Documentserialnumber【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】Documentserialnumber【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】項目可行性報告目錄第二章：欽州發展概述第三章：欽州市房地產市場總體分析第四章：項目產品規劃及項目分析第五章：投資估算及資金投入第六章：項目經營預測第七章：項目效益評價第八章：結論第一章總論可行性研究的依據研究的范圍、目的和要求：欽州天恒房地產有限公司新天地花苑規劃設計方案進行可行性研究，在項目的地理位置、環境條件、建設規劃、資源供給、市場前景、經濟效益和社會效益等方面進行調查研究及分析論證的基礎上，最后作出技術的、經濟的評估，并決定項目的可行性程度，作為投資前科學決策的依據。（二）研究原則本可行性研究報告，欽州新天地花苑的整體規劃設計方案，采用國內先進的建筑工程技術施工。就技術上、經濟上是否可行進行論證。立足于欽州市和欽州市房產業開發的資源條件，就項目資源供給，市場情況進行分析論證。（三）可行性研究的主要過程欽州新天地花苑項目通過拍賣形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍區以西地塊的土地使用權。經有關經濟技術人員，參照欽州市房地產的開發情況，對新天地花苑項目的特點進行深入研究。在此基礎上編寫出本可行性研究報告。二、開發企業的概況欽州天恒房地產有限公司注冊資金1600萬元，為現金注資，經營范圍是房地產開發，股東為自然人。公司設財務部、辦公室、營銷部、工程部四個部門，公司員工26人，其中大專以上學歷占85%，管理團隊有豐富的企業管理經驗。設計設計單位：欽州市建筑規劃設計研究院加拿大利加利華國際設計有限公司第二章欽州發展概述區位與資源概況城市基本概況欽州位于中國廣西壯族自治區南部，北部灣的最北端，是廣西壯族自治區主要的地級市之一，也是我國南部對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市之一。欽州市現轄二縣三區，既靈山縣、浦北縣、欽南區、欽北區、欽州港經濟開發區，總人口310多萬，其中市區人口萬人，全市非農業人口占總人口%，少數民族人口占總人口%。人口密度每平方公里284人，欽州城市化率為%，欽州市建成區的人口總數為29萬人。總面積10843平方公里，小島嶼303個，陸地海岸線長里。有海外華僑同胞38萬人，分布在46個國家和地區。欽州是廣西沿海金三角上的一塊寶地。這里氣候溫和宜人，河流水庫眾多，土壤肥沃，植物繁茂。自然資源豐富，依水臨海，山川美麗，瀏覽風景迷人名優產品繁花似錦，有興旺發達的農業。也有大有可為的海洋捕撈養殖業，城鄉市場廣闊，開發建設有著很大潛在優勢。2、優勢的地理區位欽州市位于廣西壯族自治區南部沿海，瀕臨北部灣，大陸海岸線長達公里，地處東經107°2′～109°56′，為東南亞與大西南兩個輻射扇面的軸心，是西南經濟協作區最便捷的出海口，扼廣西沿海三個地級市與廣西內地及大西南交通聯系的咽喉。市區距自治區首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優勢于一體的沿邊經濟開發區。南寧～防城、欽州～北海、黎塘～欽州、欽州～欽州港等鐵路在欽州市區交匯；南寧～北海、南寧~防城、欽州~靈山、欽州~犀牛腳等9條高級公路橫貫欽州市；北海、南寧機場距欽州均只有100公里左右。具“一市聯五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。1994年，在改革開放的大潮中，欽州人民“欽州精神”捐資獻勞，建成欽州港兩萬噸級起步碼頭，實現了孫中山先生的百年夙愿。欽州具有獨特的區位優勢和便利的交通條件，它位于北部灣頂部，地處廣西沿海中心位置；是華南經濟圈與西南經濟圈、港澳臺經濟圈與內陸經濟圈以及東南亞經濟圈與內經濟圈的結合部，在西部磊開發中具有“承東啟西”的戰略作用。二、城市經濟現狀欽州市總體城市經濟發展水平屬廣西欠發達地區，各項主要經濟指標均低于廣西平均水平。2008年欽州市GDP增長率低于廣西1個百分點：2008欽州GDP年較上年增長%，廣西的GDP較上年增長%。低于廣西的GDP增長率。