請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告|2024年10月25日數據背后的地產行業圖景（二）優于大市高層表態政策加碼，靜候基本面修復累計同比-22.7%，9月單月-16.3%；銷售面積累計同比-17.1%，9月單月比+20%，銷售面積占比從2021年的10%提升至27%。截至2024年9月末，二手房銷售情況始終好于新房。2024年1-9月，30城新建商品房成房價維持下行趨勢，政策出臺節奏加快：2024年1-9月，商品房銷售均價9800元/㎡，同比-6.8%，9月單月-5.9%，商品住宅銷售價格走勢也一致，均價10921元/㎡，同比-4.0%；而現房銷售均價8384元/㎡，同比-3.2%。現房銷售價格2021年就開始降低，比期房早了3年。從城市維度看，2024年9月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比-6.1%，二手住宅銷售價格同比-9.0%，降幅均擴大。考慮到二手住宅降價幅度對潛在購房者的決策年1-9月，300城住宅用地成交建面累計同比個百分點，9月單月+1%，當月成交溢價率4.0%仍處于低位。融資端，20240.3個百分點，9月單月-19.9%。新開工是統計局發布的諸多房地產指標中相比歷史同期下滑最嚴重的，9月單月新開工面積僅為2019年同期的32%，銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。因此，竣工是各項地產房地產證券分析師：任enhe@S0980520040006證券分析師：王券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002資料來源：Wind、國信證券經濟研究所整理《統計局2024年1-9月房地產數據點評-基本面指標略有改善，政策持續加碼提振信心》——2024-10-18《10月國新辦發布會地產政策解讀-“組合拳”新添政策，持續為市場注入信心》——2024-10-18《9月中央政治局會議地產新表述解讀-直面問題，實事求是》——2024-09-27《數據背后的地產行業圖景（一）-基本面調整尚未結束，政策博弈預期持續加強》——2024-09-24《房地產行業2024年10月投資策略暨中報總結-基本面難言好轉，博弈機會仍需觀察》——2024-09-23請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告重點公司盈利預測及投資評級公司公司投資收盤價總市值EPSPE代碼名稱評級（元億元）2024E2025E2024E2025E600048.SH保利發展優于大市10.721,2830.921.0211.710.50688.HK中國海外發展優于大市14.821,4882.382.446.26.10081.HK中國海外宏洋集團優于大市2.08680.450.424.65.01109.HK華潤置地優于大市25.301,6553.653.696.96.92423.HK貝殼-W優于大市52.651,7572.462.5121.421.0資料來源：Wind、國信證券經濟研究所預測請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容3證券研究報告 銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位 7房價維持下行趨勢，新房相對二手承壓 中央首提“止跌回穩”，政策出臺節奏加快 開發投資降幅略有收窄，土地成交9月邊際好轉 房企融資累計降幅收窄，銷售回款仍是主要拖累 20 新開工累計降幅收窄，但規模仍在低位 22竣工累計降幅持續擴大，下行趨勢明確 23 請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容4證券研究報告圖1：商品房銷售額累計同比 圖2：商品房銷售額單月同比 圖3：商品房銷售面積累計同比 圖4：商品房銷售面積單月同比 圖5：商品房單月銷售金額與2019年同期相比 8圖6：商品房單月銷售面積與2019年同期相比 8圖7：歷年商品房銷售面積及同比 8圖8：歷年商品住宅銷售面積及同比 8圖9：歷年末商品房待售面積及同比 9圖10：歷年末商品住宅待售面積及同比 9圖11：歷年商品住宅占商品房銷售面積的比重 9圖12：歷年末商品住宅占商品房待售面積的比重 9圖13：歷年商品住宅期房銷售面積及同比 圖14：歷年商品住宅現房銷售面積及同比 圖15：歷年商品住宅期房和現房銷售面積占比 圖16：單季度商品住宅期房和現房銷售面積相比2019同期 圖17：30城新建商品房單月成交面積及同比 圖18：30城新建商品房當年累計成交面積同比 圖19：18城二手住宅單月成交套數及同比 圖20：18城二手住宅當年累計成交套數同比 圖21：30城新建商品房單月成交面積相比2019同期 圖22：18城二手住宅單月成交套數相比2019同期 圖23：百強房企單月銷售額及同比 圖24：百強房企當年銷售額累計同比 圖25：百強房企歷年單月銷售額（單位：億元） 圖26：百強房企單月銷售額相比2019同期 圖27：Top20房企2024年1-9月累計銷售額及累計同比 圖28：歷年全國商品房和商品住宅銷售均價 圖29：歷年商品住宅期房和現房銷售均價 圖30：商品房銷售均價累計同比 圖31：商品房銷售均價單月同比 圖32：商品住宅銷售均價累計同比 圖33：商品住宅中期房和現房銷售均價累計同比 圖34：70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比 圖35：70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比 圖36：各能級城市新建商品住宅銷售價格同比 圖37：各能級城市新建商品住宅銷售價格環比 請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容5證券研究報告圖38：70個大中城市二手住宅銷售價格同比 圖39：70個大中城市二手住宅銷售價格環比 