開源證券證券研究報告行業研究開源證券證券研究報告行業研究行業深度報告開源證券房地產2024年09月13日投資評級：看好(維持)行業走勢圖房地產房地產 0%-12%-24%-36%-48%2023-092024-01一滬深3002024-05數據來源：聚源●保障房建設如火如荼，建設目標陸續發布為加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正加緊籌建配售型保障房。據住建部數據，截至6月底，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套，完成年度計劃的66.2%,完成投資1183億元。5月央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款以來，截止2024Q2,保障房再貸款資金累計使用額僅121億元，整體表現不及預期。據財匯數據統計，按各大城市公布的2024年計劃，35個大中城市累計籌建配售型保障性住房15.82萬套，大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在10%左右，對商品房影響程度不大。《銷售投資規模收縮，毛利率進入底部區間，格局重塑優質企業凸顯—2024上半年房地產行業綜述》-2024.9.9《二手房成交面積同比增長，湘潭支持住房套內面積計價—行業周報》-2024.9.8《住建部明確公共賬戶屬性，南京進●多城開啟配售型保障房認購，價格普遍較周邊商品房折價40%左右(1)鄭州：7月首批1999套配售型保障性住房正式啟動公開配售，8月1099套房源共計搖中1242個家庭，三項目均位于鄭州市區，戶型以90-120平小戶型為主，價格在7000元/平左右，價格為周邊商品房的50-70%。(2)廣州：正加快推進13個項目，籌建房源超1.4萬套，準入條件較其他城市更為嚴苛，同時明確了戶型在90平以下。(3)大連：首批配售型保障房源于8月開放購房申請，共計3個項目、334套房源，整體申購套數較少，整體折扣比例約5成。(4)青島：首批兩項目有逾8000人申請登記，共有房源3613套，戶型75-95平，明確了售價為周邊商品房價格的50%-60%。●新加坡和中國香港居者有其屋經驗參照新加坡和中國香港均有配售型保障房建設經驗：其中新加坡超過80%的家庭居住在政府提供的組屋內，組屋所有權歸政府所有，購房者有收入限制，房價根據收入確定，較市場價折扣較大，約五年后可轉售。中國香港居屋占存量屋宇比例約15%,為了緩解公屋輪候時間，政府2017年來開始重新新建居屋，居屋對于白表申請家庭的月收入及資產有明確限制，售價約為市場價7折。2024年以來，在中央加大保障性住房建設和供給的號召下，各地政府陸續發布配售型保障房建設目標，部分城市已完成具體項目的認購。我們認為保障房建設可以滿足工薪群體剛性住房需求，完善市場+保障住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展。一方面，國企收購已建成商品房用作保障房可以推動市場去庫存，另一方面保障房或將稀釋剛需商品房購買力，主打改善型、高品質、好口碑的房企將持續受益，我們持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：(1)保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；(2)萬科A、綠城中國、濱江集團新城控股等財務穩健的民●風險提示：宏觀經濟下行、資金到位不及預期、行業競爭加劇。開源證券1、保障房建設如火如茶，建設目標陸續發布 42、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認購 7 82.2、廣州：供應房源超萬套，部分項目區位優勢顯著 2.3、大連：三項目開放購房申請，整體配售套數較少 2.4、青島：兩項目新開工，超8000戶輪候登記 3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析 3.2、中國香港：居屋新建增多緩解公屋輪候周期 4、投資策略 5、風險提示 2圖表目錄圖1:央行設立3000億元保障房再貸款資金 5圖2:核心城市2024年陸續披露配售型保障房供應套數(套) 6圖3:福州、大連和深圳2024年配售型保障房套數對商品房沖擊較大 6圖4:35城配售型保障房供應套數均值為3.7套/萬人 7圖5:鄭州配售型保障房選房周期約2個月 9圖6:鄭州首批配售型保障房均位于主城八區 圖7:鄭州2024年配售型保障房占商品房比例約10% 圖8:2024年新開工3個項目位于廣州較為核心的區域 圖9:廣州新溶西配售型保障房戶型設計結構方正合理 圖10:大連首批配售型保障房區位分布相對較核心 