目錄

第一章、項目基本情況分析...............................6

第二章、前期物業服務標準及服務質量.....................9

第三章、本項目物業管理服務重難點分析及解決措施..........38

第一節、本項目物業管理服務重難點分析................38

第二節、本項目特有的物業管理方式.....................40

第四章、物業管理服務工作計劃及思路.....................43

第五章、秩序維護服務方案...............................52

第一節安全及消防管理模式...........................52

第二節交接班制度...................................52

第三節安全管理器械管理制度.........................55

第四節門崗服務.....................................57

第五節巡邏服務.....................................61

第六節監控作業.....................................64

第七節消防管理服務.................................67

第八節安保秩序服務標準.............................83

第六章、設施設備運行維護維修管理服務方案................97

第一節設施設備的管理模式...........................97

第二節安全管理規定.................................97

第三節交接班管理規定...............................98

第四節機電設備管理規定.............................99

第五節機電工具管理規定............................100

第六節發電機房管理規定............................101

第七節發電機維護保養..............................103

1

第八節發電機運行操作...............................105

第九節供配電房管理規定.............................108

第十節配電房設備設備維護保養.......................110

第十一節配電房設備運行操作.......................112

第十二節水泵房管理規定............................114

第十三節供水系統維護保養.........................115

第十四節供水系統操作.............................117

第十五節電梯安全操作...............................121

第十六節電梯故障維修...............................123

第十七節強弱電系統管理規定.......................127

第十八節弱電系統故障檢查.........................127

第十九節弱電系統維護保養...........................134

第二十節設備巡查內容及標準.........................137

第二十一節設備、設施維護保養標準...................144

第二十二節共用設施維護保養標準.....................160

第二十三節電梯系統維護方案.........................162

第二十四節消防系統維護方案.........................175

第七章、環境衛生保潔管理服務方案.......................180

第一節清潔管理模式.................................180

第二節崗位職責.....................................181

第三節清潔機械的操作、保養.........................181

第四節樓宇保潔.....................................188

第五節外環境公共區域保潔..........................190

第六節地下停車場保潔..............................193

2

第七節垃圾的收集與處理...........................194

第八節大理石打蠟.................................195

第九節石材晶面處理...............................199

第十節消殺管理...................................202

第十一節保潔服務標準.............................208

第十二節垃圾分類服務方案.........................222

第八章、綠化管理服務方案.............................228

第一節綠化養護方法和要求.........................228

第二節綠化養護作業標準...........................234

第三節綠化養護控制規程...........................246

第四節綠化服務工作重點和措施.....................250

第九章、業主管理服務及接待服務方案...................255

第一節客戶服務接待中心職能.......................255

第二節客服中心值班制度...........................256

第三節業主投訴處理...............................257

第四節報修服務...................................259

第五節服務標準...................................265

第十章、物業檔案管理方案.............................277

第一節檔案資料管理方案.........................277

第二節住戶檔案管理..............................280

第十一章、新樓宇前期介入服務方案......................282

第十二章、配合甲方驗收及接管項目后的承接查驗服務方案..286

第十三章、住宅物業的交房服務方案......................290

第十四章、開展配套車位分配服務方案...................292

3

第十五章、社區文化娛樂活動服務方案...................294

第一節社區文化活動建設原則.......................294

第二節社區文化活動計劃...........................295

第三節工作流程、工作內容與質量要求................297

第四節社區文化活動目標效果.......................299

第五節無償便民服務...............................299

第十六章、空置房屋的看管服務方案......................300

第十七章、節電、節水、節能、降耗和各項創建服務方案.....304

第一節節能降耗與物業管理服務一體化設計思路........304

第二節、具體實施節能降耗措施......................306

第十八章、物業服務培訓方案............................311

第一節我公司物業員工培訓分類......................312

第二節培訓措施...................................314

第三節培訓計劃...................................325

第十九章、工具設備物資裝備服裝等配備情況...............331

/...............................................................................................................335