欽州全市人均GDP水平低于廣西平均水平5%，2007年廣西人均GDP4990元，而欽州市2007年的人均GDP9為4663元，比全區低5%；全市城鎮居民可支配收入水平不高，屬廣西中下水平，2007年廣西城鎮居民的人均可支配收入為7315元，而欽州的為6734元。三、欽州市城市發展目標1、城市發展定位欽州城市建設的目標是依托區域地理和資源條件優勢，建設現代化濱海城市、獨具一格的現代化臨海工業大港、廣西出海大道。2、城市的整體規劃“一江兩岸”為主軸的城市建設和以三娘灣為龍頭的濱海旅游景區開發建設，努力推進建設工業大港、濱海城市和旅游勝地；構建通江大海、環境優美的濱海城市的總體目標。3、城市發展目標⑴經濟目標全力推進大型臨海工業園開發建設，全面加快工業化步伐。⑵城市建設目標近期城市建設目標：進行城市道路建設：建成市文化藝術中心、東區行政中心前庭廣場、市政廣場一期工程、劉永福廣場和欽州灣廣場城市和欽州灣廣場城市雕塑工程，推進城市亮化、綠化工程建設。加快推進欽南、欽北區下放駐地搬遷工作，積極推進縣城和中心城鎮建設；加快欽北區新行政中心的建設步伐，抓緊欽南區新行政中心規劃設計、征地拆遷工作，力爭盡快開工。中期城市建設目標：為促進欽州市三大建設（大航道、大工業、大旅游開發建設），實現欽州市三大（大投入、大建設、大發展）美好前景，全力以赴實施沿海基礎設施大會戰、百項工程大會站和城市建設大會戰，儲備了346個項目，總投資共計249億元。四、人口規劃發展目標根據《廣西壯族自治區桂南經濟區區域環境保護生物開發（1998~2020年）》預測，欽州未來的人口發展如下：2010年全市人口數：萬人2020年全市人口數：萬人五、欽州城市發展機遇2000年8月，廣西壯族自治區黨委、政府在《廣西五大經濟區發展總體規劃綱要》及《廣西南北欽防沿海經濟區發展規劃綱要》中將欽州市定位為臨海工業城市，欽州港定位為臨海工業港，并在欽州港區率先規劃建設首期為10平方公里的廣西大型臨海工業園起動區后，欽州港區緊緊圍繞市委、市政府提出的“以港興市、以市促港、項目支撐、開放帶動、建設臨海工業城市”的發展戰略，抓住西部大開發的歷史機遇，努力建設廣西大型臨海工業（欽州）園區，制藥、建材、化工、冶金、石化等工業項目紛紛進園落戶，出口創匯多，超億元的工業項目不斷落戶破土動工，臨海工業的開發態勢十分良好。1、大港口、大工業、大旅游建設——欽州國民經濟發展的主要方向欽州市委二屆十二次全會通過的《中共欽州市委員會關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》，強調要加快推進大港口、大工業、大旅游建設，是欽州“十一五”時期實現經濟持續快速協調健康發展，優化結構，提高效益，壯大總量，全面建設小康社會的戰略重點。2、大港口決定欽州的未來發展港口吞吐實質上就是港口物流，欽州港的建設目標是要成為國際國內的大港口。大物流必然會帶來客流、運輸流和資金流。物流配套會給加工業產品的集結和形成，帶來廣闊的發展空間。3、大工業構成欽州未來經濟格局的核心框架大工業主要是指欽州臨海大工業，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進大出的特大工業產業為主體，并以延長產業鏈帶動周邊縣區加工工業和制造業的發展。臨海大工業構成了欽州未來經濟格局的核心框架。4、大旅游是促進欽州經濟社會發展的朝陽產業當今世界，旅游業已成為全球繼石油、汽車之后的第三大產業，許多國家和地區以及國內絕大多數省區，把旅游業定位為主導產業或支柱產業。從這個意義上說，抓大工業、大旅游是促進全市經濟社會持續、快速、健康發展的強大動力。六、欽州經濟發展目標欽州市委“十一五”發展規劃建議及市政府《關于欽州市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要的報告》明確提出，要全力推進大港口、大工業、大旅游建設，促進全市經濟又快又好地發展，實現富裕欽州的目標。根據市委二屆十二次全會《關于制定全市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》及《報告》提出“十一五”經濟社會發展的主要預期目標是：1、經濟總量翻番2010年，全市生產總值達到400億元以上，年均增長15%以上；財政收入達到38億元，年均增長22%；工業總產值達到550億元，年均增長25%；全社會固定資產投資累計完成650億元，比“十五”增長倍。