圖11:大連2022年以來住宅成交以二手房為主導 圖12:青島京口路項目可建設房源1801套 圖13:青島開封路項目可建設房源1812套 圖14:青島2024年新房成交套數明顯下降 圖15:新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右 圖16:新加坡2022年組屋戶數占比77.9% 圖17:新加坡住房形成了階梯化供應體系 圖18:新加坡組屋歷經80年發展更加注重配套和創新智能化 圖19:新加坡組屋建設與城市規劃連為一體 圖20:中國香港永久性屋宇數量保持增長 圖21:中國香港永久性屋宇中各類型房屋占比保持穩定 圖22:2023年中國香港新建屋宇數量下降(套) 圖23:2017年以來中國香港新建居屋數量有所回升(套) 圖24:中國香港居屋家庭月收入中位數位于私人住宅和公屋之間(港元) 表1:十四五期間保障房完成情況(單位：萬套) 4表2:十四五期間一線城市保障房規劃套數占比均超過50%(單位：萬套) 4表3:央行三項涉房結構性工具投放情況 5請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明2/24開源證券表4:多個城市2024年開始推進配售型保障房建設 7表5:多個城市配售型保障房配售價格較周邊市場價優惠較大 8表6:鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進行了明確說明 8表7:鄭州首批配售型保障房折價率較高 9表8:廣州配售型保障房準入條件較其他城市更為嚴苛 表9:廣州配售型保障房較共有產權房和經適房有所不同 表10:廣州安居集團籌建推進的配售型保障房超1.4萬套 表11:2024年新開工3個項目位于中心城區較為核心的區域 表12:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 表13:大連首批三個配售型保障房項目折扣比例約5成 表14:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 表15:青島首批配售型保障房項目預計提供房源3600套 表16:新加坡組屋與國內配售型保障房存在明顯區別 表17:中國香港居屋申請條件和轉讓方式與新加坡組屋類似 表18:中國香港居屋對于白表申請者的月收入及資產有明確限制 表19:中國香港居屋綠表和白表都有明確的選樓次序 表20:受益標的為融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明3/24 “十四五”期間我國計劃建設籌集保租房870萬套(重點40城650萬套，其中一線四城207萬套),預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成萬套(間),占年度計劃170.4萬套(間)的66.2%,完成投資1183億元。時間口徑年度原計劃完成度保障性租賃住房保障性租賃住房保障性租賃住房保障性住房合計從重點城市住房規劃來看，一線城市保障房規劃套數占比均超過50%,保租房表2:十四五期間一線城市保障房規劃套數占比均超過50%(單位：萬套)城市北京保障性租賃住公租房6共有產權住房6商品房城市合計上海未提及深圳68廣州33一線城市合計 圖1:央行設立3000億元保障房再貸款資金3000億再貸款1.75%5000億貸款(不超過2家)租金/出售收入涉房的結構性貨幣政策工具保交樓貸款支持計劃支持領域試點城市收購存量住房支持地方國有企業以合理 (重慶、濟南、鄭州、長春、價格收購已建成未出售商發放對象機構21家全國性金融機構利率(1年期)創設時間2022年12月2023年1月2023年2月2024年6月額度(億元)資金支持比例時間發布日期累計使用額(億元)累計使用額(億元)累計使用額(億元)累計使用額(億元)不再實施，并入保障性住房再貸款央行、開源證券研究所開源證券 據財匯數據統計，按各大城市公布的2024年計劃，35個大中型保障性住房15.82萬套，預計年總投資額超過1000億元。從數量看，福州計劃籌建套數最多，為1.24萬套；北京、上海、廣州、深圳和西安五城市均計劃籌建1萬套，杭州、濟南、青島計劃籌建6000套，成都、昆明、重慶計劃籌建5000套，其他大部分城市計劃籌建量都在2000套以上。圖2:核心城市2024年陸續披露配售型保障房供應套數(套)長沙烏魯木齊0豆血平長沙烏魯木齊0豆血平我們以部分城市2024年配售型保障房與2023年商品房成交套數的比值作為保障房對商品房的影響程度估算。大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在10%左右，對商品房影響程度不大，但福州超73%,大連、深圳超30%,若年內保障房源入市將對商品房市場有較大沖擊。