稅法(Ⅱ)分類真題土地增值稅單項選擇題第1題、2010年8月某房地產開發公司轉讓新建普通住宅一幢，取得收入5000萬元，轉讓環節繳納營業稅金及附加合計275萬元。該公司為取得該住宅地的土地使用權支付地價款和有關稅費2000萬元，房地產開發成本1000萬元，利息支出100萬元(能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明)。該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%。該公司應繳納土地增值稅萬元。A.0B.140.25C.223.75D.262.50我的答案：參考答案：D答案解析：扣除項目金額合計=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(萬元)，增值額=5000-4125=875(萬元)，增值率=875÷4125=21.21%，適用稅率為30%，應繳納土地增值稅=875×30%=262.5(萬元)。第2題、納稅人轉讓因國家建設需要依法征用的房地產而得到經濟補償，應到房地產所在地主管稅務機關備案的期限是簽訂房地產轉讓合同之日起日內。A.5B.7C.10D.15我的答案：參考答案：B答案解析：納稅人轉讓因國家建設需要依法征用的房地產而得到經濟補償，應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案。第3題、根據土地增值稅相關規定，下列行為中，需要繳納土地增值稅的是。A.某人將自己一套閑置的住房出售B.某人將個人的房產無償贈與自己的子女C.某房地產開發企業以建造的商品房作價入股進行對外投資D.某企業通過殘疾人聯合會將一套房產無償贈與當地一家福利企業我的答案：參考答案：C答案解析：從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅，A選項不符合題意；房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人，免征土地增值稅，B選項不符合題意；通過社會團體捐贈房產給教育、民政和其他社會福利公益事業免征土地增值稅，D選項是免稅的，不符合題意；房地產開發企業以建造的商品房作價入股對外投資應視同銷售房地產繳納土地增值稅，C選項符合題意。第4題、根據土地增值稅相關規定，關于房地產轉讓的說法，正確的是。A.以分期收款方式轉讓房產的，根據實際的收款日期確定納稅期限B.以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，在辦理過戶和登記手續后一次性繳納土地增值稅C.因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房產的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內到房地產所在地主管稅務機關備案D.納稅人因國家建設需要被依法征用房地產并得到經濟補償的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起15日內到房地產所在地主管稅務機關備案我的答案：參考答案：C答案解析：以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限，故選項A不正確；以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續的期限等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅，故選項B不正確；因國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的，應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案，故選項C正確。第5題、對于符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當在滿足條件之日起日內到主管稅務機關辦理清算手續。A.7B.10C.30D.90我的答案：參考答案：D答案解析：對于符合清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。第6題、依據土地增值稅相關規定，納稅人辦理納稅申報的期限是。A.簽訂房地產建筑合同之日起30日內B.自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內C.向有關部門辦理過戶登記手續之日起7日內D.簽訂房地產轉讓合同且收回款項之日起10日內我的答案：參考答案：B答案解析：納稅人應自轉房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。第7題、房地產開發公司辦理土地增值稅納稅申報時，應向主管稅務機關提供的證件是。A.工商營業執照原件B.稅務登記證原件C.稅務登記證復印件D.土地使用權證書我的答案：參考答案：D答案解析：房地產公司應當在簽訂房地產轉讓合同、發生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規定，向主管稅務機關辦理納稅申報，并同時提供下列證據和材料：①房屋產權證、土地使用權證書；②土地轉讓、房產買賣合同；③與轉讓房地產有關的材料，主要包括取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本方面的財務會計資料、房地產開發費用方面的資料、與房地產轉讓有關的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產有關的資料；④根據稅務機關的要求提供的房地產評估報告。第8題、2009年3月某房地產開發公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地原購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該房地產開發公司轉讓土地應繳納土地增值稅萬元。A.73.5B.150C.157.5D.300我的答案：參考答案：C答案解析：未開發的土地直接轉讓不享受加計扣除優惠。可扣除項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元)，增值率=525÷1275×100%=41.18%，應繳納土地增值稅=525×30%=157.5(萬元)。多項選擇題第9題、下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的有。A.房地產評估增值B.個人之間交換自有居住用房C.房產所有人將房屋產權贈送給直系親屬D.房地產開發企業以自建商品房進行投資E.房地產開發企業以自建商品房安置回遷戶我的答案：參考答案：DE答案解析：此題出的不嚴謹，應當為“下列行為中，應當征收土地增值稅的是”正確答案才為DE。