若干....................................................335

第二十章、突發事件處置預案...........................347

第一節、消防事故緊急處理預案......................347

第二節、防疫應急預案...............................353

第三節、爆炸事件處理預案.........................358

第四節、打架斗毆事件處理預案.......................358

第五節、盜竊事件處理預案.........................359

第六節、搶劫的應急預案...........................360

4

第七節、發生自殺或企圖自殺事故的處理程序............360

第八節、對醉酒滋事或精神病人的處理預案..............361

第九節、液化氣泄漏應急處理預案......................361

第十節、高空墜物應急預案...........................362

第二十一章、科技物業打造.............................363

第二十二章交接方案...................................366

第一節物業交接的要點和舉措.......................366

第二節物業交接應急預案.............................369

5

第一章、項目基本情況分析

一、項目概況

XXX地塊回遷安置房項目位于XXXX部，東起南方公園，西至XXX、

南起XXX、北至XXX,距XXX米，整個地塊分為XXX地塊，占地面積約

XXX畝。現已開工完成建設XXXXXX共5個子地塊，共計XXX棟房屋XXX

戶，項目總建筑面積約XXXX萬平方米，其中住宅建筑面積XXXX平方米，

綠化面積XXX平方米，配套機動車位XXX個，非機動車位XXX個，人防

車位XXX個。

其中，XX地塊房屋(共計3棟)的地上總建筑面積為：XXm2,住

宅XXXm2XXX套，配套機動車位XXX個，非機動車位XXX個；XX地塊房

屋(共計8棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXX1m2XX7套，配

套機動車位XXX個，非機動車位XXX個，商業物業XXXm2;A4地塊房

屋(共計2棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2163套，配

套非機動車位XX個，商業物業XXXm2;XX地塊房屋(共計13棟)的地

上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2XXX套，配套機動車位XXX個，

非機動車位XXX個，商業物業XXX3m2,幼兒園XXXm2;XX地塊房屋(共

計7棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2XXX套，配套機動

車位XXX個，非機動車位XXX4個，商業物業XXXm2;(上述面積以最

終交付后實測數為準)項目全部住宅業主為草海片區建設開發征地拆遷

的回遷安置戶，商業及未售產權車位業主為昆明道恒房地產開發有限公

司。

二、服務范圍

XXXX地塊(A2、A3、A4、A5、A6)地塊(具體面積以實際委托為準)。

6

三、服務工作內容

服務范圍為XXX地塊(A2、A3、A4、A5、A6)地塊項目(包含但不

限于住宅、商業、車位及配套公共空間、道路、設施設備等)。服務內

容為：包含但不限于項目的秩序維護服務、設施設備運行維護維修管理

服務、環境衛生保潔管理服務、業主的管理服務及接待服務、物業管理

檔案、新樓宇前期介入、配合甲方驗收及接管項目后的承接查驗、制定

及實施住宅物業的交房方案、配合開展配套車位分配等。具體為：

1.物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備(包括但不限于樓

蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、

走廊通道、門廳)的維修、養護和管理；

2.房屋建筑本體共用設施設備(包括但不限于電梯及設備、二次供

水設備、通風管道及設備、高層消防及噴淋系統、智能化、高層排水泵

系統、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙道、共用照明、天線、

配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務；

3.本物業規劃區域內屬物業管理范圍的市政公用設施(包括但不限

于道路及側石、室外地坪磚、室內外上下水管道、地下室、化糞池、溝

渠、池、井及井蓋、綠化、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護

和管理；

4.本物業規劃區域內的屬物業管理的配套服務設施的維修、養護和

管理；

5.本物業管理區域內公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部

位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

6.本物業管理區域內交通、車輛行駛及停泊的管理及相關設施的維

護；

7

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作；

8.負責組織、協助組織社區文化娛樂活動；

9.物業管理區域的日常安全巡查服務；

10.負責保管物業管理檔案、資料和物業服務費用的賬務；

11.物業管理區域內業主、使用人裝飾裝修物業的服務；

12.負責做好物業承接查驗工作；

13.制定及實施住宅物業的交房方案，配合完成配套車位分配工作；

14.積極配合社區做好房屋出租信息登記上報及租賃備案工作；

15.供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關

管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；

16.負責空置房屋的看管；

17.負責其他公共性服務內容；

18.法規和政策規定由物業服務企業管理的其它事項。

19.我公司在物業管理過程中所涉及的工具、用具等全部自行配備。

8

第二章、前期物業服務標準及服務質量

(一)秩序維護服務

1、區域內秩序維護24小時值班，按照招標人的要求，對外來人

員、車輛進行檢查、登記及管理，定期進行安全巡查，對值班、巡查中

發現的問題及時報告，妥善解決。

2、小區主要出入口或住宅一樓大廳值班：根據招標人有關管理制

度，落實外來人員出入小區的有關管理規定。堅持每天對小區內的公物、

門窗玻璃、消防器材、設施設備以及各種維修項目和安全隱患情況及時

排查，做好記錄，發現問題，及時上報。熟悉消防器材的使用，遇到火

災等特殊緊急情況能及時撲救，并組織人員安全疏散撤離。

3、消防、監控值班：小區內設消防監控值班室，負責監控室24小

時值班并認真填寫值班記錄。值班人員必須持證上崗，并熟悉消防報警

及監控錄相設備的基本操作功能，做到會操作使用、會排除一般故障，