圖3:福州、大連和深圳2024年配售型保障房套數對商品房沖擊較大40.0%20.0%福州福州杭杭州鄭州一O一配售型保障房套數/2023年商品房成交套數數據來源：、財匯數據、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明6/24行業深度報告足。圖4:35城配售型保障房供應套數均值為3.7套/萬人配售型保障房供應套數(套)配售型保障房供應套數(套)●福州y=3.6715x深圳濟南青島杭州廈門贛東莞武漢EQ\*jc3\*hps105\o\al(\s\up1(爾),長)EQ\*jc3\*hps105\o\al(\s\up1(濱),沙)0EQ\*jc3\*hps100\o\al(\s\up10(南),●)EQ\*jc3\*hps70\o\al(\s\up7(寧),山)●成都●重慶廣州●北京●上海4000常住人口(萬人)數據來源：、財匯數據、開源證券研究所2、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認購為加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正加緊籌建配售型保障房，深圳、廣州、西安、杭州等城市已開工建設一批配售型保障性住房截至9月中旬，鄭州、長春、無錫、昆明、大連等城市已出臺配售型保障性住房實施方案或管理辦法。表4:多個城市2024年開始推進配售型保障房建設城市建設進度配售型保障房供應套2023年新建商品房銷占比數(套)售套數(套)廣州加快推進13個項目，籌建房源超1.4萬套深圳2023年底開工13個項目西安2個項目共2710套房房源已登記重慶首批將開工5個項目2900套房源青島首批兩項目3613套房源開工建設杭州已累計開工7500套房源濟南三個項目2333套房源已公布昆明8個項目年內開工建設請務必參閱正文后開源證券 城市建設進度配售型保障房供應套2023年新建商品房銷占比數(套)售套數(套)成都首批7個項目全面開建鄭州三個項目1099套房源已進行搖號選房97332無錫三項目均由共有產權房轉化而來20896長春首個項目2040套房源已開啟認購大連三個項目334套房源開始申購福州首個項目701套房源已開通申購資料來源：財匯數據、人民網、上官新聞等、開源證券研究所城市建設進度(套)配售價格(元/平)西安昆明2個項目已登記8個項目年內開工建設約7500不超過8000鄭州三個項目已進行搖號選房長春首個項目已開啟認購大連三個項目開始申購福州首個項目已開通申購701資料來源：財匯數據、人民網、上官新聞等、開源證券研究所其他抵押，不得上市交易，可由運營公司回購。7月29日，鄭州市首批1999套(包含配售項目和預配售項目)配售型保障性住房正式啟動公開配售。8月12日，鄭州表6:鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進行了明確說明政策內容配售型保障房定義指政府提供優惠政策，限定套型、面積和銷售價格，實施封閉管理(不得進行除房屋按揭貸款外其他抵押，不得上市交易，可由運營公司回購),面向本市市區(中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、鄭東新區、鄭州經開區和鄭州高新區)戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進人才等群體配售的政策性住房。申請條件家庭申購家庭應選取1人作為主申請人。主申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女，一個家庭只能購買一套。(1)主申請人應取得本市市區戶籍3年以上；取得本市市區戶籍不滿3年的，須在本市市區連續繳納養老保險36個月以上；(2)主申請人及其家政策內容庭成員在本市市區范圍內無自有住房，或家庭人均住房建筑面積不足20平方米。住房含簽訂買賣合同并經網簽備案的所有類型住房。(3)國家、省、市規定的其他條件。單身單身戶家庭申請人應達到法定結婚年齡回購價格能否購買其他房產每年折舊1%。回購價格=(原購買價格)×[1-(交付使用年限×1%)]+房屋專項維修資金余額(購房人自行裝修部分，不予補償)配售型保障性住房簽訂買賣合同滿兩年后，購房人及家庭成員可購買其他房產。是否享有商品房政策配售型保障性住房家庭享有商品住房同等落戶、子女入學等政策。資料來源：鄭州發布、開源證券研究所圖5:鄭州配售型保障房選房周期約2個月相關節點2024年7月29日配售公告發布啟動-2024年8月4日24:002024年7月29日配售公告發布啟動-2024年8月29日24:002024年8月5日-2024年8月19日2024年8月20日2024年8月20日-26日搖號結果公示，2024年8月27日-2024年9月1日2024年9月2日-2024年9月3日個家庭(含替補),9月2日至3日，按照搖號產生的順序號短信通知選房時間依次在800元/平左右，相較于周邊20年以內房齡二手房價格，折扣比例在5-7折左右。