寫字樓物業服務標準寫字樓物業服務標準/寫字樓物業服務標準中關村地方標準寫字樓物業服務規范寫字樓物業服務規范范圍本標準規定了寫字樓物業服務規范的術語和定義、 基本要求、客戶服務、房屋共用部位、共同設施設施的運轉及保護、序次保護、環境衛生的保護、綠化的保護。本標準適用于本市行政地域內寫字樓物業服務活動。規范性引用文件以下文件中的條款經過本標準的引用而成為本標準的條款。 凡是注日期的引用文件，其隨后所有的更正單（不包括勘誤的內容）或校訂版均不適用于本標準，然而，激勵依照本標準達成協議的各方研究可否可使用這些文件的最新版本。 凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。GB5749 生活飲用水衛生標準GB17051 二次供水設施衛生規范GB50034 建筑照明設計標準DL/T596 電力設施預防性試驗規則DB51/190 北京省水污染物排放標準建設部、衛生部令第 53號《生活飲用水衛生監察管理方法》建設部令第156號《城市供水水質管理規定》衛監察發【2006】53號《公共場所集中空調通風系統衛生管理方法》衛生部《公共場所集中空調通風系統衛生規范》《北京省生活飲用水衛生監察管理方法》《中關村公共信息標志標準化管理方法》《中關村物業管理條例》術語和定義本標準采用以下術語和定義。3.1寫字樓為商務、辦公活動供應空間的建筑及隸屬設施、設施和場所。3.2物業管理由業主選聘物業服務企業或其他管理人，雙方依照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設施和相關場所進行維修、養護、管理，保護相關地域內的環境衛生和序次的活動。3.3物業服務承接查收物業服務企業承接物業時，以保證物業服務正常推行和物業共用部位、共用設施設施正常使用為目的的檢查查收。3.4客戶接受物業服務的組織或個人。注：業主、使用人及其他相關方。3.5延伸服務寫字樓物業服務企業在先期物業服務合同、物業服務合同約定的服務內容之外，為滿足客戶個性需求所供應的服務。3.6突發性公共事件在寫字樓建筑區劃內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等），事故災害（包括各種安全事故、消防安全事故、交通運輸事故、共用設施設施事故、輻射事故、環境污染和生態損壞事件） ，公共衛惹禍件（包括傳生病疫情、集體性不明原因疾病、食品安全和職業危害、動物疫情、以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件） 和社會安全事件（包括害怕侵襲事件、經濟安全事件、涉外突發事件和集體性事件）等。基本要求4.1 物業服務企業或其他管理人的要求應吻合《中關村物業管理條例》的規定。4.2 承接查收 按《中關村物業管理條例》中第七十二條執行，并予以備案。 移交的物業檔案、物業服務檔案資料記錄清楚， 簽訂了《共用部分物業服務承接查收協議》，對遺留問題的辦理進行了約定。4.3 物業服務力量的裝備要求 應依照寫字樓的詳細特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的機構，裝備合適的服務人員。 物業服務人員應獲取物業管理職業資格證書或崗位培訓合格證書， 專業技術、操作人員應獲取相應專業技術證書或職業技術資格證書。 從業人員接受過相關專業技術的培訓， 掌握物業管理相關的法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用和保護相關專用設施設施。 物業服務人員著裝一致、規范，佩戴表記，文明用語，舉止隆重，服務主動、熱情。4.4 物業服務要求4.4.1擬定有的確可行的物業服務方案，有較為完滿的服務制度和作業規程，并認真執行。 房屋共用部位圓滿，共用設施設施正常運轉。 建筑規劃內的環境、序次吻合合同約定的服務標準。 推行了“三公開”（公開收費標準、公開服務事項和質量、公創做事流程）。 公示24h服務電話。 有服務受理、投訴、回訪辦理程序。 物業服務中的相關作業記錄完滿，可追想。4.5 檔案管理有較完滿的物業服務檔案管理制度，檔案健全，有專人保留，查閱方便。物業服務檔案內容最少應包括：——物業竣工查收及物業服務共用部分承接查收檔案；——共用設施設施臺帳和管理維修檔案；——客戶資料檔案；——物業服務平常管理檔案；——推行物業服務酬金制計費模式的還應有財務檔案。4.6 財務管理 成立健全財務管理制度，對物業服務費和其他花銷的出入進行財務管理，運作規范，賬目清楚。關于客戶報修、超時空調等延伸服務所產生的花銷應單獨結算。 物業服務費、能耗費、通訊費、雜費、延伸服務收費、車庫（場）服務費以及其他花銷的繳付標準、時間、方式，嚴格依照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范。 推行酬金制的，應向業主大會或全體業主宣告物業服務資今年度預決算，并每年很多于一次宣告物業服務資本的出入情況。4.7 客戶滿意度 應每年睜開客戶建議檢查，檢查數不低于客戶數量的三分之二， 客戶對物業服務的滿意度不低于合同約定標準。 對付換查結果進行解析，并有改進措施。