選項A房地產評估增值，沒有發生房地產權屬的轉讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。選項B對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。選項B屬于土地增值稅征稅范圍，但是滿足一定條件的，可以免征土地增值稅；選項C房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不屬于土地增值稅征稅范圍。第10題、下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規定的有。A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，不得扣除C.回遷戶支付給房地產企業的補價，應作為當期的收入D.對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致E.對于應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續我的答案：參考答案：ABDE答案解析：回遷戶支付給房地產企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費，故選項C不正確。第11題、關于房地產開發企業進行土地增值稅清算的說法，正確的有。A.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除B.分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致C.建成后有償轉讓的公共設施，應計算收入，但成本、費用不得扣除D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，裝修費用可以計入房地產開發成本E.房地產開發企業將自建房地產轉為自用時，應視同銷售征收土地增值稅我的答案：參考答案：ABD答案解析：稅法規定，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除；分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致；房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，選項A、B、D符合規定，是正確的；建成后有償轉讓的公共設施，計算收入同時允許扣除成本費用，選項C不符合規定：將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，選項E不符合規定。第12題、下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有。A.轉讓國有土地使用權B.出讓國有土地使用權C.轉讓地上建筑物產權D.轉讓地上附著物產權E.轉讓地下建筑物產權我的答案：參考答案：ACDE答案解析：出讓國有土地使用權不屬于征稅范圍。第13題、房地產開發公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有。A.取得土地使用權繳納的契稅B.占用耕地繳納的耕地占用稅C.銷售過程中發生的銷售費用D.開發小區內的道路建設費用E.支付建筑人員的工資福利費我的答案：參考答案：ABDE答案解析：選項A、B、D、E作為開發成本可加計扣除；選項C作為開發費用，不得加計扣除。第14題、下列各項中，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的有。A.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的B.取得的銷售收入占該項目收入總額50%以上的C.申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的D.轉讓的房屋建筑面積占整個項目可售建筑面積85%以上的E.轉讓的房屋建筑面積占整個項目可售建筑面積雖未超過85%但剩余可售面積自用的我的答案：參考答案：ACDE答案解析：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售預售許可證滿3年但未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④按照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的。計算題某市一家房地產開發公司，2009年發生業務如下：①3月份銷售10年前建造的舊辦公樓一棟，取得銷售收入1200萬元；該辦公樓的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元；經評估機構評估，該辦公樓成新度為30%，目前建造同樣的辦公樓需要1500萬元；轉讓辦公樓時向政府補繳出讓金80萬元，其他相關費用20萬元。②通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發寫字樓。開發期間發生開發成本4000萬元；發生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10～12月，房地產開發公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產開發公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協商，房地產開發公司用所開發寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。(注：當地政府規定，房地產開發企業開發房地產時的管理費用、銷售費用和財務費用在計算土地增值額時準予扣除的比例為10%。)根據上述資料，回答下列問題：第15題、該房地產開發公司計算轉讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時，準予扣除項目金額共計萬元。A.550.6B.616.6C.700.6D.778.6我的答案：參考答案：B答案解析：準予扣除項目金額=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.05%=616.6(萬元)。第16題、該房地產開發公司轉讓舊辦公樓，應繳納土地增值稅萬元。A.164.73B.137.63C.202.53D.242.23我的答案：參考答案：C答案解析：增值額=1200-616.60=583.40(萬元)，增值率：583.40÷616.60×100%=95%，所以，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。應繳納的土地增值稅=583.40×40%-616.60×5%=202.53(萬元)。