配售項目套數(套)價格(元/平米)戶型(平)(元/平米)(萬元/平)折扣比例交房時間配售項目(1099套)沁河苑項目570675290/1208540.82-1.352%-82%現房惠康佳苑項目鄭住雪松苑預配售項目(900套)數據來源：河南省房地產業商會公眾號、開源證券研究所開源證券 圖6:鄭州首批配售型保障房均位于主城八區根據鄭州市披露的《鄭州市2024年住房發展年度計劃》,鄭州預計2024年供應配售型保障房37萬平方米(約3700套),約占主城八區商品房供應面積的10%,建設的配售型保障房為紫荊花園和紫英花園兩項目，計劃總投資額20.35億元，預計2027年底交房。圖7:鄭州2024年配售型保障房占商品房比例約10%商品房3752.2、廣州：供應房源超萬套，部分項目區位優勢顯著廣州配售型保障房同樣是針對無房戶籍人口和人才的住房，禁止以任何方式變更為商品住房流入市場，準入條件較其他城市更為嚴苛，同時明確了戶型在90平以下。2024年1月13日，廣州黃埔區開建廣州首個配售型保障房項目；在7月上旬，廣州安居集團在多區開工建設配售型保障房，將籌建超1萬套房源；8月6日，廣州開源證券表8:廣州配售型保障房準入條件較其他城市更為嚴苛配售要點具體內容籌集方式劃撥用地集中新建據實際在商品住房、城中村改造、城市更新等項目中配建存量房轉化：產權清晰、位置適宜、面積適中等符合條件的存量房經批準后，由專營機構收購轉化為配售型保障性住房。企事業單位可以利用自有存量建設用地與專營機構合作建設配售型保障性住房，部分房源可以優先向本單位符合條件的職工供應。選址按照職住平衡的原則，優先選址于公共交通便利、市政基礎設施和公共服務設施較為齊全的區域。準入條件需有本市戶籍、在本市無房且申購前3年內在本市無自有產權住房轉移記錄、未享受購房優惠政策、累計繳納社保滿3年，單身申請人須年滿30周歲；申請人屬于本科及以上學歷、中高級專業技術職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人，可以不受戶籍和年齡限制，同時縮短社保年限(高層次人才和博士無社保年限要求、碩戶型面積新建項目單套建筑面積原則上控制在90平方米以下，以兩房、三房為主。銷售價格合理利潤以及相關稅費等因素，按照同地段普通商品住房市場評估價格的一定比例確流轉方式實施封閉管理。禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。購買配售型保障性住房后另行擁有自有產權住房的，必須退出配售型保障性住房。資料來源：廣州日報、開源證券研究所共有產權住房經濟適用房配售型保障性住房為市場商品房價格的定價原則50%-85%,購房人產權份額不低于50%保本微利低于商品房價格保本微利低于商品房價格本市(戶籍10年)和非本廣州戶籍無房者，家庭年人申請人群市無房家庭，已婚者不限年均收入小于18287元，人均齡，單身者需滿30周歲住房面積小于10平方米本市戶籍、人才家庭等無收入限制流通方式取得不動產權證后2年，可5年限售期后，補差價后可轉讓給同樣條件的購買者流通流通方式不能上市流通資料來源：羊城晚報、開源證券研究所萬套配售型保障性住房的規模需求(其中1萬套已選址),未來規劃4萬套配售型保障性住房，截至2024年8月末正加快推進13個項目，包括5個存量轉化項目、5建筑面積約175萬平方米，總投資超170億元。開源證券 項目類型2024開工新建項目存量轉化項目按需定建項目房源數量(套)超6100超2500荔灣區葵蓬南2300海珠區新溶西路1200房源信息天河區奧體新城800番禺區新造二期500白云區馬瀝站北側800嘉翠苑鴉崗一期蘿崗和苑一期蘿崗和苑二期石豐路二期白云區廣龍路廣龍路西側太和站南側資料來源：南方都市報、開源證券研究所表11:2024年新開工3個項目位于中心城區較為核心的區域區域項目容積率建筑面積(萬方)房源套數(套)項目亮點海珠區新溶西項目6.24海珠區中部，南側為海珠濕地上涌科學園，北側緊鄰合生新天地商圈、東側為萬達廣場商圈。荔灣區葵蓬南項目2300灣區西部與佛山市交界處葵蓬村內天河區奧體新城項目北臨天河智谷片區，距離珠江新城8.5公里，廣州國際金融城1.5公里資料來源：廣州日報、開源證券研究所圖8:2024年新開工3個項目位于廣州較為核心的區域 大連于2024年8月15日發布《大連市配售型保障性住房管理辦法(試行)》的表12:大連配售型保障房主申請人沒有戶配售要點具體內容定義政府提供土地、財稅、金融等政策支持，由政府選定的保障性住房經營管理單位通過新建或收購、盤活等方式籌集，限定保障對象、套型面積、配售價格、處分權利，面向符合條件家庭封閉配售、具有保障屬性的住房。