物業綠地規劃及管理調查報告北京林業大學經濟管理學院工商08－4陳墾陳勁草白帆梁紅麗林艷張興華蔡潁南關于臥龍社區（北宇物業）的綠地規劃調查前言社區內綠地區域的規劃對于社區的整體形象，以及業主們平常的生活有著很重要的作用。我們通過學習課程中社區綠地的作用及我們小組對臥龍社區綠地的了解情況和其居民對綠地的重視的限度，我們進一步強化了對城市社區綠地重要性的認知。令人快樂的是，隨著國家經濟的飛速發展，以及中國城市化進程不斷加快，各地居住區用地不斷增長，而居住區綠地在凈化空氣、減少噪音、美化局部環境等方面起著重要作用。居住區綠地規劃設計的優劣，將直接關系到居住區環境的好壞。特別是北京作為中國的首都，城市化速度更是大大的超過了其他城市地發展，大量人口擁有城市戶口的同時，也加大了對居住房屋的需求，而這種對房屋的需求不僅僅是有地方住，更是有地方獲得舒適的休息和娛樂，這些都使北京市政府相關的部門加強了對城市和社區綠地的各方面的規定，使北京的綠地面積不斷增長，綠地覆蓋率大大提高，城市也越來越適合人居住。臥龍社區在長期的管理中，不斷重視并完善社區內物業綠地的規劃及管理，是做好社區綠地工作的一個典型模范。北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告1項目概況臥龍社區概況臥龍社區1997年竣工，北宇物業接管已有十三個年頭，共占地24.65萬平方米，社區內有五棟別墅，八棟高層，十二棟多層，約1500住戶。綠地面積占地11.08公頃，占容積率的33%，其中以草坪、綠籬、花卉為主。社區內植物達700多種。停車位約1000個，業主滿意度達70%以上，物業費收繳率達80%。2023年借奧運東風在2023年社區進行維修改造，政府撥款70%，物業公司出資30%。臥龍社區緊鄰鳥巢東北部分，地理位置十分優越，附近有380、406、408等公交線路總站，距離地鐵5號線大屯路東口站僅1公里距離，交通條件也比較便利。是亞奧商圈住宅區中比較出名的一個老式住宅社區項目。北京市重點中學朝陽外國語學校，被臥龍社區四周圍繞，社區中很大比例的租房需求都來自于前來陪讀的學生家長。距離社區南門大約1公里的飄亮廣場擁有一大型超市——旺市百利，南門對面的慧忠里社區也有十分便利的社區菜市場。與臥龍社區南門正對的是朝陽區第二醫院（慧忠里醫院），這家醫院特別擅長于骨科，有著非常有名的中醫正骨科專家。臥龍住宅社區共有7個物業管理人員，共計80個工作人員，其中在綠地維護方面有人員有5人（4名工作人員，1名管理人員）.每年綠地養護管理支出約20萬元，其中涉及購買樹種及肥料，平常養護費用及工人的工資支出等。綠地維護隊為北宇物業公司直系員工，選聘職業的綠地公司費用成本大并且不配合物業的協調工作，待遇：工資1100～1300不等，包三險。都為男性。業主重要組成：中國石油、進出口貿易公司、交通銀行、中國聯通等職工以及私企老板，住戶以產權人居住為主，約占80%，外來租戶約占20%。北宇物業北京市北宇物業管理公司組建于1995年，是北京住總集團有限責任公司核心層公司，是北京市成立最早、實力雄厚的物業管理公司之一，也是全國第一批40家物業管理一級資質公司之一。北宇物業服務公司擁有國有資產13513萬元，注冊資金1680萬元。目前管理房屋面積達160萬平方米，管理電梯150部，鍋爐84臺，供暖總面積198.6萬平方米。物管項目：華嚴北里社區、法華南里社區、吉祥里社區、臥龍社區、恩濟里社區、光熙門北里社區、慧忠里社區、靠山居藝墅、湯house圍繞物業管理主業，公北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告2司擁有綠化、電梯、供暖、鍋爐安裝、樓宇智能化、鐵藝、房地產經紀、停車服務等八個擁有獨立法人地位的專業子公司。公司正式員工三百余人，有一百多名具有中高級技術職稱的管理人員以及高級技術工人，36名部門主管取得了全國物業管理經理上崗證。