2、經濟結構改善產業結構升級，工業占主導地位，作為廣西重要的工業基地地位基本確立，經濟增長質量明顯提高。3、城鎮化水平明顯提高城市功能完善，城市綜合競爭力和輻射帶動能力增強。2010年，城鎮化率提高到35%左右。4、基礎設施進一步完善形成便捷、暢通、高效、安全的交通體系，欽州港作為國家重要港口地位基本確立，供電、供水能滿足城市發展、工農業生產和人民生活需要。2010年欽州港吞吐能力達到4000萬噸以上。5、人民生活進一步改善居民生活水平和生活質量顯著提高。2010年，城鎮居民人均可支配收入達到12000元，農民人均純收入達到4000元，城鎮登記失業率控制在%以內。五年內城鎮新增就業人數和農村勞動力轉移人數分別達到15萬人和25萬人。6、開放型經濟達到新水平五年累計外貿進出口總額36億美元，實際利用外資總額10億美元，引進國內資金250億元。欽州市大港口決定欽州的未來發展。航道有多大，欽州就能走多遠，決定著欽州能否成為臨海大工業城市。港口吞吐實質上就是港口物流，在這個意義上欽州的大工業主要是指欽州臨海大工業，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進大出的特大工業產業為主體，并以延長產業鏈帶動周邊縣區加工工業和制造業的發展。臨海大工業構成了欽州未來經濟格局的核心框架。大旅游是促進欽州經濟社會發展的朝陽產業。旅游產業關聯和帶動眾多產業，其直接或間接產生影響的行業有81個之多，因而是創造就業機會最多的一個產業，也是加快經濟發展的重要因素。從目前的情況來看，欽州的“三大目標”建設已取得了明顯成效，燃煤電廠已開工建設、中石油1500萬噸煉油項目前期工程和林漿紙一體化工程加快推進，這些事關欽州發展全局的重大工業建成投產、達產后，欽州將新增工業產值三、四百億元，是目前全市規模以上工業總產值的五、六倍。屆時，富民興欽新跨越目標將變成現實。當前，欽州加快發展正面臨著前所未有的發展機遇。世界經濟正處于新一輪恢復和增長期，國際生產要素流動和產業轉移加快，我國經濟保持平穩較快增長，國家深入實施西部大開發戰略，中國—東盟共同構建自由貿易區進程加快和中國—東盟博覽會每年在南寧舉辦。特別是自治區把加快北部灣經濟區的發展提到前所未有的高度，從戰略上把沿海地區作為實現廣西經濟騰飛的重要區域來加快發展，把南北欽防發展放在重要的戰略位置，對欽州來說，前所未有的是歷史機遇和動力。第二章欽州市房地產市場總體分析一、欽州房地產開發情況近年來，欽州市房地產開發投資不斷升溫，到欽州洽談房地產開發項目的客商絡繹不絕，2007年１－４月份，房地產開發共完成投資14000萬元，增幅位居各類投資的首位。2009年以來，欽州市房地產行業在政府實施擴大內需宏觀政策的指導下，進入了有史以來發展最快時期，房地產開發企業的數量從2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅達217%。商品房住宅開發的質量，項目報建面積，預售面積均達到了一個全新的水平。近年來欽州市房地產開發的情況表：項目單位2007年2008年2009年2010年房地產開發完成投資額萬元65050107710162910561600其中：住宅萬元2815050710106720297620本年施工住宅面積萬㎡本年竣工住宅面積萬㎡商品房銷售面積萬㎡其中：銷給個人萬㎡商品房銷售額萬元3392037190101440159900其中售給個人萬元3392037190101440159900商品房空置面積萬㎡（數據來源：欽州市統計局，2010年統計數據尚未正式公布，故本表無2010年數據）2009年房地產開發的情況初步統計數據如下表：（來源為欽州市統計局，為未正式公布數據，含轄縣數據，據統計局介紹，其中數據中的60%為市轄區的數據）：項目單位2009年房地產開發完成投資額萬元158000本年施工住宅面積萬㎡本年新開工住宅面積萬㎡本年竣工住宅面積萬㎡商品房銷售面積萬㎡其中住宅萬㎡商業營業用房萬㎡商品房銷售額萬元80100其中住宅萬元73900商業營業用房萬元18800實現銷售價格元/平方米1500其中住宅元/平方米1238商業營業用房元/平方米4720小結：通過以上數據分析出欽州市房地產的以下6大特點：欽州市的房地產開發投資額逐年上升，新開工的住宅面積逐年遞增。