有情況及時報告，做好各種突發事件的預防和處理工作。

4、地下停車場的安全、秩序維護管理。按照招標人車輛停放管理

規定，負責地下停車場的車輛停放管理，保證車輛交通秩序井然，管理

有序、停放整齊，確保車輛的停放安全。對小區內停車場進行流動巡查，

專人管理。

5、車輛停放及時開關電動門，確保車輛有序通行。熟悉本小區內

長租車輛及固定停車位。確保小區門前及院內道路無機動車亂停放現象。

對外來車輛做好停車引導。自行車、電動車要擺放整齊，外來非機動車

要按指定位置停放。

6、如因人員疏于管理發生被盜、財產損失等，由我公司承擔責任

9

并照價賠償。

(二)設施設備運行維護維修管理服務

1、電梯：物業工程技術人員主要承擔日常的運行管理、應急救援、

衛生清潔、照明燈具更換，發現問題及時與電梯公司聯系，配合質監局

進行電梯檢測，維保費用、年檢費用及合格證費用由我公司承擔。

2、高壓配電設備、高壓配電室等，我公司負責高壓設備日常運行

管理、運行記錄、配電室衛生清潔、電纜溝清理、配電室安全、雙向電

源轉換、操作工具管理及其他日常事務。高電壓設備每兩年檢測一次，

檢測費由我公司承擔。

3、消防系統，配電室為氣體滅火系統，其他區域為水噴淋滅火系

統，甲方確保移交時系統正常。移交后我公司負責日常值班、巡檢、記

錄巡檢結果、消除故障記錄及其他日常維修，發現問題及時匯報。同時

保證項目內消防自動控制系統和監控系統，配電系統、照明系統的正常

運行。維保費用由我公司承擔。

4、給排水系統，保證給排水系統設備的正常運行及維護和日常運

行管理。

5、弱電系統,項目內自控系統，安防監控系統，智能集成系統，

廣播系統，音響系統，消防報警系統，電梯對講系統等的日常使用及維

護，發生維保的維保費用由我公司承擔。

6、避雷系統，不定期的檢查避雷系統，協助甲方每年對避雷系統進

行檢測，保證設施完好，系統有效、安全。檢測費用由我公司承擔。

7、節能管理，根據相關文件精神，協助完成年度節能任務，完成

公共設施及區域發生的水、電費繳納，主要設備的智能控制管理以及其

他節能維修整改項目。

10

8、物業管理范圍內公共區域的水、電、排污等設備的小額零星維

修所需耗材由我公司承擔，發生故障應立即排除。

9、因違規操作造成工傷事故或設備損毀，由我公司承擔并賠償相

關損失。

(三)公共區域的清潔衛生服務

1、每天清掃小區內公共區域地面，擦拭樓梯扶手、垃圾箱(桶)、

瓷磚和大理石墻面地面，保持地面清潔無垃圾、痰漬、污漬、煙頭煙灰；

保持墻壁無浮灰、蜘蛛網、污跡，保持各樓層門窗干凈，保持公共廁所

內衛生清潔無異味，便池、水池、地面、管道無積水、堵塞，無垃圾存

放現象。公用設施用具完好無人為損壞，保潔用品擺放整齊有序。

2、袋裝化垃圾清運、門前三包：對小區內垃圾每天進行清除、外

運，做到垃圾日產日清，夏季視情況及時清運。確保垃圾全部進垃圾箱，

對垃圾箱每天清刷，做到箱體清潔無污跡、無損壞。垃圾外運費用由我

公司承擔。

3、衛生防疫，按照要求負責小區范圍內的滅蚊蟲噴藥等防疫工作，

達到衛生監督部門的要求，費用由我公司承擔。

4、清潔員和清潔領班負責對客服中心/管理處內外進行日常清潔和

隨時保潔，要求辦公室內外無垃圾雜物、地面、桌椅、墻壁、門窗、指

示牌等無積塵、污漬。客服中心/管理處內桌椅、用具、綠植等擺放整

齊，設施設備保持功能正常，有完整真實的巡查記錄，發現問題及時解

決。

5、公共區域內的洗手間要求定期清掃及巡查，洗手液、擦手紙充

足，大、小便池內無污物，衛生間其他設施完好，各洗手間有相應的保

潔員專人負責。

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6、按照要求及時修訂服務操作規程，并組織實施。

(四)綠化管理服務

1、綠化所用設施設備及工具不少于8種以上；

2、綠化所用化肥、農藥種類在10種以上；

3、草坪長勢良好，修剪整齊，保持常綠，基本無雜草；

4、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹冠完整，

形態優美，花、灌木開花結果，各種植物生長茂盛，無枯枝、缺枝；

5、自建專門名貴花卉、樹木苗圃。

6.指定區域內的盆栽植物每天清潔一次，及時去除雜草、殘花、殘

葉，達到無灰塵、無黃葉、無雜物，盆花擺放合理、整潔美觀。

7.指定區域內的盆栽植物及時施肥、澆水、防病殺蟲，發現枯死及

時補齊，長勢不好的苗木定時移到室外或有陽光處進行養護，待長勢穩

定后再補回原位。死苗及長勢不好的苗木更換費用由我公司承擔。

四、技術標準或工作要求

(一)本項目物業管理服務總體要求

1.招標人提供條件。招標人免費提供項目內規劃配置的全部物管用

房供我公司使用，物管用房的裝修及后續使用產生的水費、電費、網絡

費、維修費等由我公司自行承擔。

2.我公司承擔責任。物業管理服務的開辦費、運營費及其他費用由

我公司自行負責，物業管理服務人員的交通、食宿、培訓等由我公司自

行解決。在履行合同期間，屬于我公司原因所致的所有安全責任由我公

司完全負責承擔，由于我公司原因發生的設施設備損壞或丟失等由我公

司承擔賠償責任。

3.人員要求：

12

序最低最大

部門崗位要求

號人數年齡

項目

1部項目經理145歲以下2年以上物業管理工作經歷

綜合綜合管理大專及以上學歷，3年及以

25645歲以下

管理服務人員上住宅物業服務管理經驗。

共用

部位、

中專及以上學歷，持相應專

共用

業的上崗證，3年及以上物

設施工程維修

34745歲以下業水、電、設備維修等相關

設備維護人員

工作經驗，專業維修人員

日常

60%以上持證上崗。

運行

維護

中專及以上學歷，持保安證

及提供無犯罪記錄證明，其

中消控室人員還需持有消防

秩序秩序維護中控室監管員或建(構)筑

47045歲以下

維護人員物消防員資格證，1年以上

工作經驗，實行三班倒8小

時工作制，另外須有輪休排

班。

13

中專及以上學歷，提供無犯

罪記錄證明，其中特殊崗位

環境環境衛生

57050歲以下清潔養護人員需持有石材養

服務清潔人員

護工證、有害生物防治員證

等，1年以上工作經驗。

中專及以上學歷，提供無犯

綠化綠化管理

61040歲以下罪記錄證明，1年以上工作

管理人員

經驗。

合計254

注：1.我公司承諾：如中標后完全按照招標文件人員要求配置人員并提

供相關證書。

2.管理服務總體要求。按照安全有序、運行正常、干凈整潔、節能

環保、特色景觀、保障有力、管理規范、服務滿意的總體要求和物業管

理相關規定實施物管服務，確保提供一個安全、有序、舒適、整潔、高

效、和諧、生態、文明的小區環境。

2.1進駐要求：中標單位在合同簽訂后14天內需確保開展項目服務

工作所需人員、設施、設備、服裝、工具、用具、物品全部到位并完成

各項準備，在接到招標人的進場通知后立即按時進駐項目，全面接管和

啟動實施招標范圍內的物業管理服務工作，確保該項目的安全運行和正

常使用。

2.2工作要求：

(1)全力推行物業質量管理和質量標準體系，對管理服務的內容

分別制定具在針對性的內部管理制度、考核標準、工作方案、應急方案

和工作要求等，不斷優化管理、創優服務，做到禮貌、熱情、真誠、細

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致、嚴謹、規范、文明、和諧、用心服務，全力做好管理服務，創造一

