房地產基礎知識1.1房地產房地產是房產和地產的總稱。房地產也叫不動產。房地產中介服務房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資,開發,銷售,交易等各個環節中，為當事人供應居間服務的經營活動，是房地產詢問,評估,經紀等活動總稱。房地產市場分級房地產市場分為三級：一級市場：發展商從國家通過各種途徑取得土地運用權，用來開發房地產項目。二級市場：發展商完成開發項目，并推出市場進行銷售。三級市場：進行過一次交易后再次交易的全部房屋。四級市場：租賃市場。中介主要服務于房地產的二,三,四級市場注：一般狀況下，大眾理解的市場分級除土地以外的三級土地運用權出讓土地運用權出讓是指國家將國有土地運用權在一定限內出讓給土地運用者，由土地運用者向國家支付土地運用權出讓金的行為。采納協議,招標,拍賣三種合同形式進行。土地運用權出讓限分別為：居住用地70；工業用地,教化,科技,文化衛生,體育及綜合或其他用地50；商業,旅游,消遣用地40土地成熟度三通一平：道路,給水排水管網，供電線路引入開發區，將開發區的土地平整。五通一平：路通,上水通,下水通,電通,電訊通,場地平整。七通一平：道路,上水,下水,電力,通訊,煤氣,熱力，場地平整。五證五證即《國有土地運用證》,《建設用地規劃許可證》,《建設工程規劃許可證》,《建設工程開工證》,《商品房銷售許可證》《國有土地運用證》是證明土地運用者向國家支付運用權出讓金，獲得了在一定限內某塊國有土地運用權的法律憑證。該證主要載明土地運用者名稱,土地坐落,用途,土地運用面積,運用限和四至范圍。《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃拔土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。也就是蓋什么樣的房子。《建設工程開工證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律愛護。《商品房銷售許可證》是市,縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準證件。兩書兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅運用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業在商品房交付運用時，向購房人供應的住房質量保證文件《住宅運用說明書》是房地產開發企業在商品房交付運用時，向購房人供應的有關住房運用的說明。房屋產權房屋產權是指房產的全部者依據國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋全部者對該房屋財產的占有,運用,收益和處分的權利。共有房產共有房產是指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有全部權。私有（自有）房產是指私人全部的房產，包括中國公民,港澳臺同胞,海外僑胞,在華外國僑民,外國人所投資建立,購買的房產，以及中國公民投資的私營企業（私營獨資企業,私營合伙企業和私營有限責任公司）所投資建立,購買的房屋。其中部分產權：指依據房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產權。房地產權登記通常稱為“產權登記”。（產權登記包括房屋全部權登記和房屋他項權利登記。）城鎮房屋全部權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋全部權的法定手續。在規定登記范圍內的房屋不論屬誰全部，都必需依據全部權登記方法的規定，向房屋所在地房管機關申請全部權登記，經審查確認產權后，由房管機關發給房屋全部權證。房屋全部權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋全部權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。轉移登記在產權登記后，全部權發生繼承,買賣,贈與,交換,分割,轉讓等情節，涉及到房屋全部權人變更的，必需辦理產權過戶手續，即轉移登記。變更登記在總登記后，房屋發生翻建,改建,擴建,添建，以及部分拆除等增減狀況，必需重新登記，屬于變動狀況的登記，稱為“變更登記”。