2008年是欽州房地產爆炸性增長的一年，2008年房地產開發投資額達107710萬元，較2007年增長%。，新開工的住宅面積達到萬平方米，較上年增長%。2009年延續了2008年迅猛增長的勢頭。說明區內外的眾多開發商對欽州市的房地產市場形勢繼續看好。2008年和2009年當年的商品房屋銷售面積不能完全消化當年竣工的商品房面積，空置率較往年有所增長，造成此結果的原因我們分析有以下兩種：1、開發量增呈暴發性增加。2、欽州市的房地產業起步較晚，從2007年才開始啟動。一般來說，房地產業的發展周期為8一10年，按上述數據分析欽州市的房地產業的開發熱潮正在掀起，而且是在欽州市的整體經濟快速增長，人們收入水平不斷增加的基礎上進行的，有良好的市場基礎，鋼性的住房需求，相信欽州市的房地產業運行會平穩、有序的進行。隨著居民收入的逐年增加和人們住房觀念的轉變，個人購房已成為市場消費的主體。2009年欽州市商品房銷售面積為萬平方米，較上年增長%。己全部售給個人。全市當年新開發的商品房100%的售給個人，在全區尚屬首例。2010年欽州市商品房銷售面積更繼續走高，說明欽州市的個人消費能力非常強勁。房地產市場供需兩旺，正在健康發展。欽州市的房地產價格總體仍在低位運行。2002年以前全市商品房平均售價為808元/㎡～902元/㎡，2003年～2004年平均售價為1120元/㎡～1155元/㎡之間，2005年平均售價也僅為1238元/㎡～1300元/㎡之間等等。如果按多層、框架結構的造價加上土地費用計算，其房地產開發商的盈利空間并不大。與欽州市的經濟發展速度不符，有背于經濟發展的自身規律。因此預計末來2～3年內欽州市的房地產價格會形成一個較快發展的趨勢。年度房地產市場運行分析（1）、2007年房地產市場情況住宅成交總套數住宅成交總面積數住宅成交總金額萬元平均每套面積實現平均價格96090500101442120（2）、2008年房地產市場情況住宅成交總套數住宅成交總面積數住宅成交總金額萬元平均每套面積實現平均價格1468138400159902155（3）2009年房地產市場情況住宅預售備案總宗數住宅預售備案總面積數預售備案總金額萬元平均每套面積預售備案平均價格265929000002900注：以上數據來源于：房產局統計數據，預售備案平均價格為估數，預售備案總金額=預售備案平均價格X住宅預售備案總面積數。分析一：起步階段的欽州市房地產從2007年與2008年相比較，住宅成交總套數上升了508套，上升比例為%。而平均每戶的面積沒有變化，說明在2008年底以前開發商基本上是沿用舊的模式針對一些換房戶，中等收入家庭而進行的開發，房地產開發并沒有進入到多樣化、個性化的階段。分析二：高檔住宅初步嶄露頭角2009年與2008年相比較，平均每戶的面積上升了，增幅達%，說明自2009年開始，由于經濟的發展，市民收入的提高，市民對商品房總價接受能力的增強，部分市民的住宅消費欲望開始從需求型向享受型轉變，欽州市開始出現一些較高檔的住宅產品，高檔住宅的開發進入起步階段。分析三：大勢影響，利好消息不斷，房地產供銷兩旺，價格不斷上揚另外，2008年的商品房的平均價格僅比2007年增長%，遠低于欽州市的經濟發展水平和人均收入增長水平；08年平均價格比07年增長了%，略低于欽州市的經濟增長水平，高于居民人均收入增長水平，房價的增速較快。究其原因又如下幾點：1）、因為07年漲幅過小，但實際人均可支配收入增幅較快形成了市場價格接受度與市場實際供應價格的不匹配，所以造成08年價格增長速度較快，這是正常的結果。2）、受市場大勢的影響，利好消息不斷，消費市場信心增強。3）、受政策的影響，南北欽防經濟圈的逐步建立，首先在政策面上樹立了中國第五大沿海經濟圈的地位，使開發商的心理預期提高。三、欽州房地產投資增長因素分析從以上的數據表明，欽州的房地產投資規模去年開始進入一個跨步的增長期，房地產投資規模不斷擴大是房地產業發展的動力，從根本上說，房地產投資增長快的原因是因為房地產業良好的產業發展前景和利潤回報。我司認為形成欽州市房地產開發投資規模擴大的直接動力，有以下幾大因素：1、市場需求擴大這種擴大來自于城鎮居民收入提高后對住房需求欲望的不斷擴張、外來職業者（欽州港及相應工業項目帶來的外來工作者）增加和投資多元化（住房當作投資）三者共同推動；2、外資和非國有經濟成分進入使房地產規模擴大欽州市良好的投資環境及巨大的房地產升值空間，是該部分資金注入的主要原因。