北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司土地儲備項目可行性研究報告-土地儲備專項債券1、發展背景我國城市土地儲備制度在上個世紀末起源于上海，發展于杭州，于2002年在全國普及，至今全國絕大多數市、縣相繼建立了土地收購儲備機構，部分省、自治區、直轄市也建立了省級土地儲備機構。2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合發布了《土地儲備管理辦法》，重點在于“完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力”。由此可見，土地收購儲備制度作為土地市場調控與管理措施在不斷構建與完善。經過多年實踐，土地儲備制度在規范土地市場，全面實施土地招拍掛出讓制度，防止土地資產流失方面起到了重要作用。目前在實踐中，城市政府實施土地收購儲備的對象主要是城市待開發土地、舊城改造土地和城市規劃區內部的集體土地等。根據《城市房地產管理法》第八條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓”；第十一條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施”。如果不由政府統一收回或征收這些待開發土地，一是難以按照城市規劃要求實施舊城改造和城市建設，或者即使進行了改造建設也難以符合規劃要求；二是難以滿足土地出讓管理的要求，尤其難以滿足招拍掛出讓方式的要求。政府實行土地收購儲備和招拍掛公開出讓制度，實際上是將以往由開發商占有的部分超額地租收回，用于公共事業，同時防止開發商的區域壟斷，通過保障土地平穩供給，確保房地產市場健康穩定發展，這是符合人民的整體和長遠利益的。《土地儲備管理辦法》中明確規定：“各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。”由此可見，土地儲備是加強土地調控、規范市場運行的基本措施。各城市政府也正是按照這一原則構建和實施土地儲備制度的。2、項目建設的必要性土地儲備是配置土地資源的重要手段，也是實現城市土地價值提升的重要途徑。經過多年的實踐，土地儲備在規范土地要素市場、提高建設用地保障能力、實現土地資源集約高效利用等方面發揮了重要的作用。（1）保障國家糧食安全土地是糧食生產的根本，政府儲備土地能夠有效保障國家的糧食安全。在耕地面積有限的情況下，政府通過儲備土地，可以確保糧食生產有充足的土地資源，維護國家糧食安全。（2）促進經濟發展土地是經濟發展的重要資源。政府儲備土地可以為經濟發展提供必要的空間。在城市化進程中，政府可以通過儲備土地來調整土地利用結構，推動城市擴張和產業發展。同時，儲備土地還可以為政府提供調控房地產市場的手段，防止市場出現過熱或過冷的情況。（3）實施城市規劃城市規劃需要土地資源的支持。政府儲備土地可以更好地實施城市規劃，滿足城市發展的需求。通過儲備土地，政府可以確保在城市發展過程中有充足的土地資源，為城市的可持續發展提供支持。（4）應對突發事件儲備土地對于應對突發事件具有重要意義。在自然災害、社會突發事件等情況下，政府可以通過調用儲備土地來迅速安置受災群眾，保障社會穩定。此外，儲備土地還可以為政府提供應對突發公共衛生事件的空間，如建設臨時醫療設施等。3、項目建設產生的社會效益土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。土地儲備制度起源于歐洲,發展于歐美地區。我國自20世紀90年代末,在借鑒國外發展經驗的基礎上,相繼成立了土地儲備機構,建立了土地儲備制度。經過二十多年的發展,土地儲備有效解決了土地無償使用制度下產生的諸多歷史遺留問題,為培育和規范土地市場、有效配置土地資源、優化城市空間布局、促進城市經濟以及社會發展發揮了重要作用。土地儲備工作是國土空間規劃落地實施的第一道工序，是構建空間規劃與土地儲備之間的溝通橋梁，是加強政府對土地資源的長效調控、落實國土空間規劃的重要抓手。土地儲備規劃管理作為城市盤活挖掘土地多元價值的重要政策工具，始終貫徹“創新、協調、綠色、開放、共享”的新發展理念，為城市經濟穩定快速發展提供土地要素保證，挖掘土地的社會、生態價值，從而保障城市均衡可持續發展。土地儲備工作要深入貫徹新發展理念,積極應對新情況新問題新挑戰,強化政府主導和公益性定位,適應土地市場發展改革需求,尋找新的轉型發展之路。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項目建設背景及必要性三、