寶宇天邑項目分析Contents目錄困惑篇解決篇蛻變篇市場篇市場篇競爭市場局面競爭市場局面寶宇天邑項目周邊高端住宅項目僅有一個，且體量較小。周邊項目：9個

住宅項目：7個

商業項目：1個

公寓項目：1個高端項目：1個項目周邊市場情況競爭市場局面項目名稱產品類型面積區間（㎡）價格（元㎡）月均去化量（套）松花江尚超高層/高層/多層40-317小戶型11000大戶型150005-899號公館高層35-66120001-3（尾盤）觀瀾寶邸高層32-96住宅8700公寓120008-11中華巴洛克多層（商鋪）30-1500300002-3金帆明居高層41-1487800待售（未開盤）好民居濱江新城高層48-160750015-18南極國際高層/多層68-158830010-13福宏名城高層/小高層67-17695006-8寶通府第高層73-14485003-5從位置、價格、品質來看，唯有松花江尚能與寶宇項目稍作比較，且規模無從比擬，寶宇項目競品是全市的高端項目。項目周邊市場情況競爭市場局面位置價格產品提及率盛和世紀四季上東盛和天下盛世江南富力江灣寶宇項目競品鎖定盛和世紀、盛和天下、四季上東、盛世江南、富力江灣。項目競品鎖定競爭市場局面項目競品述求項目名稱區域區位/板塊關鍵詞述求盛世江南道里愛建地段、品牌、臨江盛和世紀道里群力洋房、臨江、公園盛和天下道里群力地王、別墅、觀江高層富力江灣道里水上公園地標、觀江、品牌、豪宅、精裝四季上東香坊省政府亞麻廠、高品質、園區景觀寶宇天邑道外道外三馬品牌、超大規模、物業、口碑寶宇項目競品乃全市高端項目或區域標桿項目，與競品相比品牌、物業、口碑等均可。競爭市場局面項目競品供求競品供求及庫存分析競品總銷及均價分析四季上東銷售業績最佳，富力江灣單價最高（含精裝），競品庫存相對本案較為充足，客戶選擇空間較大。注：統計數據為各項目開盤至今競爭市場局面競品項目周信息統計項目名稱來電來人成交（套）金額（萬元）主力成交（面積）優惠措施備注盛世江南1632400173㎡一次88，貸款9，頂層73,/四季上東277919157596、128㎡一、二期一次性98、按揭無折，三期一次性92，按揭無折，萬象一次性95折按揭無折扣/盛和天下9251220048、128㎡公寓一次性付款95折，貸款無折扣/盛和世紀15572111936176㎡一次性付款95折，貸款無折扣/寶宇天邑557871610112-160㎡一次性85，貸款9/富力江灣605683100190、230㎡一次性92，貸款97老帶新力度較大2萬（230㎡）1萬（190㎡）統計時間：2013.3-2013.7平均周信息主力成交多為160㎡以下產品，以170㎡產品為主力成交的項目是盛和世紀、富力江灣，其中富力老帶新力度較大，盛和世紀找關系折扣力度較大最高能達到83-85折。競爭市場局面本案競品景觀資源生活配套建筑風格價格優勢實景現房園區規劃黃金地段優質物業景觀資源生活配套建筑風格價格優勢（富力除外）實景現房（富力除外）園區規劃黃金地段（盛和除外）優質物業綜合對比，本案在地段和物業不輸于競品，但價格及現有配套層面無優勢。項目競品PK競爭市場局面市場小結寶宇天邑項目經歷11年初首推熱銷后，在整體市場低迷的環境下，銷售逐漸陷入了僵持狀態；項目團隊需要嘗試調整策略以拉升氣勢，為項目后續產品推進創造有利條件。困惑篇問題究竟在哪寶宇的問題存在先吃好的，剩下壞的存在：哈爾濱市場區域認知周邊環境產品對比問題：問題究竟在哪哈爾濱市場分析哈爾濱目前市場情況剛需、首改住宅占78%哈爾濱也存在限購哈爾濱房地產投資環境差哈爾濱市場政策導向滯后性強如何再上一層目前哈爾濱區域分布道里、道外分界線項目位置60米問題究竟在哪道外區域認知1道外—臟、亂、差的代表道外與豪宅無關，觀江豪宅都在道里23近5年觀江豪宅開發總建面：90萬方售樓處周邊環境差問題究竟在哪項目情況118棟高層、超高層產品主打溫泉主題社區23寶宇哈爾濱龍頭企業4通過物業打造高端住宅/loveslide如何再上一層銷售情況概述1臨近鐵路線、路邊的產品滯銷均價14000元/m2，85折23觀江26000元/m2樓王4開發周期長，現銷售60%后不動滯銷26000的樓王環境差、待拆遷問題究竟在哪售樓處目前情況1售樓處客戶量非常少售樓處所在快速車道上23此區域自然來訪較難4售樓處環境保持很差問題究竟在哪導致滯銷原因1170米內有高鐵及鐵路高鐵修建過程中，環境差23北側項目曾傳高鐵有輻射4高鐵施工、運行噪音大問題究竟在哪導致滯銷原因21原此區域非住宅區周邊觀江項目趨于飽和23高鐵、北側項目降價2000元4原客戶人群為寶宇駐地北環商城問題究竟在哪解決篇人從何處來23CBD商圈關鍵：配套甲A級寫字樓、國際商貿中心、超白金五星級酒店關鍵：高品質的購物、居住、休閑空間。繼紅小學和69中學學區配套未來前景關鍵：集休閑、娛樂、餐飲、酒吧于一體的商業步行街，使其成為哈爾濱市第二條中央大街推廣：人從何處來圓您一個寶宇夢24報廣+軟文關鍵：短信寶宇品牌延續，整體配套的說明及未來展望關鍵：寶宇特價難得DM關鍵：尋找客戶所在推廣：人從何處來老業主關鍵：老業主深入發掘榮譽數據目標25獎懲參與競爭25如何激勵全員營銷激勵人從何處來26如何圈層銷售尋找高端客戶分布區域通過老板的朋友圈打進高端人群圈內讓高端客戶自身營造投資氛圍客戶代表他自己的圈子，老帶新圈層維護老客戶，通過他們的認可擴充客戶群體讓更多的人選擇寶宇，哈爾濱的象征需要從開發公司品牌塑造和口碑擴張內講師的成長人從何處來27目前面對抗性如何解決高鐵輻射，引起人們的恐慌高速鐵路一般使用電作為驅動在高鐵上的受電桿與供電線路高速滑過時會產生部分磁場不過是微量的主要就是聲音這方面的長期處于比較嘈雜的環境中會影響身體健康人們對道外的認知距離中央大街更近，目前此區域都是哈爾濱中心區域周邊的環境及施工工期長住宅期限是70年，新出臺政策對于房地產未來市場是有利的，您現在以投資角度看待是極為有眼光的內講師的成長人從何處來28提升銷售人員競爭力度置業顧問雖有從業經驗但專業性不強相對而言，強銷、現場逼定能力較弱對于項目講解，重點不夠突出因待遇優厚、條件優越，存在缺乏積極性人從何處來先賣好的，沒有針對性的策略方案進行銷售29現場人員的調整如何把未來價值說辭傳遞給客戶如何跟蹤客戶，維護客戶抓住僅有資源如何突出開發商品牌，寶宇能給您帶來什么如何把銷售壓力讓置業顧問自己扛人從何處來剩余房源如何分層去化30蛻變篇借鑒億達，完成蛻變31借鑒億達，目的是什么借鑒大