個安全、莊嚴、寧靜、干凈、整潔、優雅、和諧、生態的小區環境。

(2)加強政治、業務素質教育和內部管理，嚴格遵守各項規定，

依法依規管理服務。

(3)高度重視并加強組織好管理人員各項業務技能學習培訓，不

斷提高員工素質和管理服務保障能力，提升和鞏固管理服務質量和水平。

(4)積極主動加強溝通聯系，多渠道征詢和聽取意見，不斷總結

和改進工作，使招標人對物業管理服務的年度滿意率在95%以上。

(5)全力協助招標人共同做好該項目的節電、節水、節能、降耗

和各項創建工作。

(6)本項目主要物業管理服務人員專職為該項目服務，不兼職，

主要管理人員需要更換或補充時，及時上報招標人同意后方可更換或補

充。

(7)本項目管理服務人員常駐項目，其中：項目經理保證每周在

項目工作不少于5天，管理人員保證每周在項目工作不少于5天，其他

人員保證每周工作時間不少于5天；保持各崗位全天24小時有人在崗

值班或通訊暢通，保證能隨叫隨到及時處置工作中的各種突發情況、重

要事宜。

(8)所需工作人員由我公司自行確定聘用，妥善處理好雙方的勞

務勞資及各種關系，如果我公司與其所聘工作人員之間發生的勞務勞資

等糾紛，與招標人無關，招標人不承擔任何責任。保證本項目所聘用人

員的工資，不低于當期的最低工資標準。

(9)根據管理服務要求，每月對工作中存在的問題認真進行自檢

自查，以書面形式報招標人。

15

(10)我公司上報的各種數據、材料、總結必須及時、真實、準確、

可靠，由招標人收閱、登記并簽名作好記錄。

(11)本項目負責人每月參加招標人組織的檢查考核，如果缺席將

實施扣分處罰。

(12)高度重視安全工作，加強安全教育，嚴格落實各項安全措施，

加強日常安全巡查，盡力杜絕一切安全事故的發生。若發生安全事故，

全部責任和費用由我公司承擔，招標人不承擔任何責任和費用。

3.檔案、資料管理要求。做好有關物業管理服務的檔案和資料管理，

包括：業主投訴及意見檔案、安全管理記錄檔案、設備運行記錄檔案、

設備維修保養記錄檔案、清潔衛生管理檔案、環境綠化管理檔案、物業

人事管理及人員培訓檔案等，以及具體的管理方案、應急預案。物業管

理企業必須運用計算機管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善，

交接手續完備，檢索方便準確。

(二)物業管理服務主要標準與技術要求

(一)秩序維護管理服務工作要求

1.秩序維護管理目標

按照治安保衛管理規定，通過物業周密、嚴格、高效、規范、制度

化的安全管理，保證該項目和周邊的公共秩序井然有序、日常工作和重

大活動正常運行、人身、財產、事件安全得以保障，確保實現該項目零

安全事故的目標。

2.秩序維護管理內容和任務

(1)公共安全管理：做好該小區內部安保、維穩和反恐、信訪工

作，保障該小區內建筑物、構筑物、設施設備、綠化景觀植物、公共財

產、人身財產安全、公共秩序維持、公共活動的正常開展。

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(2)消防安全管理：做好小區內及周邊防火、滅火及抵御自然災

害的各項工作。

(3)交通安全管理：維護小區內車輛交通及車輛停放、車輛出入

秩序，防止發生交通事故和車輛被損被盜。

(4)保密安全管理：保守小區內各項工作秘密，防止業主的個人

信息、隱私和小區內各類設施設備外泄。

3.秩序維護服務標準與要求

3.1安保崗位服務規范及職責

設立固定安保崗和流動巡邏崗，安保人員對該項目整個區域進行24

小時全天安保值勤、巡邏檢查，建立一個嚴密可靠的安全體系，確保人

身財產安全。安防監控系統要保證24小時值班監控，對違法違紀行為

及時處理。加強停車場、車輛安全與交通管理，保證停車場的車輛停放

整齊、交通有序和安全。全天有保安人員負責大門車輛、人員進出有效

管理。由于安保服務不到位造成財產與設施損失的，我公司承擔相應的

賠償責任。

3.2日常管理

(1)嚴格按照本項目《物業管理服務要求及標準表》做好管理服

務工作。

(2)以安全管理為主要服務內容，穿著統一制服，嚴格履行崗位

職責，認真負責、言行規范、文明執勤。

(3)按照管理內容編制檢查表，每日進行檢查，發現問題，及時

整改。

(4)接受招標人對安保崗位的服務質量抽查，發現問題，及時整

改。

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(5)除我公司自行對服務人員的培訓外，如有需要接受招標人的

培訓。

(6)所有崗位建立崗位責任制與運作程序、工作質量標準，并接

受招標人監督檢查。

(7)接受相關行業主管單位的檢查、指導、監督和管理。

(8)制定各類應急預案，并培訓相關人員達到相關要求。

(9)安保流動崗、固定崗、巡更點、巡更路線、巡更次數等日常

安保管理細則必須按招標人要求執行。

(10)做好安全保衛工作的書面記錄和檔案資料管理。

(11)負責值班室、衛生間及周邊公共區域的環境衛生清掃保潔。

3.3安保具體要求

(1)管理區域制定安全防范制度，保證24小時值班及巡邏安全防

范。設根據小區主要出入口設置固定門崗專人值守，24小時值班(不允

許有脫崗現象，崗位上單次超過5分鐘無人值守的即判定為脫崗),采

用限時跨立姿勢于指定地點站立服務。

(2)門衛和各出入口嚴格執行好“四項進入制度”,即：小區內

部人員實行憑門禁卡、車輛實行車輛管理系統錄入進入制度，外部來訪

人員、車輛實行登記進入制度，對外來人員和車輛實行登記、檢查有效

證件，必要時采取有效攔阻，嚴禁易燃易爆等危險物品進入項目。

(3)對來訪人員提供指引服務，態度須和藹。善于發現隱患和可

疑人員，處理突發事件。大件物品實行出入登記簽名制。

(4)巡邏人員按規定時間和線路電子巡更，巡視率達100%,頻率

不低于1次/3小時，發現問題能及時處置，并做好巡邏記錄。

(5)監控系統設立24小時監控值班崗(不允許有脫崗現象),全

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面了解和嚴密監視物業安全狀況，發現問題能及時處置，并做好監控記