圖40：各能級城市二手住宅銷售價格同比 圖41：各能級城市二手住宅銷售價格環比 圖42：房地產開發投資累計同比 圖43：房地產開發投資單月同比 圖44：百強房企單月拿地金額及同比 圖45：百強房企當年累計拿地金額同比 圖46：百強房企歷年單月拿地金額（單位：億元） 圖47：百強房企單月拿地金額相比2020同期 圖48：300城住宅用地單月成交面積及同比 圖49：300城住宅用地當年累計成交面積同比 圖50：300城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬㎡） 20圖51：300城住宅用地單月成交面積相比2019同期 20圖52：房地產開發企業到位資金累計同比 20圖53：房地產開發企業到位資金單月同比 20圖54：房企到位資金中國內貸款占比vs銷售回款占比 21圖55：國內貸款拉動vs銷售回款拉動 21圖56：房企非銀融資單月發行總額及同環比 21圖57：房企非銀融資單月發行額的類別構成 21圖58：房企非銀融資發行總額當年累計同比 22圖59：分類別房企非銀融資發行額累計同比 22圖60：房屋新開工面積累計同比 22圖61：房屋新開工面積單月同比 22圖62：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬㎡） 23圖63：單月新開工面積與2019年同期相比 23圖64：房屋竣工面積累計同比 23圖65：房屋竣工面積單月同比 23圖66：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬㎡） 24圖67：單月竣工面積與2019年同期相比 24請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容6證券研究報告表1：歷年中央政治局會議關于房地產的表述 表2：2024年以來高層針對房地產市場的主要表態 表3：重點公司盈利預測與估值（截至2024年10月24日） 24請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容7證券研究報告銷售磨底房價承壓，重磅政策持續加碼銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位根據統計局數據，2024年1-9月，商品房銷售額68880億元，同比-22.7%，降幅較1-8月收窄了0.9個百分點；9月單月，商品房銷售額同比-16.3%，降幅較8降幅較1-8月收窄了0.9個百分點；9月單月，商品房銷售面積同比-11.0%，降幅較8月收窄了1.6個百分點。觀察相對歷史同期的銷售規模，9月單月商品房銷售額和銷售面積分別相當于2019年同期的57%和56%，仍處于較低水平，但較8月的52%和49%環比改善。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容8證券研究報告圖5：商品房單月銷售金額與2019年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖6：商品房單月銷售面積與2019年同期相比整體而言，樓市銷售情況自2021年以來表現持續低迷，尚未發生根本性的好轉。2023年，商品房銷售面積11.2億㎡，較2021年最高點17.9億㎡大幅下降38%；2024年1-9月，商品房銷售面積同比再下降17%。截至2024年9月末，商品房已竣工待售面積為7.3億㎡，同比+13%，庫存自2021年以來持續增加，目前已處于歷史絕對高位，去化壓力較大。其中，商品住宅銷售情況與商品房整體基本一致。2023年，商品住宅銷售面積9.5億㎡，較2021年最高點15.7億㎡下降39%；2024年1-9月，商品住宅銷售面積5.9億㎡，同比再降19%，商品住宅占商品房銷售面積的比重為84%，略低于往年。截至2024年9月末，商品住宅已竣工待售面積為3.8億㎡，同比+21%，商品住宅占商品房待售面積的比重為51%，自2021年以來持續提升。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容9證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從商品住宅類型分析，現房銷售表現持續好于期房。u從同比維度，2023年，全國商品住宅現房銷售面積1.8億㎡，同比+23%；2024年1-9月現房銷售面積同比+20%，保持良好增速；而期房2023年銷售面積7.7億㎡，同比-13%，較2021年最高點14.0億㎡大幅下降45%，2024年1-9月期房銷售面積同比-28%，持續下行。u與歷史同期相比，2024Q3，現房單季度銷售面積約為2019同期的120%，而期房單季度銷售面積約為2019同期的40%，規模變動差異明顯。u從占比維度，2016年前商品住宅中的現房、期房銷售額占比平穩，隨著房地產開發行業進入景氣周期，期房占比明顯提升，直到2021年觸頂90%。此后現房銷售額占比快速提升，2024年1-9月，現房銷售面積占比27%，達歷史高點。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容10證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從樣本城市維度看，二手房銷售情況始終好于新房。u新房市場，2024年1-9月，30城新建商品房成交面積為6636萬㎡，累計同比-32%，降幅較1-8月收窄0.1個百分點；9月單月，30城新建商品房成交面積為656萬㎡，環比-7%，同比-31%。u二手房市場，2024年1-9月，18城二手住宅成交套數為55萬套，累計同比-1.4%，降幅較1-8月收窄0.6個百分點；9月單月，18城二手住宅成交套數為05.6萬套，環比-9%，同比+4%。u與歷史同期相比，2024年9月，30城新建商品房的單月成交面積約為2019年同期的43%，而18城二手住宅單月成交套數約為2019年同期的94%。