公司所屬的物業管理處和分公司分別座落在崇文區、朝陽區、海淀區、東城區、昌平區、通州區、密云等地等，有能力接受各項委托管理、房屋修繕、電梯安裝和園林綠化設計、施工等任務。通過公司領導班子以及全體員工的共同努力，在為產權人保值增值、為使用人服務上不懈努力，社會效益、環境效益、經濟效益同步提高，取得了豐碩的成果：恩濟里社區、法華南里社區和臥龍花園小區先后被建設部授予“全國城市物業管理優秀住宅社區”的稱號；恩濟里社區、法華南里社區、松榆東里小區、臥龍花園社區、吉祥里社區和光熙門北里社區被授予“北京市優秀管理居住社區”稱號。北宇公司通過了ISO9001：2023質量管理體系認證，是“中國物業管理公司100強”“首都文明單位”“北京市模范職工之家”“北京市守信公司”“北京市物業管理規范化服務活動先進集體”“京城物業生態好管家”等諸多榮譽稱號的擁有者。2023年公司所屬法華南里、臥龍、恩濟里、吉祥里、松榆東里社區被北京市物業管理協會授予"北京市物業管理示范四星級項目"的稱號.松榆東里、恩濟里社區、吉祥里和光熙門北里社區被建設部授予"北京市優秀管理居住社區"稱號。北宇公司所管理的法華南里社區、恩濟里社區分別就被建設部評為“全國物業管理優秀住宅社區”。北宇公司管理所管轄的八個社區中，先后被評為“北京市優秀管理居住社區”，“北京市金牌社區”，“全國物業管理優秀住宅社區”。公司以現代化的理念管理物業，建立了符合GB/T19001—2023標準的質量管理體系和計算機網絡管理系統，優質、高效地向顧客提供滿意的服務。為了適應顧客不斷增長的物業智能化的需求，目前各個社區寬帶網絡、智能安防系統已陸續建成并投入使用。秉承“以服務創品牌，以品牌闖市場”的經營理念，北宇物業公司于1999年開始以ISO質量管理體系作為服務平臺，力求在所有經營活動中遵循以人為本，誠信服務的服務理念，努力為用戶發明安全、快捷、潔凈、方便的優美環境。北宇公司致力于開拓物業市場，擴大經營范圍，由單一的物業管理延伸至房地產開發、中介服務、顧問策劃、人才培訓、市場評估等房地產相關領域，為用戶提供專業化、多元化的服務。物業管理的核心是為業主服務，而實現各項服務的則是公司的全體員工。北宇公司黨政領導十分注重公司的整體觀念，不斷提高員工為民服務的意識。通過連續開展“便民為民服務月”、“規范化服務”、“三優一滿意”、“假如我是住戶”等活動和討論，以及在平常工作中為業主排憂解難、幫困助殘的大量工作，贏得了無數的好評與信賴。北宇公司逐步建立了各項規章制度，把原有初級的、比較僵化的行政管理模式，向科學的、良性循環的市場經濟機制轉換過渡。公司在“管理高目的、客源高檔次、人員高素質、服務高水平、經營高效益”的發展方針指導下，始終以一流的服務，一流的管理，贏得廣大業主的信任與認可，樹立起良好的企業形象和公司品牌，得到了社會效益、環境效益、經濟效益的全面提高。北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告3調查問卷及分析居住區物業環境綠化調查問卷分析本次發放問卷50份，回收49份，有效問卷48份，有效率為97.96%一、基本問題受教育限度分析：從圖表看來，臥龍社區業主受教育限度多為小學水平，占到受調查者人數的一半。而初中、高中、本科以上學歷的調查者各占1/6。0%13%25%38%50%受教育限度小學24人初中8人高中8人大專0人本科8人北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告4職業分析：社區居民中，在公司工作的人數最多，占到42%。我們了解到，業主多為中石油、中石化、聯通這樣的國企的職工為主。建筑類型分析：調查了解到，臥龍社區有5棟別墅，8棟高層，12棟多層。本社區居民以多層住宅為主，約有1500戶居民。二、問卷1、您對居住區綠化的了解限度如何？