錄和交接班手續。

(6)密切注意監控屏幕情況，發現可疑情況定點錄像，在大廳、

樓梯、樓面及要害部發現可疑情況要采取跟蹤監視和定點錄像措施，并

通知在崗人員進行詢問盤查，同時向管理員報告。

(7)值班人員嚴守秘密，嚴禁泄漏本物業監控點等安保方面的詳

細資料。

(8)流動崗人員按線路巡邏，保持高度警覺，發現可疑情況立即

報告，發現衣冠不整者和其他閑雜人員要求離開或阻止其入內。

(9)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手

勢要規范，態度要熱情。

(10)建立健全來訪制度，監控中心密切注意所有重要區域的即時

動態，隨時保持與巡邏值班人員的聯系。

(11)監控中心密切注意各方面動態，遇有異常情況發生時，協助

其他警力做好安全控制工作，并妥善處理善后工作。

(12)在有特殊活動事項時，除提前做好一切準備工作外，重點加

強事前的巡視檢查力度，監控中心注意一切動態，增加外部警戒和內部

巡查人員，防止意外事件發生。

(13)制止一切群體性事件，防止暴力事件發生，同時充分利用功

能區域，妥善疏散聚集群眾，及時做好溝通化解工作，做到有禮、有節，

不得與業主或群眾發表議論或言論，不得無故產生沖突，不影響其他區

域的正常辦公。

(14)消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強員工的消

防意識和技能培訓，安保人員熟練掌握消防知識和操作要領。定期對消

19

防系統進行巡視檢查，檢測，發現問題及時報告，保證系統的正常運轉。

在“禁止煙火”和控煙區域發現有吸煙和用火現象，要及時勸阻和阻制；

對項目內消防栓、水帶、滅火器進行定期檢查；保持消防通道暢通，消

防器材完好。

(15)車輛憑車輛管理系統錄入車牌出入，車輛在停車場必須按規

定位置有序停放整齊。非業主或長租車輛憑車輛管理系統錄入車牌進出

停放(除特殊情況外)。實行24小時值班巡邏制度，定時對停車場進

行全面巡視，查看車輛有無損壞，漏油、漏水情況和車輛防護狀態是否

完好，是否有可疑人員滯留等。

(16)控制好出入口，防止無關人員、車輛進入，貨車進行開箱檢

查。發生交通事故時，立即保護和控制現場，防止車輛堵塞現象發生。

(17)對發現的遺失物品、資料、文件，及時上交物業管理辦公室，

由物業管理辦公室上交警方或失主。

(18)嚴格控制外來人員在小區內的錄音、錄像、照相，對一切可

能導致業主不利的行為立即制止并送有關部門處理。

(19)保持員工隊伍相對穩定，調動技術骨干的，應提前告知甲方。

必須按招、投標文件崗位配置配足員工，不得擅自減少。經抽查，發現

實際上崗員工數減少的，甲方有權按實際減少的人數扣除相應的人均管

理服務費并解除合同。

(20)未經招標人批準，一律不允許外來人員進入小區內參觀，不

允許無關人員進入參觀小區內要害部位和核心設備。

(21)如有施工維修工程，對施工人員經過嚴格審查后發放臨時出

入證，對施工現場進行監督及跟蹤。

(22)認真做好外來人員、車輛出入的登記工作，做好交接班工作。

20

(23)安保管理人員必須統一著裝，配證上崗。必須熟悉區內環境，

文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責。

(24)配備專職車輛協管員，對停車場、車輛進行安全與管理，保

證停車場的車輛停放整齊，交通有序，保證車輛安全。

(25)按照相關規定，做好項目大門、側門、地下室門等的開閉管

理。

(26)配合有關部門做好小區安全保衛工作，制訂和完善各類設備

系統突發事件應急處置預案，并定期培訓和操演。

(27)服從、及時落實招標人的合理管理服務要求，完成招標人交

辦的其他合理服務工作。

4.人員配備和素質要求

4.1我公司按照工作要求，結合自身實際，配置人員不得少于招標

文件要求的人員數量。所有安保人員男性身高要求170厘米以上，女性

160厘米以上，五官端正，要求初中及以上水平，年齡20歲一45歲之

間，持有保安證、無不良行為及違法犯罪記錄。如需更換安保人員時，

及時上報招標人同意后方可更換。

4.2安保人員不兼職，專職為項目服務，負責安全保衛管理。

4.3安保人員以中青年為主，45歲以下身體健康，具備相關知識，

定期接受相關知識培訓教育。

4.4上崗時佩戴統一標志，按要求穿戴統一制服，儀容儀表規范整

齊。

4.5遵規守紀，愛崗敬業，虛心學習，訓練有素，認真負責，耐心

細致，積極主動，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

21

4.6依規管理，文明服務，禮貌待人，不得發生與服務對象爭吵、

打架等事宜。

4.7經常保養安保的裝備、工具、用具，保證使用性能合規高效、

安全可靠。

5.管理服務方式

管理服務方式為重包。安保人員服裝及所需的裝備、器械、設備、

對講機、物品、培訓費、管理服務費等全部由我公司承擔，安保服裝樣

式須經招標人認可后方可穿著。

(二)設施設備運行維護維修管理服務工作要求

1.設施設備運行維護維修管理目標

按照設施設備管理規范，通過物業管理服務人員認真檢查、維護、

維修和管理，保證設施設備狀態良好，充分發揮設備功能，提升應用價

值，延長使用壽命，保證科學合理地控制和降低成本，最大限度使設備

得以保值；保證各種設施設備完好、安全、正常運行，確保無重大設備

責任事故、安全事故。設備在采購質保期內的，做好輔助維護工作。

2.設施設備運行維護維修管理內容和任務

(1)配電供電管理：保證該項目配電、供電、發電設備狀態良好、

運行正常、供電正常，所有用電設備安全運行。

(2)給水排水管理：保證該項目給水排水、污水處理、中水回用、

雨水收集利用、綠化澆灌等設備狀態良好、運行正常、供水正常，有效

保證消防用水、生活用水、綠化用水、清掃用水；排水通道通暢，排水

及時，保證不發生水淹事件。

(3)消防控制管理：保證該項目消防設備狀態良好、運行正常、

啟動及時，防止火災發生和減少火災造成損失。

22

(4)機房泵房管理：保證各個機房泵房的安全和良好運行環境條