4.8 延伸服務應在力所能及的范圍內，睜開延伸服務。4.9 節能管理應依照物業的實質情況，擬定吻合國家法規、政策和合適、有效的節能管理方案，并認真執行。4.10 突發性公共事件辦理對付管理服務過程中可能出現的突發性公共事件成立應急方案，組織推行培訓、演習、議論和改進，事發時按規定路子實時報告客戶和相關部門， 并采用相應措施。4.11 表記管理應吻合《中關村公共信息標志標準化管理方法》的規定。客戶服務應設置總服務臺或服務窗口，供應咨詢、服務受理、投訴款待、引導等服務。5.1 入駐、遷離服務客戶需入駐和遷離時，應按規定的程序實時受理，在承諾的時間內辦理達成相關手續，實時建檔、歸檔。5.2 報修服務客戶報修時，應實時受理，并在規定的時間內列席，小修項目當天達成（預定除外）。維修達成后應進行回訪。5.3 郵件、報刊雜志收發服務 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特別郵件等應進行登記。 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特別郵件等應請收件人簽收。 特快專遞、電報等應實時傳達的郵件，應在收到郵件后的 2h內送到（或通知）收件人（收件人因故不能夠準時接收的應做好相關記錄） 。5.3.4客戶遷離本物業后，應為客戶供應一個月的郵件保留服務，并全力通知客戶領取，對無法聯系收件人的郵件，要退回郵局。5.4 裝修裝修管理服務5.4.1擬定裝修裝修管理制度，見告客戶裝修裝修管理的流程、注意事項和嚴禁行為。 簽訂《裝修裝修管理服務協議》，明確相關方的權益和義務，成立客戶裝飾裝修檔案。 依法、履約收取相應的花銷。5.5 投訴辦理 受理的投訴，核實情況，實時辦理并回復。 受理的投訴，應在一個工作日內回復，最長不高出三個工作日。 涉及依法裁決的投訴，按法律程序辦理。 受理、辦理客戶投訴應做好記錄。5.6 延伸服務受理 對客戶提出的延伸服務，應在 24h內回復。 在供應延伸服務前，應向客戶明示延伸服務事項和質量， 并與客戶約定收費標準。房屋共用部位、共用設施設施的運轉及保護服務6.1 房屋共用部位的保護服務 成立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，見告客戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規。 對房屋共用部位進行平常管理和維涵養護， 如期檢查房屋的安全情況，保證使用功能正常，并做好記錄。 發現問題實時向房屋產權人報告， 屬于小修范圍的，實時組織修復；屬于大、中修范圍的，實時提出方案或建議，經房屋產權人贊成后組織推行。遇緊急情況時，應采用必要的應急措施。6.2 裝修裝修的服務按相關法律、法規的規定擬定裝修裝修的服務流程。6.3 共用設施設施的運轉、保護服務 變配電系統 參照DL/T596相關規定，配合相關部門對共用設施設施進行安全檢測。 低壓配電設施每年最少一次全面停電檢修。 依照規定周期、操作規范對變配電設施設施進行檢查、保護、干凈，并做好記錄。 高低壓配電柜運轉正常、操作靈便，儀表顯示正確。 變壓器運轉正常，溫控系統正常，通風降溫設施可靠。 直流操作系統運轉正常，蓄電池組充、放電量吻合工作要求，最少每年進行一次充、放電試驗。 功率因素自動補償裝置運轉正常，功率因素不低于 0.9，電容器容量滿足工作要求，無鼓包、漏液等異常情況。 擬定突發事件應急辦理程序和臨時用電管理措施，明確停、送電審批權限及流程，停、送電按規定提前通知客戶。 擬定配電室人員出入管理制度，配電室通風、照明優異，無鼠洞，裝備吻合要求的消防器械。 涉及電能的計量器具、儀表按規定周期由法定計量技術機構或授權機構檢定。 應急供電系統 如期檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器可否吻合要求，水道、油路有無滲漏。 擬定發電機組管理規程，常備不低于 4h運轉所需的油料，配置吻合要求的消防器械。 如期啟動發電機組試機，釋放柴油濾清器中的水或積聚物，檢查皮帶松緊程度。 依照設施使用說明書要求，如期更換發電機機油、機油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器、冷卻液。 發電機組手動及自動聯機正常，保護功能完滿，發生停電時能保證向重點設施、地域供電。 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于技術標準，蓄電池無漏液、腐化現象。 如期對應急照明柜進行檢查、保護、干凈和切換試驗，如期進行蓄電池組充、放電試驗。 擬定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備。 給排水系統 如期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，如期檢查公共衛生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設施運轉正常，壓力吻合要求，儀表指示正確，無跑、冒、滴、漏現象。 