制，配備專職檔案管理員。2）負責工程竣工圖的編繪以及施工過程中形成的工程文件的收集、整理、組卷，按相關規定將自驗合格的竣工檔案向城建檔案館申請初步驗收。3）建設項目實行總承包的，各總承包單位負責收集、匯總承包范圍內各分包單位形成的工程檔案；各分包單位負責分包范圍內工程竣工圖的編繪以及本單位形成的工程施工文件的整理、組卷。建設工程竣工檔案管理規定（4）工程監理單位的檔案管理職責1）負責工程監理工作中形成的工程監理文件的收集、整理、組卷，在自驗合格后向建設單位報送。2）負責督促、檢查監理范圍內有關參建單位工程文件的形成、收集和整理工作。建設工程竣工檔案管理規定2.工程檔案資料的驗收與移交（1）工程檔案資料的驗收工程檔案資料驗收工作由建設單位負責。一般建設工程竣工檔案的驗收，可與工程竣工驗收同時進行。屬于向地方城建檔案管理部門報送工程檔案的工程項目還應會同地方城建檔案管理部門共同驗收。國家、省市重點工程項目或一些特大型、大型的工程項目的預驗收和驗收，必須有地方城建檔案管理部門參加。建設工程竣工檔案管理規定（2）工程檔案資料的移交1）施工、監理單位的檔案向建設單位移交。施工單位、監理單位等有關單位應在工程竣工驗收前將工程檔案按合同或協議規定的時間、套數移交給建設單位，辦理移交手續。建設工程竣工檔案管理規定2）建設單位的檔案移交。列入城建檔案管理部門接收范圍的工程，建設單位在工程竣工驗收后3個月內向城建檔案管理部門移交一套符合規定的工程檔案。停建、緩建工程的工程檔案，暫由建設單位保管。建設工程竣工檔案管理規定3.不辦理工程檔案資料移交的處罰建設工程竣工驗收后，建設單位未向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案的，責令改正，處1萬元以上10萬元以下的罰款。給予單位罰款處罰的，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款。建設工程竣工檔案管理規定1.質量保修書和最低保修期限的規定（1）建設工程質量保修書1）質量保修范圍。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。建設工程質量保修制度2）質量保修期限。保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。3）質量保修責任。施工單位在質量保修書中，應當向建設單位承諾凡因施工單位原因造成質量問題都應履行保修義務。并制定具體保修措施，如保修的方法、人員及聯絡辦法，保修答復和處理時限，不履行保修責任罰則等。建設工程質量保修制度（2）建設工程質量的最低保修期限在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。3）供熱與供冷系統，為2個采曖期、供冷期。4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。建設工程質量保修制度2.質量責任的損失賠償（1）保修義務的責任落實與損失賠償責任的承擔保修費用由質量缺陷的責任方承擔。在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。建設工程質量保修制度下列情況不屬于施工方的保修范圍：1）因使用不當或者第三方造成的質量缺陷。2）不可抗力造成的質量缺陷。建設工程質量保修制度（2）建設工程質量保證金建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。建設工程質量保修制度1）缺陷責任期的確定。缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，具體可由發承包雙方在合同中約定。缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。建設工程質量保修制度2）預留保證金的比例。發包人按照合同約定方式預留保證金的，保證金總預留比例不得高于工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高于工程價款結算總額的3%。在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留工程質量保證金。建設工程質量保修制度3）質量保證金的返還。缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人向發包人申請返還保證金。發包人在接到承包人返還保證金申請后，應于14日內會同承包人按照合同約定的內容進行核實。如無異議，發包人應當在核實后14日內將保證金返還給承包人，逾期支付的，從逾期之日起，按照同期銀行貸款利率計付利息，并承擔違約責任。發包人在接到承包人返還保證金申請后14日內不予答復，經催告后14日內仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。建設工程質量保修制度《建筑法》規定，建筑施工企業違反本法規定，不履