保障對象本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體，以及市政府規定的其他群體等，并根據供給能力進行動態調整，逐步將范圍擴大到整個工薪收入群體。準入條件以居民家庭為單位申購，以居民家庭為單位申購，家庭人均自有住房(農房除外)建筑面積應低于17平方米，主申請人為本市戶籍并處于參保繳費狀態，各類人才不受限制。配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則進行核算，最終銷售均價不得高于核定的配售均價。戶型面積新建項目單套住房建筑面積以70-90平方米戶型為主，原則上不超過120平方米，收購、盤活、轉化的存量項目可適當放寬標準。流通方式實行嚴格的封閉管理，不得以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場，不得設定除購房貸款擔保外的抵押權。實行封閉流轉和回購方式退出保障，辦理不動產權證滿5年的，原則上通過封閉流轉方式面向符合保障條件的對象轉讓。資料來源：大連發布、開源證券研究所大連首批配售型保障房源于8月28日開放購房申請，共計3個項目、334套房開源證券 表13:大連首批三個配售型保障房項目折扣比例約5成區域項目套數(套)戶型(平米)配售均價(元/平)銷售均價(元/平)折扣比例甘井子區金地城項目85-8646%甘井子區招商1872項目87-8846%沙河口區綠清南園項目61-91655647%大連樓市自2022年以來基本以二手房成交占主導地位，在二手房價格走低的趨勢下，2023年下半年來，二手房成交套數遠高于新房，2024年前8月新房和二手房月均成交套數分別為911和3351套，配售型保障房超300套的供應整體對于商品房開源證券 售價為周邊商品房價格的50%-60%。表14:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求配售要點具體內容保障對象從最困難群體做起，逐步將保障范圍擴大到整個工薪收入群體準入條件申請家庭應至少1人具有本市戶籍，單身申請人應具有本市戶籍，家庭人均住房建筑面積不超過13平方米配售價格按照保本微利原則確定銷售價格(土地成本和建安成本，加2%管理費和3%利潤的原則核算確定),約為周邊商品房價格的50%-60%戶型面積采取劃撥方式供地，以建筑面積65-95平方米的中小戶型為主流通方式實施嚴格的封閉管理、不得上市交易，就是說房源僅可由政府按規定予以回購或按規定轉讓給輪候庫內符合條件的家庭。資料來源：青島日報、開源證券研究所青島2024年計劃開工建設配售型保障性住房6000套，2024年首批2個保障性住房項目已分別于3月、4月開工建設，共有房源3613套，均以75-95平方米左右區域項目容積率李滄區京口路項目青島城發緊鄰地鐵3號線振華路站，靠近滄口、李村兩大商圈市北區開封路項目2.87青島安居規劃有地鐵5號線環灣大道站、鎮平路站圖12:青島京口路項目可建設房源1801套圖13:青島開封路項目可建設房源181開源證券 青島首批配售型保障性住房已于7月19日正式啟動輪候登記，截至9月初，已有逾8000人(戶)申請登記。青島2024年新房成交套數明顯下降，二手房成交套數同比有所回升，基本維持在月均超過5000套的規模，6000套配售型保障房對青島商品房市場的影響有限。圖14:青島2024年新房成交套數明顯下降30,000O25,00020,0005.0000數據來源：、開源證券研究所3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析新加坡住房市場以廉價組屋為核心，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋里，超過90%的家庭擁有組屋產權。新加坡組屋租房的唯一供應方為新加坡建屋發展局(HDB),1960年為解決中低收入居民的居住問題而成立，致力于提供廉價住房。成立至今，HDB組屋覆蓋家庭戶數至1980年后超過80%,新加坡家庭住房自有率從1980年不足60%到2022年達89.3%,處于世界領先水平。圖15:新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右200220042006200820202022200220042006200820202022一新加坡家庭住房自有率(%)——新加坡家庭住房自有率：政府組屋(%)數據來源：、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明16/24開源證券圖16:新加坡2022年組屋戶數占比77.9%8000006000004000002000000■新加坡政府組屋家庭戶數(戶)——組屋戶數占比90.0%70.0%50.0%20.0%新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應體系。