這類登記是常常性的，使房管機關能及時地駕馭房屋狀況的變化。房屋抵押產權全部人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權全部者自行管理，債權人只能按期取息，而無運用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。商品房從開發商手里購買的房屋，增量房。私產，大產權。能直接上市銷售。公房國家和單位投資建設或購買的，產權屬國家或單位全部的住房。分為已購公房及運用權公房已購公房個人以成本價或標準價（優惠價）及其它國家認可的優惠方法向原產權單位購買的公有住房”。私產，小產權。購產價格：成本價：依據房屋建立成本制定的公有房出售價格，不含利潤。北京現階段1560元/平米標準價（優惠價）：政府依據城鎮中中低收入階層的平均工資水平，所制定的公有房出售價格（成本價的94%）以成本價購買且與原產權單位無特別約定的可以直接上市交易；以優惠價購買的，應補齊成本價，才能上市交易；（與原產權單位有特別約定的，應解除特別約定）已購央產房是指“職工按房改成本價或標準價（優惠價）及其它國家認可的優惠方法購買的原產權屬于中央在京單位,國有大中型企業,國務院各部委機關等處的公有住房”。私產，小產權央產房上市銷售需經過央產辦公室上市審批。其中會有三大障礙，單位建檔；個人超標；房產證發放經濟適用住房是指依據國家經濟適用住房建設支配支配建設的住宅。由國家統一下達支配，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。回遷房又叫拆遷安置房，就是在拆遷原址上重新興建的住房，允許拆遷家庭以低價格購買或者作為拆遷補償分發給拆遷戶。拆遷安置房一般是參照經濟適用房進行管理，發放的是經濟適用房房產證。二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新居；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。躍層式住宅通常狀況下，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層復式住宅復式住宅在概念上是一層，但層高較一般住宅（2.7M）高，可在局部掏出夾層，支配臥房,書房等內容，用樓梯上下聯系，目的是有效利用有限的空間，增加運用面積，提高住宅的空間利用率。錯層住宅錯層是指一戶內樓面高度不一樣，錯開之處有樓梯相聯系。優點是動靜分區，功能區分清楚，具有豐富的空間感覺，視覺感受劇烈豐富。缺點是不利于結構抗震，空間零碎，居住不便，不適用小戶型。低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅指四層至六層的住宅。中高層住宅指七層至九層的住宅。高層住宅指十層及十層以上的住宅。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘,掛雨衣,換鞋,擱包的地方。平常，玄關也是接受郵件,簡單會客的場所。建筑密度反映建筑用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度?建筑物底層占地面積÷用地面積。容積率反映土地利用程度,運用強度及其經濟性的技術經濟指標?容積率=建筑總面積÷用地面積。綠化率綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。配套設施配套設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施,道路和公共綠地的總稱。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，假如計算多,高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積,墻體柱體占地面積,樓梯走道面積,其他公攤面積等。運用面積住宅的運用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活運用的凈面積之和。計算住宅運用面積，可以比較直觀地反應住宅的運用狀況，但在住宅買賣中一般不采納運用面積來計算價格。計算運用面積時有一些特別規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入運用面積；不包含在結構面積內的煙囪,通風道,管道井均計入運用面積；內墻面裝修厚度計入運用面積。