05101520職業機關8人事業6人公司20人個體8人待業6人17%33%50%房屋類型小高層17%高層33%多層50%北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告5□非常了解□比較了解□不太了解□很不了解分析：臥龍社區的房屋早在1997年即建成并投入數用，社區的居民多數居住在此十余年之久，因此對社區整體的環境、綠化及周邊的狀況還是比較了解的，所以在問到對居住區綠化的了解限度如何時，67%的受訪者選擇比較了解或非常了解，33%的居民選擇不太了解。對于社區的整體情況，居民通過政府文獻或告知及相關會議，電視報紙、雜志、廣播、互聯網，街頭的各種宣傳，親朋好友的介紹等各種途徑了解，以及平常居住時對社區環境的關注。2、本社區已建成的綠化的使用狀況如何？□經常使用，供居民休憩娛樂□使用不多，僅僅欣賞□無人使用或不知曉分析：超過六成的受訪者認為社區的綠化經常使用，供居民休憩娛樂，真正享受到周邊環境帶來的舒適。此外也有近三成的居民認為社區僅供欣賞，使用情況并不良好。3、社區綠化出現過哪些問題？（可多選）□屋頂綠化塌頂□無人管理□從不更新□影響采光□安全問題□夏天容易招引蚊蟲分析：從圖表可看出，安全問題和夏天招引蚊蟲是社區目前存在的重要問題，受訪者反映多數問題已解決，但仍存在一些安全問題。因此社區物業應當注重加強安全管理，并做到從各方面防止蚊66%30%4%已建成綠化使用狀況經常使用僅供欣賞無人使用或不知曉05101520問題屋頂綠化塌頂3人無人管理4人從不更新1人影響采光5人安全問題16人夏天易招蚊蟲19人北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告6蟲，既可以保護植物，同時能提供居民一個舒適的生活環境。4、假如您樂意參與對本社區綠化的管理，你希望以什么樣的方式進行？□出資認養綠化綠地，自主支配綠地用途（4人）□從事植物的修剪、澆水等平常維護工作，獲得一定的報酬（3人）□志愿從事植物的修剪、澆水等平常維護工作（40人）□其它（1人）分析：多數居民樂意參與對本社區綠化的管理，并且有83%的居民志愿從事植物的修剪、澆水等日常維護工作。社區的綠化與業主的滿意度息息相關，好的綠化環境不僅能美化社區，更陶冶情操。業主多志愿參與綠化工作，為自己及別人努力營造一個良好的居住環境。5、您認為社區的綠化應由誰來管理？□專業的園林綠化公司□社區物業□本社區居民與物業公司共同管理□本社區居民□城建綠化施工單位□其它分析：居民普遍反映，社區的綠化應當由專業的園林綠化公司負責，這樣比較放心，并且有自主選擇權。此外有30%的受訪者認為社區綠化應當有居民與物業合作，只有15%的人認為綠化由物業負責。其他信息：1、借奧運東風，政府投資70%對社區進行修繕及綠化。2、每年在社區綠化方面的投入將近20萬，涉及工人工資、補栽補種、打藥、澆水等。3、社區物業的綠化隊伍是自己組建，并聘請專家對員工進行培訓，已經出外征詢請教專業人士，經過長期的摸索實踐，已達專業化水平。0%13%25%38%50%綠化管理者專業的園林綠化公司50%社區物業15%居民與物業合作30%本社區居民5%城建綠化施工單位6%其他4%北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告7綠地規劃植物認知據物業公司有關人員介紹，臥龍社區共有各類植物七百多種，社區綠化覆蓋率達成了40%~50%。其中木本為主，草本為輔。木本植物中，國槐數量最多，被廣泛應用做道旁樹，另一方面是欒樹、楊樹、柳樹和洋槐等。重要栽種植物1、欒樹民間又稱作燈籠樹，它與國槐的長相極為相似。形態特性為：落葉喬木。高達15m；樹冠近圓球形。樹皮灰褐色，細縱裂；小枝稍有圓棱，無頂芽，皮孔明顯。奇數羽狀復葉。小花金黃色。蒴果三角狀卵形，成熟時桔紅色或紅褐色?；ㄆ?-7月，果期9月。