新加坡的組屋保障以收入為標準，一方面可以照顧低收入居民的居住需求，另一方面可以嚴格將高收入和擁有住房的家庭排除在組屋市場外，確保組屋不能成為高收入家庭資產升值的工具。這種模式成功的關鍵在于政府大力扶持、低價和獨家供應保障住房供給充足、價格低廉，并且監管嚴格。私人住宅由于能享受資產增值的收益、配套設施和服務更好，是高收入群體的選擇。圖17:新加坡住房形成了階梯化供應體系中低收入新加坡公民、永久居民HDB(組屋)廉租房廉價房共管公寓地產開發商私人別墅高端公寓資料來源：HDB官網、開源證券研究所新加坡組屋歷經80余年發展，成立之初以保障基本住宿，到之后更加注重配套和生活環境，至今開始打造創新和智能化住宅。新加坡政府在組屋規劃時，以居民的生活需求為考量，配置了社區商業、學校、社交和娛樂設施。每個組屋群中心都設有一個商業和活動中心，圍繞中心分布4000-6000個住宅單元，同時組屋規劃了全請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明17/24開源證券 面的交通基礎設施，包括自行車和行人網絡，每個社區都連通了巴士站或地鐵站/輕軌站，一般組屋中心就是交通樞紐中心。圖18:新加坡組屋歷經80年發展更加注重配套和創新智能化規劃優質生活環境。伴隨城鎮化快速發展，建立了一個新的城鎮結構模型。小區概念由7至8個樓棟組成，約600至800個單位，為社區互動提供更有利的環境。2000S達士嶺追求房屋創新。建屋發展局開始突破界限，建造創新、現代和綠色的住宅。達士嶺至今仍是建屋發展局最高的打造可持續智能家居。建屋發展局提高了標準，推出了設計精良、可持續且以社區為中心的新一代公共住房。登加組屋是新加坡第一個智能城鎮。開發有特色組屋。結合舊址遺產或地形，打造新的建筑設計和獨特的街道建筑。同時還推出了老舊房屋和城鎮提供配套設施。伴隨更多的人搬遷到現代公寓，開建屋發展局成立，組屋設計以實用為主，盡可能容納更多的居民，特點是優化空間、降低成本、易于施工。資料來源：HDB官網、開源證券研究所圖19:新加坡組屋建設與城市規劃連為一體資料來源：HDB官網對比新加坡組屋和國內共有產權房，二者有較多相似之處，相同之處在于都是政府劃撥供地，申請條件嚴格，價格較市場價折扣較大；不同之處在于國內配售型保障房居住屬性更加強烈，整體覆蓋規模也較小，因此申請條件更為嚴苛，且完全封閉管理，不能在市場上流通，失去了金融功能，僅僅滿足居住屬性。表16:新加坡組屋與國內配售型保障房存在明顯區別新加坡組屋配售型保障房(以廣州為例)土地供應政府是唯一供應主體，組屋供地遠低于市場價(1)政府劃撥供地，土地價格低于市場價(2)存量房轉化(1)新加坡公民，家庭年滿21歲，單身年滿35歲(1)本市戶籍，在本市無房且申購前3年內無自有產權申請條件(2)永久居民可以購買二手組屋房轉移記錄，累計繳納社保滿3年(3)組屋一個家庭只能申請兩次(2)單身申請人須年滿30周歲，高層次人才可以不受戶請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明開源證券 新加坡組屋配售型保障房(以廣州為例)(4)對于不同申請類型設置了家庭月收入上限籍和年齡限制，同時縮短社保年限(3)一個家庭只能購買一套(4)沒有收入限制價格產權新組屋價格根據收入確定，二手組屋價格買賣雙方商定所有權歸屬政府，購房者只有使用權基本為周邊市場均價的5-7折購買后另行擁有自有產權住房的，必須退出配售型保障房覆蓋規模覆蓋超過80%的新加坡居民占商品住宅比例約10%二次銷售五年后可轉售禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場監管和處罰信息不實者，罰款、監禁或兩者并施資料來源：HDB官網、廣州日報、開源證券研究所取消購買資格或解除購房合同截至2023年末，中國香港樓宇達302萬套，2004年以來基本保持1%左右年漲幅。分結構看，私人房屋、公屋和居屋套數占比分別為57%、28%、15%。數據來源：、開源證券研究所開源證券 圖22:2023年中國香港新建屋宇數量下降(套)45.00040,00035,00030.00025.00020,0005,00002005-092006-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122023-092024-062005-092006-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122023-092024-06資格具體要求申請資格綠表房委會轄下公屋的住戶房協轄下甲類出租屋郵或年長者居住單位的住戶持有由房屋署/市區重建局發出有效