計算住宅租金，都是按運用面積計算。公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井,樓梯間,垃圾道,變電室,設備室,公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。房屋面積計算套內建筑面積＝套內運用面積+套內墻風光 積+陽臺。運用面積：分戶門內的全部的運用凈面積總和（臥房,衛生間,廚房等）封閉陽臺算全部，不封閉陽臺算一半。公用面積：電梯,樓梯,設備室,門廳走道,值班室,大平臺不算（因為沒有墻壁和屋頂）。房屋租賃房屋租賃是指房屋全部權人作為出租人將其房屋出租給承租人運用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃業務交易流為什么公寓收業主傭金，民宅收客戶傭金？同碩地產的收費標準是由市場來確定的，公寓市場供大于求，客戶較少而房源較多，故公寓房收取業主傭金；民宅市場供小于求，客戶多而房源較少，故民宅房收取客戶傭金；介于公寓和民宅之間的甲宅的傭金收取，同樣依據市場來確定，如供大于求則收取業主傭金，如供小于求則收取客戶傭金。留意：在同客戶和業主說明傭金收取問題時，不必強調該房屋是公寓還是民宅是強買賣流程圖過戶資料買方：本人身份證（外地人還需暫住證）賣方：本人身份證配偶同意出售證明房產證,原始購房協議（假如是已購公房）央產房上市審批表和物業供暖結清證明（假如是央產房）北京市城八區房產過戶及抵押登記時間城區拿產權證時間其他項權利辦理時間豐臺區當天完稅，20個工作日內出產權證30個工作日內崇文區宣武區東城區西城區朝陽區當天完稅，30日內出產權證30個工作日內石景山區當天完稅，10個工作日出證30個工作日內海淀區當天完稅，當天出產權1個工作日契稅 契稅定義：是以全部權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。現行契稅是19977月7日重新頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》，于199710月1日起實施。房屋成交價格*1.5%（一般住宅） 房屋成交價格*3%（非一般住宅）印花稅印花稅定義：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立,領受的應稅經濟憑證所征收的一種稅。19888月，國務院公布了《中華人民共和國印花稅暫行條例》，于同10月1日起復原征收。買方：房屋成交價格*0.05% 賣方：房屋成交價格*0.05%契稅和印花稅是全部產權房屋過戶都必需交納的費用。個人所得稅假如能供應房屋購買原值完整票據的，按應繳差額的20%繳納個人所得稅；不能供應房屋購買原值的，將按住房轉讓收入的1%繳納個人所得稅。注：什么狀況下可免個人所得稅？轉讓自住5以上，并且是家庭唯一住房，免征個人所得稅。營業稅國家規定凡所購房屋的房產證發證日期或契稅票完稅日期均不滿5的，都要交納房屋成交總價的5.5%作為營業稅。假如兩個日期有任何一個滿5的一般住宅不須要交納營業稅。但是滿5的非一般住宅須要交納房屋差額部分的5.5%作為營業稅。只要符合交納營業稅的條件，全部產權房屋都必需交納營業稅。土地出讓金已購公房：當的成本價*建筑面積*1%（1560元*建筑面積*1%）回遷房：房屋成交總價*3%注：土地出讓金都是由買方來交納的補足成本價（以標準價和優惠價購買的已購公房出售）當的成本價*建筑面積*6%補足成本價由賣方來交納的綜合地價款（此費用只有經濟適用房才用交納）住滿5以上的經濟適用房出售時:房屋成交總價*10%（由賣方交納）五內的經濟適用房交易細則近期出臺土地增值稅一般住宅：不須要交納住滿5以上的非一般住宅出售時：不須要交納住滿3但未滿5的非一般住宅出售時：房屋成交總價*0.5%未住滿3的非一般住宅出售時：房屋成交價*1%公司收費標準：買方居間服務費：成交價*1%買方權證代辦費：1500元資金監管服務費：1000元（正常流程下不收取）賣方居間服務費：成交價*2%賣方權證代辦費：1500元資金監管服務費：1000元（正常流程下不收取）買賣雙方自配對，由我公司辦理過戶：買方服務費：2000元商業貸款：2300元公積金貸款：3000元賣方服務費：2000元商業貸款：按揭的概念按揭貸款：銀行向自然人發放的用于購買二手交易住房的貸款階段性擔保：放款給賣方（見契票或見房本）之日起到他項權利證送達銀行收執之日止。