生活水泵、管道、閥門如期進行保護養護；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）如期勸導清掏；排水暢達無擁堵。 生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網，室外的通氣口要有防備設施。 雨、污水分別，不得混排，污水排放達到 DB51/190。 擬定衛生管理制度，供水管理吻合 GB17051、《生活飲用水衛生監察管理方法》、《北京省生活飲用水衛生監察管理方法》和《城市供水水質管理規定》的規定。 二次供水的貯水箱（池）不得同其他用途的貯水設施混用。 二次供水需辦理《二次供水衛生贊成證》 、供管水人員應每年進行一次健康檢查和衛生知識培訓，培訓合格者方可上崗。 每半年對付二次供水水箱（池）進行全面沖刷消毒，水質經有資質的疾病預防控制機構檢測，水質要吻合 GB5749和GB17051的要求。 擬定停水、爆管及水污染等應急辦理程序，計劃停水按規定提前通知客戶。水表按規定周期由法定計量技術機構或授權機構檢定。未經相關行政主管部門贊成，不得擅自采用地下水或直接從江河取水。 空調系統 集中空調通風系統應吻合國家衛生標準要求。各設施部件應依照《公共場所集中空調通風系統衛生管理方法》及相關要求進行沖刷保護。 設施工作正常、安全裝置有效。 如期巡邏設施運轉狀態并記錄運轉參數。6.3.4.4如期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其他隸屬設施，每年最少沖刷、保護養護冷卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團菌）。 如期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，進行增加更換潤滑脂、干凈葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等保護養護。 如期對空氣辦理單元、新風辦理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和養護。 如期對空調系統電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全。 如期對空調循環水進行水質辦理和水質解析， 保證系統水質吻合空調設備的要求。 如期對風管系統進行沖刷消毒，保證空氣質量吻合衛生部《公共場所集中空調通風系統衛生 規范》的要求。 依照實質情況進行風管系統沖刷和空氣質量測定，保證空氣質量吻合衛生部《公共場所集中空調通風系統衛規范》的要求。 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定進行周期檢定。 按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度不低于 26℃，冬季室內溫度不高于 20℃，如期對空調系統設施設施進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和解析，做好節能工作。 在每個供冷期或供熱期交替運轉從前，或系統停機一段時間后又重新投入運轉時，必定對系統所有設施設施（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格認真的檢查、沖刷、測試和調整，確定正常后方能投入運轉。 鍋爐系統 鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐） 鍋爐的使用管理a） 嚴格執行《特種設施安全監察條例》和相關安全生產的法律、行政法規的規定，保證鍋爐的安全使用。b） 鍋爐投入使用前也許投入使用后 30今后，應當向直轄市也許設區的市的特種設施安全監察管理部門辦理注冊登記手續， 領取鍋爐使用證。使用證應置于鍋爐的明顯地址。c） 成立管理機構，管理人員擬定各種安全管理制度、操作規程、記錄表卡及鍋爐的安全技術檔案，技術檔案包括：1） 鍋爐的設計文件、產質量量合格證明、使用保護說明等文件以及安裝技術文件和資料。2） 特種設施的如期查驗和如期自行檢查記錄。3） 鍋爐的平常使用情況記錄。4） 鍋爐及其安全附件，安全保護裝置、測量調控裝置及相關隸屬儀器儀表的平常保護養護記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗一次、壓力表每半年檢定一次）。5） 鍋爐運轉故障和事故記錄。6） 鍋爐管理人員、操作人員、水質辦理人員的安全教育和技術培訓記錄。d） 每個月對使用的鍋爐應進行一次自行檢查，發現問題需實時辦理。e） 鍋爐管理人員及操作人員應當經特種設施安全看守管理部門核查合格，獲取由國家一致格式的特種作業人員證書，從事相應的作業和管理工作。f） 在鍋爐安全查驗合格有效期屆滿前 1個月向特種設施查驗檢測機構提出如期查驗要求（在用鍋爐如期查驗一般每年進行一次外面查驗， 每兩年進行一次內部查驗，每六年進行一次水壓試驗） 。g） 未經如期查驗也許查驗不合格的鍋爐，不得連續使用。h） 擬定鍋爐的事故應急措施和營救方案。