件，避免出現人為破壞和設備非常規損壞，保證設備正常運行，不發生

安全事故。

(5)監控安防系統管理：經常性檢查監控系統、紅外報警系統性

能，確保系統使用正常。

(6)電梯管理：積極主動協調和配合電梯維保公司做好電梯維保

工作，發現問題，及時準確處理，消除安全隱患，保證電梯安全運行。

(7)其他設施設備系統管理：保證公共區域內燈具、開關、插座、

燒水器、烘手器、消毒柜、海報機、鎖具和室外電燈、景觀燈的維護維

修、安全控制和安全高效使用，提升使用效果。

(8)各出入大門管理：保證電動伸縮門、空降門、卷簾門、防火

門、門禁系統門等門的安全、靈活開啟和關閉。

3.設施設備運行維護維修管理標準與要求

3.1日常管理

(1)嚴格按照本項目《物業管理服務要求及標準表》做好管理服

務工作。

(2)負責范圍內各設施設備系統的運行操作、日常巡視、定期檢

查檢修、故障排除保養、應急處理等管理工作。

(3)熟悉掌握各設施設備的功能作用、操作程序、使用方法、故

障解決方案。根據各設施設備的規范的使用說明書，編寫制定出重點突

出、通俗易懂、簡便實用的操作手冊，張貼在設施設備的醒目位置，并

妥善保存備用。記錄各設備系統運行實際參數，制定各設備系統的經濟

運行方案，定期分析并加以調整，確保設備在最佳的狀態運行。

(4)制定各設備系統的故障應急外圍方案，并定期組織演練，逐

23

步完善管理程序。

(5)做好物業檔案資料的建立和保管及有關設備維修的臺帳管理，

記錄各設備系統維修時物料的流向。

(6)負責相關設備機房鑰匙和機房內各類設備設施的安全管理，

由于我公司管理不善而引發的機房設備的偷竊、遺失、損壞等安全事故，

由我公司負責。

(7)負責公共部位的共用設施設備、電器等(如燒水器、烘手器、

路燈等)管理服務及維修保養。

(8)供水、供電、通訊、網絡等專業單位在物業管理區域內對相

關管線、設施維修養護和抄表時，進行必要的協調和管理。

(9)按照甲方的委托，負責配合電梯、消防、供電、供水、防雷

等設施設備年檢。

(10)接受相關行業主管單位的檢查、指導、監督和管理。

(11)做好設施設備維護維修工作的書面記錄和檔案資料管理。

3.2具體要求

(1)建立健全設備物業管理制度，明確各種崗位工作標準，并制

定具體的落實措施和考核辦法。

(2)設備圖紙、檔案資料管理完善、收集齊全，分類清晰；建立

設備臺帳，登記詳細，帳物相符。

(3)設備機房環境衛生整潔干凈，物品擺放有序。機房內嚴禁吸

煙、飲酒等與工作不相符的事宜，無關人員不得隨意入內。

(4)落實設備安全運行、崗位責任制；分工明確，定期巡檢和維

護保養設備，嚴格執行有關維修保養規程和操作使用規程，并按規定記

錄設備運行狀況。配電房、泵房、機房及消控系統等重要部位應提供每

24

天24小時技術與人員保障，確保隨時處置各類突發情況。

(5)嚴格24小時值班值勤制度，設立服務電話，接受物業管理服

務報修、求助、建議、問詢、質疑、投拆等各類信息的收集和反饋，并

及時處理，有回訪制度和記錄。有用戶投訴和服務要求時，應在10-15

分鐘時間內向相關部門發出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內電

話或書面或上門回復客戶處理進展情況。投訴率不超過2%,處理率和

回訪率100%。

(6)物管人員和專業技術人員持證上崗，著裝規范，佩戴標志明

顯，服務規范，作風嚴謹。全體員工在管理服務期間，必須儀容整潔、

儀表端正、禮儀規范，做到文明禮貌，熱情周到。

(7)加強對設施設備、用品等的日常工作檢查巡查，發現問題和

接到問題修理通知后要及時想辦法處理或更換，確保安全解決問題，并

有檢查及問題處理情況的記錄。

(8)每月底向甲方提交設備管理服務運行情況工作報告。

(9)按檔案管理的要求，將設備管理服務的有關資料分類管理，

保存完好。

(10)嚴格按規范做好設備管理服務，確保各類設備系統完好率達

到100%,確保正常安全使用。

(11)落實設備管理服務合同，兌現設備維修服務承諾。保證維修

質量，減少返修，并有回訪記錄。在接到維修通知后，應在30分鐘內

到在現場，維修及時率應保證達到100%。

(12)出現電梯困人時，接報后10分鐘內到現場，30分鐘內安全

放出被困人員。

(13)保持員工隊伍相對穩定，調動技術骨干，提前告知甲方。按

25

招、投標文件崗位配置配足員工，不擅自減少。經抽查，發現員工數減

少的，甲方有權按實際減少的人數扣除相應的人均管理服務費并解除合

同。

(14)對各類消防設施、器材每月檢查、測試一次，并將檢查、測

試的結果書面報甲方。

(15)進一步做好各類設備管理臺帳，記錄各類維修材料損耗及流

向情況，并定期分析物耗情況。

(16)積極開展節能降耗工作，每月提供能耗數據分析報告，提出

合理化建議。

(17)保管好甲方移交的所有工程設備圖紙，因我公司原因遺失圖

紙所造成的損失，由我公司全部承擔。

(18)在設備管理過程中，不隨意更改原系統設備在使用、控制或

性能上的各項技術指標和要求，確需更改或進行技術改造須經甲方同意。

(19)確保正常供電供水，嚴格限停水電審批權限，遇有計劃限停

水電，應按規定及時通知管理機關。制訂給排水事故應急處理方案。發

生滲水事故，維修人員須在10分鐘內到現場搶修，杜絕大面積跑水、

泛水或長時間停水現象。

(20)貫徹落實招標人對景觀設施等設備系統的管理使用要求。

(21)保證避雷設備完好、有效、安全，按規定進行試驗并出具檢

測報告單。

(22)負責與第三方的聯系及現場管理工作，記錄第三方服務情況，

并向甲方提出合理化建議。

(23)服從、及時落實招標人的合理管理服務要求，完成招標人交

辦的其他合理服務工作。

26

4.人員配備和素質要求

4.1我公司按照工作要求，結合自身實際，配置人員不得少于招標

文件要求的人員數量，須具有培訓合格證或相關專業上崗證，無不良行

為及違法犯罪記錄。如需更換設備管理人員時，及時上報招標人同意后

方可更換。

4.2設備管理服務技術人員不兼職，專職為該項目服務，負責項目

的設施設備管理服務工作。