在這期間，擔保方為借款人供應擔保，并擔當連帶擔保責任。申請人應具備的條件：滿18周歲的自然人有按期償還本息的實力能供應符合法律規定的房屋轉讓合同商業貸款相關費用：按揭保險費：評估價*貸款限費率評估費：300---500元左右律師費：300元（深發沒有）貸款金額＝合同價與評估價的就低原則*貸款成數最高貸款額度,利率和最長貸款期限：各銀行的貸款額度不一樣，一般是七成二十（90平米以下可以貸到八成），貸款金額以萬元計6—20的利率是6.12%還款方式：等額本息還款——每月所還本金利息的和相等。等額本金還款——每月所還本金相等，利息逐月遞減。雙周供還款法——每雙周還款一次，每次還款一樣多，可節約利息(深發可做)商業貸款買賣雙方所供應的資料：買方(借款人)：借款人夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）；戶口本；結婚證；私章；收入證明；企業營業執照（帶檢章）復印件加蓋紅章；首付款發票；未婚另需單身證明。賣方：夫妻雙方身份證；戶口本；結婚證；配偶同意出售證明；產權證；未出租證明；成本價和回遷房等房產還需相關原始購房合同,安置合同等。我公司合作的銀行都可以提前還款嗎？可以，但要提前申請，不同的銀行提前申請的時間不同，四家銀行均是以萬元的整數倍還款。港澳及外籍人士是否能做二手房貸款？可以。客戶的收入證明怎么開？客戶的收入證明不能低于月供的2倍（月供1000元，收入證明不能低于2000元），假如收入證明開得過高銀行會讓客戶出具相關資料（完稅說明，銀行對帳單等等）。假如客戶不能出具，建議客戶與他人共同申請或供應兼職收入證明（兼職收入證明只有建行和深發認可）收入證明是要經律師或銀行確認的，如確認有問題銀行會認為客戶資質有問題。貸款人在北京沒有工作（客戶只能出具外地收入證明）還可以貸款嗎？可以。（收入證明要在當地公證處公證）買方夫妻雙方只以一個人的名義貸款其配偶還須要到場嗎？是的。仍須要您愛人的協作。因為依據法律規定凡在婚姻期間所購買的房產均屬于夫妻雙方的共同財產，所以其配偶要在銀行出具的同意抵押聲明上親筆簽字。（律師或銀行面簽）如其配偶不便利到場可做公證。商鋪寫字樓可以貸款嗎？可以。深發,建行深發：商鋪最高五成10寫字樓最高五成10建行：商鋪最高六成10（銀行要先看房）寫字樓最高六成10（銀行要先看房）公積金貸款申請公積金貸款的條件：連續足額繳存12個月，貸款只能到萬元為止，萬位以下不能貸。公積金貸款分為市屬和國管兩種，貸款最長可貸30，最多可貸40萬（資質特別好客貸到52萬），利率1—5為4.41%，6-30為4.86%，首付市屬（90平米以下）是20%，（90平米以上）是30%；國管是（90平米以下）20%，（90平米以上）30%。市屬管理部的客戶齡不超過70歲，國管部不超過65歲。公積金貸款買賣雙方供應的資料：買方：借款人夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）戶口本結婚證學歷證明買方公積金繳存單位是國管的須要供應個人收入證明未婚另需單身證明。賣方：夫妻雙方身份證（外地人還需暫住證）戶口本結婚證。店面接待店面接待流程起立,問好,自我介紹：看見客戶應以最快的速度起立，并面帶微笑向客戶問好，并向客戶做自我介紹如：“您好！我是我愛我家的置業顧問，我叫***，請問有什么能夠讓我為您供應扶植的，很興奮為您服務。”或“您要詢問關于房地產哪方面的問題我很興奮為您解答”。請客入坐：用手勢禮貌的請客戶先坐下經紀人再坐下。（五指并攏斜向下）奉上茶水：為客戶倒上水，杯中的水高度為7-8分滿，水一般溫度為偏低，切忌倒上熱水，雙手為客戶端上。遞上名片：在經紀人服務禮儀中已講過，雙手握著名片將名片名字的方向朝向客戶，并說出“請您多多關照”。傾聽需求：為什么人長一張嘴巴，兩只耳朵，就是要多聽。一流的經紀人都是會傾聽的別人的講話的人，要學會傾聽的藝術。對對方投以情人般的眼神，面帶微笑并頻頻點頭。登記信息：留意不要審問式的登記。滿意需求：盡快在幫客戶登記信息完給客戶找到合適的房子。或對業主表示說我們會盡快為您找到適合您房子的客戶。要求經紀人我背房源。店面接待提問要點接待租賃客戶提問要點客戶須要的時間，緊迫程度對室內設施的要求對租金的要求可否接受傭金付款期限付款方式（現金,支票,轉賬）是否開發票何時看房便利接待買賣客戶提問要點基本需求動機：孩子上學,上班便利,照看老人,投資等基本需求了解：需求區域,面積,戶型,裝修,配套,