i） 鍋爐存在嚴重事故隱患，無改造維修價值也許過戶移裝的，實時向原登記的特種設施安全監察管理部門辦理注銷手續。 鍋爐平常保護養護內容a） 每年對鍋爐及隸屬設施進行一次全面二級養護；按規定更換油（氣）噴嘴、養護和潤滑電機、校驗安全閥、檢查水辦理設施并增加樹脂、設施管道補漆；對除氧器、冷凝水箱進行檢修沖刷；對鍋爐內部進行檢查，發現問題實時處理。b） 每季度對鍋爐及隸屬設施進行一次一級養護； 對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設施更換或增加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次。c） 對管經過濾器進行一次沖刷，對安全連鎖裝置的安全性能進行一次試驗。d）鍋爐安全附件及儀表齊全，動作矯捷可靠，其中安全閥需經常啟動排氣。e） 在額定的流量范圍內，系統各設施不得超壓運轉。f） 汽、水管道圓滿，閥件及儀表齊全，無跑、冒、滴、漏。g） 蒸汽減壓裝置輸出壓力顛簸在 20％之內。 非承壓熱水鍋爐，參照鍋爐管理執行。 電梯、自動扶梯 電梯運轉平穩、平層正確、開 /關門姿態正常，轎廂照明、樓層顯示器、內外呼梯控制板外觀及功能圓滿，轎廂內整齊無污染。 電梯使用單位應依照國家相關法律法規， 設置電梯安全管理機構或裝備專職的安全管理人員。使用單位必定到當地特種設施安全監察機構辦理電梯注冊登記手續，成立健全設施安全技術檔案， 擬定完滿設施管理制度和操作規程， 必須聘用持證人員上崗工作，擬定電梯事故應搶營救方案，負責電梯維修、大修、改造、查驗等所需資本的落實和使用。 電梯使用單位必定保障電梯運轉的基本條件（如溫度、濕度、電壓等） ，對機房推行封閉管理，裝備應急照明，滅火器和盤車工具，并置于明顯方便之處。 電梯必定經過國家同意的特種設施查驗機構如期查驗（查驗周期為一年），獲取安全查驗合格標志，并在查驗有效期內運轉。 電梯運轉的基本技術要求：電梯運轉平穩、平層正確，轎箱照明、內外呼梯按鈕圓滿，樓層顯示正常，轎箱內整齊無污染。警鈴或其他營救設施功能齊全，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運轉無異常。 自動扶梯運轉的基本技術要求：自行扶梯運轉平穩酣暢，安全防備裝置齊全有效。 電梯使用單位應當與獲取相應特種設施贊成的電梯維修養護單位簽訂電梯維修養護合同，不得使電梯走開維修養護。電梯維修養護合同應當約定維修養護的限時、項目和營救責任等內容。電梯使用單位的安全管理人員，對付電梯進行平常安全管理，依照安全技術要求做好平常運轉巡檢記錄，對維修養護單位的維修養護工作進行監察，并督促電梯維修養護的單位最少每15日對電梯進行一次保護養護，并在其保護養護、維修、報修等工作記錄進步行簽字確認。 電梯使用單位應要求電梯維修養護單位對電梯及其安全設施最少每 15日對電梯進行一次保護養護，保證其維修養護的電梯安全技術性能吻合國家規定的標準和安全技術規范。 電梯使用單位應要求電梯維修養護單位成立 24h維修值班電話，保證接到故障通知后 30min趕到現場，采用積極措施除掉事故隱患，配合電梯的使用單位采用正確有效的營救方法。 電梯使用單位應要求電梯維修養護單位落實維修養護過程中的現場安全防備措施，保證施工安全。應當做好維修養護記錄，并歸入電梯維修養護檔案。 電梯使用單位應要求電梯維修養護單位為其介紹必要的管理知識、安全技術知識、安全規章制度；協助電梯使用單位成立電梯技術檔案。 配合電梯的使用單位采用有效措施保證電梯安全運轉。 電梯發生故障時，應馬上停止電梯使用，實時通知維修養護單位進行維修養護，實時除掉安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發惹禍故時，應采用積極有效的應搶營救措施， 保護好現場，視其情況馬上上報主管單位、質監、安監、公安、房管、建設等政府部門。 電梯使用單位應當宣傳國家關于電梯安全的法律法規， 宣傳電梯正確使用、應搶營救等方面的知識，提升乘坐電梯人員的珍愛意識和安全意識。 電梯機房由專人管理，機房空氣溫度應保持在 5～400C之間，溫度應保持在設施安全運轉所贊成的范圍內；機房通風、照明優異，裝備應急照明、滅火器械，盤車工具及表記齊全，并掛于惹眼方便處。 消防系統 消防系統由擁有相關專業資質的消防維保企業對其進行保護養護。 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗。 消防設施除檢修外，必定處于正常運轉狀態。 發生一般性故障，應即時通知專業維修企業在規準時間內到達現場，進行維修；發生重要故障時，物業服務人員應實時采用相應措施應急辦理， 專業維修養護人員應在 30min內到達現場進行搶修。 監察專業消防保護養護企業做好消防設施月、季、年度檢查工作，準時段和設施數量比率，抽查、檢測系統設施，全年覆蓋所有系統設施。配合專業消防企業擬定消防設施年度養護計劃，并督促達成情況。消防應急照明、分別指示標志的應急時間應大于90min。室內消火栓每個月檢查一次，保證消火栓箱內配件齊全圓滿，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次。