落葉喬木，高達20m，樹冠近圓球形，樹皮灰褐色，細縱裂；小枝稍有棱，無頂芽，皮孔明顯，奇數羽狀復葉，有時部分小葉深裂而為不完全的二回羽狀復葉，長達40cm，小葉7-15cm，卵形或長卵形，邊沿具鋸齒或裂片，背面沿脈有短柔毛。頂生大型圓錐花序，花小金黃色。蒴果三角狀卵形，頂端尖，紅褐色或桔紅色。花期6-7月，果期9-10月。2、社區中間的三角形的色塊（綠化專業人員的慣稱），是由大葉黃楊、小葉黃楊、紫葉小檗和女貞組成。女貞是木犀科女貞屬常綠喬木，樹皮灰色、平滑。枝開展、無毛。葉革質，寬卵形至卵狀披針形。圓錐花序頂生，花白色，核果長圓形，藍黑色?；ㄆ跒槊磕甑?~7月。一般高6米左右。葉革質而脆，卵形、寬卵形、橢圓形或卵狀披針形，女貞耐寒性好，耐水濕，喜溫暖濕潤氣候，喜光耐蔭。大葉黃楊是北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告8常綠灌木或小喬木，高達5米；小枝近四棱形。葉片革質，表面有光澤，倒卵形或狹橢圓形，喜光，亦較耐蔭。喜溫暖濕潤氣候亦較耐寒。規定肥沃疏松的土壤，極耐修剪整形。小葉黃楊與大葉黃楊很相似，屬于中性，耐寒性弱，抗污染，地喜半蔭，喜溫暖濕潤氣候，稍耐寒，在上海栽培冬天葉易受凍變紅，華北地區南部尚可栽種。喜肥沃濕潤排水良好的土壤，耐旱，稍耐濕，忌積水。耐修剪，抗煙塵及有害氣體。淺根性樹種，生長慢，壽命長。小葉黃楊栽培容易，但生長緩慢，要經常澆水。紫葉小檗原產日本，我國秦嶺地區也有分布．現我國各大城市有栽培。喜涼爽濕潤環境，耐寒也耐旱，不耐水澇，喜陽也能耐陰，萌蘗性強，耐修剪，對各種土壤都能適應，小枝細而有溝槽，枝紫褐色，花黃色。紫葉小檗為落葉多枝灌木，高2～3米。葉深紫色或紅色，幼枝紫紅色，老枝灰褐色或紫褐色，有槽，具刺。3、在社區的別墅區前面有一片竹林，品種為旱春竹，這種竹子抗寒能力較強，但是由于今年北方的倒春寒，春天的嫩芽及其容易被凍死，因此竹子長勢不好。4、竹林前面是一片迎春花的半圓造型，迎春花每年的花期在3~4月，是春天第一批開花的植物。迎春花不僅花色端莊秀麗，氣質非凡，并且具有不畏寒威，不擇風土，適應性強的特點，歷來為人們所愛慕。它的形態特性是落葉灌木，枝條細長，呈拱形下垂生長，長可達2m以上。側枝健壯，四棱形，綠色。三出復葉對生，長2—3cm，小葉卵狀橢圓形，表面光滑，全緣?；▎紊谌~腋間，花冠高腳杯狀，鮮黃色，頂端6裂，或成復瓣?；ㄆ?-5月，可連續50天之久。5、玉蘭樹品種很多，樹高相稱于兩層樓房。它們分別屬于不同的色系，玉蘭花期很短，10天左右，在每年的4月開花。玉蘭性喜光，較耐寒，可露地越冬。愛高燥，忌低濕，栽植地漬水易爛根。喜肥沃、排水良好而帶微酸性的砂質土壤，在弱堿性的土壤上亦可生長。在氣溫較高的南方，12月至翌年1月即可開花。玉蘭花對有害氣體的抗性較強。如將此花栽在有二氧化硫和氯氣污染的工廠中，具有一定的抗性和吸硫的能力。用二氧化硫進行人工熏煙，l公斤干葉可吸硫1．6克以上。因此，玉蘭是大氣污染地區很好的防污染綠化樹種。北京林業大學物業綠地規劃及管理調查報告96、社區里的暴馬丁香、丁香和珍珠梅，都是香氣四溢的植物。珍珠梅屬于薔薇科，多在園林庭院單株栽植，一般不必施肥，但必須經常灌水，特別春夏干旱時節要保持土壤濕潤。入冬前灌足冬水，在高寒地區應保護越冬，其他管理均較粗放。暴馬丁香樹姿美觀，花香濃郁，可做蜜源植物和提取芳香油，是公園、庭院及行道較好的綠化欣賞樹種。它屬于落葉小喬木中生樹種;喜溫暖濕潤氣候,耐嚴寒,對土壤要求不嚴,喜濕潤的沖積土。丁香，木犀科丁香屬落葉灌木或小喬木?；绢恷林叢類室內盆栽,丁香屬植物重要應用于園林欣賞，因其具有獨特的芳香、碩大繁茂之花序、優雅而調和的花色、豐滿而秀麗的姿態，在欣賞花木中早已享有盛名，已成為國內外園林中不可缺少的花木。7、草坪管理：草坪是用數年生矮小草本植株密植，并經修剪的人工草地。社區的草地覆蓋率也很高，由于今年多雨水，澆灌和修剪的次數和頻率小于往年。8、果樹品種很多，例如石榴樹、李子樹、柿子樹