可以看到，外來的開發商將會攜帶外部成熟的開發理念進入欽州市的房地產開發。同時雄厚的資金背景和追求開發效益的最大化，會呈現大規模社區開發的勢頭。3、對經濟形勢樂觀估計，而相應也擴大對房地產業投資的規模從以上欽州市房地產的運行數據分析，欽州市目前的房地產市場供需兩旺，市場運行良好。而且有巨大的升值空間。因此，市場的良好行態將會給開發商帶來樂觀的投資期望。4、城市建設進程加快，大量人口進城就業、居住今年欽州市加大建設力度，繼續投入億進行城市基礎建設。可以看到，隨著城市基礎的完善，城區的不斷擴張，居住環境的提升，將會給房地產帶來良好運行基礎。5、城市改造中的拆遷安置，改善住房消費增加。欽州市城市改造及擴大，不可避免的拆遷部分民用建筑，因此產生的拆遷戶會帶來部分的居住需求。6、實施環路工程，加快城市環路建設今年內建成啟用金海灣大橋，開工建設蓬萊大道、沙井大道北段、南珠東大街至海關段、南珠西大街至師專段，抓好子材大橋的前期工作，爭取開工建設子材東大街，實現城市環路基本連通的目標。7、實施精品街區工程整治改造金海灣西大街、沙井大道、南珠西大街、文峰北路和永福東、西大街，塑造城市精品路線；整治改造欽州灣大道、人民路、欽州灣廣場周邊等街道，塑造城市精品街區；建成東站區公共綠地、劉永福廣場、文化藝術中心等，塑造城市精品工程。四、欽州市房地產業未來兩年市場前瞻欽州市房地產未來的發展是穩步發展的，主要參照以下因素：1、受國家相關房地產的宏觀調控政策限制影響較小目前，由于國內部分城市的房地產價格上升過快，影響了國家的宏觀經濟政策及金融秩序，國家對此采取了一些限制性政策如：提高首付款、對購買第二套房的人不提供按揭、提高貸款利息、征收交易稅等。應該說此類限制性政策的出臺對國民經濟的穩定運行，穩定房價是必要的，打擊了投機客。使得部分城市的房價開始下降或銷量減少，引起一些購房戶的心理緊張。但是對像欽州市這樣房地產價格一直在低位運行、成交量較少的城市，此種影響更多是心理上的，可以預計，欽州房地產行業受到國家宏觀調控政策影響較小。2、欽州市大港口、大工業的發展給欽州房地產帶來巨大的需求市場如上所述，欽州市的房地產發展主要依靠欽州港的建設及工業建設的拉動，只要工業建設繼續發展，按2007——2008——2009年欽州市房地產的增長規模，可以看到末來兩年內欽州市的房地產業將有繼續穩步增長的勢頭。近年來，欽州市抓住西部大開發，泛珠三角經濟合作和中國—東盟自由貿易區構建的機遇，主動融入泛珠三角經濟圈，進一步加強與東部地區的合作，經濟發展速度不斷加強，據不安全統計，今年上半年，全市完成地區生產總值億元，增長%；規模以上工業完成總產值億元，增長%；完成工業增加值8億元，增長%；完成財政收入億元，增長%，這必然為欽州房地產業的發展提供良好的空間和機遇。3、起點低、不斷增加的外來人口給欽州房地產帶來巨大的需求市場欽州經濟和社會發展進入了加快發展的新時期，為房地產開發提供了良好的商機。良好的社會經濟環境，使各方面都不僅僅是看好房地產業本身，而是看中欽州未來發展空間。目前欽州市較低的價格起點及外來人口的不斷增加，使的欽州房地產市場具有很大的市場消化能力。五、房地產總體市場小結：從以上的欽州市房地產分析明顯看到兩個與房地產相關的要點，一、是欽州市要實現“十一五”發展規劃，就要緊緊通過欽州港這一基礎建設，筑巢引鳳，大力發展工業，再通過工業的發展，帶動其他行業的發展。同時帶來首先收益的是房地產行業，因此，欽州市的房地產行業在港口建設及工業發展的支持下，將會有巨大的發展空間。二、是作為欽州港作為工業集中發展的地方，由于土地資源的有限及居住環境的考慮，居住的發展重心偏向生活配套完善、居住環境好的欽州市區。因此，欽州市區將成為欽州港的生活基地，同時，為了完善城市功能，改善生活環境，欽州市的城市建設今年個億投入，進入了一個大手筆的城市建設期。隨著港口工業的發展，人口的飛速增加，城區建設的擴大化，欽州市的房地產的發展將會進入另一個新時期。第四章項目產品規劃及項目分析一、項目所在地周圍環境條件項目用地位置：位于欽州市西面，中國銀行住宅區旁邊目前主干道南珠西大街直通項目，距離市中心、離中心廣場僅有5分鐘車程左右。交通條件：目前經過本項目周邊的公交一有2路、6路、7路，出行比較方便，且與南北高速出口近，出入方便。