聯動控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不高出3％。消防泵每個月啟動一次，每年養護一次。火災探測器最少每三年進行一次專業沖刷。消防管道、閥門最少每二年進行一次除銹刷漆。保證消防用水的基本儲備，保證火災時不低于10min的消防滅火用水量。消防通道要暢達。室外消火栓和消防水泵結合應保證完滿好用，并有明顯標志。建筑滅火器應按相關規定裝備，并保證圓滿有效。防排煙系統應保證處于正常運轉狀態。防火門和防火卷簾門應保證圓滿，具備防火分開功能。 門警系統應保證在火災等緊急情況下，釋放所有門警裝置，做好分別門的暢達。 消防電梯應保證 24h運轉。 當主電源斷點時，消防備用電源應當能自動投入運轉；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態。 擬定消防應急方案，每年進行一次消防演練。 安全防備系統 系統設置時間、日期正確，攝像機編號有邏輯性。 矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換表記清楚。 傳輸線路應有優異的接地，并對攪亂信號進行障蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致。 錄像機工作正常，顯示正確、整齊。 錄入資料應保持 7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特別要求的參照相關規定。 攝像機安裝牢固，地址正確，工作正常、整齊，室外攝像機應注意防水、防塵、防霜密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求。 畫面切割器工作正常、整齊。 監察器工作正常、圖像清楚、色彩優異、整齊。 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監控點地址，對報警應實時響應。 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，矯捷可靠，實時反響報警信息。 每季度對UPS電源進行一次完滿代載放電，并充電檢測。 維修養護工作由專職人員進行，非授權專業人員不得擅自更正安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件。 成立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經授權。 擬定應急辦理程序，出現重要安全隱患時應采用必要拯救措施。 每年組織相關人員對安全防備系統進行一次全面檢查，對安全防備方面存在的漏洞、隱患等情況進行限時整改。 樓控系統 服務器及UPS工作正常、通訊正常。 工作站工作正常、通訊正常、整齊。 傳感器工作正常，矯捷度適應，通訊正常。 執行調治器工作正常，狀態及反響信息正確。 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整齊、線路整齊。 尾端設施工作正常，線路無損，安裝牢固。 執行計算機權限管理規定，不得擅自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。 擬定應急辦理程序，如期對計算機系統數據進行備份。 每年對儀器儀表、傳感器進行校訂。 成立機房管理制度，控制室機房推行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備吻合要求的滅火器械。網絡通訊通訊辦理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整齊、線路整齊。保護終端工作正常、整齊。6.3.10.3工作電源及UPS工作正常，設施整齊，顯示儀表無損。配線架排線整齊，表記圓滿，數據齊全。光纖配架排線整齊，表記圓滿，數據齊全。插座模塊安裝圓滿，線路暢達，表面整齊。成立授權體系、接見控制、加密與解密相關管理制度。6.3.10.8專人監控重點設施:文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等。 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入。 實時對服務器數據進行文件備份。 計算機工程師應用相關軟件如期進行觀察，發現故障實時記錄，并通知軟件供應商進行維修。 門禁系統 服務器及UPS工作正常、通訊正常。 工作站工作正常、通訊正常、整齊。讀卡器指示燈圓滿、工作正常。電子門鎖工作正常。門磁開關工作正常，靈便有效。成立系統權限管理規定，不得隨意更正系統設置。作好門禁系統的安全保密工作，不得泄露相關信息。每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。有線及衛星電視衛星天線安裝牢固，外觀整齊。放大器、解碼器、混雜器、鄰頻調制器等設施工作正常、整齊。光纖收發機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小。