第17題、該房地產開發公司計算寫字樓土地增值稅的增值額時，準予扣除項目金額共計萬元。A.10032B.11280C.11880D.12540我的答案：參考答案：A答案解析：抵債部分的寫字樓也應視同銷售繳納土地增值稅。所以，轉讓寫字樓共應確認銷售收入=12000÷(3÷5)×(4÷5)=16000(萬元)；可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)；可扣除的開發成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)；可以扣除的開發費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)；可以扣除的稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)；加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)；扣除項目金額總計=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)。第18題、該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納土地增值稅萬元。A.1038.0B.1236.0C.1416.0D.1885.6我的答案：參考答案：D答案解析：增值額=16000-10032=5968(萬元)，增值率=5968÷10032×100%=59.49%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。銷售寫字樓應繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬元)。某縣城一家房地產開發企業2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中80%的建筑面積直接對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發相關的成本、費用有：①支付土地使用權價款1400萬元；②取得土地使用權繳納契稅42萬元；③前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環衛綠化工程費用60萬元；④發生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元(利息費用雖未超過同期銀行貸款利率，但不能準確按項目計算分攤)。當地政府規定，房地產開發企業發生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%。根據上述資料，回答下列問題：第19題、該房地產開發企業2008年度應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加共計萬元。A.412.99B.416.39C.420.64D.424.11我的答案：參考答案：B答案解析：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(萬元)。第20題、該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計萬元。A.4028.39B.4071.73C.4223.14D.4226.53我的答案：參考答案：C答案解析：地價款=(1400+42)×80%=1153.6(萬元)，開發成本=(90+2100+60)×80%=1800(萬元)，開發費用=(1153.6+1800)×9%=265.82(萬元)，繳納的相關稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬元)，加計扣除金額=(1153.6+1800)×20%=590.72(萬元)，允許扣除項目合計=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬元)。第21題、2008年度該房地產開發企業應繳納土地增值稅萬元。A.738.24B.789.87C.1065.28D.1158.78我的答案：參考答案：D答案解析：增值額=7648-4223.14=3424.86(萬元)，增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%，應繳納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(萬元)。第22題、2008年度該房地產開發企業應繳納企業所得稅萬元(不考慮房產稅、印花稅)。A.520.56B.676.18C.710.2D.725.51我的答案：參考答案：A答案解析：應納稅所得額=[7648+63-(1400+42+90+2100+60)×80%-416.39-450-280-370-1158.78]×25%=520.56(萬元)。綜合分析題位于市區的甲房地產開發公司，2010年度建造辦公樓一棟，12月20日將其銷售給乙外商投資企業，簽訂的銷售合同載明銷售款2000萬元，并注明由乙企業向甲公司支付貨幣資金1500萬元，另以一宗未開發土地的使用權作價500萬元轉讓給甲公司，并簽署產權轉移書據。乙企業取得該土地使用權時，支付了價款200萬元并發生相關稅費6萬元。甲公司開發該辦公樓支付了土地價款200萬元、拆遷補償費300萬元、基礎設施費100萬元，建筑安裝工程費500萬元；開發過程中發生管理費用120萬元(包括業務招待費50萬元)、銷售費用60萬元、財務費用150萬元(該費用屬于向其他企業借款支付的本年利息，約定利率10%，銀行同期利率6%)，營業外支出80萬元，其中合同違約金4萬元、通過民政局對災區的現金捐贈76萬元。(當地政府確定房地產開發費用扣除比例為8%)根據上述資料，回答下列問題：第23題、2010年甲公司與乙企業就該辦公樓買賣應繳納營業稅萬元。A.114.70B.115.00C.118.75D.125.00我的答案：參考答案：B答案解析：甲公司轉讓建造的辦公樓應繳納的營業稅=2000×5%=100(萬元)；乙公司轉讓的土地使用權應繳納的營業稅=(500-200)×5%=15(萬元)，2010年甲公司與乙企業就該辦公樓買賣應繳納營業稅=100+15=115(萬元)。第24題、2010年甲公司應繳納土地增值稅萬元。A.116.90B.131.40C.144.60D.152.80我的答案：參考答案：C答案解析：允許扣除的項目金額=200(土地成本)+(300+500+100)(開發成本)+100×(1+7%+3%)+(200+900)×8%+(200+900)×20%=1518(萬元)，增值額=2000-1518=482(萬元)，增值率=482÷1518=31.75%，適用的稅率為30%。應繳納土地增值稅=482×30%=144.6(萬元)。第25題、2010年甲公司計算企業所得稅時允許扣除的稅金及附加合計萬元。A.229.4B.2