本項目場地特征：本項目用地形狀呈“L”形，地勢比較平整，周邊視野開闊，離城市商業中心區僅5分鐘車程，項目東南方向為中國銀行宿舍區，居住氛圍良好。而且本項目地處城鄉結合點，污染比較少，比較適合居住。由于廣西沿海城市第一所院《欽州學院》在本項目附近，該片區的生活、市政配套已經完善，屬房地產開發成熟區域。二、項目的性質與特點本項目為欽州市首個開發產品單一的純聯排住宅項目，項目的品質比較高，規模比較少，產品規劃上更是別具一格為消費者提供高品質的產品服務。三、項目的聯排住宅設計要求項目總體戶型、面積、套數、比例統計戶型類別面積棟數比例A約3301815%B約3405647%C約3603227%D約270119%E約5001%F約5451%G約4471%小計120100%二、項目戶型特點1、完全純居住生活理念設計，人性化的社區居住規劃；2、主力戶型為A、B、C、D三類戶型，面積為270—360平米，共計4層；3、一樓設計為錯層，符合現代居住區域獨立的理念，設計半地下車庫使居住功能得以完善；4、二樓主臥帶套房，彰顯氣派；5、均帶大面積私家花園，為欽州獨有；6戶戶設置大露臺，滿足全家小型派對；7、衛生間設置合理，主臥帶獨立衛生間，與次臥衛生間分離，互不干擾。三、規劃技術指標建筑面積平方米總戶數120平均住宅層數4層建筑密度%容積率綠地率%停車位室內120個;室外55個四、市政建設條件市政配套工程需求量。根據本項目涉及方案的初步估算，本項目市政配套需求量匯總如下：用水量：800立方米/日用電負荷：1200KW直線電話門數：130 門市政配套方案。給水本項目水源由欽州市自來水公司供給供電本項目需建變電箱。電源由欽州市供電部門供給，供小區居民用電。電話電纜本項目全部備有電話預埋線，電話、寬帶網接至每戶。有線電視本項目全部備有有線電視接至每戶。管道液化氣本項目全部備有管道液化氣接至每戶。三．項目設計方案及建設內容1、開發目標：是希望通鬧中取靜的居住環境，憑錯本項目周邊良好的居住氛圍，并結合景觀設計，借景造景，營造寧靜怡人的純居住環境，提高居民整體生活質量。2．總體布局：規劃布局設計注重園林設計，每家每戶都規劃有私家花園，提升了項目的品質。項目用地被一條東西走向的市政規劃路分成南北兩個片區，南片區為一期，北片區為二期，通過東西向的景觀軸線將兩個片區緊密聯系成為一體。3、環境與景觀設計營造一個富有情趣的內部園林，入口廣場為項目主入口，噴泉、泳池構成入口主景，迎賓大道典雅大氣；設置休閑椅子、兒童游樂園、等多種景觀小品。吸收城市中的自然景觀，建立社區內立體的景觀環境。120套前所未有精品住宅，配備漂亮的園林配套，構成立體的生態環境。4、交通組織與消防設計：小區體現以人為本，人車分流的設計原則。基地內形成環形消防車道，并圍繞住宅樓形成有效的消防撲救工作面。5、建筑空間設計：住宅空間布局緊湊、實用，追求細節上的精益求精，依據不同的外部環境，設計出一系列多樣化的組合平面，體現住宅均好性的原則。6、立面造型設計：立面造型突出簡潔大方，又不失時尚典雅的整體風格。以精心設計的圖式語言統一建筑細部。立面的色彩和諸，比例和尺度上經過仔細推敲，都力圖體現出一種成熟、精致、優雅的生活品味。四、開發建設該項目的社會經濟意義1、開發建設該項目，符合現代人文居住理念的要求。2、新天地花苑建成后，將成為欽州市絕無僅有的花園聯排住宅小區。3、欽州天恒房產有限公司開發這個項目，有能力有條件，在經濟效益上也將有較好的回報。欽州市自2008年以來，欽州市按照欽州市委、市政府“打通環城路、啟用新區、動建兩岸、整修街道”的要求，以城市建設在會戰和“讓欽州靚起來”活動為載體，全力推進以“一江兩岸”為軸線的中心城市建設，完善城市功能，改善生活環境，使城市綜合競爭力不斷提高，市內交通網絡進一步完善，欽州房地產也隨之成為商家炙手可熱的“香餑餑”大量土地得到成片開發，成為欽州新興的黃金產業，這使得欽州市的房地產開發步入良好的快速發展軌道，不僅建設了一批市政基礎設施，而且通過房地產開發帶動了整個欽州的繁榮。截止2008年末欽州市房地產開發累計完成投資億元。新天地花苑的開發，是整個項目的利潤源泉，在經濟效益方面的考慮非常必要。