傳輸線路正常，圖像清楚。每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電頻。廣播與背景音樂系統節目源設施工作正常。信號放大及辦理設施工作正常、整齊，音量及音響調控收效圓滿。揚聲器等尾端設施工作正常、整齊，音質保持清楚。背景音樂與消防報警系統的連接切換工作正常。每季度檢測傳輸電壓。每半年進行一次全面檢查與調試。數字會議系統多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設施工作正常。視頻、音頻、網絡線路傳輸正常、無攪亂。每半年進行一次全面檢查與調試。停車場管理系統服務器及UPS工作正常、通訊正常。工作站工作正常、通訊正常、整齊。出入口機工作正常，通訊正常。地域及車場車位計數顯示器工作正常、整齊，數據正確。圖像鑒別系統工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清楚，信息相對應實時存入、讀出數據庫。 電動道閘工作正常、整齊，反響矯捷。 車輛檢測器工作正常。 執行計算機權限管理規定，不得擅自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。 每個月對車位進行一次系統數據和現場實質情況的校訂，并實時調整區域及車場車位顯示器數據，核對收費數據。 如期備份系統軟件及數據。 公共照明系統 擬定公共照明節能管理制度，照度吻合GB50034《建筑照明設計標準》。 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率 98％以上，若出缺損實時更換。 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題實時辦理，保證設施正常運行和安全用電。 避雷系統 每年雨季前由防雷中心對建筑避雷系統進行檢測， 保留檢測合格報告，同時動員和組織客戶對重要設施設施進行防雷檢測。 保持避雷系統完滿性，不得擅自拆掉、遷改避雷設施。 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設施、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題實時解決。 每季度對強、弱電井、設施間內的機電設施、配電柜接地裝置進行檢查，每個月對變配電設施接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設施、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地優異。 寫字樓建筑物（無特別計設要討情況下）接地電阻標準：——3類建筑接地電阻：≤10Ω；——2類建筑接地電阻：≤4Ω；——計算機房接地電阻：≤4Ω。 高空作業設施 設施需經有資質的檢測機構查驗合格，保持安全裝置圓滿并在有效期內安全運轉。 設施操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載。設施應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運轉狀態的確認。吊籃運轉平穩，無傾斜。設施各儀表指示正確，各種開關動作靈便；通訊設施正常。在運轉中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他裝置。設施使用達成后，需切斷電源，鎖好控制裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專業人員對設施運轉進行管理、記錄。 應如期對設施系統進行檢查及養護，對提升系統進行全面測試。除掉灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。 計量檢測 成立計量器具臺帳，擬定周期檢定、校準計劃表。 計量器具按規定進行周期檢定、校準。 按規定周期記錄電能表、煤氣表、水表等的計量數據，計算能源耗費量，成立數據檔案并進行數據解析。 未經檢定合格的計量器具不得投入使用。序次保護服務7.1 門衛 主出入口24h值班，舉止文明、態度平易，用語規范、禮儀規范，準時到崗，堅守崗位不脫崗。 保持個人儀表整齊、門崗周圍環境干凈，注意觀察人員出入情況，發現疑點應當實時咨詢，勸阻小商小販不要在建筑區劃內爭設攤點。 對出入寫字樓的各種車輛進行有效開導，保持出入口的暢達。 對外來人員（施工、送貨、參觀等）推前出入記錄，必要時引導至電梯廳或指定地域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記。 對物品出入推行分類記錄，大件物品出入應進行審驗，拒絕危險物品進入。7.2 巡邏 科學、合理安排巡邏路線，消除各種不安全因素，發現違紀、違章行為應實時制止，發現疑點應追查原因，同時通知相關部門。 發現疑點應追查原因，同時通知相關部門。 巡視中發現異常情況，應馬上通知相關部門并在現場采用必要措施， 隨時準備啟動相應的應急方案。 收到中央監控室發出的指令后，巡邏人員應實時到達，并采用相應措施。