從房企維度看，根據克而瑞銷售榜單，2024年1-9月，百強房企全口徑銷售額28605億元，累計同比-39%，降幅與1-8月持平。9月單月，百強房企銷售額2736億元，環比+0.4%，同比-38%，約為2019年同期的26%，持續走低。Top20房企2024年1-9月的累計銷售額同比仍均為負數。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容11證券研究報告資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容12證券研究報告資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容13證券研究報告房價維持下行趨勢，新房相對二手承壓根據統計局數據，2024年1-9月，全國商品房銷售均價9800元/㎡，同比-6.8%，降幅較1-8月收窄了0.1個百分點；9月單月，商品房銷售均價9457元/㎡，環比-4.5%，同比-5.9%，降幅較8月擴大了0.6個百分點。商品住宅銷售價格走勢與商品房一致，2024年1-9月，商品住宅銷售均價10247元/㎡，同比-5.9%。其中，期房銷售均價10921元/㎡，同比-4.0%；而現房銷售均價8384元/㎡，同比-3.2%。縱觀歷史，現房銷售價格一直低于期房且比期房降價更早、降幅更大。現房銷售價格下降始于2021年，比期房足足早了3年。當銷售進入現房階段，房企想尾盤盡快出清的降價動力較強，且業主端和政府端阻力也較小。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容14證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從城市維度看，2024年9月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比均擴大。考慮到二手住宅降價幅度對潛在購房者的決策影響，新房價格仍面臨較大壓力。u從新房市場看，2024年9月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比-6.1%，降幅較8月擴大了0.4個百分點，環比-0.7%；分城市能級看，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格同比分別-4.7%、-5.7%、-6.6%，環比分別為-0.5%、-0.7%、-0.7%。從月度數據看，各能級城市新房價格同比降幅均在擴大。u從二手房市場看，2024年9月，70個大中城市二手住宅銷售價格同比-9.0%，降幅較8月擴大了0.4個百分點，環比-0.9%；分城市能級看，一線、二線、-0.9%。從月度數據看，各能級城市二手房價格的同比跌幅和環比降幅均明顯大于新房，房價難言企穩。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容15證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容16證券研究報告中央首提“止跌回穩”，政策出臺節奏加快地產基本面下行持續時間已長達三年，商品房銷售量價低迷、房地產開發投資額持續收縮對中國宏觀經濟的拖累影響均逐步顯現。中央高度重視房地產市場平穩健康發展，9月下旬以來，高層針對房地產行業頻頻表態。9月26日，中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，實事求是正視房價下跌的問題，也是首次在9月會議上強調房地產相關內容，反映出對地產問題的重視態度。除此以外，央行、財政部、住建部等部門也分別于9月24日、10月12日、10月17日召開的國新辦發布會上宣布多項地產相關重磅政策。表述要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。2022年7月28日要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。一是著力擴大國內需求。要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。……五是有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，2023年4月28日促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。2023年7月24日要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。五是持續有效防范化解重點領域風險。要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，2024年4月30日保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。2024年7月30日要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。2024年9月26日要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。u9月24日，央行宣布降低存量房貸利率、統一首套和二套房貸最低首付比例、將5月份3000億元保障房再貸款的中央銀行資金支持比例從60%提高到100%、將年底到期的經營性物業貸款和“金融16條”政策延期到2026年底，并提到研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。u10月12日，財政部表示積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策，包括：①允許專項債券用于土地儲備。②支持用好專項債券收購存量房用作保障房。