五、項目市場分析1、國家整體宏觀經濟狀況我國房地產市場經歷了1992、1993年的高速發展，房地產泡沫破滅后市場一度處于低迷階段，經過幾年的修整期，1997、1998年開始逐漸復蘇，國家再次提出將住房消費定為新的經濟增長點，進一步深化城鎮住房制度改革，出臺一系列政策推動房地產市場的規范化發展，尤其是從1999年末明確取消福利性分房實行住房分配貨幣化后，為整個房地產市場啟動提供了較廣闊的市場空間和預期前景。隨后的公房上市、銀行提供個人住房按揭貸款，進一步拉動了住房消費的有效需求，各大城市也在2000、2001年的不同時期步入房地產市場活躍階段，新樓盤層出不窮，整個樓市一派景氣，甚至一部分經濟學家認為出現了過熱的現象，但與90年代初的房地產過熱相比，當時很大程度是由于過度投機引起泡沫，房價遠遠偏離房屋本身的價值，開發商、投資商趨之若鶩的非理性因素較大，而目前的房地產市場經過幾年的逐步規范化發展，市場泡沫成分較少，開發商、消費者日漸成熟，投資理念和消費觀念理性增強，房地產的經濟周期一般在6-7年，經歷了復蘇、成長期，房地產市場只是逐步進入成熟的高潮期，對今天的房地產市場發展具備以下一些有利的因素：2、銷費觀念的轉變。消費觀念的轉變主要體現在三個方面：第一是居民逐步接受了取消福利性分房實行住房分配貨幣化這一轉變；第二是對住房消費貸款觀念的轉變，中國人的傳統觀念不習慣于負債過日子，“無債一身輕”，講究的是勤儉節約，但房屋作為一種長期耐用消費品，本身的價值較大，一般居民一次性支付的壓力較大，解決“瓶頸”的窘態，必須通過銀行提供按揭幫助，經過幾年的努力宣傳與拓展，“花明天的錢圓今天的夢”逐步為廣大居民所接受；第三是居住文化的提升，隨著社會平均收入水平的不斷提高，人們不再滿足于家的遮風避雨、吃飯休息的簡單功能，開始尋求“以人為本”，追求家園的舒適、典雅、溫馨，既講究戶內布局，同時對社區的文化、配套設施等提出品位消費。這種消費觀念的潛移默化需要開發商本身的引導，同時也使房地產市場蘊含了勃勃的商機。3、欽州房地產市場分析（一）、需求分析（1）、欽州市大港口、大工業的發展給欽州房地產帶來巨大的需求市場。（2）、起點低、不斷增加的外來人口給欽州房地產帶來巨大的需求市場。欽州經濟和社會發展進入了加快發展的新時期，為房地產開發提供了良好的商機。良好的社會經濟環境，使各方面都不僅僅是看好房地產業本身，而是看中欽州未來的發展空間。目前欽州較低的價格起點及外來人口的不斷增加，使欽州的房地產市場具有很大的市場消化力。（3）、以家庭平均年收入計算，2008年欽州市家庭平均年收入約為萬元,以目前市場是面積比例最多的100平方米計,欽州市區單套住宅平均總價約為萬元,計算得的房價收入比:左右.南寧為;全國為8~10:按行業經驗兩者的合理比率5~6為較合適,由此可以看到欽州市房地產市場價格屬可接受范圍內.（4）、欽州市房地產市場的潛在需求能量還有待擴大 ；近兩年，欽州市城鎮居民人均收入可支配收入平均以約%的速度增長,2003年人均收入已達7437元,2004年更是達到了8000元以上,預計2005年城鎮居民收入接近9000元。按國際經驗，當人均收入達1000美元以上時，房地產市場進入高速轉型發展時期，今后將至少還有六年的向上發展空間。六、天地樓市場分析目前，欽州新天地花苑的聯排純住宅為該市唯一產品，從產品的類型來考慮，欽州的天地樓較為類似，均為門店與住宅結合的產品，因此，該部分主要從目前在售及已銷售天地樓的開發狀況、市場銷售狀況及相應銷售價格可進行類比性綜合分析。(附表) 項目名稱總貨量(套)層高(米)建筑結構產品規格(米)面積(棟/㎡)銷售周期銷售價格(元/㎡)銷售情況華信花園商城50首層框架結構8×7×8×1503年中開始銷第三期均價1550,最高價1850售罄標準層3售,05年初售罄長榮新城18首層磚混結構×10399一期06年初已拿到預售證最低價1550最高價1680售出14套標準層3金海灣家(開發商首層框架結構×05年11月份開始銷售均價1718售罄居廣場院保留2套)標準層3新隆市場200首層磚混結構×02年開始銷售最低價1328最高價1580還剩下3套以上圖表顯示目前欽州天地樓的市場供應量少,產品呈稀缺狀態。七、欽州市近年房地產價格發展2001年至2004年以來，欽州市的房地產商品房銷售平均價格呈現較為穩定的上漲趨勢，但在2005年度房地產銷售平均價格出現了較大幅度的增長，增長率達39%，2006年的增長幅度進一步加大，住宅樓價格已突破2000元大關。期間房地產的銷售面積，銷售總額也是有大幅度的增長。