7.2.5對寫字樓內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設施進行巡邏，發現缺失，損壞或不能夠正常使用等情況，應實時報告并記錄。7.3 監控室值守7.3.1監控設施應24h開通，保證對安全出入口、內部重點地域的安全監控，保持完滿的監控記錄。 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后， 應實時報警，并通知相關人員實時趕到現場進行辦理。 監控的錄入資料應最少保持 7天（特別情況除外）。 保持治安電話暢達，接聽實時（鈴響三聲內應接聽） 。7.4 車輛停放服務 依照實質情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放地域，公開收費標準。 序次保護人員對付出入的各種車輛進行記錄， 保護交通序次，保證車輛便于通行、易于停放；若對出入車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行咨詢。 收費停放的車庫應 24h有專人管理；車輛停放有序，車庫場所準時干凈，無易燃、易爆等危險物品存放；防備漏油、漏氣車輛進入停車場。 地面、墻面按車輛道路行駛要求成立明顯指示牌， 照明、消防器械配置齊全。 非靈便車應定點停放。7.5 消防安全的協助 協助客戶成立健全、落實 消防安全責任制。7.5.2樓內應設置消防設施，保持消防通道暢達，在樓內明顯地址設置消防分別表示圖。 對易燃易爆、危險物品設專人專區管理。7.6 安全生產與災害預防 成立健全安全生產規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。 如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采用以下應急措施。 對設施機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固。 對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇。 對排水系統進行檢查勸導，除掉雜物，保證排水暢達。 實時準備必要的搶險物質，安排值班人員進行巡邏。7.7 突發事件辦理 依照各寫字樓的實質情況，擬定突發性公共事件辦理應急方案， 每年依照實質情況組織1～2次應急演習。 當發生突發性事件時，應按預定方案進行辦理，全力配合相關部門，保護客戶人身安全并盡量減少財產損失。環境衛生的保護8.1 環衛設施應依照寫字樓的實質情況合理設置相關環衛設施，如在主要出入口設置果皮箱、在合適地址設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。8.2 干凈、保潔責任制干凈、保潔推行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍。8.3 各地域干凈衛生要求（見表 1）表1 衛生要求名 稱 要 求地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井外面及周邊道路 內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、 無水印；路燈表面干凈無污漬。綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清明，池綠化帶及水池內無飄揚物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。大廳、樓內公共通 地面干凈、無污漬，有光彩，保持地面材質原貌；門框、窗道框、窗臺、金屬件表面光明、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光彩；門把手干凈、無印跡、準時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，出入口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆種植物無積塵。會議室、款待室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干樓梯及樓梯間凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網。地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光彩；各種間隔表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光彩；墻壁表面干凈，天花板無污漬、公共衛生間蛛網；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物高出2/3應實時傾倒，衛生間內空氣流通并且無明顯異味。