房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編1單項(xiàng)選擇題第1題、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制我的答案：參考答案：D答案解析：第2題、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A.40B.42C.48D.50我的答案：參考答案：C答案解析：第3題、按建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ?jì)算土地占有份額的公式為()。A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價(jià)÷總建筑面積C.某部分占有的土地份額=土地總價(jià)÷該部分享有的地價(jià)額D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價(jià)我的答案：參考答案：A答案解析：第4題、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為()。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)我的答案：參考答案：D答案解析：第5題、甲土地的樓面地價(jià)2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有()。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.難以判斷我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建：1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)()。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同B.交易日期不同C.估價(jià)目的不同D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同我的答案：參考答案：D答案解析：第9題、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取()凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0我的答案：參考答案：B答案解析：第11題、估價(jià)上的折舊注重的是()。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正我的答案：參考答案：D答案解析：第12題、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為()萬元。A.18.25B.20.00C.21.58D.22.00我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指()。A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比我的答案：參考答案：D答案解析：第14題、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是()。A.社會(huì)—般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率我的答案：參考答案：D答案解析：第15題、區(qū)位是指地球上()空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物我的答案：參考答案：C答案解析：第16題、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是()。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.收益法D.比較法我的答案：參考答案：A答案解析：第17題、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按()進(jìn)行評(píng)估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)()來講的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)人員C.估價(jià)對(duì)象D.估價(jià)方法我的答案：參考答案：C答案解析：第19題、資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)()。A.上升B.下降C.不變D.升降難定我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的()來求取其價(jià)值的方法。A.資本化率B.收益率C.收益乘數(shù)D.利息率我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和()三種。A.區(qū)分共有B.區(qū)分所有C.公有D.私有我的答案：參考答案：B答案解析：第23題、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬元，現(xiàn)探測(cè)其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價(jià)值為500萬元。若土地資本化率為7%，則該宗土地30年使用權(quán)的價(jià)格為()。A.899B.10013C.1349D.1500我的答案：參考答案：A答案解析：第24題、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83我的答案：參考答案：C答案解析：第25題、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400我的答案：參考答案：C答案解析：多項(xiàng)選擇題第26題、假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括()。A.前期B.建造期C.租售期D.保修期我的答案：參考答案：AB答案解析：第27題、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有()。A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性B.政府部門要求估價(jià)C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大D.估價(jià)人員要求估價(jià)我的答案：參考答案：AC答案解析：第28題、下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有()。A.拆遷補(bǔ)償估價(jià)B.在建工程估價(jià)C.出讓地塊估價(jià)D.房改售房估價(jià)我的答案：參考答案：BC答案解析：第29題、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用我的答案：參考答案：AB答案解析：第30題、基本完好房的成新度可以是()。A.五成B.六成C.七成D.八成我的答案：參考答案：BC答案解析：第31題、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含()。A.所得稅B.土地?cái)偺豳M(fèi)C.改擴(kuò)建費(fèi)用D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)我的答案：參考答案：ABC答案解析：第32題、應(yīng)用路線價(jià)法制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有()。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率我的答案：參考答案：ABD答案解析：第33題、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的()。A.成交價(jià)格B.議價(jià)時(shí)間C.成交日期D.付款方式我的答案：參考答案：ACD答案解析：第34題、地價(jià)區(qū)段是將()地塊相連的土地加以圈圍而形成的區(qū)域。A.用途相似B.級(jí)別相同C.房?jī)r(jià)相近D.地價(jià)相近我的答案：參考答案：AD答案解析：第35題、建筑物的重新購建價(jià)格是()的價(jià)格。A.扣除折舊后B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)C.客觀D.建筑物全新狀態(tài)下我的答案：參考答案：BCD答案解析：判斷題第36題、地價(jià)是地租的資本化。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第37題、成本法不適宜評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第38題、兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第39題、即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第40題、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測(cè)為216萬元，出售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值預(yù)測(cè)為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格估計(jì)為5200萬元。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第41題、在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第42題、在比較法中，可采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第43題、同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值也應(yīng)近似。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第44題、建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶損。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第45題、估價(jià)報(bào)告的有效期也是估價(jià)的責(zé)任期。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第46題、對(duì)于難以用數(shù)學(xué)模型度量的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在估價(jià)結(jié)果中可以不予反映。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第47題、交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第48題、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第49題、從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤(rùn)要與其自有資金應(yīng)得的利息分開。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第50題、設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%。現(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，則賣方出售其房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元/m2，買方購買該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元/m2。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：計(jì)算題某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。第51題、若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)計(jì)算公式：(3)計(jì)算結(jié)果：V=3767.85(萬元)答案解析：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。第52題、假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：①建造成本=800(萬元)②管理費(fèi)用=800×3%-24(萬元)③投資利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(萬元)④建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.9+50+120=1048.9(萬元)(2)計(jì)算建筑物的折舊額：①墻、地面等損壞的折舊額=18(萬元)②裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80(萬元)③設(shè)備部分的折舊費(fèi)=110×1/10×8=88(萬元)④長(zhǎng)壽項(xiàng)目的折舊額=(1048.9-18-200-110)×1/50×80=115.34(萬元)⑤該建筑物的折舊總額=18+80+88+15.34=301.34(萬元)答案解析：某在建工程開工于2001年3月1日，用地總面積2000m2，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用年限為50年，從2001年3月1日起計(jì)。土地取得費(fèi)用為樓面地價(jià)每平方米1000元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積2500元，至2001年9月1日已完成主體封頂，已投人了建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面積的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭徺I在建工程應(yīng)繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)格的5%。第53題、試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購買總價(jià)和按建成后的建筑面積折算的單價(jià)。假定資本化率為8%，折現(xiàn)率為14%。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為V(2)計(jì)算該在建工程續(xù)建完成后的總價(jià)值：①總建筑面積=2000×5.1=10200(m2)②續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算公式：(4)購買該在建工程的稅費(fèi)總額=V×5%=0.05V(5)該在建工程的正常購買總價(jià)V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(萬元)(6)該在建工程的正常購買單價(jià)=2188.68/1.0200=2146(元/m2)答案解析：為評(píng)估某寫字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2000年11月1日至200