4.3服務人員要求：一是僅限男性，年齡45歲以下，外貌端正，身

體健康，形象好、素質高、服務優；二是訓練有素，專業過硬，具備相

關專業知識；三是要有較強的責任感和事業心，有一定的專業基礎知識，

能積極主動認真學習并熟練掌握各項設施設備管理使用及故障排除技

能，自覺履行各項管理服務職責。

4.4經常接受相關專業培訓教育，不斷提高學習管理服務技能、水

平和質量，認真、細心、用心、耐心、提前管理，確保設備在最佳的狀

態運行。

4.5上崗時佩戴統一標志，按要求穿戴統一制服，儀容儀表規范整

齊。

4.6遵規守紀，愛崗敬業，虛心學習，訓練有素，認真負責，積極

主動，耐心細致，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

4.7依規管理，文明服務，禮貌待人，不得發生與服務對象爭吵、

打架等事宜。

4.8保養好常備必要的檢測儀器、工具用具、設備和備件備品，保

證使用性能合規高效、安全可靠。

27

5.管理服務方式

管理服務方式為清包。設施設備日常操作、運行、檢修、清潔、維

護、保養、保管及服務人員服裝、培訓費和管理服務費、公共區域內發

生可以使用維修基金約定范圍以外的維修。發生需要使用維修基金約定

范圍內的大修項目時，上報甲方同意后根據維修基金使用管理要求進行

維修。

(三)環境衛生保潔管理服務工作要求

1.環境衛生保潔服務范圍

(1)小區大樓內公共部位：包括大廳、玻璃門、玻璃圍欄、電梯

及電梯廳、會議室、接待室、四班子接待室、消防控制室、值班室、衛

生間、走道、樓梯間、保潔間、機房、水泵房、配電房、地下室、墻面、

屋面、頂面、不銹鋼欄桿、窗子、垃圾桶等全部公共部分的各部位。

(2)室外公共部位：包括門廳、柱子、樓梯、游道、車道、人行

道、廣場、景觀水池、停車場、大門、門衛室、衛生間、圍欄、路燈、

綠化、道閘系統、垃圾桶等全部公共部分的各部位。

(3)其它工作：負責范圍內的垃圾清理并倒入指定垃圾箱，對垃

圾進行分類回收，適當范圍內的新增保潔管理服務，重大節日、重要活

動環境布置和各種創建活動所需管理服務。

2.環境衛生保潔服務標準與要求

2.1日常管理

(1)嚴格按照本項目《物業管理服務要求及標準表》做好管理服

務工作，并細化考核細則。

(2)有用戶投訴和服務要求時，應在15分鐘時間內向相關部門發

出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內電話或書面或上門回復客戶

28

處理進展情況。投訴率2%以內，處理率和回訪率100%。

(3)全體員工在管理服務期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀

規范，做到文明禮貌，熱情周到。

(4)每日對所管轄區域進行巡查檢查，發現問題并及時解決，有

檢查及問題處理情況的記錄。

(5)每月底向甲方提交保潔管理服務運行情況工作報告。

(6)按檔案管理的要求，將保潔管理服務的有關資料分類管理，

保存完好。

(7)遇有重大活動和節日，要根據要求進行全面或重點部位的清

掃、沖洗和保潔。

(8)在指定時間完成消滅蚊蟲、蒼蠅、蟑螂等工作，做到干凈徹

底。

(9)根據季節轉換特點，主動做好保潔調整工作。

(10)確立工作過程中的明確目標并具有可追溯性。

(11)健全具有可操作性的管理服務程序文件。

(12)接受相關行業主管單位的檢查、指導、監督和管理。

(13)做好環境保潔服務工作的書面記錄和檔案資料管理。

2.2具體要求

(1)公共部位保潔隨時打掃，保持空氣清新，室內外整潔衛生，

做到地面、墻壁、頂面、設施清潔及窗明幾凈。配有清潔機、拋光機、

吸塵器等保潔設備。

(2)保潔間：隨時打掃保潔，保持潔具、墻面、地面、頂面、臺

面、玻璃、燒水器、烘手器等室內設施的清潔、無異味、無積水。

(3)衛生間：保持便池、潔具、墻面、地面、頂面、臺面、玻璃、

29

門窗、燒水器、烘手器等室內設施的清潔、無異味、無積水。遇有人數

較多時，要安排專人重點負責相應衛生間的打掃保潔，保證達到標準。

(4)樓道：隨時打掃保潔，保持地面、墻壁、頂棚的潔凈，無雜

物，無污痕，無塵掛，清潔光亮；燈罩內無灰塵；走道四角及踢腳線保

持干凈衛生。

(5)大廳地面、玻璃門、窗、框、臺面、顯示設備等要保持干凈、

光亮、整潔。

(6)垃圾筒擺設整齊、清潔干凈，垃圾箱內套上垃圾袋，及時清

理垃圾及煙頭等，保證無異味。

(7)樓內墻面及走道設施、門框、通風口等保持干凈清潔。

(8)所有會議室、接待室要每天清掃保潔和開窗通風，保持室內

干凈整潔無異味。

(9)室外每天清掃，保持院落干凈整潔衛生，地面、管道、立柱

干凈衛生，車輛停放整齊。

(10)清潔、保潔區內實行全天12小時保潔制，垃圾日產日清并

按要求倒入指定位置，衛生設施齊全、完好率99%,對損壞的衛生設施

及時進行處理。

(11)管理人員標識明顯，物管方面各指示標識清晰、規范達100%。

(12)管理人員培訓合格率及組織人員參加培訓取證率100%。

(13)清潔、保潔率100%,達到最清潔標準和創衛標準。

(14)必須誠信履行《投標文件》中的“管理體制承諾”和人員崗

位設置、設施設備配置等承諾。

(15)保持員工隊伍相對穩定，調動技術骨干，須經招標人同意。

按合同書保潔員工崗位設置表配足，不得擅自減少。若發現減少且無正

30

當理由，招標人有權在次月扣除我公司相應的人均管理服務費并解除合

同。

(16)必須制定回訪制度，每月回訪一次，聽取意見，改進工作。

(17)必須使衛生保潔管理服務程序化，使衛生保潔過程有全程記

載和責任人，以便監控質量，供招標人隨時抽查核實。

(18)建立定期消殺除蟲制度，提高清潔衛生水平。所有公共區域、

辦公室、衛生間、保潔間、機房、倉庫等，每月做一次消殺。消殺工作

應由具備相應資質的人員進行。

(19)每年至少清洗一次供水水箱，保證水質衛生達標，清洗及檢

測費用由我公司承擔。

(20)每年至少清淘兩次化糞池，保證清潔衛生，清掏費用由我公

司承擔。

(21)景觀水池每年至少清淘一次，并換盆移栽睡蓮，按要求適時