u10月17日，住建部等部門打出政策“組合拳”，在四個取消（取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準）、四個降低（降低住房公積金貸款利率、降低首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔）的基礎上，新添“兩個增加”，即①通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。②增加“白名單”項目信貸規模。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容17證券研究報告住建部提出的增加100萬套城中村改造和危舊房改造，若能在1年內完成且全部流向樓市，以每套100㎡測算大約能拉動商品房年度銷售面積的10%，力度還是明顯弱于上一輪棚改（2015-2017年分別開工601/606/600萬套，而2015-2017年商品房銷售面積分別為13/16/17億㎡，測算出2015-2017年大致分別拉動當年銷售量的46%/38%/35%）。且房價下跌預期下，安置款難說能完全流入樓市。雖然樓市現狀是冰凍三尺非一日之寒，提振房地產市場不可能一蹴而就，專項債收儲存量房、回購土地等政策目前也很難即刻落地就大規模推進，但我們認為，持續出臺新政策本身就具有積極的信號意義，后續地產政策的想象空間充分打開，有效提振市場信心。時間部門內容全國兩會房地產市場風險隱患較多。……有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。……加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，加快推進老舊小區和危舊房改造。4月30日中央政治局會議要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。住建部提出四項保交房工作重點一）打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險。（二）進一步發揮城市房地產融資協調機制作用。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”。（三）推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。（四）目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場（國新辦發布會）央行、金融監管總局、住建部流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活。央行推出四項政策措施：（一）設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。（二）降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。（三）取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。（四）下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需中共中央二十屆三中全會求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。中央政治局會議要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。9月24日（一）引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。（二）統（國新辦發布會）一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。（三）將央行、金融監管總局、證監會5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%。（四）將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。（五）研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。9月26日中央政治局會議要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。（國新辦發布會）財政部財政部副部長廖岷在會上表示，促進房地產穩定發展是一項系統工程，需要各項政策協同發力。政策執行中，將持續加強財政政策與其他政策的協調，加強中央與地方的聯動，加強新老政策的銜接，打好組合拳，堅定不移推動房地產市場止跌回穩。下一步，將嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。（一）允許專項債券用于土地儲備。該政策既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。（二）支持收購存量房，優化保障性住房供給。用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。繼續用好保障性安居工程補助資金，原來該資金主要用于支持以新建方式籌集保障性住房的房源，現在對支持方向作出調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。（三）優化完善相關稅收政策。正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩。“組合拳”概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的（國新辦發布會）限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低，就是降低住房住建部、財政部、公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣自然資源部、央行、舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改金融監管總局善性住房需求。兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容18證券研究報告開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善開發投資降幅略有收窄，土地成交9月邊際好轉根據統計局數據，2024年1-9月，房地產開發投資額78680億元，同比-10.1%，降幅較1-8月收窄了0.1個百分點。9月單月，房地產開發投資額同比-9.4%，降幅較8月收窄了0.8個百分點。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從房企維度看，根據中指研究院數據，2024年1-9月，百強房企權益拿地額5324億元，累計同比-38%，降幅較1-8月收窄了2個百分比。9月單月，百強房企權益拿地額593億元，環比+40%，同比-17%，相當于2020年同期的23%，雖較8月17%環比改善，但仍處于較低水平，房企拿地意愿不足。資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容19證券研究報告資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所從城市住宅用地成交規模看，根據中指研究院數據，2024年1-9月，300城住宅用地成交建面11579萬㎡，累計同比-26%，降幅較1-8月收窄了5個百分點。9月單月，300城住宅用地成交建面2323萬㎡，環比+46%，同比+1%，相當于2019年同期的47%，環比相對改善；300城住宅用地當月成交溢價率4.0%仍處于低位。資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容20證券研究報告資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所房企融資累計降幅收窄，銷售回款仍是主要拖累根據統計局數據，2024年1-9月，房企到位資金78898億元，同比-20.0%，降幅較1-8月收窄了0.2個百分點；9月單月，房企到位資金同比-18.4%，降幅較8月擴大了7.8個百分點。拆解房企資金來源，2024年1-9月，國內貸款11466億元，同比-6.2%；定金及預收款23593億元，同比-29.8%；個人按揭貸款11079億元，同比-34.9%。銷售回款邊際改善，但仍是房企資金壓力的主要拖累項。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容21證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理此外，根據中指院跟蹤數據，房企非銀融資9月同比改善。u從單月值看，環比回落但同比轉正。2024年9月，房企非銀融資單月發行430億元，環比-22%，單月同比+7%，降幅較上月收窄了29pct；其中，信用債、海0pct、0pct、+25pct。u從累計值看，同比降幅繼續收窄。2024年1-9月，房企非銀融資累計發行4097億元，同比-31%，降幅較1-8月收窄了2.7pct；其中，信用債、海外債、信托、ABS累計發行同比分別為-27%、-56%、-85%、-29%，分別較1-8月變動了+1pct、-3pct、0pct、+6pct。資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容22證券研究報告資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所新開工表現低迷，竣工降幅持續擴大新開工累計降幅收窄，但規模仍在低位根據統計局數據，2024年1-9月，房屋房屋新開工面積56051萬㎡，同比-22.2%，降幅較1-8月收窄了0.3個百分點；9月單月，房屋新開工面積6586萬㎡，同比-19.9%，降幅較8月擴大了3.2個百分點。房企新開工安排與經營計劃掛鉤，也會綜合考慮銷售景氣度合理調整節奏，通常6月份是新開工高峰，助力下半年推貨銷售。新開工是統計局發布的諸多房地產指標中相比歷史同期下滑最嚴重的，2024年9月，單月新開工面積僅為2019年同期的32%，仍在較低水平。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容23證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理竣工累計降幅持續擴大，下行趨勢明確根據統計局數據，2024年1-9月，房屋竣工面積36816萬㎡，同比-24.4%，降幅較1-8月擴大了0.8個百分點；9月單月，房屋竣工面積3422萬㎡，同比-31.4%，降幅較8月收窄了5.2個百分點。房屋竣工面積是滯后指標，房企竣工計劃根據已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當前銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。竣工是各項地產指標中相比歷史同期表現最平穩的，2024年9月，單月竣工面積為2019年同期的67%，但下行趨勢明確。資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容24證券研究報告資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理投資建議9月地產基本面指標略有改善，銷售規模、投融資和新開工累計同比均有所好轉，但竣工和房價跌幅持續擴大。自9月中央政治局會議強調要促進房地產市場止跌回穩后，10月國新辦發布會再出臺房地產增量政策。雖然樓市現狀冰凍三尺非一日之寒，提振房地產市場不可能一蹴而就，但是持續出臺新政策本身就具有積極的信號意義，有效提振市場信心。后續地產板塊的行情演繹將取決于相關政策的落地進度以及樓市量價表現。雖從房企價值角度，在房價止跌、行業真實復蘇前，基本面無法支撐房地產板塊的趨勢性行情。但從政策博弈角度，當下基本面越弱、過往政策效果一般，則重磅政策出