以上綜合分析比較來看，本項目有以下幾個特點：銷售市場前景樂觀。項目處于鬧中取靜的房地產成熟開發地區，區域居住條件已成熟，距離城市商業區僅5分鐘車程，距離廣西沿海城市的第一所院校《欽州學院》不遠，具有較好的人文教育環境。隨著道路的擴建及修通，周邊路網成片，居住配套完善，已成為一個集聚人氣的住宅區。小區環境好，污染少，質量好，物業管理好，可以充分體現購買者的身份、地位、品位，整體形象好。本項目設計以人為本，較好地解決人車分流，巧妙的設計，營造一個理想的居住環境。在戶型和朝向上，通過充分調查了解購房者的需求，科學地規劃好戶型和安排好朝向，滿足了絕大部分住戶的需求。項目所處區域的主流發展為高位產品，而本項目在樹立精品形象的同時，以高檔價位與市場對接，具有良好的市場潛力與發展空間。八、市場分析的結論綜上分析，本項目在市場上優勢明顯，加之其設計定位體現出整體環境優美的規模居住社區，戶型設計合理，檔次高，并以中高檔的價格對接城市的主流住宅消費群體，在市場中取勝，來達到和實現投資效益。第五章投資估算及資金投入一、投資估算說明1、估算的范圍本報告的投資估算只包括新天地花苑項目企業投資開發部分，未包括屬政府投資的區域市政基礎設施配套及環境整治工程投資部分。對于企業投資開發居住社區項目部分，本報告從建設用地的使用權受讓到開發建設的投資等。2、估算的依據本可研報告的投資估算依據為：⑴本報告對本項目的發展總構思、規劃設計綱要及估定的技術經濟指標。⑵廣西區內、欽州市同類建設項目的投資估算指標；⑶企業方項目用地出讓價格；⑷國家及欽州市政府有關基建、房地產項目的各類規費文件；二、部分費用的計算指標1、土地費用項目公司從拍賣中獲取的土地面積為本項目的總面積，受讓面積為畝。綜合地價為1100萬元。2、前期工作費項目前期工作費包括項目規劃、勘察、設計、可行性研究等項費用按國家有關規定及專業機構的收費標準進行測算，綜合費用100萬元。3、項目管理費項目管理費為項目發展商為開發項目的日常動工費用，按房地產行業的經驗為建安工程費的1％，約為58萬元。4、建安工程費按欽州市目前的工程成本水平，對本項目內的建筑基礎硬化工程、建筑物本體建造、建筑物外部精細裝修部分、庭院綠化、道路及管線鋪設等，按700元/建筑平方預計，總計約2900萬元。5、政府報建費按欽州市目前各項收費標準，扣除部分可減免收費，預計總計約232萬元。5、營銷費營銷費用包括市場調研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前廣西及欽州市的同業水平，大致以銷售總額2％計算，預計150萬元。6、不可預見費不可預見費按項目投資（含前期開發費、政府報建費、工程費用、營銷費）的%，約100萬元計算。三﹑項目資金及投資計劃根據初步測算，本項目總投資約4540萬元。《項目投資綜合估算表》見下頁表單位：萬元項目投資內容準備期2009年2010年合計前期開發費11001100政府報建費120112232建安工程費12017002900營銷費8070150項目管理費302858不可預見費5050100合計11001480196045401、本項目土地資金以及開發資金的投入全部由廣西欽州市天恒房地產有限公司負責籌措，不足部分可考慮向銀行申請借款，以保證本項目的開發資金的需要。2、項目開發投資原則：本項目遵循一次性規劃設計、報建，分期性建設施工的原則，各分項投資內容按平均模式（營銷費用按銷售計劃銷量分攤并扣除土地因素）進行建設周期內的投資計劃安排表：第六章項目的經營預測一、目標客戶群體定位1、根據欽州市房地產宏觀市場格局的分析，以及本項目的發展方向，項目的城市住宅、物業主導產品的目標客戶群體定位非常清晰具有針對性，具有一定的目標客戶群體。2、項目的物業產品，將主要面對欽州市高收入家庭，向他們提供一個高品位的居住環境及品質的建筑空間，也為廣大的投資者提供一個良好的投資機會。二、目的價值評價1、項目的物業價值體現在地段交通、區位環境、建筑風格、產品設計、園藝綠化、配套設施、物業管理、業主品牌等方面，是綜合要素的反映。2、在地段交通、區位環境這些條件上，本項目具有較好優勢。在建筑風格、園藝綠化、配套設施等提升建設層次的要素方面，按項目的發展理念與規劃設想，也是超前的，與目前同區域內的其它項目相比，有更大的規模及優勢，也更具有人文色彩和綜合品質。3、可以說，本項目無論從自