換水、清洗、消毒，適時清除睡蓮的枯黃葉子、花枝及雜質等，達到水

池干凈、水清、無異味、無漂浮物，清洗費用由我公司承擔。

(22)必須服從、及時落實招標人的合理管理服務要求。

(23)完成招標人交辦的其他合理服務工作。

3.人員配備和素質要求

3.1我公司按照工作要求，結合自身實際配置人員但不得少于招標

文件要求的人員數量，無不良行為及違法犯罪記錄。如需更換環境衛生

保潔人員時，須及時上報招標人同意后方可更換。

3.2環境衛生保潔人員不兼職，必須專職為該項目服務，負責該項

目的環境衛生保潔管理服務。

3.3環境衛生保潔人員以中青年女性為主，50歲以下身體健康，須

31

提供健康證、無犯罪紀律證明及具備相關專業知識，定期接受相關知識

培訓教育。

3.4上崗時佩戴統一標志，按要求穿戴統一制服，儀容儀表規范整

齊。

3.5遵規守紀，愛崗敬業，虛心學習，訓練有素，認真負責，耐心

細致，積極主動，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

3.6依規管理，文明服務，禮貌待人，不得發生與服務對象爭吵、

打架等事宜。

3.7環境衛生保潔人員要增強節約意識，必須節約用水、節約用電、

節約用能，配合做好節約型機關建設工作。

3.8常備必要的清掃保潔工具、用具、用品并經常性管理好，保證

使用性能合規高效、安全可靠，不能對人身安全和物品安全造成影響。

4.管理服務方式

管理服務方式為重包。保潔人員服裝和所需的保潔設備裝備、工具

用具、所需物品(保潔用水、電、低值易耗品、清潔用品、垃圾袋等)

及管理服務費等全部由我公司承擔。保潔人員服裝樣式須經招標人認可

后方可穿著。

32

附表：該項目物業管理服務工作要求及主要標準表

項目服務要求標準

1、設置管理處，辦公地點不少于500平方米且固定，業主檔案實行電子化辦公管

理；

2、管理人員60%以上持證上崗，管理人員人均管理建筑面積在10000平方米以下；

3、對業主或非業主使用人投訴回復處理時間不超過8小時；

4、業主家訪服務率不低于80%

1.綜合管理服5、每年一次問卷調查，業主對管理人員服務態度滿意率不低于90%,訴求處理滿

務意率不低于80%;

6、積極開展各類社區活動，每年組織業主或非業主使用人參與的社區文化活動不

少于四次；重要節日有專題布置。

7、區內設有業主活動場地及會所。

8、物業服務企業三年的平均收費率不低于95%。

一、總體要求

1、小區設有專門的監控中心；

2、秩序維護人員人均服務建筑面積為8000平方米(或150戶)以下；

3、秩序維護項目做到門崗值守、門崗服務、巡邏檢查、錄像監控、值守防盜、車

輛服務、治安聯防、消防演習八個項目以上；

4、技術防范設施做到周界有紅外線監控、樓宇對講、智能門禁系統或IC卡服務

系統；

5、維護秩序人員每隔二小時到指定區域巡邏一次；

6、建立對外來人員進入物業區進行詢問和登記制度；

7、對居住滿一年的業主或非業主使用人，熟悉率達到90%以上；

8、車倆行駛有規定線路，停車場內配置道閘和錄像系統，停車標識清晰明確，有

專職人員24小時巡視和協助停車事宜；停車場24小時有專人值守。

9、每年一次問卷調查，業主對公共秩序服務工作滿意率達90%

二、門衛值班

1.服務時間：門衛保安24小時值班看守，當值站崗時不倚不靠、采用跨立站崗，

立崗值勤時間為上午8:10-8:40,11:50-12:20,下午13:50-14:10,17:50-18:

10。

2.秩序維護管2.交接班：有詳細完整的交接班記錄。

理服務3.外來車輛及外來人員：外來車輛和外來人員實行登記準許進入制度，禁止無關

閑雜人員(產品推銷及收購廢舊等人員)入內。

4.配合做好信訪接待工作。

5.值班室清潔：保持值班室、衛生間及周邊環境整潔、道路暢通。

三、監控值班

1.服務時間：監控室保安24小時值班看守。

2.禁止利用監控設備做與工作無關的事情，如玩游戲或下載無關資料等。

3.維護好監控設備，保障設備的良好運行和數據的安全存儲。

4.交接班：有詳細完整的交接班記錄。

5.監控記錄：保持完整的監控記錄，每天定期檢查，做好保密管理。

四、安保巡邏

1.服務時間：巡邏保安24小時巡邏檢查。

2.交接班：有詳細完整的交接班記錄表。

3.夜間：對辦公室門窗及樓道進行必要的安全檢查，關閉各樓道內不必要的電燈

和用電設備。按時開啟報警及其他有關設施，并在夜間不定時巡更，巡更次數不少于

5次。

4.消防巡查：消防設施完好無損，定期檢查，發現問題及時報告處理。

5.應急響應：接到火警或其他警情特殊情況后2分鐘內到達現場并報中心領導與

警方，協助采取有關措施控制現場。

33

、總體要求

1、工程人員人均維護建筑面積為12000平方米以下；

2、專業維修人員60%以上持證上崗；

3、各類設施設備完好率達到98%以上；

4、區域內照明系統的完好率達到98%以上；

5、加強消防系統的檢查保養，巡查，消防泵啟動試壓每年不少于二次；

6、加強對電梯的保養，單臺電梯的年故障率不超過五次；

7、供水設施年故障率不超過五次；

8、每年停水、停電故障率不超過五次；

9、公共樓道墻面每五年粉刷或清潔，日常墻面出現脫落六個月內修復。

二、配電供電管理

1.保證該項目配電、供電、發電設備狀態良好、運行正常、供電正常，所有用電

設備安全運行。

2.嚴格按照技術要求和安全規則，負責配電房、發電機房的高壓、低壓配電操作

和值守，確保安全，保證清潔衛生。

3.各配電箱：定期檢查，每年保養，無積塵，接頭無松動現象。

4.各層管線分線盒：每季度檢查、清潔1次，主要用電線路的絕緣狀況，每半年

測試1次，絕緣良好。

5.公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好；室外路燈、樓道燈、景觀

燈、地下室燈、機房燈、各房間內的燈具，完好率達100%。

三、給水排水管理

1.保證該項目給水、抽水設備狀態良好、運行正常、供水正常，有效保證生活用

水、綠化用水、清掃用水。

2.保證排水通道通暢，排水及時，不發生水淹事件。

3.公共雨污水管道、房頂：保證暢通無堵，每年疏通不