續表1 衛生要求地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面干凈無積塵、蛛網；墻面干凈無積塵，各種指停車場示牌表面干凈有光彩；消防器械表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網，燈罩表面無積塵、蛛網，墻面干凈無污開水間及干凈間漬，各種物品表面干凈無漬，干凈工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。電梯轎廂四壁光潔光明，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清爽、無異味；電梯凹槽內無垃電梯及電梯廳圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光明無塵；梳齒板內無雜物污漬；廳內地面干凈有光彩。電器設施燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝修件無積塵、無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。桶、箱按指定地址擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，垃圾桶及果皮箱煙灰缸內煙頭不應高出3個，垃圾不應高出2/3，內膽應如期干凈、消毒。保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電消防栓、消防箱、公共話插座、滅火器表面光明、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監控攝像頭、門警器設施表面光明、無積塵、無斑點；消防栓表面面光明、無印跡、無積塵，內側無積塵、無污跡。中轉房應專人管理準時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面垃圾中轉房無明顯垃圾，無污水外溢，房內應無明顯異味，垃圾日產日清。設施機房、管道、指示無衛生死角、無垃圾積聚，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，牌金屬件表面光明，無印跡。外墻目視干凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處干凈，無污跡、無積塵。平臺、屋頂無垃圾積聚。8.4資料分類保潔服務質量要求（見表2）。表2質量要求名稱要求大理石、花崗石表面光明，色彩均一，淺深紋理清楚，無花斑面磚金屬附件及面板木質地板亞光絲文不銹鋼、黃銅等墻紙涂料墻木質護墻板軟質墻面地毯玻璃墻面潔具瓷面水泥地面8.5 消毒滅害

表面光潔，色彩均一，無污跡、油污和膠黏物光明，擁有折射光彩，能反響金屬質量，無濁水印跡花紋清楚，色彩光潔，貼面平展無劃痕，保持原色，無灰塵光明干凈，保持原資料質量，無油灰吸附、粒點狀和水跡花紋清楚，表面無灰塵、油跡、霉點和劃痕無明顯印跡光潔，花紋表現原樣，無印跡和水跡表面色彩不受污染，保持原色，無油斑、灰塵和水跡纖維方向一致，色彩花紋不污濁，無垃圾和灰塵干凈光明，玻璃有透視度，影像清楚，鏡面無霧氣表面光潔，保持原色，無積垢防水、防滑，保持地面干凈，無起砂狀態8.5.1消毒滅害工作是相關部門發放，也許是使用低毒高效的藥劑，應吻合國家、行業標準的要求，在盡量不影響客戶工作的前提下進行，如上班前、下班后也許利用節假日等；消毒使用的藥劑應在消毒過程中注意做好個人防備。 滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應穩當保留，施放、回收應有記錄。8.6 垃圾清運生活垃圾應專人負責，日產日清；建筑垃圾應有專人負責清理。8.7 環境衛生保護中的應急辦理如出現自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動相應的應急方案，全力配合相關部門，保障客戶人身安全，減少財產損失。綠化的保護9.1 公共地域盆種植物管理 植物應鮮活，擁有賞析價值。葉面干凈，擁有光彩，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤圓滿干凈，托盤無積土。土面不外露。 選擇合適種植的植物品種，賞析性強，賞析期長，管理方便。 植物的大小和色彩應與寫字樓相協調。 應采用無毒、無害、無異味的基質種植；如需施肥只能使用無機肥，嚴禁使用有機肥；發現病蟲害實時更換植物，寫字樓內嚴禁噴灑農藥。9.2 花壇、綠地養護 綠地及花壇內各種植物地勢優異。 綠地設施及硬質景觀完滿無缺。 植物群落完滿，層次豐富，黃土不外露，有整體的賞析收效。植物季相分明，生長旺盛。 保持土壤合適濕潤；澆灌中流出的余水實時清理。 草坪保持平展，高度不高出 5cm，草屑實時清理；喬木修剪科學合理，剪口圓滑整齊，樹冠完滿雅觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風透光；綠籬修剪整齊有型，保持賞析面枝葉豐滿。花灌木花后修剪實時。 綠地內立視應無明顯雜草，土壤松懈通透。 按植物品種、生長速度、土壤情況，合時合適施無機肥。 預防為主，生態治理。草皮無